ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ НЕ В СООТВЕТСТВИИ С ЦЕЛЕВЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ МОЖЕТ СТАТЬ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ АРЕНДЫ НИЧТОЖНОЙ

Постановление АС Поволжского округа от 11.12.2025 по делу А57-2825/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования «город Саратов» обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Кубасову Станиславу Сергеевичу о расторжении договора аренды № 97 от 29.09.2017 на земельный участок площадью 2 500 кв.м (кадастровый номер 64:32:070121:853), предназначенный для ведения садоводства. Суд первой инстанции от 22.06.2025 и апелляция от 28.08.2025 отказали в иске, посчитав, что арендатор проводит подготовительные работы. Дело было передано из суда общей юрисдикции определением от 09.01.2025.

🗣 Позиции сторон

— Истец (администрация): утверждает, что Кубасов более 10 лет не использует участок по целевому назначению, что является существенным нарушением, дающим основание для досрочного расторжения договора аренды.

— Ответчик (Кубасов С.С.): настаивает, что ведет подготовительные работы к строительству жилого дома, благоустройство участка пока нецелесообразно, границы обозначены, заключен договор с управляющей организацией, электроснабжение обеспечено.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Саратовской области отказал в иске, признав, что ответчик проводит подготовительные действия, включая получение уведомления о планируемом строительстве ИЖС.

— Двенадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав вывод о наличии подготовительных работ и отсутствии существенных нарушений.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не проверили правомерность предоставления земельного участка в аренду, в том числе — законность первоначального договора аренды большого участка (64:32:070121:788) площадью 249 542 кв.м и его последующего раздела. Не исследованы полномочия администрации Саратовского района на распоряжение землями, расположенными в границах города Саратов. Также не учтено, что Кубасов использует земли сельхозназначения в предпринимательских целях (торговля недвижимостью), что противоречит целевому назначению "садоводства для собственных нужд". Сделка может быть ничтожной, если нарушает публичные интересы. Суд кассации указал, что необходимо привлечь заинтересованные лица и проверить действительность сделки, включая ее соответствие законодательству о землях сельхозназначения и садоводстве.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА НЕ ПОДЛЕЖИТ СНОСУ, ЕСЛИ НАРУШЕНИЕ НОРМАТИВОВ ВОЗНИКЛО ИЗ-ЗА ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ЗАСТРОЙЩИК ДЕЙСТВОВАЛ ДОБРОСОВЕСТНО

Постановление АС Поволжского округа от 11.12.2025 по делу А57-25979/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с требованием обязать ООО «Строительная компания „Новый век“» снести или привести в соответствие с требованиями многоквартирный жилой дом № 2 на земельном участке 64:50:010408:528. Основание — якобы недостаточное количество парковочных мест при строительстве. Дело прошло несколько инстанций: суд первой инстанции отказал в иске, апелляция отменила это решение и удовлетворила иск. Кассация отменила постановление апелляции и направила дело на новое рассмотрение.

🗣 Позиции сторон

Истец (администрация):

— Строительство дома № 2 ведётся без соблюдения норм по количеству парковочных мест.

— Отказ в выдаче разрешения на строительство ранее признан правомерным по делу № А57-23000/2022.

— Нарушение градостроительных норм является существенным, требует сноса или приведения объекта в соответствие.

Ответчик (ООО «Новый век»):

— Проектирование выполнено по нормативам, действовавшим на момент начала строительства (коэффициент 0,85 машино-мест на квартиру).

— В 2023 году нормативы изменились, понятие «реконструкция территории» исключено, коэффициент 1,0 больше не применяется.

— Объект строится как часть единого проекта с домом № 1, с учётом совместной территории и дополнительных участков под парковки, которые позже были расторгнуты администрацией.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 22.04.2025): отказал в иске, указав, что обстоятельства изменились, нормативы пересмотрены, нарушений по текущему законодательству нет.

— Апелляция (постановление от 27.08.2025): отменила решение, удовлетворила иск, сочтя нарушение существенным и основанным на вступившем в силу судебном акте по делу № А57-23000/2022.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации установил, что апелляция нарушила материальное и процессуальное право:

— Не учтено изменение нормативов градостроительного проектирования в 2022–2023 годах, в том числе отмена специального коэффициента для территорий реконструкции.

— Игнорирована правовая позиция Верховного Суда о недопустимости изменения вида разрешённого использования земельного участка после его предоставления.

— Не оценена добросовестность застройщика, который полагался на действия органа власти при получении участка и проектировании.

— Не дана оценка соразмерности нарушения и последствий (принцип пропорциональности), хотя нарушение не угрожает безопасности и не затрагивает права третьих лиц.

— Не учтено, что застройщику были предоставлены дополнительные участки под благоустройство, но они позже расторгнуты администрацией.

📌 Итог

Суд кассации отменил постановление апелляции и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

СУД НЕ ВПРАВЕ ПРИЗНАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НИЧТОЖНЫМ ПО МОТИВАМ ОТНЕСЕНИЯ ЗЕМЛИ К ЛЕСНОМУ ФОНДУ, ЕСЛИ ОТСУТСТВИЕ ДАННОГО СТАТУСА УЖЕ УСТАНОВЛЕНО СУДЕБНЫМ АКТОМ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 11.12.2025 по делу А53-16200/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Территориальное управление Федерального агентства по управлению госимуществом в Ростовской области обратилось к индивидуальному предпринимателю Гончарову А.П. с иском о расторжении договора аренды земельного участка (кадастровый номер 61:03060004:3431) от 21.11.2017 № 1621, обязании демонтировать малые архитектурные формы и погасить записи об аренде в ЕГРН по трем выделенным участкам. Иск основан на неиспользовании участка по целевому назначению — строительству базы отдыха. Суд первой инстанции отказал в иске 14.04.2025, апелляция от 14.08.2025 изменила решение, признав договор ничтожным и обязав погасить записи в ЕГРН. Обе стороны подали кассационные жалобы.

🗣 Позиции сторон

— Истец (управление): Договор аренды должен быть расторгнут из-за неиспользования участка по назначению, что подтверждается актом осмотра от 01.03.2024. Апелляционный суд неправомерно признал договор ничтожным, игнорируя установленные ранее судебные акты и нормы земельного законодательства.

— Ответчик (Гончаров А.П.): Договор не является ничтожным, поскольку суд общей юрисдикции в деле № 2-144/20 уже установил, что участок относится к землям особо охраняемых территорий, а не лесного фонда. Апелляционный суд нарушил преюдицию, не учтя обязательную силу вступившего в законную силу решения.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 14.04.2025): Отказала в иске. Признала, что неиспользование участка вызвано объективными обстоятельствами — наличием самовольных построек, возведенных третьим лицом. Управление не предпринимало мер по их демонтажу. Предприниматель проявил активность: подключил коммуникации и провел проектирование.

— Апелляция (постановление от 14.08.2025): Изменила решение, признав договор аренды ничтожным из-за нарушения порядка перевода лесных земель в иную категорию. Поскольку сделка недействительна, расторжение невозможно, но запись об аренде в ЕГРН подлежит погашению для защиты интересов государства.

🧭 Позиция кассации

Апелляционный суд допустил процессуальную ошибку, игнорируя обязательную силу вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции по делу № 2-144/20, в котором уже было установлено: участок не относится к лесному фонду, а право распоряжения им принадлежит управлению. Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ, такие факты не подлежат повторной проверке. Пересмотр установленных обстоятельств без оснований, предусмотренных законом, противоречит принципам правовой определенности и преюдиции. Кассационная инстанция указала, что вопрос о законности арендного титула не мог быть пересмотрен повторно, а значит, оснований для признания договора ничтожным не имелось.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции, отказавшее в удовлетворении иска.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА, НЕ СООТВЕТСТВУЮЩАЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫМ НОРМАМ И ВОЗВЕДЕННАЯ БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ, ПОДЛЕЖИТ СНОСУ, ЕСЛИ НЕВОЗМОЖНО ЕЕ ПРИВЕДЕНИЕ В СООТВЕТСТВИЕ С ТРЕБОВАНИЯМИ ЗАКОНА

Определение ВС РФ от 25.11.2025 по делу № 18-КГ25-296-К4

👥 Судебная коллегия
— Асташов С.В. (пред.), Киселев А.П., Петрушкин В.А.

📖 Суть дела
Администрация города Краснодара обратилась в суд с иском к собственникам земельного участка о сносе двух одноэтажных строений, возведенных без разрешения на строительство. Строения используются под торговлю, в том числе как магазин «Фермерские продукты». Первоначально суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, признав объекты некапитальными. Апелляционный и кассационный суды общей юрисдикции отменили это решение и частично удовлетворили иск, обязав ответчиков снести постройки в течение трех месяцев.

🗣️ Доводы жалобы
Шелест К.Г. в кассационной жалобе утверждал, что нижестоящие суды проигнорировали заключения экспертиз, признавших строения некапитальными и нестационарными. Также заявитель указывал, что постройки не создают угрозы жизни и здоровью, соответствуют санитарным и пожарным нормам, а потому не подлежат сносу.

🧭 Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия исходила из положений ст. 222, 130, 209, 263 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ и п.п. 5–6 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44. Установлено, что объекты капитального строительства, независимо от их классификации как «некапитальные» в экспертных выводах, имеют прочную связь с землей и не могут быть перемещены без ущерба — что соответствует признакам недвижимости. Отсутствие разрешения на строительство, нарушение минимальных отступов от красной линии и невозможность приведения объектов в соответствие с градостроительными нормами являются основаниями для сноса по ст. 222 ГК РФ. Заключение эксперта о нестационарности не имеет заранее установленной силы (ст. 86 ГПК РФ) и подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами, что и сделано судом апелляционной инстанции.

📌 Итог
Апелляционное определение Краснодарского краевого суда и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции оставлены без изменения.

ТГ-канал «Гражданская коллегия FRESH»

ЗАЩИТНОЕ СООРУЖЕНИЕ ГРАЖДАНСКОЙ ОБОРОНЫ, УЧТЕННОЕ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ, НАХОДИТСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НЕЗАВИСИМО ОТ ЕГО ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ИЛИ ОТСУТСТВИЯ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

Постановление АС Волго-Вятского округа от 12.12.2025 по делу А31-2911/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Прокурор Костромской области в интересах Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Росимущества обратился к индивидуальному предпринимателю Даланову О.В. с иском об истребовании из чужого незаконного владения защитного сооружения гражданской обороны (ЗС ГО) площадью 459 кв. м, расположенного в подвале бывшей школы в с. Шахово. Объект был передан вместе со зданием в муниципальную собственность в 1992 году, а затем приватизирован Далановым по договору купли-продажи от 12.10.2018. Истец требует признать право федеральной собственности на ЗС ГО и обязать ответчика передать его в течение месяца после вступления решения в силу. Дело прошло первую инстанцию (удовлетворено), апелляцию (отказано), далее рассмотрено в кассации.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Прокурор): ЗС ГО было учтено в установленном порядке (паспорт, учетная карточка), имело статус объекта гражданской обороны на момент передачи школы в муниципальную собственность и при продаже; несмотря на техническое состояние, оно остаётся федеральным имуществом; снятие с учета не проводилось в соответствии с законом.

— Ответчик (Даланов): Подвал не соответствует требованиям к ЗС ГО, не может быть идентифицирован как убежище; объект не был выделен в отдельное недвижимое имущество и не состоял на кадастровом учете; передача здания включала все помещения, в том числе подвальное.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (Арбитражный суд Костромской области, решение от 19.03.2025): удовлетворил иск. Признал ЗС ГО объектом федеральной собственности, поскольку он был учтен в установленном порядке и не передавался в муниципальную или частную собственность.

— Апелляция (Второй арбитражный апелляционный суд, постановление от 07.07.2025): отменил решение первой инстанции, отказал в иске. Считал, что спорное помещение не отвечает требованиям к ЗС ГО и не может быть идентифицировано как таковое.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права. Статус ЗС ГО определяется не его текущим техническим состоянием, а наличием паспорта и учета в установленном порядке — что подтверждено паспортами от 2013 и 2014 гг. и учетной карточкой. Передача здания школы в муниципальную собственность не включала передачу ЗС ГО, поскольку такие объекты относятся к федеральной собственности в силу закона (Постановление № 3020-1). Снятие с учета возможно только в строго определённых случаях и с соблюдением процедуры (Правила № 583), чего не сделано. Отсутствие оборудования или плохое состояние не лишают объект статуса ЗС ГО.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение первой инстанции, обязав нижестоящий суд при необходимости осуществить поворот исполнения.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Волго_Вятского_округа

ЗАСТРОЙЩИК, НАЧАВШИЙ ИСПОЛНЕНИЕ СОЦИАЛЬНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, НЕ МОЖЕТ ОСВОБОЖДАТЬСЯ ОТ ЕГО ВЫПОЛНЕНИЯ СО ССЫЛКОЙ НА БЕЗВОЗМЕЗДНОСТЬ

Постановление АС Московского округа от 12.12.2025 по делу А41-90231/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация городского округа Домодедово Московской области обратилась к ООО «Комплексная малоэтажная застройка „Александрия“» с иском о взыскании 127 000 000 руб. и об обязании передать земельный участок, образованный после межевания участка с кадастровым номером 50:28:0110150:14. Требования основаны на социальном соглашении от 25.05.2015, по которому застройщик обязался построить детский сад на 127 мест либо, при полном невыполнении обязательства, перечислить указанную сумму. Строительство не начато. Суд первой инстанции и апелляция отказали в иске. Администрация подала кассационную жалобу.

🗣 Позиции сторон

— Истец (Администрация): Общество обязано исполнить условия социального соглашения; при отсутствии строительства — выплатить 127 000 000 руб. как предусмотрено п. 6.3 соглашения; действия застройщика создали разумные ожидания у третьих лиц.

— Ответчик (ООО «КМЗ „Александрия“»): Соглашение носит безвозмездный характер для Администрации, что противоречит публичной природе обязанности строить социальные объекты за счет бюджета; Администрация не выполнила своих действий по подготовке документации; нет оснований для взыскания суммы до завершения сроков строительства.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (от 20.06.2025) и апелляция (от 05.09.2025) отказали в иске.

— Мотив: строительство социального объекта — публичная обязанность администрации; соглашение односторонне обременяет застройщика; сделка безвозмездна для Администрации, поэтому не порождает юридических прав требовать исполнения или взыскивать деньги.

— Также учтено, что земельный участок не согласован с собственником — ООО «Бройлерсити».

🧭 Позиция кассации

— Нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, игнорируя добросовестность сторон и последовательное поведение застройщика.

— По п. 5 ст. 166 ГК РФ лицо не может ссылаться на недействительность сделки, если своими действиями подтверждало её действительность.

— Совпадение состава участников и руководителей между ООО «КМЗ „Александрия“» и ООО «Бройлерсити» указывает на возможное злоупотребление правом.

— Суды не оценили доказательства по внутреннему убеждению (ст. 71 АПК РФ), в том числе проект планировки территории, утвержденный в 2015 году, и переписку сторон.

— При новом рассмотрении необходимо проверить все доводы, установить факты, применить нормы права и оценить поведение сторон на предмет недобросовестности.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Московского_округа

ИМУЩЕСТВО, НЕ ПЕРЕДАННОЕ В СОБСТВЕННОСТЬ МУНИЦИПАЛИТЕТА ПО РЕШЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО ОРГАНА, СОХРАНЯЕТ СТАТУС ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Постановление АС Поволжского округа от 15.12.2025 по делу А57-14942/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Территориальное управление Росимущества в Саратовской области обратилось в суд с иском к индивидуальным предпринимателям Семикиной Е.Д., Куркину Д.В. и Куркиной В.А., а также к администрации муниципального образования «Город Саратов» об истребовании из чужого незаконного владения здания кинотеатра «Саратов» (площадь 1 550,7 кв. м) и земельного участка под ним (3 493 кв. м). Истец утверждал, что объекты являются федеральной собственностью. Первая инстанция удовлетворила иск, но апелляция отменила решение и отказала в иске. Истец обжаловал это постановление в кассацию.

🗣 Позиции сторон

Истец (ТУ Росимущества):

— Здание кинотеатра относится к федеральной собственности на основании Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991, поскольку не было передано в собственность субъекта РФ или муниципалитета.

— Отчуждение имущества произошло помимо воли собственника — Российской Федерации.

— Срок исковой давности начал течь только с января 2023 года, когда истцу стало известно о факте незаконного владения.

Ответчики:

— Здание было законно приватизировано через публичные процедуры, включая торговлю и судебное решение.

— Владение является добросовестным, поскольку сделки совершались с лицами, имевшими полномочия распоряжаться муниципальным имуществом.

— Требования истца пропущены по сроку исковой давности, который должен был начаться в 2011–2013 годах.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Саратовской области (решение от 11.04.2025) удовлетворил иск, признав имущество федеральной собственностью и подлежащим истребованию.

— Двенадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 04.09.2025) отменил решение первой инстанции, указав, что объекты были правомерно отнесены к муниципальной собственности и приватизированы, а требования истца пропущены по сроку исковой давности.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что апелляционный суд не проверил, имело ли право муниципалитет распоряжаться объектом федеральной собственности. Принадлежность кинотеатра к федеральной собственности следует из Постановления № 3020-1, поскольку он не был передан в собственность субъекта РФ или муниципалитета с соблюдением установленных процедур. Решение Саратовского городского совета от 28.05.1993 № 301 принято с превышением полномочий. Также суд необоснованно применил срок исковой давности, игнорируя разъяснения Конституционного Суда РФ о том, что течение срока начинается со дня, когда уполномоченный орган узнал о нарушении. Участие ТУ Росимущества в деле № А57-7645/2011 не обеспечивалось, что нарушило принцип открытости и состязательности. Решение по этому делу не может иметь преюдициального значения для настоящего спора.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ ДОПУСКАЕТСЯ ПРИ НАЛИЧИИ ФАКТИЧЕСКОГО ОСВОЕНИЯ, ЧЛЕНСТВА В СНТ И РАСПРЕДЕЛЕНИЯ УЧАСТКА ДО ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 15 АПРЕЛЯ 1998 Г. № 66-ФЗ

Определение ВС РФ от 16.12.2025 по делу № 4-КГ25-53-К1

👥 Судебная коллегия
— Назаренко Т.Н. (пред.), Горохов Б.А., Рыженков А.М.

📖 Суть дела
— Траоре О.В. обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании права собственности на земельный участок площадью 802 кв. м в СНТ «…» в порядке наследования после смерти отца — Новикова В.И., которому участок был выделен в 1998 году. Решением Дмитровского городского суда от 4 марта 2024 г. иск был удовлетворён. Апелляционное определение Московского областного суда от 25 ноября 2024 г. и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 апреля 2025 г. отменили решение первой инстанции, отказав в иске из-за отсутствия прямых доказательств предоставления участка на праве собственности или бессрочного пользования.

🗣️ Доводы жалобы
— Представитель Траоре О.В. в кассационной жалобе указал, что нижестоящие суды неправильно оценили представленные доказательства: членство в СНТ, факт распределения участка её отцу, нахождение участка в границах землеотвода СНТ, а также добросовестное использование участка. Также было указано, что проведение землеустроительной экспертизы не является обязательным при наличии достаточных документов, подтверждающих фактическое распределение.

🧭 Позиция Верховного Суда РФ
— Судебная коллегия исходила из положений ст. 15, 25, 59 ЗК РФ, ст. 195, 198, 327, 390 ГПК РФ, а также п.п. 2, 3, 37 Постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23 и от 22.06.2021 № 16, п. 59 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 20.04.2010 № 10/22, Обзора Президиума ВС РФ от 02.07.2014. Установлено, что СНТ «…» создано до вступления в силу ФЗ-66 от 15.04.1998, истец является его членом, участок используется ею фактически, границы совпадают с проектом застройки СНТ. Согласно правовой позиции ВС, при отсутствии регистрации права до 1997 года, но при наличии фактов распределения и использования, участок считается предоставленным в собственность. Отказ в иске вследствие непроведения экспертизы при наличии иных достаточных доказательств признан нарушением норм материального и процессуального права.

📌 Итог
— Апелляционное определение Московского областного суда от 25 ноября 2024 г. и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 апреля 2025 г. отменены, решение Дмитровского городского суда от 4 марта 2024 г. оставлено в силе.

ТГ-канал «Гражданская коллегия FRESH»

НАЛИЧИЕ ЗАПРЕТА НА РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ В ОТНОШЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ИСКЛЮЧАЕТ ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ СДЕЛОК С ОБЪЕКТОМ В ЦЕЛОМ

Постановление АС Волго-Вятского округа от 15.12.2025 по делу А43-32742/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Закрытое акционерное общество «Мордовский бекон» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Росреестра по Нижегородской области от 25.07.2024 № КУВД-001/2024-31879018/1, которым была приостановлена государственная регистрация дополнительного соглашения от 10.07.2024 к договору аренды земельного участка от 20.06.2009 № 14/2009-А. Участок площадью 464 038 кв. м находится в долевой собственности нескольких лиц, включая Общество. На доли двух собственников — Савельевой Е.П. и Павлова В.Н. — имелись действующие запреты на регистрационные действия. Арбитражный суд Нижегородской области 10.02.2025 удовлетворил заявление, апелляция оставила решение без изменения. Управление Росреестра обжаловало эти акты в кассации.

🗣 Позиции сторон

Общество (заявитель): Приостановление регистрации незаконно, поскольку дополнительное соглашение не затрагивает права собственности на доли, а лишь продлевает срок аренды; ограничения по долям не должны препятствовать регистрации сделки с арендой как таковой.

Управление Росреестра (ответчик): Имел законные основания для приостановления — в ЕГРН были актуальные записи о запретах на регистрационные действия по долям в праве общей собственности, что прямо препятствует регистрации любых действий с участком в целом.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Нижегородской области (решение от 10.02.2025) удовлетворил заявление: признал уведомление о приостановлении незаконным и обязал провести регистрацию.

— Первый арбитражный апелляционный суд (постановление от 28.05.2025) оставил решение без изменения, согласившись, что запреты по долям не могут блокировать регистрацию аренды, поскольку не затрагивают перехода или прекращения права собственности.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права. Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ, наличие запрета на регистрационные действия в отношении долей в общей долевой собственности является безусловным основанием для приостановления регистрации любых действий с недвижимостью в целом. Поскольку доли не выделены в натуре, весь участок считается объектом, в отношении которого действуют ограничения. Суд округа указал, что распоряжение имуществом в долевой собственности требует согласия всех участников, а запреты, установленные судебными приставами, сохраняют силу до их официального снятия. Доказательств снятия запретов в материалы дела не представлено.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление нижестоящих судов и принял новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявления Общества.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Волго_Вятского_округа

ПРАВО НА ВЫКУП ОБЪЕКТА МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПО ЗАКОНУ № 159-ФЗ ПРЕДПОЛАГАЕТ ОТСУТСТВИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ НА ДЕНЬ ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ, А НЕ НА МОМЕНТ РАССМОТРЕНИЯ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 11.12.2025 по делу А01-5662/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Хуторок» обратилось в арбитражный суд к комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» с требованием признать незаконным отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 2 785,9 кв. м в г. Майкопе по адресу ул. Краснооктябрьская, д. 17, и обязать совершить действия по его продаже по рыночной стоимости — 73 960 тыс. рублей. Общество также потребовало взыскать 3 тыс. рублей госпошлины. Суд первой инстанции от 11.06.2025 частично удовлетворил требования, признав незаконным отказ комитета, но не обязал заключать договор купли-продажи. Апелляция оставила решение без изменения. Комитет обжаловал акты в кассацию.

🗣 Позиции сторон

Заявитель (комитет):

— Отказ в реализации преимущественного права обоснован тем, что на дату подачи заявления (19.10.2023) помещение находилось в перечне имущества для МСП менее пяти лет.

— У общества имелась задолженность по пеням в размере 3 342 484 руб. 46 коп. на момент обращения, что исключает применение льготы по ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Ответчик (ООО «Хуторок»):

— На день рассмотрения заявления комитетом (01.11.2023) прошло более пяти лет с момента включения объекта в перечень (с 18.10.2018).

— Задолженность по пеням не подтверждена: суд по делу № А01-1486/2024 отказал в иске комитета о взыскании этой суммы.

— Общество добросовестно исполняло обязательства, включая оплату части пени.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Республики Адыгея (решение от 11.06.2025) признал незаконным отказ комитета в реализации преимущественного права, поскольку пятилетний срок нахождения объекта в перечне истек.

— Отказал в требовании обязать представить проект договора купли-продажи.

— Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 19.08.2025) оставил решение без изменений, согласившись с выводами о неправомерности отказа по сроку включения в перечень.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды не учли, что одним из условий реализации преимущественного права по ст. 3 Закона № 159-ФЗ является отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам на день подачи заявления. Суды сослались на отказ в иске о взыскании пени, но не установили, была ли фактическая задолженность на 19.10.2023 и не исследовали добросовестность поведения арендатора. При этом пропуск срока исковой давности или мораторий не означают отсутствие долга. Кассационный суд указал, что вопрос о наличии задолженности и ее влиянии на право выкупа должен быть всесторонне проверен при новом рассмотрении.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление в части удовлетворения требований и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа

СОБСТВЕННИК ПОМЕЩЕНИЯ В ГАРАЖНОМ КОМПЛЕКСЕ ОБЯЗАН УЧАСТВОВАТЬ В РАСХОДАХ НА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОРАЗМЕРНО СВОЕЙ ДОЛЕ

Постановление АС Уральского округа от 10.12.2025 по делу А07-27976/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Гаражный кооператив "Карат" обратился в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Уфа о взыскании 183 000 руб. — расходов на содержание общего имущества подземного автопаркинга за период с 01.08.2020 по 31.07.2023. Администрации принадлежат два помещения в паркинге общей площадью 51,7 кв.м, используемые для размещения оборудования фонтанов. Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью, апелляция — частично (107 295 руб. 03 коп.), изменив методику расчета. Кооператив обжаловал в кассации.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ГК "Карат"): расходы должны рассчитываться исходя из установленных членских взносов, поскольку Администрация фактически пользуется общим имуществом; предложил собственный расчет — 208 752 руб. 77 коп.

— Ответчик (Администрация): не является членом кооператива, поэтому не обязана платить членские взносы; часть заявленных расходов не относится к содержанию общего имущества, а связана с внутренней деятельностью кооператива.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция: удовлетворила иск в полном объеме (183 000 руб.), основываясь на расчете через членские взносы, считая их допустимым способом определения доли.

— Апелляция: изменила решение — взыскала 107 295 руб. 03 коп., применив расчет пропорционально площади помещений Администрации (51,7 кв.м) к общей площади паркинга (5034,4 кв.м), но отказалась применять членские взносы к лицу, не являющемуся членом кооператiva.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации признал ошибкой использование общей площади паркинга (5034,4 кв.м) вместо полезной площади (2587,4 кв.м), что искажает долю ответчика. Также апелляционный суд не проверил обоснованность общей суммы расходов и формально отклонил доводы о неотносимости части затрат (например, юридические услуги, штрафы, курьерская доставка). При новом рассмотрении необходимо: 1) установить корректную сумму расходов, относимых к содержанию общего имущества; 2) рассчитать долю Администрации как отношение площади её помещений к совокупной площади всех нежилых помещений (исключая общее имущество); 3) учесть, что бремя для не-члена кооператива не должно быть тяжелее, чем для членов.

📌 Итог

Суд кассации отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Уральского_округа

ЗАЩИТНЫЕ СООРУЖЕНИЯ ГРАЖДАНСКОЙ ОБОРОНЫ НЕ ПОДЛЕЖАТ ПРИВАТИЗАЦИИ И ОТНОСЯТСЯ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО К ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НЕЗАВИСИМО ОТ БАЛАНСОВОГО УЧЕТА

Постановление АС Поволжского округа от 15.12.2025 по делу А55-30812/2015
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Территориальное управление Росимущества в Самарской области обратилось в суд с иском к ПАО «Т Плюс» об истребовании из чужого незаконного владения встроенного убежища № 289 по адресу: г. Самара, ул. Челюскинцев, д. 16, и о передаче его по акту приема-передачи в пригодном состоянии. Истец указал, что объект является защитным сооружением гражданской обороны, не подлежащим приватизации. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска 27.05.2016, апелляция оставила решение без изменения 15.09.2016. Прокуратура Самарской области позднее подала кассационную жалобу, срок на которую был восстановлен Арбитражным судом Поволжского округа 17.11.2025.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (ТУ Росимущества): убежище № 289 — объект гражданской обороны, не подлежащий приватизации; он должен быть исключен из состава имущества при приватизации «Самараэнерго»; право собственности Российской Федерации не было оформлено надлежащим образом, но объект по своей природе относится к федеральной собственности.

— Ответчик (ПАО «Т Плюс»): истек трехгодичный срок исковой давности, поскольку право собственности на здание базы СамТС зарегистрировано 01.10.2005, а иск подан только 16.12.2015; ответчик является добросовестным приобретателем.

🏛️ Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Самарской области (27.05.2016): отказал в удовлетворении иска, мотивировав это пропуском срока исковой давности. Учел, что сведения о праве собственности были доступны в ЕГРП.

— Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (15.09.2016): оставил решение без изменения, поддержав вывод о пропуске срока исковой давности.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды нарушили нормы материального права, не учтя специфику статуса защитных сооружений гражданской обороны. В силу статьи 6 Закона № 28-ФЗ, Постановления Правительства № 1309 и Приказа МЧС № 583, такие объекты не подлежат приватизации и остаются в федеральной собственности независимо от балансового учета. Ссылка на исковую давность несостоятельна: согласно разъяснениям Конституционного и Верховного Судов РФ, течение срока начинается не с момента регистрации права, а с момента, когда уполномоченному органу стало известно о нарушении (определения КС РФ № 913-О от 14.04.2025, ВС РФ № 43 от 29.09.2015). Прокуратура узнала о споре в ходе рассмотрения другого дела — № А55-33019/2024. Также суды не исследовали законность включения объекта в приватизируемое имущество и не применили запрет приватизации по Указу № 2284 и Постановлению № 359.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА, ВОЗВЕДЕННАЯ БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ И НАРУШАЮЩАЯ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПОДЛЕЖИТ СНОСУ

Определение ВС РФ от 02.12.2025 по делу № 18-КГ25-365-К4

👥 Судебная коллегия
— Асташов С.В. (пред.), Киселев А.П., Петрушкин В.А.

📖 Суть дела
Администрация города-курорта Анапа обратилась в суд с иском к Забелиной Е.А. о признании пятиэтажного строения самовольной постройкой и его сносе. Забелины Е.А. и А.А. предъявили встречный иск о признании права общей долевой собственности на жилой дом (четыре этажа, включая подземный) на земельном участке под ИЖС. Первоначально суд частично удовлетворил иск администрации и признал право собственности за ответчиками, но апелляция отменила это решение, признав строение самовольной постройкой и обязав его снести. Кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

🗣️ Доводы жалобы
Забелины в кассационной жалобе утверждали, что строение соответствует требованиям безопасности, может быть приведено в соответствие с разрешением на строительство путем демонтажа мансардного этажа, а выводы экспертизы не были учтены. Также заявители настаивали на возможности сохранения постройки с учетом фактического использования и затрат.

🧭 Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия исходила из положений ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ и п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, согласно которым постройка признается самовольной при отсутствии разрешения на строительство или нарушении вида разрешенного использования земельного участка. Строение возведено как гостиница на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без получения разрешения на строительство объекта коммерческого назначения. Экспертное заключение о технической возможности демонтажа мансарды не отменяет факт нарушения градостроительных норм. Суд апелляционной инстанции правильно оценил доказательства по совокупности (ст. 86 ГПК РФ), установив, что объект не прошел строительный контроль, не соответствует требованиям СНиП и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отказ в признании права собственности обоснован: самовольная постройка не порождает вещные права (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

📌 Итог
Апелляционное определение Краснодарского краевого суда и определение Четвертого кассационного суда оставлены без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.

ТГ-канал «Гражданская коллегия FRESH»

СУД ОТМЕНИЛ ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ-ЗА НЕНАДЛЕЖАЩЕГО ИЗВЕЩЕНИЯ ТРЕТЬЕГО ЛИЦА — ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.12.2025 по делу А46-4232/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Региональное отделение ДОСААФ Омской области обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Омска о признании права собственности на мототрек площадью 18 149,1 кв. м с кадастровым номером 55:36:110205:568 по адресу ул. 3-я Островская, д. 2А. В дело привлечено третье лицо — региональная общественная организация «Омский спортивно-технический клуб РОСТО». Суд первой инстанции 10.07.2024 удовлетворил иск, решение оставлено без изменения постановлением апелляции от 11.10.2024. Клуб РОСТО подал кассационную жалобу, заявив, что не был надлежащим образом извещён о рассмотрении дела.

🗣 Позиции сторон

Истец (ДОСААФ Омской области):

— Является правопреемником прежних организаций, осуществлявших деятельность на объекте.

— Мототрек создан на земельном участке, предоставленном ДОСААФ в 1965 году.

— Предъявил документы, подтверждающие право на имущество как на объект капитального строительства.

Ответчик (клуб РОСТО):

— Не является структурным подразделением ДОСААФ, зарегистрирован как самостоятельное юридическое лицо с 2004 года.

— Фактически эксплуатировал мототрек, проводил мероприятия и осуществлял ремонт за собственные средства.

— На основании статьи 234 ГК РФ имеет право на приобретательную давность, поскольку ДОСААФ не проявляло активности в отношении объекта.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Арбитражный суд Омской области (решение от 10.07.2024) удовлетворил иск ДОСААФ полностью, признал за ним право собственности на мототрек.

— Восьмой арбитражный апелляционный суд (постановление от 11.10.2024) оставил решение без изменения, указав на наличие у ДОСААФ правовых оснований для владения объектом.

— Оба суда не установили факта реального извещения клуба РОСТО, который был привлечён как третье лицо.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что клуб РОСТО не был надлежащим образом извещён о рассмотрении дела: копия определения о привлечении была направлена по юридическому адресу, но возвращена с отметкой об истечении срока хранения; данные почтового сервиса противоречивы — попытка вручения зафиксирована дважды в один и тот же день с разницей в минуты, что вызывает сомнение в её реальности. Учитывая положения статьи 46 Конституции РФ и разъяснения Верховного Суда (№ 304-ЭС23-27229, № 305-ЭС21-28572), неустранимые сомнения в извещении толкуются в пользу лица. Нарушение принципов равноправия, состязательности и справедливого судебного разбирательства (статьи 7–9 АПК РФ) повлекло невозможность защиты прав РОСТО. Это является основанием для отмены актов по пункту 2 части 4 статьи 288 АПК РФ.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Западно_Сибирского_округа

СЕРВИТУТ СОХРАНЯЕТСЯ ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ЗАКОНОМ

Определение ВС РФ от 16.12.2025 по делу № 18-КГ25-450-К4

👥 Судебная коллегия
— Назаренко Т.Н. (пред.), Горохов Б.А., Жубрин М.А.

📖 Суть дела
По соглашению от 17 декабря 2010 г., утверждённому судом, Буханько В.А. предоставила Глибкович Н.Е. право ограниченного пользования (сервитут) подсобным помещением в жилом доме литера «Е» для проезда к своему земельному участку и пользования коммуникациями. Сервитут признан постоянным и частным. В 2017 г. дом «Е» был продан Беловой Г.Л., которая позже неоднократно пыталась прекратить сервитут, но апелляционный суд от 12 апреля 2022 г. отказал ей. В 2024 г. Глибкович Н.Е. продала свой дом «А» Шиндину А.В. Тот обратился с заявлением о процессуальном правопреемстве на сторону Глибкович Н.Е. по делу о сервитуте. Суд первой инстанции удовлетворил заявление, но апелляция и кассационный суд отменили это определение.

🗣️ Доводы жалобы
Представитель Шиндина А.В. указал, что отказ в замене стороны нарушает нормы ГПК и ГК РФ, поскольку сервитут как вещное право сохраняется при переходе права собственности на недвижимость, для обеспечения использования которой он установлен. Отказ судов апелляционной и кассационной инстанций противоречит ст. 275 ГК РФ и практике Верховного Суда.

🧭 Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия исходила из положений ст. 274–277, 216 ГК РФ и ст. 44, 390 ГПК РФ. Сервитут является вещным правом, которое сохраняется при переходе права собственности на объект недвижимости, если иное не предусмотрено законом. Условия мирового соглашения не требуют заключения отдельного договора об установлении сервитута с новым собственником. Поскольку основания для сервитута не отпали, а его прекращение ранее было отклонено вступившим в силу решением, Шиндин А.В. как приобретатель дома «А» имеет право на процессуальное правопреемство. Отказ судов апелляционной и кассационной инстанций основан на неправильном применении норм материального и процессуального права и является существенным нарушением, повлиявшим на исход дела.

📌 Итог
Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 3 апреля 2025 г. и определение Четвертого кассационного суда от 6 июня 2025 г. отменены, определение Первомайского районного суда от 20 января 2025 г. оставлено в силе.

ТГ-канал «Гражданская коллегия FRESH»

СНОС СТРОЕНИЯ НЕ МОЖЕТ ОСНОВЫВАТЬСЯ НА ИЗМЕНИВШИХСЯ НОРМАХ, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ДОБРОСОВЕСТНО СЛЕДОВАЛ ДЕЙСТВУЮЩИМ НА МОМЕНТ СТРОИТЕЛЬСТВА

Постановление АС Поволжского округа от 11.12.2025 по делу А57-25979/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с иском к ООО «Строительная компания „Новый век“» о сносе или приведении в соответствие самовольной постройки — многоквартирного жилого дома № 2 на земельном участке 64:50:010408:528. Требование основано на несоответствии объекта нормативам по количеству парковочных мест. В первой инстанции в иске было отказано, апелляция отменила это решение и удовлетворила иск. Кассационная инстанция отменила постановление апелляции и направила дело на новое рассмотрение.

🗣 Позиции сторон

Истец (администрация):

— Объект возведён с нарушением градостроительных норм, в частности — недостаточным количеством парковочных мест;

— Ранее выдан отказ в разрешении на строительство МКД № 2 по тем же основаниям (дело № А57-23000/2022);

— Проектирование второго дома не освобождает застройщика от обязанности соблюдать действующие нормы.

Ответчик (застройщик):

— При проектировании применялись нормативы, действовавшие на момент начала строительства (коэффициент 0,85 машино-мест на квартиру);

— Позднее нормативы изменились, но применять новые требования к уже начатому строительству нельзя;

— Расчёт парковок учитывал оба дома и дополнительные земельные участки, предоставленные для благоустройства, которые позже были расторгнуты администрацией.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 22.04.2025): отказалась в удовлетворении иска, указав, что нормативы изменились после начала строительства, а проектная документация соответствует требованиям на момент разработки.

— Апелляция (постановление от 27.08.2025): отменила решение, удовлетворила иск, сославшись на вступившее в силу решение по делу № А57-23000/2022 и существенность нарушений.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации установил, что апелляция нарушила нормы материального и процессуального права: не учтены добросовестность застройщика, который полагался на действия органа власти при получении земли и согласовании проекта; игнорировано изменение градостроительных норм в 2022–2023 годах; не оценена соразмерность требований о сносе или перепроектировании с учётом вида разрешённого использования (высотная застройка). Также не учтены разъяснения Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 о незначительности нарушений, не угрожающих безопасности и не нарушающих права третьих лиц. Указывается на необходимость проверить возможность сохранения постройки с учётом всех обстоятельств.

📌 Итог

Суд кассации отменил постановление апелляционной инстанции полностью и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Поволжского_округа

СДЕЛКА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИЗНАНА НИЧТОЖНОЙ ИЗ-ЗА НАРУШЕНИЯ ПРИНЦИПА СОРАЗМЕРНОСТИ ПЛОЩАДИ УЧАСТКА И ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, ЧТО ПОСЯГАЕТ НА ПУБЛИЧНЫЕ ИНТЕРЕСЫ

Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 11.12.2025 по делу А33-8711/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Прокуратура Красноярского края в интересах муниципального образования г. Красноярск обратилась в арбитражный суд с иском к департаменту муниципального имущества и ООО «Комфорт плюс» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2022 № 118 и применении последствий недействительности — прекращении права собственности общества на участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077 площадью 6561 кв.м. Участок был продан за 1 978 554 руб. (15% от кадастровой стоимости) без проведения торгов. Суд первой инстанции удовлетворил иск, решение оставлено без изменения апелляцией.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (прокуратура): сделка нарушает требования ст. 39.20 Земельного кодекса РФ о соразмерности площади земельного участка и объекта недвижимости, заключена по льготной цене без торгов, что посягает на публичные интересы и нарушает порядок приватизации публичной собственности.

— Ответчик (ООО «Комфорт плюс»): площадь участка обоснована проектной документацией и необходима для функционального использования объекта; представлено землеустроительное заключение; отказ от двусторонней реституции незаконно лишает общество уплаченных средств.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Красноярского края 23 сентября 2024 года удовлетворил иск полностью, признав договор купли-продажи ничтожной сделкой. Третий арбитражный апелляционный суд 19 февраля 2025 года оставил решение без изменения, поддержав выводы о нарушении принципа соразмерности и отсутствии оснований для приобретения участка без торгов.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции не усмотрел ошибок в применении норм материального права. Ссылка на п. 2 ст. 168 ГК РФ и правовую позицию ВС РФ (определение № 309-ЭС15-11394) подтверждает, что сделка, нарушающая закон и посягающая на публичные интересы, является ничтожной. Превышение площади участка (6561 кв.м) над площадью объекта (80,2 кв.м) более чем в 80 раз свидетельствует о несоразмерности. Учет проездов, складов и озеленения как необходимой территории для эксплуатации здания признан неправомерным, поскольку эти элементы не образуют объект недвижимости. Заключение эксперта отклонено как правовое и не относящееся к делу. Переоценка доказательств в кассации невозможна.

📌 Итог

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа оставил без изменения решение и постановление нижестоящих судов, кассационную жалобу — без удовлетворения, а меры по приостановлению исполнения судебного акта — отменил.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Восточно_Сибирского_округа

ВС РФ СОГЛАСИЛСЯ С ГЕНПРОКУРАТУРОЙ: НЕПРИВЛЕЧЕНИЕ К УЧАСТИЮ В ДЕЛЕ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ В ДОМАХ, ПОДЛЕЖАЩИХ СНОСУ, НЕ ВЛИЯЕТ НА ИХ ПРАВА, ТАК КАК ОНИ НЕ ВНЕСЛИ ЗАПИСИ В ЕГРН

Определение ВС РФ от 02.12.2025 по делу № 18-КГПР25-432-К4

👥 Судебная коллегия
— Асташов С.В. (пред.), Киселев А.П., Петрушкин В.А.

📖 Суть дела
Заместитель Генерального Прокурора РФ в интересах РФ и неопределенного круга лиц обратился с иском к АО «Совхоз „Восход“», МТУ Росимущества, нескольким ООО и физическим лицам о признании сделок аренды недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности, признании права собственности РФ на самовольные постройки, сносе аварийных объектов, демонтаже некапитальных строений и возмещении ущерба.

Свои требования прокурор мотивировал тем, что проведенными Генеральной прокуратурой Российской Федерации надзорными мероприятиями по проверке законности использования земель государственной собственности, расположенных в Адлерском районе г. Сочи, выявлены факты принятия Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю противоречащих закону решений, которые привели к незаконному выбытию из состава земель сельскохозяйственного назначения 24 участков, общей площадью 89,7га и их самовольной застройке.

Иск был удовлетворён решением Адлерского районного суда от 19 февраля 2024 г. Апелляционные определения Краснодарского краевого суда от 25 апреля и 19 ноября 2024 г. оставили решение без изменения. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции отменил эти акты, сославшись на непривлечение органа, уполномоченного представлять РФ, и на разрешение вопросов о правах лиц, не участвовавших в деле.

🗣 Доводы жалобы
Первый заместитель Генпрокурора РФ в кассационном представлении указал, что кассационный суд допустил существенные нарушения процессуального закона: МТУ Росимущества, являющееся уполномоченным органом, было надлежаще привлечено к делу; лица, не участвовавшие в деле, не имеют зарегистрированных прав на спорные объекты, а договоры купли-продажи не порождают вещных прав без госрегистрации; доводы о подсудности и нарушении принципа состязательности несостоятельны.

🧭 Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия руководствовалась ст. 379¹, 390¹ ГПК РФ и п. 34 постановления Пленума ВС № 17 от 22.06.2021. Установлено, что принятие решения о правах и обязанностях лица возможно только при его участии в деле или наличии зарегистрированного права на недвижимость (ст. 131, 549 ГК РФ). Отсутствие записи в ЕГРН о переходе права собственности по договорам купли-продажи означает, что у заявителей не возникло вещных прав. МТУ Росимущества, как территориальный орган Росимущества, действовало в рамках полномочий, предусмотренных постановлением Правительства № 432, и было правильно привлечено к участию. Нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, не установлено. Разъединение требований по недвижимости между судами общей юрисдикции и арбитражным судом не требуется.

📌 Итог
Отменить определения кассационного суда и оставить в силе судебные постановления нижестоящих инстанций.

ТГ-канал «Гражданская коллегия FRESH»

СУД НЕ ВПРАВЕ ПРИЗНАВАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НИЧТОЖНЫМ, ЕСЛИ ЗАКОННОСТЬ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА УСТАНОВЛЕНА ВСТУПИВШИМ В СИЛУ РЕШЕНИЕМ СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 11.12.2025 по делу А53-16200/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Территориальное управление Федерального агентства по управлению госимуществом в Ростовской области обратилось к индивидуальному предпринимателю Гончарову А.П. с иском о расторжении договора аренды земельного участка (кадастровый номер 61:03060004:3431) от 21.11.2017 № 1621, обязании демонтировать малые архитектурные формы и погасить записи об аренде в ЕГРН по трем выделенным участкам. Иск основан на неиспользовании участка по целевому назначению — строительству базы отдыха. Суд первой инстанции отказал в иске, апелляция частично удовлетворила требования, признав договор ничтожным и обязав погасить записи в ЕГРН. Обе стороны обжаловали в кассацию.

🗣 Позиции сторон

— Истец (управление): договор аренды должен быть расторгнут из-за неиспользования участка по назначению; акт осмотра от 01.03.2024 подтверждает факт неосвоения; апелляционный суд ошибочно признал договор ничтожным, игнорируя силу ранее установленных судебных актов.

— Ответчик (Гончаров): договор не является ничтожным, поскольку суд общей юрисдикции уже установил законность категории участка как «особо охраняемая территория»; апелляционный суд нарушил принцип преюдиции, повторно оценив факты, уже решённые вступившим в силу решением по делу № 2-144/20.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция (решение от 14.04.2025): в иске отказано. Суд учёл, что участок занят самовольными постройками, возведёнными третьим лицом, и арендатор не мог строить из-за объективных препятствий; меры по проектированию и подключению коммуникаций были приняты.

— Апелляция (постановление от 14.08.2025): решение изменено — признано, что договор аренды ничтожен из-за незаконного перевода лесного участка в иную категорию; расторжение не требуется, но записи об аренде в ЕГРН подлежат погашению.

🧭 Позиция кассации

Апелляционный суд допустил процессуальную ошибку, игнорируя обязательную силу вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции по делу № 2-144/20, в котором установлено: участок относится к землям особо охраняемых территорий, а не к лесному фонду, и полномочия по его распоряжению принадлежат управлению. Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ, такие факты не подлежат новой оценке. Признание договора ничтожным противоречит принципу преюдиции и порождает правовую неопределённость. Кассационная инстанция ссылается на позицию Конституционного Суда РФ (постановление № 30-П от 21.12.2011) и Верховного Суда РФ (определение № 36-КГ16-26 от 17.01.2017), запрещающие повторное разрешение одних и тех же фактов.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции, отказавшее в иске.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Кавказского_округа

НЕРАСКРЫТИЕ СВЕДЕНИЙ О СОСТАВЕ И МЕСТОПОЛОЖЕНИИ ЗЕМЕЛЬ ФОНДА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ НАРУШАЕТ ПРИНЦИП РАВНОГО ДОСТУПА К ЗЕМЛЕ И ИСКЛЮЧАЕТ ЗАКОННОСТЬ ИХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ

Постановление АС Центрального округа от 11.12.2025 по делу А36-3502/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель — глава крестьянского (фермерского) хозяйства Богданчикова Оксана Евгеньевна обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 05.03.2024 о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 834 704 кв.м крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Сатурн». Участок относится к категории сельскохозяйственного назначения, расположен в Грязинском районе Липецкой области. Богданчикова указала, что данный участок входит в состав земельного участка, который она арендует по договору от 07.10.2023 как часть общей долевой собственности (паевой участок). Решением суда первой инстанции от 06.11.2024 требования удовлетворены, апелляция отменила это решение и отказала в иске. Кассационная жалоба подана для восстановления решения первой инстанции.

🗣 Позиции сторон

— Заявитель (Богданчикова О.Е.): оспариваемое решение нарушает её права как арендатора паевого участка; участок, предоставленный КФХ «Сатурн», фактически входит в состав уже арендуемого ею земельного массива; суд апелляции неправомерно признал ничтожным её договор аренды, хотя он не был предметом спора; сведения о фонде перераспределения не были общедоступны, что нарушает принцип равного доступа к земле.

— Ответчик (МИЗО Липецкой области): испрашиваемый участок образован из фонда перераспределения, а не из паевой земли; у Богданчиковой нет прав на этот участок, так как границы паевого участка не установлены; договор аренды не может распространяться на публичные земли; решение принято законно на основании постановлений 1997 и 1998 годов об изъятии земель у других КФХ.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Суд первой инстанции (решение от 06.11.2024): удовлетворил заявление, признав решение УИЗО незаконным, поскольку орган знал, что участок находится в аренде у Богданчиковой, и его предоставление нарушает её права. Также учтено, что КФХ «Сатурн» не вело хозяйственной деятельности.

— Апелляционный суд (постановление от 30.05.2025): отменил решение первой инстанции, указав, что участок выделен из фонда перераспределения, а не из паевой земли; договор аренды Богданчиковой в части распоряжения публичной землёй признан ничтожным; её права не нарушены, так как она не имела прав на фонд перераспределения.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили ошибки в применении норм материального права и не полностью исследовали фактические обстоятельства. В частности, не проверено, была ли информация о наличии и местоположении земель в фонде перераспределения действительно общедоступной, как того требует пункт 4 статьи 80 ЗК РФ. Отсутствовал анализ, проводились ли мероприятия по распоряжению этими землями после 2001 года, кто их обрабатывал и на каком основании. Признание договора аренды ничтожным без заявления об этом со стороны — выход за пределы предмета спора. Суд также отметил, что вопросы статуса и границ земель должны решаться в рамках самостоятельных споров о праве, а не при рассмотрении дел по статье 10.1 Закона № 101-ФЗ.

📌 Итог

Отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляции полностью и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Центрального_округа

ЗАЧЕТ ТРЕБОВАНИЙ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННОГО ЭЛЕМЕНТА ПОДЛЕЖИТ ПРОВЕРКЕ НА СООТВЕТСТВИЕ УКАЗАМ № 81 И № 95

Постановление АС Северо-Западного округа от 11.12.2025 по делу А56-31319/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Атриум» обратилось в арбитражный суд с иском к Минаеву В.Т. и Минаевой Г.В. о признании договора купли-продажи земельного участка и 74 нежилых помещений расторгнутым с 25.11.2023 из-за неоплаты. Минаев В.Т. заявил встречный иск о признании за ним права собственности на объекты по тому же договору. Суд первой инстанции удовлетворил иск «Атриума» и отказал в встречном иске. Апелляция отменила решение в части расторжения договора и отказала в иске «Атриуму», оставив остальное без изменения.

🗣 Позиции сторон

— Истец (ООО «Атриум»): утверждал, что зачет встречных требований недействителен, так как дополнительное соглашение об изменении срока возврата займа и договор цессии заключены с нарушением антисанкционного законодательства (Указы № 81 и № 95), требование о зачете ничтожно, оплата не произведена.

— Ответчик (Минаев В.Т.): настаивал, что обязательство по оплате прекращено зачетом встречного требования, который допускается условиями договора; действия «Атриума» — злоупотребление правом; он приобрел право собственности на объекты.

🏛 Решения нижестоящих судов

— Первая инстанция: признала договор расторгнутым с 25.11.2023, поскольку зачет требований признан недействительным из-за нарушения Указа № 81 (требовалось разрешение Правительственной комиссии). Во встречном иске отказано.

— Апелляция: отменила решение в части расторжения договора, указав, что Указ № 81 не применяется, когда займодавец — иностранец; зачет считается допустимым, оснований для расторжения нет. Остальное решение оставлено без изменения.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд установил, что нижестоящие суды не исследовали применение Указа № 95, регулирующего порядок исполнения обязательств перед иностранными кредиторами, включая случаи уступки права требования после 1 марта 2022 года. Также не проверялось, требовалось ли разрешение ЦБ или Минфина на зачет, если он привел к прекращению обязательства перед лицом недружественного государства без зачисления средств на счет типа «С». Суды не учли официальные разъяснения Банка России от 22.03.2024 № 1-ОР, согласно которым такие действия допускаются только при наличии разрешения. Кроме того, суды не оценили доводы о злоупотреблении правом со стороны «Атриума», что нарушает статьи 168 и 170 АПК РФ.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#АС_Северо_Западного_округа