Надо уже признаться

Девелоперы с проектным финансированием и эскроу счетами потеряли контроль над своими бизнесами. Де-факто они как подрядчики у банков для реализации земельных активов.

"Дед, пей таблетки" - скажите вы, но нет, вот мои аргументы на тему того, что девелоперский бизнес полностью в банковских руках:

1. Банки регулируют цены и темпы продаж проектов. У каждого проекта есть ковенанты, ниже которых он не может продаваться. Эти ковенанты устроены так, что если проект не выполняет плана по цене или по темпу - девелопер должен занести свои бабки в банк. Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, - помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.

2. Банки регулируют выход новых объемов на рынок. Девелопер без проектного финансирования не может открыть продажи. Речь, конечно, про жилую недвижимость, на рынке офисной можно продажи хоть на этапе покупки площадки открывать. А в жилой - если банк не согласен с предпосылками в модели, то значит никаких стартов не будет. Именно банки регулируют сейчас предложение. Поэтому когда вы слышите про затоваренность - этого очередной вброс, так как главными бенефициарами и регуляторами объемов являются банки, а не девелоперы. В нужный момент они всегда закрутят вентиль ПФ и все. На рынке дефицит.

3. Банки зарабатывают на бридже, а это ключ + 5%. Чтобы купить землю для проекта - девелоперу либо надо достать чемодан лавэ, либо взять бридж-кредит на покупку. Понятное дело, что выбирается второй вариант. Сейчас ключ - лютый, процент бриджа - лютый. Банки начинают отлично зарабатывать в самом начале девелоперского проекта, когда даже документов на этот самый девелоперский проект нифига нет. И косвенно это все влияет на предложение - высокий бридж - нет возможности брать землю - нет площадок с документами - нет новых выходов.

4. Банки зарабатывают на прокрутке денег, которые лежат на эскроу счетах. А, че идеальные вклады. Проценты платить не надо, срок вклада известный, соскочить никто не может. Просто лафа.

5. Банки зарабатывают на проектном финансировании. Да, там не большой процент, но он сильно зависит от наполняемости эсроу. И если продаж нет - то процент начинает по условиям договоров расти. Чтобы он не рос - читай первый пункт, увеличивай собственное участие.

6. Банки регулируют маржинальность девелоперов. Конечно же, нижнюю планку маржинальности, лишние сливки, которых особо нет - девелопер как отличный подрядчик банка может положить в свой кармашек. Подробно про это мы рассказывали про понятие LLCR. По сути сейчас, из-за именно банковской жадности нельзя быть девелопером миссионером, который строит для людей и забирает себе маржу меньше 20%. Именно банки определили определили современную доходность девелоперов, а не девелоперы и рынок.

7. Банки зарабатывают на ипотеке - как на единственном инструменте продаж девелоперов. Реально тошно читать лицемерие, где кто-то говорит, что ипотека для банка убыточная. Ипотека убыточная. Очень смешно. Ну или это очень большое лукавство. Банки с 2020 года зарабатывают на субсидированной ипотеке от государства, с 2022 года зарабатывают на комиссия от девелоперов снижения ставок, зарабатывают на обычной ипотеке. Чем больше рынок стройки - тем больше ипотечный кол, его объем, заработок банков. Доля ипотечных сделок - 75%, какие могут быть вопросы, кто главный бенефициар в росте рынка недвижимости?

8. Банки устанавливают условия по сделкам в проекте. Простой пример, выдали ПФ - значит 70% сделок на мои эсроу должны пойти. Поэтому менеджеры должны жопу порвать, но втюхать не тот банк, который удобен клиенту, а тот банк, который уже на крючок посадил уважаемого девелопера.

Удалось как-то открыть глаза? Или ещё есть ощущение о том, что формируете среду, сценарии жизни и прочей бред сумасшедшего?

Любопытный график опубликовали главные аналитики рынка недвижимости из домарф в своем годовом отчете.

График достаточно простой - сравнение "рыночного" уровня ипотеки с ключом. Оказывается, что до лета 2023 разрыв составлял 3,6%, когда нормальный разрыв, "рыночный" - ключ VS ипотека - 1,5% всегда был. С повышением ключа ипотека начала расти и по сути вернулась к 1,5%.

Получается банки осознано завышали ставки по ипотеке, чтобы нагонять людей, в халявную, льготную ипотеку, которая на первичке составляла 6,5%.

Видите как легко развращает менеджмент что банков, что девелоперов халявные деньги. Сразу все готовы свесить ножки и выполнять амбициозные планы продаж.

Когда аренда жилья в Москве может подешеветь. 4 возможных варианта

В Москве за последний год резко подорожала аренда жилья. Например, съемные однушки за год поднялись в цене почти на треть, а стоимость аренды двушек выросла еще сильнее — на 42%. По словам экспертов, сейчас цены на аренду находятся на пределе. Спросили у экспертов, при каких обстоятельствах цены на съемное жилье в Москве могут снижаться.

1️⃣Кризисы и шоки

Ситуацией, при которой аренда может начать дешеветь, эксперты называют кризисы и различные потрясения. Если говорить об экономическом кризисе, то обычно в первые два месяца происходит внутренняя миграция — арендаторы стремятся переехать в более дешевое жилье, что приводит к повышенному спросу на квартиры экономкласса и локальному росту цен, рассказывает Оксана Полякова. В то время как владельцы более дорогих квартир из-за простоя вынуждены постепенно снижать цены, отмечает эксперт.

2️⃣Падение ипотечных ставок

Возможным вариантом удешевления аренды жилья эксперты называют и падение ставок по ипотеке. В таком случае спрос на съемное жилье будет снижаться в пользу покупки, что в свою очередь может охладить цены на аренду.«Пока ипотечная ставка будет оставаться на высоком уровне, аренда останется востребованной и стоимость съемного жилья не упадет».

3️⃣Рост предложения

Причиной снижения цен на аренду жилья может стать рост предложения съемных квартир. Например, если на рынок выйдет большой объем инвестиционных квартир, которые планировалось перепродать. В последнее время перепродажа новостроек усложнилась в связи с ограничениями по льготным программам, а также из-за роста рыночных ставок.

4️⃣Низкий сезон

Рынок арендного жилья подвержен сезонности, поэтому цены могут снижаться в определенный период. «В обычных обстоятельствах рынок аренды регулируется сезонными факторами. Так, на массовом рынке с января по март, как правило, спрос низкий и предложение накапливается — чтобы сдать квартиру, собственники могут предоставлять скидки в среднем 5–10%».

Новая Москва нужна только только покупателям из регионов!👇
В структуре продаж - тревожный звоночек для любителей строить в полях. Доля Старой Москвы подскочила до 55%, Молодая Москва схлопнулась сильнее всего.

Вероятно, потенциальные Москвичи рассудили так - если брать конскую ипотеку, то лучше брать её в городе, а не у черта на рогах. Надо пользоваться знаменитым штампом журналистов недвижимости "спрос сместился...".
Источник: Недвижимость Инсайды

Новость про ипотеку на «птичьем языке».
Суть 👉 больше не будет простой льготной ипотеки. Чиновники будут вводить с 01 июля* ограничения🚷, чтобы не было инвесторов по льготным процентам.


Центробанк планируют обязать согласовывать с Минстроем решения по лимитам на выдачу ипотеки

Об этом сообщает «Интерфакс» со ссылкой на источник, знакомый с текстом поправок в законопроект о макропруденциальных лимитах.

Депутаты, как отметил источник, одобрили поправку, по которой решение регулятора об установлении МПЛ на выдачу ипотеки принимается по согласованию с Минстроем России.

👉🏻 Ожидается, что законопроект будет рассмотрен во втором чтении 19 марта.

Ранее в Госдуме предложили наделить Банк России правом ограничивать банкам выдачу ипотеки. Однако, по словам руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика, подобная инициатива несет существенные риски для всей отрасли жилищного строительства.

Источник: ерз.рф

Льготная ипотека ⚡️⚡️⚡️ заканчивается. Уже пора воспользоваться!

🔴 Такого роста недвижимости в 2 раза больше не будет! 🔴

Давно не было сообщений - меня забанил телеграм (но об этом как-нибудь в другой раз).

Вчера на презентации Stone*  поделились мыслями о будущем рынка Москвы.

Первая. Не ждите роста в 2 раза цен на квартиры - это было, но больше не будет 🔴 А рост цен в 2 раза - лукавый - продав квартиру вы не купите в 2 раза больше жилья.

Вторая. Офисы для инвестиций на долгий срок - 💯 выгоднее квартир и стрит-ритейла - 👆на фото.

Третья новость. Есть хорошие варианты для покупки сейчас - в т.ч. в рассрочку и с отложенным платежом. Доходность лучше чем в квартиру 🟢

Если готовы поспорить или узнать почему - пишите!

* - самый крупный строитель офисов в Москве.