💳 Кирилл Царев,
первый зампред правления Сбербанка:

▪️Оценивать эффект от изменения условий госпрограмм пока рано, поскольку в июле выдавались льготные кредиты, договор по которым был заключен ранее, а условия по «Семейной ипотеке» изменились только в первой половине июля. Окончательные выводы можно будет делать в сентябре-октябре, но сейчас мы не видим каких-то драматических изменений. Понятно, что объемы выдачи стали меньше, но это было ожидаемо.

▪️По итогам июля мы видим снижение цен в новостройках на 1,8%, на готовое жилье – на 0,4%. Соответственно, ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» несколько сократился. Скорее всего, небольшая коррекция цен в ближайшие месяцы продолжится, что на фоне роста реальных доходов населения увеличит доступность жилья.

▪️Что касается наших прогнозов, то год к году цифры будут существенно ниже. Замедление в объемах выдач есть, но это, повторюсь, ожидаемо. Объем выдач продолжит сокращаться, но не будет драматичным.

▪️Я думаю, что по итогам 2024 года в годовом выражении будет снижение на 30% по объемам выдач и по Сберу, и по рынку в целом. Размер портфеля сейчас прогнозировать сложнее, так как меняется платежное поведение клиентов, сокращается количество досрочных погашений ипотеки. При этом платежная дисциплина заемщиков в этом сегменте по-прежнему остается высокой, тут никаких изменений мы не видим.

▪️Для банков каждое повышение требований ЦБ к нормативам и капиталу по ипотеке приводит к тому, что стимулы кредитных организаций участвовать в этом проекте снижаются. Если вы посмотрите, то по целому ряду условий у ряда банков уже действуют очень жесткие параметры... Поэтому, возможно, некоторые банки существенно снизят процент одобрений по ипотечным заявкам. #мнение

ист. ТАСС

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«Лимиты (по семейной ипотеке – прим.) действительно подходят к концу. У Уралсиба, например, уже они исчерпаны. Думаю, что к октябрю закончатся вообще все выделенные средства на семейную ипотеку – во всех банках. Даже при условии перераспределения от тех, кто ещё не исчерпал лимиты в пользу тех, у кого уже всё закончилось.

Скорее всего, уже в ближайшее время мы увидим новости, что семейная ипотека приостановлена в ряде банков, в том числе крупных.

Новые лимиты будут выделены – но вопрос в том, как быстро их утвердят.

Можно однозначно считать, что вся эта история будет использована как информационный повод для создания ажиотажа. Выдачи по семейной ипотеке вышли на определенный стабильный уровень. И повыситься он может только по единственной причине. Это ажиотаж, связанный с исчерпанием лимитов по программе». #мнение

@rusipoteka

✈️ Большинство экспертов ждет сохранения ключевой ставки ЦБ 13 сентября

🔘Консенсус-прогноз «Известий»

20 из 33 опрошенных изданием участников финансового рынка и аналитиков считают, что ЦБ возьмет паузу и сохранит ключевую на уровне 18%. В пользу повышения сразу на 2 п.п. высказались восемь из них. Увеличения лишь до 19% ждут пять экспертов.

🔘Консенсус-прогноз «Ведомостей»

Чуть больше половины экспертов – 13 из 25 – полагают, что ставка сохранится на текущей отметке в 18%. Оставшиеся 12 респондентов ожидают ее роста. Шесть из них прогнозируют повышение на 1 п.п., еще трое – на 2 п.п., до 20%. Остальные колеблются между этими двумя вариантами.

🔘Консенсус-прогноз РБК

В пользу сценария сохранения ключевой ставки в размере 18% высказались 17 из 30 опрошенных экспертов. Повышения ставки до 19% ожидают семь человек, сразу до 20% – только четыре аналитика. Еще два участника консенсус-прогноза назвали варианты с сохранением и повышением ставки на заседании 13 сентября равнозначными.

🔘Консенсус-прогноз Forbes

7 собеседников назвали базовым сценарием сохранение ставки на текущем уровне 18%. Еще 6 экспертов ожидают повышения ставки. Среди сторонников этого сценария большинство предполагает, что ЦБ может поднять ставку на 1 п. п. В качестве альтернативного сценария рассматривается и более резкий шаг – плюс 2 п. п., до 20%.

@rusipoteka #мнение

💬
👨Василий Колташов,
экономист, директор Института нового общества:

«Доступная ипотека, сохраняющаяся на протяжении длительного времени, является причиной безумных цен на жилье в крупных городах.

Если ипотека в мегаполисах, где цены на недвижимость и так уже очень высокие, будет доступной и будет основным инструментом покупки жилья, то цены будут лететь вверх и дальше, и мы не должны будем удивляться тому, что квадратный метр будет стоить и 300 тысяч, и 500 тысяч, и миллион рублей. И я имею в виду не элитную недвижимость, а самую обыкновенную.

Рост цен на недвижимость на фоне дешевой ипотеки также усугубляется действиями спекулянтов, которые активно скупают квартиры, тем самым еще сильнее ускоряя процесс подорожания. Как итог, жилье дорожает на десятки процентов в год, при том, что средняя семья за это же время может накопить лишь около 5% от стоимости, из-за чего покупать квадратные метры приходится в долг, в условиях ажиотажа. Нередко это приводило к тому, что застройщики предлагали квартиры неудовлетворительного качества, но люди покупали их за неимением выбора, ведь через год такая же квартира будет стоить дороже.

В чем причина этой проблемы? В избыточной сконцентрированности торговой активности в мегаполисах. Для того чтобы жилье стало доступным, необходимо разгружать мегаполисы, прежде всего Москву. Необходимо вывести все крупные компании из Москвы и распределить их группами по крупным региональным городам, чтобы московский рынок недвижимости начал остывать, чтобы региональные экономики получили стимулы, чтобы там появились хорошие рабочие места.

Льготную ипотеку – сейчас она называется семейная – разумно обеспечить там, где цены на недвижимость не являются запредельными. Это небольшие центры, небольшие города. И здесь государству имеет смысл стимулировать покупателя, потому что во всех остальных случаях оно стимулирует спекулянта и обнаглевшего застройщика.

Распределение крупных предприятий по регионам страны приведет к рассредоточению спроса и, соответственно, к росту цен на недвижимость в этих регионах. Однако благодаря новым рабочим местам и развитию местной экономики в субъектах Федерации появится новый средний класс вне крупнейших мегаполисов, который и сможет позволить себе покупку жилья. При этом ипотека должна будет из основного способа покупки жилплощади превратиться в дополнительный инструмент». #мнение

@rusipoteka

📑 НРА подготовило обзор «Ипотечное кредитование жилья в турбулентные времена».

Основные выводы

▶️Длительное действие льготных ипотечных программ привело к диспропорциям на рынке жилья, проявившееся в необоснованном росте цен излишней закредитованности населения формирование ценового разрыва между первичным и вторичными рынками. Льготные программы следовало отменить еще в 2021 году, когда рост цен на жилье стал существенно превышать индекс потребительских цен.

▶️Потребители испытывают существенный дискомфорт. Ежемесячный ипотечный платеж, например, в Москве уже значительно превышает средний душевой доход. В таких жестких условиях либо заемщики будут стараться сократить ежемесячный платеж за счет увеличения сроков ипотеки, либо большую часть вторичного рынка составят сделки связанные с продажей существующего жилья с приобретением квартир большей площади со сравнительно небольшой доплатой, частично выполненной за счет ипотеки.

▶️Прогноз НРА на 2024 год предполагает что объем выдач ипотеки в денежном выражении за весь год составит 4785 млрд рублей, из которых рыночная ипотека составит 1425 млрд рублей, а выдачи по льготным программам составят 3360 млрд рублей. Средняя доля семейной ипотеки в объеме льготной ипотеки составит около 55%.

▶️Прогноз НРА на 2025 год при предположении небольшого смягчения денежно-кредитной политики (снижения ключевой ставки к концу 2025 года до 14%) и отсутствия изменений в режиме предоставления льгот, предполагает что объем выдач ипотеки за весь год составит около 3800-4200 млрд рублей (ближе к 4 трлн рублей), в количественном выражении – около 1 млн штук. Объем выдач рыночной ипотеки составит около 1680 млрд рублей, ипотеки с господдержкой – около 2500 млрд рублей.

▶️НРА считает, что интересной альтернативой льготной ипотеки могли бы стать «неипотечные» меры поддержки заемщиков, особенно семей. Лучшим инструментом было бы расширение видов ипотечных вкладов, на которых семьи могли бы накапливать средства на покупку жилья, с возможностью использования механизмов софинансирования со стороны государства, а также ссудо-сберегательных касс.

▶️Агентство ожидает введения адресных льготных программ по профессиональному и региональному признаку.

▶️Лучшим способом стимулирования ипотечного рынка, по мнению НРА, является снижение ключевой ставки хотя бы до уровня 12–13%, то есть повышение доступности обычной ипотеки. Однако этот сценарий агентством видится маловероятным в 2025 году, так как существенное инфляционное давление в экономике продолжается. #мнение

@rusipoteka

💬
👨Максим Жабин,
заместитель гендиректора ГК «ЕДИНО» (бывш. СК «ЛенРусСтрой»):

«В ближайшие два-три месяца рынок жилья будет лихорадить. Ожидается снижение спроса на 10–20% от текущего уровня. В целом падение продаж может достичь 60–70% от пиковых значений июня 2024 года.

Я проанализировал данные по Москве. Они неоднородны и иногда чрезмерно эмоциональны: некоторые застройщики уже предлагают скидки в 30–40%. Вероятно, им необходимо поддерживать определенный уровень продаж, но у них нет достаточной "финансовой подушки".

Правительство пока не спешит принимать меры для поддержки отрасли, возможно, ожидая дальнейшего развития ситуации. Полагаю, какие-то решения будут приняты ближе к концу года. Именно тогда, вероятно, будет достигнуто дно, и застройщики начнут активно говорить и писать о своих проблемах.

У крупных компаний есть запас прочности, но он рассчитан на короткий срок. Им необходимо обновлять портфель участков и поддерживать работоспособность офисов. Резервные фонды рассчитаны на 4–6 месяцев. Думаю, к середине четвертого квартала начнется активная кампания в СМИ и обращения через профессиональные организации, что приведет к реакции государства и конкретным действиям.

Я не верю в системное снижение цен. Возможно, в отдельных проектах при определенных обстоятельствах это случится, но средние цены не будут снижаться. Качеством жертвовать нельзя. Я не думаю, что рынок будет заинтересован в максимально упрощенных проектах эконом-класса...

Еще один аспект: банкам нужно объяснить, почему вы решили продавать по такой цене. Я знаю случаи, когда банки настаивали на увеличении себестоимости, считая подход с максимальным снижением себестоимости рискованным. Они также анализируют рынок и обладают огромным объемом информации». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

🏗️ Запрет малогабаритных квартир сократит прибыли застройщиков, однако, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU», обычным покупателям скорее пойдет на пользу.

Ранее власти Москвы, Московской области и Ленобласти ввели запрет на строительство малогабаритного жилья (менее 28 кв. м).

↪️ ➖➖➖
«По мере ухода малогабаритных студий с рынка, заменить выпадающий спрос девелоперам будет нечем, потому что единственная причина популярности таких квартир – это минимальная цена, существенно ниже стоимости нормальных однокомнатных квартир.

Повысить стоимость метра в квартирах большей площади до студийного уровня, чтобы компенсировать недополученные доходы, в условиях дорогой ипотеки застройщики не смогут: новостройки и так стоят больше, чем люди могут за них платить – об этом свидетельствует обвал спроса после завершения ипотеки с господдержкой.

В перспективе, по мере завершения существующих проектов, застройщикам, скорее всего, наоборот, придется снижать стоимость метра и продавать однушки по цене маленьких студий, чтобы поддержать спрос», – считают аналитики IRN.
➖➖➖➖

@rusipoteka #мнение

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #274». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР)
◀️Андрей Иванов, – управляющий отделением ЦБ РФ по Алтайскому краю
◀️Михаил Задорнов, – экс-глава Минфина РФ, экономист
◀️Герман Греф, – глава Сбербанка
◀️Анатолий Попов, – зампред правления Сбербанка
◀️Андрей Костин, – глава ВТБ
◀️Виталий Мутко, – глава ДОМ РФ
◀️Никита Стасишин, – замглавы Минстроя РФ
◀️Георгий Горшков, – зампред правления ВТБ
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Кирилл Царев, – первый зампред правления Сбербанка
◀️Василий Колташов, – экономист, директор Института нового общества
◀️Максим Жабин, – заместитель гендиректора ГК «ЕДИНО» (бывш. СК «ЛенРусСтрой»)
◀️Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«На вторичном рынке Петербурга продолжается непривычный период стабильности. По крайней мере, в плане тенденций.

Предложение продолжает плавно сокращаться. В спальных районах Петербурга (включая Мурино/Кудрово) на 10 сентября - минус 0,5% к началу месяца (ЦИАН). Сейчас в продаже - 28,5 тысяч вариантов, а 1 июня было 29,6 тысяч.

Слабый, но устойчивый спрос и отсутствие острой потребности в продаже. Боковое движение. Возможно, спрос еще немного активизируется после завершения хлопот, связанных с 1 сентября.

Статистика продаж в новостройках в августе наконец-то показала реальный уровень после ограничения льготной ипотеки. Относительно благополучных месяцев объем продаж в Петербурге снизился более чем на 50%: со всеми оговорками и поправками - около 2,5 тысяч сделок в СПб, около 1 тысячи - в Ленобласти.

Это и есть новая точка отсчета, от которой будем оценивать дальнейшую динамику рынка. Потери серьезные, но именно такого уровня и ожидали. На одной семейной ипотеке продажи не вытянуть.

Очередной рубеж для рынка – грядущее исчерпание лимитов по "семейке". По оперативным данным ДОМ рф, на начало сентября остаток составлял 500 млрд руб., в августе выдача была 163 млрд руб. С такими темпами выдачи можно и до декабря дотянуть. Но за 5 дней сентября выдано уже 40 млрд, при таких темпах лимиты полностью будут исчерпаны уже в ноябре. С одной стороны – инфоповод для повышения спроса (когда только этот механизм перестанет работать?). С другой - многое будет зависеть от скорости, с которой будут перераспределяться лимиты между банками и приниматься (или нет) решение о новых лимитах.

Застройщики продолжают активно экспериментировать в поисках инструментов поддержки спроса: Рассрочки, траншевая и субсидированная ипотека и т.д. Стараются выявить наиболее успешные шаги конкурентов и максимально быстро внедрить. Только конкурировать приходится за относительно узкую прослойку клиентов, готовых покупать без льготной ипотеки.

На рынке аренды жилья усилились объемы маятникового перетока квартир из "краткосрочки" в "долгосрок" и обратно. Если с апреля по июль объем предложения в долгосрочной аренде колебался от 3,3 до 3,9 тысяч лотов (по ЦИАНу), то в августе количество вариантов выросло аж на 54%, и еще плюс 6% - за первую неделю сентября. И теперь на рынке представлено 6,3 тысячи квартир.

Это не значит, что арендаторы массово съехали - это собственники переводят свои объекты из посуточного сегмента в долгосрочный. Сезонное движение, однако ранее таких масштабов не наблюдалось. У арендаторов увеличился выбор. Правда, в период дефицита ставки успели вырасти. Теперь можно поторговаться. Главное - договориться так, чтобы при возобновлении туристического сезона не пришлось съезжать». #мнение

@yeltsovm

💬
👨Константин Апрелев,
основатель Российской гильдии риэлторов (РГР):

«Спрос на новостройки в России сократился с июля на 70%. Это произошло из-за отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки Центробанком до 18%.

Падение спроса приведет к снижению цен на новые квартиры. Думаю, где-то к началу 2025 года цены на новостройки упадут на 15–20%. В Москве уже есть застройщики, которые декларируют скидку в размере 35%. Некоторые девелоперы предлагают скидки 15–20%.

Если Центробанк не снизит ключевую ставку, то тренд на сокращение спроса, скорее всего, сохранится.

На фоне высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки инвестиционная привлекательность жилья в новостройках упала. Сейчас большинство потенциальных покупателей ждет снижения цен.

Какая-то часть людей переориентировалась на вторичный рынок жилья, благодаря чему он немного оживился. Серьезного роста спроса ожидать не приходится, поскольку ключевая ставка остается высокой. При этом повышения цен на квартиры в России точно не будет». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi