🟧 12 01.2026 г. в рамках расширенного формата 3D эфиров - математическая мастерская инвестора
Мы рассмотрим
🟧 Финмодель 2.0
Модель - которая меняет правила игры: показываем, как считать доходность по-взрослому

🟧 В понедельник понедельник 12.01.2026 г. в 19:00 мск мы — Антон Ларионов и Юрий Морозкин — ждем вас на закрытой встрече, по работе с финансовой моделью расчёта доходности на примере апартаментов в Уфе.

Модель учитывает ключевой параметр, который раньше упускали многие: стоимость денег во времени. Благодаря этому расчёты показывают не «интуицию», а реальные показатели эффективности:

ROI, NPV, IRR, срок окупаемости, cap rate — в одной системе координат.

🟧 Мы разберём на реальных объектах:
— как меняется доходность при разных ставках;
— почему инвесторы первой волны зарабатывают значительно больше;
— какие стратегии теряют смысл при высокой ставке;
— и какие модели остаются жизнеспособными даже в сложных условиях рынка.

🟧 Это инструмент, который 100% усиливает вашу экспертность перед инвестором — цифры работают лучше любых аргументов.

🟧Юрий МОРОЗКИН

Кандидат физико-математических наук, доцент, автор более 140 научных трудов.
Лидер региона Уфа/РБ
Лидер команды 11 PRO Capital
Эксперт по построению финансовых моделей в Лаборатории девелопмента.
Более 100 партнерских инвест. сделок за 2025 год

🟧Антон ЛАРИОНОВ

Радиофизик, Экономист
Кандидат в мастера спорта по многоборью, Бронзовый призёр Первенства области по триатлону;
Основатель Smartiz Invest

🟧 Разбор будет практическим, честным и максимально прикладным. Готовьте вопросы — пойдём по шагам, чтобы каждый смог использовать модель в работе уже на следующий день.

🟧 Пиши «модель» в комментариях или в л/с @LANTONL - пришлю вам ссылку на эфир!

#эфир #прямойэфир

🟧🟧🟧🟧 Основные изменения в экономике для россиян с 1 января 2026 года

🟧 НДС возрастает с 20% до 22%, льготная ставка 10% сохраняется для социально значимых товаров.
🟧 МРОТ повышается с 22 440 до 27 093 рублей.
🟧 Прожиточный минимум увеличивается на 6,8% до 18 939 рублей.
🟧 Страховые пенсии индексируются на 7,6%.
🟧 ЦБ расширяет перечень операций, признаваемых мошенническими. В частности, крупные переводы самому себе по СБП на сумму свыше 200 тыс. ведут к блокировке счета.
🟧 Семьи с низкими доходами могут вернуть часть уплаченного НДФЛ.

Что дорожает

🟧 Коммунальные услуги: с 1 января — на 1,7% из-за НДС, с 1 октября — еще на 8–22%. В ряде регионов суммарный рост превысит 40%. В Москве — 16,7%, в Петербурге — 16,3%.
🟧 Стоматология — на 50–100% из-за роста цен на материалы, аренду, ЖКУ, логистику и увеличения НДС.
🟧 Отдельные категории товаров — до 30% из-за ужесточения импорта и таможенного контроля. В зоне риска электроника, одежда и лоты на маркетплейсах.
🟧 Иномарки — на 20% из-за индексации утильсбора.
🟧Электроника — из-за технологического сбора до 5 тыс. рублей.
🟧 Связь — на 20–25% из-за НДС, общей инфляции и расходов на обслуживание сетей.
🟧 Комиссии банков на переводы и обслуживание из-за обложения операций НДС.
🟧 Мебель — до 25% из-за увеличения налоговой нагрузки производителей и роста цен на древесину.
🟧 Продукты питания — на 10–15% из-за НДС.
🟧 Алкоголь и сигареты — на 20-40% из-за НДС и увеличенных акцизов.
🟧 Штрафы за нарушение ПДД — на 50%.
🟧 Новостройки — на суммы штрафов застройщикам после отмены моратория на них.

#новости

#эфир #прямоэфир

🟧Мы начали, ждём только вас!🟧🟧🟧

🟧Москва, Сочи и Петербург признаны худшими городами для покупки квартир под сдачу в аренду. Несмотря на то, что это самые инвестиционно привлекательные регионы в стране.

👌 В Москве показатель доходности составляет лишь 3,8%, а окупаемость — 26 лет. Не намного лучше положение Южной столицы: 4,8% и 20,7 года. В Северной – 4,9% и 20,4 года.

🟧 Самым удачным с точки зрения вложения признано жилье в Нижнем Тагиле, где оно приносит арендодателю от сдачи 8,8% годовых, а окупается за 11,4 года.

🟧В десятку топовых локаций также вошли:
Астрахань (8,7% и 11,5 года),
Грозный (8,5% и 11,8 года),
Хабаровск (8,1% и 12,4 года),
Магнитогорск (7,8% и 12,8 года),
Мурманск (7,8% и 12,9 года),
Ленинградская (7,5% и 13,3 года) и
Московская (7,3% и 13,6 года) области,
Череповец (7,3% и 13,8 года) и
Смоленск (7,3% и 13,8 года).

«Интересно, что Москва и Петербург попали в «невыгодный» список, а их области – в «выгодный». Это объясняется слишком большими ценниками продажи недвижимости в мегаполисах, которые не может сбалансировать даже высокий уровень арендных ставок. А в Подмосковье и Ленинградской области покупная цена квартиры гораздо ниже, в то время как стоимость аренды отнюдь не маленькая – таким образом, баланс получается хороший», — прокомментировали эксперты.


🟧В среднем по всем городам показатель доходности квартиры оказался равен 6,1%; средняя квартира окупится за счет сдачи в аренду за 16,4 года.

#аналитика #статистика

🟧 Новый год начинаю с плотной аналитики — потому что убежден: управлять рынком можно только тогда, когда понятны его реальные механизмы и источники искажений.
​
🟧 История 1. Средние «индикативные» цены по рынку не отражают фактическую динамику

Если говорить строго, цены «сами по себе» не растут и не падают — их повышают или понижают участники рынка, исходя из совокупности условий, спроса, стратегии и текущего баланса.
​
Ключевое влияние на динамику оказывает структура предложения. Например, в старой Москве с прошлого декабря средняя цена квадратного метра могла вырасти более чем на 25% — цифра выглядит впечатляюще. Но означает ли это, что каждый лот в экспозиции автоматически подорожал на четверть? Нет.
​
🟧 Корректный подход — смотреть структуру предложения в динамике и только затем оценивать изменение цен. Тогда становится видно, что «средняя температура по больнице» меняется из‑за перекоса: доля комфорта сокращается, новое поступление в большей степени формируется за счет более дорогого сегмента (например, бизнес‑класса), а наиболее доступные лоты быстро вымываются спросом — что в целом логично.

🏗 Отдельный источник искажений — квартирография (состав лотов по типам и площадям). Типовая ситуация: вы анализируете проект и видите резкий рост средней цены метра к прошлому месяцу. Это не обязательно означает, что застройщик «одним днем» поднял цены на 20% на весь пул; часто причина проще — в продажу вышел пул студий и однокомнатных, который статистически меняет средний показатель проекта.

👌⬇️ Еще один фактор — скидки, рассрочки и индивидуальные условия сделки: по витринной цене невозможно точно понять, по какой модели и на каких условиях будет реализован конкретный лот. На практике объект может оказаться существенно дешевле или дороже «витрины», потому что существуют не только прямые преференции для покупателя, но и финансовые конструкции вроде нулевого первоначального взноса, который фактически увеличивает итоговую стоимость владения.

Поэтому профессиональный анализ требует смотреть одновременно: цену экспозиции, цену фактической реализации и набор «плюшек» от застройщика — включая реальную стоимость «нулевого взноса». И даже при таком подходе точность будет ограниченной: это все равно оценка диапазона, а не «до рубля».
​
🧱 Наконец, отдельная зона риска для корректной оценки цены — квартиры с отделкой. Стоимость отделки может быть вынесена в отдельный договор и не отражаться в ДДУ как часть цены объекта (в ДДУ может фигурировать лишь стоимость «голого бетона»), из‑за чего фактические затраты покупателя и «официальная» цена по документам будут существенно различаться.
​
#финансоваяграмотность #анализ

#мозгинвестора
🥸Открываю математическую рубрику "Тренируем мозг инвестора" по воскресеньям с задачками.

1. Среди тех, кто ответит правильно, выберу одного и проведу мини разбор (без оплаты) на ваш запрос.

2. Каждый месяц, среди всех участников случайным образом разыгрываю ⭐️500 - важно только ваше участие.

3. Каждый квартал дарю Premium подписку (на 3 мес.) тому, кто наберет наибольшее количество баллов:
1 балл - за неправильный ответ
3 балла - за правильный ответ
Даже просто участвуя, вы имеете шанс на победу, но утраиваете его в случае правильного ответа.

4. В конце года, 31 декабря, среди всех участников, проведу розыгрыш Premium подписки (на 12 мес.)
Чем больше баллов, тем выше шанс выиграть.

И вот первая из задачек.

🧐 ЗАДАЧА №1/50:

🟧Экзаменатор задавал всем абитуриентам по 25 вопросов. За каждый правильный ответ ставилось 4 балла, а за неправильный — отнимался 1 балл.

🟧На сколько вопросов ответил правильно абитуриент, который получил 60 баллов?

🟧Решение опубликую во вторник в 12:00

#задачи #математика
отвечаем
⬇️⬇️⬇️

🟧 Продолжаю серию душных аналитических историй, потому что один из самых вредных навыков на рынке недвижимости — смотреть на цифры без понимания контекста.
Напомню, Часть 1 опубликована ранее в моем Канале здесь 🟧
​
🟧 История 2.
Доля распроданности — один из самых обманчивых рыночных индикаторов
Формально логика выглядит простой: чем выше доля распроданности, тем «лучше» рынок, чем ниже — тем «хуже». Но в реальности этот показатель без дополнительных вводных чаще мешает понять происходящее, чем помогает.
​
🟧Потому что доля распроданности сама по себе не отвечает на главный вопрос: здоров ли рынок и за счет чего формируется динамика.

🟧 Пример 1.
На рынок активно выходит новое предложение
В моменте доля распроданности неизбежно снижается — просто потому, что резко увеличивается объем экспозиции и, соответственно, «нераспроданные остатки» становятся больше. Является ли это проблемой? Нет, если новый объем дальше реализуется пропорционально и в разумные сроки — тогда снижение доли распроданности является нормальным и логичным следствием расширения предложения, а не сигналом бедствия.

🟧 Пример 2.
Новое предложение почти не выходит, а старое продается медленно
Экспозиция сжимается, сроки ввода переносятся, оборот падает. И что видно в «голом» показателе? Доля распроданности может расти, потому что база (объем доступного предложения) уменьшается. Это хороший сигнал? Тоже нет — за «красивым» процентом может скрываться стагнация, низкая ликвидность и отсутствие нормального обновления предложения.

🟧 В итоге в двух диаметрально разных ситуациях можно получить одинаково «хорошую» или одинаково «плохую» долю распроданности — но означать она будет противоположные процессы.
​
🟧Поэтому смотреть на долю распроданности без контекста — значит почти гарантированно прийти к неправильным выводам.

🟧

Именно поэтому в своем анализе я ухожу от вырванного процента и смотрю на срок реализации остатков (по сути — на то, за какое время рынок «переваривает» текущий объем). Дополнительно для понимания состояния рынка важна связка распроданности со сроками и стадией готовности/приближением к вводу: в отраслевой аналитике именно соотношение распроданности и строительной готовности часто называют более информативным маркером, чем распроданность сама по себе.

​
🟧Во‑первых, принципиально важно, как распроданность распределяется относительно сроков ввода в эксплуатацию: если чем ближе к вводу, тем выше распроданность — это признак более здоровой модели спроса. Если пропорции нет — это повод разбираться глубже.
🟧Во‑вторых, низкая распроданность «свежего» объема на старте продаж сама по себе нормальна.

🟧Вопрос не в самом проценте, а в том, за какой срок этот объем будет реализован — и насколько этот срок соотносится с оставшимся временем до ввода.
​
📊 Именно сравнение срока реализации остатков со сроком до ввода позволяет объективнее оценивать:

🟧Проекты.
🟧Локации.
🟧Регионы.
​
Это точнее, чем один процент, вырванный из рыночного контекста и способный легко ввести в заблуждение.

🟧По традиции вернусь позже с другими неприятными фактами.

🤓 В воскресение в рубрике "Мозг инвестора" вы искали решение вот этой задачки 🟧
И сегодня разбираем ее #решениезадачи

Правильный вариант ответа: 17.
​
РЕШЕНИЕ
Обозначим:
x — количество правильных ответов,
y — количество неправильных ответов.
​
По условию экзаменатор задал 25 вопросов, следовательно
x + y = 25.
​
Начисление баллов:
за правильный ответ — 4 балла, за неправильный — минус 1 балл, поэтому итоговый балл равен
4x − y = 60.
​
Нахождение числа правильных ответов
Подставим
y = 25 − x во второе уравнение:
4x − (25 − x) = 60.
​
Получаем:
5x − 25 = 60, откуда
5x = 85 и
x = 17x = 17.
​
Проверка:
17⋅4−8 = 60
правильных 17, неправильных 8.
​10; 7; 8 — условию не соответствуют.

🏗 Новостройки Нижнего Новгорода: комфорт уступает бизнесу

💻 Мы проанализировали, как за последние два года изменилось соотношение классов жилья в крупных городах и активных регионах по новостройкам, и начнем с Нижнего Новгорода.

За этот период объем предложения увеличился на 55,4%, достигнув 6,6 тысяч лотов.

🟧 Эконом-класс

На данный момент доля этого сегмента составляет около 13%. В прошлом году этот показатель был выше — 16%, а в начале 2024 года он составлял 8%.

Эконом класс пока не демонстрирует устойчивого тренда, так как его объем остается небольшим.

🟧 Комфорт-класс

Самые значительные изменения произошли именно в этом сегменте. Его доля снизилась до 61%.

Для сравнения, год назад она составляла 68%, а два года назад — 73%. Тренд на уменьшение предложения в этом сегменте очевиден.

🟧 Бизнес-класс

Бизнес-класс активно занимает долю рынка, ранее принадлежавшую комфорту. Сейчас он составляет 23% против 13% год назад и 14% два года назад.

🟧 Премиум

Доля премиум-класса немного выросла — до 2%, что на 1 процентный пункт больше, чем в 2025 году.

🟧 Элитный сегмент

Элитный сегмент остается самым малочисленным: менее 1% в настоящее время, около 2% год назад и 4% в начале 2024 года.

🟧 В итоге структура предложения в Нижнем Новгороде заметно смещается в сторону бизнес-класса на фоне сокращения доли комфорт-класса. Аналогичная тенденция наблюдается в «старой» Москве и некоторых других мегаполисах.

🟧 Следите за обновлениями — посмотрим, как обстоят дела в других регионах.

#аналитика #статистика #нижнийновгород