Проекты-банкроты 2026

Марсель выпустил статью-манифест: «5 способов создать проект-банкрот в 2026 году». О том, как гарантированно утопить проект, если продолжать работать «по старинке»

Одни из тезисов:

1️⃣ Квартирография должна проектироваться строго в соответствии с рынком в конкретной локации. Не по субъективному представлению учредителя или команды, а по тому, какие планировки, каких размеров, какой функциональности и эргономики рынок реально может потребить

2️⃣ ДЦО сегодня — не просто система изменения прайса. Это способ удержать экономику проекта на уровне каждого лота

3️⃣ Не нужно ставить план по личному каналу. Надо просто бороться за весь план продаж и достигать его наиболее эффективными методами

📍Всем неравнодушным, к прочтению! Получалось больно, емко и очень по делу.

Эффективная многозадачность

Наверное, каждый слышал фразу:

«Многозадачность убивает продуктивность»

И каждый раз, когда я это слышу, задаю себе один вопрос.

А как тогда работают руководители компаний, предприниматели, коммерческие директора или консультанты, которые одновременно ведут несколько проектов?

Лично у меня сейчас несколько девелоперских проектов. У каждого — своя команда, собственники, экономика проекта, планы продаж и задачи. Бывает, что в первой половине дня обсуждаешь продукт в одном городе, после обеда анализируешь финансовую модель другого проекта, а вечером разбираешься с коммерческой стратегией третьего. И самое главное, что каждый проект считает себя самым приоритетным

Если бы многозадачность действительно не работала, заниматься всем этим одновременно было бы невозможно.

Но, как мне кажется, проблема вовсе не в многозадачности.

Проблема — в хаотичном переключении внимания

Когда каждые пять минут открываешь телегу/макс, проверяешь почтовый ящик, переходишь в финансовую модель, затем уходишь на звонок, а после пытаешься вспомнить, что вообще собирался делать, — это не многозадачность.

Это потеря концентрации.

Для меня эффективная многозадачность выглядит совсем иначе.

Это способность одновременно управлять несколькими проектами, при этом:

▪️понимать, какой проект сейчас действительно требует твоего внимания
▪️быстро возвращаться в контекст без получасового «разгона» и скролинга чатов с клиентом
▪️принимать качественные решения, а не просто быстро реагировать
▪️соблюдать контрольные точки и дедлайны
▪️держать под контролем детали, даже когда проектов становится больше, фиксируем все!)

По сути, ты управляешь не несколькими задачами одновременно. Ты управляешь несколькими процессами.

За последние годы я выработал для себя несколько простых правил.

1️⃣ Не смешивать глубокую работу и коммуникации

Если анализирую финансовую модель или считаю экономику проекта — значит, занимаюсь только этим. Любое сообщение в мессенджере может стоить нескольких минут потерянной концентрации. Когда работаешь с цифрами, вероятность ошибки высока

2️⃣ Работать большими блоками

Лучше час-полтора полностью посвятить одному проекту, чем за это время десять раз переключиться между пятью. Срочные вопросы будут всегда. Но именно глубокое погружение обычно дает лучший результат

3️⃣ Всегда знать следующий шаг

По каждому проекту у меня должно быть понимание: что делать дальше. Тогда переключение занимает минуты, а не полчаса на восстановление контекста

4️⃣ Полагаться на систему, а не на память

Когда проектов становится много, память перестает быть надежным инструментом. Хорошая система управления задачами — это уже не вопрос удобства, а конкурентное преимущество

В какой-то момент я понял одну простую вещь. Ценность специалиста определяется не количеством задач, которые он способен выполнять одновременно

Она определяется количеством сложных процессов, которыми он способен управлять без потери качества

Возможно, проблема никогда не была в многозадачности. Проблема всегда была в отсутствии системы

PS пост напуствие и себе самому 😎

Часть 1. Личный кабинет агента: нужен или нет?

Практически каждый раз, когда заходит разговор про личный кабинет агента, команда делится на два лагеря:

— «Нам точно нужен этот инструмент»
— «Да кто им будет пользоваться? Только деньги потратим»

Я скорее отношусь к первому лагерю. Но с одной важной оговоркой: личный кабинет сам по себе ничего не решает. Важно, какую роль он занимает в системе работы с партнерским каналом

Я смотрю на ЛК не просто как на IT-инструмент, а как на цифровой продукт девелопера для агента

Если мы считаем агента своим клиентом, то должны делать его работу с нами проще: быстрее получить информацию, подобрать квартиру, зафиксировать клиента, увидеть статус сделки, рассчитать программу и получить все необходимое для продажи

Что сейчас есть на рынке?

Из решений, с которыми встречался:

1. ITRIELT — команда из Краснодара, достаточно широкий функционал и интеграции с большинством CRM.
2. Profitbase — пожалуй, один из самых распространенных продуктов. Понятный и привычный рынку.
3. Бюро Сучкова — относительно новый продукт, рекомендую присмотреться.
4. 1С 4DEV — одно из новых решений для тех, кто строит CRM на базе 1С.
5. MACRO — логичное решение для пользователей CRM МАКРО.
6. Домопланер — для пользователей CRM Домопланер. Отдельно нравится их управленческая панель.

Есть нюансы интеграции и выбора решения в зависимости от CRM девелопера, но это уже отдельная большая тема

А теперь главное — зачем вообще нужен личный кабинет?

1️⃣ Фиксация клиента и проверка уникальности

Убираем ручные запросы, переписки и часть конфликтов вокруг фиксации. Агент сам заводит клиента и получает результат

2️⃣ Актуальная шахматка

Да, шахматка есть на сайте. Но партнеру могут быть доступны скрытые лоты, специальные цены, отдельные акции, повышенное вознаграждение и другие условия, которых нет в открытом доступе

3️⃣ Единая база материалов

Презентации, регламенты, акции, инструменты продаж, условия вознаграждения — все в одном месте и всегда в актуальной версии. Особенно удобно для руководителей направлений новостроек в АН

4️⃣ Контроль сделки

Агент видит, что происходит с его клиентом и на каком этапе находится сделка. Меньше звонков менеджеру, меньше неопределенности для агента и самого покупателя.

5️⃣ Аналитика для руководителя АН

Кто из агентов активен, кто продает больше, по каким проектам идут сделки — руководитель получает дополнительный инструмент управления своей командой

6️⃣ Геймификация

Продал квартиру — получил баллы или «звезды». Накопил — обменял на бонусы или призы. Все прозрачно и в одном месте

7️⃣ Коммуникация с агентами

Приглашения на мероприятия, закрытые предложения, новости, трансляции, персональные активности — еще одна полноценная точка контакта девелопера с партнером

8️⃣ Калькуляторы программ

Ипотека, рассрочка, комбо-программы и другие инструменты продаж

Особенно актуально сейчас, когда по одному проекту одновременно может действовать десяток разных сценариев покупки и агенту нужно быстро понять итоговую стоимость для клиента

Но мне интереснее другое

Часть 2. Личный кабинет агента: нужен или нет?

Каким должен стать следующий этап развития личных кабинетов?

Потому что существующий функционал уже закрывает базовые задачи. А дальше начинается самое интересное.

▪️ Создание контента для агента

Основной источник привлечения внимания для многих агентов — социальные сети.

Почему бы прямо в ЛК не дать возможность через встроенные AI-инструменты быстро собрать сторис, пост, видео или карточку конкретной квартиры с актуальной ценой и условиями?

Выбрал лот → получил готовый контент → опубликовал.

▪️ AI-подборщик квартир

Представим проект, где в продаже 500 квартир и одновременно действует 20–30 акций и программ.

Агент пишет:

«Нужна двушка до 12 млн, первоначальный взнос 3 млн, платеж не больше 80 тысяч, желательно с готовой отделкой»

И ассистент сам предлагает несколько подходящих вариантов и объясняет, по какой программе их лучше купить.

Вот это уже действительно экономит время

▪️ Нормальный дашборд партнерского канала

На мой взгляд, одна из главных болей сегодня


Лиды, сделки, конверсия, охваты, количество и частота касаний, мероприятия, активность менеджеров, рейтинг агентов и АН, эффективность партнерщиков — все это должно собираться в единую управленческую панель.

Чтобы руководитель видел не только: «Через агентов продали 40 квартир», но и понимал, почему продали именно 40 и что нужно сделать, чтобы продать 60

▪️ Полноценная онлайн-презентация проекта

У команды Graff Interactive мне очень нравится идея интерактивной презентации проекта: окружение, территория, дом, квартира, вид из окна

Представьте, если агент прямо из ЛК может назначить клиенту онлайн-встречу, провести его по проекту, подобрать квартиру, тут же поставить ее в бронь и продолжить движение по воронке.

Фактически агент получает полноценный цифровой офис продаж девелопера

▪️ Корпоративные продажи

Про этот канал говорят гораздо меньше, хотя для девелопера с несколькими ЖК в одном регионе работа с компаниями города может стать отдельным источником продаж

CRM корпоративных клиентов, история контактов, специальные условия, мероприятия, сделки и аналитика — вполне логичное продолжение экосистемы

Но корпоративные продажи — отдельная большая тема, к которой еще вернусь

Поэтому для меня вопрос уже не в том, нужен ли девелоперу личный кабинет агента

Вопрос в другом:

насколько хорошо он встроен в систему партнерских продаж и действительно ли агенту проще продавать через него, чем без него

Хороший ЛК вряд ли сам по себе кратно увеличит количество лидов.

Но он способен сократить рутину, ускорить работу с клиентом, сделать партнерский канал прозрачнее и, главное, повысить конверсию между этапами воронки

А это уже вполне измеримый экономический эффект.

Дружите с агентами и относитесь к партнерам как к своим клиентам.

Потому что в конечном итоге выигрывает тот девелопер, с которым не только выгодно продавать, но и удобно работать

PS Если вам есть что добавить, посмотреть, порекомендовать - пишите . Буду рад новым предложениям✈️

Обмен квартиры (Trade-in)

Один из востребованных инструментов у клиентов, но менее любимых у девелоперов — обмен старой квартиры на новую

При этом в последнее время запросов на запуск обмена становится всё больше. Поэтому решил разобрать, какие вообще есть варианты trade-in, как они работают и кто сегодня может организовать такой сервис для девелопера

Для начала определение:

«Обмен квартиры — это сервис, при котором клиент отдаёт свою квартиру и взамен приобретает новую».

Спасибо КЭП 😁

Если серьезно, конструкций на рынке много, но практически все они строятся вокруг двух основных:

1️⃣ Выкуп квартиры

Клиент выбирает квартиру у девелопера → передает свою на оценку → получает предложение по выкупу, как правило, ниже рынка → старая квартира выкупается, а деньги идут в покупку новой

Выкупать может как сам девелопер, так и сторонняя организация. Во втором случае для клиента практически ничего не меняется — партнер просто встраивается в процесс девелопера и берет на себя оценку, выкуп и дальнейшую реализацию квартиры

2️⃣ Обмен через реализацию

Здесь квартиру клиента никто сразу не выкупает

Клиент выбирает новостройку → партнер девелопера оценивает вторичку и выставляет ее на продажу → на период реализации девелопер бронирует клиенту выбранную квартиру

Например, даем 90 дней на реализацию вторички и фиксируем объект. Продали — выходим на сделку. Не продали — дальше уже смотрим по ситуации: продлеваем бронь, меняем цену или возвращаемся к выбору квартиры

А дальше на базе этих двух моделей можно собирать уже более интересные конструкции:

▪️выкуп квартиры, но клиент продолжает жить в ней до ввода нового дома
▪️реализация вторички + рассрочка на новую квартиру
▪️выкуп с доплатой клиенту, когда часть денег он получает на руки — например, на ремонт, мебель или технику, а остальная сумма идет в покупку новостройки
▪️обмен квартиры между разными городами

Теперь про сервисы

Здесь немного ностальгии

Раньше существовал Обмен.рф — большой агрегатор, который работал с девелоперами по всей России. Я сам работал с ними на нескольких проектах. Были классные инструменты и для клиента, и для девелопера

Сервис закрылся, а сейчас, если зайти на Обмен.рф, попадешь на сайт Брусники

И вот что интересно. Когда начал разбираться, кто сегодня может дать девелоперу похожий сервис сразу в нескольких регионах, оказалось, что таких компаний практически нет

Из тех, кого можно экстраполировать на разные города России — SRG. Как минимум в общем инфополе на слуху и сейчас работаем с ними по нескольким девелоперам, поэтому могу рекомендовать как минимум их рассмотреть

В остальном рынок очень локальный. В той же Тюмени есть несколько компаний, которые готовы выкупать квартиры и дома, но работают они преимущественно внутри своего региона

Что бы я делал, если нужно запустить обмен у девелопера сейчас?

1️⃣ Сначала изучил локальный рынок: агентства недвижимости, компании с ресурсом на выкуп, партнеров других девелоперов.

2️⃣ Параллельно рассмотрел SRG как внешнего федерального партнера

3️⃣ Если нет желания сразу вкладывать собственные деньги в выкуп — начал бы с модели реализации через партнера. Например: платная бронь на 90 дней + фиксация квартиры на период продажи вторички

4️⃣ А если стоит задача построить собственную полноценную систему обмена — изучил бы Бруснику. На мой взгляд, сейчас это №1 среди девелоперов в РФ по тому, как организован этот сервис и сколько вокруг него собрано дополнительных опций
Вообще сейчас рынку сильно не хватает нового "Обмена"

Единого сервиса, куда девелопер может передать клиента, а дальше в одном окне ему помогут оценить, продать или выкупить вторичку и одновременно связать это с покупкой квартиры в новостройке

Мне кажется, на фоне оживления вторичного рынка такой продукт сейчас был бы очень кстати

Если знаете сильные сервисы или компании по обмену в своих городах — напишите в комментариях. Интересно собрать список игроков по России ✍️