По итогам 10 месяцев 2023 года продажи загородной элитной недвижимости в Московском регионе почти вдвое превысили результат за весь 2022 год — было продано 212 объектов высокобюджетной загородной недвижимости, тогда как за весь 2022-й было реализовано всего 118 объектов (по данным NF Group). Активным спросом пользовались проекты-новинки, половина сделок пришлась на доминирующие в предложении участки без подряда (105 сделок в 2023 году против 41 в 2022-м).

Объем предложения на первичном рынке загородной высокобюджетной жилой недвижимости увеличился на 36% — на первичном рынке экспонируется около 597 лотов против 439 лотов годом ранее. За год средний бюджет покупки коттеджей вырос на 12%, до ₽296 млн, в том числе за счет выхода нового, более дорогого предложения, а также валютных колебаний.

Обзор финансовой стабильности Банка России:

• Во II-III кварталах 2023 года в ипотечном кредитовании наблюдались признаки перегрева: на 1 октября 2023 года прирост ипотеки в годовом выражении превысил 32% (+34% на 1 ноября). Ключевым драйвером роста явились массовые программы льготного кредитования, на которые в III квартале 2023 года пришлось 63% от общего объема выданных ипотечных кредитов.

• Ускоренный рост ипотечного кредитования в значительной мере происходил за счет смягчения стандартов. За 2 года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, выросла почти в 2 раза и составила 47%. Доля кредитов для приобретения жилья с низким первоначальным взносом (до 20%) превысила половину от всех ипотечных выдач.

• Длительное действие льготных ипотечных программ привело к быстрому росту цен на квартиры в новостройках. В результате с 2020 года значительно увеличился разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья: к 1 октября 2023 года он достиг 42%, хотя до массового запуска льготных ипотечных госпрограмм не превышал 10%. Это несет риски для заемщиков и банков: стоимости ипотечной квартиры может оказаться недостаточно для погашения обязательств по кредиту.

₽17,4 трлн рублей — составляет задолженность по ипотеке на 1 ноября 2023 года (по данным Центробанка). Увеличение по сравнению с предыдущим месяцем составило 2,9% (+4,1% месяцем ранее), а годовой темп прироста портфеля ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в октябре возрос до 30,6% (в сентябре — 29,1%). В структуре потребительского портфеля задолженность по ИЖК, как и ранее, составляла более половины — 53,3%. В ноябре спрос на ипотеку с господдержкой сохраняется: в первые три недели ноября предоставлено кредитов на сумму более ₽400 млрд.

Средневзвешенная ставка по ипотеке в октябре заметно увеличилась – до 8,35 с 7,92% годовых в сентябре, что связано с общим повышением кредитных ставок вслед за ключевой ставкой Банка России, а также со снижением на 0,5 п.п. субсидии банкам по льготным программам. Процентная ставка по ИЖК по ДДУ повысилась до 6,14% (+0,31 п.п. за месяц). Процентная ставка по ИЖК на приобретение готового жилья также выросла — до 10,48% с 10,08% месяцем ранее.

В октябре 2023 года на рынке ипотеки наблюдалось снижение после рекордных выдач сентября. Кредитные организации в октябре предоставили ипотечных жилищных кредитов на ₽769,6 млрд против рекордных ИЖК на ₽955,2 млрд в сентябре. При этом предоставление ипотечных кредитов сохранялось на повышенном уровне относительно среднемесячного значения 2023 года (₽627,3 млрд в среднем за январь-октябрь 2023 года). По сравнению с октябрем 2022 года выдачи по количеству и объему ИЖК возросли более чем в 1,5 раза.

Несмотря на ужесточение условий кредитования, в том числе в части увеличения первоначального взноса по льготным программам до 20% и повышения макропруденциальных надбавок, спрос на ипотеку существенно не снизился. Выдачи по программам с господдержкой ожидаемо сократились, но оставались повышенными: в октябре по ним предоставлено ИЖК на ₽543,1 млрд (-17,4% за месяц).

При этом льготные программы оставались основным драйвером ипотечного кредитования: доля выдач по ним в общем объеме ИЖК составила 70,6% (55,6% в среднем за 2023 год). На фоне повышения процентных ставок выдачи ипотеки на рыночных условиях в октябре сократились на четверть — до ₽226,5 млрд.

Увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке, помимо определенного "охлаждения" ипотечного бума, приведет к некоторому снижению затрат государства на компенсацию разницы между льготной и обычной банковской ставкой.

Поскольку объем этих средств, выделяемых государством, постоянно растет, а доходная часть государственного бюджета сейчас довольно ограничена, то этот фактор достаточно важен. Ведь давление со стороны Минфина и Центробанка с требованием постепенного сворачивания программы льготной ипотеки постоянно нарастает.
Ведь как известно, "Боливар" не вынесет... @Up_Periscope

Объем нераспроданного жилья в российских новостройках на 1 ноября 2023 года составил 71,1 млн кв. м, что на 5,4 млн кв. м больше, чем год назад, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ».

Таким образом, доля нераспроданных квартир выросла на 1,9 п.п. — до 67% от общего объема жилья, находящегося в стадии строительства. Это стало рекордным показателем за всю историю наблюдений, которые ведутся с января 2020 года. Предыдущий рекорд был зафиксирован в декабре 2022 года. Тогда объем нераспроданного жилья составлял 66 млн кв. м, или 66% от всей стройки.

Из 71,1 млн кв. м нераспроданного жилья больше половины — 44 млн кв. м — уже выставлено на продажу (по сравнению с прошлым годом его количество выросло на 10,8%). Оставшиеся площади приходятся на проекты, продажи в которых еще не открылись.

Причин для этого ровно две, уважаемые читатели:

Во-первых, это увеличение ключевой ставки до 15%, из-за чего ипотечные кредиты на вторичку начинаются от 17%, а стоимость первички выросла на разницу в цене между ипотекой на новое и старое жилье.

Во-вторых, это продолжающееся падение реальных доходов россиян.

В правительстве прекрасно понимают, что уже в ближайшей перспективе «зависшее» нераспроданное жилье начнет создавать проблемы по всей цепочке строительства — от кредитующих строителей банков до мелких отделочников. Однако обе проблемы носят системный характер, и простого выхода из ситуации нет.

Строили, строили и наконец… продать некому

Объем нераспроданного жилья на первичном рынке в России на 1 ноября текущего года составил 71,1 млн кв. м, что на 5,4 млн кв. м больше, чем год назад. Ддоля нераспроданных квартир в стране выросла на 1,9 п.п. и составляет 67% от всей недвижимости в стадии строительства. Это рекордный показатель за весь период наблюдений, ведущихся с января 2020 года.

Мы каждый год побиваем рекорды — в прошлый год был рекорд по строительству жилья, сказали, что даже в советское время столько жилья никогда не вводили в эксплуатацию. Но если посмотреть статистику, то это жилье далеко не построенное: с одной стороны, большая часть построена гражданами, а другая часть, около 1/3, — это многоквартирное, коммерческое жилье. Само государство строит категорически мало. С другой стороны, в построенное жилье входит и капитально отремонтированное, и отремонтированное — в общем, все в кучу, хотя раньше считалось только построенное.

Что касается нераспроданного жилья. В Китае многоэтажки разрушают, потому что содержать нераспроданные дома дороже, чем их просто сломать. Наверное, мы подойдем с рыночной экономикой к тому, что так же начнем разрушать дома, потому что их никто не берет. Мы должны понимать, что у нас страна бедного народа, такой зарплаты, как у нас, нигде уже нет. Более того, закредитованность населения просто запредельная. Но ипотечные кредиты подорожали, люди не знают, как перекредитоваться, потому что ключевая ставка высокая, кредиты дорогие. Если раньше люди брали кредиты, чтобы купить жилье, то сегодня эти кредиты брать невозможно, потому что они как минимум 20% и более.

Сейчас надо принимать неординарные меры по жилью. Если в советское время у государства хватало денег на то, чтобы давать жилье бесплатно, то наверное сегодня можно это жилье хотя бы на 20% дотировать и продать, и я думаю, что это будет небольшая нагрузка для государства. Я считаю, что государство должно раскошелиться, понизить цены на жилье за счет собственного бюджета и распродать его, чтобы потом не ломать.

Депутат Госдумы Николай Арефьев для @nakanuneru

Вторичка держит высокую цену

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко заявила "Радиоточке НСН", что квартиры на вторичке могут подешеветь на 5-10% к концу года.

«На вторичном рынке всегда до 60% - это прямые покупки, без ипотеки. Сейчас декабрь и будут выплачены дивиденды, премии, все это потащат на рынок жилья. У наших граждан 40 триллионов накоплений на счетах, эти граждане могут этот рынок держать, не давать ему падать. Поэтому я ожидаю, что особого снижения цен здесь тоже не будет, только 5-10% до следующего года. На ближайшие полгода значительных изменений не будет. К сентябрю могут включиться какие-то другие факторы», - резюмировала она.

Проблема нераспроданного жилья — попытка отрегулировать рынок, который перестал быть рынком. Растущие цены на падающем спросе — нерыночная ситуация. Фактически, государство и так распределяет квартиры застройщиков по гражданам, которые считаются льготниками и могут получить доступную ипотеку.

Нужно либо дать ценам упасть, что чревато массовыми банкротствами девелоперов и большими проблемами банков. Либо расширять льготную ипотеку на все большее число граждан и фактически кормить застройщиков из бюджета.
@nebrexnya

Земельный участок площадью 1,3 га на улице Шаболовка в Москве со зданием недостроенного телецентра (28,5 тыс кв. м), находящийся на балансе компании «Навис инжиниринг», пошел в работу: 20% «Навис инжиниринг» было за ₽1,3 млрд выкуплено группой ЛСР. Оставшиеся 80% сохранила за собой структура столичного департамента городского имущества (ДГИ), которая ранее выступала единственным собственником фирмы и привлекла инвестора в проект по завершении строительства комплекса на Шаболовке для минимизации затрат города.

«Навис инжиниринг» планирует изменить параметры застройки этой площадки, но конкретики нет. Вероятно, что ЛСР выступит девелопером комплекса, который планируется реализовать на месте недостроенного телецентра. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) уже одобрила здесь разработку проекта жилого дома с нежилым стилобатом. При этом ЛСР будет строить жилой комплекс еще и на соседнем участке.

Минфин предложил поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%

Министерство финансов России выступило с предложением повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с нынешних 20% от стоимости жилья до 30%.

Среди предложенных Минфином мер также есть сокращение максимального размера кредита для Москвы и Санкт-Петербурга до 6 миллионов рублей с нынешних 12 миллионов рублей. Предлагается ограничить для одного заемщика возможность получить сразу несколько кредитов по льготной ипотеке. Кроме того, ведомство предлагает повысить адресность льготных программ и ввести требования по уровню дохода граждан, которые смогут претендовать на ипотеку с государственной поддержкой.

Минфин РФ не подтвердил и не опроверг данные сведения.

Правительство РФ в сентябре повысило первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20% от цены договора, по которому приобретается жилье.

Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что за последние три года цены на квартиры, дома и комнаты в РФ выросли на 90%, что выше, чем уровень инфляции и доходы населения. Все указанные факторы перекрывают положительные стороны от льготных ипотечных программ. В качестве решения данной проблемы Набиуллина выступила за постепенное сворачивание льготной ипотеки для устранения «несправедливости» на рынке жилья.

Лидерство Зеленоградского АО обусловлено наименьшим в Москве объемом предложения: чем он меньше, тем заметнее ценовые изменения. За год в этом округе раскупили самые дешевые предложения, а строительная готовность в имеющихся новостройках выросла, что и привело к увеличению цен.

Уважаемые любимые наши читатели! Канал "Зона особого внимания" преодолел отметку в 150 тысяч подписчиков, благодарим, что доверяете и читаете нас, без Вас мы никто. Спасибо всем, кто помогает расти и развиваться.

В свою очередь, рекомендуем каналы, на которые стоит подписаться и, хотя наше мнение и не всегда совпадает, но там тоже всегда есть, что почитать:

Агрегатор Правды
Беспощадный IT
Бетон, деньги, два столба
ВЧК-ОГПУ
День опричника
Донбасский Кейс
Ебулдинский спец
Интуиция подскажет
Канал визионера
Кремлёвский мамковед
Кремлевский пересмешник
Критик новостной ленты
ЛЕС МУК
Мастер пера
Московская прачечная
Неудаща
Новая Искренность
Открытая Парадная
Плавильный котел
Полилог. Экспертиза
ПроКуратор
Пророк России
Пульс Дона
Пятилетка
Разумная Россия
Распутица
Россия не Европа
Русская душа
Русский ноу нейм
Русский декаданс
Скурлатов live
Т- 34
Тайны Ленинградского двора ZVO
Тенденции эпохи
Украина не Россия?
Футляр для курая - КушТау #Куштаубудетжить
ЧефирЪ
Что делать?

Спасибо всем!

Льготная ипотека приказала долго жить: власти не в силах остановить порожденный льготными госпрограммами ипотечный бум и готовятся ужесточить их условия. Минфин внес в правительство проект такого постановления, сообщил в понедельник замминистра финансов Иван Чебесков.

«Интерфакс» со ссылкой на источник рассказал, как именно изменят программы, по которым сейчас выдается 70% всей ипотеки:

• первый взнос по ипотеке будет повышен до 30%;

• предельная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга сократится вдвое, до 6 млн;

• ставка по субсидируемой ипотеке вырастет на 0,5% процентных пункта;

• нельзя будет брать несколько льготных ипотек по разным программам – субсидируемый кредит должен быть один;

• кроме того, планируется установить предельную долговую нагрузку – не более 50% дохода с учетом льготного ипотечного кредита.