Оспаривание сделок при банкротстве — важная тема для тех, кто работает с недвижимостью и проблемными активами.

На эфире с арбитражным управляющим разберём, какие сделки реально могут оспорить, а какие страхи преувеличены.

Это поможет не упускать хорошие объекты, снижать риски для себя и клиентов и чётко аргументировать свою комиссию от 5%.

@nikitagoloschapov
@gplawyers

Когда играл с текстом и чатГПТ - и проиграл

Эфир уже идёт 5 минут
Присоединяйтесь!☝️

Выходной день жадного перекупа

Запись эфира про оспаривание сделок загружаю на рутуб


https://rutube.ru/video/private/c1cd73d715bef8fc597a2f1df18ca6cd/?p=omM-plAJ26ZgcDWCaZG9SA


Вэлкам!

АНКЕТА предзаписи на курс по девелопменту коммерческой недвижимости (описание) .
Старт 20.09.2026
лучшие условия по цене первым двум участникам.
__________________________

Стратегии, по которым двигаюсь и все нюансы за 14 лет опыта+доступ в сообщество профессионалов.

обучаю лично, готов финансировать проекты.🤝

Плавно готовимся к эфиру по привлечению денег. БУдет возможность задать вопросы классному юристу, который структурирует подобные сделки. 10.09.2026 в 18-00



Хочу через развитие сообщества и обучение крутых студентов сделать х10 по сделкам.
Денег всегда не хватает и пора их привлекать системно.

Вот такие вопросы есть у меня:


1. Договор займа. Личная гарантия, поручительство (как это работает). Целевое использование . Можно ли так привлекать 5-7 инвесторов в проект? Нотариальный с исполнительной записью

2. Партнерская схема, соглашение о партнерстве(ип и ип, физлицо и физлицо). Риски ндс? Как лучше?

3. Можно ли публично рекламировать доходность, привлекать от нескольких лиц? Риски лицензии/блокировка чс ЦБ

4. Как правильно описывать/декларировать проект, чтобы не потерять всё в случае просрочек/проблем?

5. Какие формулировки нельзя использовать. Какие действия приведут к проблемам и надо их предусмотреть

6. Нюансы краудфандинга через платформу

Ваши вопросы - в комментарии. До встречи!

Сегодня выходной, релакс!!
Свобода и профит!

Ведь все эти годы я старательно экономил время:


Я говорил и писал АРДД вместо «арендодатель», ДДА вместо «долгосрочный договор аренды», ну и как минимум пол-дня набежало за многочисленные СПС 😉

Пользуйтесь, кайфуйте 🍾

Что точно будет на моём обучении

Будем разбирать коммерческую недвижимость как образ жизни: где искать объекты, как понимать их потенциал, как договариваться, считать экономику и доводить идею до денег.

Что внутри:

1. Поиск объектов
Где ищу коммерческие помещения, землю, недострой, объекты с торгов и варианты, которых ещё нет на Авито.

2. ПредГАБы
Как из обычного участка или помещения собрать понятную инвестиционную конструкцию, на которую дадут денег.

3. Арендаторы
Познакомлю с товарищами из «Пятёрочки», «Магнита», «Дикси», «Перекрёстока», «Ленты», КБ и тд, с которыми сам работаю.

4. Торги и аукционы
Банкротство, арестовка, приватизация, аренда с выкупом, 159-ФЗ.
Настроим комп, получим эцп, будет навык участия.

5. Земля и градостроительство
ПЗЗ, зонирование, ВРИ, публичные слушания, межевание, КРТ,перевод участков.

7. Договоры и переговоры
Что смотрю в договорах аренды, какие пункты сетевики любят вставлять, где нужно защищать собственника и комиссию. Мои шаблоны, которыми пользуюсь.

8. Увеличение стоимости объекта
Отдельный вход, перепланировка, реконструкция, пристройка, смена концепции — где и с кем согласовать, у кого спросить разрешение и как.

Главная идея обучения:

Я хочу собрать экспертную команду, чтобы успешный опыт масштабировать на 20-30 регионов. ,

Чтобы создать конвейер инвест-проектов.

Чему вы научитесь:

- искать коммерческие объекты;
- видеть потенциал там, где другие проходят мимо;
- считать экономику проекта;
- работать с арендаторами и получить рабочие контакты;
- находить собственников напрямую;
- понимать землю и ограничения;
- собирать предГАБ;
- разговаривать с инвесторами;
- доводить идею до сделки.

Старт — 20 сентября.
Формат: уроки, еженедельные созвоны, общий чат, разборы и практика на реальных задачах.
🤙
Осталось 1 место.

Про зоны подтопления


(скучный текст о том, что в августе изменился водный кодекс РФ и теперь на берегу у воды особо не построишься).

«Домик с видом на воду» о котором мы все мечтаем (или своя турбаза, ебанный комплекс, ну или что-то капитальное с регистрацией в ЕГРН, которое у вас в вишлисте))Оно всегда имело зоны затопления и подтопления и на это было почти пох, но теперь с этим строго.

Даже если вода до него никогда не доходила, но юридически он попал в зону с ограничениями, то теперь- никаких построек.

Затопление — это когда вода выходит на территорию сверху: паводок, ливни, подъём уровня водоёма.

Подтопление — это грунтовые воды. Такая зона подтопления может появиться рядом с зоной затопления или рядом с мелким ручейком(пример с авито) , даже если ваш участок всегда был сухой, сорян. На этом участке в Белоострове - только если строить в пределах старого фундамента. Рнс на бОльшую площадь не получишь.

Теперь главный вопрос не «топило здесь или нет?», а «что стоит в выписке и на карте ПКК?»

Зоны затопления и подтопления — это ЗОУИТ, зоны с особыми условиями использования территории. Собственник не может распоряжаться землёй как хочет.

Главное изменение такое:

раньше можно было строить, если ты защищаешь сам объект. (поднял дом на сваи, сделал отсыпку, поднял первый этаж, предусмотрел инженерную защиту,завёл семью бобров).

Теперь: либо строишь хер, либо выполняешь комплекс мероприятий и добиваешься снятие этой зоны, а потом получай рнс.

То есть раньше защищали дом.
Теперь сначала нужно защитить участок, внести всё в ЕГРН и потом строить.

Это не значит, что на всех участках у воды теперь вообще ничего нельзя делать. Но путь стал длиннее и дороже.
Примерный сценарий такой:

1. Проверить, попадает ли участок в зону затопления или подтопления.
2. Посмотреть, вся земля попала в зону или только часть.
3. Если часть — понять, можно ли поставить объект вне зоны.
4. Если зона накрывает участок целиком — считать экономику: инженерная защита, оспаривание зоны, изменение проекта или отказ от капитального строительства.


Теперь вы суки попляшете узнаете зачем нужен гидролог))

И вот тут важный момент.

Иногда дешевле оспорить зону. Иногда дешевле сделать инженерную защиту. Иногда дешевле вообще не покупать этот участок.

Что с уже построенными объектами?

Если дом или коммерческий объект уже построен и зарегистрирован, закон обратной силы не имеет.

Но если вы захотите построить новый корпус, сделать реконструкцию или оформить то, что было построено без документов, — погуглите контакты гидролога и юриста ;)

А некапитальные объекты? (Глемпинг, модуль, времянка) -

Формально запрет касается капитального строительства.

Но если будет суд, то будут смотреть «можно ли перенести объект без ущерба, подключён ли он к коммуникациям, есть ли септик, вода, электричество».


Что делать, если у вас участок у воды или вы только думаете его купить?

Минимум:

— свежая выписка ЕГРН;
— НСПД;
— ГПЗУ;
— проверка зон затопления и подтопления;
— какая часть участка попала в ограничения;
— можно ли строить вне зоны;
— консультация проектировщика / гидролога;
— стоимость инженерной защиты;
— можно ли изменить или оспорить границы зоны.

Для продавца тоже важный момент: если зона есть, лучше прямо указывать это в договоре. Иначе покупатель потом может сказать, что ему не сообщили существенную информацию и вернет вам ваше болото😩

жизнь это боль

Торги не могут быть стратегией заработка.

Я вижу большой интерес и реальный отклик от людей, которые хотят покупать дешевле и продавать дороже😉

Больше всего - от заебавшихся предпринимателей , их так возбуждает рассказик : «гражданин купил за 10, а через несколько месяцев ничегонеделания продал за 20, прикинь?» (протягивает qr код на предоплату)

Конечно, как и при подсчете любого дохода, пациент, моментально эту сумму из рассказа умножают на 12, чтобы посчитать заработок в год, и вот он уже на Пангане, покупает 10 грамм, лежит у реки, мысли плохие так далеки….😆

Любой слушатель говорит «ого! Мне такое интересно!!» Возьмите меня в голубой вертолёт!!1»


Суровая правда заключается в том, что стратегия торгов по банкротству — дерьмо.

Особенно,когда купец бегает по стране, просто фильтруя лоты, которые существенно подешевели, и делает на них ставку, это рано или поздно заканчивается пиздецом, когда он во что-то серьезно вкрячился.

Капитал зависает в каком-нибудь оспариваемом банкротстве или в купленном объекте, который невозможно эксплуатировать или даже получить к нему доступ.

Я в первую очередь говорю о стратегии поиска объектов всеядных игроков. Ведь когда человек приходит обучаться на торги по банкротству, он обучается процедуре, механике: как держать скальпель, где резать(если проводить аналогию с врачом). А все остальные тонкости остаются загадкой — как карта ляжет.

Поэтому я очень скептически отношусь к покупкам подешевевшего имущества, если не понимаю, в чём причина дисконта, как её решить и смогу ли я это сделать.

Соответственно, я уверен, что первично нужно обучаться продукту и понимать нюансы актива, который я хочу покупать и с которым планирую что-то делать, а лишь потом прибавлять сюда аукционный метод покупки как некоторое расширение.
Сами по себе торги по банкротству не являются стратегией. Это инструмент внутри стратегии, и конкуренция у этого инструмента высокая.

Не нужно обольщаться, что вы самый умный и сейчас купите за 10% от цены квартиру в городе Орёл, накрутите на неё три икса и окажетесь в дамках. Или приватизируете подвал в Москве, поделите под арендаторов и продадите. Скорее всего, нет.
👎

10.09.26 в 18:00

привлечение денег в свои проекты
без дыхания маткой