ЗАЧЕТ ТРЕБОВАНИЙ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННОГО ЭЛЕМЕНТА ПОДЛЕЖИТ ПРОВЕРКЕ НА СООТВЕТСТВИЕ УКАЗАМ № 81 И № 95

Постановление АС Северо-Западного округа от 11.12.2025 по делу А56-31319/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Атриум» обратилось в арбитражный суд с иском к Минаеву В.Т. и Минаевой Г.В. о признании договора купли-продажи земельного участка и 74 нежилых помещений расторгнутым с 25.11.2023 из-за неоплаты. Минаев В.Т. заявил встречный иск о признании за ним права собственности на объекты по тому же договору. Суд первой инстанции удовлетворил иск «Атриума» и отказал в встречном иске. Апелляция отменила решение в части расторжения договора и отказала в иске «Атриуму», оставив остальное без изменения.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Атриум»): утверждал, что зачет встречных требований недействителен, так как дополнительное соглашение об изменении срока возврата займа и договор цессии заключены с нарушением антисанкционного законодательства (Указы № 81 и № 95), требование о зачете ничтожно, оплата не произведена.

— Ответчик (Минаев В.Т.): настаивал, что обязательство по оплате прекращено зачетом встречного требования, который допускается условиями договора; действия «Атриума» — злоупотребление правом; он приобрел право собственности на объекты.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция: признала договор расторгнутым с 25.11.2023, поскольку зачет требований признан недействительным из-за нарушения Указа № 81 (требовалось разрешение Правительственной комиссии). Во встречном иске отказано.

— Апелляция: отменила решение в части расторжения договора, указав, что Указ № 81 не применяется, когда займодавец — иностранец; зачет считается допустимым, оснований для расторжения нет. Остальное решение оставлено без изменения.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд установил, что нижестоящие суды не исследовали применение Указа № 95, регулирующего порядок исполнения обязательств перед иностранными кредиторами, включая случаи уступки права требования после 1 марта 2022 года. Также не проверялось, требовалось ли разрешение ЦБ или Минфина на зачет, если он привел к прекращению обязательства перед лицом недружественного государства без зачисления средств на счет типа «С». Суды не учли официальные разъяснения Банка России от 22.03.2024 № 1-ОР, согласно которым такие действия допускаются только при наличии разрешения. Кроме того, суды не оценили доводы о злоупотреблении правом со стороны «Атриума», что нарушает статьи 168 и 170 АПК РФ.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа

СУД ОБЯЗАН ПРОВЕРИТЬ, ПРИВЕЛО ЛИ РЕШЕНИЕ ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СХЕМЫ И ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬ К ФАКТИЧЕСКОМУ УМЕНЬШЕНИЮ ПЛОЩАДИ СМЕЖНОГО УЧАСТКА ЛИЦА, НЕ ПРИВЛЕЧЕННОГО К УЧАСТИЮ В ДЕЛЕ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 11.12.2025 по делу А20-3901/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «СК Компас» обратилось в арбитражный суд с заявлением к местной администрации Нальчика и муниципальному учреждению о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения нового земельного участка площадью 279 кв. м и понуждении к перераспределению земель. Суд первой инстанции удовлетворил заявление. Жангоразова А.Х., собственник соседнего участка (кадастровый номер 07:09:0101047:570), подала апелляционную жалобу по статье 42 АПК РФ, указав, что решение повлияло на её права — площадь её участка уменьшилась с 8078 до 7857 кв. м, часть земли была оформлена как новый участок (07:09:0101047:575), принадлежащий ООО «СК Компас». Апелляционный суд прекратил производство по жалобе, посчитав, что решение не затрагивало прав Жангоразовой. Кассация отменила это определение.

🗣 Позиции сторон

— Заявитель (Жангоразова А.Х.): решение суда первой инстанции фактически привело к изъятию части её земельного участка без законных оснований и возмещения; образование нового участка произошло за счёт её земли; судебный акт должен считаться затрагивающим её права, даже если она не участвовала в деле.

— Ответчик (ООО «СК Компас»): новый участок образован путём перераспределения их участка (07:09:01047:125) и публичных земель, без затрагивания участка Жангоразовой; изменение границ её участка произошло в результате комплексных кадастровых работ, а не исполнения решения суда.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики): удовлетворила заявление ООО «СК Компас», признала незаконным отказ в утверждении схемы и обязала утвердить её и заключить соглашение о перераспределении.

— Апелляция (Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд): прекратила производство по апелляционной жалобе Жангоразовой, посчитав, что решение первой инстанции не затрагивало её права, поскольку новый участок не налагается на её землю, а изменения границ произошли вне связи с решением суда.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящий суд не учёл, что судебный акт может быть обжалован лицом, не участвующим в деле, если он непосредственно затрагивает его права (статья 42 АПК РФ). Из материалов следует, что часть участка Жангоразовой площадью 221 кв. м была использована для образования нового участка, но отсутствуют доказательства законного прекращения её права собственности (отчуждение, изъятие, возмещение). Проведение комплексных кадастровых работ не является основанием для автоматического изъятия земли. Суд апелляционной инстанции не оценил доводы о пересечении границ участков и не установил, был ли ущерб причинён исполнением решения. Такие обстоятельства требуют дополнительной проверки.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил определение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа

ВЫВОД ОБ ОГРАНИЧЕНИИ ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ УЧАСТКА НА ОСНОВАНИИ МОЛЧАНИЯ СТОРОН ПРИЗНАН НЕОБОСНОВАННЫМ

Постановление АС Центрального округа от 12.12.2025 по делу А09-2126/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация города Сочи обратилась к ООО «Призма» с иском о взыскании 1 583 858 руб. 18 коп., включая 1 291 389 руб. 08 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 829 кв.м в Краснодарском крае (кадастровый номер 23:49:0303006:2) и проценты за период с 11.11.2016 по 30.06.2022. Участок использовался на основании договора аренды от 19.02.2001, права по которому перешли к ООО «Призма» в 2006 году. В деле А32-21998/2017 суд признал договор ничтожным и взыскал плату за пользование до 30.09.2016. После этого администрация потребовала оплату за последующий период. Суд первой инстанции удовлетворил иск частично — взыскал 91 743 руб. 36 коп., апелляция оставила решение без изменения.

🗣 Позиции сторон

— Истец (администрация города Сочи): спорный земельный участок не ограничен в обороте; он расположен в границах городского округа, но не относится к особо охраняемым территориям; расчет задолженности должен производиться из рыночной стоимости участка по ставке 1,5%, как при аренде без торгов.

— Ответчик (ООО «Призма»): земельный участок ограничен в обороте в связи с его расположением на территории курорта федерального значения; плата за пользование должна рассчитываться исходя из земельного налога по ставке 0,5% кадастровой стоимости.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Брянской области (решение от 17.06.2025) и Двадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 11.09.2025) частично удовлетворили иск. Они исходили из того, что участок ограничен в обороте, и установили размер взыскания в пределах земельного налога — 91 743 руб. 36 коп. Вывод об ограничении оборотоспособности был сделан на том основании, что стороны не оспаривали это обстоятельство в ходе процесса.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции указал, что вывод о наличии ограничения оборотоспособности земельного участка не подтвержден доказательствами и основан лишь на молчании сторон. Обстоятельство имеет юридическое значение, поскольку влияет на порядок расчета платы — либо по ставке 1,5% от рыночной стоимости (если участок оборотоспособен), либо не выше земельного налога (если ограничен). При этом истец систематически настаивал на отсутствии ограничений, а аналогичный расчет по 1,5% применялся ранее в другом деле и подтверждён судебной экспертизой. Поскольку суд кассации не вправе устанавливать факты, дело необходимо направить на новое рассмотрение для проверки правового статуса участка.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Центрального_округа

НАРУШЕНИЕ ПОРЯДКА ОЦЕНКИ ЭКСПЕРТИЗЫ ЛИШАЕТ СУД ВОЗМОЖНОСТИ ОПРЕДЕЛИТЬ СПРАВЕДЛИВУЮ КОМПЕНСАЦИЮ ЗА ИЗЫМАЕМЫЙ УЧАСТОК

Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 12.12.2025 по делу А33-14442/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Муниципальное образование г. Красноярск в лице департамента градостроительства обратилось к ООО «Малтат» с иском об изъятии земельного участка (кадастровый номер 24:50:0200075:344) для муниципальных нужд с возмещением 8 623 000 рублей. ООО «Малтат» предъявило встречный иск о сроках выплаты и передачи участка. ООО «Специализированный застройщик «Готика-Космос2» заявило самостоятельные требования о признании права собственности на участок. Решением от 01.08.2023 суд удовлетворил все требования, определив размер возмещения в 10 141 550 рублей. Апелляция увеличила его до 12 503 585 рублей. Общество и департамент обжаловали акты в кассации.

🗣 Позиции сторон

— ООО «Малтат»: указало на неправильное применение статей 56.2–56.8 ЗК РФ, отсутствие уведомления об изъятии, недопустимость экспертиз из-за существенных недостатков, а также нарушение прав при отказе в отводе эксперта и назначении повторной экспертизы.

— Департамент градостроительства: заявил, что судебные расходы должны нести застройщик по договору о комплексном развитии территории согласно ст. 56.12 ЗК РФ, а не департамент, как постановил апелляционный суд.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 01.08.2023): удовлетворила иск, встречный иск и требования третьего лица; изъяла участок, установила размер возмещения 10 141 550 руб., срок выплаты — 7 дней с вступления решения в силу, срок передачи участка — 30 дней с регистрации прекращения права.

— Апелляция (постановление от 26.08.2025): изменила решение, увеличила размер возмещения до 12 503 585 руб. на основании дополнительной экспертизы; сохранила остальные условия.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации установил, что апелляционный суд нарушил ст. 71 и 271 АПК РФ, не оценив дополнение к заключению экспертизы от 05.03.2025, в котором указаны новые значения рыночной стоимости участка (10 350 000 руб.) и упущенной выгоды (2 867 999 руб.). Это доказательство было приобщено к делу, но проигнорировано. Из-за этого фактические обстоятельства не выяснены в полной мере. Суд также отклонил доводы департамента о распределении расходов, указав, что вопрос регулируется АПК РФ, а не ЗК РФ.

📌 Итог

Суд кассации отменил постановление апелляционной инстанции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Третий арбитражный апелляционный суд.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Восточно_Сибирского_округа

СУДЕБНАЯ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПО ДЕЛАМ О САМОВОЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОЛЖНА ПРОВОДИТЬСЯ ТОЛЬКО ГОСУДАРСТВЕННЫМИ ЭКСПЕРТНЫМИ УЧРЕЖДЕНИЯМИ

Постановление АС Центрального округа от 16.12.2025 по делу А14-13011/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация городского округа города Воронеж обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Фоминой И.И. о признании объекта недвижимости (незавершённое строительство спортивно-оздоровительного комплекса, площадь 1193,2 кв. м) самовольной постройкой, об обязании снести его за счёт собственных средств и о запрете проведения строительных работ на участке с кадастровым номером 36:34:0102002:962. Встречным иском ИП Фомина просила признать за ней право собственности на этот объект. В деле участвовали третьи лица, в том числе Министерство природных ресурсов и экологии Воронежской области. По результатам судебной экспертизы первой инстанции суд удовлетворил иск администрации и отказал во встречном иске. Апелляционный суд приостановил производство и назначил новую экспертизу, которую поручил негосударственной организации.

🗣️ Позиции сторон

— Администрация (заявитель): считает, что назначение экспертизы негосударственной организации нарушает закон; ранее уже проводилась государственная экспертиза; ходатайство о новой экспертизе направлено на затягивание процесса; суд не мотивировал отказ от предложенных администрацией вопросов и не рассматривал дополнительные документы.

— ИП Фомина (ответчик): настаивает на необходимости новой экспертизы для установления мер по защите объекта от подтопления и возможности его приведения в соответствие с требованиями; не согласна с доводами о затягивании процесса.

— Министерство природных ресурсов и экологии: поддерживает позицию администрации, указывая на обязательность проведения экспертизы только в государственных учреждениях по делам о самовольном строительстве.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (Арбитражный суд Воронежской области, решение от 28.04.2025): удовлетворила иск администрации полностью, признала объект самовольной постройкой и отказала во встречном иске. Обосновано выводами первой судебной экспертизы, проведённой ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы».

— Апелляция (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, определение от 31.10.2025): приостановил производство и назначил повторную строительно-техническую экспертизу, поручив её автономной некоммерческой организации «19 23», экспертам Рожковой А.Н. и Жилову В.С., без объяснения причин отклонения предложенных администрацией вопросов.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что назначение строительно-технической экспертизы по делу о самовольном строительстве негосударственной организации нарушает порядок, установленный законом. Согласно распоряжению Правительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р, такие экспертизы должны проводиться исключительно в государственных судебно-экспертных учреждениях. Организация «19 23» не является таковой, и суд апелляционной инстанции не проверил этот статус. Также суд не мотивировал отказ от вопросов, предложенных администрацией, и не рассмотрел ходатайство о приобщении документов. Эти нарушения процессуального порядка являются основанием для отмены определения.

📌 Итог

Суд Центрального округа отменил определение апелляционного суда от 31.10.2025 и направил вопрос о назначении экспертизы на новое рассмотрение в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Центрального_округа

АРЕНДОДАТЕЛЬ МОЖЕТ ОСПАРИВАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЕСЛИ ОН ЗАКЛЮЧЁН С НАРУШЕНИЕМ УСТАНОВЛЕННОГО ЗАКОНОМ ПОРЯДКА

Постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2025 по делу А56-84851/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Топливно-экологическая компания» о признании ничтожными договора аренды от 02.10.2023 № 22/ЗК-05105 и соглашения об уступке прав по нему ООО «Алмаз», а также о погашении регистрационных записей об обременении в ЕГРН от 18.10.2023 и 02.05.2024. Иск основан на нарушении условий заключения договора без торгов по п. 21.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Решением от 14.02.2025 требования удовлетворены. Апелляция отменила решение и отказала в иске 25.06.2025. Комитет подал кассационную жалобу.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Комитет): договор от 02.10.2023 не соответствует условиям п. 21.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, поскольку земельный участок используется для размещения объекта, подпадающего под иные цели; сделка совершена с нарушением публичного порядка и является ничтожной.

— Ответчик (ООО «Топливно-экологическая компания»): договор заключён в установленном порядке; истец действует недобросовестно, поскольку после заключения сделки не выражал возражений, что породило доверие к её действительности.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция: признала сделки ничтожными, указав, что на участке находится трансформаторная подстанция — объект недвижимости, что исключает применение упрощённого порядка аренды. Потребовала аннулировать записи в ЕГРН.

— Апелляция: отменила решение, посчитав подстанцию движимым имуществом, а поведение Комитета — недобросовестным по п. 5 ст. 166 ГК РФ, поскольку он не сразу оспорил сделку.

🧭 Позиция кассации

Апелляционный суд ошибся, применив норму о недобросовестности (п. 5 ст. 166 ГК РФ) к отношениям по аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности. Эта норма не может ограничивать право арендодателя оспаривать сделку, заключённую с нарушением обязательного порядка предоставления земли. Суд не оценил добросовестность действий ООО «Топливно-экологическая компания» и ООО «Алмаз», которые быстро уступили права, что вызывает сомнения в целях заключения сделки. Также не установлено, какие действия Комитета могли породить доверие к действительности сделки. Решение первой инстанции отменено, так как основано на ошибочном выводе о недвижимости подстанции.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа

ПРИ РАССМОТРЕНИИ ИСКА ОБ ОСВОБОЖДЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СУД ОБЯЗАН УСТАНОВИТЬ, КТО ФАКТИЧЕСКИ ИСПОЛЬЗУЕТ УЧАСТОК И ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ РАЗМЕЩЁННЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Постановление АС Уральского округа от 15.12.2025 по делу А60-310/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Военная прокуратура Ракетных войск стратегического назначения в интересах Министерства обороны РФ обратилась к индивидуальному предпринимателю Сердцевой Вере Алексеевне с иском об истребовании из чужого незаконного владения части земельного участка площадью 18 кв.м с кадастровым номером 66:71:0000000:5 в ЗАТО Свободный (Свердловская область), на котором расположен торговый павильон. Истец требовал обязать ответчика освободить участок, поскольку он используется без правовых оснований. Первоначально в качестве ответчиков указаны были Сердцева В.А. и её супруг Сердцев Д.П., но последний был исключён из числа ответчиков из-за отсутствия статуса ИП. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, апелляция оставила решение без изменения.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Министерство обороны РФ): утверждает, что земельный участок принадлежит Российской Федерации, полномочия собственника осуществляет министерство; павильон размещён самовольно, без разрешения; Сердцева В.А. использует объект как сособственник, поскольку имущество приобретено в браке; суды не учли презумпцию совместной собственности супругов по ст. 34 СК РФ.

— Ответчик: не представлено — в жалобе указано только, что нижестоящие суды сочли её ненадлежащим ответчиком, так как административная ответственность за самовольное занятие была установлена в отношении её супруга.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (Арбитражный суд Свердловской области, 03.06.2025): отказал в удовлетворении иска, мотивируя тем, что административное правонарушение установлено в отношении Сердцева Д.П., а не Сердцевой В.А., следовательно, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

— Апелляционный суд (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, 15.09.2025): оставил решение без изменения, указав, что факт деятельности ответчика в павильоне не меняет субъектного состава правоотношений; согласие супруги на использование имущества не делает её ответчиком по обязательству, возникшему у мужа.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права. Во-первых, они не проверили, является ли торговый павильон объектом капитального строительства или нестационарным объектом — это влияет на применение ст. 222 или ст. 304 ГК РФ. Во-вторых, суды не установили точные адреса проживания ответчика и третьего лица, направив корреспонденцию по адресу, отличному от указанного в ЕГРИП, без получения справки из органов МВД о регистрации. Это нарушает требования ст. 121–123 АПК РФ. Также суд первой инстанции не предложил истцу заменить ненадлежащего ответчика или привлечь другого, что противоречит принципу процессуальной экономии и ст. 46–47 АПК РФ.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Уральского_округа

НЕЛЬЗЯ ПРИЗНАВАТЬ ПРАВО НА ЗЕМЛЮ ОТСУТСТВУЮЩИМ БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ СУДЬБЫ ОБЪЕКТА, ПРОЧНО С НЕЙ СВЯЗАННОГО

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 15.12.2025 по делу А15-3926/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Яраг» обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Ахмедовой З.Н., администрации Магарамкентского района и МКУ «Отдел строительства, архитектуры и ЖКХ» о признании незаконными распоряжения и постановления о предоставлении земельного участка, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также об отсутствии права собственности и недействительности кадастрового учета земельного участка (05:10:000052:169) и административного здания (05:10:000052:171). Общество арендует лесной участок площадью 3 га с 2010 года, в границах которого был сформирован спорный участок. Свои требования истец мотивировал тем, что участок находится в пределах федерального лесного фонда. Суд первой инстанции отказал в иске из-за пропуска срока на оспаривание актов. Апелляция удовлетворила требования полностью.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Яраг»): утверждал, что спорный участок расположен на территории лесного фонда, находящегося в федеральной собственности; формирование и передача участка нарушают закон; общество узнало о нарушении своих прав только в апреле 2023 года; предприниматель не является добросовестным приобретателем из-за родственных связей с главой района.

— Ответчик (ИП Ахмедова З.Н.): указала, что участок оформлен в соответствии с ЕГРН, категория — земли населённых пунктов; она действовала как добросовестный приобретатель, полагаясь на публичные реестры; объект используется по назначению с 2015 года; срок исковой давности по виндикационному иску истек.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 19.12.2024): отказалась в удовлетворении иска, установив пропуск срока на оспаривание актов по ч. 4 ст. 198 АПК РФ. Также указано, что истребование участка без решения судьбы объекта на нем противоречит принципу единства судьбы земли и недвижимости.

— Апелляция (постановление от 16.07.2025): отменила решение, признала акты незаконными, права и кадастровый учет — отсутствующими/недействительными, сославшись на принадлежность участка к лесному фонду и отсутствие добросовестности приобретателя.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция признала, что апелляционный суд допустил существенную процессуальную ошибку, удовлетворив требования о признании права отсутствующим без одновременного разрешения судьбы прочно связанного объекта недвижимости. Это противоречит подпункту 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса и правовым позициям Верховного Суда РФ (в т.ч. определения № 308-ЭС15-8731, № 308-ЭС15-18307). Суд первой инстанции правильно указал на необходимость исследования судьбы объекта, но не предложил истцу уточнить требования. Кассация требует нового рассмотрения с учётом необходимости выяснения судьбы здания и возможности уточнения предмета иска.

📌 Итог

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа

ИСК О ПРИМЕНЕНИИ ПОСЛЕДСТВИЙ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛКИ В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ ПОДЛЕЖИТ УДОВЛЕТВОРЕНИЮ БЕЗ УСТАНОВЛЕНИЯ ЕГО НЕДЕЛИМОСТИ И НЕОБХОДИМОСТИ СПОРНОЙ ЧАСТИ ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА ИСТЦА

Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2025 по делу А33-16531/2021
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество «Ритуальная служба» обратилось в суд с иском к межрегиональному управлению Росимущества и ООО «Территория» о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 24:50:0100234:668, площадь 10 167 кв.м), заключённого 05.08.2020 за 6 534 940 рублей 92 копейки. Истец требовал возврата участка продавцу и денежных средств покупателю, ссылаясь на то, что сооружение на участке не является объектом недвижимости, а значит, основания для приватизации без торгов отсутствовали. Суд первой инстанции и апелляция удовлетворили иск. Управление и «Территория» обжаловали решения в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— Истец («Ритуальная служба»): сделал вывод, что сооружение на участке — не объект недвижимости, следовательно, управление неправомерно предоставило участок без торгов; у истца есть право на увеличение своего смежного участка за счёт части спорного участка.

— Ответчики (управление и «Территория»): сделка законна, поскольку объект имеет признаки недвижимости; истец не доказал необходимость именно этой части участка; суд вышел за пределы заявленных требований.

— Прокуратура: взыскание всей суммы с бюджета нарушает публичные интересы — деньги должны быть зачтены как плата за пользование участком.

🏛 Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Красноярского края (решение от 27.05.2024) и Третий арбитражный апелляционный суд (постановление от 30.08.2025) признали сделку ничтожной и применили двустороннюю реституцию: обязали «Территорию» вернуть участок, а управление — вернуть 6 534 940 руб. 92 коп. Суды исходили из того, что объект на участке не является недвижимостью, поэтому основания для приватизации без торгов отсутствовали.

🧭 Позиция кассации

Суд округа указал, что нижестоящие суды неправильно определили предмет спора. Истец фактически претендует лишь на часть участка (320 кв.м) для расширения своего смежного участка, но не доказал, что ему действительно требуется именно эта территория и что участок неделим. Без установления этих обстоятельств применение последствий недействительности всей сделки невозможно. Также суды не проверили, можно ли сформировать нужную площадь за счёт других земель. Кассация сослалась на постановление Президиума ВАС № 4275/11: при делимости участка иск о недействительности может быть заявлен только в отношении его части. Спор по сути — о границах, а не о недействительности сделки.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию для установления размера необходимого участка, его делимости и разрешения спора о границах.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Восточно_Сибирского_округа

ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ПО УПЛАТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ СОХРАНЯЕТСЯ ДО ФАКТИЧЕСКОГО ВОЗВРАТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НЕЗАВИСИМО ОТ ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА ДОГОВОРА

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.12.2025 по делу А67-11507/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Товарищество собственников жилья «Строитель-2» обратилось к индивидуальному предпринимателю Махмуряну Г.Х. с иском о взыскании 2 020 500 руб., включая основной долг и пени по пяти договорам аренды земельных участков под нестационарные торговые объекты (НТО), заключённым в 2019–2023 годах на срок по 11 месяцев. Требования основаны на неполном возврате участков и неуплате аренды. Также истец потребовал возместить расходы по госпошлине и оплате услуг представителя. Дело рассмотрели Арбитражный суд Томской области (решение от 05.06.2025) и Седьмой арбитражный апелляционный суд (постановление от 05.08.2025), удовлетворив иск частично — взыскав 150 000 руб. долга, 260 042 руб. пени и часть судебных расходов.

🗣 Позиции сторон

Истец (товарищество):

— Обязанность платить за пользование землёй сохраняется до фактического возврата имущества, даже после окончания срока договора;

— Продажа НТО третьему лицу не прекращает арендные обязательства, так как права на землю не передаются;

— Снижение неустойки с 0,5% до 0,1% нарушает баланс интересов сторон и противоречит условиям договора.

Ответчик (предприниматель):

— По договорам № 25 и № 26 обязательства прекратились после продажи НТО третьему лицу;

— Отсутствие передаточных актов не означает продолжения аренды;

— Размер неустойки явно несоразмерен последствиям просрочки, поэтому её снижение правомерно.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Томской области (05.06.2025) удовлетворил иск частично: взыскал 150 000 руб. долга, 260 042 руб. пени и часть расходов. При этом признал обязательства по договорам № 4, 22, 24 продлёнными, но отказал в требованиях по № 25 и № 26 из-за продажи НТО.

— Апелляция (05.08.2025) оставила решение без изменения, согласившись с выводами о прекращении аренды по № 25 и № 26 и правомерности снижения неустойки.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что нижестоящие суды ошиблись, признав прекращение обязательств по договорам № 25 и № 26 только на основании продажи НТО. Такое толкование противоречит статье 622 ГК РФ: обязанность платить за пользование сохраняется до фактического возврата имущества. Отсутствие передаточных актов и прав у нового собственника на землю не было учтено. Также суды не исследовали, принимал ли ответчик меры по завершению арендных отношений. Кассация указала, что факт неиспользования участка не освобождает от платы. Дело нельзя решить в кассации из-за необходимости новой оценки доказательств.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию для полной переоценки обстоятельств и доказательств.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа

ОТВЕТЧИК ОСТАЕТСЯ ОБЯЗАННЫМ ПО АРЕНДНЫМ ПЛАТЕЖАМ ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Постановление АС Московского округа от 16.12.2025 по делу А40-295226/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества Москвы обратился в суд с иском к ООО «Рент Эстейт Групп» о взыскании 7 340 753 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2024 по 31.12.2024 и 817 841 руб. 54 коп. пени за тот же период. Спор касался земельного участка по адресу: Москва, проезд Михайловский, вл. 1, предоставленного по договору аренды. Ответчик передал имущество на хранение Росимуществу после ареста по решению Мещанского районного суда от 21.08.2024, а 25.11.2024 имущество было обращено в доход государства. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, взыскав задолженность до 25.11.2024; апелляция оставила решение без изменения.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Департамент): указал, что ответчик не представил доказательств оплаты аренды, переход обязательств не согласован, обязанность по платежам сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности.

— Ответчик (ООО «Рент Эстейт Групп»): настаивал, что с 26.11.2024 утратил возможность пользоваться имуществом, обязанность перешла к хранителю (Росимуществу), поскольку фактическое владение прекратилось.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция: взыскала с ответчика 6 383 264 руб. 24 коп. долга за период с 01.04.2024 по 25.11.2024 и 764 034 руб. 17 коп. пени, отказала в части требований за период после 25.11.2024. Обоснование: ответчик лишился права пользования имуществом после передачи его хранителю.

— Апелляция: поддержала выводы первой инстанции, указав, что с 26.11.2024 надлежащим должником стало третье лицо — хранитель имущества.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, не учтя, что обязанность по арендной плате сохраняется за арендатором до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Передача имущества хранителю не влечёт автоматического освобождения арендатора от обязательств, особенно при отсутствии согласия арендодателя на перемену сторон в обязательстве. Согласно статьям 209, 210, 218, 223 ГК РФ и позиции ВАС РФ в Информационном письме № 165, бремя содержания и платежей лежит на собственнике или арендаторе до оформления перехода права. Поскольку регистрация не проведена, ответчик остаётся надлежащим должником.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решения первой и апелляционной инстанций полностью и взыскал с ООО «Рент Эстейт Групп» в пользу Департамента городского имущества Москвы всю сумму задолженности и пени в полном объёме.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЛИ ПОД ГОСТЕВУЮ АВТОСТОЯНКУ, СООТВЕТСТВУЮЩИЙ КРИТЕРИЯМ МЕСТНОГО ЗАКОНА, ДОЛЖЕН БЫТЬ ЗАКЛЮЧЕН НА СРОК НЕ БОЛЕЕ ТРЕХ ЛЕТ И БЕЗ ПРИМЕНЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА О ПЯТИЛЕТНЕЙ АРЕНДЕ

Постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2025 по делу А56-84857/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подал иск к ООО «Топливно Экологическая Компания» и ООО «Волна» о признании недействительными договора аренды земельного участка от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 (под гостевую автостоянку) и договора уступки прав по нему, а также о погашении регистрационных записей об аренде. Участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022120:3223 ранее входил в состав объектов по договору аренды от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971. В 2023 году стороны расторгли старый договор и заключили новый — на пять лет со ссылкой на Федеральный закон № 370-ФЗ. Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция отменила решение и отказала в иске.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (Комитет): договор аренды недействителен, поскольку для размещения гостевой автостоянки, соответствующей критериям Закона Санкт-Петербурга № 288-48, земля может предоставляться без торгов только на срок до трёх лет по пунктам 3–4 статьи 39.6 ЗК РФ; применение закона № 370-ФЗ исключено; уступка права аренды также недействительна.

— Ответчики: договор заключён на основании закона № 370-ФЗ, который позволяет однократно заключить пятилетний договор без торгов; Комитет своими действиями подтвердил действительность сделки; ООО «Волна» является добросовестным приобретателем права аренды.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 17.02.2025): удовлетворил иск, признал договор аренды и уступки прав ничтожными, обязал погасить регистрационные записи. Обосновал это тем, что объект подпадает под Закон № 288-48, а значит, аренда не может превышать трёх лет.

— Апелляция (постановление от 16.07.2025): отменила решение, отказала в иске. Считала, что положение о трёх годах относится только к автостоянкам у многоквартирных домов; применила статью 166 ГК РФ (недобросовестность истца); признала ООО «Волна» добросовестным приобретателем.

🧭 Позиция кассации

Апелляционный суд ошибся, ограничив сферу действия Закона № 288-48 только автостоянками у многоквартирных домов: норма распространяется на все случаи временного размещения транспорта посетителей, включая спорный объект. Поскольку он соответствует критериям закона города, применение закона № 370-ФЗ исключено — такой договор должен быть заключён по статье 39.6 ЗК РФ на срок не более трёх лет. Применение пункта 5 статьи 166 ГК РФ неправомерно: уполномоченный орган не может быть признан недобросовестным при оспаривании сделки, нарушающей публичный порядок предоставления земель. Также неприменимы доводы о добросовестности приобретателя по уступке права аренды — такие отношения регулируются главой 24 ГК РФ, а не институтом добросовестного приобретения. Однако суд первой инстанции не учёл взаимосвязь между расторжением старого договора и заключением нового, что требует пересмотра вопроса о последствиях недействительности.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа

ПРИ ВЗЫСКАНИИ ПРОЦЕНТОВ ПО СТАТЬЕ 395 ГК РФ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ БЕЗ ПРАВОВОГО ОСНОВАНИЯ СУД ОБЯЗАН МОТИВИРОВАННО ОБОСНОВАТЬ ПРЕКРАЩЕНИЕ ИХ НАЧИСЛЕНИЯ

Постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2025 по делу А56-87430/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился к ООО «Шувалово-Моторс» с иском о взыскании 853 103 руб. 60 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком (кадастровый номер 78:36:0005502:1036) и 244 417 руб. 99 коп. процентов по ст. 395 ГК РФ, а также последующих процентов до дня фактического исполнения. Суд первой инстанции от 01.04.2025 частично удовлетворил иск — взыскал 31 280 руб. 63 коп. неосновательного обогащения и 8 962 руб. 05 коп. процентов. Апелляция оставила решение без изменения. Комитет подал кассационную жалобу, требуя удовлетворить иск полностью.

🗣 Позиции сторон

— Комитет: расчет арендной платы должен производиться по коду функционального использования Кн-18.0, так как ведомость инвентаризации от 2011 года утратила актуальность; применение понижающих коэффициентов неправомерно.

— Общество: использование участка соответствует данным ведомости инвентаризации от 2011 года; применение кода Кн-18.0 противоречит фактическому использованию территории.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (от 01.04.2025): признал факт пользования участком, но отказал в применении кода Кн-18.0 из-за отсутствия доказательств его обоснованности; взыскал неосновательное обогащение и проценты только за период до 03.07.2024.

— Апелляция (от 14.08.2025): согласилась с выводами первой инстанции, решение оставила без изменения.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили нормы процессуального и материального права, не мотивировав отказ в начислении процентов за период после 03.07.2024 и не рассмотрев вопрос о действии моратория на финансовые санкции по Постановлению № 497 от 28.03.2022. Суды не проверили, распространяется ли мораторий на требования, возникшие до 01.04.2022, и не поставили этот вопрос на обсуждение сторон. При этом требование о начислении процентов до фактического исполнения было заявлено истцом, но не рассмотрено по существу, что противоречит ст. 168 АПК РФ и разъяснениям Пленума ВС РФ.

📌 Итог

Суд кассации оставил без изменения решения по части взыскания неосновательного обогащения, а в части взыскания процентов и госпошлины их отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа

ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДОПУСТИМО ТОЛЬКО ПРИ НАЛИЧИИ ДОГОВОРНОГО ОСНОВАНИЯ ИЛИ ПРЯМО ПРЕДУСМОТРЕННОГО ПОРЯДКА ПЕРЕРАСЧЁТА

Постановление АС Московского округа от 16.12.2025 по делу А40-228801/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества Москвы обратился к ООО «Специализированный застройщик „Люксъ отель“» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок (кадастровый номер 77:01:0001077:1000) в размере 132 549 124,32 руб. за период с 01.10.2023 по 09.04.2024 и пени на сумму 6 608 172,21 руб. за аналогичный период. Стороны заключили договор аренды от 23.04.2021 № М-01-056534, а также дополнительное соглашение от 01.07.2021, предусматривающее изменение цели использования участка и особый порядок расчета арендной платы. Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, апелляция изменила размер взыскиваемой суммы. Обе стороны обжаловали решения в кассации.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Департамент): считает, что применение распоряжения ДГИ Москвы от 19.07.2023 № 47472 для перерасчета арендной платы неправомерно, поскольку оно не было подтверждено подписанием дополнительного соглашения арендатором. Указывает, что действующие условия аренды должны определяться по распоряжению от 30.06.2021 № 27106.

— Ответчик (ООО „Люксъ отель“): утверждает, что расчет задолженности выполнен с ошибками, не соответствует постановлению Правительства Москвы № 273-ПП и принципам, установленным постановлением Правительства РФ № 582. Отмечает, что участок ограничен в обороте, поэтому арендная плата не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости. Также ссылается на мораторий на начисление пени.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 07.02.2025): частично удовлетворил иск — взыскал 95 464 615,87 руб. задолженности и 6 608 172,21 руб. пени. Основывался на перерасчете арендной платы по распоряжению от 19.07.2023 № 47472.

— Апелляция (постановление от 02.07.2025): изменила решение — взыскала 95 463 400,89 руб. задолженности и 6 608 111,61 руб. пени с учетом поступивших платежей. Поддержала применение распоряжения № 47472 и отказала в иске в остальной части.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не проверили, является ли распоряжение ДГИ Москвы от 19.07.2023 № 47472 правовым основанием для изменения условий договора без подписания дополнительного соглашения. Также не была дана правовая оценка доводу о том, что земельный участок ограничен в обороте по подпункту 4 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, что требует применения принципа №7 постановления Правительства РФ № 582 (арендная плата не более 1,5% от кадастровой стоимости). Кассация указала, что вопрос о коэффициенте k2 и моратории на пеню не применим к данному случаю. При новом рассмотрении суд должен проверить все расчеты, условия договора, изменение кадастровой стоимости и представить сторонам возможность представить контррасчеты.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

СУД ОТМЕНИЛ РЕШЕНИЕ ПО ИСКУ ОБ УСТРАНЕНИИ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ, ТАК КАК ИСТЕЦ НЕ ИСПОЛЬЗОВАЛ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ПОРЯДОК ИСПРАВЛЕНИЯ СВЕДЕНИЙ В ЕГРН

Постановление АС Поволжского округа от 17.12.2025 по делу А12-1969/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Юдаев Г.А. обратился в арбитражный суд с иском к Управлению Росреестра по Волгоградской области об устранении реестровой ошибки в отношении железнодорожного тупика (кадастровый номер 34:34:030024:124), указав, что его протяженность составляет 1 137 метров, а не 960 метров, как зарегистрировано в ЕГРН. Иск основан на техническом паспорте от 22.10.2024 года. Суд первой инстанции от 03.06.2025 и апелляция от 17.09.2025 удовлетворили требования. Управление Росреестра обжаловало решения в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Юдаев Г.А.): считает, что в ЕГРН допущена реестровая ошибка, поскольку фактическая протяженность тупика — 1 137 метров, что подтверждается техническим паспортом от 22.10.2024. Ошибка возникла из-за некорректных замеров в 2011 году.

— Ответчик (Управление Росреестра): истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением об исправлении сведений в установленном порядке; спор может быть разрешён административно, без судебного вмешательства; представленные материалы, включая технический план от 14.08.2024, подтверждают протяжённость 960 метров.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (Арбитражный суд Волгоградской области, 03.06.2025): удовлетворил иск, установив реестровую ошибку из-за искажённых замеров 2011 года, руководствуясь частью 3 статьи 61 закона № 218-ФЗ.

— Апелляция (Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, 17.09.2025): оставила решение без изменения, подтвердив наличие ошибки и отсутствие спора о праве.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции указал, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, не учтя обязательность соблюдения административного порядка исправления сведений в ЕГРН. Согласно части 1 статьи 14 и части 3 статьи 61 закона № 218-ФЗ, исправление реестровой ошибки возможно либо по решению регистратора при подаче заявления и технического плана, либо на основании судебного акта. Истец не воспользовался административным способом, что делает судебное рассмотрение преждевременным. Также суды проигнорировали технический план от 14.08.2024, подтверждающий протяжённость 960 метров. Прямое применение судебной защиты без исчерпания административного порядка противоречит принципам стабильности гражданского оборота и публичному порядку (ссылка на постановление Президиума ВАС РФ от 12.05.2009 № 17373/08).

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДРАМИ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА НА СОСЕДНЕМ УЧАСТКЕ

Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2025 по делу А10-104/2021
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Целебные источники Тунки» обратилось в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании скважиной Г-1, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 03:20:360101:796, принадлежащем ООО «Синее небо». После замены истца на ООО «Минеральные воды Тунки» и изменения предмета иска заявлено требование об установлении частного сервитута на части земельных участков, включая участок, находящийся в собственности ООО «Синее небо», для строительства и эксплуатации водопровода. Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 ноября 2024 года и постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2025 года иск был удовлетворён. ООО «Синее небо» обжаловало эти акты в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— ООО «Синее небо» (заявитель): указало, что истец не является собственником или владельцем вещного права на недвижимость, в связи с чем не вправе требовать установления сервитута; положения о сервитуте в интересах недропользования не применяются к частным земельным участкам; истцом пропущен срок исковой давности, лицензия на недропользование выдана незаконно, а изменение иска произведено с нарушением процессуальных норм.

— ООО «Минеральные воды Тунки» (ответчик): настаивало на необходимости сервитута для реализации прав по лицензии на добычу подземных вод, считало выводы судов законными и обоснованными, просило оставить судебные акты без изменения.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Республики Бурятия (решение от 25.11.2024) удовлетворил иск: установил частный сервитут на части земельных участков, принадлежащих ООО «Синее небо», Российской Федерации и участка с неразграниченной собственностью, определил ежемесячную плату — 4 882 руб., 11 754 руб. и 421 руб. соответственно.

— Четвертый арбитражный апелляционный суд (постановление от 26.06.2025) оставил решение без изменения, подтвердив законность выводов о наличии оснований для сервитута.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права. Согласно статье 274 ГК РФ, право требовать сервитута имеют только собственники недвижимости или лица, обладающие вещным правом на неё. ООО «Минеральные воды Тунки» не владеет скважиной Г-1 или иным недвижимым имуществом, использование которого невозможно без доступа к участку ООО «Синее небо». Право пользования недрами по лицензии не является вещным правом (статья 216 ГК РФ). Положения Земельного кодекса о сервитутах в интересах недропользования (статьи 39.23–39.26) распространяются только на публичные земли. Установление сервитута на частный участок для целей недропользования противоречит праву частной собственности и не допускается законом.

📌 Итог

Суд отменил решение и постановление, принял новый судебный акт и отказал в удовлетворении иска, обязав ООО «Минеральные воды Тунки» взыскать с истца 80 000 рублей расходов на госпошлину.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Восточно_Сибирского_округа

НЕДРОПОЛЬЗОВАТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ НА УЧАСТКЕ В ГРАНИЦАХ ЛИЦЕНЗИОННОГО ОТВОДА, ДАЖЕ ПРИ ОТСУТСТВИИ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.12.2025 по делу А27-18173/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Шахта № 12» обратилось к индивидуальному предпринимателю Агекяну Э.Э. с иском о признании гаража самовольной постройкой и обязании снести его в течение 30 дней. Объект расположен на двух земельных участках (кадастровые номера 42:25:0110006:351 и 42:25:0110006:515), один из которых — № 515 — находится в границах лицензионного горного отвода общества для добычи угля. Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция частично удовлетворила иск, признав объект самовольным, но отказав в сносе. Кассация отменила часть решения по вопросу сноса.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (ООО «Шахта № 12»): спорный гараж возведён без разрешения на строительство и на земле, не предоставленной под застройку; объект мешает проведению буровзрывных работ; общество как недропользователь имеет преимущественное право на землю в границах лицензионного отвода.

— Ответчик (ИП Агекян Э.Э.): у истца нет прав на земельный участок, значит, нет оснований для защиты; спорный объект не нарушает прав истца; срок исковой давности пропущен; гараж может быть признан вспомогательным сооружением.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (от 23.04.2025): отказал в иске полностью, указав на отсутствие у истца материально-правового интереса и пропуск срока исковой давности.

— Апелляционный суд (от 07.08.2025): отменил решение в части признания гаража самовольной постройкой, но оставил отказ в сносе, мотивируя это отсутствием у истца права на землю и горноотводного акта.

🧭 Позиция кассации

Суд округа посчитал противоречивыми выводы апелляции: если объект признан самовольным, нельзя одновременно отказывать в сносе только из-за отсутствия у истца права на землю. Недропользователь имеет преимущественное право на получение земли в аренду без торгов (ст. 25.1 Закона о недрах, п. 2 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Факт нахождения самовольной постройки в границах лицензионного отвода нарушает права недропользователя и интересы государства. Суды не исследовали обстоятельства, препятствующие сносу, включая безопасность и возможность ведения работ. Дело требует нового рассмотрения с оценкой всех доказательств.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление в части отказа в сносе самовольной постройки и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа

ПРИ НАЛИЧИИ СПОРА О КАПИТАЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА СУД ОБЯЗАН НАЗНАЧИТЬ ЭКСПЕРТИЗУ НЕЗАВИСИМО ОТ ПОЗИЦИИ ДРУГОЙ СТОРОНЫ

Постановление АС Северо-Западного округа от 17.12.2025 по делу А56-74338/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга подал иск к ООО «Топливно Экологическая Компания» (ООО «ТЭК») и ООО «Алмаз» о признании недействительными договора аренды земельного участка от 01.04.2024 и уступки прав по нему, а также о погашении регистрационных записей в ЕГРН. Участок площадью 1 319 кв. м расположен в посёлке Репино, ранее использовался под павильон-кафе. Первоначальный договор аренды был заключён в 2008 году, возобновлён на неопределённый срок. В 2024 году заключён новый договор аренды и оформлена уступка прав. Иск основан на утверждении, что объект является капитальным строением и размещение его возможно без предоставления земли. Суд первой инстанции от 02.04.2025 и апелляция от 05.08.2025 отказали в иске.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Комитет): договор аренды от 01.04.2024 ничтожен, поскольку нарушает требования пункта 21.1 статьи 3 Закона №137-ФЗ — участок испрашивается для размещения НТО, что допускается без предоставления земли, а также на участке находится объект капитального строительства. Сделка противоречит публичным интересам.

— Ответчики (ООО «ТЭК», ООО «Алмаз»): объект — временный павильон-кафе, соответствует условиям договора; основания для признания сделки ничтожной отсутствуют; схема размещения НТО не ограничивает право на аренду; экспертиза не требуется, так как факт капитальности не доказан.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции: отказал в иске, установив, что павильон-кафе не относится к объектам, размещаемым без предоставления земли, поскольку оплачивается ежеквартальная аренда, а не только летний период. Факт капитальности не доказан.

— Апелляция: оставила решение без изменения, добавив, что действия Комитета после заключения договора свидетельствуют о его признании действительным.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды нарушили нормы процессуального и материального права: не оценили противоречивые данные о площади павильона (635 кв. м по инвентаризации, 600 кв. м по акту), не учли акты обследования, указывающие на признаки капитальности, и отказались от назначения судебной экспертизы, хотя ходатайство было обоснованным. Согласно статье 82 АПК РФ, согласие другой стороны на экспертизу не требуется. Также не исследован документ по уступке прав. Суд кассации указал, что публичный характер порядка предоставления земель исключает применение статьи 166 ГК РФ в пользу сохранения сделки, нарушающей закон.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа

СОБСТВЕННИК ВПРАВЕ ИСТРЕБОВАТЬ ИМУЩЕСТВО ИЗ НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ ПРИ НАЛИЧИИ УКАЗАННЫХ В ПОСТАНОВЛЕНИИ О ВОЗВРАТЕ ПРЕДМЕТОВ, ДОСТАТОЧНО ПОЛНО ОПИСАННЫХ ДЛЯ ИДЕНТИФИКАЦИИ

Определение ВС РФ от 09.12.2025 по делу № 5-КГ25-160-К2

👥 Судебная коллегия
— Асташов С.В. (пред.), Горшков В.В., Марьин А.Н.

📖 Суть дела
Амосов М.А. обратился с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению науки «Институт археологии Российской академии наук» об истребовании из незаконного владения нумизматических коллекций и предметов культурно-исторического наследия, изъятых у него 14 сентября 2018 г. в ходе оперативно-розыскных мероприятий и переданных ответчику для исследования. Основанием иска стало постановление следователя от 19 июля 2023 г., которым отказано в возбуждении уголовного дела и принято решение о возврате изъятых предметов истцу. Институт археологии отказался возвращать имущество добровольно. Решением Гагаринского районного суда Москвы от 20 июля 2023 г., оставленным без изменения апелляцией и кассацией, в иске отказано.

🗣 Доводы жалобы
Амосов М.А. в кассационной жалобе указал, что нижестоящие суды неправомерно отказали в иске, несмотря на установленное право собственности и обязанность ответчика вернуть имущество по закону. Он также отметил, что описание имущества в постановлении о возврате достаточное для идентификации, а отказ в удовлетворении иска нарушает его конституционное право собственности.

🧭 Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия установила существенные нарушения норм материального и процессуального права. Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. В силу п. 34 и п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22, доказыванию подлежат право собственности истца и незаконность владения ответчиком. По делу имеется вступившее в законную силу решение Коломенского городского суда от 31 марта 2022 г., подтверждающее принадлежность имущества Амосову М.А., а также постановление следователя от 19 июля 2023 г., обязывающее вернуть изъятые предметы. Несмотря на отсутствие поштучной описи, имущество передано в опечатанных контейнерах с подписями и печатями, состав которых не оспаривается сторонами. Следовательно, условия для исполнения решения суда о возврате соблюдены. Отказ судов в иске на основании якобы невозможности исполнения противоречит ст. 35 Конституции РФ и ст. 81 УПК РФ, согласно которой не признанные вещественными доказательствами предметы подлежат возврату владельцу.

📌 Отменить
судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал «Гражданская коллегия FRESH»

ПРИ РАССМОТРЕНИИ ТРЕБОВАНИЯ О ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ СУД ОБЯЗАН УСТАНОВИТЬ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА И ВСЕ ПРИЗНАКИ ДАВНОСТНОГО ВЛАДЕНИЯ

Постановление АС Поволжского округа от 18.12.2025 по делу А65-17023/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Казань Волгоэнергомонтаж» обратилось в суд с иском к Исполнительному комитету города Казани и АО «ТГК-16» о признании права собственности на гаражный бокс площадью 414,5 кв. м (кадастровый номер 16:50:310204:472) по адресу г. Казань, ул. Северо-Западная, д. 1, в силу приобретательной давности. АО «ТГК-16» подало встречный иск о признании этого объекта самовольной постройкой и обязании его снести. Суд первой инстанции от 17.03.2025 и апелляция от 25.07.2025 отказали в удовлетворении обоих требований. ООО «Казань Волгоэнергомонтаж» обжаловало часть решения, связанную с отказом в признании права собственности.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Казань Волгоэнергомонтаж»): указал, что владеет объектом с 2005 года добросовестно, открыто и непрерывно; представил технические условия, договоры аренды земли и паспорта объекта как доказательства фактического использования; считает, что срок приобретательной давности истек.

— Ответчик (АО «ТГК-16»): утверждает, что объект возведен на его земельном участке без разрешения, является самовольной постройкой; не согласен с доводами о добросовестности и непрерывности владения; полагает, что договоры аренды относятся к другим объектам.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции: отказал в иске, мотивируя тем, что истцом не доказано владение именно спорным объектом, а также указал, что объект находится на земле ответчика, что противоречит единству судьбы земли и недвижимости.

— Апелляция: оставила решение без изменения, но признала ошибочным вывод о препятствии со стороны принадлежности земли ответчику; одновременно заявила, что объект может быть движимым, однако не исследовала это полноценно и не изменила вывод об отказе в иске.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Они не определили, является ли объект недвижимым или движимым, что принципиально для применения статьи 234 ГК РФ (15 лет для недвижимости, 5 — для движимого). Также не было проведено всестороннего анализа доказательств добросовестности, открытости и непрерывности владения. Суды не разъяснили истцу необходимость представления дополнительных доказательств или проведения экспертизы. Отказ в иске при такой правовой неопределенности признан преждевременным.

📌 Итог

Суд кассации отменил судебные акты в части отказа в признании права собственности в силу приобретательной давности и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа