🟧 Продолжаю серию душных аналитических историй, потому что один из самых вредных навыков на рынке недвижимости — смотреть на цифры без понимания контекста.
Напомню, Часть 1 опубликована ранее в моем Канале здесь 🟧
​
🟧 История 2.
Доля распроданности — один из самых обманчивых рыночных индикаторов
Формально логика выглядит простой: чем выше доля распроданности, тем «лучше» рынок, чем ниже — тем «хуже». Но в реальности этот показатель без дополнительных вводных чаще мешает понять происходящее, чем помогает.
​
🟧Потому что доля распроданности сама по себе не отвечает на главный вопрос: здоров ли рынок и за счет чего формируется динамика.

🟧 Пример 1.
На рынок активно выходит новое предложение
В моменте доля распроданности неизбежно снижается — просто потому, что резко увеличивается объем экспозиции и, соответственно, «нераспроданные остатки» становятся больше. Является ли это проблемой? Нет, если новый объем дальше реализуется пропорционально и в разумные сроки — тогда снижение доли распроданности является нормальным и логичным следствием расширения предложения, а не сигналом бедствия.

🟧 Пример 2.
Новое предложение почти не выходит, а старое продается медленно
Экспозиция сжимается, сроки ввода переносятся, оборот падает. И что видно в «голом» показателе? Доля распроданности может расти, потому что база (объем доступного предложения) уменьшается. Это хороший сигнал? Тоже нет — за «красивым» процентом может скрываться стагнация, низкая ликвидность и отсутствие нормального обновления предложения.

🟧 В итоге в двух диаметрально разных ситуациях можно получить одинаково «хорошую» или одинаково «плохую» долю распроданности — но означать она будет противоположные процессы.
​
🟧Поэтому смотреть на долю распроданности без контекста — значит почти гарантированно прийти к неправильным выводам.

🟧

Именно поэтому в своем анализе я ухожу от вырванного процента и смотрю на срок реализации остатков (по сути — на то, за какое время рынок «переваривает» текущий объем). Дополнительно для понимания состояния рынка важна связка распроданности со сроками и стадией готовности/приближением к вводу: в отраслевой аналитике именно соотношение распроданности и строительной готовности часто называют более информативным маркером, чем распроданность сама по себе.

​
🟧Во‑первых, принципиально важно, как распроданность распределяется относительно сроков ввода в эксплуатацию: если чем ближе к вводу, тем выше распроданность — это признак более здоровой модели спроса. Если пропорции нет — это повод разбираться глубже.
🟧Во‑вторых, низкая распроданность «свежего» объема на старте продаж сама по себе нормальна.

🟧Вопрос не в самом проценте, а в том, за какой срок этот объем будет реализован — и насколько этот срок соотносится с оставшимся временем до ввода.
​
📊 Именно сравнение срока реализации остатков со сроком до ввода позволяет объективнее оценивать:

🟧Проекты.
🟧Локации.
🟧Регионы.
​
Это точнее, чем один процент, вырванный из рыночного контекста и способный легко ввести в заблуждение.

🟧По традиции вернусь позже с другими неприятными фактами.

🤓 В воскресение в рубрике "Мозг инвестора" вы искали решение вот этой задачки 🟧
И сегодня разбираем ее #решениезадачи

Правильный вариант ответа: 17.
​
РЕШЕНИЕ
Обозначим:
x — количество правильных ответов,
y — количество неправильных ответов.
​
По условию экзаменатор задал 25 вопросов, следовательно
x + y = 25.
​
Начисление баллов:
за правильный ответ — 4 балла, за неправильный — минус 1 балл, поэтому итоговый балл равен
4x − y = 60.
​
Нахождение числа правильных ответов
Подставим
y = 25 − x во второе уравнение:
4x − (25 − x) = 60.
​
Получаем:
5x − 25 = 60, откуда
5x = 85 и
x = 17x = 17.
​
Проверка:
17⋅4−8 = 60
правильных 17, неправильных 8.
​10; 7; 8 — условию не соответствуют.

🏗 Новостройки Нижнего Новгорода: комфорт уступает бизнесу

💻 Мы проанализировали, как за последние два года изменилось соотношение классов жилья в крупных городах и активных регионах по новостройкам, и начнем с Нижнего Новгорода.

За этот период объем предложения увеличился на 55,4%, достигнув 6,6 тысяч лотов.

🟧 Эконом-класс

На данный момент доля этого сегмента составляет около 13%. В прошлом году этот показатель был выше — 16%, а в начале 2024 года он составлял 8%.

Эконом класс пока не демонстрирует устойчивого тренда, так как его объем остается небольшим.

🟧 Комфорт-класс

Самые значительные изменения произошли именно в этом сегменте. Его доля снизилась до 61%.

Для сравнения, год назад она составляла 68%, а два года назад — 73%. Тренд на уменьшение предложения в этом сегменте очевиден.

🟧 Бизнес-класс

Бизнес-класс активно занимает долю рынка, ранее принадлежавшую комфорту. Сейчас он составляет 23% против 13% год назад и 14% два года назад.

🟧 Премиум

Доля премиум-класса немного выросла — до 2%, что на 1 процентный пункт больше, чем в 2025 году.

🟧 Элитный сегмент

Элитный сегмент остается самым малочисленным: менее 1% в настоящее время, около 2% год назад и 4% в начале 2024 года.

🟧 В итоге структура предложения в Нижнем Новгороде заметно смещается в сторону бизнес-класса на фоне сокращения доли комфорт-класса. Аналогичная тенденция наблюдается в «старой» Москве и некоторых других мегаполисах.

🟧 Следите за обновлениями — посмотрим, как обстоят дела в других регионах.

#аналитика #статистика #нижнийновгород