Новые условия начнут действовать с 1 апреля 2025 года.
Но есть нюанс: она будут распространяться на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов.
Вы знаете, сколько у нас в России таких городов и что это за города?)
Большая часть из них до 100 тыс населения.
Возможные наиболее крупные из них:
Если вдруг подумали, что можно положить глаз на Подмосковье, то спешу расстроить, вот отрывок из документа
Требования к жилью: дом не старше 20 лет и не признан аварийным.
Решение от 11.03.2025 № 25-67381-01460-Р о порядке предоставления субсидии
Как вам новость? 🔥/👎
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🌚8🗿7👀5👎2👏1👌1
Рассрочки на недвижимость.
Часть 4. Кому рассрочку брать 🚫 нельзя и у кого лучше не покупать. (Первая, вторая и третья часть)
👎 Если у Вас есть только первоначальный взнос и вы заходите в объект в "короткую" с целью перепродать переуступкой. Вы не понимаете, что будет, если не продадите в срок, который Вы запланировали и чем будете платить.
Скорее всего, вы свои деньги потеряете. Важно понимать, что условия по рассрочкам у застройщика могут меняться как в худшую для покупателей сторону, так и в худшую может меняться ситуация на рынке: геополитика, нефть, конкуренция в локации, стабильность застройщика и ещё множество факторов могут влиять на цену вашей переуступки. Входы в короткую на стагнирующем рынке с целью короткого входа и быстрого выхода это дело профессионалов.
👎 Людям с нестабильной психикой.
Цена квартир в прайсе у застройщика может незначительно меняться (про регулирование цен застройщиком пост выше). Волатильность, конечно, не такая, как в акциях и крипте. Но на 2-3% колебаться может. Важно понимать, что Вы купили в долгую-на 2-3 года минимум, и эти микроколебания Вас не волнуют.
Как определить, у кого покупать точно нельзя? Можно просто у меня спросить😏
Если самостоятельно, то вот список того, на что стоит обратить внимание:
❌ На застройщиков, которые при смерти (смотрим фин. показатели).
❌ В портфеле у которых по большей части мусорные активы.
❌ На тех, кто не держит своих обещаний, удешевляет строительство (на рендерах одно, в реальности меняет дорогие строительные материалы на дешевые).
❌ На тех, кто необоснованно задерживает сроки сдачи.
❌ На новичков без опыта, маленьких застройщиков.
❌ На тех, кто строит без эскроу (за редким исключением).
❌ И конечно же тех, кто плохо-не качественно строит.
Но лучше всё же обратиться ко мне @daamikheev🍸
#недвижимость #рассрочки
Часть 4. Кому рассрочку брать 🚫 нельзя и у кого лучше не покупать. (Первая, вторая и третья часть)
Скорее всего, вы свои деньги потеряете. Важно понимать, что условия по рассрочкам у застройщика могут меняться как в худшую для покупателей сторону, так и в худшую может меняться ситуация на рынке: геополитика, нефть, конкуренция в локации, стабильность застройщика и ещё множество факторов могут влиять на цену вашей переуступки. Входы в короткую на стагнирующем рынке с целью короткого входа и быстрого выхода это дело профессионалов.
Цена квартир в прайсе у застройщика может незначительно меняться (про регулирование цен застройщиком пост выше). Волатильность, конечно, не такая, как в акциях и крипте. Но на 2-3% колебаться может. Важно понимать, что Вы купили в долгую-на 2-3 года минимум, и эти микроколебания Вас не волнуют.
Как определить, у кого покупать точно нельзя? Можно просто у меня спросить
Если самостоятельно, то вот список того, на что стоит обратить внимание:
Но лучше всё же обратиться ко мне @daamikheev
#недвижимость #рассрочки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥8⚡5
📊 Анализ рынка недвижимости Москвы и Московской области 2024–2025
В условиях высоких ипотечных ставок (около 21%) и отмены льготных программ динамика рынка заметно различается по сегментам. Вот краткий обзор по трём основным классам:
🍸 Элитный сегмент
• Спрос и цены: Элитные объекты демонстрируют устойчивый рост – сделки в премиум-проектах выросли более чем на 70% за год, а стоимость за квадратный метр увеличилась на 28%. (ссылка)
• Финансирование: Покупатели воспринимают элитную недвижимость как способ диверсификации активов, поскольку она менее чувствительна к ипотечным ограничениям.
• Прогноз: Эксперты ожидают, что цены в этом сегменте продолжат расти, несмотря на общую турбулентность. Всё как всегда)
🐱 Бизнес-сегмент
• Рыночные тренды: В 2024 году бизнес-класс занял лидирующую позицию по объёму продаж – до 51% сделок, отражая сдвиг спроса в сторону качественного жилья (ссылка)
• Ценовая динамика: Цены растут умеренно, что обусловлено снижением доступности массового жилья и активной политикой застройщиков по предоставлению рассрочек.
• Прогноз: Стабильный спрос и улучшенные условия рассрочки могут поддержать цены на этом уровне в 2025 году.
🙂 Комфорт сегмент
• Спрос и предложение: В сегменте комфорт-класса наблюдается снижение сделок (на 31% по некоторым показателям), а средняя цена за кв.м. в 2024 году снизилась незначительно (около –0,9% за год) (ссылка)
• Особенности: Отсутствие льготной ипотеки и высокая ключевая ставка заставляют застройщиков упрощать проекты, что ведёт к снижению качества отделки и умеренной динамике цен.
• Прогноз: Ожидается, что конкуренция за доступные варианты будет стимулировать акции и скидки, сохраняя спрос на уровне, но без резкого роста цен.
Вывод:
Рынок Москвы и МО демонстрирует разную динамику по сегментам: элитный класс остаётся одним из самых привлекательных для инвесторов, бизнес-сегмент стабилизируется за счёт инновационных финансовых инструментов, а комфортный сегмент испытывает давление из-за ограниченного спроса и высоких ипотечных ставок.
#недвижимость #москва
В условиях высоких ипотечных ставок (около 21%) и отмены льготных программ динамика рынка заметно различается по сегментам. Вот краткий обзор по трём основным классам:
• Спрос и цены: Элитные объекты демонстрируют устойчивый рост – сделки в премиум-проектах выросли более чем на 70% за год, а стоимость за квадратный метр увеличилась на 28%. (ссылка)
• Финансирование: Покупатели воспринимают элитную недвижимость как способ диверсификации активов, поскольку она менее чувствительна к ипотечным ограничениям.
• Прогноз: Эксперты ожидают, что цены в этом сегменте продолжат расти, несмотря на общую турбулентность. Всё как всегда)
• Рыночные тренды: В 2024 году бизнес-класс занял лидирующую позицию по объёму продаж – до 51% сделок, отражая сдвиг спроса в сторону качественного жилья (ссылка)
• Ценовая динамика: Цены растут умеренно, что обусловлено снижением доступности массового жилья и активной политикой застройщиков по предоставлению рассрочек.
• Прогноз: Стабильный спрос и улучшенные условия рассрочки могут поддержать цены на этом уровне в 2025 году.
• Спрос и предложение: В сегменте комфорт-класса наблюдается снижение сделок (на 31% по некоторым показателям), а средняя цена за кв.м. в 2024 году снизилась незначительно (около –0,9% за год) (ссылка)
• Особенности: Отсутствие льготной ипотеки и высокая ключевая став
• Прогноз: Ожидается, что конкуренция за доступные варианты будет стимулировать акции и скидки, сохраняя спрос на уровне, но без резкого роста цен.
Вывод:
Рынок Москвы и МО демонстрирует разную динамику по сегментам: элитный класс остаётся одним из самых привлекательных для инвесторов, бизнес-сегмент стабилизируется за счёт инновационных финансовых инструментов, а комфортный сегмент испытывает давление из-за ограниченного спроса и высоких ипотечных ставок.
#недвижимость #москва
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥8👌5
Риски покупки вторички
Слышали что-нибудь про то, что случилось с элитными апартаментами Ларисы Долиной? Была недавно история, сейчас расскажу:
Летом 2024 года певица стала жертвой мошенников. Они позвонили ей и сказали, что с ее квартирой кто-то совершает мошеннические действия. Чтобы «срочно их предотвратить», ее вынудили продать жилье за 112 млн рублей, хотя рыночная стоимость квартиры, согласно аналогам на ЦИАН, должна быть около 190 млн руб. Вырученные деньги злоумышленники заставили её перевести на «безопасный счет». К 112 млн рублей артистка добавила собственные сбережения и отдала их аферистам. В общей сложности она потеряла около 180 млн.
Покупательницей квартиры певицы стала Полина Лурье, дочь топ-менеджера одного из IT-холдингов. Тоже, как мы понимаем, непростой человек.
Но Лариса Долина отказалась передавать покупательнице ключи и подала на нее заявление в суд (причем тут покупатель вообще, неясно). Лурье подала встречное исковое. Покупательница попыталась доказать, что стала добросовестным приобретателем, а также потребовала выселить артистку из жилого помещения.
Так вот вчера Хамовнический районный суд Москвы встал на сторону народной артистки России Ларисы Долиной и вернул ей квартиру, которой она лишилась в результате действий мошенников.
Теперь добросовестная покупательница судится за то, чтобы вернуть уплаченные деньги.
Относительно сделки: покупательница заключила сделку по всем формальным правилам — через агентство, оформила документы, оплатила недвижимость.
Однако, одним из основных доводов защиты исполнительницы были сомнения в соответствии стоимости квартиры рыночным реалиям - покупательница заплатила за жилье меньше, чем должна была. Привет, инвесторы, которые ищут квартиры дешевле рынка.
Суд посчитал, что даже при внешней законности покупатель должна была обратить внимание на слишком низкую цену, общую странность ситуации и как минимум поинтересоваться причинами срочности сделки.
Я нахожусь в шоке. То, что покупатель не осведомился о причинах срочности сделки лишило её собственности на купленную квартиру?
И это хорошо, если у Долиной есть эти 112 млн руб, чтобы вернуть покупательнице. А то средства от продажи она же отдала мошенникам.
На рынке вторичной недвижимости очень много рисков, которые могут привести к оспариванию сделки:
♨️ признание сделки недействительной (мнимая сделка),;
♨️ признание одной из сторон сделки недееспособной;
♨️ признание заключения сделки одной из сторон под влиянием заблуждения;
♨️ заключение сделки произошло без согласия другого лица;
♨️ одна из сторон совершила сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или тяжелых обстоятельств;
♨️ продавец признан банкротом (это влечет пересмотр сделок за 3 последних года)
Банкротство - бич текущего времени. За 2024 год 432 тыс человек признали себя банкротами, что на 23,6% выше, чем годом ранее.
Я бы не рискнул покупать переуступку, особенно с занижением стоимости, ради выгоды в 10% от цены застройщика.
А как вам история с квартирой? На чьей вы стороне?
Слышали что-нибудь про то, что случилось с элитными апартаментами Ларисы Долиной? Была недавно история, сейчас расскажу:
Летом 2024 года певица стала жертвой мошенников. Они позвонили ей и сказали, что с ее квартирой кто-то совершает мошеннические действия. Чтобы «срочно их предотвратить», ее вынудили продать жилье за 112 млн рублей, хотя рыночная стоимость квартиры, согласно аналогам на ЦИАН, должна быть около 190 млн руб. Вырученные деньги злоумышленники заставили её перевести на «безопасный счет». К 112 млн рублей артистка добавила собственные сбережения и отдала их аферистам. В общей сложности она потеряла около 180 млн.
Покупательницей квартиры певицы стала Полина Лурье, дочь топ-менеджера одного из IT-холдингов. Тоже, как мы понимаем, непростой человек.
Но Лариса Долина отказалась передавать покупательнице ключи и подала на нее заявление в суд (причем тут покупатель вообще, неясно). Лурье подала встречное исковое. Покупательница попыталась доказать, что стала добросовестным приобретателем, а также потребовала выселить артистку из жилого помещения.
Так вот вчера Хамовнический районный суд Москвы встал на сторону народной артистки России Ларисы Долиной и вернул ей квартиру, которой она лишилась в результате действий мошенников.
Теперь добросовестная покупательница судится за то, чтобы вернуть уплаченные деньги.
Относительно сделки: покупательница заключила сделку по всем формальным правилам — через агентство, оформила документы, оплатила недвижимость.
Однако, одним из основных доводов защиты исполнительницы были сомнения в соответствии стоимости квартиры рыночным реалиям - покупательница заплатила за жилье меньше, чем должна была. Привет, инвесторы, которые ищут квартиры дешевле рынка.
Суд посчитал, что даже при внешней законности покупатель должна была обратить внимание на слишком низкую цену, общую странность ситуации и как минимум поинтересоваться причинами срочности сделки.
Я нахожусь в шоке. То, что покупатель не осведомился о причинах срочности сделки лишило её собственности на купленную квартиру?
И это хорошо, если у Долиной есть эти 112 млн руб, чтобы вернуть покупательнице. А то средства от продажи она же отдала мошенникам.
На рынке вторичной недвижимости очень много рисков, которые могут привести к оспариванию сделки:
♨️ признание сделки недействительной (мнимая сделка),;
♨️ признание одной из сторон сделки недееспособной;
♨️ признание заключения сделки одной из сторон под влиянием заблуждения;
♨️ заключение сделки произошло без согласия другого лица;
♨️ одна из сторон совершила сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или тяжелых обстоятельств;
♨️ продавец признан банкротом (это влечет пересмотр сделок за 3 последних года)
Банкротство - бич текущего времени. За 2024 год 432 тыс человек признали себя банкротами, что на 23,6% выше, чем годом ранее.
Я бы не рискнул покупать переуступку, особенно с занижением стоимости, ради выгоды в 10% от цены застройщика.
А как вам история с квартирой? На чьей вы стороне?
👀8
Профильные чаты и форумы кипят. Кто-то признаёт, что забыл. Другие говорят, что рассчитывали на напоминалки от банков, которые не пришли. Третьи уверяют, что доки направляли, но они как-то не прогрузились в системе.
Как я понял, основной вал у ВТБ. Хотя и Сбер часто мелькает. Поддержка банкстеров отправляет граждан внимательней читать условия договоров и звонить на горячие линии. В надежде уладить и откатить ставки в зад. В ответ большинство получает надежду на решение вопроса. Кому-то сулят пересмотр через месяц. Кому-то через полгода - к дате следующего контроля трудоустройства
Вот такие качели и нервяк на 30 лет
#IT #ипотека #itипотека
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🗿8
Затянул что-то с темой про рассрочки, надо заканчивать. В текущих условиях это чуть ли не самый популярный инструмент приобретения квартиры, поэтому уделяю много внимания этому. (Первая, вторая, третья, четвертая части, очень рекомендую к прочтению).
У любой истории есть выход и вход. У рассрочки на жильё тоже.
И если со входом определенность есть, то вот выходов может быть несколько:
✅ оплата остатка своими деньгами;
✅ перевод остатка долга в ипотеку;
✅ переуступка объекта в рассрочке с закрытием деньгами покупателя остатка долга;
✅ переуступка объекта с рассрочкой по условиям застройщика;
✅ расторжение договора с застройщиком (тут вы практически в 100% случаев потеряете деньги, если расторжение по вашей вине, потому как будут штрафы).
Если правильно выбрать рассрочку, купить можно недвижимость очень выгодно и относительно безболезненно.
А вот если выбрать неверно и взять не по силам, потеряете часть денег.
Живой пример: есть один жилой комплекс в Москве, считается самой массовой застройкой, человек там по совету не самого опытного брокера взял в рассрочку три квартиры (по 30 млн каждая) с первоначальным взносом 5% с целью инвестиций. Платежи 50 тыс (на опредленное время), вроде бы весьма заманчивое предложение, стратегия заключалась в перепродаже через полгода с прибылью в 3-5 млн (по словам "агента"). Полгода прошло, цены не выросли, хотя в этом объекте и не должны были, продать очень сложно, а платить нечем.
Единственный вариант - растрогаться с застройщиком, штраф за расторжение по каждому объекту 1 050 000 руб. За три квартиры 3 150 000. А у человека всего было около 5 млн.
Неправильно просчитанные риски и неверный инвестиционный анализ (а может его и не было) обошелся потерей значительной суммы денег, нервов и времени.
Поэтому, лучше довериться профессионалу и написать мне @daamikheev🫡 .
Подытоживая:
Часть людей берёт рассрочку с расчетом в будущем , через 1-2-3-4 года перейти в ипотеку.
‼️ Основной риск такой: мы не знаем, какая будет ставка по ипотеке на момент перехода из рассрочки в ипотеку. Мы предполагаем, что регулятор вернёт её в однозначные значения, но риск есть риск. И этот риск нужно учитывать.
Но есть и плюсы⬇️
Рассрочку дают банкротам, людям с плохой кредитной историей, не все застройщики, конечно, но история решаемая. Дают людям без официально подтвержденного дохода, а также сильно закредитованным, что часто бывает с предпринимателями☝🏻
Т.е. нужно быть готовым платить большие платежи, либо закрыть рассрочку полностью✅
Консультации мои бесплатны, обращайтесь😉
#недвижимость #рассрочки
У любой истории есть выход и вход. У рассрочки на жильё тоже.
И если со входом определенность есть, то вот выходов может быть несколько:
А вот если выбрать неверно и взять не по силам, потеряете часть денег.
Живой пример: есть один жилой комплекс в Москве, считается самой массовой застройкой, человек там по совету не самого опытного брокера взял в рассрочку три квартиры (по 30 млн каждая) с первоначальным взносом 5% с целью инвестиций. Платежи 50 тыс (на опредленное время), вроде бы весьма заманчивое предложение, стратегия заключалась в перепродаже через полгода с прибылью в 3-5 млн (по словам "агента"). Полгода прошло, цены не выросли, хотя в этом объекте и не должны были, продать очень сложно, а платить нечем.
Единственный вариант - растрогаться с застройщиком, штраф за расторжение по каждому объекту 1 050 000 руб. За три квартиры 3 150 000. А у человека всего было около 5 млн.
Неправильно просчитанные риски и неверный инвестиционный анализ (а может его и не было) обошелся потерей значительной суммы денег, нервов и времени.
Поэтому, лучше довериться профессионалу и написать мне @daamikheev
Подытоживая:
Часть людей берёт рассрочку с расчетом в будущем , через 1-2-3-4 года перейти в ипотеку.
Но есть и плюсы⬇️
Рассрочку дают банкротам, людям с плохой кредитной историей, не все застройщики, конечно, но история решаемая. Дают людям без официально подтвержденного дохода, а также сильно закредитованным, что часто бывает с предпринимателями☝🏻
Т.е. нужно быть готовым платить большие платежи, либо закрыть рассрочку полностью
Консультации мои бесплатны, обращайтесь
#недвижимость #рассрочки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⚡8👍8👌7🙏4
Что происходит с ГК "Самолёт"? Надежен ли он?
Слишком часто задают вопросы по состоянию застройщика, поэтому решил разобрать годовую отчетность по РСБУ за 2024 год. Ссылка на документ. Ситуация довольно неоднозначная, но давайте смотреть🤔
📉 Чистая прибыль рухнула с 7,67 млрд до 797,9 млн рублей — падение почти на 90%. При этом чистые активы группы выросли до 18,2 млрд. Такое падение прибыли при сохранении масштаба бизнеса вызывает вопросы к операционной эффективности.
💳 Кредиторская задолженность выросла до 252,7 млрд рублей (против 172,8 млрд годом ранее). Для застройщика это ожидаемо, проектное финансирование и всё такое. Но рост долга на фоне падения прибыли — тревожный звоночек. Темпы росто долга слишком высокие.
👷♂️ Расходы на персонал снизились на 19% — с 862 до 696 млн рублей. Похоже на оптимизацию штата. Чаще всего такие шаги — сигнал, что компания проводит оптимизацию в кризисной ситуации.
😱 Дебиторская задолженность увеличилась до 60,6 млрд рублей, что свидетельствует о задержках с получением оплаты от клиентов / контрагентов и может создавать дополнительное давление на денежный поток. Или влияние такого количества рассрочек )
😳 Особое внимание привлекает следующий факт: Финансовые вложения компании составили почти 206 млрд рублей — это совокупно долгосрочные и краткосрочные инвестиции. Причём их объём вырос на 40% по сравнению с прошлым годом. О чем это может говорить? Это могли быть инвестиции в новые проекты, доли в компаниях, земельный банк через дочерние структуры или даже реструктуризация активов внутри группы.
И всё же, какой вывод?
✅ Проекты строятся, продажи идут, бизнес масштабируется.
⚠️ Финансовая нагрузка высокая — важно следить за сроками и исполнением.
📊 Вывод: "Самолет" остаётся надёжным застройщиком, но действует агрессивно — быстро растёт, используя кредиты. Такая модель работает, пока рынок активен. Мы следим.
Риск банкротства? Пока выглядит маловероятным. Но при серьёзном внешнем шоке сценарий не исключён. Главное сейчас — успешно завершать текущие стройки и как можно скорее разблокировать деньги с эскроу-счетов, чтобы гасить долги.
Если тема зашла, могу рассмотреть других застройщиков, дайте знать🍸
Слишком часто задают вопросы по состоянию застройщика, поэтому решил разобрать годовую отчетность по РСБУ за 2024 год. Ссылка на документ. Ситуация довольно неоднозначная, но давайте смотреть
👷♂️ Расходы на персонал снизились на 19% — с 862 до 696 млн рублей. Похоже на оптимизацию штата. Чаще всего такие шаги — сигнал, что компания проводит оптимизацию в кризисной ситуации.
И всё же, какой вывод?
Риск банкротства? Пока выглядит маловероятным. Но при серьёзном внешнем шоке сценарий не исключён. Главное сейчас — успешно завершать текущие стройки и как можно скорее разблокировать деньги с эскроу-счетов, чтобы гасить долги.
Если тема зашла, могу рассмотреть других застройщиков, дайте знать
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👌13
Запустил один из застройщиков Москвы и области. Кажется, это самая длинная на рынке.
По условиям: первоначальный взнос от 30%, при этом удорожание на 15%
Остаток выплачивается ежемесячно. Может быть неплохой альтернативой в текущих условиях стандартной ипотеке ) И в любой момент можно перейти на ипотеку, если ключ будет приемлемый.
Но помните про все нюансы и условия. Если интересны детали, спрашивайте
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥12
Ипотечный кризис 2007 года в США и возможные параллели в России.
(Кому лень читать, в конце поста в два предложения постарался уместить весь пост)
Часть 1.
Начнем с истории и причин ипотечного пузыря в США (2007).
В начале 2000-х годов в США сложились макроэкономические условия, способствовавшие развитию ипотечного пузыря. Что к этому привело?
1) Спад пузыря доткомов и рецессия 2001 года. В то время был взлёт акций интернет-компаний, однако, их бизнес-модель оказалась неэффективна, а средства, потраченные в основном на рекламу и большие кредиты, привели к волне банкротств, сильному падению индекса NASDAQ. Рецессия 2001 года в США связана с падением вложений в новые отрасли экономики.❌
2) Снижение Федеральной резервной системы США базовой ставки с 6,5% до 1,75% в 2000–2001 годах. Здесь можно провести первую параллель с введением в России льготной ипотеки на новостройки. К чему ведет дешевое кредитование? Верно, к стимулированию потребительских займов, особенно на покупку жилья🍸 .
Правительство поощряло приобретение людьми новых домов, в том числе через нормативные меры, вводя налоговые льготы и квоты. Эти политические и регуляторные шаги создали почву для чрезмерного роста жилищного кредитования.
Здесь можно провести вторую параллель с Россией.👀
В конце 1990-х и в середине 2000-х власть несколько «ослабила» правила для самых больших банков и брокеров в США.
1. 1999 год – отменили старый закон, который до этого разделял обычные (коммерческие) банки и инвестиционные банки. Раньше коммерческие банки просто хранили депозиты и выдавали кредиты, а инвестиционные – торговали ценными бумагами и организовывали выпуск новых акций и облигаций. После отмены этого разделения крупные финансовые компании стали совмещать обе роли, что дало им возможность делать более рискованные операции.
2. 2004 год – Комиссия по ценным бумагам (SEC) разрешила большим брокерам использовать больше «заёмных» денег. Это означало, что они могли занимать больше средств, чтобы купить ещё больше ипотечных бумаг.
В результате:
К 2007 году весь долг американских банков и брокеров вырос с $3 трлн (в 1978) до $36 трлн.
Десять крупнейших финансовых компаний стали владеть более чем половиной всех финансовых активов страны (в 1990-м их доля была примерно 25%).
Из-за этого вся система стала очень «хрупкой».
На волне дешевых денег банки предлагали ипотеки даже тем, у кого не было стабильных доходов или хорошей кредитной истории, брали почти нулевой первый взнос и первые пару лет делали очень маленькие платежи, надеясь, что цены на жильё будут только расти. В результате доля рискованных ипотек стремительно выросла.📈
Банки собирали множество ипотек в большие «пакеты» и продавали их другим компаниям как надёжные вложения, хотя на самом деле риски были скрыты. Эксперты по оценке давали этим пакетам высшие оценки, а страховщики обещали защиту от убытков, из-за чего инвесторы по всему миру покупали их, не понимая настоящей опасности — в итоге, когда люди стали массово не платить по кредитам и цены на жильё перестали расти, вся эта цепочка обрушилась, усугубив финансовый кризис. Ипотечные облигации раскупались банками Европы и Азии, страховыми компаниями по всему миру. Поэтому тогда задело всех.
Если очень кратко:
Благодаря сверхдешёвым деньгам и ослаблению правил после 2001 г. банки раздавали ипотеку почти любому — с минимальным или нулевым взносом и низкими стартовыми платежами, уверенные, что рост цен на жильё покроет все риски.
Эти кредиты затем «упаковывались» и продавались как якобы надёжные инвестиции по всему миру, и когда цены перестали расти и заёмщики массово не смогли платить, система, перегруженная долгами, рухнула.
Кульминация пузыря и зарождение кризиса в следующим посте ✈️
(Кому лень читать, в конце поста в два предложения постарался уместить весь пост)
Часть 1.
Начнем с истории и причин ипотечного пузыря в США (2007).
В начале 2000-х годов в США сложились макроэкономические условия, способствовавшие развитию ипотечного пузыря. Что к этому привело?
1) Спад пузыря доткомов и рецессия 2001 года. В то время был взлёт акций интернет-компаний, однако, их бизнес-модель оказалась неэффективна, а средства, потраченные в основном на рекламу и большие кредиты, привели к волне банкротств, сильному падению индекса NASDAQ. Рецессия 2001 года в США связана с падением вложений в новые отрасли экономики.
2) Снижение Федеральной резервной системы США базовой ставки с 6,5% до 1,75% в 2000–2001 годах. Здесь можно провести первую параллель с введением в России льготной ипотеки на новостройки. К чему ведет дешевое кредитование? Верно, к стимулированию потребительских займов, особенно на покупку жилья
Правительство поощряло приобретение людьми новых домов, в том числе через нормативные меры, вводя налоговые льготы и квоты. Эти политические и регуляторные шаги создали почву для чрезмерного роста жилищного кредитования.
Здесь можно провести вторую параллель с Россией.
В конце 1990-х и в середине 2000-х власть несколько «ослабила» правила для самых больших банков и брокеров в США.
1. 1999 год – отменили старый закон, который до этого разделял обычные (коммерческие) банки и инвестиционные банки. Раньше коммерческие банки просто хранили депозиты и выдавали кредиты, а инвестиционные – торговали ценными бумагами и организовывали выпуск новых акций и облигаций. После отмены этого разделения крупные финансовые компании стали совмещать обе роли, что дало им возможность делать более рискованные операции.
2. 2004 год – Комиссия по ценным бумагам (SEC) разрешила большим брокерам использовать больше «заёмных» денег. Это означало, что они могли занимать больше средств, чтобы купить ещё больше ипотечных бумаг.
В результате:
К 2007 году весь долг американских банков и брокеров вырос с $3 трлн (в 1978) до $36 трлн.
Десять крупнейших финансовых компаний стали владеть более чем половиной всех финансовых активов страны (в 1990-м их доля была примерно 25%).
Из-за этого вся система стала очень «хрупкой».
На волне дешевых денег банки предлагали ипотеки даже тем, у кого не было стабильных доходов или хорошей кредитной истории, брали почти нулевой первый взнос и первые пару лет делали очень маленькие платежи, надеясь, что цены на жильё будут только расти. В результате доля рискованных ипотек стремительно выросла.
Банки собирали множество ипотек в большие «пакеты» и продавали их другим компаниям как надёжные вложения, хотя на самом деле риски были скрыты. Эксперты по оценке давали этим пакетам высшие оценки, а страховщики обещали защиту от убытков, из-за чего инвесторы по всему миру покупали их, не понимая настоящей опасности — в итоге, когда люди стали массово не платить по кредитам и цены на жильё перестали расти, вся эта цепочка обрушилась, усугубив финансовый кризис. Ипотечные облигации раскупались банками Европы и Азии, страховыми компаниями по всему миру. Поэтому тогда задело всех.
Если очень кратко:
Благодаря сверхдешёвым деньгам и ослаблению правил после 2001 г. банки раздавали ипотеку почти любому — с минимальным или нулевым взносом и низкими стартовыми платежами, уверенные, что рост цен на жильё покроет все риски.
Эти кредиты затем «упаковывались» и продавались как якобы надёжные инвестиции по всему миру, и когда цены перестали расти и заёмщики массово не смогли платить, система, перегруженная долгами, рухнула.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥12
По итогам заседания Банк России ключевую ставку не повысил, но обновил среднесрочный прогноз. Теперь до конца года ожидается диапазон ставки 19,5–21,5% вместо прежних 19–22%.
ЦБ, как бы намекает, что новых повышений ставки в 2025 не планирует. Это уже хорошая новость ✅
Но это не означает, что завтра ставка начнёт снижаться, и все смогут перекредитовать свои траншевые ипотеки и рассрочки под удобные проценты.
В 2026 году, согласно прогнозу, средняя ключевая ставка составит 13–14%, в феврале ожидались такие же показатели. В 2026 году ключевая ставка снизится до уровня 7,5–8,5%, ожидает Банк России.
❗️Думаю не в 2026 году, а минимум еще через 2 года — и то, если всё пойдёт по плану. Обязательно учитывайте это при покупке недвижимости в рассрочку.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥8
ЗАЧЕМ НУЖЕН БРОКЕР?😎
Когда дело доходит до покупки квартиры в новостройке, ошибка может стоить миллионы. А еще можно потерять во времени и в возможностях.
🅰 🅰 🅰 7⃣
самых частых промахов "самостоятельного" покупателя, и как я их закрываю⬇
1⃣ Не проверяет репутацию застройщика и документы проекта — в России ежегодно фиксируются десятки проблемных строек; риск задержки или банкротства девелопера всё ещё реален.
2⃣ Смотрит только на цену «за метр» — игнорирует дополнительные платежи (договор бронирования, платный ДКП, комиссии банка, предчистовая отделка и т.д.).
3⃣ Не анализирует район — транспорт, школы, экология, перспективы роста цены. Итог — долгая дорога на работу и слабая ликвидность объекта.
4⃣ Переоценивает кредитный потенциал — без предварительного скоринга кредитной истории получает отказ или минимальный лимит.
5⃣ Подаёт заявки только в «свой» банк или через агрегаторы — получает массовые отказы, не понимая причин, и теряет лучшие ставки.
6⃣ Неправильно заполняет анкету и тянет сроки — нет прямого канала с банковским менеджером, поэтому решение затягивается.
7⃣ Соглашается на первый предложенный ипотечный договор — пропускает штрафы за расторжение, жёсткие сроки оплаты, навязанные услуги.
Я же подробно изучил генеральный план развития Москвы. И знаю:
➖ о всех будущих станциях метро;
➖ о местонахождении промзон и различных заводов, негативно влияющих на экологию;
➖ всё о реорганизации этих мест. Что построят, в каком количестве, где будут новые точки притяжения, где будет Москва-Сити 2, новые транспортно-пересадочные узлы, офисы и так далее (по каждому округу). Что позволяет объективно оценивать ликвидность новых проектов.
Я составил собственный сводный рейтинг надежности застройщиков, изучив сроки сдачи объектов, наличие судебных споров, финансовые показатели и долю проблемных проектов.
➖ Есть свой ипотечный специалист, у которого в каждом банке свои контакты, что значительно всё упрощает 😊
Самое важное - отзывы настоящих людей, которые уже купили квартиру там, где вы только смотрите.
В целом, вся информация, за исключением живых отзывов, есть в открытом доступе, и вы можете самостоятельно заняться её изучением (у меня ушло больше года). Но зачем, если есть я🍸
Если задумываешься о покупке квартиры или дома, обращайся за бесплатной консультацией @daamikheev🐱
Когда дело доходит до покупки квартиры в новостройке, ошибка может стоить миллионы. А еще можно потерять во времени и в возможностях.
самых частых промахов "самостоятельного" покупателя, и как я их закрываю
Я же подробно изучил генеральный план развития Москвы. И знаю:
Я составил собственный сводный рейтинг надежности застройщиков, изучив сроки сдачи объектов, наличие судебных споров, финансовые показатели и долю проблемных проектов.
Самое важное - отзывы настоящих людей, которые уже купили квартиру там, где вы только смотрите.
В целом, вся информация, за исключением живых отзывов, есть в открытом доступе, и вы можете самостоятельно заняться её изучением (у меня ушло больше года). Но зачем, если есть я
Если задумываешься о покупке квартиры или дома, обращайся за бесплатной консультацией @daamikheev
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
stroi.mos.ru
Генеральный план развития Москвы
🔥7
С Великим праздником Победы! 🕊
Пусть над нами всегда сияет мирное небо.
«Это нужно не мёртвым, это нужно живым.
Памяти павших будьте достойны.
Вечно достойны…» - Р. Рождественский.
Вечная Память павшим героям.
Пусть над нами всегда сияет мирное небо.
«Это нужно не мёртвым, это нужно живым.
Памяти павших будьте достойны.
Вечно достойны…» - Р. Рождественский.
Вечная Память павшим героям.
❤9🙏6
Если бы у вас была возможность вернуться в 2005 год и купить квартиру в Москва-Сити, вы бы сделали это? Южный порт - то же самый случай. Только сейчас.
«Южный порт» расположен всего в 12 км от Кремля. В начале прошлого века этот речной хаб совершил революцию в сфере логистики и транспортной доступности города. Сегодня район готовится к новому прорыву, на этот раз в области благоустройства
и инновационных технологий.
На месте бывших портовых
складов и пристаней появятся современные жилые кварталы, деловые центры, музей современного искусства, причал для яхт, плавучая сцена, атриум и бульвар из сакур.
Сейчас старт продаж. Цены самые вкусные:
Студия 29 м2 от 11,8 млн;
1-к кв 39 м2 от 14,1 млн;
2-к кв 51 м2 от 20 млн;
Через несколько лет еще и станция метро откроется. Один из лучших примеров для вложений на долгий срок.
Пишите или ставьте + в комментариях, напрвлю презентацию🍸 Не упускайте шанс )
«Южный порт» расположен всего в 12 км от Кремля. В начале прошлого века этот речной хаб совершил революцию в сфере логистики и транспортной доступности города. Сегодня район готовится к новому прорыву, на этот раз в области благоустройства
и инновационных технологий.
На месте бывших портовых
складов и пристаней появятся современные жилые кварталы, деловые центры, музей современного искусства, причал для яхт, плавучая сцена, атриум и бульвар из сакур.
Сейчас старт продаж. Цены самые вкусные:
Студия 29 м2 от 11,8 млн;
1-к кв 39 м2 от 14,1 млн;
2-к кв 51 м2 от 20 млн;
Через несколько лет еще и станция метро откроется. Один из лучших примеров для вложений на долгий срок.
Пишите или ставьте + в комментариях, напрвлю презентацию
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥9❤5🙏4
Важно
Для размышлений:
Впереди еще много интересного!)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Новостройки Москвы🏗 | Недвижимость| Инвестиции | Данил Михеев
ЗАЧЕМ НУЖЕН БРОКЕР?😎
Когда дело доходит до покупки квартиры в новостройке, ошибка может стоить миллионы. А еще можно потерять во времени и в возможностях.
🅰🅰🅰 7⃣
самых частых промахов "самостоятельного" покупателя, и как я их закрываю ⬇
1⃣ Не проверяет…
Когда дело доходит до покупки квартиры в новостройке, ошибка может стоить миллионы. А еще можно потерять во времени и в возможностях.
🅰🅰🅰 7⃣
самых частых промахов "самостоятельного" покупателя, и как я их закрываю ⬇
1⃣ Не проверяет…
🔥6