#вклад_эксперта | недвижимость

Гид по покупке квартиры для инвестиций

Сегодня у нас в экспертной рубрике тема, казалось бы не связанная напрямую с кладовками. Но то, что влияет на стоимость квартиры, влияет и на цену малой недвижимости рядом.

💡 В чем польза:
- чек-лист поможет не вляпаться в «инвест-ошибку» на миллионы;
- подойдет и новичкам, и тем, кто уже в рынке.

🧾 В документе:
- как не прогадать с локацией;
- что скажет подъезд о доме;
- на что смотреть в квартире;
- как не попасть на юридические риски.

📎 Сохраняйте себе, передавайте друзьям - точно пригодится.

✍ Знаниями поделился Сергей, автор канала Макаров про недвижимость.

Подпишитесь, чтобы не пропускать самое интересное по малой недвижимости от экспертов из смежных областей
👉 @storeparking

Отчет по падению / росту цены в ЖК Янинский лес (ПИК)

📝 Предыдущие обзоры по тегу #обзорЖК

А почему мы с котейкой собсно только Москву и Область смотрим?! Кладовые таки в любой точке покупать можно.
Заглянем-ка в статистику по Лен области.

🔬 Посмотрим несколько корпусов в ЖК "Янинский лес":

### Корпус 11 | Площадь 3.4–3.8 м²
- Период: 2024-03-18 → 2024-05-10
- Средняя цена: 55.100
- Изменение: не менялась
- Остатки раскупили за 2 мес.

### Корпус 15 | Площадь 3.4–3.8 м²
- Период: 2023-12-25 → 2024-07-31
- Средняя цена: 61.605
- Изменение: не менялась

### Корпус 6 | Площадь 3.4–3.8 м²
- Период: 2024-12-06 → 2025-04-14
- Средняя цена: 73.133 → 78.000
- Изменение: +6.7%
- Ключи янв '26

Роста во время стройки почти нет.
Довольно приличное количество кладовых к квартирам: на примере корпусов 6 и 15 - в районе 40%. Не блок, но нужно понимать, за счет чего получится вытянуть спрос.

👇 👇 👇

Продолжение

Пруфы: корпус 11

Общий разбор ЖК не даю, это можно найти и самостоятельно. А вот такие цифири видела только у нас.

На скрине фрагмент выгрузки из Сервиса подбора кладовых. На курсе учимся с ней работать - майская выгрузка приложена к лекциям.

.
Продолжаем? 🔥
@storeparking

Не кладовыми едиными.

Сидим прикидываем вероятность новых квартирных распродаж от ПИКа и стоит ли налаживать мониторинг этого дела (в январе мониторили, благодаря чему взяли хороший вариант).

Поделилась мыслями в личном блоге . Если есть среди вас риелторы и в целом интересующиеся жилой недвигой - приходите, давайте обсудим. Уж очень хочется не упустить узкие окошки возможностей.

Друзья, чуть пропала, каюсь.

Недавно получила 3 новых кладовки, через 5 дней уезжаю на месяц, нужно их по максимуму пристроить в хорошие руки.

Еду на сделку, держу пальцы, чтоб без сюрпризов 🤞

А их было уже достаточно на этот объект🙈 Я давно так не ошибалась и все по невнимательности 😜

Поделюсь потом.
А пока в МФЦ 👣👣

Друзья, спасибо за поддержку!
Все получилось, все 3 пристроены. Рассказываю о том, как беспощадно косячила по сделке с одной из них.

Поспешишь - людей насмешишь...
Опишу тезисно вводные:
▫ объект у ПИКа в новом доме,
▫ ПИК обязан бесплатно подать документы на госрегистрацию в течение 30 рабочих дней от даты приемки,
▫ при этом у него есть услуга по ускоренной регистрации (= 10 тыс),
▫ можно зарегистрировать и самому, тогда госпошлину платишь самостоятельно (= 4 тыс).

Так вот, принимаю я кладовку, получаю ключи и подписываю акт.
Далее, как обычно, приходят документы на подписание в Госключе.
И далее на почту приходит отбивка от Росреестра "документы получены" и еще через некоторое время - "услуга оказана".

👇👇👇

Я в какой-то своей суете, параллельно принимая еще несколько объектов, даже не удосужилась проверить архив документов от Росреестра.
В голове поставила ✅, что право собственности перешло, подумав, что какой вот ПИК умничка, не стал морозить клиента и быстро документы подал без всяких оплат.

Нашла покупателя, сделка на 3.06.

2 июня
Вечером сажусь делать договор и понимаю, что не вижу объекта у себя в ЛК ни на Госуслугах, ни в Росреестре 👻
Выясняю, что никакого права собственности еще нет.
Покупатель улетает на год из Мск 6 июня, а я - 10го.

... памагити😱

Созваниваемся. Признаюсь, что я лошара, каких свет еще не видел. Договариваемся, что 3.06 просто передам ключи, а сделку оформим потом удаленно из разных городов.

3 июня
Встречаемся, передаю ключи, подписываем акт.
Вечером того же дня мне приходит смс о том, что мое право собственности таки зарегистрировано 😅😅

..и другие приключения
4 июня
Встречаемся на сделку.
Решили обойтись без аккредитива. В договоре прописали условие, что на момент подачи документов оплата произведена.
Встретились в МФЦ, подписали договор, идем к окошку, параллельно покупатель переводит оплату.
И банк ее блокирует 🙄
Сидим ржём.
Покупатель на громкой связи с сотрудником банка отвечает на 100500 самых разных странных вопросов, поясняя, что это не мошенническая операция. Минут через 15 мин - как раз к окончанию оформления сделки - блок наконец снимают 💃

Почти подружились, пока все это проворачивали )

Про фэйлы, косяки и невнимательность писать вот в блогах не очень принято. И даже пойму, если кто-то скажет: "Ну как так то? Вот от Вас я такого точно не ожидал. Разочарован. Отписка."

Но специально пишу, чтобы понимали - ошибки могут быть у каждого, ничего смертельного в этом нет. Да, чувствуешь себя полным дЭбилом, но в остальном не критично и поправимо. Просто не торопимся )

Надеюсь, было полезно 😉

Коллеги, поделюсь еще несколькими наблюдениями по последним сделкам.

1. Объявления
Во всех случаях сработали чаты ЖК. Авито - даже с платным продвижением - не дал результата.

2. Портрет клиента
Абсолютно разные и очень интересные люди:
- семья с малышом из этого же дома, которая просто не успела купить кладовку на старте;
- руководитель бригады строителей, не живет в ЖК, но делает там ремонты - ищет место под инструмент (гараж с оборудованием в Мск сносят);
- семья, недавно получившая квартиру, но уезжающая на год на гастроли. Квартиру сдают, хотят сложить вещи в кладовую и вообще сразу застолбить это место за собой, пока цены не выросли.

3. Нюансы подбора
Во всех случаях нужно было подсвечивать плюсы именно моих лотов.
Не все знают, что вариант с внешней стеной лучше не брать, что масса труб с соединениями над головой - не лучший вариант, а площадь - не самый главный показатель.
Не стесняйтесь указывать на такие моменты и в переговорах, и в объявлениях. Они совсем не очевидны для большинства арендаторов/покупателей.

Удачных сделок всем нам 🙌

#кейсы

У каждой стратегии в малой недвижимости свой характер.
Сегодня одна из наших подписчиц - Ирина - поделилась своим опытом работы с кладовыми в Санкт-Петербурге. За что большое спасибо 🙏

Пошаговая капитализация через малую недвижимость

💡 Старт был почти случайным:
- На свой день рождения Ирина попросила у мужа не цветы/ рестораны/ презенты, а ... кладовку. Первая покупка была на 400 тыс. руб. (Боже, благослови таких мужей).
- Сейчас куплено уже 9 кладовых 🔥

💡 Логика стратегии:
Собрать портфель кладовок и через 5–7 лет продать весь пакет, чтобы зайти в коммерческую недвижимость. Классическая "лестница вверх", но через малую недвижимость.

💡 Детали:
- объекты покупаются и в уже построенных домах, и на этапе стройки;
- все объекты Ирина подбирает сама, тщательно анализируя рынок;
- доходность в аренде "очень хорошая" и "отличная" в случае перепродажи (до 200%);
- кладовые продолжают расти в цене.

💡 Суть подхода:
Пока большинство считает, что «это всё копейки и мышиная возня», - капитал спокойно растёт, приближая к заветной цели.

* * *
Как вам такая стратегия?
Мне очень понравилась 🔥💪
А кроме интересной стратегии видим еще прекрасную реализацию: Ирина поставила себе цель, изучила направление, пошла воплощать в жизнь 👣👣 и уже добилась крутых результатов 🔥

Люблю такие истории, кайф )

⚙ UPD по Сервису

Завтра в нашей системе появятся объекты от группы Абсолют.
Это еще ~500 объектов в дополнение к существующим 51 406 😎

Что это за Сервис, как зарегистрироваться, какие есть сигналы в боте - всё в закрепе.
Ну и напомню, что для всех подписчиков канала действует скидка на pro тариф. Также остается бесплатная версия.

Ссылка на сайт: https://storeparking.ru/
Присоединяйтесь 📈

Интересно будет последить с т.з паркингов 👇👇

Обнаружила, что на меня пытались взять 8 кредитов, утоптав мой кредитный рейтинг в пол.
Поделилась здесь https://t.me/dariakrylova_online/602.

Актуально, если иногда работаете с кредитными продуктами, да и в целях безопасности полезно иногда проверять свою кредитную историю. Пошаговка в посте.
Будьте внимательны, всем добра 🫶

Почти по всем пунктам применимо и к малой недвиге 👇