"Возьми рыночную ипотеку на 12М рублей под 25% годовых и переплати 78М рублей, т.е. заплати в 6,5 раза больше, чем сам долг за 30 лет!"

Уверен, что так будут манипулировать сейчас все. Но, конечно, никто не будет держать ставку 21% 30 лет, и любую ипотеку можно рефинансировать. Правда, конечно, когда будет снижена ключевая ставка и можно ли будет рефинансировать кредит хотя бы под 15% - не ясно.

Исходя из этих данных, рынок ипотеки мертв и точка! Но для застройщиков это новая возможность заработать на рассрочке, так как сейчас только ленивый не будет смотреть на возможность покупки квартиры у застройщиков в рассрочку с минимальным ПВ.

И с учетом того, что рынок ипотеки мертв, а застройщики находятся на ипотечной игле, им придется давать выгодные рассрочки на 3-4 года с платежом на уровне льготной ипотеки (50-80 тыс. в мес.)💯

Поэтому в конце 2024 и начале 2025 года я вижу, скорее, возможности, а не проблему.

То, сколько надо зарабатывать в месяц, чтобы позволить себе однушку в ипотеку

При ставке 26% переплаченные деньги по ипотеке за однушку в Москве могли бы позволить вам дважды слетать в космос, посчитали эксперты. Также можно было бы 15 раз подняться на Эверест, купить 480 iPhone 16 Pro, 80 машин Lada Granta, три Tesla Cybertruck, или даже вертолет Airbus Helicopters. Альтернативно, можно стать владельцем фермы в Подмосковье площадью 400 га, приобрести кирпичный завод с карьером в Ростовской области или отправиться в 9-12 кругосветных морских круизов на двоих.

НО
Есть много возможностей приобрести жильё по гораздо более благоприятным условиям. Например, использовать субсидорованные ипотеки под 3,5% на весь срок или воспользоваться программами рассрочек с платежами от 50 тыс руб в месяц.

Почему не стоит бояться роста ключевой ставки? 📈

Да, ключевая ставка ЦБ снова на высоте — 21%. И для многих это звучит пугающе: кредиты дороже, депозиты выгоднее (с одной стороны), а экономическая активность притормаживает. Но что это значит для нас с вами? Стоит ли бояться?

📈 Исторические колебания ставки

За последние 10 лет ключевая ставка поднималась и снижалась в ответ на самые разные экономические вызовы, например:

🟡2014-2015: Резкий рост до 17% после падения рубля.
🟡2020: Падение до рекордно низких 4,25% на фоне пандемии.
🟡2022: Временный рост до 20% из-за санкционного давления и быстрый откат.
🟡2023-2024: Рост до 21% для контроля инфляции.

🔍 Почему это не так страшно, как кажется?

1️⃣Сдерживание инфляции: высокая ставка замедляет рост цен, защищая покупательную способность.

2️⃣Защита от валютного кризиса: привлекательные рублёвые вклады снижают риски обесценивания рубля.

3️⃣Временный характер мер: обычно, как только ситуация стабилизируется, ЦБ снижает ставку — как это было в 2015 и 2022 годах.

4️⃣Прогнозируемость для бизнеса: да, ставки высоки, но для бизнеса предсказуемая политика важнее временных изменений.

На первый взгляд рост ставок кажется вызовом, но это временная мера, призванная защитить экономику от инфляции и сохранить стабильность рубля. Когда рынок стабилизируется, ставка снова может пойти вниз.

Держим руку на пульсе и регулярно следим за новостями вместе с нами.

Старая Москва. Октябрь 2024. Итоги продаж по договору долевого участия.

🏙 Сделки
5 017 сделки по ДДУ в октябре 2024 (+2,3% за месяц).

💰Цены и предложение

На конец октября средняя цена метра составила 402 тысячи рублей (-1 000 рублей за метр, без премиум и элит сегментов).

На начало ноября (на сегодня) средневзвешенная цена метра растёт, 404 тысячи рублей.

🔸Цена метра в сделках с ДДУ снизилась до 397 тысяч рублей (-5 тыс. рублей, -1,5%).

Средний бюджет покупки вырос, в среднем 25,9 млн рублей за лот (+0,2 млн за месяц).
Средняя площадь проданного по ДДУ лота в октябре 50 м² (-1 м² за месяц).

📈 Доля ипотечных сделок 48,0% (в сентябре было 52,0%).

🤬 282% годовых по ипотеке не хотите?

По льготке максимальная сумма кредита ограничена. Например, по семейке лимит 12 млн для столиц и областей, 6 млн руб. — в других регионах.

Нужно больше ⏩ придется оформлять комбо = льготная ставка + рыночная.

Но есть минимум сверхлимита. Например, в Сбере, чтобы получить комбо-ипотеку, нужно взять дополнительно от 500 тыс. руб., в ВТБ — от 150 тыс. Именно на эту «добавку» начисляют трехзначные проценты.

Логика заемщика: покупаю квартиру за 12,15 млн руб. Беру 12 млн под 6%, 150 тыс. — под 25%. Средневзвешенная ставка 6,23%, ежемесячный платеж — 75 тыс. руб.

Логика ВТБ: выдаем 12 млн руб. под 6%, а 150 тыс. под 282,2%, чтобы добиться нужного ПСК (полной стоимости кредита) (9,606%). Ежемесячный платеж тогда будет — 106 тыс. руб.

Такие проценты «рисуют» и другие банки (см. скрины), чтобы не упустить свою выгоду — а вдруг заемщик не поймет, да и выбора у него нет. Сам % на сверхлимит варьируется — главное добиться «красивой цифры» по средневзвешенной ставке.

😁 Нет детей? Можешь взять семейную ипотеку

Россияне нашли лазейку в условиях ограничения льготных ипотечных программ. Теперь берут семейные ипотеки даже те, у кого нет детей.

Схема проста: находите родителя, у которого есть ребенок до 7 лет, и привлекаете его в качестве созаемщика. Он может быть как родственником, так и посторонним человеком.

🔥 Вуаля: ипотека превращается в семейную, а ставка снижается с 28% до 6%.

Если оформляете кредит на 12 млн руб. на 15 лет, переплата будет на 16 млн руб. меньше.

Из минусов:

🔘Созаемщик больше не сможет оформить семейную ипотеку. Но его супруг(а) — сможет.

🔘Некоторые банки не одобряют ипотеку с посторонним созаемщиком.

🔘В случае просрочек или невыплаты, банк может требовать погашения долга от обоих участников сделки.

❕Важно: созаемщик не становится совладельцем недвижимости по умолчанию. Это должно быть прописано в договоре.

Юристы не видят ничего нелегального в этой схеме.

😳 Названы самые грязные районы Москвы

EcoStandart выпустил обновленную экологическую карту-рейтинг столицы. Оценивали загруженность дорог, наличие промышленных объектов и аэропортов, число ЛЭП и телевизионных башен, плотность населения и площадь зеленых насаждений.

⚠️ Самые загрязненные районы столицы:

🔘 Западное Дегунино (САО) — высокая загруженность шоссе, мало зеленых зон, близость к асфальтобетонному заводу и ТЭЦ.

🔘 Бутырский (СВАО) — высокое влияние «объектов негативного воздействия», минимум зеленых насаждений.

🔘 Нижегородский (ЮВАО) — близость к ТЭЦ и другим объектам негативного воздействия.

🔘 Капотня (ЮВАО) — загруженное шоссе, рядом два предприятия: завод «Газпромнефть-МНПЗ» и ТЭЦ.

🌿 Самые чистые районы предсказуемо в Новой Москве:

🔘Большинство из них находится на юго-западном направлении.

🔘Внутри МКАД: Ясенево, Орехово-Борисово Северное, Кузьминки, Измайлово, Метрогородок и Крылатское.

💸 При этом корреляции между ценами и экологической обстановкой нет.

🌟 Сохранить и приумножить. Как выбрать квартиру, которая всегда будет дорожать

Обвал, кризис, ставки... Разберем, как выбрать квартиру, чтобы она точно не потеряла в цене в любой ситуации — то есть была ликвидной во все времена.

Признаки, которые выделяют ликвидный объект:

1️⃣ Удобная транспортная доступность: не больше 10 минут пешком от метро либо к жд/автостанции, человеческий выезд на основные дорожные развязки.

2️⃣ Развитая инфраструктура: сады, школы, ТЦ, поликлиники, ВУЗы и другие точки притяжения.

3️⃣ Не старый фонд: дом должен быть свежим, квартиры советской эпохи — неликвид. Кроме сталинок, там свой вайб.

4️⃣ Кирпич или монолит. Панельки не ценятся из-за вечных проблем с теплоизоляцией и невозможностью сделать перепланировку (больше ограничений).

5️⃣ Средний этаж в середине дома. Первый уровень — в квартиру проще попасть хулиганам, последний — дорого и вредно. Угловые квартиры часто холодные, поэтому лучше с соседями, но в тепле. Вид из окна, кстати, тоже значительно влияет на ликвидность.

6️⃣ Среднестатистическая планировка, которая актуальна без учета джентрификации. Нет — маленькой кухне (меньше 8 м²), нефункциональным пространствам по типу длинного коридора. Не любят также смежные комнаты и совмещенный санузел. Нестареющая и дорожающая классика — квадратные квартиры с лоджиями, рабочей зоной и гардеробной. Большие метры тоже не нужны, ликвиднее всего — евродвушки.

7️⃣ Рядом: зеленые зоны для отдыха и прогулок, водоемы. Важна экология: нет — промзонам, свалкам и загруженным автомагистралям.

8️⃣ Закрытый двор без машин, облагороженный архитектурными формами и растущими элементами. Парковка — отдельно.

Если квартира отвечает всем факторам — это сказка. Совпадение 5-7 пунктов уже говорит о том, что объект будет выглядеть сильнее остального рынка. Ведь такие квартиры нужны большинству.

🔥 Сохраняйте и пересылайте друзьям этот чек-лист, он поможет осознанно подойти к выбору жилья!
Мы такие варианты знаем и можем подобрать, пишите @daamikheev :)

❗️Господа, с 1 января 2025 года в ипотечном кредитовании начнёт действовать новый порядок.

Банк России внедряет единый ипотечный стандарт. Его цель — упорядочить рынок, сделать его прозрачнее и снизить риски как для покупателей жилья, так и для кредитных организаций.


Зачем нужен ипотечный стандарт? Жили же как-то без него!

Жили, но в последние годы на рынке появилось множество нестандартных схем — субсидии от застройщиков, кешбэки, ипотека с минимальными взносами.

Это делало покупку жилья доступнее, но одновременно повышало риск закредитованности. Люди часто переоценивали свои возможности и сталкивались с трудностями при выплатах.

Новый стандарт направлен на устранение подобных рисков.

Теперь:
✔️ банки обязаны подробно разъяснять условия ипотеки, а также все связанные с ней риски;
✔️ запрещены схемы, при которых цена жилья искусственно завышается для снижения ставки;
✔️ защищённость средств покупателей на этапе строительства значительно усилена.

Что изменится в условиях?

🔹 Средства на эскроу-счёте. Размещение денег на аккредитивах уходит в прошлое. Все расчёты с застройщиками будут проводиться только через эскроу-счета, защищённые системой страхования вкладов. Это исключает риск утраты средств до получения квартиры.

🔹 Банки больше не смогут зарабатывать на субсидиях. Застройщики больше не будут компенсировать банкам снижение ставки за счёт завышения цены квартиры.

🔹 Первоначальный взнос только из реальных средств. Бонусы вроде кешбэков или возвратов не могут учитываться при оплате первого взноса. Это сделает процесс более финансово устойчивым для покупателя.

🔹 Ограничения по срокам и суммам. Рекомендуемый срок ипотеки — не более 30 лет, сумма займа — до 80% от стоимости жилья.

🔹 Снижение ставки без скрытых платежей. С июля 2025 года банки перестанут взимать плату за пониженную ставку. До этого момента:
🔸 при досрочном погашении часть средств за сниженные ставки будет возвращаться заемщику;
🔸 кредиторы обязаны показывать расчёт полной стоимости ипотеки без скидок.

Что это значит для покупателей?

Скорее всего, часть гибких программ станет недоступной, например, схемы с минимальным первым взносом или с кешбэком. Но новые правила помогут избежать ситуации, когда человек берёт неподъёмный кредит.

К тому же рынок станет прозрачнее, а условия ипотеки — честнее.

📉 Эксперты считают, что эти меры могут замедлить темпы выдачи новых кредитов, но в долгосрочной перспективе это стабилизирует рынок.

Держите, топ-20 самых подорожавших со старта продаж ЖК Старой Москвы!

Тут собраны старты 2023–2024 годов, отсортированы по максимуму в динамиках.

Стройка больше дорожает, но есть исключения.