Ипотечный кризис 2007 года в США и возможные параллели в России.

(Кому лень читать, в конце поста в два предложения постарался уместить весь пост)

Часть 1.
Начнем с истории и причин ипотечного пузыря в США (2007).

В начале 2000-х годов в США сложились макроэкономические условия, способствовавшие развитию ипотечного пузыря. Что к этому привело?

1) Спад пузыря доткомов и рецессия 2001 года. В то время был взлёт акций интернет-компаний, однако, их бизнес-модель оказалась неэффективна, а средства, потраченные в основном на рекламу и большие кредиты, привели к волне банкротств, сильному падению индекса NASDAQ. Рецессия 2001 года в США связана с падением вложений в новые отрасли экономики. ❌

2) Снижение Федеральной резервной системы США базовой ставки с 6,5% до 1,75% в 2000–2001 годах​. Здесь можно провести первую параллель с введением в России льготной ипотеки на новостройки. К чему ведет дешевое кредитование? Верно, к стимулированию потребительских займов, особенно на покупку жилья 🍸.

Правительство поощряло приобретение людьми новых домов, в том числе через нормативные меры, вводя налоговые льготы и квоты. Эти политические и регуляторные шаги создали почву для чрезмерного роста жилищного кредитования.
Здесь можно провести вторую параллель с Россией. 👀

В конце 1990-х и в середине 2000-х власть несколько «ослабила» правила для самых больших банков и брокеров в США.

1. 1999 год – отменили старый закон, который до этого разделял обычные (коммерческие) банки и инвестиционные банки. Раньше коммерческие банки просто хранили депозиты и выдавали кредиты, а инвестиционные – торговали ценными бумагами и организовывали выпуск новых акций и облигаций. После отмены этого разделения крупные финансовые компании стали совмещать обе роли, что дало им возможность делать более рискованные операции.

2. 2004 год – Комиссия по ценным бумагам (SEC) разрешила большим брокерам использовать больше «заёмных» денег. Это означало, что они могли занимать больше средств, чтобы купить ещё больше ипотечных бумаг.

В результате:

К 2007 году весь долг американских банков и брокеров вырос с $3 трлн (в 1978) до $36 трлн.

Десять крупнейших финансовых компаний стали владеть более чем половиной всех финансовых активов страны (в 1990-м их доля была примерно 25%).

Из-за этого вся система стала очень «хрупкой».

На волне дешевых денег банки предлагали ипотеки даже тем, у кого не было стабильных доходов или хорошей кредитной истории, брали почти нулевой первый взнос и первые пару лет делали очень маленькие платежи, надеясь, что цены на жильё будут только расти. В результате доля рискованных ипотек стремительно выросла. 📈

Банки собирали множество ипотек в большие «пакеты» и продавали их другим компаниям как надёжные вложения, хотя на самом деле риски были скрыты. Эксперты по оценке давали этим пакетам высшие оценки, а страховщики обещали защиту от убытков, из-за чего инвесторы по всему миру покупали их, не понимая настоящей опасности — в итоге, когда люди стали массово не платить по кредитам и цены на жильё перестали расти, вся эта цепочка обрушилась, усугубив финансовый кризис. Ипотечные облигации раскупались банками Европы и Азии, страховыми компаниями по всему миру. Поэтому тогда задело всех.

Если очень кратко:
Благодаря сверхдешёвым деньгам и ослаблению правил после 2001 г. банки раздавали ипотеку почти любому — с минимальным или нулевым взносом и низкими стартовыми платежами, уверенные, что рост цен на жильё покроет все риски.
Эти кредиты затем «упаковывались» и продавались как якобы надёжные инвестиции по всему миру, и когда цены перестали расти и заёмщики массово не смогли платить, система, перегруженная долгами, рухнула.

Кульминация пузыря и зарождение кризиса в следующим посте✈️

ЗАЧЕМ НУЖЕН БРОКЕР?😎

Когда дело доходит до покупки квартиры в новостройке, ошибка может стоить миллионы. А еще можно потерять во времени и в возможностях.

🅰🅰🅰 7⃣

самых частых промахов "самостоятельного" покупателя, и как я их закрываю ⬇

1⃣ Не проверяет репутацию застройщика и документы проекта — в России ежегодно фиксируются десятки проблемных строек; риск задержки или банкротства девелопера всё ещё реален.

2⃣ Смотрит только на цену «за метр» — игнорирует дополнительные платежи (договор бронирования, платный ДКП, комиссии банка, предчистовая отделка и т.д.).

3⃣ Не анализирует район — транспорт, школы, экология, перспективы роста цены. Итог — долгая дорога на работу и слабая ликвидность объекта.

4⃣ Переоценивает кредитный потенциал — без предварительного скоринга кредитной истории получает отказ или минимальный лимит.

5⃣ Подаёт заявки только в «свой» банк или через агрегаторы — получает массовые отказы, не понимая причин, и теряет лучшие ставки.

6⃣ Неправильно заполняет анкету и тянет сроки — нет прямого канала с банковским менеджером, поэтому решение затягивается.

7⃣ Соглашается на первый предложенный ипотечный договор — пропускает штрафы за расторжение, жёсткие сроки оплаты, навязанные услуги.

Я же подробно изучил генеральный план развития Москвы. И знаю:
➖о всех будущих станциях метро;
➖ о местонахождении промзон и различных заводов, негативно влияющих на экологию;
➖ всё о реорганизации этих мест. Что построят, в каком количестве, где будут новые точки притяжения, где будет Москва-Сити 2, новые транспортно-пересадочные узлы, офисы и так далее (по каждому округу). Что позволяет объективно оценивать ликвидность новых проектов.

Я составил собственный сводный рейтинг надежности застройщиков, изучив сроки сдачи объектов, наличие судебных споров, финансовые показатели и долю проблемных проектов.

➖Есть свой ипотечный специалист, у которого в каждом банке свои контакты, что значительно всё упрощает 😊

Самое важное - отзывы настоящих людей, которые уже купили квартиру там, где вы только смотрите.

В целом, вся информация, за исключением живых отзывов, есть в открытом доступе, и вы можете самостоятельно заняться её изучением (у меня ушло больше года). Но зачем, если есть я🍸

Если задумываешься о покупке квартиры или дома, обращайся за бесплатной консультацией @daamikheev 🐱

🐱 ДАЙДЖЕСТ ПОЛЕЗНЫХ ПОСТОВ
Не пропустите самое важное)

Важно⬇
➡ Зачем обращаться к брокеру?
➡ Важная информация о рассрочках - 1 часть, 2 часть, 3 часть, 4 часть, пятая часть.
➡ Как сейчас купить квартиру в условиях высокой ключевой ставки?
➡ Разница между траншевой ипотекой и рассрочкой.
➡ Риски покупки вторичной недвижимости.
➡ Какие факторы заставляют цены на жилую недвижимость взлетать и падать?
➡ Как выбрать ликвидный объект.

Для размышлений: ⬇
➡ Ипотечный кризис 2007 года в США и возможные параллели в России. 1 часть.
➡ Почему цены будут расти?
➡ Инвестиционный цикл новостройки.
➡ Какие факторы заставляют цены на жилую недвижимость взлетать и падать?
➡ Анализ рынка недвижимости 2024-2025.
➡ 7 самых некомфортных районов Москвы, где не стоит покупать жилье.
➡ Монолит, кирпич, панель — где комфортнее жить?

Впереди еще много интересного!) 🫶🍸

Кульминация пузыря и зарождение кризиса

Продолжение первой части.

Первые признаки перегрева стали проявляться около 2006 года: цены, достигнув пика, пошли вниз, при этом спрос ослабел. Одновременно ФРС подняла базовую ставку с исторических минимумов: с 1% в 2004 г. до 5,25% к середине 2006 г. (у нас тоже сейчас высокая, снова схожесть). Это, в свою очередь, повлияло на рост ежемесячных платежей, что сделало дефолты неизбежными.

Уже в начале 2007 года началась волна банкротств специализированных ипотечных компаний. В апреле 2007 г. о неспособности выполнять обязательства объявила New Century Financial – один из крупнейших выдавателей субстандартных ипотек. Затем последовали другие фирмы. А за этим: массовое понижение рейтингов ипотечных бумаг. У инвесторов пропало доверие к таким инструментам, рынок фактически замер.

Финансовый кризис набирал обороты к 2008 году.
Летом 2008 г. вскрылись гигантские убытки Fannie Mae и Freddie Mac – полугосударственных ипотечных агентств, державших на балансе или гарантировавших задолженность на триллионы долларов.
🔽15 сентября 2008 г. инвестиционный банк Lehman Brothers объявил о банкротстве – крупнейшем в истории США.

Падение Lehman стало триггером глобальной паники: межбанковское кредитование замерло, фондовые индексы обвалились. Правительство пыталось исправить ситуацию, выкупив "токсичные" активы, но ситуацию было не спасти.

🙁Так пузырь на рынке недвижимости перерос в мировой финансовый кризис 2007–2008 гг. Благодаря глубокой интеграции финансовых рынков потрясения быстро распространились по всему миру. Крупные банки в Европе понесли большие убытки. ВВП стран сильно сократился.

Главные уроки кризиса 2007–2008 гг. заключались в том, что чрезмерный кредитный бум при слабом контроле качества активов несёт системный риск, а инновации финансового инжиниринга могут дестабилизировать глобальную экономику при избыточном доверии к ним.

В итоге мировой финансовый порядок понёс огромные потери: по оценке МВФ, к 2017 году совокупные инвестиции в мире недобрали 25% от потенциального уровня без кризиса, и многие страны так и не вернулись к докризисным траекториям роста.

Кризис 2007–2008 годов стал крупнейшим испытанием для мировой финансовой системы со времён Великой депрессии, ярко продемонстрировавшим опасность надувания «пузырей» в условиях мягкой монетарной политики и регуляторных пробелов.

И всё же, какие возможности повторения ипотечного кризиса в современной России? Об этом в следующей части.

Очень сокращенный вариант: В 2006 г. жильё перестало дорожать, ставка ФРС резко выросла, платежи по ипотеке подскочили — люди и мелкие ипотечные фирмы начали массово разоряться.К 2008-му доверие к «ипотечным» бумагам исчезло, обанкротился Lehman Brothers, кредитование по миру встало, и кризис разошёлся по всей планете.

Рейтинг застройщиков по качеству стройки и отделки квартир

Это накопленный опыт по реальным кейсам проф. приёмщиков новостроек Mr.Nadzor. В т.ч. с оценкой качества работы с клиентом на приёмке. Как встречают, организуют процесс, допускают приёмщиков, реагируют на выявленные косяки.

Рейтинг составлен по фактам конкретных кейсов, основанных на мнении професиионалов. Охватывает последние три года.

Но важно иметь ввиду, что это не сравнение самих застройщиков, а сравнение отдельных домов этих застройщиков. Разные ЖК строят разные генподрядчики, какие-то делают очень хорошо, а кто-то не очень) и такой рейтинг лишь срез во времени, не отражающий реального положения дел. К тому же это выборка.

Но все же к ПИКу и Гранель, попавших в эту табличку, вопросов много 😬

⚡️ Расширение льготной ипотеки ⚡️

С полным текстом документа можно ознакомиться тут.

Из интересного:

✔️«Президент поручил правительству предоставить семьям, имеющим детей в возрасте до 14 лет включительно, и семьям участников военной операции доступ к льготной семейной ипотеке». Теперь те, кто не успел воспользоваться программой, могут получить такой шанс 🍸

✔️«Проработать дифференцированное увеличение (исходя из количества членов семьи) лимитов ипотечного жилищного кредита (займа), предоставляемого в рамках льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей». То есть, чем больше детей - тем выше предельная сумма кредита.

До 15 июля правительство должно проработать эти вопросы.

Okay, просили скидки и акции, получайте (проекты бизнес-класса, в основном):

✔️«Indy Towers», Аквилон
Действующие скидки до 31 мая:
– 25% на все квартиры по всем формам оплаты;
– до 9% на все квартиры при рассрочке, скидка зависит от ПВ;

✔️Pioneer
На выделенный пул квартир действуют скидки при 100% оплате и ипотеке без использования субсидированных ставок:
– до 25% в «HIGH LIFE», «Opus», «Shift»;
– до 20% в«PRIDE»;
– до 15% в «LIFE Варшавская», 4.

✔️ГК ФСК
Скидки до 31 мая 2025 на выделенный пул квартир при 100% оплате и ипотеке:
До 46% — «Amber City» ;
До 40% — «Sydney City» ;
До 36% — «Rotterdam» ;
До 30% — «The «Lake» ;
До 27% — «Sky Garden»;
До 25% — «Архитектор»;
до 13% — «Рихард»;
до 10% — «Режиссер»;

✔️Tekta Group
Скидки на выделенный пул при 100% оплате и стандартной ипотеке:
До 15% в «Ever»;
До 17% в «Eniteo»;
До 5% в «Twelve»;
Также доступны индивидуальные скидки при рассрочке.

✔️ЖК «TATE», Кортрос
Действующие cкидки:
– 5% при 100% оплате и ипотеке.

– Дополнительные скидки:
• 2% за использование мат.капитала;
• 2% за ребенка в возрасте от 7-12 лет
• 1% за повторную покупку;
• 1% для госслужащих, участников СВО, педагогов и мед.сотрудников

✔️ЛСР
По новым броням с 14 мая доп. скидка до 5% к цене 100% оплаты. Фиксируется платной бронью.
Применима при 100% оплате, рассрочках 50\50 на 12 мес и 30\70 на 6 мес; Семейной ипотеке 6% от ВТБ и Сбербанка.

Все ЖК бизнес-класса, кроме «Зиларт» к9, «Дмитровское небо» 2 очередь.

✔️Мангазея
До 31 мая при 100% оплате скидки на выделенный пул:
– 15% в «Мангазея на Тульской» ;
– 10% в «Мангазея на Речном» ;
– до 7% в «Интонация».


А еще можно купить двухуровненый пентхаус с оч большой скидкой (то, что на картинке). Дом сдан уже.

Еще из интересного, ГК «Самолет» даёт ипотеку под 14% на весь срок. Правда, без скидок, но тем не менее.

За бесплатной консультацией по проектам (ликвидность, скрытые риски, проверкой застройщика) и подбором обращайтесь @daamikheev 🍸

Собрал для вас ТОП недорогих однушек в Москве не в проектах ПИКа 🐱

Написал комментарий свой для каждого предложения.

Пост про доступные однокомнатные квартиры в проектах всех застройщиков, кроме ПИКа, требования стандартные: от 32 кв. метров, в пределах МКАД, апартаменты исключены.

✔️ Level Южнопортовая от Level

Однушка (35,2 кв. м) от 12,8 млн руб.
Комфорт-класс, без отделки, ключи — 2 кв. 2028 года.

ЮВАО, район Печатники. До метро «Кожуховская» 14 мин. пешком.
Сам по себе ЖК достаточно большой, порядка 6 тысяч квартир, важно это учитывать. Перспективы у района хорошие, но именно на данный момент это реконструируемая промозона №26 "Южный порт".

✔️ City Bay от MR Group

Однушка (32,2 кв. м) от 12,4 млн руб.
Бизнес-класс с отделкой. Ключи обещают в конце 2029 года.

СЗАО, район Покровское-Стрешнево. До станции МЦД «Трикотажная» пешком 12 мин.

Расположен прямо на набережной, вокруг несколько парков. Но с другой стороны прилегает вплотную к Волоколамскому шоссе, так что, если выбирать, то не со стороны дороги 🫠

✔️ Квартал на воде от Самолет

Однушка (36,6 кв. м) от 12,3 млн руб.
Застройщик позиционирует как бизнес-класс с отделкой. Но как бизнес может быть в такой локации?) Бкувально в ста метрах расположены Курьяновские очистные сооружения. С другой стороны располагается женский следственный изолятор. Сомнительный бизнес-класс.
Ключи должны быть в 1 кв. 2027 года.

ЮВАО, район Печатники. До станции МЦД-2 «Перерва» 10 мин. пешком.

✔️ Voice Towers от 3S Group

Однушка (36,3 кв. м) от 12 млн руб.
Бизнес-класс, отделки нет, ключи — 2 кв. 2029 года.

ЮВАО, район Текстильщики. До метро «Текстильщики» 20 мин. пешком, но МЦК и МЦД Новохохловская достаточно рядом. В районе категорически мало зелени.

✔️ Квартал Герцена от Брусники

Однушка (34,2 кв. м) от 10,9 млн руб.
Комфорт-класс с предчистовой отделкой, ключи — июнь 2028. Есть квартиры с террасами на втором и последнем этажах, некоторые с видом на бирюлевский парк.

ЮАО, Бирюлёво Восточное. В 2028 в пешей доступности должны открыть метро «Лебедянская».

✔️ 1-й Измайловский от 1-й ДСК

Однушка (32,2 кв. м) от 10,8 млн руб. В новых корпусах цена -2,4 млн руб., но и сдача позже.
Комфорт-класс без отделки, ключи должны быть в 3 кв. 2028 года.

ВАО, район Гольяново. До метро «Щёлковская» 20 мин. пешком. В будущем тоже перспективное направление.

✔️ Русич кантемировский от РУСИЧ

Однушка (34 кв. м) от 10,8 млн руб.
Бизнес-класс без отделки, ключи 3 кв. 2026 года.

ЮАО, район Царицыно. До метро «Кантемировская» больше 25 мин. пешком.Тоже сомнительный бизнес-класс. С одной стороны кладбище, с другой психиатрическая больница)))0

В каждом из них есть свои уникальные программы покупки, разные рассрочки, траншевые ипотеки и т.д. За консультацияей по программам и комплексам пишите @daamikheev 🍸

В следующих постах сделаю объективный разбор одного из самых продаваемых жк.

#подборка #недвижимость

⚡️ Ключевая ставка — 20%

Потихоньку кредиты станут доступнее, а цены наоборот в космос полетят🙁

Сбербанк первым среагировал на снижение ключевой ставки — и это только начало.

Сбер объявил о снижении ставок по ипотеке, потребительским кредитам и одновременно предупредил: вслед за этим будут снижены и ставки по вкладам. Т-Банк уже понизил с сегодняшнего дня на 2% (

Снижение включает в себя:

–2 п.п. по рыночным программам ипотеки для клиентов с первоначальным взносом до 50% включительно;
–2,5 п.п. для клиентов с первоначальным взносом выше 50%;

💳 Потребительские кредиты — тоже под снижение, и самое интересное:
ставки по кредитам упадут раньше, чем по депозитам.

Банки спешат запустить потребление и активность на фоне новой денежной политики.
Вклады — ставки тоже пойдут вниз.

🐱 И это ещё только первый крупный банк. Следом подтянутся остальные — конкуренция на рынке кредитов только начинается.

Если храните деньги на вкладе, то сейчас удачный момент их вывести и вложить в недвижку 😎


UPD: пока пост писал, вышла новость "Банки начали активно резать ставки по вкладам — в некоторых они снизились сразу на 4-5%. Эксперты связывают это с резко выросшей вероятностью дальнейшего снижения ключевой ставки в ближайшие месяцы."

Так что дальше ждать уже нечего.
За подборкой под инвест обращайтесь @daamikheev 🍸

P.S ❗️ВТБ снизит ставки по рыночной ипотеке минимум на 1,5-2 п.п. Новые условия вступят в силу во второй половине июня, сообщили в пресс-службе банка.

Пост-предупреждение.

О том, как вас обманывают банки и застройщики.

Сейчас застройщики предлагают огромное количество программ, лишь бы закрывать продажи, при этом в рекламе всё звучит привлекательно и заманчиво, но на самом деле можно попасть на огромную переплату, штрафы, потерю времени и возможностей. Хочу сейчас разобрать некоторые схематозы. 👀


1⃣ Траншевая ипотека.

Наверняка слышали про квартиры за 2 рубля или 100 рублей в месяц. В чем подвох? В том, что кредит выдается частями. Первая из них действительно несколько рублей в месяц, а вот вторая уже идет под конский процент, который у вас уже будет прописан в кредитном договоре.

Многие агентства, брокеры/риэлторы будут уверять, что можно рефинансироваться потом, но, во-первых, нет никаких гарантий, что будет приятная ключевая ставка, а во-вторых, что банк одобрит вам это рефинансирование. Траншевая ипотека мощный инструмент, но в умелых руках, и подходит она далеко не всем.

2⃣ Квартиры по низкой ставке (например 7,2%).

Первоначальный взнос действительно составляет 10–15 % от стоимости, НО сам кредитный договор оформляют с «будущей» датой — например, 28 год. Банк рассчитывает платёж по 7,2 % (допустим, 30 000 ₽/мес), но эти деньги уходят не в счёт тела кредита и не на погашение процентов, а в виде комиссий банку)))).

А через три года ставка перейдет на 26-27% (ну или 20,99, в любом случае неприятно), при этом она также фиксируется в договоре, и если ключевая упадет, то банк также может просто отказать в рефинансировании.

Но это далеко не всё, Через 3 года банк вас пересматривает на предмет кредитной истории, не было ли косяков с вашей стороны по платежам. И могут вообще отказать в выдаче ипотеки )))))) а комиссию никто не вернет (а это около миллиона).

3⃣ Программы рассрочек.

Тут вообще можно долго говорить, есть хорошие, выгодные, но их немного. Те, что в рекламах чаще всего идут с определенными условиями, например, только при первоначальном взносе от 50%. У кого-то есть скрытые платежи, о которых они, естественно, умалчивают, а кто-то выдвигает особые условия получения ключей, наличие которых выясняется перед самой сделкой. Часто использование программ ведет к удорожанию квартиры. Где-то это может быть 5%, а где-то и 20%.


4⃣ Программы субсидированных ипотек (где ставка 3,99 примерно или похожие).

Очень часто ведет к удорожанию квартиры. Многие застройщики закладывают в цену «субсидию» и получают ту же маржу. А в каких-то банках такую ипотеку можно взять, если соблюсти ряд неприятных условий, например, купить очень дорогую страховку, завести кредитные или дебетовые карты и тратить с них, и еще очень много условий, в результате комиссия и скрытые платежи могут полностью нивелировать экономию на низкой ставке.


Вообще любые льготные программы, которые вы видите, нужно проверять.

⚠️Важно понимать, что ни один банк, ни застройщик не будет работать себе в убыток.


Нормальные и адекватные программы на рынке есть, но вероятность их найти при самостоятельном поиске квартиры невелика, и почти везде вам буквально на каждом шаге будут навязывать какие-то доп. условия.

Поэтому лучше обращайтесь к экспертам, но хорошим, которые не будут впаривать объекты только ради получения комиссии.😎😎😎 (@daamikheev)