🫥🫥🫥🫥

Наш эфир «Поиск помещений под self-storage» стартует уже через час!

Успей зарегистрироваться 🚙 [принять участие]

МЫ НАЧИНАЕМ!

Успейте присоединиться

🚙 [принять участие]

Один из самых недооцененных форматов недвижимости — кладовки на базе машиномест.

Одновременно это довольно простой способ зайти на рынок хранения.

Как это работает:

🚙Берем обычный крытый паркинг в жилом районе. Покупаем 2 машиноместа, средняя площадь — около 30 кв.м. (Средняя цена за машиноместо 400-800 тыс. на торгах)

Проводим ремонтные работы, разбиваем все на боксы для хранения вещей.

⚡️Важно: это не считается капитальным строительством. Обычно используются металлические перегородки и простая модульная конструкция.

Вложения на запуск:
🃏перегородки
🃏видеонаблюдение
🃏доступ по коду
🃏освещение
🃏базовая безопасность

Итого:

По оверпрайсу такие работы обходятся около 10 000₽ за кв.м. (у нас до 8 500₽/кв.м)

30 кв.м. х 10 000₽ = 300 000₽

Средняя доходность такого объекта — от ™️™️ тыс./мес до расходов. При такой модели вложения могут окупаться примерно за 1,5-2 года.

Важно понимать: несмотря на простоту, в этой модели есть нюансы. Снаружи все выглядит легко, но на практике не у всех получается сделать это эффективно с первого раза.

Мы с этими нюансами уже работаем и понимаем, где чаще всего теряются деньги и время.

О некоторых ошибках новичков расскажу в следующем посте — на основе личного опыта и реализованных проектов.

Типичные ошибки новичков при оборудовании помещений для self-storage

🕕Делают «золотые стены»

Новички начинают делать красивый ремонт: дорогие материалы, аккуратную отделку. Но арендаторам это почти не важно — достаточно качественного ремонта.

Люди спокойно арендуют кладовки, где стены сделаны чуть ли не из обычной фанеры или простых перегородок.

Главное — чтобы помещение было сухим и безопасным.

🕖Покупают материалы без спецификации

Материалы закупают без проекта и точных расчетов.

В результате появляются:

🃏перерасход бюджета

🃏несостыковки при сборке

🃏проблемы с документами на материалы при проверках (нет сертификатов пожарной безопасности, нет паспортов или деклараций на материалы и тд)

🕘Не учитывают геометрию помещения

На просмотре помещение часто выглядит нормально. Но на практике внутри могут быть вещи, которые мешают монтажу:

🗯️уклон пола
🗯️бетонные бордюры
🗯️выступающие конструкции

Если это не проверить заранее, перегородки начинают криво вставать или вообще не помещаются.

🕙Начинают строить без согласований

Сначала ставят перегородки, а потом начинают разбираться с документами.

И уже после строительства выясняется:
🃏управляющая компания против
🃏нарушены требования пожарной безопасности

Иногда в итоге приходится разбирать все, что уже построено.

Как вы считаете, какая ошибка из этих самая «убыточная»? И почему?

Первый и второй этаж — «за» и «против»

Я часто рассказываю про машиноместа и подвалы, но почти не говорю про классический формат коммерческой недвижимости — первые и вторые этажи.

Разберемся, как они работают для кладовок.

Первый этаж

🚗На практике это одни из самых ликвидных помещений.

Главное преимущество — естественный трафик. Люди проходят мимо, видят витрины и вывеску, поэтому такие объекты обычно заполняются быстрее.

Но есть и нюанс — высокий порог входа.

Стоимость квадратного метра на первых этажах может доходить:
🗯️до нескольких сотен тысяч рублей
🗯️а в топовых локациях — еще выше

При этом важно понимать: сама по себе высокая стоимость не делает проект неэффективным.

Ключевое — это экономика.
Если объект покупается дороже, но при этом позволяет сдавать площади по высокой ставке, проект может давать хорошую доходность и окупаемость.

Поэтому здесь важно не просто смотреть на цену входа, а считать соотношение закупки и аренды с учетом конкретной локации и спроса.

Второй этаж

🚗Ко вторым этажам мы относимся очень осторожно. Главная причина — сложность доступа.

Для кладовок это критично: человек рассчитывает быстро приехать, забрать вещи и уехать. А если речь идет о заселении клиента, то все еще сложнее — поднимать всё на второй этаж неудобно.

Но! Есть редкие исключения.

🔹У нас недавно открылся объект в Опалихе (г. Красногорск). К запуску подходили осторожно: помещение выбрано в новом ЖК, много молодых семей, рядом нет конкурентов.

Там второй этаж, но есть важная особенность:

лифт поднимается прямо от входа и открывается сразу в помещение кладовок.

Только в таких случаях второй этаж можно рассматривать.

Хотели обсудить конкретно ваш объект? Заполняйте форму оценки помещения на сайте «МегаСклада» — наши специалисты с радостью вас проконсультируют!

Чек-лист инвестора: 5 ключевых параметров помещения под self-storage

🕕Отдельный вход

Отдельная входная группа — критично.

Если ее нет, вы получите:

🗯️проблемы с соседями
🗯️ограничения по доступу
🗯️постоянные конфликты

Отдельный вход сразу решает вопрос доступа арендаторов.

🕖Доступ 24/7

Self-storage — это сервис, а не просто аренда площади. Люди приезжают после работы, ночью, в выходные

Если нет круглосуточного доступа — вы теряете часть спроса.

🕘Отсутствие воды — это плюс

Любая вода в помещении — это потенциально:
🗯️протечки, подтопления
🗯️аварии
🗯️порча вещей, ответственность, конфликтные ситуации

Если произошло затопление — это не просто «неприятно». Это выезд специалистов, разбор кладовых, перенос вещей, поиск свободных мест. Убытки.

Поэтому отсутствие ГВС/ХВС — это не минус, а защита доходности.

🕙Минимальные требования к электричеству

В self-storage не нужно много энергии. Фактически необходимы камеры, свет по датчикам и базовая слаботочка

Достаточно 1–5 кВт. Если держать это в голове, вы избавитесь от ненужных согласований с УК по увеличению мощности.

🕚Высота потолков

Вы сдаете не метры, а кубы. Выше потолок = выше доход

Однако не стоит забывать, что чем выше потолок, тем выше вложения. Очень важно просчитать баланс «доходность vs CAPEX».


🚙Это основные пункты, на которые стоит обращать внимание при поиске помещения. Но на деле их в разы больше.

Если есть сомнения по объекту — это уже сигнал, что его нужно разбирать глубже. На личной консультации разберу ваше помещение, посчитаю экономику и честно покажу его сильные и слабые стороны.

С чего вообще начинать?

Банальный вопрос, с которым сталкивается каждый предприниматель, когда пробует что-то впервые. Первые шаги в новом деле — очень волнительный этап, когда вы буквально не знаете, за что хвататься.

В случае с self-storage в голове — вихрь вопросов:

🚙 какой металл брать и есть ли разница?

🚙 почему смета растет быстрее, чем вы ее считаете?

🚙 как это потом вообще сдавать?

Хаос всегда начинается там, где нет алгоритма работы. Поэтому я хочу поделиться с вами «золотым стандартом» запуска кладовых.

🫥🫥🫥🫥1 апреля в 18:00 разберем на онлайн-встрече:

🗯️решения по планировке, которые реально влияют на доход

🗯️что важно в материалах, закупке и монтаже (и где чаще всего ошибаются)

🗯️какая инженерия нужна, чтобы объект работал, а не создавал проблемы

🗯️как подготовить кладовки к аренде и когда нужно запускать рекламу

Мы пройдем с вами весь путь запуска объекта и параллельно разберем реальные кейсы из моей практики.

Если вы сейчас на этапе «собираюсь делать, но не до конца понимаю, как правильно» — этот вебинар для вас.

ССЫЛКА НА РЕГИСТРАЦИЮ

🫥🫥🫥 Как мы из «убитого подвала» сделали заполненный на 100% объект

В прошлом посте я затронул «нюансы» выбора помещения под кладовые. Давайте разберем один из них на конкретном примере.

🟦Это был один из первых объектов в подвале. Москва, метро Университет. Взяли его примерно за 4,8 млн руб., площадь — 231 кв.м.

Да, по меркам Москвы это ОЧЕНЬ дешево. Но когда я зашел в помещение — впал в полный ступор. Настолько там все было убитое: плесень, разруха, света толком нет.

Самым главным минусом, на мой взгляд, является вход через общедомое имущество. Чтобы туда попасть необходимо зайти в подъезд, пройти немного по коридору, добраться до нашей входной группы и спуститься вниз в подвал ✍️

Но объект уже был куплен. Вместе с партнерами мы начали приводить его в порядок.

Сделали:

🃏 базовую электрику
🃏привели в состояние white box
🃏поставили металлоконструкции

На весь запуск у нас ушло примерно 2,2–2,4 млн руб.

Что получилось в итоге:

🗯️55 кладовых
🗯️высота потолков в основном около 2 метров, в некоторых местах — ниже (до ~1,1 м)
🗯️непростое по геометрии помещение

То есть это все еще далеко не идеальный объект. Но благодаря комплексному подходу: анализа локации, спроса, расчета финмодели,
объект по сей день полностью заполнен.

Заполняемость — 100%.
За прошлый год съехали всего 2 человека, и это с учетом индексаций цены на 40%

И вот главный момент, который я хочу донести: не бойтесь сложных объектов. На практике они часто оказываются самыми прибыльными.

Такие объекты важно уметь правильно оценивать до покупки — в этом как раз и есть основная работа.

8 этапов

Столько длится полный цикл запуска self-storage: от обмерного плана до заселения арендаторов

Каждая стадия — это цепочка взаимосвязанных решений. Нельзя просто «перескочить» этап или сделать в хаотичном порядке.

🚙Не учли препятствия, высоту, доступ?

🚙«Забили» на спецификацию материалов?

🚙Запустили рекламу за пару дней до открытия?

Это не просто «ошибка», а потеря выручки в несколько раз.

Вроде бы вложения сделаны, а цифры не сходятся: заполняемость ниже, аренда дешевле, а срок окупаемости выше.

🫥🫥🫥🫥Завтра на онлайн-встрече разберем полную структуру запуска self-storage

Вы получите не теорию, а понятный алгоритм: что делать на каждом этапе и в какой последовательности. Кроме того, разберем типовые ошибки на реальных примерах.

ССЫЛКА НА РЕГИСТРАЦИЮ

01.04, среда, 18:00

До встречи!

🫥🫥🫥🫥Сегодня пройдет мой эфир «Запуск self-storage: этапы строительства и подготовка к аренде»

Это эксклюзивная информация, которая нарабатывалась годами практики.

🚕После вебинара у вас будет:

— понимание, как делать обмеры и анализ помещения без ошибок

— четкое видение: где хорошая планировка, а где вы теряете деньги

— система составления сметы, чтобы не выйти за бюджет

— понимание, какая инженерия действительно нужна, а где переплата

Кроме этого, мы разберем ВЕСЬ процесс запуска объекта — именно от него и зависит прибыльность проекта.

🍂Стартуем сегодня в 18:00 🚙ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ

А если что-то осталось непонятным — вы сможете задать мне свой вопрос в конце встречи

🫥🫥🫥🫥

Наш эфир стартует уже через час!

Успей зарегистрироваться 🚙 [принять участие]

МЫ НАЧИНАЕМ!

Присоединяйтесь прямо сейчас

🚙 [принять участие]

Где искать объекты под кладовки?

Начинаю цикл постов о поиске помещений для self-storage. Разберем весь процесс: от поиска до оценки и принятия решения.

Начнем с площадок. Большинство идут на Авито и ЦИАН — и это вполне адекватный вариант.

Но важно понимать: это не весь рынок. Хорошие объекты, особенно в регионах, это «местечковая» история. Нужно копать глубже.

Где еще искать:

🗯️торги (банкротные площадки и агрегаторы)

🗯️прямые продажи банков (неликвидные активы)

🗯️чаты риелторов в Telegram и WhatsApp

🗯️локальные сайты в регионах

Причем в регионах, несмотря на блокировки, до сих пор активно используются WhatsApp-группы, где брокеры напрямую выкладывают объекты.

И таких источников гораздо больше, чем 2–3 популярных сайта.

Еще важный момент: поиск — это зачастую длительный и аналитический процесс.

🔕Нельзя просто зайти на Авито, открыть 5 объявлений и выбрать самое дешевое.

«Влюбиться» в привлекательный с виду объект очень просто, но нужно оценивать объективные факторы. Локацию, доходы населения, технические параметры.

В следующем посте разберу, как понять, завышена ли цена за помещение

Ставьте «🔥», если ждете

На прошлой неделе провели встречу по теме полного запуска объекта self-storage

Запись вебинара можно посмотреть здесь 🚙 https://disk.yandex.ru/i/Sm2vHBc9dnp6JA

Как обычно, разобрали много ваших вопросов. Публикую ответы на часть из них.

🕕Какие каналы использовать для поиска клиентов?

Важно понимать, что это не один источник, а сразу несколько. Но на старте можно сосредоточиться на одном канале — этого будет более чем достаточно.

Основные источники:
— Яндекс.Директ
— Яндекс.Карты
— 2ГИС
— Авито
— ЦИАН

Дальше уже масштабируетесь и добавляете новые каналы.

🕖Требуется ли согласование проекта в МКД и с пожарными службами?

Этот вопрос относится к юридической части — подробнее разберем его на отдельном вебинаре. Если коротко: в большинстве случаев согласование не требуется. Но есть нюансы, которые зависят от конкретного объекта.

Также часто возникает вопрос: нужно ли вносить изменения в техпаспорт при сносе ненесущих стен — это тоже разберем отдельно.

🕘Нужно ли согласовывать кладовки с управляющей компанией?

Зависит от конкретного объекта. Без понимания типа помещения и его статуса невозможно дать точный ответ, поэтому такие вопросы всегда рассматриваются индивидуально.

🕙Можно ли самостоятельно установить видеонаблюдение и СКУД?

Да, можно — если у вас есть соответствующие навыки и опыт.

Но! Если компетенции нет, лучше не экспериментировать и отдать задачу специалистам.

🕚Какова стоимость квадратного метра помещения под кладовки?

Стоимость сильно зависит от региона. Без уточнения локации невозможно назвать даже ориентир — в разных городах цифры могут отличаться в разы.

Если хотите разобрать именно вашу ситуацию — подробно ваш вопрос можно задать на личной консультации или вебинаре.

🫥🫥🫥Ровно через месяц после запуска self-storage в Тюмени франчайзи вышел на выручку 100 тыс. руб.

Удача? Случайность?

Нет, это результат системной работы и выстроенных процессов.

Об объекте:

🍂Площадь — 441 кв. м
🍂Адрес: ул. Малиновского, 6
🍂Формат — подвал МКД

Удобный доступ и организованная зона погрузки/разгрузки. Также есть отдельное помещение с собственным входом на уровне асфальта.

Экономика:

Текущая ставка — 500 ₽/куб.м.
Индексация до 800 ₽ запланирована на 15.06 после достижения 45% заполняемости.

Подобная динамика заселения и финансовых показателей постепенно становится базовым ориентиром для объектов федеральной сети «Мегасклад».

Кстати, в Тюмени мы уже открыли второй объект. Детали расскажу позже.

Как вам цифры?

🟦О сотрудничестве, инвестициях и готовых проектах «МегаСклад» — пишите в @megasklad_invest_bot

11 апреля я выступаю на закрытом форуме «Тишина» в Москве

Расскажу то, о чем обычно говорю только в узком кругу:

🌱Как превратить неликвидные помещения в востребованный арендный бизнес: от юридической чистоты до автоматизации

🌱Реальная экономика объекта: себестоимость, операционка, чистая прибыль. Почему self-storage окупается в 2–3 раза быстрее жилья

🌱Стратегия выхода: как упаковать и продать готовый арендный бизнес инвестору

🌱Масштабирование сети — как выстроить систему, в которой не нужно участвовать операционно

После выступления пообщаемся лично. Это как раз тот формат, где можно говорить честно и по делу.

Форум «Тишина» — не типичная конференция по недвижимости. Здесь вы уходите не только со знаниями, но и с контактами, которые открывают двери.

Не зря говорят, что деньги любят тишину: на мероприятии будет всего 80 человек. Никакой «случайной» аудитории — только инвесторы и предприниматели, которые работают с капиталом.

Хотите влиться в профессиональное сообщество?

Жду вас

11 апреля, 11:00
Москва, Лофт by Volga
Подробности и билеты на сайте
*от меня скидка по промокоду «Алексеев10»

«МегаСклад» привлек 300 млн. руб. от частных инвесторов.

О нас написали крупнейшие деловые СМИ — Ведомости и Forbes. Для меня это важный маркер того, что мы движемся в правильном направлении.

🚗Подробнее о сделке:

Инвесторами выступили бизнес-ангелы, вложения структурированы через Rein Capital. Оценка компании по итогам раунда превысила 500 млн. руб.

Привлеченные средства будут направлены на развитие IT-инфраструктуры, рост сети и укрепление позиций в текущих регионах.

Наша задача — не просто «открывать склады», а строить удобный и технологичный сервис хранения для частных клиентов и бизнеса. По нашим прогнозам, уже совсем скоро self-storage станет неотъемлемой частью городской инфраструктуры.

И немного о планах✍️

К концу 2026 года компания намерена открыть еще 30 новых точек хранения. Мы с командой с самого начала сделали ставку на региональную экспансию — и не зря. Сейчас «МегаСклад» — сеть федерального уровня с присутствием в 20+ городах (это свыше 10 000 кв.м. складских помещений).

Дальше будет еще быстрее, больше и интереснее.

🟦О сотрудничестве, инвестициях и готовых проектах «МегаСклад» — пишите в @megasklad_invest_bot