🔨 Реновация-флиппинг: математика апгрейда вторички до Class A
Доброго дня!
Мы много писали о первичке — но ровно половина рынка Пафоса живёт в другой реальности: в 2025-м на вторичные перепродажи пришлось около половины сделок округа. Это дома 1990–2010-х, которые морально устарели, но стоят на лучших участках города. Сегодня считаем стратегию, о которой у нас спрашивают всё чаще: купить «уставший» объект, довести до стандарта Class A и продать. Где здесь маржа, а где иллюзия — разбираем с цифрами.
—
😎 Почему вторичка Пафоса — это в основном старый фонд
Перепись 2021 года: жилой фонд округа Пафос — 74,338 единиц, из них 51% это дома и виллы (detached и semi-detached), 34% — квартиры.
После 2008 года стройка в Пафосе фактически остановилась: за семь лет с 2012 по 2018 разрешений выдали на ~5,400 единиц жилья — примерно столько же, сколько за один 2008-й (5,042). То есть в фонде города огромная прослойка домов, построенных до 2010 года — им сегодня 15–30 лет. Однокамерные старые стеклопакеты, нулевая теплоизоляция, энергокласс в лучшем случае C — при том что новостройки с 2021-го обязаны сдаваться почти нулевого энергопотребления (класс A). И при этом — зрелые районы, большие участки, вид, до которого новым проектам ещё расти.
Именно этот разрыв «локация лучше, чем продукт» и есть сырьё для флиппинга.
—
😎 Рынок уже проголосовал: спред между новым и старым
Смотрим индекс цен ЦБ Кипра по Пафосу со дна рынка (2015) до 2025 года: квартиры выросли на 86% (с 64,2 до 119,7 пункта в среднем за год), дома — только на 34% (с 79,3 до 106,6). Свежий квартальный срез 2026Q1: квартиры — 124,6, лёгкий откат от пика 126,5 в конце 2025-го; дома — 110,8 против 105,3 годом ранее, то есть +5,2%. И это интересный сигнал: весь 2025-й годовой рост домов замедлялся, а сейчас впервые снова набрал темп — тогда как у квартир он упал с +13,6% до +6,4%. Рынок начинает переоценивать дома — но отставание всё ещё огромно.
Почему такой разрыв? Квартирный сегмент почти целиком обновился — новые проекты тянут индекс вверх. А индекс домов размывается тем самым старым фондом: покупатель голосует деньгами за энергоэффективность, планировку и «вау» с порога, и уставший дом 2003 года постройки этой премии не получает.
Обратная сторона медали: именно в домах сидит нереализованная стоимость. Средний декларируемый чек перехода права собственности в Пафосе в 2025-м — около €258 тыс. (3,415 трансфера на €882,8 млн — и да, сюда попадает и достроенная первичка, чистая вторичка в среднем дешевле). Дом на вторичке в 2025-м продавался в среднем за €361 тыс. — против €711 тыс. у off-plan и строящихся вилл. Дисконт «уставшего» дома к сопоставимому новому в том же районе по нашим наблюдениям достигает в среднем 30% — это и есть поле для работы.
—
😎 Встречный ветер: почему реновация выгоднее, чем была
Парадокс: чем дороже строить новое — тем ценнее умение обновлять старое. Себестоимость строительства по CyStat в 2024 году выросла на 12% к 2021-му, а стройматериалы с 2021-го к 2025-му подорожали на 19%.
Каждый евро роста себестоимости новостройки поднимает потолок цены, до которого может дотянуться качественно реновированный объект. Покупаете вы при этом коробку, фундамент и участок — по цене, в которой всё это уже обесценено.
—
😎 Математика сделки: считаем каркас
Скелет модели флипа — дом старого фонда: 3 спальни, ~160 м², зрелый район, цена €350 тыс. (≈€2,200/м²).
Вход: €350 тыс. + transfer fee €10,6 тыс. (шкала 3/5/8% со скидкой 50%; НДС на вторичку нет) + юрист и due diligence ≈ €5 тыс. → €366 тыс.
Апгрейд до Class A: при живой коробке и адресном объёме работ — энергоконтур (теплоизоляция, окна, тепловой насос, фотовольтаика), электрика, ванные, кухня — около €650/м², на 160 м² это €104 тыс. С обязательным запасом ×1,2 закладываем €125 тыс. Запас не обсуждается: за годы наблюдений мы не видели реновации старого кипрского дома, уложившейся в первоначальную смету. Скрытые дефекты у тридцатилетнего дома умножаются: глина под фундаментом, самовольные пристройки без разрешений, изношенные коммуникации. А если вскрылась необходимость полной глубокой реновации — это уже €900–1 200/м², и экономика сделки другая.
Сроки: разрешение (fast-track для частных домов — до 40 рабочих дней, реконструкция с пристройками — дольше) + работы + продажа ≈ 12–18 месяцев; содержание за период ≈ €4 тыс.
Итого вложено ≈ €495 тыс.
Выход: реновированный Class A в зрелом районе — консервативно €3,600/м² в сделке (медиана asking новостроя Пафоса — 4,170) → €576 тыс. Минус комиссия ≈4% с НДС (€23 тыс.), минус CGT 20% с прибыли (после вычета документированных затрат и льготы €17,1 тыс. — здесь ≈€9 тыс.). Итог: ≈€49 тыс. чистыми на €495 тыс. вложенных — около 10% за 15 месяцев.
И вот момент объективности: по нашему правилу — минимум 20% на вложенный капитал за 12–18 месяцев — ЭТОЙ сделки нет. Чтобы 10% превратились в 20+%, должно быть верно хотя бы одно из трёх: вход не €350, а ≤€300 тыс. (торг −15% — реальный по объектам, которые висят в листинге по 100+ дней); выход от €4 000/м² — вид, бассейн, пешая локация, то, что не купишь сметой; или ещё более узкий объём работ без вскрытия коммуникаций.
При тех же смете и выходе вход €300 тыс. даёт ~21% на капитал — сделка есть. Это и есть «маржа рождается в момент покупки» — не лозунг, а арифметика.
—
😎 Кому продавать результат: покупатель уже в рынке
Флип работает только при живом спросе на выходе. Проверяем.
Локальный покупатель вернулся с кредитом: выдача новых жилищных займов в 2025-м — максимум с 2010 года, средняя ставка 3,47%; в первом полугодии 2026-го выдача прибавила ещё почти четверть. Ипотечный покупатель — идеальный клиент флиппера: банк охотнее кредитует готовый дом с титулом и энергосертификатом, чем котлован.
Иностранец никуда не делся: 66% всех договоров купли-продажи Пафоса в 2025-м — иностранцы, а в первом полугодии 2026-го — уже 70%. Часть из них не готова ждать стройку 2 года — готовый реновированный дом с мебелью решает их задачу «переехать к сентябрю».
И темп рынка на нашей стороне: по нашему расчёту, выставленных на продажу домов вторички Пафосу хватает всего на 4–6 месяцев продаж — это рынок продавца.
—
😎 Честно о рисках
Это не пассивная инвестиция — это проект с активным управлением на 12–18 месяцев. Титул и разрешения: покупка объекта с несогласованными пристройками превращает флип в юридический марафон — проверяем до резервации. Налог: систематический флиппинг налоговая может квалифицировать как торговую деятельность — тогда вместо CGT 20% будет подоходный налог. Структуру сделки обсуждаем с налоговиком заранее. Ликвидность выхода: дом дороже €1,2 млн в Пафосе продаётся в среднем полгода, и каждый пятый такой листинг висит больше года — маржа на бумаге не равна деньгам на счёте.
Самый быстрый сегмент — до €500 тыс. Аренда как страховка работает для домов хуже, чем для квартир: RICS даёт holiday-квартирам валовые 6%, домам — около 3%. Аренда покроет содержание, но не заменит продажу — выход надо считать через продажу. И главное: реальные цены (с поправкой на инфляцию) в Пафосе всё ещё ~12% ниже пика 2009 года — рынок не в пузыре, но и бесконечного роста, который прощает ошибки в смете, никто не гарантировал.
—
Личный совет
Флиппинг на Кипре — это не «купил дёшево, продал дорого». Здесь вы покупаете лучшую локацию зрелого района по цене уставшего продукта — и продаёте продукт, до которого новостройка в этой локации уже не опустится по цене метра. Маржа рождается в момент покупки и в смете, а не в момент продажи. Мы считаем такие проекты по той же модели, что и девелоперские: с IRR, запасом по смете 20% и стресс-тестом выхода через аренду.
Как всегда — за советом или втором честным мнением пишите в директ @antonpafos.
#TrueSquare #ЧестныеМетры #НедвижимостьПафос #Флиппинг #Реновация
Доброго дня!
Мы много писали о первичке — но ровно половина рынка Пафоса живёт в другой реальности: в 2025-м на вторичные перепродажи пришлось около половины сделок округа. Это дома 1990–2010-х, которые морально устарели, но стоят на лучших участках города. Сегодня считаем стратегию, о которой у нас спрашивают всё чаще: купить «уставший» объект, довести до стандарта Class A и продать. Где здесь маржа, а где иллюзия — разбираем с цифрами.
—
Перепись 2021 года: жилой фонд округа Пафос — 74,338 единиц, из них 51% это дома и виллы (detached и semi-detached), 34% — квартиры.
После 2008 года стройка в Пафосе фактически остановилась: за семь лет с 2012 по 2018 разрешений выдали на ~5,400 единиц жилья — примерно столько же, сколько за один 2008-й (5,042). То есть в фонде города огромная прослойка домов, построенных до 2010 года — им сегодня 15–30 лет. Однокамерные старые стеклопакеты, нулевая теплоизоляция, энергокласс в лучшем случае C — при том что новостройки с 2021-го обязаны сдаваться почти нулевого энергопотребления (класс A). И при этом — зрелые районы, большие участки, вид, до которого новым проектам ещё расти.
Именно этот разрыв «локация лучше, чем продукт» и есть сырьё для флиппинга.
—
Смотрим индекс цен ЦБ Кипра по Пафосу со дна рынка (2015) до 2025 года: квартиры выросли на 86% (с 64,2 до 119,7 пункта в среднем за год), дома — только на 34% (с 79,3 до 106,6). Свежий квартальный срез 2026Q1: квартиры — 124,6, лёгкий откат от пика 126,5 в конце 2025-го; дома — 110,8 против 105,3 годом ранее, то есть +5,2%. И это интересный сигнал: весь 2025-й годовой рост домов замедлялся, а сейчас впервые снова набрал темп — тогда как у квартир он упал с +13,6% до +6,4%. Рынок начинает переоценивать дома — но отставание всё ещё огромно.
Почему такой разрыв? Квартирный сегмент почти целиком обновился — новые проекты тянут индекс вверх. А индекс домов размывается тем самым старым фондом: покупатель голосует деньгами за энергоэффективность, планировку и «вау» с порога, и уставший дом 2003 года постройки этой премии не получает.
Обратная сторона медали: именно в домах сидит нереализованная стоимость. Средний декларируемый чек перехода права собственности в Пафосе в 2025-м — около €258 тыс. (3,415 трансфера на €882,8 млн — и да, сюда попадает и достроенная первичка, чистая вторичка в среднем дешевле). Дом на вторичке в 2025-м продавался в среднем за €361 тыс. — против €711 тыс. у off-plan и строящихся вилл. Дисконт «уставшего» дома к сопоставимому новому в том же районе по нашим наблюдениям достигает в среднем 30% — это и есть поле для работы.
—
Парадокс: чем дороже строить новое — тем ценнее умение обновлять старое. Себестоимость строительства по CyStat в 2024 году выросла на 12% к 2021-му, а стройматериалы с 2021-го к 2025-му подорожали на 19%.
Каждый евро роста себестоимости новостройки поднимает потолок цены, до которого может дотянуться качественно реновированный объект. Покупаете вы при этом коробку, фундамент и участок — по цене, в которой всё это уже обесценено.
—
Скелет модели флипа — дом старого фонда: 3 спальни, ~160 м², зрелый район, цена €350 тыс. (≈€2,200/м²).
Вход: €350 тыс. + transfer fee €10,6 тыс. (шкала 3/5/8% со скидкой 50%; НДС на вторичку нет) + юрист и due diligence ≈ €5 тыс. → €366 тыс.
Апгрейд до Class A: при живой коробке и адресном объёме работ — энергоконтур (теплоизоляция, окна, тепловой насос, фотовольтаика), электрика, ванные, кухня — около €650/м², на 160 м² это €104 тыс. С обязательным запасом ×1,2 закладываем €125 тыс. Запас не обсуждается: за годы наблюдений мы не видели реновации старого кипрского дома, уложившейся в первоначальную смету. Скрытые дефекты у тридцатилетнего дома умножаются: глина под фундаментом, самовольные пристройки без разрешений, изношенные коммуникации. А если вскрылась необходимость полной глубокой реновации — это уже €900–1 200/м², и экономика сделки другая.
Сроки: разрешение (fast-track для частных домов — до 40 рабочих дней, реконструкция с пристройками — дольше) + работы + продажа ≈ 12–18 месяцев; содержание за период ≈ €4 тыс.
Итого вложено ≈ €495 тыс.
Выход: реновированный Class A в зрелом районе — консервативно €3,600/м² в сделке (медиана asking новостроя Пафоса — 4,170) → €576 тыс. Минус комиссия ≈4% с НДС (€23 тыс.), минус CGT 20% с прибыли (после вычета документированных затрат и льготы €17,1 тыс. — здесь ≈€9 тыс.). Итог: ≈€49 тыс. чистыми на €495 тыс. вложенных — около 10% за 15 месяцев.
И вот момент объективности: по нашему правилу — минимум 20% на вложенный капитал за 12–18 месяцев — ЭТОЙ сделки нет. Чтобы 10% превратились в 20+%, должно быть верно хотя бы одно из трёх: вход не €350, а ≤€300 тыс. (торг −15% — реальный по объектам, которые висят в листинге по 100+ дней); выход от €4 000/м² — вид, бассейн, пешая локация, то, что не купишь сметой; или ещё более узкий объём работ без вскрытия коммуникаций.
При тех же смете и выходе вход €300 тыс. даёт ~21% на капитал — сделка есть. Это и есть «маржа рождается в момент покупки» — не лозунг, а арифметика.
—
Флип работает только при живом спросе на выходе. Проверяем.
Локальный покупатель вернулся с кредитом: выдача новых жилищных займов в 2025-м — максимум с 2010 года, средняя ставка 3,47%; в первом полугодии 2026-го выдача прибавила ещё почти четверть. Ипотечный покупатель — идеальный клиент флиппера: банк охотнее кредитует готовый дом с титулом и энергосертификатом, чем котлован.
Иностранец никуда не делся: 66% всех договоров купли-продажи Пафоса в 2025-м — иностранцы, а в первом полугодии 2026-го — уже 70%. Часть из них не готова ждать стройку 2 года — готовый реновированный дом с мебелью решает их задачу «переехать к сентябрю».
И темп рынка на нашей стороне: по нашему расчёту, выставленных на продажу домов вторички Пафосу хватает всего на 4–6 месяцев продаж — это рынок продавца.
—
Это не пассивная инвестиция — это проект с активным управлением на 12–18 месяцев. Титул и разрешения: покупка объекта с несогласованными пристройками превращает флип в юридический марафон — проверяем до резервации. Налог: систематический флиппинг налоговая может квалифицировать как торговую деятельность — тогда вместо CGT 20% будет подоходный налог. Структуру сделки обсуждаем с налоговиком заранее. Ликвидность выхода: дом дороже €1,2 млн в Пафосе продаётся в среднем полгода, и каждый пятый такой листинг висит больше года — маржа на бумаге не равна деньгам на счёте.
Самый быстрый сегмент — до €500 тыс. Аренда как страховка работает для домов хуже, чем для квартир: RICS даёт holiday-квартирам валовые 6%, домам — около 3%. Аренда покроет содержание, но не заменит продажу — выход надо считать через продажу. И главное: реальные цены (с поправкой на инфляцию) в Пафосе всё ещё ~12% ниже пика 2009 года — рынок не в пузыре, но и бесконечного роста, который прощает ошибки в смете, никто не гарантировал.
—
Личный совет
Флиппинг на Кипре — это не «купил дёшево, продал дорого». Здесь вы покупаете лучшую локацию зрелого района по цене уставшего продукта — и продаёте продукт, до которого новостройка в этой локации уже не опустится по цене метра. Маржа рождается в момент покупки и в смете, а не в момент продажи. Мы считаем такие проекты по той же модели, что и девелоперские: с IRR, запасом по смете 20% и стресс-тестом выхода через аренду.
Как всегда — за советом или втором честным мнением пишите в директ @antonpafos.
#TrueSquare #ЧестныеМетры #НедвижимостьПафос #Флиппинг #Реновация
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤7
🧭 Рынок Кипра: статистика DLS за август 2026
Свежие данные Департамента земель и геодезии (DLS) — количество зарегистрированных договоров купли-продажи.
😎 Кипр в целом: за август 1241 договор, +10% год к году. Август традиционно самый тихий месяц — отпуска и жара, — и 2026-й исключением не стал 🙂
Накопительно за восемь месяцев — 13288 договоров, +13,7% к январю–августу 2025-го.
Расклад по округам за август (договоров, рост год к году):
🔸 Лимасол — 395 (−5%)
🔸 Ларнака — 299 (+35%)
🔸 Пафос — 267 (+20%)
🔸 Никосия — 225 (+8%)
🔸 Фамагуста — 55 (−8%)
За восемь месяцев, январь–август (договоров, год к году):
🔸 Лимасол — 4 354 (+17,0%)
🔸 Ларнака — 2 898 (+13,0%)
🔸 Никосия — 2 789 (+5,6%)
🔸 Пафос — 2 654 (+19,7%)
🔸 Фамагуста — 593 (+8,4%)
Что мы видим:
Лимасол впервые в 2026-м ушёл в минус — откат после июньского забега на +64%, когда сделки подгонял дедлайн по НДС 5%.
Ларнака показала лучший месяц по динамике среди округов.
Пафос в августе вырос на 20% и по накопленному итогу вышел на первое место по темпу роста среди всех округов: +19,7% против +17,0% у Лимасола — месяц назад они шли вровень.
За восемь месяцев Пафос уже набрал 74% от всего рекордного 2025 года (3 567 договоров). Если сентябрь–декабрь повторят прошлогодний сезон с тем же ростом, округ впервые закроет год выше 4 000 договоров, а Кипр — выше 20 000 против 18 114 в 2025-м.
😎
#TrueSquare #ЧестныеМетры #НедвижимостьПафос #РынокКипра #ИнвестицииКипр
Свежие данные Департамента земель и геодезии (DLS) — количество зарегистрированных договоров купли-продажи.
Накопительно за восемь месяцев — 13288 договоров, +13,7% к январю–августу 2025-го.
Расклад по округам за август (договоров, рост год к году):
🔸 Лимасол — 395 (−5%)
🔸 Ларнака — 299 (+35%)
🔸 Пафос — 267 (+20%)
🔸 Никосия — 225 (+8%)
🔸 Фамагуста — 55 (−8%)
За восемь месяцев, январь–август (договоров, год к году):
🔸 Лимасол — 4 354 (+17,0%)
🔸 Ларнака — 2 898 (+13,0%)
🔸 Никосия — 2 789 (+5,6%)
🔸 Пафос — 2 654 (+19,7%)
🔸 Фамагуста — 593 (+8,4%)
Что мы видим:
Лимасол впервые в 2026-м ушёл в минус — откат после июньского забега на +64%, когда сделки подгонял дедлайн по НДС 5%.
Ларнака показала лучший месяц по динамике среди округов.
Пафос в августе вырос на 20% и по накопленному итогу вышел на первое место по темпу роста среди всех округов: +19,7% против +17,0% у Лимасола — месяц назад они шли вровень.
За восемь месяцев Пафос уже набрал 74% от всего рекордного 2025 года (3 567 договоров). Если сентябрь–декабрь повторят прошлогодний сезон с тем же ростом, округ впервые закроет год выше 4 000 договоров, а Кипр — выше 20 000 против 18 114 в 2025-м.
#TrueSquare #ЧестныеМетры #НедвижимостьПафос #РынокКипра #ИнвестицииКипр
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍4
Доброго дня!
В нашем блоге появляется новая рубрика и новый автор. Ольга Солоненко, кофаундер True Square. До недвижимости, 15 лет провела в кредитном бизнесе — в пяти банках, по обе стороны процесса: начинала кредитным аналитиком, была членом кредитного комитета и лицом, единолично принимающим решения по кредитам, а затем сама писала кредитные политики и риск-процедуры. Теперь будем раз в неделю рассказывать, как банк думает на самом деле, и как эти знания экономят заёмщику десятки тысяч евро.
—
🏦 «Честная ипотека»: рубрика о кредитах глазами человека, который их одобрял
Почему сейчас. Мы уже писали: локальный кредитный покупатель вернулся на рынок: в 2025-м выдано больше жилищных кредитов, чем в любой год с 2010-го. Ставка фикс сегодня 3,2-3,4% на 3 года, средняя инфляция за три года: 1,42%. Эффективная стоимость кредита ниже 2% годовых. Долг дешевеет быстрее, чем растёт стоимость жизни. Достаточно хороший рынок для входа в ипотеку. Но ипотека для нерезидента — тема индивидуальная: одна и та же семья может получить одобрение под 3,2%, существенное изменение условий или отказ, в зависимости от того, как собран кейс.
О чём будет рубрика — от простого к сложному:
▪️ Матчасть экспертно. Почему эффективная ставка ниже инфляции, на чём зарабатывает банк (мы вас удивим, stay tuned). Почему платёж по кредиту ниже аренды, но не для всех. Из чего складывается кредитоспособность и лестница первоначального взноса 0–50% по паспортам.
▪️ Диалектика Риск-Доходность. Механика банковского риска. Сколько пар рук проходят ваши документы на кредит. Что на самом деле видит андеррайтер в вашей выписке. Почему зарплата на Кипре — доход категории А, а фриланс в евро — «ненадёжно», и как легально упаковать свои доходы для банка. Стресс-тест ставки, норматив остатка после платежа и зачем банку ваша страховка. Все о кредитной истории и досрочном погашении.
▪️ Внутренняя кухня. Как проходят кредитные комитеты, кто на самом деле принимает решение по вашей сделке и может ли на это повлиять ваш кредитный менеджер. Скоринговые модели оценки риска в кипрских банках. Топ-5 причин отказов нерезидентам и как их избежать. KYC и происхождение средств. Что такое TTY и какие KPI у кредитных менеджеров? И серые зоны кредитной политики: где у банка есть право на исключение, о котором клиентский менеджер вам не расскажет.
▪️ Кейсы из ежедневной практики. Формат тот же, что вы знаете по «Честным метрам»: только проверенные цифры, математика вместо обещаний и честные оговорки там, где выгода не очевидна. Первый разбор уже на следующей неделе: кейс о том, как «экономия» 25,000 € на первоначальном взносе оборачивается переплатой 60,000 € процентов.
Личный совет напоследок: ипотека — это не продукт, который либо дают, либо не дают. По факту это кейс, который собирают. Хорошо собранный кейс получает и одобрение, и лучшие условия — этим мы и займёмся в рубрике.
Вопросы по вашей ситуации — пишите в директ @olga_solonenko или olga@square.cy. Разбор кейса до похода в банк бесплатно.
#TrueSquare #ЧестнаяИпотека #ИпотекаКипр #ИпотеканаКипре
В нашем блоге появляется новая рубрика и новый автор. Ольга Солоненко, кофаундер True Square. До недвижимости, 15 лет провела в кредитном бизнесе — в пяти банках, по обе стороны процесса: начинала кредитным аналитиком, была членом кредитного комитета и лицом, единолично принимающим решения по кредитам, а затем сама писала кредитные политики и риск-процедуры. Теперь будем раз в неделю рассказывать, как банк думает на самом деле, и как эти знания экономят заёмщику десятки тысяч евро.
—
🏦 «Честная ипотека»: рубрика о кредитах глазами человека, который их одобрял
Почему сейчас. Мы уже писали: локальный кредитный покупатель вернулся на рынок: в 2025-м выдано больше жилищных кредитов, чем в любой год с 2010-го. Ставка фикс сегодня 3,2-3,4% на 3 года, средняя инфляция за три года: 1,42%. Эффективная стоимость кредита ниже 2% годовых. Долг дешевеет быстрее, чем растёт стоимость жизни. Достаточно хороший рынок для входа в ипотеку. Но ипотека для нерезидента — тема индивидуальная: одна и та же семья может получить одобрение под 3,2%, существенное изменение условий или отказ, в зависимости от того, как собран кейс.
О чём будет рубрика — от простого к сложному:
▪️ Матчасть экспертно. Почему эффективная ставка ниже инфляции, на чём зарабатывает банк (мы вас удивим, stay tuned). Почему платёж по кредиту ниже аренды, но не для всех. Из чего складывается кредитоспособность и лестница первоначального взноса 0–50% по паспортам.
▪️ Диалектика Риск-Доходность. Механика банковского риска. Сколько пар рук проходят ваши документы на кредит. Что на самом деле видит андеррайтер в вашей выписке. Почему зарплата на Кипре — доход категории А, а фриланс в евро — «ненадёжно», и как легально упаковать свои доходы для банка. Стресс-тест ставки, норматив остатка после платежа и зачем банку ваша страховка. Все о кредитной истории и досрочном погашении.
▪️ Внутренняя кухня. Как проходят кредитные комитеты, кто на самом деле принимает решение по вашей сделке и может ли на это повлиять ваш кредитный менеджер. Скоринговые модели оценки риска в кипрских банках. Топ-5 причин отказов нерезидентам и как их избежать. KYC и происхождение средств. Что такое TTY и какие KPI у кредитных менеджеров? И серые зоны кредитной политики: где у банка есть право на исключение, о котором клиентский менеджер вам не расскажет.
▪️ Кейсы из ежедневной практики. Формат тот же, что вы знаете по «Честным метрам»: только проверенные цифры, математика вместо обещаний и честные оговорки там, где выгода не очевидна. Первый разбор уже на следующей неделе: кейс о том, как «экономия» 25,000 € на первоначальном взносе оборачивается переплатой 60,000 € процентов.
Личный совет напоследок: ипотека — это не продукт, который либо дают, либо не дают. По факту это кейс, который собирают. Хорошо собранный кейс получает и одобрение, и лучшие условия — этим мы и займёмся в рубрике.
Вопросы по вашей ситуации — пишите в директ @olga_solonenko или olga@square.cy. Разбор кейса до похода в банк бесплатно.
#TrueSquare #ЧестнаяИпотека #ИпотекаКипр #ИпотеканаКипре
🔥5❤1👍1🌚1
Доброго дня!
Сегодня в «Честной ипотеке» - тема, о которой не могут рассуждать агенты по недвижимости, застройщики и прочие профессиональные участники рынка недвижимости. За 15 лет в кредитном бизнесе я прошла весь путь заявки с обратной стороны: готовила досье как аналитик, голосовала как член кредитного комитета, одобряла единолично и в итоге писала правила, по которым всё это работает, для нескольких банков. Покажу, что происходит с вашей заявкой после того, как менеджер сказал «отправили на комитет, ждём решение». И почему на Кипре ваш ипотечный кейс до сих пор читают живые люди, хотя весь остальной кредитный мир уже давно решает без них.
—
Как банк на самом деле принимает решение по кредиту
▪️ Начнём с правды о современном банке: решение - это безлюдная технология. В рознице XXI века кредитное решение принимает не человек, а скоринговая модель. Анкета и данные заёмщика превращаются в скор-балл - расчётную вероятность дефолта. Дальше работает простая механика cut-off: балл выше порога - автоодобрение, ниже - автоотказ. Машина решает за секунды, без эмоций и без «войдите в положение». Человек-андеррайтер подключается только в одном случае: когда риск-профиль попал в серую зону - балл на границе порога, данные противоречивы, кейс нетипичный для модели. По потребкредитам и картам так работает весь мир, и Кипр уже тоже: Eurobank уже может одобрять их прямо в мобильном приложении за несколько минут, без визита в отделение.
▪️ Кипрский поворот 2026 года: у острова впервые появился кредитный скоринг. В мае 2026-го ЦБ Кипра выпустил обновлённую директиву кредитования, ужесточив требования к документации и андеррайтингу. Перевожу с регуляторного: у кипрских банков впервые появилась общая метрика для оценки заёмщика, но право ставить диагноз осталось за людьми. С 15 июля 2026-го на Кипре заработал национальный Credit Score кредитного бюро Artemis: каждому заёмщику присваивается балл - вероятность дефолта по обязательствам на ближайшие 12 месяцев, рассчитанная по всей его кредитной истории во всех банках острова: просрочки, реструктуризации, остатки долга, суммарная нагрузка. Важная деталь, прописанная прямо в правилах: скор-балл сам по себе не решает, давать ли кредит, банк обязан оценивать его вместе со своими данными в рамках собственной риск-политики.
▪️ А вот ипотека - по-прежнему территория людей. Особенно ваша. Почему машина не забрала ипотеку? Потому что скоринг силён на массовых однотипных кейсах, а ипотека нерезидента - это всё что угодно, кроме типового кейса: доход из разных источников, иногда из другой юрисдикции, кредитная история из международных кредитных бюро, а не в Artemis, источник первоначального взноса из-за рубежа. Модели просто не на чем оценить такой профиль и заявка идёт по классическому маршруту: менеджер (приёмное окно, права голоса - практически ноль, менеджеры на местах служат первичным звеном отсева заявителей на предмет соответствия кредитным правилам) → кредитный аналитик, который собирает досье и пишет рекомендацию → комплаенс и безопасность (проверка благонадежности заемщика, наличия уголовной ответственности, санкции, источник средств - этаж, где не торгуются) → кредитный комитет.
▪️ Кредитный комитет: те самые 15 минут. В кипрских банках это до сих пор классический коллегиальный орган - живое заседание: риски, бизнес, иногда юристы. Аналитик докладывает досье минут пять, как правило онлайн, тк кредитные комитеты заседают в Никосии, в головных отделениях банков. Дальше вопросы: что пойдёт не так и что мы будем делать, когда это произойдёт. Не «если» - «когда». Банк по природе пессимист: он зарабатывает два процента маржи и не может позволить себе потерять сто процентов тела кредита. Типовые небольшие кредиты могут одобряться единолично, в рамках персональных лимитов полномочий (я была таким человеком - это быстро, но строго в рамках политики). Ипотека нерезидента - почти всегда комитет.
▪️ Решение - почти никогда не «да» или «нет». Между одобрением и отказом лежит спектр вариантов: «одобрить, но сделать первоначальный взнос выше», «одобрить с повышением процентной ставки», «одобрить при поручительстве супруга», «одобрить как исключение из политики» - да, у комитета есть право на exception to policy, и им пользуются чаще, чем принято думать, если в досье есть компенсирующие факторы. Каждое «но» пердполагает тот или иной механизм компенсации риска банком. Понимаете, какой риск банк увидел - знаете, что предложить взамен.
—
Что из этого важно для заёмщика:
▪️ Там, где решает машина, спорить не с кем. Важно не попасть в серую зону: чистая кредитная история и банковские выписки скоро будут оцифрованы в балл Artemis.
▪️ Ипотечное решение на Кипре принимают люди по документам. Качество кредитного досье важнее личного обаяния и отношений с сотрудниками на местах в отделениях.
▪️ Отказ конкретного банка - это отказ в рамках конкретной кредитной политики, а не приговор рынка: кредитные правила и риск-аппетиты у банков реально разные.
Личный совет: готовьте кейс до похода в банк. Аналитик, получивший полное досье с объяснением источника происхождения средств на первоначальный взнос, пишет «одобрить» за день. Аналитик, вытягивающий документы по крупицам, копит вопросы - а вопросы в этом бизнесе конвертируются в доп.условия и премии банка за риск. Комитет голосует за кейсы, в которых на «что пойдёт не так» уже есть ответ. Такие мы и приносим.
/ Ольга С.
Вопросы по своему кейсу — в директ @olga_solonenko или olga@square.cy, разбор до похода в банк — бесплатно.
#TrueSquare #ЧестнаяИпотека #ИпотекаКипр #НедвижимостьПафос
Сегодня в «Честной ипотеке» - тема, о которой не могут рассуждать агенты по недвижимости, застройщики и прочие профессиональные участники рынка недвижимости. За 15 лет в кредитном бизнесе я прошла весь путь заявки с обратной стороны: готовила досье как аналитик, голосовала как член кредитного комитета, одобряла единолично и в итоге писала правила, по которым всё это работает, для нескольких банков. Покажу, что происходит с вашей заявкой после того, как менеджер сказал «отправили на комитет, ждём решение». И почему на Кипре ваш ипотечный кейс до сих пор читают живые люди, хотя весь остальной кредитный мир уже давно решает без них.
—
Как банк на самом деле принимает решение по кредиту
▪️ Начнём с правды о современном банке: решение - это безлюдная технология. В рознице XXI века кредитное решение принимает не человек, а скоринговая модель. Анкета и данные заёмщика превращаются в скор-балл - расчётную вероятность дефолта. Дальше работает простая механика cut-off: балл выше порога - автоодобрение, ниже - автоотказ. Машина решает за секунды, без эмоций и без «войдите в положение». Человек-андеррайтер подключается только в одном случае: когда риск-профиль попал в серую зону - балл на границе порога, данные противоречивы, кейс нетипичный для модели. По потребкредитам и картам так работает весь мир, и Кипр уже тоже: Eurobank уже может одобрять их прямо в мобильном приложении за несколько минут, без визита в отделение.
▪️ Кипрский поворот 2026 года: у острова впервые появился кредитный скоринг. В мае 2026-го ЦБ Кипра выпустил обновлённую директиву кредитования, ужесточив требования к документации и андеррайтингу. Перевожу с регуляторного: у кипрских банков впервые появилась общая метрика для оценки заёмщика, но право ставить диагноз осталось за людьми. С 15 июля 2026-го на Кипре заработал национальный Credit Score кредитного бюро Artemis: каждому заёмщику присваивается балл - вероятность дефолта по обязательствам на ближайшие 12 месяцев, рассчитанная по всей его кредитной истории во всех банках острова: просрочки, реструктуризации, остатки долга, суммарная нагрузка. Важная деталь, прописанная прямо в правилах: скор-балл сам по себе не решает, давать ли кредит, банк обязан оценивать его вместе со своими данными в рамках собственной риск-политики.
▪️ А вот ипотека - по-прежнему территория людей. Особенно ваша. Почему машина не забрала ипотеку? Потому что скоринг силён на массовых однотипных кейсах, а ипотека нерезидента - это всё что угодно, кроме типового кейса: доход из разных источников, иногда из другой юрисдикции, кредитная история из международных кредитных бюро, а не в Artemis, источник первоначального взноса из-за рубежа. Модели просто не на чем оценить такой профиль и заявка идёт по классическому маршруту: менеджер (приёмное окно, права голоса - практически ноль, менеджеры на местах служат первичным звеном отсева заявителей на предмет соответствия кредитным правилам) → кредитный аналитик, который собирает досье и пишет рекомендацию → комплаенс и безопасность (проверка благонадежности заемщика, наличия уголовной ответственности, санкции, источник средств - этаж, где не торгуются) → кредитный комитет.
▪️ Кредитный комитет: те самые 15 минут. В кипрских банках это до сих пор классический коллегиальный орган - живое заседание: риски, бизнес, иногда юристы. Аналитик докладывает досье минут пять, как правило онлайн, тк кредитные комитеты заседают в Никосии, в головных отделениях банков. Дальше вопросы: что пойдёт не так и что мы будем делать, когда это произойдёт. Не «если» - «когда». Банк по природе пессимист: он зарабатывает два процента маржи и не может позволить себе потерять сто процентов тела кредита. Типовые небольшие кредиты могут одобряться единолично, в рамках персональных лимитов полномочий (я была таким человеком - это быстро, но строго в рамках политики). Ипотека нерезидента - почти всегда комитет.
▪️ Решение - почти никогда не «да» или «нет». Между одобрением и отказом лежит спектр вариантов: «одобрить, но сделать первоначальный взнос выше», «одобрить с повышением процентной ставки», «одобрить при поручительстве супруга», «одобрить как исключение из политики» - да, у комитета есть право на exception to policy, и им пользуются чаще, чем принято думать, если в досье есть компенсирующие факторы. Каждое «но» пердполагает тот или иной механизм компенсации риска банком. Понимаете, какой риск банк увидел - знаете, что предложить взамен.
—
Что из этого важно для заёмщика:
▪️ Там, где решает машина, спорить не с кем. Важно не попасть в серую зону: чистая кредитная история и банковские выписки скоро будут оцифрованы в балл Artemis.
▪️ Ипотечное решение на Кипре принимают люди по документам. Качество кредитного досье важнее личного обаяния и отношений с сотрудниками на местах в отделениях.
▪️ Отказ конкретного банка - это отказ в рамках конкретной кредитной политики, а не приговор рынка: кредитные правила и риск-аппетиты у банков реально разные.
Личный совет: готовьте кейс до похода в банк. Аналитик, получивший полное досье с объяснением источника происхождения средств на первоначальный взнос, пишет «одобрить» за день. Аналитик, вытягивающий документы по крупицам, копит вопросы - а вопросы в этом бизнесе конвертируются в доп.условия и премии банка за риск. Комитет голосует за кейсы, в которых на «что пойдёт не так» уже есть ответ. Такие мы и приносим.
/ Ольга С.
Вопросы по своему кейсу — в директ @olga_solonenko или olga@square.cy, разбор до похода в банк — бесплатно.
#TrueSquare #ЧестнаяИпотека #ИпотекаКипр #НедвижимостьПафос
Доброго дня!
Давайте пофилософствуем на выходных.
Те, кто увлекаются философией (как я), хоть раз слышали про пари Паскаля.
Мне показалось, что тема с верой вообще и верой в кипрский Шенген, перекликаются 🙂
🧭 Шенген и пари Паскаля
Блез Паскаль в XVII веке предложил рассуждение, которое позже назвали его пари. Доказать существование Бога разумом нельзя, значит остаётся взвесить исходы. Если коротко:
Верующий, если Бог есть, получает всё, а если нет, теряет немного. Неверующий в лучшем случае остаётся при своих.
Вывод Паскаля: верить выгоднее.
Со вступлением Кипра в Шенген похожая история.
▪️ Что известно на сегодня
В июле Еврокомиссия признала Кипр технически готовым. Дальше нужно политическое решение Совета ЕС, оно принимается единогласно, и даты голосования нет. 1 октября министры внутренних дел ЕС обсуждали Шенген, кипрского вопроса в повестке не было. Срок сегодня не назовёт никто.
▪️ Четыре предполагаемых исхода
1. Купили сейчас, Кипр вступил: вход по сегодняшней цене, ПМЖ при пороге от €300 000 + НДС и право ездить по Шенгену 90 дней из 180.
2. Купили, вступление затянулось: у вас объект на рынке, который растёт и без Шенгена. В Пафосе за январь–август зарегистрировано на 19,7% больше сделок, чем годом ранее.
3. Ждали, Кипр вступил: покупаете после всплеска спроса и, вероятно, уже по новым правилам ПМЖ.
4. Ждали, Кипр не вступил: остались при своих.
▪️ Про правила ПМЖ
24 сентября замминистра по миграции Николас Иоаннидис сказал в парламенте, что программу ужесточат до вступления в Шенген. Предложения уже у профильных министров, текст пока не опубликован. Юристы ждут повышения порога и смотрят на Грецию, где в 2024 году планку подняли до €400,000–800,000 в зависимости от района. По опыту прошлых реформ, поданные заявки обычно рассматривают по старым правилам (которые действовали на момент подачи).
▪️ Где пари ломается
У Паскаля вера почти ничего не стоит. В недвижимости ставка измеряется сотнями тысяч евро, поэтому аргумент работает при одном условии: объект окупается арендой и остаётся ликвидным без всякого Шенгена. Тогда вступление становится бесплатным опционом сверху. Слабый объект, купленный под Шенген, превращается в лотерейный билет.
Мы в Шенген верим. Но каждый объект считаем так, будто его не будет.
А вы верите?)
/ Антон Ш.
#TrueSquare #ЧестныеМетры #НедвижимостьПафос #РынокКипра #ИнвестицииКипр
Давайте пофилософствуем на выходных.
Те, кто увлекаются философией (как я), хоть раз слышали про пари Паскаля.
Мне показалось, что тема с верой вообще и верой в кипрский Шенген, перекликаются 🙂
🧭 Шенген и пари Паскаля
Блез Паскаль в XVII веке предложил рассуждение, которое позже назвали его пари. Доказать существование Бога разумом нельзя, значит остаётся взвесить исходы. Если коротко:
Верующий, если Бог есть, получает всё, а если нет, теряет немного. Неверующий в лучшем случае остаётся при своих.
Вывод Паскаля: верить выгоднее.
Со вступлением Кипра в Шенген похожая история.
▪️ Что известно на сегодня
В июле Еврокомиссия признала Кипр технически готовым. Дальше нужно политическое решение Совета ЕС, оно принимается единогласно, и даты голосования нет. 1 октября министры внутренних дел ЕС обсуждали Шенген, кипрского вопроса в повестке не было. Срок сегодня не назовёт никто.
▪️ Четыре предполагаемых исхода
1. Купили сейчас, Кипр вступил: вход по сегодняшней цене, ПМЖ при пороге от €300 000 + НДС и право ездить по Шенгену 90 дней из 180.
2. Купили, вступление затянулось: у вас объект на рынке, который растёт и без Шенгена. В Пафосе за январь–август зарегистрировано на 19,7% больше сделок, чем годом ранее.
3. Ждали, Кипр вступил: покупаете после всплеска спроса и, вероятно, уже по новым правилам ПМЖ.
4. Ждали, Кипр не вступил: остались при своих.
▪️ Про правила ПМЖ
24 сентября замминистра по миграции Николас Иоаннидис сказал в парламенте, что программу ужесточат до вступления в Шенген. Предложения уже у профильных министров, текст пока не опубликован. Юристы ждут повышения порога и смотрят на Грецию, где в 2024 году планку подняли до €400,000–800,000 в зависимости от района. По опыту прошлых реформ, поданные заявки обычно рассматривают по старым правилам (которые действовали на момент подачи).
▪️ Где пари ломается
У Паскаля вера почти ничего не стоит. В недвижимости ставка измеряется сотнями тысяч евро, поэтому аргумент работает при одном условии: объект окупается арендой и остаётся ликвидным без всякого Шенгена. Тогда вступление становится бесплатным опционом сверху. Слабый объект, купленный под Шенген, превращается в лотерейный билет.
Мы в Шенген верим. Но каждый объект считаем так, будто его не будет.
А вы верите?)
/ Антон Ш.
#TrueSquare #ЧестныеМетры #НедвижимостьПафос #РынокКипра #ИнвестицииКипр
Telegram
Anton Pafos
Real estate consulting: www.square.cy | The best tool for agents: www.shortlister.cy
👍2😎1
🧭 Рынок Кипра: статистика DLS за сентябрь 2026
Свежие данные Департамента земель и геодезии (DLS) — количество зарегистрированных договоров купли-продажи.
😎 Кипр в целом: за сентябрь 1681 договор, +13% год к году. После августовского провала в 1241 рынок вернулся в рабочий ритм — плюс 35% к предыдущему месяцу. Накопительно за девять месяцев — 14969 договоров, +13,6% к январю–сентябрю 2025-го.
Расклад по округам за сентябрь (договоров, рост год к году):
🔸 Лимасол — 506 (+16%)
🔸 Ларнака — 393 (+29%)
🔸 Никосия — 374 (+7%)
🔸 Пафос — 345 (+10%)
🔸 Фамагуста — 63 (−20%)
За девять месяцев, январь–сентябрь (договоров, год к году):
🔸 Лимасол — 4860 (+16,9%)
🔸 Ларнака — 3291 (+14,7%)
🔸 Никосия — 3163 (+5,8%)
🔸 Пафос — 2999 (+18,5%)
🔸 Фамагуста — 656 (+4,8%)
Что видим:
Лимасол после единственного минуса в году (август, −5%) снова в плюсе, +16%. Ларнака второй месяц подряд растёт быстрее всех: +35% в августе, +29% в сентябре. Падение Фамагусты выглядит громко, но в штуках это 63 договора против 79 — на такой базе одна-две сделки двигают процент на несколько пунктов.
Пафос в сентябре прибавил 10% — самый скромный темп с марта. (вангуем — в октябре будет больший рост). При этом по накопленному итогу округ по-прежнему первый на острове: +18,5% против +16,9% у Лимасола. До отметки 3000 за девять месяцев не хватило одного договора.
Посчитаем, что это значит для года.
В IV квартале 2025-го Пафос зарегистрировал 1036 договоров. Чтобы впервые закрыть год выше 4000, округу нужно 1001 — то есть отметку возьмём, даже если октябрь–декабрь окажутся на 3% слабее прошлогодних.
Кипру до 20 тыс. нужно 5031 договор в IV квартале, всего на 1,8% больше, чем годом ранее (4941). При текущем темпе +13% остров выходит примерно на 20500 против 18114 в 2025-м.
#TrueSquare #ЧестныеМетры #НедвижимостьПафос #РынокКипра #ИнвестицииКипр
Свежие данные Департамента земель и геодезии (DLS) — количество зарегистрированных договоров купли-продажи.
Расклад по округам за сентябрь (договоров, рост год к году):
🔸 Лимасол — 506 (+16%)
🔸 Ларнака — 393 (+29%)
🔸 Никосия — 374 (+7%)
🔸 Пафос — 345 (+10%)
🔸 Фамагуста — 63 (−20%)
За девять месяцев, январь–сентябрь (договоров, год к году):
🔸 Лимасол — 4860 (+16,9%)
🔸 Ларнака — 3291 (+14,7%)
🔸 Никосия — 3163 (+5,8%)
🔸 Пафос — 2999 (+18,5%)
🔸 Фамагуста — 656 (+4,8%)
Что видим:
Лимасол после единственного минуса в году (август, −5%) снова в плюсе, +16%. Ларнака второй месяц подряд растёт быстрее всех: +35% в августе, +29% в сентябре. Падение Фамагусты выглядит громко, но в штуках это 63 договора против 79 — на такой базе одна-две сделки двигают процент на несколько пунктов.
Пафос в сентябре прибавил 10% — самый скромный темп с марта. (вангуем — в октябре будет больший рост). При этом по накопленному итогу округ по-прежнему первый на острове: +18,5% против +16,9% у Лимасола. До отметки 3000 за девять месяцев не хватило одного договора.
Посчитаем, что это значит для года.
В IV квартале 2025-го Пафос зарегистрировал 1036 договоров. Чтобы впервые закрыть год выше 4000, округу нужно 1001 — то есть отметку возьмём, даже если октябрь–декабрь окажутся на 3% слабее прошлогодних.
Кипру до 20 тыс. нужно 5031 договор в IV квартале, всего на 1,8% больше, чем годом ранее (4941). При текущем темпе +13% остров выходит примерно на 20500 против 18114 в 2025-м.
#TrueSquare #ЧестныеМетры #НедвижимостьПафос #РынокКипра #ИнвестицииКипр
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍4❤1
Доброго вечера и отличных выходных!
«Вы посмотрите, сколько я переплачу банку - почти треть стоимости сверху! Можно еще одну квартиру купить!» Эту фразу я слышу почти на каждой консультации. Тревога на этот счет способна остановить человека, который мог бы уже несколько лет жить в своей квартире. Сегодня в «Честной ипотеке» разберёмся, почему цифра «переплата по кредиту» - одна из самых вводящих в заблуждение в личных финансах и на что смотреть вместо неё.
💶 Переплата по ипотеке: почему эта цифра врёт
▪️ Сначала посчитаем ту самую страшную цифру
Возьмём кейс из нашего интенсива: 2-спальная квартира 98 м² за €370,000, собственное участие 30%, тело кредита с НДС €259,210, ставка 3,25% fix на 3 года, срок 25 лет. За 25 лет вы вернёте банку около €364,600. Переплата - примерно €105,000, или 41% от тела кредита. Звучит пугающе. Дальше пара причин, почему эта метрика не является ключевой при принятии решения о том, нужна ли вам ипотека.
▪️ Причина №1: Вы складываете евро из разных лет, а это не корректный расчет
Переплата - это простая сумма всех платежей за 25 лет. Но евро 2050 года и евро сегодня - это разные деньги. Каждый год инфляция делает ваш долг чуть легче. Если пересчитать все платежи в сегодняшние деньги по целевой инфляции ЕЦБ 2%, реальная переплата сжимается со €105,000 до примерно €35,000, то есть до 14% вместо 41%. При средней инфляции на Кипре за последние три года (1,2%, по данным CyStat и прогнозам на 2026 год) - около €61,000. Это и есть смысл эффективной ставки: номинальные 3,25% минус инфляция дают около 2% реальной стоимости денег.
▪️ Причина 2: Платёж не стоит на месте - он теряет значимость
Доля платежа по ипотеке в ваших ежемесячных затратах становится меньше с каждым месяцем. На Кипре банки часто считают дифференцированный платёж: тело кредита гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток. В нашем кейсе первый платёж - €1,566, через 10 лет - около €1,285, последний - около €866. И это в номинале: в сегодняшних деньгах последний платёж будет ещё меньше. Добавьте рост дохода. Зарплаты в найме на Кипре растут быстрее инфляции, поэтому платёж, который в первый год занимает четверть бюджета семьи, к середине срока становится фоновым.
▪️ Причина 3: Вы сравниваете кредит с нулём, а сравнивать надо с арендой
Альтернатива ипотеке - не «жить бесплатно», а снимать. Аренда аналогичной 2-спальной квартиры в Пафосе - около €1,600 в месяц. За 25 лет это €480,000 даже без единого повышения. С ростом аренды на 3% в год - около €700,000. Переплата по аренде составляет 100%: вы отдаёте всё и не получаете ничего. По ипотеке вы отдаёте почти те же деньги ежемесячно, но в конце у вас своя квартира.
▪️ Причина 4: Квартира тоже не стоит на месте
Даже если недвижимость будет дорожать только вместе с инфляцией, без всякой «рыночной магии», €370,000 через 25 лет при 2% в год превратятся примерно в €607,000. Переплата банку номинирована в деньгах, которые дешевеют. Ваш актив - в квадратных метрах, которые дорожают.
▪️ Причина 5: 25 лет - это максимум, а не план
Переплата считается так, будто вы 25 лет ни разу не внесёте лишнего евро. На практике заёмщики часто гасят темпами, опережающими график: бонусы, продажа другого актива, рост дохода. Кипрские банки позволяют это сделать почти без штрафов после истечения срока фиксации процентной ставки. Каждое досрочное погашение существенно снижает именно ту «страшную» переплату.
▪️ Исключение
Есть только одна ситуация, где на переплату смотреть нужно - когда вы сравниваете два кредитных предложения между собой. На тех же 25 годах ставка 4,20% вместо 3,25% даёт около €31,000 лишней переплаты. Это реальная разница, и за неё стоит бороться.
—
На что смотреть вместо переплаты:
▪️ Платёж против аренды. Если ипотечный платёж ниже или равен аренде той же квартиры, вы ничего не теряете в ежемесячном бюджете и получаете актив.
▪️ Доля платежа в доходе семьи. Комфортная граница для каждого своя, но я не рекомендую превышать 50%. Наличие свободного остатка после всех ежемесячных расходов и выплаты платежа по ипотеке проверит и банк.
▪️ Эффективная ставка. Сегодня это около 2% годовых: деньги банка стоят вам чуть дороже инфляции.
▪️ Условия, а не только ставка. Срок фиксации ставки, комиссии, страховки и полная стоимость входа в сделку (обязательные расходы около 2%).
Личный совет: если вас пугает цифра переплаты, задайте себе другой вопрос - сколько вы уже заплатили за аренду с момента переезда на Кипр? Обычно ответ отрезвляет быстрее любого калькулятора.
Хотите посчитать ваш кейс: платёж, реальную стоимость кредита и сравнение с арендой? Пишите в директ @olga_solonenko или olga@square.cy, разбор до похода в банк бесплатный.
/ Ольга С.
❗️Расчёты - на данных интенсива по ипотеке True Square и CyStat. Материал не является финансовой рекомендацией.
#TrueSquare #ЧестнаяИпотека #ИпотекаКипр #НедвижимостьПафос
«Вы посмотрите, сколько я переплачу банку - почти треть стоимости сверху! Можно еще одну квартиру купить!» Эту фразу я слышу почти на каждой консультации. Тревога на этот счет способна остановить человека, который мог бы уже несколько лет жить в своей квартире. Сегодня в «Честной ипотеке» разберёмся, почему цифра «переплата по кредиту» - одна из самых вводящих в заблуждение в личных финансах и на что смотреть вместо неё.
💶 Переплата по ипотеке: почему эта цифра врёт
▪️ Сначала посчитаем ту самую страшную цифру
Возьмём кейс из нашего интенсива: 2-спальная квартира 98 м² за €370,000, собственное участие 30%, тело кредита с НДС €259,210, ставка 3,25% fix на 3 года, срок 25 лет. За 25 лет вы вернёте банку около €364,600. Переплата - примерно €105,000, или 41% от тела кредита. Звучит пугающе. Дальше пара причин, почему эта метрика не является ключевой при принятии решения о том, нужна ли вам ипотека.
▪️ Причина №1: Вы складываете евро из разных лет, а это не корректный расчет
Переплата - это простая сумма всех платежей за 25 лет. Но евро 2050 года и евро сегодня - это разные деньги. Каждый год инфляция делает ваш долг чуть легче. Если пересчитать все платежи в сегодняшние деньги по целевой инфляции ЕЦБ 2%, реальная переплата сжимается со €105,000 до примерно €35,000, то есть до 14% вместо 41%. При средней инфляции на Кипре за последние три года (1,2%, по данным CyStat и прогнозам на 2026 год) - около €61,000. Это и есть смысл эффективной ставки: номинальные 3,25% минус инфляция дают около 2% реальной стоимости денег.
▪️ Причина 2: Платёж не стоит на месте - он теряет значимость
Доля платежа по ипотеке в ваших ежемесячных затратах становится меньше с каждым месяцем. На Кипре банки часто считают дифференцированный платёж: тело кредита гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток. В нашем кейсе первый платёж - €1,566, через 10 лет - около €1,285, последний - около €866. И это в номинале: в сегодняшних деньгах последний платёж будет ещё меньше. Добавьте рост дохода. Зарплаты в найме на Кипре растут быстрее инфляции, поэтому платёж, который в первый год занимает четверть бюджета семьи, к середине срока становится фоновым.
▪️ Причина 3: Вы сравниваете кредит с нулём, а сравнивать надо с арендой
Альтернатива ипотеке - не «жить бесплатно», а снимать. Аренда аналогичной 2-спальной квартиры в Пафосе - около €1,600 в месяц. За 25 лет это €480,000 даже без единого повышения. С ростом аренды на 3% в год - около €700,000. Переплата по аренде составляет 100%: вы отдаёте всё и не получаете ничего. По ипотеке вы отдаёте почти те же деньги ежемесячно, но в конце у вас своя квартира.
▪️ Причина 4: Квартира тоже не стоит на месте
Даже если недвижимость будет дорожать только вместе с инфляцией, без всякой «рыночной магии», €370,000 через 25 лет при 2% в год превратятся примерно в €607,000. Переплата банку номинирована в деньгах, которые дешевеют. Ваш актив - в квадратных метрах, которые дорожают.
▪️ Причина 5: 25 лет - это максимум, а не план
Переплата считается так, будто вы 25 лет ни разу не внесёте лишнего евро. На практике заёмщики часто гасят темпами, опережающими график: бонусы, продажа другого актива, рост дохода. Кипрские банки позволяют это сделать почти без штрафов после истечения срока фиксации процентной ставки. Каждое досрочное погашение существенно снижает именно ту «страшную» переплату.
▪️ Исключение
Есть только одна ситуация, где на переплату смотреть нужно - когда вы сравниваете два кредитных предложения между собой. На тех же 25 годах ставка 4,20% вместо 3,25% даёт около €31,000 лишней переплаты. Это реальная разница, и за неё стоит бороться.
—
На что смотреть вместо переплаты:
▪️ Платёж против аренды. Если ипотечный платёж ниже или равен аренде той же квартиры, вы ничего не теряете в ежемесячном бюджете и получаете актив.
▪️ Доля платежа в доходе семьи. Комфортная граница для каждого своя, но я не рекомендую превышать 50%. Наличие свободного остатка после всех ежемесячных расходов и выплаты платежа по ипотеке проверит и банк.
▪️ Эффективная ставка. Сегодня это около 2% годовых: деньги банка стоят вам чуть дороже инфляции.
▪️ Условия, а не только ставка. Срок фиксации ставки, комиссии, страховки и полная стоимость входа в сделку (обязательные расходы около 2%).
Личный совет: если вас пугает цифра переплаты, задайте себе другой вопрос - сколько вы уже заплатили за аренду с момента переезда на Кипр? Обычно ответ отрезвляет быстрее любого калькулятора.
Хотите посчитать ваш кейс: платёж, реальную стоимость кредита и сравнение с арендой? Пишите в директ @olga_solonenko или olga@square.cy, разбор до похода в банк бесплатный.
/ Ольга С.
❗️Расчёты - на данных интенсива по ипотеке True Square и CyStat. Материал не является финансовой рекомендацией.
#TrueSquare #ЧестнаяИпотека #ИпотекаКипр #НедвижимостьПафос
Telegram
Ольга Солоненко
Доброго вечера!
В прошлом выпуске «Честной ипотеки» мы разбирали, как банк принимает решение по кредиту, и обещали продолжение: какие доходы банк считает надёжными, а какие нет. Сегодня об этом. Это одна из самых частых причин отказов, которую клиенты не видят заранее. Человек приходит в банк с хорошим доходом и получает отказ, потому что банк этот доход просто «не видит» или «не хочет видеть».
—
💼 Какие доходы засчитает банк: основные категории
▪️ Главный принцип: устойчивость важнее размера
Когда я сидела в кредитном комитете, первым вопросом к доходу заёмщика был не «сколько?», а «откуда и насколько стабильно?». Банк выдаёт кредит на 20–25 лет. Ему важно не сколько вы заработали в прошлом году, а будет ли этот доход приходить через пять, десять и пятнадцать лет. Поэтому стабильные €4,000 в месяц от кипрского работодателя для банка часто весомее, чем €10,000 непредсказуемого фриланса.
▪️ Категория A — приоритетные доходы, их банк засчитывает полностью
— официальная зарплата на Кипре, включая 13-ю зарплату и бонусы;
— зарплата супруга или супруги на Кипре;
— доход от аренды недвижимости на Кипре;
— зарплата в евро из стран ЕС и Великобритании;
— доход от аренды в ЕС и Великобритании;
— дивиденды от компании на Кипре или в ЕС и Великобритании.
Объединяет их одно: банк может проверить источник, и источник находится в понятной ему правовой среде.
▪️ Категория B — ненадёжные доходы, банк их учитывает с дисконтом или не учитывает вовсе
— дивиденды от компаний из третьих стран;
— доходы от фриланса в евро или долларах;
— доходы из третьих стран не в евро;
— доходы от аренды в СНГ и других странах.
Это не значит «отказ». Но такой доход банк будет оценивать осторожно: может засчитать только часть, потребовать более длинную историю поступлений или больший первоначальный взнос.
▪️ Категория C — доходы, которые банк не примет
— любые неподтверждённые доходы;
— разовые вознаграждения: премия за проект, продажа машины, подарок;
— доходы от видов деятельности, которые запрещены кредитной политикой банка.
Здесь бессмысленно спорить с банком: эти деньги не войдут в расчёт платёжеспособности, сколько бы их ни было. Единственное из этой категории, что можно с банком обсудить - это доходы супругов в странах СНГ. Как правило, банк их не примает к расчету. Но бывают исключения: в нашей практике было 2 кейса, когда банк готов был принять в расчет доходы в белорусских рублях, конвертированные в евро с применением дисконта 30%.
▪️ Что можно сделать заранее: переупаковать доход
Самая полезная часть этой темы: категория дохода не приговор. Часто её можно легально улучшить, если начать заранее, за 6-12 месяцев до подачи заявки.
— Фрилансер может оформить работу через кипрскую компанию или договор с кипрским работодателем. Регулярная зарплата на Кипре - это уже категория A.
— Владелец бизнеса в третьей стране может выплачивать дивиденды через структуру в ЕС.
— Регулярные поступления на кипрский счёт, история уплаты налогов на Кипре и стабильные выписки за полгода сами по себе повышают доверие банка к любому доходу.
Каждая такая перестройка имеет налоговые и юридические последствия, поэтому делать её стоит вместе с налоговым консультантом, а не ради одной заявки.
—
Что из этого следует:
▪️ До подачи заявки разложите свои доходы по категориям A, B и C. Считайте платёжеспособность только по категории A - если ее достаточно, то заморачиваться с показом доходов из других категорий нет смысла.
▪️ Если основной доход попадает в B или C, это повод не откладывать покупку, а начать переупаковку дохода заранее.
▪️ Доход супруга или супруги на Кипре - сильный аргумент для банка. Подавайте заявку вдвоём, если это возможно.
Личный совет: не приходите в банк с фразой «у меня хороший доход». Приходите с ответом на вопрос, который банк задаст первым: откуда эти деньги и почему они будут приходить ещё 20 лет. Если готового ответа нет, мы поможем его собрать.
Хотите понять, какую часть вашего дохода увидит банк? Пишите в директ @olga_solonenko или на olga@square.cy. Разбор кейса до похода в банк бесплатный.
/ Ольга С.
❗️Материал не является финансовой или налоговой рекомендацией. Требования банков могут отличаться.
#TrueSquare #ЧестнаяИпотека #ИпотекаКипр #НедвижимостьПафос
В прошлом выпуске «Честной ипотеки» мы разбирали, как банк принимает решение по кредиту, и обещали продолжение: какие доходы банк считает надёжными, а какие нет. Сегодня об этом. Это одна из самых частых причин отказов, которую клиенты не видят заранее. Человек приходит в банк с хорошим доходом и получает отказ, потому что банк этот доход просто «не видит» или «не хочет видеть».
—
💼 Какие доходы засчитает банк: основные категории
▪️ Главный принцип: устойчивость важнее размера
Когда я сидела в кредитном комитете, первым вопросом к доходу заёмщика был не «сколько?», а «откуда и насколько стабильно?». Банк выдаёт кредит на 20–25 лет. Ему важно не сколько вы заработали в прошлом году, а будет ли этот доход приходить через пять, десять и пятнадцать лет. Поэтому стабильные €4,000 в месяц от кипрского работодателя для банка часто весомее, чем €10,000 непредсказуемого фриланса.
▪️ Категория A — приоритетные доходы, их банк засчитывает полностью
— официальная зарплата на Кипре, включая 13-ю зарплату и бонусы;
— зарплата супруга или супруги на Кипре;
— доход от аренды недвижимости на Кипре;
— зарплата в евро из стран ЕС и Великобритании;
— доход от аренды в ЕС и Великобритании;
— дивиденды от компании на Кипре или в ЕС и Великобритании.
Объединяет их одно: банк может проверить источник, и источник находится в понятной ему правовой среде.
▪️ Категория B — ненадёжные доходы, банк их учитывает с дисконтом или не учитывает вовсе
— дивиденды от компаний из третьих стран;
— доходы от фриланса в евро или долларах;
— доходы из третьих стран не в евро;
— доходы от аренды в СНГ и других странах.
Это не значит «отказ». Но такой доход банк будет оценивать осторожно: может засчитать только часть, потребовать более длинную историю поступлений или больший первоначальный взнос.
▪️ Категория C — доходы, которые банк не примет
— любые неподтверждённые доходы;
— разовые вознаграждения: премия за проект, продажа машины, подарок;
— доходы от видов деятельности, которые запрещены кредитной политикой банка.
Здесь бессмысленно спорить с банком: эти деньги не войдут в расчёт платёжеспособности, сколько бы их ни было. Единственное из этой категории, что можно с банком обсудить - это доходы супругов в странах СНГ. Как правило, банк их не примает к расчету. Но бывают исключения: в нашей практике было 2 кейса, когда банк готов был принять в расчет доходы в белорусских рублях, конвертированные в евро с применением дисконта 30%.
▪️ Что можно сделать заранее: переупаковать доход
Самая полезная часть этой темы: категория дохода не приговор. Часто её можно легально улучшить, если начать заранее, за 6-12 месяцев до подачи заявки.
— Фрилансер может оформить работу через кипрскую компанию или договор с кипрским работодателем. Регулярная зарплата на Кипре - это уже категория A.
— Владелец бизнеса в третьей стране может выплачивать дивиденды через структуру в ЕС.
— Регулярные поступления на кипрский счёт, история уплаты налогов на Кипре и стабильные выписки за полгода сами по себе повышают доверие банка к любому доходу.
Каждая такая перестройка имеет налоговые и юридические последствия, поэтому делать её стоит вместе с налоговым консультантом, а не ради одной заявки.
—
Что из этого следует:
▪️ До подачи заявки разложите свои доходы по категориям A, B и C. Считайте платёжеспособность только по категории A - если ее достаточно, то заморачиваться с показом доходов из других категорий нет смысла.
▪️ Если основной доход попадает в B или C, это повод не откладывать покупку, а начать переупаковку дохода заранее.
▪️ Доход супруга или супруги на Кипре - сильный аргумент для банка. Подавайте заявку вдвоём, если это возможно.
Личный совет: не приходите в банк с фразой «у меня хороший доход». Приходите с ответом на вопрос, который банк задаст первым: откуда эти деньги и почему они будут приходить ещё 20 лет. Если готового ответа нет, мы поможем его собрать.
Хотите понять, какую часть вашего дохода увидит банк? Пишите в директ @olga_solonenko или на olga@square.cy. Разбор кейса до похода в банк бесплатный.
/ Ольга С.
❗️Материал не является финансовой или налоговой рекомендацией. Требования банков могут отличаться.
#TrueSquare #ЧестнаяИпотека #ИпотекаКипр #НедвижимостьПафос
Telegram
Ольга Солоненко
👍2💯1