Мой калькулятор посчитал всё верно и всё равно запутал брокера

Я провел тест продукта. Посадил напротив себя брокера с 7 годами практики. Попросил ввести запрос по реальной сделке, которую она вела.

«Квартира за 23,5 млн, рассрочка на 17 месяцев, потом ипотека, перепродажа через 5 лет.»

ИИ-агент посчитал верно. Платёж по ипотеке вышел 170 960 рублей, брокер проверила и сказала: «корректно».

Дальше она задала один вопрос:

«сколько у клиента в итоге остаётся на руках».

Агент показал таблицу, потом пересчитал её заново, потом ещё раз, и всё время отвечал не на тот вопрос. В сделку вложено 18.000.000 ₽, а на выходе она увидела число 1 962 548 без всякого объяснения, что это вообще такое.

Что произошло, она описала лучше меня: «как будто бы ему запрещено рассуждать».

На втором расчёте агент сам придумал горизонт в 10 лет, которого в задаче не было.

Последовал вопрос:
«Откуда 10 лет вообще берётся?»

Потом прозвучала фраза, которую я запомнил:

«если я запуталась как профессионал, который каждый день работает с этим, то клиент точно бы запутался»

Число агент выдавал легко и правильно. Бесполезным его делало другое: по этому числу нельзя проследить объяснение.

Брокеру нужен расчёт, который идёт одной понятной линией.

Что это значит? Значит, что видно, откуда взялась каждая цифра, и где ИИ не рассказывает то, о чём не просили.

Число, которое нельзя проверить, брокер всё равно пересчитает сам. Поэтому я не выпущу продукт, пока по нему нельзя пройти шаг за шагом, даже если каждая цифра в нём верная.

Ошибка на 6 миллионов

Брокер собирала в инструменте инвест расчёт для клиента: квартира за 23,5 млн, рассрочка на 17 месяцев, остаток в ипотеку. Обычная сделка на московской первичке.

Агент выдал: вложений 18,5 млн. Она не поверила, открыла ипотечный калькулятор и пересчитала руками. Вышло 12 млн. Её слова: «Представляешь, сколько денег потеряет клиент при таких расчётах?»

Стал искать, откуда взялись лишние 6 миллионов. Главное нашлось в месяцах: агент начислял ипотечные проценты с первого дня, как будто рассрочки не было. 96 процентных месяцев вместо 79.

Любой брокер знает: рассрочку и ипотеку не платят одновременно. Сначала 17 месяцев одной, потом ипотека на остаток. Агент этого не знал.

Её проверка заняла минуту. Она подходит к любому расчёту от ИИ:
• платёж сверь с ипотечным калькулятором
• месяцы процентов: срок минус рассрочка. Тут 96 минус 17, должно быть 79
• остаток долга смотри в графике платежей на месяц продажи

Требование к агенту: сначала логика, потом формулы.

Скидка почти в миллион за один звонок

Брокер вела инвестора из Владивостока. Дома он давно покупает квартиры. Теперь решил проверить Москву: есть ли смысл. Семейная ипотека. Первый взнос около 7 миллионов. Бюджет до 19.

За 19 миллионов в Москве выбор огромный. Она начала с отсева. Один проект отпал сразу. На закрытом старте цена менялась несколько раз за день. Клиента это оттолкнуло. Другие не подошли по цене или месту.

Дальше её логика. Инвестору из региона в Москве понятно одно место. Садовое кольцо. Значит, ищем в центре. Нашлась студия 28 метров у Павелецкой, в небольшом доме.

Цифры она проверила заранее. Открыла Циан: за сколько сдают такие студии в центре. Старый фонд не брала в расчёт. Знала: напротив выкуплен участок под деловой квартал. Для сравнения посчитала однушку дальше от центра. За те же деньги.

Расчёт готов. Остался главный ход. Она знала: просто варианты клиент отметёт. Нужен триггер. Дефицит, что-то только для него. Она позвонила застройщику. Вопрос один: что вы готовы сделать, если я выведу клиента на сделку за 3 дня? Ей дали скидку почти в миллион. В открытых ценах её не было. Достать её можно было только звонком и правильно заданным вопросом.

Дальше звонок клиенту. Центр. Самая ходовая площадь для центра. Дом не муравейник: всего 300 лотов. И топовая скидка от этой цены. Нам нечего больше считать, надо переставать искать. Бронь поставили через 20 минут.

Всё, что было до звонка, это часы работы с цифрами. Эту часть агент может взять на себя. Звонок застройщику и момент «надо переставать искать» останутся за брокером. На них и должно оставаться время.

Акция на год

Застройщик кричит во все трубы: последний месяц акции, скидка 35%. Брокер знает этот проект: акция там идёт уже год. Её вердикт: это не акция, это обычная стоимость. Просто маркетинг так её подаёт.

Проверка простая. Сравни акционные лоты с неакционными. И спроси себя, почему дешевле именно эти квартиры. Часто с ними что-то не то.

Пример из практики. Студия со скидкой, второй этаж. Окна смотрят на крышу стилобата, а на ней кондиционер. Вот и вся акция. Такая квартира и даром не нужна, её слова.

Когда скидка настоящая. Когда застройщик обычно такого не делал, и вдруг сделал. Или брокер сам договорился об индивидуальной скидке. Настоящая скидка тихая, о ней не кричат год подряд.

Проверку на подвох целиком никакому калькулятору не отдать. Спросить застройщика, почему лот дешевле, может только брокер. А вот сколько месяцев акция уже живёт, агент считать может.

Думаю, добавить ли ему такую проверку. Пригодилась бы тебе в работе?

Правило 6 тестов

В одном из первых тестов агент наврал мне 17 раз за 2 часа. После этого я встроил жёсткое правило: источник под каждой цифрой. Нет источника, цифра не выходит наружу.

Правило работало. Оно ловило выдуманные проценты и ставки, которых нет ни в одном документе.

А потом начало ловить всё подряд. Агент сам посчитал платёж. Через два шага он отказался его же повторить: «не могу подтвердить цифры источником». Брокер ввела аренду 250 000 рублей. Проверка прочла её как 250 и зарубила ответ. В опции «100% оплата» правило увидело процент без источника. Ответ снова не вышел. На живом тесте 8 ответов из 14 кончались отказом.

Брокер сказала это прямо: «Источник я, как брокер. Это вводные данные, которые вводятся брокером. Это не источник внешний». В тот же день она посчитала доходность в уме: 9,7% годовых. Агент вывел то же число через инструмент. Назвать его вслух он права не имел.

Шестой живой тест подряд споткнулся об это правило. Последний кончился молчанием: ноль ответов. После него я выключил блокировку. Проверки остались: каждый спорный ответ ложится в журнал.

Цена решения честная: теперь выдуманная цифра может дойти до брокера. Поэтому следующие тесты идут под присмотром.

Урок я забрал себе. Правило проверяли только на плохих цифрах: ловит ли оно выдумку. Проверку на хороших цифрах никто не написал. Блокировка вернётся по частям. Каждая часть сначала докажет, что пропускает правильные ответы.

Доходность считается от вложенных денег

Разбирали с брокером инвест-расчёт. Спросил, от чего она считает годовую доходность: от полной цены квартиры или от вложенного. Ответ был готов сразу.

Её правило. Взять только чистые деньги. Сколько клиент вложил из кармана и сколько чистыми получил сверху. Всё остальное в расчёте не участвует.

Пример, её же цифрами. Клиент вложил 10 миллионов. За 10 лет получил сверху 12 миллионов чистыми. Это 120 процентов. Делим на 10 лет: 12 процентов годовых.

Формула простая, и клиент понимает её за минуту.

Эту базу я и взял за правило: агент считает доходность от денег из кармана. Когда она увидела в карточке строку с такой доходностью, вопросов не было.

Цифра, которую можно объяснить клиенту одной строкой.

Красивый итог

Показывал брокеру макеты карточки расчёта. Сценарий: продажа квартиры за 55 миллионов через 10 лет. Внизу итог: на руках остаётся 43 933 580 рублей. Число крупное, стоит на видном месте.

Она читает и говорит: я не понимаю, откуда эта цифра взята. Потом догадывается сама: похоже, из 55 миллионов вычли остаток долга перед банком. Если так, то логично. Но этого нигде не расписано.

Расчёт верный. Только объясняла его она, сама себе. Объяснять должен ответ. Такое клиенту не отправишь. Её слова: клиент задаст много вопросов, и мне придётся всё расписывать.

Вариантов подачи было три. Таблица: ничем не помогла, не разжевала. Голый итог: слишком скудно. Победил третий: короткий вывод, и у цифр есть пояснения. Так лучше, когда есть откуда, сказала она. Но и там главная цифра осталась без истории. Осталось сделать «откуда» правилом.

Теперь это правило продукта: каждая цифра в ответе открывается в свою историю. Из чего сложилась, что откуда взято. Клиент спросит «откуда», и у брокера уже готов ответ.

Источник под каждой цифрой.

Аренда не растёт

На тесте агент посчитал доход от аренды на 20 лет вперёд, с индексацией 5% в год. К концу срока аренда в расчёте дошла до 731 315 рублей в месяц.

Брокер остановилась на этой цифре. Её слова: я не уверена, что 731 тысяча это реальная цифра. Индексация не может расти вечно. Я бы зафиксировала аренду на 450 тысячах в месяц, как потолок. Дальше стабильно идёт эта сумма.

Инструмент пока так не умеет: рост либо есть каждый год, либо его нет совсем. Он честно об этом сказал. Записал это в доработки.

Само правило она собрала на ходу: рост до потолка, дальше фикс. Простое и объяснимое клиенту.

Я собираю настоящие правила брокеров для инструмента. Кому интересно в закрытый канал для бета-тестов?

Тире = минус

Тестировали расчёт с брокером. В карточке стояло: цена продажи 55 миллионов, тире, через 10 лет. Она прочитала вслух: «Минус через 10 лет. Это что такое?»

Она не ошиблась. Так читает человек, который весь день считает деньги. Любой знак рядом с цифрой это математика. Тире после суммы превращается в минус.

После того теста у агента правило: рядом с деньгами тире не ставить. Двоеточие, точка или слово.

Это правило стоит забрать себе. Клиент читает твои сообщения так же, как она читала карточку. Пример. В подборке стоит: «Продажа за 55 миллионов — через 10 лет». Клиент видит: минус через 10 лет. Напиши точкой: «Продажа за 55 миллионов. Срок 10 лет». Вопрос исчезает до того, как его задали.

Проверь последнюю подборку для клиента. Посчитай тире рядом с цифрами. Каждое из них клиент может прочитать как минус.

Агент из 2025 года

Тест в начале июля. ИИ агент вёл инвест-расчёт и написал: сейчас 2025 год. Точку старта он взял из этого «сейчас». Из расчёта тихо выпали примерно 8 месяцев аренды.

Самое неприятное: проверка это не поймала. Брокер пересчитала платежи, сроки, остатки. Всё сходилось. Ошибка сидела ниже формул, в календаре.

Стали разбирать. Внутри агента жили четыре разных «сегодня», и они не совпадали между собой. Какое из них возьмёт расчёт, зависело от случая.

Теперь правило: «сегодня» одно, московское. Его получают все части расчёта, от текста до последней таблицы. Одно и то же число.

Проверка, которую стоит забрать себе. Прежде чем доверять ИИ месяцы и сроки, спроси его: какое сегодня число? Если ответ мимо, все его месяцы под вопросом.

Срок ипотеки

Живой тест на реальной сделке. Брокер задала расчёт и забыла указать срок ипотеки. Агент не спросил. Он молча подставил срок сам. В одном чате взял 27 лет. В другом, на тех же вводных, 30.

Она заметила это сразу. И сказала прямо: ты не просил срок ипотеки, а сам начал делать расчёт под своё предположение. Потом открыла внешний калькулятор и стала проверять. Единственный выход из инструмента за весь тест.

Движок в тот день доказал точность: её Excel сошёлся с ним в рубль. Подвело другое: допущение, которого она не давала. Её слова: он непостоянен даже в своих предполагаемых вводных данных.

Обычная нейросеть устроена так: чего не хватает, она добавит сама и уверенно посчитает. В болтовне это незаметно. В сделке на 40 миллионов это два разных расчёта в двух чатах.

Требование к агенту после того теста: чего не хватает, спроси. Спросил и жди ответа. Не считай, пока брокер не ответила. Так скучнее и на один вопрос длиннее. Зато в основании расчёта только её цифры.

Срок ипотеки называет брокер.

Проверка сошлась

Живой тест на её реальной сделке. Брокер нарочно поменяла условия. Он уже очень заточен на ставку 7,77, сказала она. Поставила другую ставку и другой срок. Хотела поймать агента на новых данных.

Агент выдал вложения из кармана: 20 871 633 рубля. Она стала считать вслух: платежи, взнос, месяцы. И в конце: 633, правильно. Последние цифры сошлись с ответом до рубля.

Дальше она усложнила. Новый сценарий: весь доход с аренды идёт на досрочное гашение, пересчитай срок. Агент пересчитал. Её слова: классно, что он сделал такой вывод, в первом запросе про досрочное гашение не было.

Я спросил: отправила бы ты такое клиенту? Да. И добавила честную оговорку: аренда не растёт вечно, я бы зафиксировала её на 450 тысячах в месяц. Инструмент пока так не умеет. И прямо об этом сказал. Она приняла: это мои предположения как брокера.

Двумя неделями раньше агент в таком же расчёте ошибался на 6 миллионов. На этом тесте она пересчитала за ним вслух и сказала: правильно. Осталась оговорка про аренду. Остался список, что чинить. Но пересчёт вслух теперь заканчивается словом «правильно».

Последний безымянный пост

Всё лето этот канал показывал один инструмент. Имени у него не было. Причина простая: пока не работает, обещать нечего.

Во вторник инструмент получит имя. Оно последнее, чего не хватало.

1.09.26

Соты

Соты подбирают и считают сделку по новостройкам Москвы. Инструмент для брокера.

Каталог ~300 ЖК, пересборка каждую ночь. Расчёты: ипотека, рассрочка, субсидии, доходность. Подборка для клиента одной страницей или презентацией.

Вход: пробный доступ на 14 дней, дальше 9 990 ₽/мес.

Попробовать: soty.moscow

Вопросы: мне в личку, отвечаю сам.

Соты

Этот канал с июня называл продукт «инструментом» и «агентом». Без имени, потому что обещать раньше, чем работает, я не хотел. Теперь работает. Имя: Соты.

Соты делают подборку и считают платежи по новостройкам Москвы. Для брокера. Задачу можно ставить словами, как принёс клиент. Бюджет, ипотека или рассрочка, что важно человеку. Дальше расчёт, и у каждой цифры своя история: из чего сложилась, что откуда взято.

Что внутри сегодня. Каталог примерно на 300+ ЖК и обновляется каждую ночь. Проект с несвежими данными сам уходит из выдачи, и если нужного ЖК в каталоге нет, Соты так и скажут. Расчёты ипотеки, рассрочки, субсидий. Подборка для клиента одной страницей. Аналитика и сравнение ЖК.

Кому Соты не подойдут. Покупателю квартиры: это рабочий инструмент брокера. По выбору жилья Соты не советуют. И тем, кто ждёт готовых решений: Соты считают, решает брокер.

Все истории про инструмент из этого канала, от 17 ошибок за 2 часа до «633, правильно», были про Соты. Канал остаётся тем же: решения, тесты, ошибки, цифры.

Кто писал «хочу попробовать»: отдельного канала не будет, всё проще.

Вход открыт: soty.moscow

Рой

История про Роя. В июле тестировал агента и подумал «А почему он как девочка отвечает? Он мальчик вроде». Агент в одном ответе говорил о себе то в мужском роде, то в женском. С того дня подумал, что нужно дать ему имя.

Так у этого голоса появилось лицо и имя. Рой. Пчела Рой: тёплый коллега, который делает, все что его попросят. Выбирали лицо вместе с брокером, 5 раундов и 67 кадров. Имя складывается само: Рой это рой пчёл, Соты это соты.

Одна деталь мне в нём дороже остальных. У Роя есть отдельное состояние лица для «данных нет»: он не притворяется, что знает, когда не знает.

В чате можете обращаться к нему по имени.

Поговорите с Роем: soty.moscow

Экзамен перед запуском

С июля я собирал коллекцию неудач. Каждый запрос брокера, на котором агент ломался, уходил в архив дословно. Набралось 24.

Перед запуском эта коллекция стала экзаменом. Новая версия Сот обязана пройти все старые провалы заново. Старая проходила 7 из 24. Новая с первого захода: 12. После разбора ошибок: 17 из 24.

Что это меняет для брокера, видно по строкам экзамена. Раньше: она заполнила все вводные, а агент всё равно допрашивал её списком вопросов. Это раздражало сильнее всего. Теперь: один короткий вопрос, и только если данных правда не хватает.

Была и развилка про «подумать подольше». Включил долгие размышления и померил на том же экзамене. Ответы на 32% медленнее, а прошло даже меньше: 14 из 24 против 17 у быстрой версии. Прогон был один, но выбор он решил. Долгие размышления купили только ожидание.

Сноска про выборку. Все 24 вопроса от одного брокера: она эксперт с 7 годами в недвижимости, и продукт строился с ней с весны, сессия за сессией, под запись. Теперь экзаменаторов станет больше.

Протестируйте сами: soty.moscow

Как Соты считают сделку

Путь одного запроса, по шагам.

Брокер пишет задачу так, как услышала её от клиента. Семейная ипотека, взнос около 7 миллионов, бюджет до 19, важна аренда. Без формы с двадцатью полями. Чего не хватает для расчёта, Соты спросят. Одним коротким вопросом.

Варианты приходят из каталога этой ночи. Проект с несвежим прайсом в ответ не попадёт. Он скрыт, пока данные не вернутся.

Дальше расчёт. Ипотека, рассрочка, субсидии, доходность. Под каждой цифрой видно, из каких условий она собрана и где её источник. Клиент спросит «откуда», и ответ уже готов.

В конце подборка одной страницей. Её можно отправить как есть. Что в неё войдёт и что сказать клиенту, решает брокер.

Свою задачу можно поставить сегодня: soty.moscow

Поймай Соты на цифре

Приглашение для тех, кто пересчитывает всё сам. Таких тут большинство, я знаю.

Возьми свою реальную сделку. Прогони её через Соты. Пересчитай за ними как обычно: калькулятором, своей таблицей, в уме. Найдёшь расхождение: напиши мне.

Что произойдёт дальше. Расхождение ляжет строкой в журнал и будет разобрано до причины. Журнал не пустой: в нём уже 1000+ строк с летних тестов, все разобраны до причины. Движок под присланные числа не подгоняется. Каждый спор разбирается, пока не найдено почему. Иногда причина в Сотах, и это чинится. Иногда в разной методике: тогда обе цифры верны, а разница объяснима. Самые интересные разборы, с согласия автора, буду публиковать здесь.

Ошибка, найденная брокером до клиента, стоит дешевле всего. Поэтому я и прошу искать.

Вход: soty.moscow.