В моей семье династия инженеров. Дедушка строил ГРЭС, папа пошел по его стопам, и мама туда же. И только я немного выбиваюсь со своими творческими замашками.
Поэтому сейчас расскажу, как выявить инженера, не спрашивая у него диплом и опыт работы.
Просто спросите любую историю из жизни:

К отцу на дачу пришел котенок. Жалкий и мокрый. То ли подкинули, то ли это типичная кошачья материализация.

Реакция нормального человека:
Накормить, согреть, найти хозяина.

Реакция папы - инженера:
Строит ему дом из пеноплекса.
Проводит теплые полы.
Ставит датчики температуры.
Устанавливает видеонаблюдение.

Говорит:

- Где-то на пятый день я ввел здание в эксплуатацию, но кот отказался заходить…

Пришлось забрать его домой.
Так папа взял первого в жизни кота, пройдя все стадии инженерного принятия.

Заговор ордена маляров мы с вами уже обсудили. Давайте обсудим заговор компаний по замене перекрытий.

В какой момент стало модно вычищать деревянные балки от засыпки до скрипучего блеска?
Я понимаю, когда в этом есть необходимость для работы именно с балками, если они в аварийном состоянии. Но просто чтобы сделать красивое фото и затем обратно засыпать керамзитом - мне это непонятно.

Я видел, что пишут про избавление от многовековых грибов и бактерий (ну да, в бетонном бое они живут, а вот из дерева самих перекрытий они срочно переедут после выноса засыпки).
Но почему-то не пишут о том, что засыпка - это тяжелый слой пирога пола, который равномерно лежит, по сути, на потолке соседей.
В 7 из 10 виденных мной случаев этот самый потолок не выдерживает такого резкого облегчения и просто взлетает. А потом ложится обратно под тяжестью сухой стяжки.

В итоге трескается и даже отваливается старый штукатурный слой в квартире ниже вместе с лепными элементами.
За последний год нам в работу досталось четыре квартиры после такой замены пола, а вместе с ними и потолки соседей, которые пришлось реставрировать.

В общем, это пост, намекающий, что перед такими работами стоит подумать: надо ли оно вам.
Если вердикт неминуем и засыпку придется убирать, то советую сделать перед этим фотографии в квартире ниже. Это поможет в случае повреждений.

Меня тут усадили писать тексты для нашего сайта, и я понял, что снова попал в ловушку «и так понятно».

В том смысле, что мне кажется, будто вам всем тут, на канале, все давно понятно: и про старый фонд, и про ремонт в нем.

Если уж мне так кажется, то вам и подавно.

Так вот, не смотрите на всех этих мастодонтов, с которыми мы уходим в строительные или исторические дебри в комментариях.
Канал изначально создан для популяризации идеи бережного возрождения старинных квартир среди купцов и дворян среди всех желающих.

Поэтому спокойно обсуждайте свои сомнения, пишите «глупые» идеи или вопросы. У нас тут достаточно людей с опытом, у которых точно найдется ответ или история из практики. И мы все искренне хотим, чтобы как можно больше старых квартир получили свою новую жизнь с уважением к истории.

Наш чат канала ТУТ

А сейчас будет серия постов про базовые принципы работы со старым фондом (которые на самом деле вообще не базовые, если подходите к этому в первый раз).

И начнем мы с согласования перепланировок.

Способы согласования планировки в старом фонде я разделил на три подхода:

Базовый подход
Для любителей истории
Для фанатов истории

В качестве предисловия добавлю, что основная трудность даже не в самом согласовании, а в том, что будущий вид квартиры определяют три проекта сразу: собственно сам проект перепланировки, дизайн-проект и газовый проект, если он есть.
В идеале этим должна заниматься одна команда.
Так делаем мы и, возможно, кто-то еще, но в подавляющем большинстве случаев - это три разные организации, которые не знакомы друг с другом.

Отсюда все эти истории, когда дизайн-проект согласовать невозможно (сейчас поймете почему), согласованная планировка неудобная (так проектные организации и не про удобство), а над отдельно стоящей ванной висит газовая колонка.

Подход базовый.

Правила переноса стен одинаковы для нового и старого фонда. Есть много нюансов, но общий посыл такой:

- Мокрые зоны (ванна и туалет) мы не можем делать над жилыми комнатами соседей снизу. Кухня в этом случае - это тоже жилая комната.
- Саму кухню мы тоже можем перенести только над нежилыми зонами соседей снизу.
- Если вы на первом этаже - не спешите сильно радоваться. Все правила работают и в обратную сторону. Отталкиваемся от планировки соседей сверху.

И правило, в котором именно в старом фонде начинается бардак:

- Нельзя трогать несущие стены.

Не трогать - это значит не только не сносить, но и не штробить и не перекрывать дымоходы или вентканалы.

Несмотря на то что вроде как все это понимают, я постоянно вижу заштробленные трубы отопления прямо в кирпич наружных стен. Или заложенные дымоходы и вентиляцию соседей, потому что «ах да, была какая-то дыра в стене, из нее дул холодный ветер».

Для того чтобы заранее понять, на какую планировку можно рассчитывать, вам нужны планировки соседей сверху и снизу.

С недавних пор поэтажный план можно спокойно получить на госуслугах (без данных собственников) и вам хватит его на начальном этапе.
Для нового фонда на этом всё заканчивается.

Для старого - только начинается:

Продолжаем про самый базовый подход к согласованию планировок.
Сегодня про газ.

Ожидаемо - у нас ничья.

По моей личной статистике, в фан-клуб газа в квартире входят: люди старшего поколения, люди с большими семьями и иностранцы.

Протестуют же: молодое поколение, все виды айтишников и, как ни странно, работники газовой отрасли.

Что нужно знать, если в квартире вашей мечты вдруг оказалась газовая колонка?

Во-первых, для нее нужно отдельное помещение с окном и дверью. Обычно такое помещение называется кухня. В редких случаях - прачечная.
Вся дальнейшая работа по созданию планировки строится вокруг этого факта.

Во-вторых, нельзя просто взять и перенести колонку.
У нее есть еще хвост в виде трубы и вентканала, уходящего в специальный дымоход. Все это пойдет за ней по стенам. Прятать в закрытый короб и тем более в стены/потолок запрещено.

Видел много грустных историй, когда перенос нарисовали, а про хвосты забыли. Оказалось, что путь их проходит через красивую лепнину или плитку.


И, разумеется, этот перенос требует согласованного проекта.
(С небольшими поправками то же самое относится и к газовым плитам).

Если вы в клубе протестующих или колонка никак не совмещается с вашим дизайн-проектом, то от нее можно отказаться.
Важное уточнение: если вы просто закрыли кран, убрали газовое оборудование и сдаете нулевые показания счетчика - это не считается отказом.

Отказ от газа - это сложная процедура. Но она сильно легче и дешевле, чем потом вернуть газ на место, поэтому такое решение стоит хорошо обдумать.

Еще есть нюансы со смесителями. Об этом лучше меня рассказали читатели под постом с голосованием.

И самый большой вопрос - к электричеству. В квартирах с газом выделенная мощность обычно сильно меньше. Об этом расскажу дальше.

Мой сосед заряжает свою Теслу, просто выкинув в форточку удлинитель. Каким бы странным и смешным это ни казалось сегодня - примерно так выглядит наше ближайшее будущее.
Невиданное еще двадцать лет назад количество электрических потребителей в быту - сейчас кажется нормой. В типичной квартире помимо плиты и духовки одновременно работают стиральные, сушильные, посудомоечные машины, холодильник, фен, теплый пол и куча других мелочей.

Так что последний пункт в учебнике начинающего бойца по пересогласованиям в старом фонде - это электричество.

Наличие газа не спасет вас от неизбежного. А именно - увеличения мощности в квартире. Поэтому вопрос увеличивать или нет на самом деле не стоит.
Просто в случае отказа от газа эта процедура ждёт вас немного раньше.

Выделенных на квартиру с газом 3,5 кВт очень быстро перестанет хватать на типичные нужды. Даже если вы старовер с лучиной, этот вопрос поднимут дети или покупатели.
Поэтому пост скорее о том, как подготовится к увеличению.

В последнее время по нашему запросу на увеличение нам выделяют не 7-8 кВт, а 15.
Электрики старой закалки не всегда морально к этому готовы.
Для такой мощности нужен другой кабель и автоматы. Если вам предстоит ремонт - стоит об этом подумать и сказать электрикам заветное «подготовьте все под три фазы на будущее, пожалуйста».

Даже если ваш дом еще не подключен к таким мощностям - это вопрос времени. Гораздо меньшего, чем время до очередного глобального ремонта с заменой электрики в квартире.

Сегодня узнал новый термин - «разделка под дерево».
Все двери, которые нам попадались в квартирах, были закрашены плотной эмалью, и я как-то не задумывался, что между ней и деревом есть еще целая история.

Насмотревшись царских интерьеров, владельцы доходных домов стремились перенести ощущение «дорого-богато» в квартиры для своих будущих квартиросъемщиков.

Правила ремонта под аренду во все века одни и те же: максимальный эффект при минимальном бюджете.
Поэтому вместо дорогой древесины для дверей и других деревянных элементов использовали сосну. А ради вау-эффекта приглашали специального мастера с красивым итальянским названием - «альфрейщик».

Кистью и краской он аккуратно имитировал прожилки дуба или ореха. Позже этот прием взяли на вооружение реставраторы и декораторы.
Сейчас вся эта красота прячется под толстыми слоями эмали во многих парадных и в старых квартирах - на сохранившихся межкомнатных дверях и иногда на окнах.

Нам попалась дверь, внутреннюю сторону которой наспех покрасили слоем оранжевого лака и больше не трогали.
Под лаком как раз видны нарисованные прожилки.

*на видео присутствует ненормативная лексика, достоверно отражающая реальность

Битвы в комментариях - мой неиссякаемый источник вдохновения. Очередной спор между сословиями состоялся под каким-то нашим видео.

Обладатель голубой крови, как нарек его собеседник, в сердцах возмущался действиями советской власти, которая «варварски разграбила царское наследие и попилила квартиры на комнатушки». Оппонент же терпеливо рассказывал про острую проблему дефицита жилья после войны и революции.

Правы оба, но нас больше интересует не почему, а как.
Осуществляли разделение на коммунальные квартиры максимально быстро, по принципу - хоть как-нибудь.
По такому же принципу проводили коммуникации и регистрировали это безобразие.

В то же время и жильцы, и коммунальные службы творили черт-те-что.
Поэтому официальная планировка ваших соседей не равна их реальной планировке. Это важная мысль, которая помогает в борьбе за пространство мечты.

Если соседская планировка в документах вас устраивает - вы имеете полное право просто согласовать свою.

Если устраивает реальная - пробуйте согласовать этот сэндвич совместно. Часто бывает, что это и есть та самая последняя квартира в колонне, из-за которой все соседи не могут узаконить свой санузел.

Вчера хозяин одного из наших проектов выдал:

- Дома без души - это те, где никто не умирал.

Несмотря на то, что я поперхнулся чаем - не могу с ним не согласиться.

Тот факт, что Есенин закончил свою жизнь в номере «Англетера», сделал отелю рекламу на долгие годы вперед. Настолько сильную, что отблески славы достаются и соседней «Астории». Среднестатистическому китайцу необязательно вникать в названия ради быстрой порции потустороннего вдохновения.

На набережной Мойки каждый день происходит один и тот же диалог:

- Это что за здание?
- Это дворец Юсуповых.
- Ммм…
- Там убили Распутина.
- Оооо!!!

Жители и гости Санкт-Петербурга получают иммунитет к роскошным интерьерам примерно за три дня экскурсий. Пятилетний я обозначил бы этот феномен как «восхищалка устала».

Но тот же пятилетний я настолько впечатлился мистическими намеками пожилого экскурсовода, что мои глаза до сих пор ищут силуэты в темных окнах Михайловского замка.

Реальность такова, что и роскошным дворцам, и зданиям попроще приходится конкурировать между собой, прибегая к помощи своих ушедших жителей.
И это работает.

Фраза: «В этом доме жил (любое историческое имя)» добавляет несколько цифр к ценнику на квартиру. Печь уже не просто печь, а настоящий портал в историю, если она помогла Достоевскому родить хоть пару знаменитых строк.

Как-то я чуть не сорвал весь строительный процесс, упомянув, что за окном именно тот двор, на который смотрел Блок, когда писал свое «Окна во двор».
Более задумчивых взглядов от нашего сантехника я не видел ни до, ни после.

Но все не так просто. Законы популярности остаются суровыми и после смерти.

Друзья моей юности производили очень много шума в снимаемой мною тогда коммунальной комнате. Уверен, что призрак местного алкоголика до сих пор радуется моему переезду.
Видели его неоднократно, но меня сей факт не будоражил.

Для качественного потустороннего вдохновения привидение должно было быть великим при жизни или хотя бы нанять себе хорошего продюсера после.