По тележке полетела схема метро Мск до 2035:

В т.ч. видим:
🫣Продление красной ветки от Бульвара Рокоссовского до Холмогорской

🫣 Хвост на 11 станций от Бирюлёвской, с пересечением Троицкой ветки. Типа, пройдет через Щербинку, Остафьево, Кончеево… до аэропорта Внуково .

🫣 Ну и к Рублёво-Архангельской всё чаще пририсовывают две станции: Красногорск и Изумрудные Холмы

Продолжаю цикл постов про недвижимость в части инвестиций (первый пост тут)

Сегодня речь пойдет о ликвидности объектов. Как из десятков тысяч выбрать тот самый 🤨

Прежде всего, важно понимать, выбор инвестиционного проекта в недвижимости — это не просто поиск подходящего объекта, а сложный аналитический процесс.

Итак, ключевые моменты:

1️⃣ Тщательный анализ проекта и застройщика.

Сегодня нельзя опираться только на внешние факторы, такие как вид из окна или этаж. Успешные инвестиции требуют глубокого анализа:
➖ Изучение репутации девелопера, его завершённые проекты и финансовую стабильность.
➖ Проверка качества реализованных объектов и соблюдение сроков сдачи.
Не стоит пренебрегать изучением документации: проектные декларации, разрешения на строительство и прочее. Вся информация есть в открытом доступе, но надо знать, где искать. 😬

2️⃣ Перспективы развития района

Привлекательность объекта во многом зависит от планов развития района:
➖ Например, строительство станций метро, новых дорог, транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), школ и других объектов инфраструктуры.
➖ Важно: удалённость от промышленных зон, наличие зелёных насаждений.
➖ Еще важно изучить информацию о комплексном развитии территории города.
Даже незначительные негативные факторы могут повлиять на ликвидность и спрос. 🫤

3️⃣ Внешние характеристики объекта

➖ Расстояние до метро или станции МЦД/МЦК. Привлекательные для покупателей и для инвесторов объекты, как правило, расположены на расстоянии не более 1,5-2 км. от станции.
➖ Расположение вблизи объектов «вредного воздействия». Работающий завод, действующий склад, многополосная эстакада и т.д. негативно влияет на ликвидность.
➖ Количество лотов на этаже. С точки зрения конечных пользователей, покупателей, чем меньше квартир или апартаментов на лестничной площадке – тем лучше. Оптимальным значением является 5-6 лотов на этаже. 👍

4️⃣ Внутренние характеристики объекта

➖ Вид из окна: предпочтительны виды на зелёные зоны, а не на старый жилой фонд.
➖ Планировка: популярностью пользуются компактные студии и однокомнатные квартиры. Сильно желательно для инвестирования выбирать квартиры наименее оригинальной формы, без кривых и треугольных комнат.
➖ Этажность: чаще всего выбирают средние этажи (с 3 по 7), что важно при перепродаже.

👀 Финансовая модель
Перед покупкой важно составить финансовую модель, которая учитывает доходность в процентах, все расходы (налоги, ремонт) и потенциальные риски. (А также NPV, IRR, PP и т.д.)

Недвижимость требует усилий, но правильный подход может принести достойную доходность.
@daamikheev

😂(я тоже на это смотрю)))

😵‍💫 Недвижка, вклады, биржа, крипта — на чем больше заработали в 2024?

Безусловно, эти активы разные, и сравнивать реальную квартиру с числами на экране не совсем репрезентативно. Но обратимся к сухим цифрам.

Успех инвестиций стоит сравнивать с уровнем инфляции: удалось ли ее перекрыть и остаться в плюсе. Официально в 2024 году она составила 8,8%, но, по данным независимых аналитиков, продуктовая корзина выросла на 18%. Чему верить — решайте сами, пока подведем общий итог.

1️⃣ Недвижимость. Рост цен был не таким сильным, как в 2021-2023 годах. По России 1 м² первички подорожал на 7,8% — до 169,8 тыс. руб. При сдаче квартиры в аренду доходность в среднем составила 6,5%.

Арендодателям удалось выйти в плюс суммарно на 14,3%, перекрыв в 1,6 раза официальную инфляцию.

2️⃣ Вклады. Если открыли депозит на 12 месяцев в рублях в начале года, «заработали» 14,8%. К концу года ставки достигали 24%: те, кто открывал вклад на короткий срок и перекладывал под более высокий процент, смогли добиться доходности в ~17%.

3️⃣ Биткоин и золото. Эти активы подорожали сильнее всего. Купившие главную криптовалюту и желтый металл в начале года смогли заработать +129% и +45,2% соответственно. Взрывной рост цен во многом был связан с избранием Трампа президентом США и нестабильностью в мировой политике.

4️⃣ Российские акции. Инвесторы на Мосбирже остались в минусе. За год индекс упал на 14%. Удалось заработать лишь редким счастливчикам, которые вложились, например, в акции «Аэрофлота» (+50% с начала 2024).

👀 Как итог: недвижимость остается надежной инвестицией всегда, к тому же на десятки лет вперёд. Земли больше не становится😄 Да, иксы сделать сложно, но получать хорошую доходность, не теряя нервные клетки, более чем реально.
Для сравнения активов изучайте инфографику👆🏻

ШОК-КОНТЕНТ 😳😳😳
Вышли в продажу квартиры по уникальной рассрочке с первоначальным взносом 5%!

🌆О проекте:
Даниловский район, ЮАО.
Масштабный ЖК на набережной Москвы-реки. Из всех проектов в этой локации здесь одна из лучших по наполненности собственная инфраструктура, включая 6 детсадов и 2 школы. Кроме того, в доступности вся современная инфраструктура района – от пляжей до культурных центров, от огромного парка аттракционов до зелёных зон с ландшафтным дизайном.

💰Условия рассрочки:
• Цена квартиры: 16 664 517
• Первый взнос: 5%= 832 226 руб.
• Ежемесячные платежи: 50 000 руб. на 2 года
• Через год: второй взнос 15%= 2 496 678 руб.
• В конце рассрочки через два года – вносим остаток или переходим на ипотеку по ставке, которая будет актуальна в конце 2026 г.

👍Забронировать можно уже сейчас!
Срок бронирования 30 календарных дней, выход на сделку конец января.

👀 Кому подойдёт такая рассрочка:

✅Тем, у кого есть сбережения, но их хочется приумножить, положив на вклад. Например, не давно мы поставили бронь, где у клиента было 15 млн своих средств: она внесла из них только первый взнос, а остальные положила на вклад. Ежемесячные платежи она включает в текущие расходы, а два года спустя закроет почти весь остаток. К этому моменту клиент уже переедет в свою новую квартиру.

✅Тем, у кого изначально небольшой бюджет, но планируется продажа старого жилья. Нет необходимости спешить, можно получить максимальную цену за свою недвижимость, пожить в квартире еще и после продажи уже внести в счёт погашения рассрочки или дождаться окончания беспроцентного периода рассрочки на вкладах.

✅Тем, у кого небольшой бюджет, и кто ждёт падения ставки, но не хочет попасть на взрывной рост цен (а именно это случится, когда ключевую ставку опустят). Рассрочка “замораживает” для вас цену квартиры, а остаток вы сможете взять в ипотеку уже под более низкий процент.

Пишите в ЛС @daamikheev 😬

😎Коллективные инвестиции и ЗПИФы: инструмент для больших возможностей 🏢
Первые два поста по тематике тут(тык, тык). Расскажу про интересный схематоз - совместная покупка "кусочков" недвижимости в виде паев под руководством отдельных управляющих компаний.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) — это возможность для частных инвесторов участвовать в крупных проектах недвижимости, не покупая объект целиком. Это инструмент, который объединяет капиталы многих людей для реализации доходных проектов.

Как работают ЗПИФы?

1️⃣ Создание фонда: Управляющая компания формирует ЗПИФ, собирает средства от инвесторов и вкладывает их в объекты недвижимости.
2️⃣ Распределение доходов: Прибыль от аренды, перепродажи или роста стоимости недвижимости делится между пайщиками.
3️⃣ Контроль: Управление фондом регулируется законодательством и сопровождается обязательной отчетностью.
Проще говоря, создается какой-то фонд, привлекает инвесторов, приобретает, например, определенное количество квартир на стадии котлована, через несколько лет продает и делит прибыль между участниками. Пример реальный, и один пай стоит около 6 рублей 🤔🤔🤔. (то есть порог входа крайне незначительный)

Преимущества ЗПИФов:

Доступность: Порог входа значительно ниже, чем стоимость самостоятельной покупки объекта.
Диверсификация: Средства фонда распределяются между несколькими объектами.
Пассивный доход: Управляющая компания берет на себя все операционные задачи.

Какие есть риски и ограничения:

Долгосрочность: Фонды создаются на несколько лет, и средства нельзя вывести досрочно. (но какие-то фонды позволяют инвесторам продавать свои паи другим лицам)
Зависимость от управляющей компании: Качество управления самими фондами. Эффективность вложений зависит от её опыта и репутации.

Для кого подходят ЗПИФы?

1️⃣ Для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, но не располагает крупными средствами.

2️⃣ Для людей, предпочитающих пассивное управление активами.

3️⃣ Для тех, кто ищет долгосрочные инвестиции с контролируемыми рисками.

Итог: ЗПИФы позволяют войти на рынок недвижимости, даже если у вас нет миллионов. Это инструмент для создания капитала, который работает за вас, но требует грамотного выбора фонда и понимания рисков. Есть разные фонды, где-то можно прикупить паи и за 6 рублей, где-то за 1500 рублей. И оп, вы - инвестор 😬

Какие факторы заставляют цены на жилую недвижимость взлетать и падать?

🎰 Вот эти все годами непрекращающиеся басни о том, что цены должны упасть - они на чем основаны? А на чем основаны ультра-оптимистичные прогнозы? Давайте-ка разберем, какие факторы в принципе играют роль в движениях на рынке жилья.

📈 Что толкает цены вверх:

➕ Когда центральные банки запускают "печатный станок", насыщая рынок дешёвыми деньгами (как во время Covid);
➕ Когда государство вдруг решает всех осчастливить льготными и субсидированными ипотеками, спецпрограммами и прочими вертолетными деньгами;
➕ Изменение правил для застройщиков (например, введение эскроу-счетов);
➕ Когда в локацию массово приезжают новые жители с деньгами (как в Дубай в последние годы);
➕ Когда строители обнаруживают, что кирпич и арматура подорожали в 2 раза, а з/п сварщика выросла в 3 раза.
➕ Экономический рост и повышение доходов населения (хотя случается это нечасто).

📉 Что снижает цены:

➖ Резкий рост ипотечных ставок (как в США в начале 80-х до 20% годовых - это был настоящий шок для рынка);
➖ Если застройщики входят в раж и застраивают всё что можно и нельзя (как в Китае);
➖ Когда население беднеет испытывает проблемы с поиском работы и может только мечтать о покупке квартиры;
➖ Когда локация теряет привлекательность, и люди уезжают (например, Детройт);
➖ Когда случается финансовый кризис, и люди вынуждены продавать активы;
➖ Когда прилетает черный лебедь (стихийное бедствие, эпидемия и т.д.)

🤨 Интересный факт: Одно и то же событие может как снизить, так и повысить цены. Например, COVID-19 в 2020 году сначала привёл к обвалу рынка недвижимости, но затем цены выросли благодаря мерам поддержки и изменению предпочтений покупателей.

👌 ⚡️Члены Российского профсоюза работников атомной энергетики и промышленности (РПРАЭП) получат эксклюзивные условия на покупку недвижимости ⚡️👌

💵Кэшбэк до 0,75% от стоимости квартиры – выплачивается после сделки в течение 2 месяцев.

✔️Бесплатная приемка квартиры от специалиста – проверка качества выполненных застройщиком работ, выявление возможных скрытых дефектов и недостатков с оформлением акта приема объекта.

🏠 Бесплатная консультация дизайнера – поможет спланировать проектирование интерьеров, составить бюджет и избежать ошибок.
Дополнительно: от моих партнеров также можно получить полный дизайн-проект кухни с мебелью под заказ на собственном производстве.

☄️Это проект, который только начинает развиваться☄️

На днях заключили одно интересное соглашение, благодаря которому сотрудники атомной отрасли получают действительно уникальные условия.

РПРАЭП объединяет работников и ветеранов организаций и предприятий Госкорпорации "Росатом" и других компаний, в том числе промышленных и научных организаций, Федерального медико-биологического агентства России, учащихся и студентов профильных учебных заведений, работников организаций, расположенных в "атомных" городах.

❓ Что дальше?

Я продолжаю развивать проект и в скором времени будут заключены соглашения с застройщиками и банками. Это значит:

📉 Скидки на квартиры от застройщиков.

➡️ Пониженные процентные ставки по ипотеке.

‼️ Есть важные условия, которые необходимо соблюсти ‼️

По всем вопросам обращайтесь
@daamikheev
или
+7-923-443-36-61

#росатом #недвижимость #РПРАЭП

Минстрой призвал застройщиков заморозить цены на новостройки

Интересные просьбы, конечно 😬

Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин сообщил, что готовятся новые меры поддержки отрасли и, чтобы их осуществить, застройщиков просят не повышать цены.

«Мы вместе с производителями сегодня, с Минпромторгом отрабатываем вопросы в том числе добровольной заморозки стоимости строительных ресурсов. С 1 июля у нас произойдут некоторые изменения по тарифной составляющей. Я обращаюсь к коллегам-застройщикам — не меняйте цену в сторону повышения. Мы просим, чтобы вы цены заморозили. Иначе мы опять все деньги просто "съедим" в результате повышения».

Судя по всему, речь об организованной реализации стройматериалов на бирже, за счет чего власти попытаются сдержать рост цен.

Очевидно, это не единственный фактор, влияющий на стоимость квартир. Еще есть рабочая сила, проектное финансирование, хотелки акционеров и т. д. И просьбы Файзуллина тут явно стоят не на первом месте.

С другой стороны:
— На фоне снизившегося спроса причин для разгона цен сейчас особо и нет.
— Набиуллина неоднократно говорила, что ЦБ ждет, когда остановится рост цен, чтобы начать снижать ключевую ставку.
— Если застройщики пойдут на уступки Минстрою, то могут получить и другие меры поддержки. Им вон даже предлагали проектное финансирование компенсировать. Короче, в кулуарах можно и договориться.

Ипотека под 6% за обещание родить в течение 2 лет 🤔🏡

На заседании с вице-премьером Маратом Хуснуллиным застройщики предложили необычную инициативу: семейную ипотеку под 6% для бездетных заемщиков, но с условием – в течение двух лет у них должен появиться ребенок.

🔍 Как это должно работать?

✔️ Бездетный заемщик получает ставку 6%.
✔️ Если в течение 2 лет рождается ребенок – ставка сохраняется.
✔️ Если нет – процент пересчитывают по рыночным условиям.

Согласно прогнозам ЦБ, к 2027 году ключевая ставка может снизиться до 7,5-8,5%, а рыночные ипотечные ставки — до примерно 10%. Таким образом, заемщик в любом случае выиграет, а государство одновременно поддержит застройщиков и простимулирует рождаемость.

❓ Хорошо звучит, но что с подводными камнями?

⚠️ Как быть с теми, кто не планировал ребенка, но захотел воспользоваться сниженной ставкой?
⚠️ Будут ли учитывать усыновленных детей или детей, рожденных с помощью ЭКО, если процесс затянется?
⚠️ Оставят ли льготную ставку, если ребенок, не дай Бог, не выживет после рождения?

🍸 Реальные перспективы

Минфин уже скептически относится к расширению программ льготной ипотеки — бюджет не резиновый, и удовлетворить все запросы застройщиков не получится. Пока идея выглядит больше как громкое предложение, чем реальная мера, но сам факт таких инициатив говорит о том, что рынок ищет новые стимулы.

💭 Как вам такая инициатива? Смогла бы она повлиять на рынок недвижимости?

#недвижимость

Свежие инсайды от экспертов рынка недвижимости: мифы и реальность

2024 год: между ожиданиями и реальностью

Прошлый год стал временем тревожных прогнозов о «неминуемом крахе» цен на жилье. Многие ждали, что государство решительно «охладит» рынок, ссылаясь на действия Центробанка. Но так ли обоснованы эти страхи?

Почему крах рынка — утопия?

• Фундамент экономики. Строительство — не просто возведение домов. Это тысячи предприятий, банки, смежные отрасли. Удар по нему — угроза стабильности всей экономической системы.

• Личные интересы элит. У большинства людей, принимающих решения в государстве, есть собственная недвижимость. Логично, что они не хотят обвала цен на активы, в которые сами же и вложены.

• Эффект домино. Обвал рынка недвижимости автоматически потянет за собой проблемы в банковском секторе. А это, в свою очередь, потенциальная угроза для всей экономики страны.

Итог: Глобального падения не случилось. Напротив, в Москве, Петербурге, Сочи новостройки подорожали на 20–30%. Лишь периферия и нишевые сегменты слегка «просели».

Тренды 2024: что изменилось на рынке?

1) Эпоха льготной ипотеки заканчивается
• Годовые ставки в 3% ушли в прошлое. IT-ипотека в мегаполисах отменена, «сельская» — доступна лишь в удаленных районах.
• Семейные программы сохранились, но скрытые комиссии банков взвинчивали стоимость квартир.

2) Новая надежда: ипотека без надбавок
• Банки начали предлагать семейные кредиты без субсидий, что может вернуть на рынок осторожных покупателей.

3) Бум акций девелоперов
• На Мосбирже у ряда девелоперов (ПИК, Самолёт, Эталон, ЛСР) акции резко выросли на 15–30%. Ходят слухи, что было «секретное» совещание в Минстрое, где застройщикам обещали поддержку.

Что делать сейчас?

• Цены vs инфляция. В топовых городах рост стоимости жилья продолжится, опережая официальную инфляцию.

• Шанс ускользает. Условия покупки усложняются: ставки растут, требования банков — жестче. Ожидание «дна» рискует обернуться потерей выгодных вариантов.

• Государство — не враг. Власти заинтересованы в стабильности: крах ударит по бизнесу, банкам, населению.

❤️Совет от сердца: Если вы мечтаете о новом жилье — время действовать. Рынок не ждет: цены ползут вверх, а программы меняются стремительно.

Нужна помощь в выборе проекта или расчете ипотеки? Обращайтесь — вместе найдем идеальный вариант, соответствующий вашим возможностям и амбициям! 🌟

P.S. Чудес не бывает. Бывают грамотные решения.😬

Давно не было постов - отпуск 😬

Сейчас начну серию постов про рассрочки на квартиры: что это такое вообще, какими они бывают, почему появились, нюансы и т.д. Потому что это становится очень распространенным инструментом.

Рассрочка на недвижимость: как это работает и кому выгодно?
Часть 1

Рассрочка — это инструмент, который застройщики начинают активно использовать, когда традиционные способы продаж, такие как ипотека, теряют эффективность. В текущих условиях это связано с ростом ключевой ставки и ограничением льготных ипотечных программ.

👀Почему застройщики предлагают рассрочку?

Рост ключевой ставки 🔣 ведёт к увеличению ипотечных ставок. Люди не берут ипотечные кредиты (дорого и бессмысленно, слишком высокие ипотечные платежи и переплаты банку).

В результате:

➖ Ипотека становится менее доступной из-за высоких платежей и значительных переплат.

➖ Спрос на ипотечное кредитование падает.

➖Застройщики ищут альтернативные способы привлечения покупателей, чтобы поддерживать продажи и не останавливать строительство.

Рассрочка для застройщика — это компромисс. Она не столь выгодна, так как замедляет пополнение эскроу-счетов и увеличивает стоимость проектного финансирования. Однако в условиях сниженного спроса лучше продолжать работать и продавать, пусть даже с отсрочкой выплат, чем сталкиваться с кассовыми разрывами.

🤔 Какие бывают рассрочки?

На рынке представлены два основных варианта:
🍸 Без удорожания — покупатель платит ту же сумму, что и при полной оплате.
🥴 С удорожанием — стоимость объекта увеличивается, компенсируя риски застройщика.

Как выбрать выгодный вариант? Об этом — во второй части)

Рассрочка на недвижимость: что за зверь?
Часть 2

Рассрочки различаются по срокам, размеру первоначального взноса, графикам выплат и ежемесячным платежам.

Все эти параметры определяются застройщиком совместно с банком, финансирующим проект. Их условия зависят от желаемой скорости продаж и уровня маржинальности.

🤔 Что такое рассрочка?

Сама рассрочка представляет собой оплату стоимости квартиры частями, бывают сроком до 7 лет. Обычно их дают до сдачи дома в эксплуатацию, но иногда бывает и после (редко).

➡️Пример схемы рассрочки:

💰 Стоимость квартиры — 15 000 000 ₽
💵 Первоначальный взнос — 3 000 000 ₽
📆 3 года по 100 000 ₽/мес (3 600 000 ₽)
🏁 Остаток к концу срока — 8 400 000 ₽

Но это лишь одна из множества возможных схем.

❓ Из рассрочки можно перейти ипотеку, в том числе в льготную, но только в том случае, если у покупателя отношения с Застройщиком, в не с физическим лицом.

❗ Важно:
Если первый покупатель передал рассрочку другому лицу по переуступке, новый владелец уже не сможет воспользоваться льготной ипотекой!

Как отличить хорошую рассрочку от сомнительной?

🫣 Главное правило:

Если условия рассрочки выглядят слишком выгодными — стоит внимательно изучить объект. Скорее всего, в ЖК есть нюансы, которые снижают его привлекательность.

✔️ Если этот нюанс для вас не критичен — можно брать.
❌ Если не готовы с ним мириться — лучше воздержаться.

🔍 Пример: ЖК «Шагал» от Эталона.

Этот проект предлагает рассрочку с минимальным ПВ и сроком до 7 лет (включая несколько лет после сдачи). Причина?
➡️ Огромный объём строительства (самая масштабная стройка Европы);
➡️ Сниженная ликвидность из-за большого количества квартир;
➡️ Слишком выгодная рассрочка — цена уже включает удорожание, заработать сложно;

Вывод:
✅ Для жизни — можно рассматривать.
❌ Для инвестиций — нет (сложно будет перепродать, а до сдачи конкурировать с застройщиком почти невозможно).

Где дают лучшие рассрочки?

На самые ликвидные объекты с ограниченным количеством квартир застройщики либо вообще не дают рассрочку, либо предлагают её с удорожанием. В таких случаях можно поймать хорошие скидки при покупке за наличные.

💎 Идеальная рассрочка:
✔️ На ликвидный объект с ещё адекватной ценой;
✔️ Минимальный ПВ;
✔️ Умеренные ежемесячные платежи;
✔️ Срок 3–4 года (до сдачи дома);

Такие предложения ограничены по времени (1–2 месяца), но позволяют и заработать, и приобрести квартиру для себя, детей или сдачи в аренду.

⚡ В 2020–2021 годах многие инвесторы именно на таких рассрочках приумножили капитал.
#рассрочки #недвижимость