Как мы начинали инвестировать?

Вчера в клубе у нас был потрясающий эфир. В гостях был мой давний друг и коллега, с которым мы знакомы еще с 2013–2014 годов. Мы вспоминали, как всё начиналось.

Сейчас у инвесторов есть стратегии, таблицы, обучающие курсы и сообщества. А тогда, 12 лет назад, не было ничего. Никаких инструкций, как надо. Мы были первооткрывателями и всё добывали опытным путем.

Тогда самой популярный стратегией было деление на студии. Денег не было ни у кого или было крайне мало, поэтому всё запускалось на ипотечные средства.

Ипотека среди не инвесторов тогда считалась... стыдной

Это сейчас мы хвастаемся количеством ипотек. А тогда в обществе бытовало мнение, что ипотека — это кабала, рабство и вообще что-то из серии Гербалайфа 😅

«Нормальные» люди покупали за кэш, а мы дрожащими руками подписывали договоры под 12–14% годовых на 25-30 лет 🙈

— Объект можно было запустить, вложив 500–600 тысяч рублей.
— Платеж по ипотеке был смешным: за квартиру в 2015 году я платила 12–15 тысяч рублей в месяц.
— Главной целью было просто перекрыть арендой платеж.

Если после всех расходов оставалось 3–5 тысяч сверху, всё было не зря)

Но самое интересное началось, когда мы сравнивали ту математику, 10 лет назад, с сегодняшней реальностью и считать магию фиксированного платежа… когда ты продолжаешь платить по кредиту 12 тыс. р, но за аренду получаешь значительно больше, чем мы даже могли тогда себе представить…

Всеми цифрами уже поделилась с участниками закрытого канала предзаписи 👇

🔗 Заполнить анкету и попасть в закрытый канал

Главная ловушка инвестора сегодня ⤵️

Вчера я рассказала, как мы начинали инвестировать в 2014-2015 годах. И знаете, что я поняла? Главная ловушка инвестора сегодня — это желание быстро провернуть деньги под высокий процент.

Но реальность такова, что сейчас цикл инвестиций в недвижимости - это 2-3-4 года. Это реальность, в которой мы живем, и если вам обещают +100% годовых за несколько месяцев — бойтесь таких обещаний.

Почему тот же флиппинг сейчас стоит? Потому что нет дешевой ипотеки и вторичный рынок стоит. Посмотрите на цифры ⤵️

В 2022 году выдали 1,33 млн кредитов, и 75% из них — на вторичку. Это был 1 млн сделок.

В 2025 году выдано всего 968 тысяч кредитов, а на вторичку пришлось только 38%.

Сделок стало в 3 раза меньше. Это значит, что выставив квартиру с ремонтом, вы будете конкурировать с застройщиками. А у них есть рассрочки, траншевые и субсидированные ипотеки, которых у вас нет. Поэтому вы не продадите объект так быстро, как это было в 2022 году.

На недвижимости сейчас не получить 100% или 200% годовых. Можно искать рискованные схемы, но ради чего? Чтобы потерять все и потом говорить, что инвестиции не работают?

Наша задача — обогнать инфляцию, и за 10 лет стать действительно богатым человеком. 

Не за год, а за 10 лет! Все рабочие инструменты, как создавать капитал в нынешних условиях, на мой взгляд и опыт, я дам на курсе. 

Сейчас можно занять место в анкете предзаписи и попасть в закрытый канал. Там будем на конкретных цифрах разбирать, что работает в 2026 году, а куда заходить ни в коем случае не стоит.

👉 Заполнить анкету и попасть в закрытый канал по ссылке

Как терять 700 тысяч ежегодно, думая, что зарабатываешь?

Многие держатся за недвижимость как за самый надежный актив. «Своё же, стоит, сдается, капает». Но если разложить это на цифры, часто оказывается, что актив не просто спит, а медленно «проедает» ваш капитал.

Разберем ситуацию Натальи, которая была у меня на разборе. У неё две квартиры: старая однушка в Балашихе под сдачу и такая же однушка в Обручевском районе, где она живет с мужем и ребенком. Семья хочет расширяться, и муж предлагает логичный на первый взгляд план: продать Балашиху и закрыть ипотеку в Москве, чтобы потом купить двушку.

🦞 В чем здесь ошибка и как на это смотрит инвестор?

Квартира в Балашихе стоит 8–9 млн, а приносит 42 000 в месяц. Это около 6% годовых. В это же время банки дают 15% по самым обычным вкладам. Получать 500 тысяч в год там, где можно получать 1,2 миллиона — это не доход 500 тыс р в год, а убыток в 700 тысяч! Объект не растет в цене, он просто морозит деньги под смешной процент.

У Натальи ипотека под 8,1%. Муж хочет её закрыть – и это самая большая ошибка. Сейчас инфляция выше, ставки в банках выше. Закрывать ипотеку под 8% — значит отдавать наличку банку в подарок. Этими деньгами нужно пользоваться, а не избавляться от них.

Квартира Натальи в Москве выросла на 30% за 6 лет. Это всего 5% в год, что даже не покрывает инфляцию. Хорошая новостройка в правильной локации делает 20–25% в год.

🌱 Что вижу я как инвестор?
Деньги Натальи заморожены в активах, которые не приносит прибыли.

Вместо того, чтобы просто купить двушку в таком же старом доме, мы посчитали стратегию и оценили перспективы. В результате нашли, как текущие 24 млн капитала за 3 года превратить в 55–60 млн. А это совершенно другое качество жизни и капитал, который работает на нее.

Наталья призналась: она даже не рассматривала такие варианты. Ей казалось, что единственный путь прийти к такому капиталу — это копить и гасить ипотеку.

На курсе «Разумное инвестирование» мы учимся именно этому — выходить из узкого коридора привычных решений:
▪️Считаем реальную доходность (а не «мне кажется, это выгодно»)
▪️Используем инструменты, чтобы деньги делали новые деньги.
▪️Развиваем насмотренность и учимся видеть объекты, которые принесут иксы, а не просто будут стоять.

Это последний поток. Мы 3,5 месяца учимся считать, оценивать риски и строить стратегии, которые подходят именно вам.

Если вы хотите перестать просто владеть метрами и начать управлять капиталом — заполняйте анкету предзаписи.

👉 [Заполнить анкету и попасть в закрытый канал]

Мой портфель 2026: почему я избавляюсь от «дойных коров»?

Как и обещала, делюсь итогами ревизии своих активов. 2025-й стал для меня годом большой чистки: я выходила из проектов, которые перестали отвечать моей стратегии, чтобы высвободить капитал для новых целей.

Что я продала в 2025 году?

1⃣ Офис в бизнес-центре

Тот самый, который у меня горел. Продажа была долгой и непростой, сразу скажу, что продала его не совсем выгодно. Свои выводы относительно коммерческой недвижимости в Москве напишу в отдельном посте и расскажу, что сейчас точно покупать не стоит, если не хотите застрять потом с продажей на годы.

2⃣ Объекты в соинвестировании
Мы продали парковочное место — это был последний объект, который шел в подарок при покупке одной из квартир в Новороссийске, куда мы зашли вчетвером с другими инвесторами. Я тогда хотела попробовать новые рынки. Что из этого вышло, позже расскажу.

Что планирую делать в 2026 году?

Этот год я посвящаю реструктуризации своего инвест-портфеля. Я решила, что хватит держать «коров», которые хоть и дают молоко, но делают это неэффективно. В моем портфеле есть активы, которые сейчас приносят пассивный доход, но сам актив уже не растет в цене, и деньги работают не так хорошо, как могли бы. Сейчас пришло время их перекладывать.

Мои приоритеты на этот год:

▪️Закрытие обязательств
У меня сейчас 7 рассрочек по строящимся объектам, и часть высвобожденного капитала пойдет на их оплату. Это плановая работа с нагрузкой.

▪️Выход из неэффективных активов.
Буду продавать то, что «не дотягивает» до нужной мне доходности. Новые покупки буду совершать только после того, как высвобожу капитал из старых.

▪️Поиск новых точек роста
Пока я не приняла окончательного решения, куда именно буду заходить, но активно «держу руку на пульсе».

Инвестиции — это не «купил и забыл», это постоянный анализ и ревизия своего портфеля, и если доходность вашего актива перестала обгонять рынок, с ним нужно прощаться без сожалений.

Плюс сейчас для меня время, когда уже не хочется пробовать новые стратегии, экспериментировать и тд. Имея за плечами 12-летний опыт инвестиций, я точно понимаю, какие варианты мне интересны, а в какие - ни ногой больше!

В канале предзаписи буду подробно делиться, что у меня сработало, а что не сработало в 2025 году и как бы я собирала или реструктуризировала портфель в 2026 году.

👉 [Заполнить анкету и попасть в закрытый канал]

А для вас наступивший год будет больше про сохранение капитала, новые покупки или наоборот, продажи?