🫣 Новостройку сдали с некачественной отделкой. Идем судиться?

Купили жилье на котловане, ждали 3 года и вот в день Х приезжаете на приемку и понимаете: застройщик сделал отделку с кучей дефектов. Как поступить в таком случае?

1️⃣ Потребовать исправить недостатки бесплатно. Бригада от застройщика может провести работы прямо во время приемки квартиры, если дефекты незначительные. Но по закону на это отводится 60 дней.

2️⃣ Потребовать компенсацию, если застройщик не торопится исправлять недостатки или они слишком существенны.

По новому закону (начнет действовать с 1 января 2025 года) у дольщиков есть всего 1 год гарантийного срока, в течение которого можно потребовать исправить дефекты — после придется все делать за свой счет.

Поэтому лучше сразу обратиться к спецу по строительно-технической экспертизе. На многие дефекты вы не обратите внимание, а они испортят вам жизнь. Например, чтобы избавиться от маленькой трещины на наливном полу, придется демонтировать все покрытие.

💸 Для расчета компенсации нужно учитывать: цены на стройматериалы, затраты на демонтаж и стоимость работы специалистов. Но есть нюанс: с начала 2025 года по самым проблемным элементам (окна, двери, сантехника) удастся взыскать не более 3% от цены договора.

Пример. Вы купили квартиру за 7 млн руб. Застройщик отказался сам исправлять косяки, но готов компенсировать средства. Если даже во всех комнатах проблемы с оконными и дверными блоками — вы получите не более 210 тыс. руб.

3️⃣ Расторгнуть договор ДДУ, если вы понимаете, что компенсации не хватит на устранение дефектов, а мириться с этим не хотите.

По закону о ДДУ (214-ФЗ) дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при существенном нарушении требований к качеству объекта.

Но и здесь есть нюанс: списка, что считается существенными недостатками, нет. Это решает привлеченный эксперт, который состоит в НОПРИЗ или НОСТРОЙ.

Более того, с 1 марта 2025 года застройщики будут делать отделку по собственным стандартам (вместо техрегламентов) и получить компенсацию/расторгнуть договор станет сложнее.

Недвижимость — это не только про деньги, но и про грамотные решения.

Начинаю цикл постов, чтобы объяснить, как с этим разобраться. Это не уроки для инвесторов, а практическая информация, полезная каждому: будь то покупка квартиры или первый шаг в инвестициях( длиннопост для размышлений и рассуждений).

Инвестиционный цикл новостройки: 4 ключевых этапа 🏗

Недвижимость — это актив с понятной логикой роста цен. На каждом этапе строительства объекта стоимость меняется, а вместе с ней меняются и риски.

Этап 1: Нулевой цикл (котлован) 🕳
💡 Что это: Строительство еще не начато, есть только проект и разрешительные документы. Девелоперу нужны средства для начала работ, поэтому цены минимальны.
✅ Плюсы:
• На этапе котлована вы покупаете недвижимость по самой низкой цене, которую застройщик может предложить.
• Потенциально высокая доходность при перепродаже.
• Возможность выбрать наиболее ликвидные лоты (видовые квартиры, хорошие этажи).
🤬 Риски:
• Задержки или заморозка строительства из-за финансовых или юридических проблем.
• Проект может быть не реализован полностью (например, инфраструктура останется недостроенной).
• Высокая зависимость от репутации девелопера.
🔑 Совет:
Секрет успеха на этом этапе — выбирать надежных застройщиков. Посмотрите их предыдущие проекты: сдавали ли они вовремя, есть ли негативные отзывы? Цена может быть заманчивой, но инвестор, который "попал" с недостроем, знает, что риски не всегда стоят выгоды.

Этап 2: Старт продаж 🚀
💡 Что это: Начало реализации квартир в рамках договора долевого участия (ДДУ). Дом уже получил разрешение на строительство, а проект представлен широкой аудитории.
✅ Плюсы:
• Цена все еще ниже, чем в завершенном доме.
• ДДУ защищает ваши средства в рамках законодательства.
• Появляются первые реальные отзывы о проекте и динамике стройки.
🤬 Риски:
• Быстрый рост цены может ограничить ликвидность.
• Иногда спрос на объект оказывается переоценен.
🔑 Совет:
Идеальный момент для входа: первые недели старта продаж. Хорошие лоты (удобные планировки, этажи) разбирают как горячие пирожки. Здесь важно скорость и понимание, что вы хотите получить: инвестицию под продажу или сдачу в аренду.

Этап 3: Строительные работы 🏗
💡 Что это: Основная фаза строительства. Коробка здания уже может быть возведена, идет отделка фасадов и внутренняя работа.
✅ Плюсы:
• Снижение рисков: вы видите, что дом строится.
• Цены продолжают расти, так как объект приближается к сдаче.
• Объект становится более ликвидным, так как интерес к нему растет.
🤬 Риски:
• Конкуренция среди других инвесторов, которые также готовятся к продаже.
• Снижение доходности при перепродаже, так как цена уже заметно выше.
🔑 Совет:
Это время, когда вы уже можете начинать готовить лот к продаже (переуступке). Активная реклама, правильно выбранный момент и мониторинг конкурентов помогут выйти с максимальной прибылью.

Этап 4: Сдача в эксплуатацию 🏠
💡 Что это: Завершающий этап. Дом официально введен в эксплуатацию, собственники получают ключи, начинается оформление прав собственности.
✅ Плюсы:
• Цена достигает максимума, так как объект готов и полностью ликвиден.
• Высокий интерес со стороны конечных покупателей, которым важен готовый дом.
🤬 Риски:
• Реальность может не оправдать ожидания (качество строительства, отделка, инфраструктура).
• После сдачи цены на объект часто растут медленнее, чем на предыдущих этапах.
🔑 Совет:
Продавать объект после сдачи лучше тем, кто рассчитывает на конечного потребителя, а не другого инвестора. Здесь ключевую роль играет качество квартиры и ее локация.
________________________________________
Как извлечь максимум пользы?
1️⃣ Начинайте с четкой стратегии: хотите зарабатывать на перепродаже или сдавать в аренду?
2️⃣ Изучайте рынок: репутация застройщика, динамика цен и популярность района играют решающую роль.
3️⃣ Взвешивайте риски и потенциал доходности на каждом этапе.
Инвестирование в новостройки требует анализа, но при грамотном подходе может стать надежным способом вложения средств.
За консультацией в личные сообщения @daamikheev

🤬 Пузыри на обоях, царапины, трещины — новый стандарт качества (по крайней мере у ПИКа)

С 1 марта 2025 года застройщики будут использовать свои стандарты качества отделки (СТО) квартир вместо общих техрегламентов.

Когда закон принимался, депутаты утверждали, что эти стандарты будут не ниже, установленных Минстроем. Но есть нюанс: минимальные требования пересмотрят и издадут указом также до 1 марта. А то, что будет внутри, вряд ли нас порадует.

👁 ПИК, например, уже давно использует собственный стандарт в строительстве. Вот последняя обновленная версия СТО от застройщика:

🔣 Малярные работы: «разрешены» трещины, неровности, пятна, непрокрашенные участки, полосы и брызги площадью до 50-60 см² на 4 м² отделочной поверхности, а также разница в цвете до трех тонов.

🔣 Двери и окна могут быть с царапинами. Ламинат — с уклоном до 1,5 см на 1 м, зазор между плитками ламината — до 1 см.

🔣 Обои: допускаются пузыри, неровные стыки, загрязнения и отслойки до 60 см² на 4 м². А натяжной потолок может теперь провисать до 5 см на всю диагональ.

🔣 Плитка: допускаются остатки клея, трещины и сколы до 30% поверхности, а также просвет до 4 см и отклонение швов от вертикали и горизонтали до 1 см на 1 м длины ряда.

🫣 За эти косяки получить компенсацию не выйдет, потому что по СТО они не считаются недочетами вовсе.

Стоит учитывать, что это конкретный пример одного застройщика, которого я бы не рекомендовал никому. От массовой застройки не стоит ожидать высокого качества как отделки, так и самой стройки.

По тележке полетела схема метро Мск до 2035:

В т.ч. видим:
🫣Продление красной ветки от Бульвара Рокоссовского до Холмогорской

🫣 Хвост на 11 станций от Бирюлёвской, с пересечением Троицкой ветки. Типа, пройдет через Щербинку, Остафьево, Кончеево… до аэропорта Внуково .

🫣 Ну и к Рублёво-Архангельской всё чаще пририсовывают две станции: Красногорск и Изумрудные Холмы

Продолжаю цикл постов про недвижимость в части инвестиций (первый пост тут)

Сегодня речь пойдет о ликвидности объектов. Как из десятков тысяч выбрать тот самый 🤨

Прежде всего, важно понимать, выбор инвестиционного проекта в недвижимости — это не просто поиск подходящего объекта, а сложный аналитический процесс.

Итак, ключевые моменты:

1️⃣ Тщательный анализ проекта и застройщика.

Сегодня нельзя опираться только на внешние факторы, такие как вид из окна или этаж. Успешные инвестиции требуют глубокого анализа:
➖ Изучение репутации девелопера, его завершённые проекты и финансовую стабильность.
➖ Проверка качества реализованных объектов и соблюдение сроков сдачи.
Не стоит пренебрегать изучением документации: проектные декларации, разрешения на строительство и прочее. Вся информация есть в открытом доступе, но надо знать, где искать. 😬

2️⃣ Перспективы развития района

Привлекательность объекта во многом зависит от планов развития района:
➖ Например, строительство станций метро, новых дорог, транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), школ и других объектов инфраструктуры.
➖ Важно: удалённость от промышленных зон, наличие зелёных насаждений.
➖ Еще важно изучить информацию о комплексном развитии территории города.
Даже незначительные негативные факторы могут повлиять на ликвидность и спрос. 🫤

3️⃣ Внешние характеристики объекта

➖ Расстояние до метро или станции МЦД/МЦК. Привлекательные для покупателей и для инвесторов объекты, как правило, расположены на расстоянии не более 1,5-2 км. от станции.
➖ Расположение вблизи объектов «вредного воздействия». Работающий завод, действующий склад, многополосная эстакада и т.д. негативно влияет на ликвидность.
➖ Количество лотов на этаже. С точки зрения конечных пользователей, покупателей, чем меньше квартир или апартаментов на лестничной площадке – тем лучше. Оптимальным значением является 5-6 лотов на этаже. 👍

4️⃣ Внутренние характеристики объекта

➖ Вид из окна: предпочтительны виды на зелёные зоны, а не на старый жилой фонд.
➖ Планировка: популярностью пользуются компактные студии и однокомнатные квартиры. Сильно желательно для инвестирования выбирать квартиры наименее оригинальной формы, без кривых и треугольных комнат.
➖ Этажность: чаще всего выбирают средние этажи (с 3 по 7), что важно при перепродаже.

👀 Финансовая модель
Перед покупкой важно составить финансовую модель, которая учитывает доходность в процентах, все расходы (налоги, ремонт) и потенциальные риски. (А также NPV, IRR, PP и т.д.)

Недвижимость требует усилий, но правильный подход может принести достойную доходность.
@daamikheev

😂(я тоже на это смотрю)))

😵‍💫 Недвижка, вклады, биржа, крипта — на чем больше заработали в 2024?

Безусловно, эти активы разные, и сравнивать реальную квартиру с числами на экране не совсем репрезентативно. Но обратимся к сухим цифрам.

Успех инвестиций стоит сравнивать с уровнем инфляции: удалось ли ее перекрыть и остаться в плюсе. Официально в 2024 году она составила 8,8%, но, по данным независимых аналитиков, продуктовая корзина выросла на 18%. Чему верить — решайте сами, пока подведем общий итог.

1️⃣ Недвижимость. Рост цен был не таким сильным, как в 2021-2023 годах. По России 1 м² первички подорожал на 7,8% — до 169,8 тыс. руб. При сдаче квартиры в аренду доходность в среднем составила 6,5%.

Арендодателям удалось выйти в плюс суммарно на 14,3%, перекрыв в 1,6 раза официальную инфляцию.

2️⃣ Вклады. Если открыли депозит на 12 месяцев в рублях в начале года, «заработали» 14,8%. К концу года ставки достигали 24%: те, кто открывал вклад на короткий срок и перекладывал под более высокий процент, смогли добиться доходности в ~17%.

3️⃣ Биткоин и золото. Эти активы подорожали сильнее всего. Купившие главную криптовалюту и желтый металл в начале года смогли заработать +129% и +45,2% соответственно. Взрывной рост цен во многом был связан с избранием Трампа президентом США и нестабильностью в мировой политике.

4️⃣ Российские акции. Инвесторы на Мосбирже остались в минусе. За год индекс упал на 14%. Удалось заработать лишь редким счастливчикам, которые вложились, например, в акции «Аэрофлота» (+50% с начала 2024).

👀 Как итог: недвижимость остается надежной инвестицией всегда, к тому же на десятки лет вперёд. Земли больше не становится😄 Да, иксы сделать сложно, но получать хорошую доходность, не теряя нервные клетки, более чем реально.
Для сравнения активов изучайте инфографику👆🏻

ШОК-КОНТЕНТ 😳😳😳
Вышли в продажу квартиры по уникальной рассрочке с первоначальным взносом 5%!

🌆О проекте:
Даниловский район, ЮАО.
Масштабный ЖК на набережной Москвы-реки. Из всех проектов в этой локации здесь одна из лучших по наполненности собственная инфраструктура, включая 6 детсадов и 2 школы. Кроме того, в доступности вся современная инфраструктура района – от пляжей до культурных центров, от огромного парка аттракционов до зелёных зон с ландшафтным дизайном.

💰Условия рассрочки:
• Цена квартиры: 16 664 517
• Первый взнос: 5%= 832 226 руб.
• Ежемесячные платежи: 50 000 руб. на 2 года
• Через год: второй взнос 15%= 2 496 678 руб.
• В конце рассрочки через два года – вносим остаток или переходим на ипотеку по ставке, которая будет актуальна в конце 2026 г.

👍Забронировать можно уже сейчас!
Срок бронирования 30 календарных дней, выход на сделку конец января.

👀 Кому подойдёт такая рассрочка:

✅Тем, у кого есть сбережения, но их хочется приумножить, положив на вклад. Например, не давно мы поставили бронь, где у клиента было 15 млн своих средств: она внесла из них только первый взнос, а остальные положила на вклад. Ежемесячные платежи она включает в текущие расходы, а два года спустя закроет почти весь остаток. К этому моменту клиент уже переедет в свою новую квартиру.

✅Тем, у кого изначально небольшой бюджет, но планируется продажа старого жилья. Нет необходимости спешить, можно получить максимальную цену за свою недвижимость, пожить в квартире еще и после продажи уже внести в счёт погашения рассрочки или дождаться окончания беспроцентного периода рассрочки на вкладах.

✅Тем, у кого небольшой бюджет, и кто ждёт падения ставки, но не хочет попасть на взрывной рост цен (а именно это случится, когда ключевую ставку опустят). Рассрочка “замораживает” для вас цену квартиры, а остаток вы сможете взять в ипотеку уже под более низкий процент.

Пишите в ЛС @daamikheev 😬

😎Коллективные инвестиции и ЗПИФы: инструмент для больших возможностей 🏢
Первые два поста по тематике тут(тык, тык). Расскажу про интересный схематоз - совместная покупка "кусочков" недвижимости в виде паев под руководством отдельных управляющих компаний.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) — это возможность для частных инвесторов участвовать в крупных проектах недвижимости, не покупая объект целиком. Это инструмент, который объединяет капиталы многих людей для реализации доходных проектов.

Как работают ЗПИФы?

1️⃣ Создание фонда: Управляющая компания формирует ЗПИФ, собирает средства от инвесторов и вкладывает их в объекты недвижимости.
2️⃣ Распределение доходов: Прибыль от аренды, перепродажи или роста стоимости недвижимости делится между пайщиками.
3️⃣ Контроль: Управление фондом регулируется законодательством и сопровождается обязательной отчетностью.
Проще говоря, создается какой-то фонд, привлекает инвесторов, приобретает, например, определенное количество квартир на стадии котлована, через несколько лет продает и делит прибыль между участниками. Пример реальный, и один пай стоит около 6 рублей 🤔🤔🤔. (то есть порог входа крайне незначительный)

Преимущества ЗПИФов:

Доступность: Порог входа значительно ниже, чем стоимость самостоятельной покупки объекта.
Диверсификация: Средства фонда распределяются между несколькими объектами.
Пассивный доход: Управляющая компания берет на себя все операционные задачи.

Какие есть риски и ограничения:

Долгосрочность: Фонды создаются на несколько лет, и средства нельзя вывести досрочно. (но какие-то фонды позволяют инвесторам продавать свои паи другим лицам)
Зависимость от управляющей компании: Качество управления самими фондами. Эффективность вложений зависит от её опыта и репутации.

Для кого подходят ЗПИФы?

1️⃣ Для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, но не располагает крупными средствами.

2️⃣ Для людей, предпочитающих пассивное управление активами.

3️⃣ Для тех, кто ищет долгосрочные инвестиции с контролируемыми рисками.

Итог: ЗПИФы позволяют войти на рынок недвижимости, даже если у вас нет миллионов. Это инструмент для создания капитала, который работает за вас, но требует грамотного выбора фонда и понимания рисков. Есть разные фонды, где-то можно прикупить паи и за 6 рублей, где-то за 1500 рублей. И оп, вы - инвестор 😬