В течении 2023 года жители других регионов России в 3,3 раза чаще интересовались арендой элитной недвижимости в Москве чем в аналогичный период пять лет назад (по данным Intermark Real Estate) из-за постепенной заменой экспатов в корпоративной аренде на специалистов из регионов. Сейчас запросы от региональных клиентов составляют 26% спроса, тогда как в марте 2022 года он составлял всего 2%. Практически весь спрос на аренду элитных объектов в Москве направлен на поиск квартир для семейного проживания.

Основные причины переезда:
• программы корпоративной аренды -50% спроса от специалистов, которых нанимают крупные компании взамен иностранных сотрудников.
• дальнейшее развитие бизнеса в Москве от собственников бизнеса в регионах - 40%
• стремление дать столичное образование детям как альтернатива зарубежному образованию - 10%.

Доля иностранцев на рынке высокобюджетной аренды в столице после февраля 2022 года снизилась почти втрое и составила к лету порядка 6–10%; иностранном спросе преобладают граждане Китая и стран СНГ.

ЦАО Москвы лидирует среди московских округов не только по стоимости квадратного метра, но и по количеству новых жилых и апарт-комплексов в продаже — 94 проекта (22,5%). За последние 12 месяцев в ЦАО их стало больше на 18.

Максимальный темп старта проектов за пределами ЦАО составил всего 9 комплексов – именно столько новых ЖК появилось на первичном рынке НАО и ЮАО. В других округах Москвы показатели оказались более скромными. Так, в ЗАО и САО стартовало 8 новых проектов, в ЮВАО – 7, в ЮЗАО и СВАО – 5, в ВАО – 3, в СЗАО – 2, в ЗелАО – 1, в ТАО – ни одного.

Предложение строящихся апартаментов с 2021 года увеличилось на 73%, или на 2,9 млн кв. м. На сентябрь 2023 года общая площадь апартаментов в стадии строительства составляет около 7 млн кв. м. При этом, объемы многоквартирного жилья за это время выросли лишь на 10%: с 94 млн до 103 млн кв. м.

Интерес застройщиков к такому типу недвижимости объясняется возможностью реализовывать проекты на участках, где запрещено жилищное строительство, таких как, центральные локации городов, участки бывших промышленных предприятий, земли сельхозназначения. При этом у девелоперов не возникает обязательств по развитию транспортной и социальной инфраструктуры. Покупателей же привлекает более доступная цена по сравнению с классическим жильем.

Основной объем строящихся апартаментов (79%) сосредоточен в пяти регионах страны. Лидером является Москва, на которую приходится треть всего предложения (2,4 млн кв. м), вместе с Московской областью этот объем достигает 3 млн кв. м. В числе лидеров входят также Краснодарский край, Крым, Санкт-Петербург. Южные регионы при этом демонстрируют наиболее высокие темпы роста в связи с развитием сегмента рекреационных апартаментов.

Цели покупки апартаментов разнятся в зависимости от региона. В Москве две трети рынка приходится на проекты бизнес- и элитного класса. На юге, в Краснодарском крае и Крыму, люди приобретают апартаменты, в основном, в инвестиционных целях — для последующей сдачи в аренду или временного проживания.

«Бульдоги под ковром» преодолели важную отметку в 100 тыс. подписчиков. Редакция канала благодарит подписчиков и коллег по цеху!

Хотим порекомендовать каналы, на которые стоит равняться в это непростое время:

• BRIEF;

• Т34;

• Московская Прачечная;

• Критик новостной ленты;

• Зона особого внимания;

• Кремлевский Мамковед

• Новая искренность;

• PZDC;

• Последний Инсайдер;

• Вечерний М;

• НАДЗОРНАЯ;

• Кремлевский пересмешник;

• Русский декаданс;

• Неудаща;

• Пауки в банке;

• Мурашко по коже;

• Контрольная закупка;

• Небрехня;

• Кремлевский безБашенник;

• Временное Правительство

• Распутица

• Русский Демиург.

• Мадам Секретарь

• Прокуратор

• Футляр для курая

• Бетон, деньги, два столба

• Пророк России

• Беспощадный IT

• Украина не Россия

• Наивная политология

• ПУЛ Telegram

• Спросите у Ананьева

• #Шалимовправ

• Ж – значит Жестовская

Очень тревожная статистика от ЦБ по перегретому рынку ипотеки - во втором квартале 2023 года 71,7% от объема выданной ипотеки пришлось на российских заемщиков, которые уже тратят на обслуживание кредитов свыше половины своего дохода. В ипотечном портфеле в целом доля ссуд таким клиентам уже составляет 60,8%. За апрель—июнь российские банки одобрили физическим лицам ипотеку на 1,18 трлн руб., а объем ипотечного портфеля по итогам квартала достиг 15,65 трлн руб.

На ипотечном рынке формируется отложенный обвал, когда в определенный момент число невозвратов перейдет критический уровень, банки останутся с заложенными квадратными метрами, которые будет некому продать. Миллионы ипотечников, переоценивших свои возможности, останутся без жилья, без денег и с долгами.

Нечто похоже происходило в США в 2008 году, где тоже банки раздавали ипотечные кредиты всем подряд. Но Америка проскочила его быстро, привычно заливая свой кризис эмиссией, которая потом сбрасывается на весь мир. У России такой финт не получится.

Разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком жилья в России в течении всего 2023 года сохраняется на уровне 40%. До этого значения рынок вырос за пять лет: в 2018 году разрыв составлял 13%, в 2019-м — 9%, далее он последовательно увеличивался и по итогам 2022 года превысил 30% и в 2023 достиг 40%. По статистике ЦБ за первый квартал 2023 года «квадрат» новостроек в стране стоил в среднем 127,2 тыс. руб., вторичного жилья — 90,9 тыс. руб.

Сохранению величины разрыва способствовал как рост стоимости первичного жилья, так и рост такими же темпами вторички. Цена новостроек шла вверх из-за увеличения объема инвестиций в недвижимость на фоне ослабления курса национальной валюты, удорожанием строительства и ожиданиями возможного завершения льготных ипотечных программ.

Рост стоимости вторичного рынка был обусловлен высоким спросом на готовое жилье на фоне ожиданий повышения ключевой ставки Центробанка, а также массовой подачей заявок на приобретение готового жилья в ипотеку на старых условиях.

Застройщики жилья активно выходят на рынок строительства складских и индустриальных объектов. Оценки объемов складской недвижимости, заявленной жилищными гигантами, варьируются в диапазоне 1,2–2 млн кв. м, а в перспективе эти компании могут занять до 15–20% рынка Московского региона. Речь идет о таких компаниях, как ПИК, «Самолет», «Инград», «Гранель», Capital Group

В основном, это классические логистические комплексы класса А, сооружения формата типа light industrial (производственно-складские здания с офисной частью, реализующиеся небольшими боксами) и многофункциональные центры, включающих не только склады, но и другие форматы коммерческой недвижимости. Всего жилыми девелоперами заявлено строительство более 2 млн кв. м складской недвижимости в Московском регионе, в том числе 550 000 кв. м — это проекты light industrial.

Основные причины выхода девелоперов жилья на новый для себе рынок: возможность получения льгот за смену вида разрешенного использования (ВРИ) участка, которые предоставляет правительство Москвы, а также востребованность складских площадей. Величина льготы варьируется в зависимости от типа объекта и его расположения и может составлять ₽80-90 тыс на один квадратный метр строящегося объекта места приложения труда.

Девелоперы жилья ради получения льготы на смену ВРИ ранее активно строили офисные здания, но сейчас многие считают, что строить с той же целью склады выгоднее, так как конкуренция в сегменте невысокая, а маржинальность 18–20% еще сильнее сжимается под давлением цен на землю и стоимостью финансирования. В офисных проектах наоборот, очень высокая конкуренция и отсутствуют рыночные драйверы для роста рынка.

Банк России официально признал перегрев на рынке ипотеки.

Эльвира Набиуллина на XX Международном банковском форуме: «В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет темпами, — если брать 12 месяцев, — 30%. Это высокие темпы, и здесь, конечно, нас тоже беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынок жилья». По мнению ЦБ, для населения важнее не доступность ипотеки и привлекательность низких ставок, а доступность жилья. Сейчас рост ипотеки привел к росту цен.

Также регулятор обеспокоен разрывом цен между новостройками и вторичкой, который может достигать 50%. «На первичном рынке от вторичного рынка, он, к сожалению, сохраняется, был задан этими «схемными» проектами от застройщика, но сейчас разрыв цен на первичном и вторичном рынках — это 40%, достигает 50%», — заявила Набиуллина.

В этой связи вызывает серьезные вопросы уровень качества планирования и прогнозирования льготных ипотечных программ в правительстве, Центробанке, или в том же Сбере, глава которого Герман Греф не видит никакого перекоса на рынке недвижимости. Рынок перегрелся не сам по себе, а усилиями Хуснуллина, Файзуллина и Силуанова. Кто-то просчитывал последствия раздачи налево и направо ипотечных кредитов, или чиновники действовали по принципу «после нас хоть потоп»?

Так реальные доходы граждан всё-таки значительно упали. Вот как так, ведь ещё недавно в Правительстве говорили, что у нас все нормально и прирост в промышленности имеется. Росстат цифры с приростом все рисует и старается во всю.

Подумаешь большой бизнес уходит из России, нам ведь они не указ. Да и наш ликвидный алкогольный бизнес все в тень хочет ускользнуть не от хорошей жизни. Ну и конечно инфляция тут как тут. Куда же без неё. Зато выручка в магазинах растёт и неважно что прибыли все меньше.

И не важно, что низкий уровень жизни в России с "не хорошими" показателями в мире.

Наверху сказали что все идет по плану,  значит так и есть.

Но сколько верёвочке не виться .....

Районы Москвы с самыми дорогими новостройками. Статистика включает премиум-класс без ценовой верхушки сегмента, к которой относится элитное жилье.

Лидерство Тверского района среди новостроек обусловлено высокой концентрацией премиальных проектов: всего в районе экспонируется 14 корпусов, из которых лишь три не относятся к элитным.

На вторичном рынке ситуация по районам:
• Хамовники — ₽826 тыс. руб. за 1 кв. м.
• Арбат — ₽787 тыс. руб.
• Замоскворечье — ₽634 тыс.
• Пресненский — ₽622 тыс.
• Тверской — ₽528 тыс.

Накануне 30 сентября - дня воссоединения ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей с Россией, глава Минстроя Ирек Файзуллин на заседании Общественного совета при министерстве сделал крайне противоречивое заявление о том, что некоторые разрушенные в ходе СВО города в новых субъектах России решено не восстанавливать.

«Сейчас в этих условиях где-то какие-то города, может, и восстанавливать не будем. Попасная - мы решили не восстанавливать. Потому что стотысячный город, ничего там не осталось, ничего там не делаем, семь человек там живут, не хотят уходить из индивидуального жилья: воды нет, света нет, электроэнергии нет».

Файзулину стоит посочувствовать. Слово не воробей: вылетит - не поймаешь. Нельзя так явно высокопоставленному функционеру, тем более в канун памятной даты - Дня воссоединения, озвучивать противоречие между экономической целесообразностью восстановления разрушенных городов в новых регионах и проводимой Кремлем политикой по их интеграции в состав РФ. Пресс-службе Минстроя пришлось давать опровержение, спасая лицо своего босса.

ФСБ задержала гендиректора застройщика ЮУ КЖСИ Владимира Атаманченко, подконтрольного правительству Челябинской области

Его обвиняют в злоупотреблении полномочиями. Следствие заявляет, что Атаманченко взял из одной из дочерних фирм 10 млн рублей под 7,5% годовых и пустил их на погашение личных кредитов. Обратно деньги он не вернул.

Главу компании отправили под домашний арест на два месяца. Расследование продолжается.

Справочно:
АО СЗ «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» (АО СЗ «ЮУ КЖСИ») создана в 2002 году решением губернатора и правительства Челябинской области с целью развития системы ипотечного кредитования региона.

На текущий момент уставной капитал корпорации около 3 млрд рублей.

С 1 октября 2023 года в плановом порядке Центральный банк РФ повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. Цель - ограничить риски заемщиков и банков, так как увеличение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования.

С марта 2023 года ЦБ отмечал существенное ускорение роста ипотеки за счет ее расширения на более рискованные группы клиентов, что привело к последовательном ухудшению качества кредитов — за два последних года доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика) более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п.

Обращает на себя внимание ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале — 39%. В связи с этим новые надбавки ЦБ в основном касаются новостроек, так как на вторичке не наблюдается значимого завышения стоимости залога, и надбавки в этом сегменте с 1 октября 2023 года повышаются в меньшей степени. Государство взяло курс на ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, с целью сдувания ипотечного пузыря. Ажиотажу на рынке недвижимости скоро придет конец.

Ранее, оценивая перспективы, ЦБ заявлял: «В случае сохранения структуры кредитования на текущем уровне банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб., что соответствует 4% портфеля ипотеки. В то же время, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке».

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина вновь грозит банкам — в этот раз за навязанные услуги, чрезмерную и не совсем законную активность на рынке страховых и инвестиционных продуктов. Кроме того, вновь поднят вопрос ипотечного пузыря.

Начнем с последнего: ЦБ все еще видит надувание ипотечного пузыря, в том числе через схемы типа «ипотека под 0,000001%», где стоимость квартиры завышается на 20-30%, а разницу потом застройщик платит банкам.

«Комиссия застройщика или банка, мы считаем, не может использоваться в качестве первоначального взноса», — сказала Набиуллина.

Таким образом, предполагается, что первоначальный взнос запретят добавлять в тело кредита, как и проценты. Неудивительно: разница между первичным и вторичным рынками недвижимости в результате подобного схематоза достигла уже 50%. Кроме того, планируется ограничить раздачу ипотек гражданам с долговой нагрузкой выше 50%, а при таковой выше 80% и вовсе по возможности ипотек не раздавать. Это, конечно, лишает банки возможности раздавать ипотеки, держа в уме серые и черные зарплаты, а заемщиков, в свою очередь, побуждает выйти из тени и легализовать большую часть доходов — иначе попросту не одобрят ипотеку.

Кроме того, ЦБ готовит законодательные предложения по кратному увеличению штрафов за так называемый мисселинг, то есть навязывание финансовых услуг. Сейчас ЦБ может взыскать штраф в размере до 0,1% капитала, но не менее 100 тыс. рублей. Если же нарушения создали реальную угрозу интересам вкладчиков, штраф повышается до 1% капитала банка, но должен составлять не менее 1 млн рублей.

Также осенью регулятор может впервые обязать отдельные банки остановить продажу некоторых продуктов физлицам и потребовать их обратный выкуп.

«Весной мы выявили ряд нарушений при продаже банками страховых и инвестиционных продуктов. Особенно в крупных банках. И повторим осенью эти проверки», — отметила Набиуллина.

Неудивительно — в последнее время впаривание инвестиционных продуктов людям, имеющим самое отдаленное представление о финансовых рынках, приобрело крайне масштабный характер, а погорев на этих биржевых играх доверчивые граждане имеют свойство в гневе бежать к государству, словно валютные ипотечники в 2015 году. А у государства нет ни средств, ни желания компенсировать гражданам их проигрыши на тотализаторе.

ДОМ.РФ готов надувать ипотечный пузырь дальше, пока тот не лопнет.

Примерно 200 тыс. ипотечных кредитов, по данным ДОМ.РФ, на рекордную сумму 1 трлн рублей выдано по итогам сентября 2023 года в России.

При этом руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг полон оптимизма и
считает, что доля ипотечных кредитов с высокой долговой нагрузкой не так велика, как заявляет ЦБ, что связано с методикой расчета уровня доходов человека, если они не подтверждены документами, и предусматривают использование показателя среднего дохода по региону:
«По нашим оценкам, сведений о 30-40% заемщиков нет в базе пенсионного фонда. Но обычно доход ипотечника выше, чем средний по региону, и это не значит, что они практически все свои деньги отдают на ипотечные выплаты, как считает Центробанк».

Ипотека на индивидуальное жилищное строительство, в том числе с использованием льготных программ, очень востребована - за 2023 год жители Москвы оформили ипотеку на ИЖС на общую сумму ₽21,2 млрд, что в 4,9 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Структура выдачи кредитных средств на строительство частных домов в Сбербанке:

• 62% - по программе «Господдержка»
• более 29% — по семейной ипотеке
• около 6,5% - ипотека для IT-специалистов и сельская ипотека.
• 2,3% - кредиты на ИЖС без государственного субсидирования

Объем спроса на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в III квартале 2023 года максимальный: он может превысить 400 сделок (по данным NF Group), что превзойдет рекорд 2018 года, когда за III квартал было заключено 310 сделок. Также сейчас спрос демонстрирует двукратный рост относительно III квартала 2022 года, когда в элитном сегменте было заключено 190 сделок.

Подобные результаты продаж элитки закономерны – колебания курса валют заставляют задуматься о сохранении и увеличении капитала для нивелирования рисков, а покупка элитной недвижимости является одним из самых простых и надежных способов. Состоятельным владельцам валютных сбережений особенно выгодно покупать недвижимость при том, что средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках практически не меняется и составила 1,5 млн рублей за кв. м. Средневзвешенная цена предложения в сегменте делюкс составила ₽2,1 млн за кв. м, а в сегменте премиум – ₽1 млн за кв. м.

В текущем моменте на элитном рынке Москвы экспонируется около 2 тыс. квартир и апартаментов, за квартал их количество снизилось на 6%, но год к году выросло на 13%, в том числе за счет сохранения высокого уровня девелоперской активности: за III квартал 2023 года сегмент пополнился пятью новыми проектами.

Минстрой России, ощущая надвигающиеся проблемы на рынке новостроек, бросился спасать свою клиентеллу. Сейчас ведомство прорабатывает вопрос софинансирования проектной ставки для застройщиков, сообщил на форуме 100+ TechnoBuild глава министерства Ирек Файзуллин, последнее время режущий правду-матку прямо в глаза.

«Прорабатываем этот вопрос. (…) Ставка растет, уровень продаж недостаточный, поэтому мы сегодня прорабатываем методы компенсации, поддержки. На сегодня я не могу сказать, что эти вопросы решены», — заявил Файзуллина ИА «Интерфакс». «Ключевая ставка возросла и на вторичном рынке, который подталкивал всегда первичный, начинается некоторое падение. Будем регулировать. Мы проходили эти времена (ковидное время и начало 2022 года), адаптировались, механизмы найдем, отработаем».

Следующее слово по протаскиванию этой инициативы за амбициозным Хуснуллиным.

20% и более составит снижение количества заявок на ипотеку на вторичном рынке в России на фоне ужесточения регулирования и роста ключевой ставки. На первичном рынке тоже ожидается существенное замедление кредитования, так как банки на фоне ужесточения требований регулятора должны будут отбирать заемщиков с низкой долговой нагрузкой и большими первыми взносами.

«Что касается ипотеки, то здесь на вторичном рынке будет существенное замедление из-за уровня ставок. Мы видим большую эластичность спроса на ипотеку при повышении ставки: мы оцениваем примерно 10% на 1 п.п. Учитывая, что ключевая ставка поднялась уже довольно сильно, мы ожидаем значимого - 20% и больше - снижения заявок на вторичном рынке», - директор департамента финансов Сбербанка Тарас Скворцов.

Председатель комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов обратился в правительство России с предложением ввести новый вид ипотечного кредитования, предназначенный для ветеранов боевых действий.

Парламентарий заявил, что кредитные средства, в случае принятия его предложений, деньги будут выделяться на ремонт и обустройства участка, который выдается в некоторых регионах на бесплатной основе.
«Актуальным остаётся вопрос предоставления ветеранам земельных участков. Такое решение уже принято в Приморье и ряде других регионов, однако в практической плоскости возникает ещё один вопрос. Земля есть, можно обустраивать участок. А где взять деньги? Военная ипотека по закону доступна далеко не всем ветеранам боевых действий, ипотечные программы для молодой семьи – тоже довольно узкая категория» — , заявил депутат, и предложил ввести новое понятие «ветеранской ипотеки».
https://t.me/nilov_official/3695