ЦБ и Минфин продолжает «бодаться» с Минстроем за льготную ипотеку. Первые не хотят тратить на продление трехлетней программы триллион рублей (ну как не хотят — просто денег особо нет), застройщикам лобби выгодно.

Если Силуанов продавит свою линию, то господдержку оставят для минимальной категории граждан (вангуем — для участников «СВО» или их вдов).

За прошлый год банки выдали россиянам почти 2 млн ипотечных кредитов на 7,85 трлн руб. (+60% к уровню 2022-го). Вместе с тем вырос портфель проблемных займов и погашение просроченной ипотеки путем принудительной продажи залоговых квартир через аукционы.

Зато спрос на элитное жилье в России рекордный. Дорогую недвижку на юге страны покупают те, кто «поднялся» за последние два года на импортозамещении, торговле и высоких технологиях.

Остальным гражданам остается из последних сил держаться за свои квадратные метры, которые отдельные гении из ряда местечковых чиновников предлагают отбирать за долги по ЖКХ.

Началось?

Банки в России нарастили продажи заложенных квартир для закрытия проблемных кредитов в 1,5 раза. За 9 месяцев 2023 объем продаж превысил 28% от суммы просроченной задолженности.

Самое очевидное, но неполное объяснение — жилищный пузырь начинает сдуваться. Цены показывали рост на падающем спросе, росте предложения и увеличивающемся количестве нераспроданного жилья. Дополнительно давит рост закредитованности россиян, который уже начинает угрожать волной неплатежей по тем же ипотекам.

Но есть и другое объяснение: банки решили, что рынок недвижимости достиг потолка, и скоро цены начнут падать. Поэтому начали распродавать залоговую недвижимость сейчас, пока это можно сделать по относительно высоким ценам.

Проблема в том, что банки с таким прогнозом не ошибутся — сработает эффект самосбывающегося пророчества. Если крупнейшие кредиторы решат, что рынку пора падать, они выбросят критическое количество квартир на рынок, и цена действительно упадет.
@nebrexnya

Росимущество выставило на аукцион АО «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий» (ФТ-центр, бывший Главный вычислительный центр Госснаба СССР), которому принадлежат права на 18,3 га земли и 123 объекта недвижимости на 89 651 кв. м в Москве и регионах. Начальная стоимость лота – ₽2,88 млрд руб. Торги намечены на середину марта.

Среди интересных активов, которые принадлежат ФТ-центру – объект культурного наследия городская усадьба Зельина – Безсоновой на Гончарной улице на Таганке, в которой расположен бизнес-центр «Гончарная» площадью около 1300 кв. м. Возможна его реновация в более современный офис.

Также ФТ-центр владеет участками с находящимися на ними старыми производственными и складскими помещениями 7,3 га в Ногинске, 2,7 га в Пушкино, и 1,7 га на Новоясеневском проспекте в Москве, которые также представляют интерес для инвесторов. На участке на Новоясеневском проспекте, граничащим с парковой зоной, можно было бы построить ЖК на 35 000–45 000 кв. м, а участок в Ногинске можно использовать для возведения производственно-логистического центра. В Пушкино возможно малоэтажное строительство.

В общем-то, верно: квадратные метры построены, нужно их сбрасывать. Но опять все тот же вопрос: это жилье «посажено» на ветхую и изношенную инфраструктуру. А ею если и будут заниматься, то когда-нибудь потом.

В итоге введенное в эксплуатацию жилье добавит нагрузку на сети, и процесс их развала только ускорится.

Минфин предупреждает по-хорошему: на продление льготной ипотеки на три года понадобится триллион рублей. А лишнего триллиона у властей по понятным причинам нет. Поэтому ведомство Силуанова предлагает трансформировать программу и сделать ее более адресной.

У вопроса понятные интересанты с понятной мотивацией. Против продления ипотеки выступают ЦБ и Минфин, у которых денег нет и не будет. А продолжение программы лоббирует Минстрой, у которого тоже денег нет, но хочется.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин указывал, что программы льготной ипотеки позволяют поддерживать спрос на жилье и обеспечивать выполнение показателей жилищного нацпроекта. Вот только помимо спроса программа поддерживает и рост цены квадратного метра. В результате жилье в Москве по рыночным ценам недоступно даже большинству москвичей.

За прошлый год банки выдали россиянам почти 2 млн ипотечных кредитов на 7,85 трлн руб. (+60% к уровню 2022-го). Граждане предчувствуют сворачивание льготных программ, и стремятся успеть запрыгнуть в уходящий поезд.

Вот только чем дальше, тем сложнее будет ипотеку останавливать, тем глубже будет падение спроса и выше риски обрушения крупных девелоперов из-за невозможности продать свои квадратные метры.
@nebrexnya

📊💰🏙️Казань, Санкт-Петербург и Нижний Новгород оказались на грани жилищного кризиса: в этих регионах на покупку типичной однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м требуется потратить более 100 медианных зарплат по региону.

Также в этом списке есть и Москва, где при медианной зарплате в ₽72 тыс. и медианной цене однушки в ₽11,8 млн надо потратить 164 месячные зарплаты. Но о столице можно не переживать: поток людей из других регионов и дальше будет создавать устойчивый спрос на недвижимость. Совсем другое дело Казань, где за такую скромную квартиру надо отдать 126 месячных зарплаты, Санкт-Петербург со 118 зарплатами и Нижний Новгород с показателем в 100 зарплат. Там скорое сокращение программы льготной ипотеки может встряхнуть рынок.

В Татарстане программа льготой ипотеки привела к серьёзному перегреву рынка недвижимости. В прошлом году число сделок по договорам ДДУ выросло в 1,5 раза до 27 тыс. – это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. Вторичный рынок тоже показал рост на 13% до 114 тыс., и сдулся только к концу года, когда ставки по ипотеке взлетели к 20%. Рост в деньгах ещё больше: девелоперы Татарстана продали квартир на ₽143,6 млрд, что на 78% больше показателя 2022 года.

Весь успех держится исключительно на льготной ипотеке и стремлении людей поскорее купить квартиру, пока есть возможность: число выданных ипотечных займов выросло на 58%. При этом всё равно к началу 2024 году рынок Казани был затоварен: нераспроданный остаток составлял 50% от заявленных площадей в проектах новостроек.

Если начиная с июля 2024 года, как планируется, останутся только целевые ипотечные программы (семейная и IT-ипотека в случае Татарстана), то рынок столкнётся с дисбалансом: медианная зарплата в 126 раз меньше стоимости квартиры, а ипотека недоступна из-за высоких ставок. Сама собой ситуация не рассосётся: Эльвира Набиуллина заявила, что ключевая ставка, может быть, начнёт снижаться только во второй половине 2024 года. А может и не начнёт. Всё зависит от инфляции.

Министр труда, занятости и соцзащиты Татарстана Эльмира Зарипова обещала попросить федеральные власти о продлении льготной ипотеки, но решение о сворачивании программы господдержки уже принято. Льготная ипотека и так уже создала слишком большие перекосы.

По итогам января 2024 года на первичном рынке Москвы средние цены квадратного метра откатились к ноябрьским значениям – до 508,8 тыс. рублей, что ниже декабрьских показателей и сравнимо со значениями ноября, причем снижение средних цен метра отмечено во всех классах (по данным «БЕСТ-Новострой»).

• Комфорт-класс — в январе средняя цена метра сократилась примерно на 1% до 333,5 тыс. рублей, возможно индивидуальное предоставление существенных скидок покупателю. По сравнению с прошлым январем рост составил +23%.

• Бизнес-класс — средневзвешенная цена метра за месяц сократилась менее чем на 1% - до 476,4 тыс. рублей, а за год она выросла на 8%.

• Премиум-класс — снижение средней цены метра за месяц составило 2% - до 899 тыс. рублей. Психологическая отметка в 900 тысяч рублей за метр, которую премиум преодолел в декабре, пройдена обратно. За год средневзвешенная цена метра уменьшилась на 6% - во многом за счет вывода новых объемов на ранних стадиях.

• Элитка — снижение средней цены за метр за январь максимальное среди остальных классов – сразу на 6% до 2195,6 тыс. рублей. По сравнению с январем 2023 года средняя стоимость метра элитных новостроек Москвы выросла на 3%. Однако в элитном классе очень малый объем предложения, и любое изменение его структур сильно влияет на все показатели.

В 2023 году доля «Семейной ипотеки» практически сравнялась с долей «Льготной ипотеки» (по данным ДОМ.РФ) из-за выросшего спроса на адресные программы благодаря расширению их параметров. «Семейная ипотека» выросла в 2,5 раза по количеству к 2022 г., а «IT-ипотека» в 7,4 раза.

Бизнес предлагает правительству ограничить гражданам России льготное потребление электроэнергии и установить для населения максимальный потолок ее потребления по льготным тарифам в 10 800 кВт•ч в месяц. Основание — это якобы не затронет граждан, но позволит побороть серых майнеров и снизить нагрузку на бизнес. После ряда зимних коммунальных аварий, одной из причин которых, по мнению энергетиков, стал майнинг, подобная инициатива уже не вызывает удивления. Про ветхую инфраструктуру ЖКХ стараются просто не вспоминать.

«Сообщество потребителей энергии», объединяющее промышленные компании, направило вице-премьеру Александру Новаку письмо с предложением ужесточить параметры нового механизма дифференциации тарифов на электроэнергию для населения. Предлагается установить для регионов максимальную планку потребления энергии по льготным тарифам в 10 800 кВт•ч в месяц (суммарно на первый и второй диапазоны потребления), что является максимальным объемом, который может технически потребить объект на 15 кВт. Потребление сверх этого объема должно оплачиваться по экономически обоснованным тарифам.

На сегодня механизм дифференциации тарифов ввели 53 региона. Лишь 19 из них, установили первый диапазон ниже 11 000 кВт•ч в месяц, ( Алтай, Дагестан, Смоленская область и др.). В 15 регионах первый диапазон находится на уровне 11 000 кВт•ч, в том числе в Московской, Челябинской и Свердловской областях. В Хакасии, Башкирии, Удмуртии и Пензенской области предел первого диапазона — 20 000 кВт•ч.

При этом ФАС отменила 14 тарифных решений в регионах, которые превысили предельный объем перекрестного субсидирования, представляющего собой доплату бизнеса за сниженные тарифы населения, и которые не ввели механизм дифференциации, как, например, в Иркутской области, гдепланировалось установить первый диапазон потребления на уровне 20 000–25 000 кВт•ч в месяц.

Рейтинг крупнейших застройщиков Москвы по объему текущего жилищного строительства, составленный Единым ресурсом застройщиков (ЕРЗ) по данным на 1 февраля 2024 года.

1. Группа ПИК — 2,6 млн кв. м
2. ГК «Самолет» - 1,8 млн кв. м
3. ГК «А101» — 1,4 млн кв. м

4. «Донстрой» — 893,1 тыс. кв. м
5. MR Group — 812,07 тыс. кв. м
6. ГК ФСК — 792,3 тыс. кв. м
7. Level Group — 623,6 тыс. кв. м
8. группа ЛСР — 609,5 тыс. кв. м
9. ГК «Абсолют» — 406,2 тыс. кв. м
10. УЭЗ — 358,3 тыс. кв. м