Клиентами руководят эмоции

Люди принимают решения эмоциями. А вот обоснование их, уже делают потом с помощью рациональных доводов. Появление эмоций можно увидеть или услышать в конкретных вербальных или невербальных сигналах. Умение определять значение таких сигналов влияет на то, как успешно будет проведена продажа.

#психология

📍Мы коммуницируем бессознательно

В коммуникации большая часть смыслов передаётся бессознательно. Даже проводились специальные измерения, с помощью которых устанавливали, сколько информации воспринимается нашими органами чувств во время разговора. В ходе исследований ученые пришли к выводу, что наши органы чувств постоянно воспринимают значительный объем информации - до 11 тыс.бит в секунду. При этом от 40 до 400 бит в секунду мы фиксируем сознательно.Точное количество воспринимаемой информации зависит, во-первых, от индивидуальных особенностей (например, у молодых людей органы чувств более работоспособны, чем у пожилых), а во-вторых, от общего состояния (отдохнувший и внимательный человек усваивает больше информации, чем уставший).

Бессознательно посылаемые и принимаемые сигналы играют важнейшую роль в создании эмоционального фона. Когда, например, продавцу не нравится клиент или он не любит свою работу, от него могут исходить двусмысленные сигналы. Во время беседы клиент улавливает эти бессознательные сообщения, хотя продавец и не думал выражать их словами. Просто по поведению покупатель чувствует: что-то здесь не так. При этом сам продавец может даже не осознавать своей антипатии к клиенту.

Если представить себе, что в процессе общения сознание воспринимает лишь один процент передаваемой информации, становятся понятными частые недоразумения, возникающие между продавцом и покупателем. Бывает и так, что до сознания реципиента не доходят даже ясно и недвусмысленно выраженные сообщения. К тому же человек, не совсем уверенный в своих словах, бессознательно посылает сложные (инконгруэнтные) сигналы, которые могут быть истолкованы другой стороной как противоречивые или не заслуживающие доверия.

Поскольку большая часть коммуникации протекает на бессознательном уровне, для продавца очень важно распознать и правильно интерпретировать как можно больше сигналов, исходящих от клиента. В то же время следует еще до начала беседы прояснить для себя все сомнительные вопросы, чтобы затем в процессе общения посылать по возможности только однозначные сигналы и тем самым придать своим высказываниям необходимые достоверность и убедительность.

Наблюдения за успешными продавцов показывает, что они правильно истолковывают сигналы, исходящие от клиентов, и в зависимости от них корректируют свои действия.
В процессе коммуникации лишь очень небольшая часть информации воспринимается сознанием. И только в самой ничтожной степени мы осознаем, какие сигналы посылаем сами и какие улавливаем со стороны собеседника. Однако именно бессознательно принятые и переработанные сигналы ведут к возникновению тех или иных эмоций.

Продавцы, которые твердо убеждены в высоком качестве предлагаемых ими товаров и услуг и способны улавливать и правильно интерпретировать сигналы, исходящие от клиента, достигают наилучших результатов.

#психология

📈 Названы города-лидеры по росту цен на новостройки

Первую тройку городов-миллионников по увеличению средней цены 1 кв. м в апреле - июне 2021 года составили Краснодар, Омск и Новосибирск.

По итогам второго квартала 2021 года цены на новостройки в городах-миллионниках России выросли в среднем на 5%, а средняя цена 1 кв. м составила 100 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали аналитики ЦИАН.

В апреле - июне первое место по темпам роста цен занял Краснодар. В настоящее время цена 1 кв. м здесь составляет 99,1 тыс. руб., что на 34% больше, чем в конце первого квартала, когда «квадрат» стоил 73,9 тыс. руб.

На втором месте расположился Омск. В начале апреля 1 кв. м в этом городе стоил в среднем 66,7 тыс. руб., но за три месяца цена увеличилась на 14% и достигла отметки 75,1 тыс. руб. На третьей позиции Новосибирск, где цена 1 кв. м выросла до 90 тыс. руб. В прошлом квартале «квадрат» стоил 84,5 тыс. руб. и вырос в цене за три месяца на 7%.

Четвертое место занимает Санкт-Петербург. По итогам первого квартала средняя цена 1 кв. м составляла 169 тыс. руб., но в апреле - июне увеличилась на 6% и в настоящее время составляет 179,1 тыс. руб. Замыкает первую пятерку Уфа с показателем 92,3 тыс. руб. за 1 кв. м. За три месяца средняя цена «квадрата» выросла на 6% - в начале апреля он стоил 87 тыс. руб.

📊Топ-10 городов-миллионников - лидеров по росту цен во втором квартале 2021 года

✅ Краснодар
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
73,9
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
99,1
Динамика роста за квартал:
+34%

✅ Омск
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
65,7
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
71,5
Динамика роста за квартал:
+14%

✅ Новосибирск
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
84,5
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
90
Динамика роста за квартал:
+7%

✅ Санкт-Петербург
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
169
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
179,1
Динамика роста за квартал:
+6%

✅ Уфа
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
87
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
92,3
Динамика роста за квартал:
+6%

✅ Москва
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
251,8
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
265,3
Динамика роста за квартал:
+5%

✅ Воронеж
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
67,5
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
70,2
Динамика роста за квартал:
+4%

✅ Казань
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
110,1
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
113,6
Динамика роста за квартал:
+3%

✅Пермь
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
72,9
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
75
Динамика роста за квартал:
+3%

✅ Ростов-на-Дону
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Первый квартал 2021 года:
71
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. Второй квартал 2021 года:
73,2
Динамика роста за квартал:
+3%

Лидерство Краснодара связано с началом сезона межрегиональных сделок, когда люди стремятся приобрести жилье в одном из немногих российских регионов с комфортными условиями для жизни в течение всего года. Объем предложения на рынке сокращается. Ограничение по льготной ипотеке в 3 млн руб. не дает возможности для приобретения недвижимости не только в столице, но и в большинстве регионов.

Тем не менее активизировались семьи с детьми, именно эта категория и будет сейчас основным покупателем квартир по государственной поддержке. Рынок ждет продолжение роста цен на недвижимость».

Лидером по росту цены 1 кв. м жилья в новостройках за год (второй квартал 2021 года ко второму кварталу 2020 года) стал Сочи. За 12 месяцев цена сочинского «квадрата» выросла в 2,3 раза и составляет сейчас 222 тыс. руб.

#аналитика

📌 Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья

При покупке квартиры можно вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета. Дополнительный вычет доступен для покупателей ипотечной недвижимости. Правом на налоговый вычет обладают и продавцы недвижимости. Они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. Но о таких возможностях знают далеко не все владельцы недвижимости.

🟢 Налоговый вычет при покупке жилья

1. Основной вычет
При покупке жилья собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть налоговым резидентом страны и платить налог на доходы по ставке 13% (обычно удерживается из зарплаты). Если собственник квартиры не работает или платит налоги как индивидуальный предприниматель по упрощенной системе налогообложения, вернуть налог с помощью имущественного вычета нельзя, потому что он не уплачивается в бюджет.

Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн руб.). Даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб., все равно максимально можно будет вернуть 260 тыс. руб.

Если квартира покупалась с помощью материнского капитала, то из основной суммы покупки вычитается размер субсидии и от остатка считается вычет. Например, квартира стоила 2 млн руб., из них 500 тыс. руб. - маткапитал. Налоговый вычет исчисляется от 1,5 млн руб. и будет равен 195 тыс. руб.

Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз. Но если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета лишь частично — например, квартира стоила 1,5 млн руб., — то остаток вычета, то есть 500 тыс. руб., может быть перенесен на другие объекты.

2. За проценты по ипотеке
Если квартира покупалась в ипотеку, то, помимо основного вычета, можно получить еще вычет за уплаченные по кредиту проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты. Но и здесь есть лимит - не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом - это 13% от базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб).

В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать - иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при оформлении другой ипотеки.

Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. В общей сложности при покупке жилой недвижимости одному человеку можно вернуть до 650 тыс. руб. (с учетом вычета за проценты по ипотеке).

​​🟢 Вычет при продаже жилья

Налоговым вычетом могут воспользоваться и продавцы недвижимости. По закону, если недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения - пяти лет (или трех лет, если недвижимость подарена или получена в наследство), то продавец должен заплатить налог в 13% с продажи недвижимости. При этом он может воспользоваться налоговым вычетом с продажи.

Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат составляет 1 млн руб., а при продаже гаражей и нежилых помещений - 250 тыс. руб. В данном случае налогооблагаемую базу можно уменьшить на указанные суммы вычета, а не вернуть назад 1 млн руб. и 250 тыс. руб. соответственно. Вычет НДФЛ при продаже жилья можно использовать многократно в течение жизни, но не более одного раза в год.

Пример: Если собственник приобрел квартиру за 5 млн руб. и продал ее через два года (раньше предельного срока владения) за 6 млн руб., то он может заявить в свой декларации имущественный вычет с 1 млн руб. и уплатить налог по ставке в 13% с 5 млн руб. — 650 тыс. руб.

Но если у собственника есть все документы, подтверждающие покупку, то выгоднее уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры. То есть собственнику надо будет уплатить 13% налог только с 1 млн руб., а это 130 тыс. руб. (6 млн руб. минус 5 млн руб. расход)

В начале июля президент России подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб. В данном случае благодаря вычету налогооблагаемая база обнуляется и подавать декларацию не нужно.

#полезное

📌 Элементы успешной коммуникации:

✅ 1. Ориентация на достижение цели.
У всех успешных людей есть цель, достижение которой они считают для себя обязательной задачей и не жалеют для этого сил. К беседе они всегда приступают с четко определенными намерениями.

✅ 2. Гибкость.
Успешные люди быстро отказываются от бессмысленной, не оправдывающей себя стратегии и ищут другой, более эффективный путь решения проблемы. Гибкость не всегда зависит от воли. Часто та или иная форма поведения бывает связана у человека с положительными или отрицательными эмоциями. Если, например, продавец не любит разговаривать по телефону, потому что это вызывает у него представления об отказе и неприятных переживаниях, то даже большое усилие воли не сможет изменить его поведение. Поэтому было бы разумнее сначала переосмыслить эмоции, связанные с телефонными звонками, а затем уже заняться практикой. Проявлять гибкость значительно легче, когда новая форма поведения воспринимается со знаком плюс.

✅ 3. Наблюдательность.
Гибкости можно добиться только в том случае, если человек в принципе способен заметить отклонение от цели. Так, например, продавец лишь тогда может изменить свою стратегию, когда он четко фиксирует сигналы, говорящие о готовности или неготовности клиента совершить покупку, и делает соответствующие выводы.

✅ 4. Уверенность в положительном результате.
Только тот, кто твердо верит в успех, будет излучать убежденность и оптимизм. И только при этом условии у человека хватит терпения и выдержки осуществить задуманное. Справедливость убеждений обычно нельзя проверить или доказать, поэтому и пытаться воздействовать на них с помощью аргументов абсолютно бессмысленно. Зато имеет смысл для начала определить, какие чувства связаны с убеждениями, и затем при необходимости постараться изменить их.

В итоге:
Ориентация на достижение цели, гибкость, хорошая наблюдательность и убежденность в положительном исходе дела составляют основу успешной коммуникации.

#психология

2 ВИДА ВНУШЕНИЙ В КОММУНИКАЦИИ:

✅ • Прямое.
✅ • Косвенное.

Прямое внушение (директивное), как указание что-то сделать. Прямое внушение в классическом гипнозе - глаза закрываются, вы засыпаете, требует глубокого контакта, доверия между гипнотизером и гипнотизируемым. В коммуникации прямое внушение так же требует доверия, "экспертности" в какой то области. Например, врач, специалист в какой-то сфере.

Косвенное внушение. Это внушение, которое скрыто в предложении и не вызывает сопротивления. Например, у нас есть 2 комнатная квартира с ремонтом и по той же цене 3 комнатная без ремонта, вы квартиру будете брать в кредит или у вас наличные? Здесь подразумевается, что неважно что у вас наличные или кредит, неважно какую, но квартиру вы брать будете. Это косвенное внушение. Прямое было бы таким: берите 2 комнатную с ремонтом в таком то районе, выгодная цена, рекомендую (требует доверия к вам как к эксперта).

Так как "экспертность" часто подвергается сомнению, даже врачей бывает не слушают, то внушения лучше комбинировать, даже если вы хороший специалист в своей области. Так будет меньше сопротивления со стороны клиента.

В дальнейшем, мы будем рассматривать это более подробно на этом канале.

#психология

📊 3 ГОРОДА - ЛИДЕРА ПО СПРОСУ НА ВТОРИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В 2021 ГОДУ

Относительно показателей прошлого года, по итогам второго квартала 2021 года зафиксировано повышение спроса на вторичном рынке на 35%.

Рейтинг городов по динамике спроса на вторичное жилье:

✅ 1. Краснодар - в 2,1 раза.
✅ 2. Сочи в - 1,9 раза.
✅ 3. Ростов-на-Дону - в 1,7 раза.

В Москве, Екатеринбурге, Челябинске спрос увеличился в 1,6 раза.

📈 Повышенный спрос на вторичное жилье, который начался около года назад, привел к дефициту качественных ликвидных объектов. Однако по итогам второго квартала замечен рост числа предложений на рынке: +9% в квартальном сравнении и +1% год к году. По мнению экспертов, такое восстановление усилит конкуренцию между продавцами недвижимости и позволит в некоторой степени сдержать рост цен.

Во втором квартале 2021 года самое дорогое вторичное жилье продавалось в Москве - в среднем по 251,5 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте расположился Сочи (194,2 тыс. руб. за 1 кв. м), на третьем - Санкт-Петербург (156,6 тыс. руб. за 1 кв. м).

За второй квартал стоимость вторичных объектов сильнее всего поднялась в Сочи (+35%), Краснодаре (+13%) и Севастополе (+11%). В Москве цены выросли на 19% за год и на 4% - за последний квартал.

#аналитика

📈 ГОРОДА-ЛИДЕРЫ ПО РОСТУ ЦЕН НА АРЕНДУ ЖИЛЬЯ

За первое полугодие 2021 года аренда однокомнатных квартир подорожала в 50 городах из 70, двухкомнатных - в 52, трехкомнатных - в 50.

В настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 14,3 тыс. руб. в месяц, что на 6,9% больше, чем в начале этого года, и на 8,7% больше, чем в июне 2020 года. Двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за 18,9 тыс. руб. в месяц (+3,7% за полгода и +7,9% за год), а трехкомнатную - за 24,7 тыс. руб. в месяц (+2,9% за полугодие и +3,3% с июня 2020 года).

В Москве стоимость аренды однокомнатных квартир снизились на 1,5%, в среднем до 37,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных квартир - на 2,8% (в среднем 44,1 тыс. руб.), а трехкомнатных - на 3,3% (в среднем 53,3 тыс. руб.).

Заметнее всего арендные ставки выросли в Сочи: для однокомнатных квартир за полгода - на 28,1%, для двухкомнатных - на 19,2%, для трехкомнатных - на 9,9%. Существенное подорожание зафиксировано также в Калининграде (+17%, +14,8% и +11,5%), Махачкале (+16,9%, +8,9% и +10,2%) и Севастополе (+12,2%, +8,6% и +10,5%).

Наибольшее падение ставок в Ставрополе, где аренда однокомнатных квартир стала дешевле на 7%, двухкомнатных - на 1,8%, а трехкомнатных - на 8,9%. Также упали ставки в Чите (-5,6%, -3,2% и -8,9%), Грозном (-11,1%, -4,8% и -0,2%), Набережных Челнах (-7,7%, -3,6% и -3,5%) и Вологде (+0,5%, -3,8% и -10,2%).

«В сильном подорожании Сочи, Калининграда и Севастополя, безусловно, сыграл роль сезонный фактор, цены выросли именно в июне. Но за последние полтора года заметно выросла аренда в тех городах, где она всегда была особенно дешевой - Новокузнецке, Тольятти, Нижнем Тагиле, Саранске, Брянске, Смоленске и т. д.

По итогам июня названа минимальная стоимость аренды жилья в Москве - 23 тыс. руб. в месяц.

#аналитика

​​📍 КАК УЗНАТЬ ГОД ПОСТРОЙКИ ДОМА

Информация может понадобиться:

✅ при разделе имущества;
✅ для понимания графиков капитальных ремонтов дома;
✅ при расчете износа здания;
✅ при покупке и продаже собственности;
✅ для оформления ипотеки.

Кадастровый номер
Кадастровый номер - уникальная характеристика объекта недвижимости, с помощью которой можно получить необходимые сведения о собственности. Его можно найти в свидетельстве о праве собственности, в кадастровом паспорте (не выдаются с 2017 года), в договоре купли/продажи, в выписке из ЕГРН. По кадастровому номеру можно узнать и год постройки дома, в котором находится квартира. Чтобы получить эту информацию, стоит обратиться в Росреестр или БТИ. Для этого понадобятся паспорт, адрес постройки, квитанция об оплате госпошлины. Такой вид информации могут предоставить только собственникам, поэтому для покупки недвижимости он не подходит.

Выписка из ЕГРН
Информация о доме, в котором находится квартира, можно узнать из выписки ЕГРН. Чтобы ее получить, можно обратиться в офисы госуслуг «Мои документы», Росреестра и кадастровой палаты. Понадобятся паспорт и заполненное заявление, которое можно найти на сайте Росреестра. Могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от формы запроса и его автора; если эту информацию за вас выясняет законный представитель, то необходима нотариально заверенная доверенность. Также документ может быть получен почтовым отправлением или с помощью выездного обслуживания.

БТИ
Запросить данные о годе постройки дома можно и в БТИ: это организация, в которой хранятся сведения о технических характеристиках зданий. Чтобы получить выписку, где будет указан год постройки дома, необходимо заявление по форме 1б, паспорт, документ, подтверждающий право собственности, или доверенность от собственника. Можно обратиться лично в офис БТИ или в ближайшее к вам отделение «Моих документов». Получение такой информации - платная услуга, оформление которой может занять до десяти дней.

Эксплуатационный паспорт
Этот документ не выдают на руки, но информацию из него можно запросить у управляющей компании и главного инженера. Помимо назначения здания, используемых стройматериалов, этажности и других сведений, в эксплуатационном паспорте будет указан и год постройки дома. Необходимо составить заявку, в которой будут указаны ваши Ф. И. О. и другие данные, а также названа причина запроса. Ответ должен прийти в течение 30 дней. Вам также могут отказать в предоставлении информации, но с указанием законного основания.

Узнаем год постройки онлайн:

Сайт Росреестра
Год постройки дома узнать можно с помощью сайта Росреестра. Достаточно ввести точный адрес и указать регион. Получить такую информацию может любой желающий.

Также здесь можно заказать и официальную справку, которую пришлют в виде ссылки на электронную почту в течение пяти рабочих дней. Необходимо будет заполнить форму на сайте и оплатить услугу.

ГИС ЖКХ
Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. Это единая федеральная централизованная система, которая содержит информацию о жилищно-коммунальном хозяйстве 82 субъектов России, обеспечивает прозрачность отношений между управляющими организациями, собственниками жилья и государственными органами.

WIKIMAPIA
Wikimapia - бесплатная географическая онлайн-энциклопедия. Чтобы узнать необходимую информацию, нужно найти на предложенной карте интересующий объект с помощью масштабирования или ввести точный адрес в поисковой строке проекта. Поскольку это общественный проект, всегда есть риск получить ошибочные данные, кроме того, не всегда на объекте указан год постройки. Но если нужна примерная информация, то можно попробовать найти ее здесь.

ДОМ.МИНЖКХ
На сайте общественно-инициативного проекта с помощью точного адреса можно узнать не только год постройки, но и этажность, тип здания, количество квартир и другую полезную информацию.

#полезное

☕️ ВЫ БУДЕТЕ ЧАЙ ИЛИ КОФЕ?

Во многих агентствах посетителю (предполагаемому клиенту) предлагают чай или кофе. В ход могут пойти и конфеты, шоколадка или печенье. Создают тем самым благоприятную атмосферу. Клиент получает положительные эмоции, что способствует большей вероятности заключения сделки, подписания договора и т.д.

Но и эти действия так же можно отнести к манипуляциям на «чувстве взаимности», человек получил что-то бесплатное, теперь он чувствует обязанность как-то ответить на это взаимностью.

Так же можно сюда добавить излишнее усердие агента, который в офисе (или на показе) проявляет в виде какой-то деятельности, нужной и не нужной, но клиент будет чувствовать себя обязанным (не всегда конечно, люди бывают разные) перед ним, хоть и его действия больше носили скорее видимый, чем полезный характер.

Кстати, в предложении «вы будете чай или кофе» уже есть косвенное внушение. Будете ли вы чай или кофе, неважно, но что-то пить вы точно будете...

#психология

​​​​📊 САМЫЕ ДОРОГИЕ КВАРТИРЫ В МОСКВЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ:

1. Место
Апартаменты в Fairmont & Vesper Residences.
Площадь: 1051 кв. м.
Цена: 3,51 млрд. руб.

2. Место
Апартаменты в ЖК «Царев сад».
Площадь: 1689 кв. м
Цена: 2,95 млрд руб.

3. Место
Квартира в ЖК «Малая Бронная, 15».
Площадь: 721 кв. м
Цена: 2,7 млрд руб.

На фото здания Fairmont & Vesper Residences⤵️

#аналитика

​​📊 5 ГОРОДОВ, ГДЕ СТРОЯТ САМЫЕ БОЛЬШИЕ ЖК В РОССИИ:

1. Место.
г. Санкт-Петербург.
ЖК «Цветной город». Застройщик «ЛСР».
19,076 тыс. квартир, общая площадь 620,6 тыс. кв. м., 45 корпусов.
Стоимость квартиры с отделкой начинается от 3 млн руб.

2.Место.
г. Санкт-Петербург.
ЖК «Чистое небо». Холдинг Setl Group.
15,952 тыс. квартир, общая площадь 557,8 тыс. кв. м.
Стоимость квартиры от 3,9 млн руб. (студия площадью 23,8 кв. м).

3. Место.
г. Краснодар.
ЖК «Родные просторы». СК «ЮгСтройИмпериал».
11,493 тыс. квартир общая площадь 546,98 тыс. кв. м.
Стоимость квартиры от 2,89 млн руб.

4. Место.
г. Санкт-Петербург.
ЖК «Морская набережная». Застройщик «ЛСР».
9,26 тыс. квартир, общая площадь 464,4 тыс. кв. м.
Стоимость квартиры от 4,7 млн руб.

5. Место.
Москва.
ЖК «Люблинский парк». ПИК.
9,307 тыс. квартир, общая площадь 457,8 тыс. кв. м.
Стоимость квартиры начинается от 5,8 млн руб.

#аналитика

ЖК «Родные просторы», г. Краснодар⤵️

Победитель Арихтектурной премиии Москвы в 2021 году в номинации «Лучшее архитектурно-градостроительное решение объекта временного и постоянного проживания» клубный дом Lumin.

Адрес: Центральный административный округ, Славянская площадь, вл. 2/5/4, стр. 5.

Проект разработало архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры». Застройщиком выступает компания Hutton Development.

Пентхаус в этом доме площадью 188.7 кв. м, на 8 этаже стоит 235.875.000 руб.

❗️САМОЕ РЕЗКОЕ ПОВЫШЕНИЕ СТАВКИ С 2014 ГОДА

Сегодня 23 июля Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 1% до 6,5% годовых, сообщает пресс-служба ЦБ.

#новости #ключеваяставка

​​📊 3 САМЫЕ ДОРОГИЕ КВАРТИРЫ В МОСКВЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ:

1. Место.
Квартира в ЖК«Гранатный, 6» (Пресненский район).
Площадь: 975 кв. м,
Цена: 3,72 млрд руб.

2. Место.
Квартира в ЖК «Гранатный, 8» (Пресненский район).
Площадь: 952 кв. м
Цена: 2,68 млрд руб.

3. Место.
Квартира в ЖК «Воробьевы горы» (район Раменки).
Площадь: 941 кв. м
Цена: 1,4 млрд руб.

#аналитика

На фото ЖК«Гранатный, 6 ⤵️

​​💸 ВО СКОЛЬКО ОБОЙДЕТСЯ САМАЯ ДОРОГАЯ КВАРТИРА МОСКВЫ В ИПОТЕКУ?

Как мы уже знаем самой дорогой "первичкой" в Москве являются апартаменты в Fairmont & Vesper Residences. Площадь: 1051 кв. м. Цена: 3,51 млрд. ₽

Давайте представим, чисто гипотетически, сколько нужно платить ежемесячно, чтобы КУПИТЬ ТАКИЕ АПАРТАМЕНТЫ В ИПОТЕКУ, ну скажем на 30 лет. Понятно, что многие банки предлагают ипотеку только до 50-120 млн. рублей (на большие суммы идёт уже отдельное согласование), но представим, будто бы банк нам одобрил ипотеку на 3,51 млрд. рублей, точнее на 2,808 млрд. рублей, т.к. первоначальный взнос будет у нас 20% (стандартные условия ипотечного кредитования). Ниже приведем расчеты:

✅Сумма кредита - 2 808 000 000 ₽
✅Срок кредитования - 30 лет.
✅Сумма первоначального взноса - 702 000 000 ₽ (20%)
✅Ставка пусть будет 6,5% годовых

Ежегодная переплата = 182 520 000 ₽. А за 30 лет переплата составит = 5 475 600 000 ₽

Посчитаем ежемесячный платёж:

Сумма кредита (2 808 000 000) + переплата за 30 лет (5 475 600 000) = 8 283 600 000 ₽. Эту сумму делим на 360 месяцев (30 лет).
В итоге ежемесячный платеж составит - 23 010 000 ₽.❗️

В расчётах ещё не учтена страховка.

​​📄 ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника.

Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, ведь квартиры еще нет, соответственно и страховать пока нечего.

От чего защищает обязательная страховка:

✅пожара;
✅взрыва газа;
✅падения самолета (маловероятно, но возможно);
✅стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
✅незаконных действий третьих лиц.

В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций.

Процедура страхования жилья

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму. Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней. Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле. Страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании.

#полезное

​​​​​​📍 КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ У БАНКА В ЗАЛОГЕ

Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жильё на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жильё, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.

Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже неё. Обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены - особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.

Главная задача банка - как можно быстрее реализовать нецелевой актив. В этом случае возможны скидки до 20-25% - из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.

Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, «Авито», «ЦИАН» по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки.

Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все - от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры.

У Россельхозбанка имеются две площадки:
- для реализации собственных непрофильных активов;
- для продажи залогового имущества.

Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.

Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

Как купить недвижимость на банковском аукционе:

✅ найти подходящую недвижимость на сайте торгов;
✅ пройти аккредитацию на электронной площадке;
выбрать лот, внести задаток (обычно 5% от стоимости лота) и подать заявку на участие;
✅ пройти проверку документов и получить уведомление о допуске к аукциону;
✅ предварительно осмотреть недвижимость (очно или онлайн);
✅ участвовать в торгах на повышение стоимости, если покупателей несколько;
✅ в случае победы на торгах получить на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение объекта по утвержденной на аукционе стоимости.

Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:

- гарантия чистоты сделки (объект изначально проверялся им на различные юридические риски);
- удобные сервисы, позволяющие проводить поиск залоговых объектов под конкретный бюджет покупателя;
- объекты продаются по стоимости чуть ниже, чем на рынке обычной недвижимости;

Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:

- сложность реального физического просмотра объекта;
- более сложная и длительная процедура самой сделки;
- не всегда предоставляют для изучения документы, которые связаны с историей объекта недвижимости;
- трудно купить объект за счёт ипотечных средств.

📈 ГОРОДА ОБОГНАВШИЕ МОСКВУ ПО РОСТУ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ

Средняя стоимость 1 кв.м вторичного жилья в 20 крупных городах России за пять лет — с первого квартала 2016 года по первый квартал 2021-го — выросла на 23,4%, до 76,2 тыс. руб. Максимальный рост отмечен в Санкт-Петербурге, следует из материалов рейтинга консалтинговой группы SRG.

Средний «квадрат» на петербургском вторичном рынке за пять лет подорожал на 49,42%, до 148,97 тыс. руб. Второе место по динамике занимает Казань с ростом на 44,25%, до 91,3 тыс. руб. за метр. Третья строчка рейтинга у Новосибирска с ростом на 33,55% за пять лет, до 74,99 тыс. руб. за 1 кв.м. В первую пятерку также вошли Тюмень (+33,03%, до 76,05 тыс. руб.) и Нижний Новгород (+29,19%, до 77,73 тыс. руб.).

Москва занимает 12-ю строчку рейтинга: средний столичный «квадрат» с 2016 года вырос в цене на 21,92%. Сейчас московский показатель составляет 242,24 тыс. руб. за 1 кв.м — это максимум по России. Второе место среди 20 крупнейших городов по средней стоимости 1 кв.м вторичного жилья занимает Санкт-Петербург, третье — у Казани.

Самая низкая динамика за пять лет отмечена в Волгограде (+9,37%), Ростове-на-Дону (+6,35%), Самаре (5,52%), Челябинске (+3,52%) и Тольятти (+2,52%).

«В ближайшей перспективе видимых причин для дальнейшего увеличения цен на вторичном рынке нет — пик роста пройден, покупательская активность снижается, доходы населения не растут, повышение ключевой ставки ЦБ РФ тоже отразится на спросе и ценах: ипотека подорожает, а привлекательность вкладов по депозитам вырастет, — говорит партнер консалтинговой группы SRG Борис Терехов. — При этом объем предложения начнет пополняться новыми объектами, в том числе приобретенными с инвестиционными целями по льготной ипотеке. Усилится конкуренция и объекты с необоснованно завышенным ценником приобретать не будут. Мы ожидаем насыщение рынка предложением в ближайшие месяцы и переход от роста к стагнации».

#аналитика