Forwarded from Domus Verus
Продажи в декабре: продолжаем подводить итоги 2023 г.
Уже рассказали о ценах. Сегодня посмотрим на опубликованные в ПД данные по продажам и посчитаем выручку застройщиков:
▪️Продажи жилья по ДДУ в декабре 2023 г. остались на уровне 73 тыс. квартир, что в 1,7 раза выше среднего уровня прошлых лет.
В Москве продажи выросли на 10% к ноябрю до 10,3 тыс. квартир, а выручка застройщиков - на 14% до 206 млрд руб. Основной прирост пришелся на премиум сегмент (+16 млрд). В эконом сегменте ПИК снижает продажи с сентября, зато уверенный рост обеспечили Самолет и А101.
▪️Тем не менее, по итогам года заметен тренд на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи квартир в Мск и СПб выросли на 34% и 12%, в МО и ЛО на 9%, а в других регионах в среднем на 80%.
Не зря застройщики поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы в 2023 г.
▪️По итогам года многие крупнейшие застройщики нарастили выручку трехзначными темпами. Среди топ-15 компаний в лидерах роста ЮгСтройИнвест (+172% г/г), Страна Девелопмент (+154%) и Брусника (+152%). Самолет, включая МИЦ, нарастил выручку на 28% и сократил отрыв от лидера рынка, ПИКа.
А вот у ПИКа выручка в 2023 выросла лишь на 3%. Весь рост пришелся на Forma, «дочку» ПИКа в бизнес-сегменте.
💬 В январе-феврале продажи могут снизиться на ~40% к декабрю. Это сезонно слабые месяцы, но ещё подействуют ограничения по льготной ипотеке и прочие перетрубации. Что будет в таком случае с рынком жилья?
Посмотрим срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales). Оптимальным уровнем считаем 30 мес. – тогда дом распродается на 70%-80%, пока строится. Если срок превысит 40 мес., то на рынке появятся риски затоваренности (как в 2022 г.).
💡В среднем по РФ в конце года MoS опустился до минимума в 20 мес., т.е. на рынке наблюдался дефицит предложения. Но уже в 1 кв. 2024 г. снижение продаж вернет показатель на оптимальный уровень выше 30 мес.
Так что бояться снижения продаж в ближайшие месяцы не стоит (по крайней мере, пока).
@DomusVerus
Уже рассказали о ценах. Сегодня посмотрим на опубликованные в ПД данные по продажам и посчитаем выручку застройщиков:
▪️Продажи жилья по ДДУ в декабре 2023 г. остались на уровне 73 тыс. квартир, что в 1,7 раза выше среднего уровня прошлых лет.
В Москве продажи выросли на 10% к ноябрю до 10,3 тыс. квартир, а выручка застройщиков - на 14% до 206 млрд руб. Основной прирост пришелся на премиум сегмент (+16 млрд). В эконом сегменте ПИК снижает продажи с сентября, зато уверенный рост обеспечили Самолет и А101.
▪️Тем не менее, по итогам года заметен тренд на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи квартир в Мск и СПб выросли на 34% и 12%, в МО и ЛО на 9%, а в других регионах в среднем на 80%.
Не зря застройщики поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы в 2023 г.
▪️По итогам года многие крупнейшие застройщики нарастили выручку трехзначными темпами. Среди топ-15 компаний в лидерах роста ЮгСтройИнвест (+172% г/г), Страна Девелопмент (+154%) и Брусника (+152%). Самолет, включая МИЦ, нарастил выручку на 28% и сократил отрыв от лидера рынка, ПИКа.
А вот у ПИКа выручка в 2023 выросла лишь на 3%. Весь рост пришелся на Forma, «дочку» ПИКа в бизнес-сегменте.
💬 В январе-феврале продажи могут снизиться на ~40% к декабрю. Это сезонно слабые месяцы, но ещё подействуют ограничения по льготной ипотеке и прочие перетрубации. Что будет в таком случае с рынком жилья?
Посмотрим срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales). Оптимальным уровнем считаем 30 мес. – тогда дом распродается на 70%-80%, пока строится. Если срок превысит 40 мес., то на рынке появятся риски затоваренности (как в 2022 г.).
💡В среднем по РФ в конце года MoS опустился до минимума в 20 мес., т.е. на рынке наблюдался дефицит предложения. Но уже в 1 кв. 2024 г. снижение продаж вернет показатель на оптимальный уровень выше 30 мес.
Так что бояться снижения продаж в ближайшие месяцы не стоит (по крайней мере, пока).
@DomusVerus
Forwarded from Железобетонный замес
С конца декабря российские банки начали вводить комиссии и ограничения на выдачу льготной ипотеки. Разобрались для вас в чем причина происходящего:
▪️«Программа господдержки — норма жизни». У многих россиян в последние годы сложилось такое впечатление, однако на самом деле льготная ипотека вводилась как временная мера для стабилизации рынка ипотеки во время кризиса. Именно поэтому в переменчивой экономической ситуации ее необходимо адаптировать — что и делает правительство и Банк России.
▪️«Программа нацелена на поддержку россиян, приобретающих жилье». Косвенно — да, но фактически льготная ипотека всегда была направлена на поддержку и обеспечение и подержку штанов для застройщиков. Сейчас регуляторы взяли курс на то, чтобы господдержка стала более адресной и помощь в приобретении жилья давалась либо специалистам/уязвимым группам населения, либо жителям регионов, где строительная отрасль недостаточно развита.
▪️«Банки хотят избавиться от льготных ипотек». Крупные игроки рынка отмечают, что в результате мер, принятых ЦБ, госпрограмма в конце 2023 года стала для банков убыточной. Тем не менее, банки стремятся находить способы компенсировать выпадающие доходы и пытаются наладить сотрудничают с застройщиками, чтобы сохранить льготные программы и сделать жилье для россиян максимально доступным.
Это подтверждают и сами представители строительной отрасли.
«ПИК всегда выстраивал и продолжает выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с банками-партнерами. Ценообразование в наших проектах динамическое, равно как условия по ипотеке, и все варианты доступны на нашем сайте», — сообщили в компании.
Поэтому советуем как можно скорее попытаться оформить себе льготную ипотеку, потому что ближе к лету ее, скорее всего, закроют.
▪️«Программа господдержки — норма жизни». У многих россиян в последние годы сложилось такое впечатление, однако на самом деле льготная ипотека вводилась как временная мера для стабилизации рынка ипотеки во время кризиса. Именно поэтому в переменчивой экономической ситуации ее необходимо адаптировать — что и делает правительство и Банк России.
▪️«Программа нацелена на поддержку россиян, приобретающих жилье». Косвенно — да, но фактически льготная ипотека всегда была направлена на поддержку и обеспечение и подержку штанов для застройщиков. Сейчас регуляторы взяли курс на то, чтобы господдержка стала более адресной и помощь в приобретении жилья давалась либо специалистам/уязвимым группам населения, либо жителям регионов, где строительная отрасль недостаточно развита.
▪️«Банки хотят избавиться от льготных ипотек». Крупные игроки рынка отмечают, что в результате мер, принятых ЦБ, госпрограмма в конце 2023 года стала для банков убыточной. Тем не менее, банки стремятся находить способы компенсировать выпадающие доходы и пытаются наладить сотрудничают с застройщиками, чтобы сохранить льготные программы и сделать жилье для россиян максимально доступным.
Это подтверждают и сами представители строительной отрасли.
«ПИК всегда выстраивал и продолжает выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с банками-партнерами. Ценообразование в наших проектах динамическое, равно как условия по ипотеке, и все варианты доступны на нашем сайте», — сообщили в компании.
Поэтому советуем как можно скорее попытаться оформить себе льготную ипотеку, потому что ближе к лету ее, скорее всего, закроют.
На эти вклады будут начислять проценты, а затем люди смогут тратить накопленную сумму на:
Вкладчиком по договору жилищных сбережений может быть только физлицо, а срок этого договора не должен быть меньше одного года. В период действия договора вкладчик вправе заключить с банком кредитный договор, направленный на улучшение жилищных условий.
При этом жилищно-сберегательная программа предусматривает возможность создания региональных программ поддержки жилищных сбережений.
🛡 Предусматривается раздельное страхование средств по вкладу, размещенному на основании договора жилищных сбережений, и по иным вкладам клиента в том же банке. Возмещение выплачивается в размере 100% суммы вклада на день наступления страхового случая, но не более 10 млн руб.
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
директор компании «Этажи»:
«Немного позитива! Сейчас посмотрел количество клиентов которые нам обратились за ипотечной консультацией в понедельник 15 января по сети в России. Цифра примерно сопоставима со средним уровнем до начала периода повышения ипотечных ставок. и на 40-50% лучше, чем было к примеру в два последних понедельника декабря.
Поэтому можно смело утверждать, что рынок недвижимости в первом квартале пойдет все таки по умеренно нейтральному прогнозу, а не по пессимистичному как казалось в конце декабря.
Добавим к этому укрепление рубля после нового года и снижение инфляции в декабре по сравнению с январем, причем если говорить о темпах, то там и вовсе разительная разница в данных месяц к месяцу, именно на эти два фактора ЦБ ориентируется при принятии решений по ключевой, поэтому думаю весной увидим начало цикла снижения, а значит все что сейчас берется можно будет скоро рефинансировать.
Крупнейшие аналитики ведущих банков дали прогноз ключевой в конце года в районе 11%, думаю так и все и будет. А это значит что уже с лета пойдет отложенный спрос.
В который раз рынок недвижимости оказался устойчивее, чем можно было предположить! Но сам пока еще переживаю насколько сильно закрепится эта тенденция. Смотрим, мониторим». #мнение
@rusipoteka | @IpoProfi
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from REBURG
Рекордный ввод жилья 2023 года
Озвучены предварительные показатели ввода жилья в 2023 году. Президент заявил о том, что было построено около 110,1 млн. кв. м жилья, ранее вице-премьер говорил о том, что ввод многоквартирных домов может составить около 51 млн. кв. м. Сами цифры могут уточниться, но общий тренд уже можно обозначить.
Рекордный ввод жилья, о котором будут говорить в ближайшее время, достигнут в первую очередь за счет ИЖС. Это очень непрозрачная сфера – сколько здесь реального роста объемов строительства, а сколько оформлений старых построек (регистрация объектов, построенных на землях для садоводства, ввод домов для бесплатного подключения к газу) никто не скажет. В эти цифры можно просто верить. Более точный показатель - ввод многоквартирного жилья. Судя по предварительным данным этот показатель наконец-то достиг уровня 2015 и на 20% превысил показатели 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.
@REBURG
Озвучены предварительные показатели ввода жилья в 2023 году. Президент заявил о том, что было построено около 110,1 млн. кв. м жилья, ранее вице-премьер говорил о том, что ввод многоквартирных домов может составить около 51 млн. кв. м. Сами цифры могут уточниться, но общий тренд уже можно обозначить.
Рекордный ввод жилья, о котором будут говорить в ближайшее время, достигнут в первую очередь за счет ИЖС. Это очень непрозрачная сфера – сколько здесь реального роста объемов строительства, а сколько оформлений старых построек (регистрация объектов, построенных на землях для садоводства, ввод домов для бесплатного подключения к газу) никто не скажет. В эти цифры можно просто верить. Более точный показатель - ввод многоквартирного жилья. Судя по предварительным данным этот показатель наконец-то достиг уровня 2015 и на 20% превысил показатели 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.
@REBURG
Правительство просят поменять налогообложение по кредитам от работодателей
📄 Ассоциация банков России (АБР) направила письмо главе правительства Михаилу Мишустину с соответствующей просьбой.
На фоне повышения ключевой ставки люди, которые берут в долг у своих нанимателей, вынуждены платить налоги, сопоставимые с взносами по кредитам. Прежде всего это касается банковских служащих, которые оформляют ипотеку у своих работодателей по льготным госпрограммам.
Такие кредиты могут быть беспроцентными или по низкой ставке. Согласно законодательству, в этом случае заемщики обязаны платить налог на полученную материальную выгоду, который рассчитывается с разницы между ставкой по кредитному договору и значения в 2/3 ключевой ставки на текущий год. По НК РФ эта материальная выгода облагается налогом в 35%.
В письме приводится случай, когда по льготной дальневосточной ипотеке сотрудники должны будут уплатить налог в 270 тыс. рублей в год.
Для решения проблемы АБР предлагает:
✅ освободить от уплаты налога на материальную выгоду сотрудников, взявших кредит по льготной программе. Например, это касается сотрудников банков, которые берут у своего работодателя дальневосточную, IT, семейную или льготную ипотеку по ставке от 2 до 8%;
✅ по другим взаимосвязанным заемщикам (прежде всего, работникам, взявшим взаймы у работодателя) фиксировать ключевую ставку на момент выдачи кредита, что может защитить людей от резких изменений ключевой.
В Минфине заявили, что поддерживают предлагаемые изменения и рассматривают внесение соответствующих поправок в процессе работы над основными направлениями налоговой политики.
@rusipoteka
На фоне повышения ключевой ставки люди, которые берут в долг у своих нанимателей, вынуждены платить налоги, сопоставимые с взносами по кредитам. Прежде всего это касается банковских служащих, которые оформляют ипотеку у своих работодателей по льготным госпрограммам.
Такие кредиты могут быть беспроцентными или по низкой ставке. Согласно законодательству, в этом случае заемщики обязаны платить налог на полученную материальную выгоду, который рассчитывается с разницы между ставкой по кредитному договору и значения в 2/3 ключевой ставки на текущий год. По НК РФ эта материальная выгода облагается налогом в 35%.
В письме приводится случай, когда по льготной дальневосточной ипотеке сотрудники должны будут уплатить налог в 270 тыс. рублей в год.
Для решения проблемы АБР предлагает:
В Минфине заявили, что поддерживают предлагаемые изменения и рассматривают внесение соответствующих поправок в процессе работы над основными направлениями налоговой политики.
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
С 21 января вступают в силу поправки к законам «О потребительском кредите» и «О рекламе», согласно которым:
♦️ банки и МФО должны будут включать в расчет полной стоимости кредита (ПСК) не только сумму основного долга и процентов, но и все расходы, которые фактически будет нести заемщик;
♦️ для заемщиков продлевается «период охлаждения» – время, в течение которого клиент вправе отказаться от навязанных ему услуг, работ и товаров. Он составит 30 дней вместо текущих 14, и кредитор должен будет всегда уведомлять заемщиков о времени его завершения. При этом, если третье лицо, предоставившее дополнительный товар или услугу, отказывается возвращать деньги, заемщик вправе требовать возврата от кредитора;
♦️ ужесточаются требования к рекламе кредитных продуктов и микрозаймов. На своих сайтах банки и МФО больше не смогут указывать только минимальный процент и умалчивать о максимальном значении ставки и ПСК.
Банкиры и микрофинансисты уверяют, что изменения лишь косметические и не повлияют на их бизнес-модели. #законодательство
@rusipoteka
Банкиры и микрофинансисты уверяют, что изменения лишь косметические и не повлияют на их бизнес-модели. #законодательство
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ЦБ всегда выступал против льготной ипотеки как массового инструмента, искажающего рыночные механизмы, также как и против комиссий, закладываемых в цену недвижимости.
Сегментированность на рынке недопустима (т.e. разные цены продаж / работа банков только с теми застройщиками, которые платят комиссию и т.п.) – ценообразование становится непрозрачным и нерыночным...
@IT_ipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Движение.ру
💬 Ильдар Хусаинов, гендиректор компании «Этажи», о причинах введения комиссии:
Проблема началась с введения эскроу, банки стали контролировать всё. Монополия всегда начинает действовать по своим законам.
Но пока ничего не упало, рынок живой и хороший. Правда, Москва просела, но из-за того, что убрали лимит в 12 млн ₽.
Проблема началась с введения эскроу, банки стали контролировать всё. Монополия всегда начинает действовать по своим законам.
Но пока ничего не упало, рынок живой и хороший. Правда, Москва просела, но из-за того, что убрали лимит в 12 млн ₽.
@rusipoteka #банки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Осман Кабалоев,
замдиректора департамента финансовой политики Минфина:
«Возврат к прошлым параметрам выдачи льготной ипотеки, которые предполагали субсидии кредиторам в размере 2,5%, на данный момент не обсуждается.
Тот диалог, который сейчас строится с банками и застройщиками, наверное, не должен перекладываться на граждан, и нужно попытаться найти здесь баланс между банками и застройщиками.
Мы со своей стороны также за ситуацией сейчас пристально следим. Нужно, видимо, чтобы прошло какое-то время, чтобы посмотреть в региональном разрезе, какие будут идти выдачи, как ситуация с выдачами перестроится по субъектам, округам. Думаю, что дальнейшее обсуждение можно будет проводить после того, как мы этот мониторинг проведем».
@rusipoteka #льготная
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
исполнительный директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:
«Получается очень интересная патовая ситуация. Суммарное снижение маржинальности за счет мер регулирования составит 2,8 процентного пункта в марте. Без дополнительных мер наша маржа (от выдачи льготных ипотечных кредитов – прим.) будет нулевая. Это с учетом того субсидирования, которое сейчас на рынке существует.
Банки не получают сразу же субсидию, как только выдают льготный ипотечный кредит. Деньги приходят с лагом в полтора месяца. Это означает, что этот период, лаг временной, мы фактически не получаем деньги из бюджета, их проводки реально нет, и фондируемся. Прямым текстом – кредит убыточен для нас в этот период. Падение доходности по льготной ипотеке с июля по декабрь 2023 года – 1,8 п.п. Маржа составила минус 1,2 п.п.
Банк – это экономический субъект, целью которого является прибыль. Здесь дискуссия, наверное, вряд ли возникнет. Мы должны соблюдать определенную норму рентабельности, должны работать в плюс. Нерентабельные выдачи, с отрицательной доходностью мы в принципе для себя не рассматриваем.
Без субсидирования падение выдач льготной ипотеки в I полугодии 2024 года могло составить 82% - до 87 млрд рублей с 495 млрд рублей во II полугодии 2023 года (среднемесячные выдачи в целом по рынку). С субсидированием снижение выдач в I полугодии 2024 года составит 37% - до 313 млрд рублей...
В кредитных линиях девелоперам по финансированию стройки предусмотрена определенная статья, в рамках которой такое финансирование (выплаты комиссий банкам – прим.) возможно. Смотрим на рынок, как будет адаптироваться ситуация, будем принимать дальнейшие решения». #мнение
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ЦБ рассчитывает на снижение доли банков-лидеров на рынке льготной ипотеки
💬 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
Александр Копылов,
начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ:
«Большая часть лимитов [господдержки] приходилась на те банки, которые выдавали большую часть всей ипотеки. Сейчас мы считаем, что лимиты необходимо пересматривать, давая тем самым возможность банкам, которые не присоединились к взиманию комиссий, взять большую долю рынка.
Мы рассчитываем, что отчасти какой-то балансирующий эффект в текущем краткосрочном периоде на ситуацию может оказать то, что те банки, которые не участвуют во взимании комиссии, смогут большую часть рынка взять на себя, хотя, как уже выше отмечалось, этот ресурс ограничен.
В целом регулятор начал изучать аргументы банков, которые ввели комиссию. Среди рисков ее введения – искажение рыночных механизмов оценки залогов. Комиссии приведут к росту цен, непрозрачному ценообразованию, "первичка" будет стоить еще дороже "вторички", а это значит для нас, что стоимость обеспечения тоже будет более неопределенной».
🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
@rusipoteka
Александр Копылов,
начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ:
«Большая часть лимитов [господдержки] приходилась на те банки, которые выдавали большую часть всей ипотеки. Сейчас мы считаем, что лимиты необходимо пересматривать, давая тем самым возможность банкам, которые не присоединились к взиманию комиссий, взять большую долю рынка.
Мы рассчитываем, что отчасти какой-то балансирующий эффект в текущем краткосрочном периоде на ситуацию может оказать то, что те банки, которые не участвуют во взимании комиссии, смогут большую часть рынка взять на себя, хотя, как уже выше отмечалось, этот ресурс ограничен.
В целом регулятор начал изучать аргументы банков, которые ввели комиссию. Среди рисков ее введения – искажение рыночных механизмов оценки залогов. Комиссии приведут к росту цен, непрозрачному ценообразованию, "первичка" будет стоить еще дороже "вторички", а это значит для нас, что стоимость обеспечения тоже будет более неопределенной».
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM