🏦 Когда отказ банка в выплате по банковской гарантии будет злоупотреблением правом?

Администрация заключила договор на поставку, перечислила аванс и взяла с поставщика банковскую гарантию исполнения его обязательств. Но поставщик обязательства не исполнил, и Администрация пошла к банку с требованием о выплате денег по гарантии.

Банк трижды отказывал - каждый раз придираясь к представленным Администрацией документам и указывая на их формальные недостатки. Тем временем срок действия банковской гарантии истёк.

Тогда Администрация пошла в суд, но нижестоящие суды отказали - ведь гарантия более не действует, а в надлежащий срок Администрации так и не удалось представить банку необходимый пакет документов для ее раскрытия.

⚖️ Верховный Суд РФ все же поддержал Администрацию:

🔻 Независимость гарантии — ключевой принцип. Отказ банка-гаранта в выплате возможен только по исчерпывающим основаниям, прямо связанным с условиями самой гарантии. Причём банк-гарант должен указать все недостатки документов сразу, а не каждый раз выдвигать все новые основания для отказа.

🔻 Банк не может придираться к документам и злоупотреблять правом. Если изначальное требование по гарантии было заявлено в срок - то последующий отказ банка в выплате со ссылкой на пропуск срока будет злоупотреблением правом. Толкование условий гарантии не должно быть формальным - например, условие о предоставлении в банк платежного поручения с отметкой казначейства имеет целью освободить от доказывания зачисления аванса, но в отсутствие штампа казначейства не лишает бенефициара права представить иные доказательства (например, отметку банка о зачислении средств) и не дает банку права их отклонять, особенно если банк-гарант знал о фактически зачислении аванса, поскольку обслуживал и принципала тоже.

📍Позиция ВС ещё раз подчеркивает ограниченный характер проверки банка представленных на выплату документов. Банк не только не может вдаваться в существо отношений бенефициара и принципала, но и не должен придираться к формальностям, отказывая в выплате по надуманным основаниям. Это важный шаг в защите бенефициаров от злоупотреблений со стороны недобросовестных гарантов.

Определение СКЭС ВС РФ от 16.12.25 № 307-ЭС25-1169 по делу № А13-1820/2024

#судебнаяработа #независимаягарантия #аванс

🏝️ Выезды за границу как новый признак недобросовестности

К такому выводу пришел Верховный Суд в деле о банкротстве экс-бизнесмена Игоря Севрюкова.

💰Бизнесмен задолжал кредиторам более 1,7 млрд руб. По результатам 7-летней банкротной процедуры из них удалось погасить только 5 млн руб.

При этом нижестоящие суды освободили бизнесмена от остальных долгов и прекратили банкротство.

Но Верховный Суд усмотрел в поведении бизнесмена недобросовестность - в период банкротства он передал все свои компании сыну, скрывал от управляющего документацию, которая позволила бы найти его имущество, а главное - продолжал заграничные путешествия.

📍В результате ВС указал, что неплатежеспособный гражданин очевидно не может позволить себе такие траты, а банкротство освобождает от долгов только добросовестных должников, не скрывающих имущество от кредиторов.

Определение СКЭС ВС РФ от 25.12.2025 по делу А40-154961/2016

#пятничнаярубрика

🔎 Зачем продавцу проверять собственное помещение до его продажи?
 
Дольщик купил нежилое помещение у застройщика по договору долевого участия (ДДУ). Площадь помещения должна была составить 1115,42 кв. м. по цене 6,2 млн. рублей. Затем дольщик уступил свои права по ДДУ предпринимательнице – уже за 52,5 млн. рублей.
 
💰Однако по факту помещение оказалось меньше – его площадь составила 1008,4 кв. м. На этот случай договор с застройщиком предусматривал, что если отклонения в площади составят более 1%, то застройщик вернет разницу в цене.

Но поскольку застройщик уже обанкротился, да и вернуть с застройщика по ДДУ по коэффициенту пересчета площади предпринимательница могла всего 582 тыс. руб., то предпринимательница пошла с требованиями не к застройщику, а к дольщику – ссылаясь на то, что именно он перепродал ей помещение меньшей площади и должен вернуть лишних 4,4 млн. рублей
 
⚖️ Мнения нижестоящих судов разошлись. Точку в деле поставил Верховный Суд:
 
🔻Не только застройщик, но дольщик отвечает перед новым покупателем помещения. Договор уступки дольщик заключил уже после того, как здание было построено, а потому он мог проверить фактическую площадь помещения. Если дольщик этого не сделал – то несет соответствующие риски, он будет отвечать перед покупателем и обязан вернуть деньги, уплаченные последним из расчета на большую площадь помещения.   
 
📍Перед сделкой обычно именно покупатели недвижимости проводят проверку (due diligence) приобретаемого объекта. Продавцы исходят из того, что они об объекте все уже знают. Однако не исключены риски и для продавца – в случае выявления неочевидных недостатков объекта.

Чтобы митигировать риски последующих споров с покупателем в связи с этим, рекомендуется либо провести базовую проверку и озвучить их покупателю заранее, урегулировав соответствующие положения в договоре, либо договориться с покупателем о продаже объекта на условиях "как есть" (as is) и снятии ответственности с продавца за такие скрытые недостатки, о которых продавцу не было известно, что является допустимым по российскому праву, но стороны зачастую об этом не договариваются.
 
Определение СКЭС ВС РФ от 04.12.2025 по делу А76-25336/2023
 
#судебнаяработа #договорнаяработа

📋Почему в суде нужно заявлять все требования сразу?
 
Верховный Суд РФ напомнил порядок исчисления сроков давности по связанным требованиям.
 
🏢В банкротстве была оспорена сделка по продаже здания в Зеленограде. Здание вернули банкроту в конкурсную массу. Но конкурсный управляющий на этом не остановился – и пошел взыскивать доход от арендной платы, которую получал покупатель по недействительной сделке, пока владел зданием.
 
Нижестоящие суды этот доход взыскали, но не за весь период, а только с момента признания сделки недействительным – когда покупатель уже узнал о незаконности своего владения и может считаться недобросовестным.
 
⚖️ Верховный Суд РФ решил иначе:
 
🔻Если сделка оспорена по банкротным основаниям как причиняющая вред кредитором – то контрагент по сделке был недобросовестным с самого начала. Ведь он знал о причинении такого вреда уже в момент заключения сделки. В связи с этим конкурсный управляющий мог бы взыскать арендный доход за весь период, если бы заявил все требования сразу.
 
🔻Однако управляющий пропустил срок давности. Нужно было заявлять все требования, вытекающие из недействительности сделки сразу. Поскольку он заявил их позднее, то период взыскания неосновательного обогащения ограничен сроком давности по реституции, которая составляет 1 год:
 

"Конкурсный управляющий в деле о банкротстве имел возможность заявить требование о взыскании неосновательного обогащения одновременно с требованием о признании сделки недействительной, что им не было сделано"

 
📍На практике истцы нередко выбирают выжидательную стратегию и сначала заявляют основной иск, надеясь впоследствии дозаявить дополнительные требования, в зависимости от исхода основного спора. Однако это не всегда оправдано. Такие дополнительные требования покрываются общим сроком давности и есть риск его пропуска, если рассмотрение основного спора затянется.
 
Определение СКЭС ВС РФ от 03.02.2026 по делу А40-119257/2023
 
#судебнаяработа #исковаядавность

❄️ Работа в снег и гололед: уволить и лишить премии нельзя, а вот объявить выговор – можно
 
Ввиду ухудшения погодных условий работники опаздывают и не могут прибыть на службу, а работодатели начинают предпринимать меры.
 
⚖️ Суды не все такие меры одобряют:
 
🔻Отсутствие на работе из-за отмены рейса в снегопад или если не завелся автомобиль на морозе – не считается судами прогулом и не дает работодателю оснований для увольнения, если работник вовремя предупредил работодателя и обосновал причину отсутствия.
 
🔻Если работник опоздал из-за аномальных пробок в снег, то уволить его за прогул нельзя, а вот выговор за опоздание в гололед объявить можно – особенно если МЧС рассылало предупреждения, то работник мог и должен был выйти из дома раньше.
 
🔻Если выполнение работы в мороз невозможно, то снижение норм выработки не может стать основанием для дисциплинарных мер или лишения премии, ведь работа на морозе может причинить вред здоровью.
 
☀️ Аномальные морозы и снег почти позади. И пусть Вас греет мысль, что скоро весна.
 
#пятничнаярубрика

📝 Когда подрядчик может обязать заказчика подписать допсоглашение на изменившийся объем работ?

🏗 Подрядчик построил этап ЦКАД по инвестсоглашению 2014 года. В процессе выяснилось, что для устройства земляного полотна потребовалось больше материалов, чем в исходном проекте. Некоторые другие работы, наоборот, оказались избыточными.

Стороны задокументировали это в сводной ведомости, где стоимость избыточных работ (1.27 млрд руб.) была перенесена в строку «Резерв». При этом подрядчик предложил профинансировать дополнительные земляные работы за счет этого резерва, без увеличения общей цены контракта. Однако заказчик Росавтодор от подписания допсоглашения уклонился.

⚖️ Подрядчик потребовал подписания допсоглашения в суде. Первая инстанция иск удовлетворила, но апелляция с кассацией отказали.

🔎 Верховный Суд РФ восстановил решение первой инстанции, указав следующее:

🔻 Учет устоявшейся практики сторон: перераспределение средств из «Резерва» через допсоглашения было устоявшейся практикой исполнения данного контракта. В связи с этим заказчик обязан ей следовать и в данном случае.

🔻 Подрядчик отвечает за достоверность проектной, рабочей и договорной документации: отказ заказчика в приведении ее в соответствие с фактически выполненными работами создает для подрядчика риски гражданской, административной и даже уголовной ответственности. Это обосновывает интерес подрядчика в надлежащем оформлении допсоглашения.

🔻 Подрядчик может требовать подписать допсоглашение и после выполнения работ: тот факт, что работы уже сделаны и оплачены, не освобождает стороны от обязанности привести документацию в соответствие с фактически выполненным. Это вопрос добросовестности. Отказ заказчика подписать документ, фиксирующий реальное положение дел, нарушает принцип содействия сторон в договоре подряда.

📍На практике споры о допработах - одна из наиболее распространённых категорий подрядных споров. Позиция Верховного Суда дает новые аргументы подрядчикам для обоснования обязательности подписания допсоглашения на выполненные объемы работ. Однако результат спора зависит от фактической ситуации и обоснованности выполнения допработ.

Определение СКЭС ВС РФ от 27.01.26 № 305-ЭС25-10790 по делу № А40-283450/2024

#судебнаяработа #строительство #подряд

❓Каковы последствия деприватизации недвижимости для арендаторов изъятого в пользу государства имущества?

Предприниматель арендовал нежилое помещение. Договор аренды был заключен за месяц до вступления в силу решения суда об обращении данного имущества в собственность государства, поскольку оно было получено в результате коррупционных правонарушений.

💰 После перехода права собственности к государству предприниматель попытался выкупить помещение в упрощенном порядке без торгов по льготе для малого бизнеса. Однако Росимущество отказало в приватизации.

Суды трех инстанций встали на сторону предпринимателя и обязали Росимущество согласовать приватизацию.

⚖ Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился:

🔻 Льготная приватизация без торгов предназначена только для добросовестных арендаторов публичного имущества, которые получили его в аренду по закону. В данном деле у предпринимателя не могло возникнуть разумных и правомерных ожиданий на выкуп без торгов. Ключевым фактором стало то, что аренда была оформлена уже после вынесения, хотя и до вступления в силу решения суда об изъятии имущества в доход государства.

🔻 Имущество, обращенное в доход государства по искам прокуроров в рамках дел коррупционной направленности, подлежит приватизации в особом порядке - на торгах.

📍Позиция ВС порождает дополнительные риски для правообладателей, в том числе арендаторов недвижимости, даже не задействованных в коррупционных нарушениях. При выборе объекта не только для приобретения, но и для аренды, целесообразно проверять его, в том числе на предмет коррупционных нарушений.

Определение СКЭС ВС РФ от 13.02.2026 № 301-ЭС25-7698 по делу № А38-194/2024

#судебнаяработа #аренда #недвижимость #земельныеспоры

⚔️ В деле две противоречащие друг другу экспертизы - что делать суду?

В Мытищах местная администрация и федеральные власти не поделили земельный участок. Администрация Мытищ считала его своим и отдала застройщику под строительство. В то же время Росимущество сочло его попадающим в границы национального парка «Лосиный остров» и зарегистрировало в федеральную собственность.

Для решения вопроса о том, чей участок, суды назначили экспертизу, которая пришла к выводу, что участок попадает в границы национального парка. Однако поскольку эта первая экспертиза содержала противоречия, судам пришлось назначить ещё одну - в которой вторые эксперты уже пришли к прямо противоположным выводам. Вторую экспертизу суды и положили в основу решения, признав права местной администрации на спорный участок.

⚖ Однако федеральные власти дошли до Верховного Суда, который направил дело на новое рассмотрение:

🔻 Если в деле имеются две противоречащие друг другу экспертизы, то суд не может игнорировать данный факт и должен принять меры к устранению противоречий, в том числе назначить дополнительную или повторную экспертизу.

🔻 Если в дело после завершения экспертизы были представлены дополнительные документы, которые не были учтены экспертами - это повод для суда усомниться в их выводах. В деле прокуратура представляли дополнительные документы (архивные сведения, проекты планировки), подтверждающие нахождение спорных земель в границах нацпарка ещё с 1979–1992 гг. В этом случае суд был обязан назначить дополнительную экспертизу, чтобы учесть данные доказательства и устранить противоречия.

📍На практике в земельных и строительных спорах очень многое зависит от результатов экспертизы. В связи с этим крайне важен заблаговременный сбор всех документов для представления их в суд и направления на анализ экспертам. Не менее важен и выбор кандидатур экспертов - если каждая из сторон настаивает на своей кандидатуре, суды зачастую либо назначают третье экспертное учреждение, выбранное судом самостоятельно, либо проводят комиссионную экспертизу с участием экспертов, предложенных каждой из сторон. В любом случае при противоречивых выводах экспертов суд не может игнорировать данный факт и обязан предпринимать дополнительные процессуальные меры для снятия противоречий.

Определение СКЭС ВС РФ от 02.02.26 № 305-ЭС25-7071 по делу № А41-48345/2021

#судебнаяработа #земельныеспоры #недвижимость #экспертиза

🏆 Юристы Sirota&Partners отмечены в индивидуальном рейтинге рекомендованных юристов Pravo.RU

Рады сообщить, что профильная практика компании в сфере недвижимости и строительства вновь отмечена в федеральном рейтинге.

В рейтинг рекомендованных юристов Pravo.RU вошли управляющий партнёр бюро Артем Сирота среди первых лиц компании и советник Екатерина Иванова среди юристов, сопровождающих проекты.

📍Результаты рейтинга формируются по итогам оценки реализованных компанией проектов.

Благодарим клиентов за оказанное доверие!

#рейтинг

🗞️Можно ли легализовать объект через новые торги?

Местная администрация в Марий Эл разрешила размещение летней веранды на участке, но торги не провела.

🚫 ФАС усмотрела в этом нарушение, устранить которое администрация решила весьма необычным способом - проведя новые открытые торги без раскрытия информации о том, что на участке уже имеется веранда другого лица.

ФАС вновь увидела здесь нарушение. Во-первых, администрация при проведении торгов скрыла наличие на участке стороннего объекта. Во-вторых, круг участников торгов искусственно ограничен - поскольку приобретателю участка пришлось бы договариваться с владельцем веранды, то реально заинтересованными в торгах могли быть только текущий правообладатель веранды или связанное с ним лицо, которые в итоге и приняли участие в торгах в качестве 2 из 3 участников.

⚖️ Нижестоящие суды поддержали администрацию, признав, что такие нестационарные объекты как веранда не мешают проведению торгов на аренду участков под ними.

Но Верховный Суд с этим не согласился:

🔻Нельзя искажать предмет торгов: при выставлении участка на торги организатор торгов обязан озвучить все значимые обстоятельства, включая наличие нестационарных объектов.

🔻Недопустимо создавать на торгах скрытые преимущества отдельным участникам: здесь таким преимуществом обладал фактический владелец веранды, который понимал «подводные камни». Для других участников необходимость урегулирования отношений с владельцем постройки стала дополнительным бременем.

🔻Нельзя через новые торги легализовывать незаконное размещение объектов: веранда была размещена на основании договора аренды, заключенного с нарушением антимонопольного законодательства (без торгов), что ФАС уже признавала незаконным. Таким образом, администрация пыталась «легализовать» старую проблему, просто выставив землю на торги, не решая судьбу незаконного объекта.

📍На практике получение публичных земельных участков на торгах является наиболее распростраенным способом получения площадки под застройку. При этом важно соблюдение процедуры торгов, в противном случае ее нарушение может впоследствии поставить под угрозу законность размещения объекта, что проблематично валидировать post factum.

Определение СКЭС ВС РФ от 19.01.26 № 301-ЭС25-9438 по делу № А38-1153/2024

#судебнаяработа #торги #аренда #земельныеучастки #недвижимость

👥 Если дочернее общество пострадало от долгов материнской компании: что оно может сделать в ответ?

Кредитор взыскал 134 млн рублей с материнской компании и инициировал ее банкротство. В деле о банкротстве суд наложил обеспечительные меры на имущество ее дочерней структуры, ограничив распоряжение им.

🚫 В ответ дочернее общество попыталось обжаловать обеспечительные меры - но безрезультатно. Суды отказали дочке - наличие долга кредитора подтверждено решением суда, а у самой дочки нет статуса кредитора в банкротстве материнской компании.

Тогда дочка пошла в суд обжаловать само наличие долга. Суды не пустили дочку и в этот процесс - не усмотрев, что ее права затронуты наличием долга.

⚖️ Верховный Суд не согласился с таким формальным подходом - если дочернее общество пострадало ввиду наличия долга материнской компании, то у него должны быть средства защиты. Дочка вправе обжаловать оба решения:

🔻И судебный акт, которым на имущество дочерней компании наложены обеспечительные меры в деле о банкротстве материнского общества;

🔻И судебный акт, которым подтверждён основной долг материнского общества перед кредитором - поскольку именно это решение послужило первопричиной для возбуждения дела о банкротстве и последующего наложения на дочку обеспечительных мер.

📍На практике все чаще имеет место своеобразное "прокалывание корпоративной вуали" и перекрестное привлечение к ответственности по долгам разных обществ внутри группы - как материнских по долгам дочерних, так и наоборот. Позиция ВС дает дочерним обществам, которые пострадали от наличия долгов у материнской компании, свои инструменты защиты.

Определение СКЭС ВС РФ от 22.01.2026 № 305-ЭС25-10512 по делу № А40-117282/2023

#судебнаяработа #банкротство

🏠 Можно ли получить публичную землю в центре города под элитную недвижимость без торгов?

Российский закон в качестве общего правила предусматривает получение публичной земли только на открытых торгах, в которых могут поучаствовать на равных началах все инвесторы.

Исключения строго ограничены Земельным кодексом. Получить землю без торгов можно только в ряде случаев и одним из таких является реализация инвестором масштабного инвестиционного проекта, нужного региону. В этом случае инвестор может получить землю под проект без торгов в приоритетном порядке.

В Ингушетии по такому пути пошли власти, предоставив 79 земельных участков в центре столицы Республики г. Магасе без торгов. На них предполагалось построить элитный коттеджный посёлок, что власти квалифицировали как масштабный инвестпроект.

👮‍♂️Однако это оспорила прокуратура. Все нижестоящие суды отказали прокурору в иске сославшись на то, что проект отвечает критериям масштабного и предусматривает вложение более 676 млн рублей инвестиций, создание 61 рабочего места и строительство детского сада.

⚖️ Верховный Суд с этим не согласился и предложил судам смотреть на существо, а не на форму:

🔻Чтобы проект мог быть признан масштабным инвестиционным проектом - он должен нести преимущества всему региону и закрывать потребности его жителей, в частности, обеспечивать жильём социально незащищенные слои населения, ликвидировать безработицу. Строительство элитной недвижимости таким целям не отвечает.

🔻Суды должно было насторожить и то, что регион не получает в публичную собственность какие-либо объекты по итогам строительства. В результате только инвестор становится собственником коттеджей, а этих целей он мог достичь и получив землю на открытых торгах.

📍Позиция ВС ориентирует суды на сутевой подход. Теперь, чтобы получить публичную землю без торгов инвестору недостаточно формально соответствовать критериям масштабного инвестиционного проекта. Требуется показать сущностную социальную значимость проекта и те плюсы, которые от него получит регион. Это дает застройщикам дополнительные инструменты в борьбе за участки под реализацию проектов.

Определение СКЭС ВС РФ от 04.03.2026 по делу А18-2014/2024

#торги #недвижимость #судебнаяработа

❄️ Минстрой предлагает "заморозить" градостроительные ограничения на дату начала строительства

Ведомство предлагает внести поправки в градостроительное законодательство и закрепить единую дату, на которую будет определяться соответствие строящегося объекта установленным требованиям.

⏳Вид разрешенного использования участка и установленные ограничения на строительство будут фиксироваться на дату выдачи первоначального разрешения на строительство. В дальнейшем - при внесении изменений в разрешение на строительство (кроме случаев образования земельных участков), а также при вводе объекта в эксплуатацию он будет проверяться на соответствие ограничениям, существовавшим на эту прежнюю дату.

Цель изменений - обеспечить стабильность положения застройщика. Сейчас существует риск того, что объект, строительство которого начато в соответствии с законом, затем ввиду изменений властями установленных требований внезапно окажется не соответствующим новым ограничениям. Потому нередко последующие изменения в градостроительной документации влекут невозможность ввода объекта в эксплуатацию, о чем мы писали ранее.

🕐 Сейчас аналогичный порядок действует в качестве временной меры и применяется до 1 января 2027 года и распространяется только на объекты, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2024 года и для которых еще нет разрешения на ввод в эксплуатацию.

📍При принятии поправок застройщики получат гарантию, что строительство будет завершено в соответствии
с изначально существовавшими при получении разрешения на строительство условиями.

Законопроект "О внесении изменений в статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации"

#законопроект #недвижимость #строительство

📃 Крупные сделки хозяйственных обществ: актуальные вопросы практики

Сегодня 12.03.2026 в 16:00 Юридический институт М-Логос проводит онлайн-лекцию советника бюро Екатерины Ивановой по крупным сделкам.

🏢 Сделки с недвижимостью, как куплю-продажу, так и аренду, судебная практика часто относит к категории крупных сделок, поскольку они затрагивают основные активы компании и имеют значительную стоимостную составляющую.

На лекции обсудим последние изменения в правовых позициях Верховного Суда РФ по квалификации сделок в качестве крупных и актуальную практику нижестоящих судов. Проанализируем, на какие критерии ориентируются суды.

Участие бесплатное по предварительной регистрации

#выступления

⏳ Что будет, если долго терпеть нарушение другой стороны договора?

В Тюмени общество выкупило у властей публичный земельный участок. Власти предложили свою цену, но обществу удалось снизить ее в суде в 10 раз.

💰После суда общество оплатило лишь 1,5% цены участка. А дальше и власти, и общество вопрос оплаты не поднимали. Спустя 8 лет общество все же доплатило полную стоимость, но это не устроило властей - участок уже вошёл в границы населенного пункта и его цена выросла в 30 раз.

Власти потребовали в суде расторгнуть договор со ссылкой на его существенное нарушение - ввиду длительной неоплаты.

⚖️ Решение судов менялось в каждой инстанции - суды то поддерживали власти, то общество. Точку в деле поставил Верховный Суд:

🔻Длительная пассивность продавца не означает его согласие с нарушением покупателя и не лишает его защиты. Тем более, что продавец никак не препятствовал покупателю в надлежащем исполнении договора.

🔻Расторгнуть договор можно и спустя 8 лет просрочки и даже после получения оплаты - если внесенный с опозданием платёж уже не отвечает экономическим реалиям и лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

В итоге покупатель может вновь попробовать выкупить участок у властей, но уже по актуальной цене.

📍При длящихся нарушениях у нарушившей стороны может создаться иллюзия, что другая сторона смирилась и не сможет спустя столь длительное время потребовать защиты. Но запрет противоречивого поведения работает в таких случаях далеко не всегда. Позиция ВС показывает, что длительное молчание в ответ на нарушение договора ещё не означает согласие с ним.

Определение СКЭС ВС РФ от 11.02.2026 по делу А70-23398/2024

#недвижимость #земельныеучастки #судебнаяработа

🏘️ Нужно ли платить за пользование проездом между домами?

В Санкт-Петербурге ТСЖ решило благоустроить проезд между домами - и разместило в нем парковочные столбики. Проблема заключалась в том, что столбики оказались на чужом земельном участке.

💰Собственник соседнего участка сначала добился демонтажа столбиков через суд, а затем потребовал оплатить предыдущие три года пользования ТСЖ частью его участка на условиях коммерческой аренды, подтвердив размер платы заключением оценщика.

Мнения нижестоящих судов разошлись. Первая инстанция отказала во взыскании платы - поскольку это проезд к уличным дорогам, им пользуется неограниченный круг лиц и никак иначе эту часть земли все равно использовать было нельзя. Но апелляция и кассация с этим не согласились и плату взыскали.

⚖️ Верховный Суд призвал присмотреться к деталям спора:

🔻Общий принцип: землепользование должно быть платным. Поэтому использование частного земельного участка для прохода и проезда возможно на условиях сервитута за плату.

🔻Однако плата должна быть соразмерной. Для ее определения нужно проверить площадь используемого участка (собственник требовал плату за использование 363,1 кв. м, тогда как элементы благоустройства занимали лишь малую часть - 44,61 кв. м). Кроме того, собственник не доказал, что мог сдавать эту часть участка в аренду и извлекать выгоду. ТСЖ выгод от пользования участком также не извлекло. Поэтому размер платы нужно определять по фактическому использованию, а не по ставкам коммерческой аренды.

📍На практике собственники соседних участков зачастую полагаются на сложившуюся практику землепользования, не ожидая, что сосед может потребовать плату за прошлые периоды фактического пользования его участком. Для митигации рисков рекомендуется проверять пути доступа к объекту до его приобретения, взаимоотношения с соседями и оформление этих отношений. Если сервитут требуется, но не оформлен, данный риск целесообразно закрыть при приобретении объекта в сделке с продавцом либо на берегу урегулировать вопрос с собственником соседнего участка.

Определение СКЭС ВС РФ от 18.12.2025 по делу А56-76458/2024

#недвижимость #судебнаяработа

🌊 Может ли прокуратура изъять участки спустя 20 лет?

Гражданин унаследовал участки у Икшинского водохранилища в 2005 и в 2008 годах и использовал их для личного подсобного хозяйства.

👮‍♂️В 2023 году прокуратура провела проверку и обнаружила, что частично участки попадают в границы береговой полосы, прибрежной защитной
полосы, водоохранной зоны и второго пояса зон санитарной охраны. Прокуратура выявила строения и теплицу на расстоянии 30-50 м от берега и беседку в 5 м от воды.

В связи с этим прокуратура потребовала изъять в публичную собственность те части участков, которые попали в береговую полосу.

Гражданин пытался защититься со ссылкой на пропуск срока давности - ведь он открыто пользовался участками, об этом было известно уполномоченным органам. И ему это почти удалось - апелляция и кассация отказали прокурору в иске.

⚖️ Но Верховный Суд не согласился и поддержал прокуратуру:

🔻Давность по искам в защиту публичных интересов нельзя считать формально - в силу позиции КС сам по себе момент нарушения не запускает давность и важно установить, когда органы власти могли узнать и выявить нарушение, в том числе с учётом проведённой прокурором проверки.

🔻Если участок попадает в охраняемую природную территорию - то сохранять право частного лица на него в любом случае невозможно, поскольку это нарушает общественные интересы. Участок должен быть изъят, даже если давность пропущена, и истечение давности по таким искам влияет только на последствия и право гражданина получить компенсацию:

"В этом случае значение истечения срока исковой давности отличается от обычного, то есть оно не является при заявлении стороной в споре о его применении основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, а выступает критерием, от которого зависят последствия удовлетворения требования для гражданина"

🔻Если нарушение требований при формировании участка со стороны его приобретателя было умышленным - то даже компенсация за изъятие участка не полагается.

📍Высшие суды, включая ВС и КС, все чаще ориентируют на неприменение давности по искам в защиту публичных интересов. Это увеличивает риски при приобретении объектов. Чтобы митигировать риски их изъятия, требуется более глубокая проверка истории их приобретения, включая соблюдение правил приватизации, возможные коррупционные нарушения и попадания в охранные зоны.

Определение СКГД ВС РФ от 03.03.2026 № 4-КГПР25-81-К1

#земельныеспоры #судебнаяработа

🏚️ Можно ли легализовать реконструкцию, если застройщик даже не обращался за разрешением на ее выполнение?

В Краснодарском крае собственник приобрёл комплекс ветхих строений 1959 года постройки. Он разработал документацию на снос и уведомил местные власти о начале сноса и его окончании. В итоге все аварийные здания и два аварийных этажа основной постройки были демонтированы, и собственник обратился за разрешением на ввод в эксплуатацию получившегося одноэтажного здания.

Но местные власти отказали - собственник даже не обращался за получением разрешения на реконструкцию и не пытался его получить. Властей поддержали и нижестоящие суды.

Верховный Суд не согласился:

🔻Формальный подход недопустим - условием легализации реконструкции является ее безопасность. Это было подтверждено экспертизой, которую суды не опровергли.

🔻Также суды должны проверить соответствие постройки требованиям градостроительных регламентов и целевому использованию земельного участка.

🔻В итоге легализовать постройку можно даже в том случае, если собственник не обращался за разрешением на реконструкцию.

📍Отметим, что позиция ВС РФ показывает дальнейшую либерализацию режима признания права собственности на самовольные постройки. Ранее ВС демонстрировал устойчивый тренд на обязательность для застройщика хотя бы попытаться получить разрешение на строительство (реконструкцию) - а отсутствие таких попыток считалось обходом закона и использованием судебной процедуры легализации для узаконения построек без строительного контроля за их возведением. Теперь ВС по существу признает, что обращение за разрешением на строительство не всегда является обязательным условием для последующей успешной легализации постройки.

Определение СКГД ВС РФ от 27.01.2026 N 18-КГ25-437-К4

#самовольнаяпостройка #судебнаяработа

🏤 Баланс при использовании общедомового имущества: когда вывеску на фасаде придётся демонтировать?

Управляющая компания потребовала у собственника нежилых помещений в цоколе демонтировать вывеску о расположенном в нем фитнес-центре, размещенную на стене многоквартирного дома.

⚖️ Три инстанции отказали - конструкция носит информационный характер, оповещает неопределенный круг лиц о фактическом местонахождении фитнес-центра и рекламой не является, а потому ее размещение не требовало согласования с остальными собственниками помещений в здании.

Но Верховный Суд с этим не согласился:

🔻 Для разграничения "просто" вывески и рекламы суды обязаны оценить ее содержание - направлена ли она исключительно на исполнение требований об оповещении потребителей (содержит наименование, адрес, режим работы предприятия) либо нечто большее. При этом даже если конструкция не является рекламной, ее размещение тоже не может быть произвольным - ее размер и вид должны соответствовать Закону о защите прав потребителей и требованиям местных властей.

🔻 Кроме того, суды проигнорировали доводы УК о том, что конструкция вредит дому - повреждает фасад, открывает доступ посторонних к квартирам и способствует скоплению осадков и мусора. Если вопрос требует специальных познаний, суд не может решить его без предложения сторонам провести экспертизу. Но вместо этого нижестоящие суды просто сослались на непредоставление истцом соответствующих доказательств и отказали в иске.

📍 Позиция ВС показывает важность поиска баланса между собственниками нежилых и жилых помещений. Рекламные вывески можно разместить только по согласию всех собственников помещений в здании. При этом в любом случае вывески не должны вредить общему имуществу многоквартирного дома и осложнять его обслуживание. Кроме того, ВС в очередной раз подчеркивает важность назначения судебной экспертизы в тех случаях, когда вопрос выходит за пределы судебного усмотрения и требует специальных познаний - например, есть ли вред от вывески зданию в целом.

Определение ВС РФ № 18-КГ25-471-К4 от 17.02.2026

#судебнаяработа #недвижимость

💰Крупные сделки: какие сделки требуют согласования и как изменились условия их оспаривания?

Юридический институт М-Логос опубликовал в свободном доступе лекцию советника бюро Екатерины Ивановой «Крупные сделки хозяйственных обществ: актуальные вопросы практики».

На лекции обсудили ключевые вопросы актуальной практики:

🔻Критерии крупности сделки: какие произошли изменения в подходе Верховного Суда РФ к соотношению количественного и качественного критериев и что в приоритете у судов;

🔻Обычная хозяйственная деятельность: какие признаки свидетельствуют об обычном характере сделки для общества с точки зрения судебной практики и какие сделки по этому критерию не признаются крупными.

Презентация к лекции доступна по ссылке.

Запись лекции размещена на хостингах:
🎬 RuTube
🎬 YouTube

#выступления #недвижимость