🏘️💸⁉️ Эпоха доступной недвижимости в США окончательно ушла в прошлое: средние ежемесячные платежи по новым ипотечным займам по оценке Национального бюро экономических исследований США выросли почти до $3000.

Размер ежемесячного платежа по ипотеке – величина крайне нестабильная в Америке. Но подобных значений не было никогда в истории. Минимумы были зафиксированы в 2002, 2004 и 2012 годах – чуть более $1000 в месяц. Максимумы – в 2008 году перед кризисом ($1600 в месяц) и в 2019 году ($1700 в месяц). Новая волна удорожания ипотеки началась ещё в 2021 году на фоне подогреваемых США слухов о начале вооружённого конфликта России и Украины. А окончательно контроль над ипотечными платежами был потерян в 2022 году после начала СВО.

Всё началось с попытки сбить инфляцию, действуя по стандартной методичке. ФРС США действует так же, как и ЦБ РФ: главным врагом низкой инфляции объявлен рост денежной массы. Ради её снижения ФРС прошлым летом подняла ставку до 5,5% и, судя по последним заявлениям, не планирует её снижать до середины 2024 года. Не удивительно, что в сентябре 2023 года средние ставки по ипотеке превышали 8%. Так, уже в июне ипотека в России оказалась доступнее, чем в США – впервые в истории.

Сейчас ставки откатились до 7,2%, но на бесплатные деньги (то есть на ставки, близкие к инфляции) рассчитывать не приходится. Ипотеку под 4%, которые держались в 2013-2019 годах, можно только вспоминать. Вообще, ситуация в США очень похожа на российскую: повышение ставок соседствует с непрерывным ростом цен на недвижимость. Только в ноябре жильё в США подорожало на 3% - рост не прекращается 8 месяцев подряд. Средневзвешенная цена жилья ещё в сентябре достигла $350 тыс. – это на 42% больше, чем было до пандемии.

В итоге, продажи на рынке вторичного жилья упали на 55% относительно максимумов 2005-2006 годов и достигли исторического минимума за всю историю наблюдений. А продажи новостроек в сентябре 2023 года оказались на 25% ниже пиковых значений 2021 года.

Нарастающий кризис на рынке недвижимости США примечателен тем, что он может, как и в 2008 году, дать старт новой волне глобального экономического кризиса. Об этом уже даже предупреждает МВФ. Для России это означает снижение мирового спроса на нефть. Также развитие событий в США может подсказать, по какому пути пойдёт рынок недвижимости России – пока Джером Пауэлл и Эльвира Набиуллина ходят по одним и тем же граблям, повышая ставки и создавая перекосы на рынке недвижимсти.

Девелоперы ожидают снижения спроса на квартиры в новостройках

Распоряжением мэра Москвы Собянина председатель Мосгосстройнадзора (бывший Москомстройинвест)
Игорь Войстратенко и председатель Москомэкспертизы Анна Яковлева освобождены от занимаемых должностей.

Исполняющим обязанности председателя Мосгосстройнадзора назначен Антон Слободчиков, который ранее был заместителем начальника Главного контрольного управления Москвы.

На должность Москомэкспертизы с заключением служебного контракта на срок полномочий Мэра Москвы назначен Иван Щербаков, ранее занимавший должность руководителя департамента города Москвы по конкурентной политике.

15 новых проектов в классах премиум и делюкс должны выйти на рынок столичной недвижимости в 2024 году. Несмотря на то, что девелоперская активность зависит от экономической ситуации и уровня ключевой ставки, спрос на элитные московские квартиры остается стабильно высоким.

Генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов ожидает начало продаж в следующих проектах:

• «Курсовой 12» от Palladio,
• «Никитский 6/20» («Третий Рим»),
• «Обыденский 5-7» (Vesta Development),
• «Монблан» (Галс-Девелопмент»),
• Titul в пер. Докучаев,
• Foriver Residence («Инград»),
• «Садовническая 76»,
• «Пыжевский 5»,
• «Фрунзенская 30» («Sminex-Интеко»),
• «Тишинский бульвар» («Sminex-Интеко»),
• «Вернадского 10» (Capital Group),
• «Н. Кисловский» (Sense Development).

❗️Госдума продлила право участников СВО и членов их семей обратиться за кредитными каникулами по всем займам, включая ипотеку, на 2024 год

Рейтинги и Псковская область в них
Действительно, как верно отметили коллеги, сегодня у нас новости об ипотеке. Не самые радостные. Как выяснилось, 40% псковских семей не смогут накопить на первый взнос по ипотеке даже за 10 лет. 70 место в рейтинге регионов по накоплению первого взноса ипотеки. Такие дела.
И немудрено. Мало того, что ЦБ поднял до небес ключевую ставку, следом за которой взлетели и проценты по ипотеке, так еще условия по первоначальному взносу заметно ужесточились. Откровенно говоря, ипотека снова стала предметом роскоши для избранных.
Срок накопления на первый взнос по ипотеке в Псковской области составляет, на данный момент, 6.9 лет. При этом, увы, 4 из 10 семей и за 10 лет на него не накопят.
Посыпать голову тут нет большого смысла. У всех есть глаза, если яйца в магазинах начинают продавать поштучно, есть ли смысл горевать о росте цен на жилье?

Республика Татарстан заняла 24 место в рейтинге российских регионов по накоплению взноса ипотеки, подготовленном специалистами РИА Рейтинг.

Среднестатистической татарстанской семье потребуется 4,8 года, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке. При этом 19,6% семей Республики не смогут накопить на первоначальный взнос даже за 19,6 года.

Первое место в рейтинге традиционно занял Ямало-Ненецкий автономный округ — на первый взнос по ипотеке там могут накопить всего за 2,6 года, а доля бедных семей оценивается в 5,6%. На втором месте Магаданская область (2,5 года и 10,5% семей соответственно), на третьем — Ненецкий автономный округ (2,6 года, 18,9%).

В 34 регионах РФ копить на первый взнос по ипотеке придется менее 5 лет, и всего в 13 регионах доля семей, которые не смогут накопить на «первоначалку» за 10 лет, составляет менее 20%.

Худшие результаты продемонстрировали (не считая недавно присоединенных регионов, по которым пока нет данных) так же традиционно занимают Кабардино-Балкарская Республика, где на первоначальный взнос придется копить 19,6 года, 57,6% семей не смогут накопить нужную сумму за 10 лет, Чеченская Республика (13,4 года, 57,7%) и Республика Ингушетия (13,4 года, 54,5%).

Исследование подготовлено агентством РИА Рейтинг по заказу РИА Новости. Расчеты произведены по оригинальной методологии на основе официальной статистики. В модели накопления предполагалось, что семья из двух работающих с медианной зарплатой и ребенка ежемесячно откладывает 50% свободных доходов (суммарные трудовые доходы за вычетом прожиточных минимумов) на пополняемый банковский вклад. Медианная зарплата является оценкой РИА Рейтинг в среднем за 12 месяцев с 1 сентября 2022 по 1 сентября 2023 года. Необходимый первоначальный взнос определен как 30% стоимости типовой шестидесятиметровой квартиры в каждом регионе. Прожиточные минимумы, зарплаты, цены на недвижимость для всех регионов взяты отдельно. Процентная ставка по депозитам соответствует федеральному округу, в который входит регион.

Башкортостан занял 21 место в рейтинге российских регионов по накоплению взноса ипотеки.

Для первоначального взноса на ипотечный кредит средней семье с одним ребенком необходимо 4,4 года.
В большинстве российских регионов семье с одним ребенком необходимо менее шести лет, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке.
21,7 % семей в регионе не смогут накопить на первоначальный взнос даже за 10 лет.

По итогам прямой линии Президента ждём распространения программы льготной ипотеки в новых регионах России на вторичное жилье.

Как мы и предполагали, на сегодняшнем заседании Совет директоров Центробанка РФ в очередной, пятый раз за год повысил ключевую ставку с 15 до 16%.

Причины этого шага очевидны — в преддверие Нового года и следующих за ним праздников, традиционно характеризующихся низкой деловой активностью, а так же ожидающих страну в марте 2024 года президентских выборов, к которым властям нужно показать низкую инфляцию. Других эффективных инструментов, которые позволят быстро оказать влияние на рынок, у правительства просто нет.

Кроме того, власти прекрасно понимают, что продержаться на абсолютно некомфортной для бизнеса и банков ставке нужно будет совсем недолго — сразу после президентских выборов ставку снизят,что, в свою очередь, вызовет в стране всплеск экономической активности.

А с инфляцией к тому времени что-нибудь придумают — например, вновь обяжут экспортеров продавать большую часть валютной выручки для стабилизации валютного курса. А может и само как-нибудь все разрулится, но это не точно, уважаемые читатели.

Ставок больше нет

Сегодня Набиуллина решила окончательно решила добить ипотечное кредитование, закрутив последние гайки на ключевой ставке поднятием до 16%. ЦБ принял это решение в связи с выдвижением Путина на новый срок ростом инфляции — предполагается, что больше увеличений не будет, потому что выше уже некуда. Вчера Путин пророчил ее взлет до уровня 7%, а теперь регулятор надеется, что она упадет до 4%. Подозреваем, что в апреле 2024 года инфляция снова поползет вверх, а рубль — вниз.

К чему в итоге приведут эти игрища с повышением ставок? В первую очередь к увеличению пузыря на рынке недвижимости — россияне не могут себе позволить ипотеку под высокий процент, следовательно — не покупают квартиры, жилье не продается, а застройщики банкротятся. В будущем появится огромное количество долгостроев с новой волной обманутых дольщиков и, конечно, высокий ценник на съемное жилье — спрос рождает повышение аренды.

В масштабах страны — бедность. С ней Путин борется больше двадцати лет и менять традиции на новом сроке не станет. Зато обогнали, наконец, Украину — там ключевая ставка Нацбанка ниже.

Решение главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной поднимать ключевую ставку все выше и выше, до 16% сотрясает рынок недвижимости и лишает людей доступного жилья. Именно такие последствия имеет проводимая ЦБ политика по ликвидации экономического роста в стране.

Ключевую ставку ЦБ повышает, чтобы остановить рост цен и инфляцию: сейчас по мнению Эльвиры Набиуллиной спрос превышает предложение, и вернуть баланс может только радикальное сокращение денежной массы. Нужного эффекта играми с ключевой ставкой добиться пока явно не удалось. По оценке холдинга «Ромир» реальная потребительская корзина граждан с февраля 2022 года подорожала на 47,9%. Зато с лихвой получили перекосы на рынке недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости вынужден жить в условиях заградительных ставок по ипотеке. Так, например, у Сбера полная стоимость кредита для подержанной квартиры составляет 17,492-21,415%. Смысла в такой дорогой ипотеке никакого нет. В таких условиях у людей не остаётся выбора – приходится покупать квартиры в новостройках. Искусственно созданный спрос закономерно ведёт к росту цен.

В Москве в старых границах по итогам 11 месяцев 2023 года было продано на 35% больше квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2022 года. Цена квадратного метра при этом выросла на 19%. В Новой Москве девелоперы продали на 40% больше квартир и апартаментом по ценам на 7% выше. По оценке управления Росреестра по г. Москве только с июля по ноябрь 2023 года стоимость квадратного метра в столице выросла на 23%. Теперь в пределах МКАДа метр стоит более ₽393,5 тыс. Эксперты отмечают, что рост цен в ноябре был обусловлен тем, что на рынке уже просто не осталось самых доступных предложений – скупили всё.

И чем выше ключевая ставка, тем сильнее перекосы между первичным и вторичным рынком, и тем сильнее будет дальнейший кризис на рынке недвижимости. На решение ЦБ пришлось срочно реагировать кабмину: Михаил Мишустин подписал постановление, по которому первоначальный взнос по льготной ипотеке повышается с 20% до 30%. После повышения ключевой ставки осталось только сделать жильё недоступным для всех, чтобы избежать перекосов и дальнейшего кризиса.

Спрос на жилье в России сохраняется

Об этом заявил глава Минстроя Файзуллин, отвечая на вопрос, как скажется повышение первого взноса по льготной ипотеке. Он отметил, что спрос на квартиры только крепчает.

«Программы льготной ипотеки продолжают работать до 1 июля. Будем смотреть, как рынок отреагирует на это охлаждение ситуации», — сообщил министр.

Ранее в России решили увеличить до 30% первоначальный взнос по ипотекам, выдаваемым по ставке в 8%, а также ограничить максимальный размер таких кредитов до 6 млн рублей во всех регионах.

Однако чем жилье для россиян становится недоступнее, тем сильнее растет ажиотаж. А это, в свою очередь, порождает другой порочный круг: растут цены — застройщики уменьшают площадь квартир — усиливается спрос — повышаются цены. Квартирный вопрос для россиян стал снова актуальным.

Эксперты говорят, что об ипотечном пузыре можно волноваться, когда число просрочек по жилищным займам в общей сложности превышает 2%. Еще один признак назревания опасной ситуации – рост спекуляций на рынке.