Время ожидания лифта можно смело прибавлять к дороге до метро или до работы.
Если вы каждое утро проводите по две-три минуты у шахты, вслушиваясь «едет ли лифт?», фактически ваш путь «дом–метро» не 10 минут, а все 15. И это не случайность, а следствие того, как сегодня проектируют дома и закладывают количество лифтов.
При этом за лифты вы тоже платите. Шахты, машинные помещения и лифтовые холлы входят в общедомовое имущество и в себестоимость проекта, а значит, зашиваются в цену квадратного метра вашей квартиры. Вы платите не только за свои 40–80 м², но и за долю тех метров, по которым ездит лифт, просто они не отображаются в договоре отдельной строкой.
Нормы: сколько лифтов «должно» быть и сколько вы ждёте.
Проектировщик, закладывая лифты, ориентируется не на «удобно/неудобно», а на нормативы. СП 54.13330 (актуализированный СНиП 31‑01‑2003). Минимум:
• до 9 этажей — один лифт в подъезде;
• 10–19 этажей — два лифта;
• выше 20 этажей — не менее трёх.
Нормативное время ожидания — 60 секунд, плюс 6% жителей должны успеть перевезтись за 5 минут в час пик. На практике в 25–30‑этажных домах с 100–150 квартир на три лифта это превращается в 3–5 минут ожидания.
Советский подход: типовые дома и меньше этажей.
Советские методики расчёта лифтов исходили из тех же принципов: заданное время ожидания (около 60 секунд), заданная доля жильцов, которая должна успеть перевезтись за 5 минут, и фиксированная этажность типовых серий.
Что изменилось сегодня:
Этажность выросла (25-30 этажей)
Разные классы жилья - разное кол-во лифтов.
Разделение лифтов по классам: скорость движения, время открытия дверей. Разделение потоков (одна группа лифтов обслуживает нижнюю часть здания, другая — верхнюю).
От всех этих пунктов зависит «время ожидания».
Поэтому парадокс:
в эконом‑классе вы платите меньше, но платите временем - сутками, проведёнными в лифтовых очередях за годы жизни в доме. В дорогом сегменте вы платите больше деньгами, чтобы выкупить себе меньшую нервную нагрузку в час пик.
Вывод: когда вы выбираете квартиру, вы выбираете не только планировку и вид из окна. Вы выбираете ещё и то, сколько часов своей жизни проведёте, глядя на закрытые лифтовые двери.
Если вы каждое утро проводите по две-три минуты у шахты, вслушиваясь «едет ли лифт?», фактически ваш путь «дом–метро» не 10 минут, а все 15. И это не случайность, а следствие того, как сегодня проектируют дома и закладывают количество лифтов.
При этом за лифты вы тоже платите. Шахты, машинные помещения и лифтовые холлы входят в общедомовое имущество и в себестоимость проекта, а значит, зашиваются в цену квадратного метра вашей квартиры. Вы платите не только за свои 40–80 м², но и за долю тех метров, по которым ездит лифт, просто они не отображаются в договоре отдельной строкой.
Нормы: сколько лифтов «должно» быть и сколько вы ждёте.
Проектировщик, закладывая лифты, ориентируется не на «удобно/неудобно», а на нормативы. СП 54.13330 (актуализированный СНиП 31‑01‑2003). Минимум:
• до 9 этажей — один лифт в подъезде;
• 10–19 этажей — два лифта;
• выше 20 этажей — не менее трёх.
Нормативное время ожидания — 60 секунд, плюс 6% жителей должны успеть перевезтись за 5 минут в час пик. На практике в 25–30‑этажных домах с 100–150 квартир на три лифта это превращается в 3–5 минут ожидания.
Советский подход: типовые дома и меньше этажей.
Советские методики расчёта лифтов исходили из тех же принципов: заданное время ожидания (около 60 секунд), заданная доля жильцов, которая должна успеть перевезтись за 5 минут, и фиксированная этажность типовых серий.
Что изменилось сегодня:
Этажность выросла (25-30 этажей)
Разные классы жилья - разное кол-во лифтов.
Разделение лифтов по классам: скорость движения, время открытия дверей. Разделение потоков (одна группа лифтов обслуживает нижнюю часть здания, другая — верхнюю).
От всех этих пунктов зависит «время ожидания».
Поэтому парадокс:
в эконом‑классе вы платите меньше, но платите временем - сутками, проведёнными в лифтовых очередях за годы жизни в доме. В дорогом сегменте вы платите больше деньгами, чтобы выкупить себе меньшую нервную нагрузку в час пик.
Вывод: когда вы выбираете квартиру, вы выбираете не только планировку и вид из окна. Вы выбираете ещё и то, сколько часов своей жизни проведёте, глядя на закрытые лифтовые двери.
👏7👍6❤4🔥3💯2
«Почему в Москве так дорого покупать новострой?»
Стоимость земли - очевидно.
Но Москва дороже не только из-за «дорогой земли». Это ещё и город, где каждая строка в смете девелопера умножается на конкуренцию, обязательства и инфраструктуру.
Маркетинг.
Чем выше конкуренция, тем больше денег сжигается на то, чтобы именно этот дом вы вообще заметили, и всё это ложится в себестоимость, а потом в цену за м². Вы платите за таргет, наружку, продвижение, CRM, рассрочки, акции.
Так что в смете московского проекта довольно большой процент от себестоимости заложен на маркетинг.
Социальные обязательства как «нагрузка» к дому.
Жильё сейчас почти всегда строится в формате комплексного развития территорий. Вместе с квадратными метрами девелоперу «прилетает»:
- школы, детские сады, поликлиники, спортобъекты, дороги и развязки — это фиксируют в соглашениях по КРТ, и часть из этого девелопер строит за свой счёт
- общественные пространства, парковки, благоустройство, иногда — отдельные объекты безопасности (пожарные депо, участковые пункты).
Формально вы покупаете только квартиру. Фактически оплачиваете ещё и кусок школы, садика и дороги, без которых проект бы просто не согласовали.
Коммерция на первых этажах
Отдельная история — коммерческие помещения на первых этажах.
Для застройщика это:
- полноценные дорогостоящие площади: отдельные входные группы, усиленные перекрытия, инженерия под кафе, магазины, сервисы;
- плюс обязательство «оживить район» — чтобы новые жители не ехали за каждым батоном через две остановки, город ждёт, что под домом появятся бизнесы и рабочие места.
Продаются такие метры часто дешевле жилья, но стоят в строительстве не дешевле — разницу добирают за счёт цены квартир.
Подключение к сетям и инженерия
Ещё одна невидимая статья — подключение к электросетям, воде, канализации, теплу.
Технологическое присоединение к сетям в Москве — это миллионы рублей на проект, зависящие от мощности, удалённости и условий.
Плюс сами сети: тепловые пункты, подстанции, насосные, вентиляция, пожарка — всё это «зарыто в бетоне» и включено в ваш квадратный метр.
Если интересно разбирать такие «невидимые строки сметы» дальше — подписывайтесь на канал.
Здесь по шагам буду показывать, из чего реально собирается чек на квартиру и раскрывать нюансы стройки.
Стоимость земли - очевидно.
Но Москва дороже не только из-за «дорогой земли». Это ещё и город, где каждая строка в смете девелопера умножается на конкуренцию, обязательства и инфраструктуру.
Маркетинг.
Чем выше конкуренция, тем больше денег сжигается на то, чтобы именно этот дом вы вообще заметили, и всё это ложится в себестоимость, а потом в цену за м². Вы платите за таргет, наружку, продвижение, CRM, рассрочки, акции.
Так что в смете московского проекта довольно большой процент от себестоимости заложен на маркетинг.
Социальные обязательства как «нагрузка» к дому.
Жильё сейчас почти всегда строится в формате комплексного развития территорий. Вместе с квадратными метрами девелоперу «прилетает»:
- школы, детские сады, поликлиники, спортобъекты, дороги и развязки — это фиксируют в соглашениях по КРТ, и часть из этого девелопер строит за свой счёт
- общественные пространства, парковки, благоустройство, иногда — отдельные объекты безопасности (пожарные депо, участковые пункты).
Формально вы покупаете только квартиру. Фактически оплачиваете ещё и кусок школы, садика и дороги, без которых проект бы просто не согласовали.
Коммерция на первых этажах
Отдельная история — коммерческие помещения на первых этажах.
Для застройщика это:
- полноценные дорогостоящие площади: отдельные входные группы, усиленные перекрытия, инженерия под кафе, магазины, сервисы;
- плюс обязательство «оживить район» — чтобы новые жители не ехали за каждым батоном через две остановки, город ждёт, что под домом появятся бизнесы и рабочие места.
Продаются такие метры часто дешевле жилья, но стоят в строительстве не дешевле — разницу добирают за счёт цены квартир.
Подключение к сетям и инженерия
Ещё одна невидимая статья — подключение к электросетям, воде, канализации, теплу.
Технологическое присоединение к сетям в Москве — это миллионы рублей на проект, зависящие от мощности, удалённости и условий.
Плюс сами сети: тепловые пункты, подстанции, насосные, вентиляция, пожарка — всё это «зарыто в бетоне» и включено в ваш квадратный метр.
Если интересно разбирать такие «невидимые строки сметы» дальше — подписывайтесь на канал.
Здесь по шагам буду показывать, из чего реально собирается чек на квартиру и раскрывать нюансы стройки.
👍11⚡3🤯2
Forwarded from +Ai в маркетинге Рубцовой
А теперь про маркетинг девелоперов и застройщиков.
Недавно коллеги выкатили рейтинг бюджетов крупнейших рекламодателей РФ в недвижимости (Q1–Q3, год к году, без спецпроектов и перформанса).
Мне любопытно, потому что я сейчас «довольно глубоко» погружена в нюансы.
Чтобы понимать от чего зависят маркетинговые бюджеты, нужно анализировать не только экономические факторы, но и понимать как устроен рынок.
Главный чит-код Москвы - Фонд Реновации.
По факту он сейчас крупнейший “застройщик”.
(Обогнал даже ПИК)
Только он строит не как девелопер, а как государственный механизм.
- Он не покупает землю (одна из самых значимых «строк расхода»)
- Он строит на деньги налогоплательщиков, а потом выходит в рынок «как продавец». (Но вроде как, сейчас пробуют «переход на заёмные деньги»)
- И, бонусом, имеет «идеальные локации» - возле метро
Конкурировать коммерческому бизнесу с государством, в такой конфигурации, практически невозможно.
Кстати, у Фонда начала появляться первая «наружка».
Думаю, этот «рекламодатель» будет «расти» в ближайшие годы во всех медиа.
(Программа реновации в Москве завершена лишь на 30%)
Фактор два: «Земля есть, застройки и маркетинга нет»
Чтобы не повторить сценарий Краснодарского края, ввод в продажу новостроя строго просчитывается.
При этом земля куплена, налоги платятся.
Но вкладываться в маркетинг в этом момент будет тот застройщик у кого «жилье стоит в продаже». Возможно, конкурент. (Точнее, всегда конкурент)
И теперь самое неприятное (для сейлзов)
Продавцы рекламы часто делают выводы по верхам: ставка, рынок, “у них денег мало/много”.
Но если вы хотите говорить с клиентом на одном языке нужно ходить в интервью.
Глубокие.
И не только с отделом маркетинга.
Такие мысли.
Что думаете?
Недавно коллеги выкатили рейтинг бюджетов крупнейших рекламодателей РФ в недвижимости (Q1–Q3, год к году, без спецпроектов и перформанса).
Мне любопытно, потому что я сейчас «довольно глубоко» погружена в нюансы.
Чтобы понимать от чего зависят маркетинговые бюджеты, нужно анализировать не только экономические факторы, но и понимать как устроен рынок.
Главный чит-код Москвы - Фонд Реновации.
По факту он сейчас крупнейший “застройщик”.
(Обогнал даже ПИК)
Только он строит не как девелопер, а как государственный механизм.
- Он не покупает землю (одна из самых значимых «строк расхода»)
- Он строит на деньги налогоплательщиков, а потом выходит в рынок «как продавец». (Но вроде как, сейчас пробуют «переход на заёмные деньги»)
- И, бонусом, имеет «идеальные локации» - возле метро
Конкурировать коммерческому бизнесу с государством, в такой конфигурации, практически невозможно.
Кстати, у Фонда начала появляться первая «наружка».
Думаю, этот «рекламодатель» будет «расти» в ближайшие годы во всех медиа.
(Программа реновации в Москве завершена лишь на 30%)
Фактор два: «Земля есть, застройки и маркетинга нет»
Чтобы не повторить сценарий Краснодарского края, ввод в продажу новостроя строго просчитывается.
При этом земля куплена, налоги платятся.
Но вкладываться в маркетинг в этом момент будет тот застройщик у кого «жилье стоит в продаже». Возможно, конкурент. (Точнее, всегда конкурент)
И теперь самое неприятное (для сейлзов)
Продавцы рекламы часто делают выводы по верхам: ставка, рынок, “у них денег мало/много”.
Но если вы хотите говорить с клиентом на одном языке нужно ходить в интервью.
Глубокие.
И не только с отделом маркетинга.
Такие мысли.
Что думаете?
👍8🤔4⚡3❤2🔥2
Сегодня поговорим про стратегию развития строительных компаний в Москве.
«Москвичи зарабатывают в Москве, а тратить едут за её пределы.» - эта мысль была основной на стратегической сессии городских властей в 2021 году. В 2023 году появились первые открытые обсуждения перехода к модели «15-минутного города». (работа, школа, медицина, спорт, парки, кафе и сервисы должны быть в шаговой доступности от дома.)
Под концепцию подтянули массовое благоустройство: парки, дворы, набережные, беговые и велодорожки, сезонные ярмарки и festival‑форматы — от «лета в городе» до новогодних ярмарок.
Сегодня это оформлено как один из базовых принципов градостратегии до 2040 года.
Что это значит для компаний, работающих в сфере строительства.
Когда девелопер покупает участок под строительство, у этого участка есть вид разрешенного использования. Предположим, «завод/рынок». (Сегодня это основная часть участков, на которых строят новые жилые кварталы)
Чтобы перевести «завод» в «жилую застройку», девелопер платит государству за смену ВРИ.
В Москве размер платы считается как разница между кадастровой стоимостью участка «до» и «после» смены ВРИ: чем дороже становится земля с новым назначением (например, с «рынка» на «жилую застройку»), тем выше платёж.
Дальше поверх этого добавляется второй слой расходов — обязательства по ГПЗУ: дороги, благоустройство, «15‑минутная» инфраструктура, коммерция на первых этажах, иногда школы, сады и другие соцобъекты.
Ключевая задача для девелопера - правильно сделать расчёт, с учётом всех расходов.
Ключевая задача покупателя - про покупке жилья смотреть глубже: какие сроки строительства инфраструктуры заложены в проект и сколько лет из окна нужно будет смотреть на стройку.
В следующих постах разберёмся, какие работы сейчас чаще всего выходят на городские тендеры (от парков до инженерки) и что с этим делать небольшим строительным компаниям: куда встраиваться, с кем объединяться и как расти в связке с крупными генподрядчиками и программами города.
«Москвичи зарабатывают в Москве, а тратить едут за её пределы.» - эта мысль была основной на стратегической сессии городских властей в 2021 году. В 2023 году появились первые открытые обсуждения перехода к модели «15-минутного города». (работа, школа, медицина, спорт, парки, кафе и сервисы должны быть в шаговой доступности от дома.)
Под концепцию подтянули массовое благоустройство: парки, дворы, набережные, беговые и велодорожки, сезонные ярмарки и festival‑форматы — от «лета в городе» до новогодних ярмарок.
Сегодня это оформлено как один из базовых принципов градостратегии до 2040 года.
Что это значит для компаний, работающих в сфере строительства.
Когда девелопер покупает участок под строительство, у этого участка есть вид разрешенного использования. Предположим, «завод/рынок». (Сегодня это основная часть участков, на которых строят новые жилые кварталы)
Чтобы перевести «завод» в «жилую застройку», девелопер платит государству за смену ВРИ.
В Москве размер платы считается как разница между кадастровой стоимостью участка «до» и «после» смены ВРИ: чем дороже становится земля с новым назначением (например, с «рынка» на «жилую застройку»), тем выше платёж.
Дальше поверх этого добавляется второй слой расходов — обязательства по ГПЗУ: дороги, благоустройство, «15‑минутная» инфраструктура, коммерция на первых этажах, иногда школы, сады и другие соцобъекты.
Ключевая задача для девелопера - правильно сделать расчёт, с учётом всех расходов.
Ключевая задача покупателя - про покупке жилья смотреть глубже: какие сроки строительства инфраструктуры заложены в проект и сколько лет из окна нужно будет смотреть на стройку.
В следующих постах разберёмся, какие работы сейчас чаще всего выходят на городские тендеры (от парков до инженерки) и что с этим делать небольшим строительным компаниям: куда встраиваться, с кем объединяться и как расти в связке с крупными генподрядчиками и программами города.
👍16⚡3✍3❤1
Рынок новостроек в Москве в 2025.
Сборная аналитика.
Если коротко - рынок меняется (и размывается):
«Стандарта» - в Москве больше нет
«Комфорт» - сжимается. За год запусков мало, стоимость квадрата растёт.
«Бизнес -класс» - раздувается. Больше всего новых корпусов в этом сегменте. Он стал новым «стандартом и комфортом».
Теперь подробнее:
Бизнес‑класс съел комфорт
• Более 80% проектов, которые стартовали в «старой» Москве в 2025 году, относятся к бизнес‑классу. (Он уже занял больше половины всего первичного рынка).
Исчезновение студий и маленьких квартир
• За год предложение студий сократилось почти в два раза: с 8,7 до 4,7 тысяч.
• Однушек стало меньше на 26%, двушек — на 19%. Зато на 16% выросло предложение квартир с четырьмя комнатами и больше.
С чем это связано:
С 1 августа 2024 года в Москве запретили строить студии и однокомнатные квартиры меньше 28 кв. м, а двухкомнатные — меньше 44 кв. м.
Проекты, которые получили разрешение до мая 2024 года, достраиваются по старым правилам. Всё, что выходит на рынок после — уже с новым «минимумом».
Квартир меньше, а стоят дороже
• За год количество квартир в продаже в новостройках сократилось с 52 до 40 тысяч. Это минус 23% предложения.
• При этом средняя цена квадрата выросла примерно на 15–26% в зависимости от источника. Обвала, на который многие предсказывали, не случилось.
Спрос падает, но рынок готовится к новому витку роста
• Эксперты уже говорят о потенциале нового роста цен на 15–20% к 2027 году: мало стартов, строительство дорожает, плюс городские требования к проектам только ужесточаются
Хотите с следующих постах раз берём чем бизнес класс отличается от комфорта нужно ли «переплачивать» и насколько существенные отличия между ними?
Или пишите вопросы в комментариях, обязательно разберу.
Сборная аналитика.
Если коротко - рынок меняется (и размывается):
«Стандарта» - в Москве больше нет
«Комфорт» - сжимается. За год запусков мало, стоимость квадрата растёт.
«Бизнес -класс» - раздувается. Больше всего новых корпусов в этом сегменте. Он стал новым «стандартом и комфортом».
Теперь подробнее:
Бизнес‑класс съел комфорт
• Более 80% проектов, которые стартовали в «старой» Москве в 2025 году, относятся к бизнес‑классу. (Он уже занял больше половины всего первичного рынка).
Исчезновение студий и маленьких квартир
• За год предложение студий сократилось почти в два раза: с 8,7 до 4,7 тысяч.
• Однушек стало меньше на 26%, двушек — на 19%. Зато на 16% выросло предложение квартир с четырьмя комнатами и больше.
С чем это связано:
С 1 августа 2024 года в Москве запретили строить студии и однокомнатные квартиры меньше 28 кв. м, а двухкомнатные — меньше 44 кв. м.
Проекты, которые получили разрешение до мая 2024 года, достраиваются по старым правилам. Всё, что выходит на рынок после — уже с новым «минимумом».
Квартир меньше, а стоят дороже
• За год количество квартир в продаже в новостройках сократилось с 52 до 40 тысяч. Это минус 23% предложения.
• При этом средняя цена квадрата выросла примерно на 15–26% в зависимости от источника. Обвала, на который многие предсказывали, не случилось.
Спрос падает, но рынок готовится к новому витку роста
• Эксперты уже говорят о потенциале нового роста цен на 15–20% к 2027 году: мало стартов, строительство дорожает, плюс городские требования к проектам только ужесточаются
Хотите с следующих постах раз берём чем бизнес класс отличается от комфорта нужно ли «переплачивать» и насколько существенные отличия между ними?
Или пишите вопросы в комментариях, обязательно разберу.
👍12🔥4🍾3⚡1❤1🤔1
По данным «Движения.ру», к концу 2025 года девелоперы в России не распродали больше трети площадей в уже введённых новостройках.
(Кстати, в Москве эти цифры около 19%, в Подмосковье — чуть выше)
На первый взгляд виноваты лишь «экономика, законы и ставки».
Но если смотреть глазами стратега, причин больше:
- продукт не совпадает с реальным спросом (класс, планировки, размер квартир после новых ограничений по площади) К слову, московские девелоперы активно пересматривают «свой продукт»
- позиционирование и коммуникация оторваны от того, как человек выбирает жильё «в жизни», а не на рендерах (в рекламе — «архитектура в стиле хай‑тек, лаунж‑зоны. А реальный покупатель сначала смотрит: сколько минут до метро, шум от дороги, школа и сад, парковка, платеж по ипотеке.)
Реальный пример того, где ещё могут быть «зарыты причины» нераспроданных квартир.
(Кстати, в Москве эти цифры около 19%, в Подмосковье — чуть выше)
На первый взгляд виноваты лишь «экономика, законы и ставки».
Но если смотреть глазами стратега, причин больше:
- продукт не совпадает с реальным спросом (класс, планировки, размер квартир после новых ограничений по площади) К слову, московские девелоперы активно пересматривают «свой продукт»
- позиционирование и коммуникация оторваны от того, как человек выбирает жильё «в жизни», а не на рендерах (в рекламе — «архитектура в стиле хай‑тек, лаунж‑зоны. А реальный покупатель сначала смотрит: сколько минут до метро, шум от дороги, школа и сад, парковка, платеж по ипотеке.)
Реальный пример того, где ещё могут быть «зарыты причины» нераспроданных квартир.
Telegram
Стратегический кофе-брейк
Ольга, мы Вам заплатим, сделайте нам ⢤⢁⢂⢒⡔⢢⢂⣐⣠⠍
- Нам надо продать все квартиры в ЖК. Мы наняли диджитал-маркетолога, он показывает свою красивую статистику, но по факту продаж очень мало.
- Давайте посмотрим, что именно не работает?
- Зачем? Мы просто…
- Нам надо продать все квартиры в ЖК. Мы наняли диджитал-маркетолога, он показывает свою красивую статистику, но по факту продаж очень мало.
- Давайте посмотрим, что именно не работает?
- Зачем? Мы просто…
👍7⚡2🔥1👏1
Юля собрала тест по мотивам теста Хогана, на выявление сильных сторон личности. Тот самый формат, за который обычно платят от 38 000 ₽.
А вам он достаётся совершенно бесплатно.
Но Юля, конечно, радуется новым подписчикам. 😉
А вам он достаётся совершенно бесплатно.
Но Юля, конечно, радуется новым подписчикам. 😉
Telegram
+AI в маркетинге Рубцовой
❤🔥5👍4🔥2👏1🤩1
Комфорт-класс vs Бизнес-класс
Сравниваем цифры московских проектов
Сейчас почти каждый застройщик в старой Москве пишет на рендерах «бизнес‑класс».
Но я строитель, а не маркетолог, поэтому предлагаю смотреть на цену и на параметры проектов.
Если взять старую границу Москвы и отфильтровать новостройки по цене до 400 тыс. руб. за метр с отделкой (white box или чистовая), таких вариантов немного — около 1 000 квартир из примерно 9 000 лотов на Циан, то есть примерно 11% всего предложения.
Сюда попадают, например:
• Брусника, «Квартал Герцена» — официальный класс комплекса заявлен как комфорт.
• Проекты Фонда реновации — квартиры по программе с отделкой комфорт‑класса.
• Старые проекты ПИК, которые изначально выходили как комфорт.
Разберём эти три группы
1. Брусника — «Квартал Герцена»
• Класс: комфорт‑класс. (Но смотрим на набор характеристик)
• Цена: в старой Москве встречается в коридоре до 400 тыс. руб./м² с отделкой при стартовых продажах.
• Квартир на этаже: в среднем 6–12.
• Высота потолков: 2,85–3,6 м.
• Машиноместа: подземный паркинг, около 300+ мест на первые корпуса, коэффициент обеспеченности ≈0,5 машино‑места на квартиру.
• Тип паркинга: полностью подземный, прямой выход к лифту, въезд через шлагбаум и ворота, видеонаблюдение, вентиляция.
• Двор: закрытый от машин, озеленённый, с детскими и спортивными площадками и пешеходными маршрутами.
2. Фонд реновации — новые дома
• Класс: комфорт по отделке и набору характеристик (город официально так и формулирует).
• Цена: при коммерческих продажах квартиры идут в диапазоне комфорт‑класса до 400 тыс. руб./м² в старой Москве.
• Квартир на этаже: 6–10 в типовых новых корпусах программы.
• Высота потолков: обычно 2,7–2,8 м.
• Машиноместа: в новых «кварталах реновации» закладывается подземный паркинг с ориентиром на коэффициент около 0,5 машино‑места на квартиру (часть квартала — без подземного паркинга, тогда ставка делается на уличную парковку).
• Тип паркинга: сочетание подземных паркингов и организованных карманов, дворы проектируются без сквозного автотрафика.
• Двор: без машин, детские и спортивные площадки, безбарьерная среда, видеонаблюдение.
3. ПИК — старые проекты комфорт‑класса
• Класс: комфорт‑класс в старой линейке ПИК.
• Цена: в старой Москве исторически был массовый комфорт‑сегмент, часть проектов попадала в диапазон до 400 тыс. руб./м², но сейчас многие вышли выше этой планки.
• Квартир на этаже: часто 10–14 квартир в секции, длинные коридоры.
• Высота потолков: типично 2,64–2,7 м в распространённых сериях.
• Машиноместа: подземный паркинг есть не во всех комплексах; усреднённо около 0,3 машино‑места на квартиру, остальное — стихийная парковка во дворе и вокруг.
• Тип паркинга: точечные подземные паркинги + открытые стоянки, во дворах часто остаются машины.
• Двор: открытые или полуоткрытые дворы с более высокой плотностью застройки и меньшей долей озеленения на человека.
Вывод:
По цифрам Брусника и новые кварталы реновации уже работают на уровне порога бизнес‑класса: паркинг около 0,5 места на квартиру, дворы без машин, потолки до 2,7–3,6 м.
При этом средняя цена бизнес‑класса в старой Москве к концу 2025 года держится на уровне ≈533–595 тыс. руб./м², тогда как комфорт‑класс стоит ≈384–404 тыс. руб./м².
Как строитель, а не как маркетолог, каждый раз буду напоминать: смотрите на цифры и сравнивайте параметры, а не цепляйтесь за макеты и красивые слова.
Разбор заявляемых преимуществ бизнес - класса разберу в следующем посте.
Сравниваем цифры московских проектов
Сейчас почти каждый застройщик в старой Москве пишет на рендерах «бизнес‑класс».
Но я строитель, а не маркетолог, поэтому предлагаю смотреть на цену и на параметры проектов.
Если взять старую границу Москвы и отфильтровать новостройки по цене до 400 тыс. руб. за метр с отделкой (white box или чистовая), таких вариантов немного — около 1 000 квартир из примерно 9 000 лотов на Циан, то есть примерно 11% всего предложения.
Сюда попадают, например:
• Брусника, «Квартал Герцена» — официальный класс комплекса заявлен как комфорт.
• Проекты Фонда реновации — квартиры по программе с отделкой комфорт‑класса.
• Старые проекты ПИК, которые изначально выходили как комфорт.
Разберём эти три группы
1. Брусника — «Квартал Герцена»
• Класс: комфорт‑класс. (Но смотрим на набор характеристик)
• Цена: в старой Москве встречается в коридоре до 400 тыс. руб./м² с отделкой при стартовых продажах.
• Квартир на этаже: в среднем 6–12.
• Высота потолков: 2,85–3,6 м.
• Машиноместа: подземный паркинг, около 300+ мест на первые корпуса, коэффициент обеспеченности ≈0,5 машино‑места на квартиру.
• Тип паркинга: полностью подземный, прямой выход к лифту, въезд через шлагбаум и ворота, видеонаблюдение, вентиляция.
• Двор: закрытый от машин, озеленённый, с детскими и спортивными площадками и пешеходными маршрутами.
2. Фонд реновации — новые дома
• Класс: комфорт по отделке и набору характеристик (город официально так и формулирует).
• Цена: при коммерческих продажах квартиры идут в диапазоне комфорт‑класса до 400 тыс. руб./м² в старой Москве.
• Квартир на этаже: 6–10 в типовых новых корпусах программы.
• Высота потолков: обычно 2,7–2,8 м.
• Машиноместа: в новых «кварталах реновации» закладывается подземный паркинг с ориентиром на коэффициент около 0,5 машино‑места на квартиру (часть квартала — без подземного паркинга, тогда ставка делается на уличную парковку).
• Тип паркинга: сочетание подземных паркингов и организованных карманов, дворы проектируются без сквозного автотрафика.
• Двор: без машин, детские и спортивные площадки, безбарьерная среда, видеонаблюдение.
3. ПИК — старые проекты комфорт‑класса
• Класс: комфорт‑класс в старой линейке ПИК.
• Цена: в старой Москве исторически был массовый комфорт‑сегмент, часть проектов попадала в диапазон до 400 тыс. руб./м², но сейчас многие вышли выше этой планки.
• Квартир на этаже: часто 10–14 квартир в секции, длинные коридоры.
• Высота потолков: типично 2,64–2,7 м в распространённых сериях.
• Машиноместа: подземный паркинг есть не во всех комплексах; усреднённо около 0,3 машино‑места на квартиру, остальное — стихийная парковка во дворе и вокруг.
• Тип паркинга: точечные подземные паркинги + открытые стоянки, во дворах часто остаются машины.
• Двор: открытые или полуоткрытые дворы с более высокой плотностью застройки и меньшей долей озеленения на человека.
Вывод:
По цифрам Брусника и новые кварталы реновации уже работают на уровне порога бизнес‑класса: паркинг около 0,5 места на квартиру, дворы без машин, потолки до 2,7–3,6 м.
При этом средняя цена бизнес‑класса в старой Москве к концу 2025 года держится на уровне ≈533–595 тыс. руб./м², тогда как комфорт‑класс стоит ≈384–404 тыс. руб./м².
Как строитель, а не как маркетолог, каждый раз буду напоминать: смотрите на цифры и сравнивайте параметры, а не цепляйтесь за макеты и красивые слова.
Разбор заявляемых преимуществ бизнес - класса разберу в следующем посте.
❤7👍7⚡6👀2🗿2
А вот и обещанный пост про бизнес‑класс. Я уже писал о том, что сегодня это основа почти всех предложений на рынке новостроек Москвы.
Сколько сейчас «стоит» бизнес‑класс
Условно делю сегмент так (по живому рынку 2025 года):
- Бизнес: 400–550 тыс. ₽ за кв. м — это бывший комфорт+, который подтянули по фасадам, подъездам и двору.
- Бизнес плюс: 550–700 тыс. ₽ за кв. м — проекты, где уже совпадают локация, архитектура, планировки и сервис
Чем бизнес отличается от комфорта:
1. Меньше квартир на этаже.
В бизнесе обычно на 20–30% меньше квартир на коридор, чем в комфорт‑классе: вместо 8–10 квартир — 4–6. Это влияет на тишину, лифты и приватность.
2. Двор - больше «зон».
Там должны быть зоны: детские, спортивные, тихие зоны, иногда летние лаунжи, воркаут.
3. Входные группы (подъезды) и коридоры.
Лобби с зоной ожидания, ресепшн/консьерж, отдельный вход на уровне земли, хорошие материалы на полу и стенах. Это сделано не только «красиво», но и износостойко, чтобы через три года выглядело «всё также хорошо».
4. Больше света: окна и высота потолков.
Панорамные окна, увеличенная площадь остекления, высота потолков 3,0–3,2 м (против 2,7–2,8 м в большинстве комфорт‑проектов).
5. Паркинг и машино‑места.
Коэффициент обеспеченности для бизнеса обычно доходит до 0,5–0,7 машино‑места на квартиру (в комфорте часто 0,3 - 0,5). (Как видите, на 0,5 могут быть «пересечения» между классами)
6. Фасады.
Сложные фасады: несколько материалов, архитектурные детали, подсветка. Не всегда «красиво» (вкусовщина), но почти всегда дороже и технологичнее, чем у типового комфорта.
7. Планировки и мастер‑спальни.
Больше квартир с мастер‑зоной (спальня + гардероб + санузел), кухни‑гостиные, прачечные и обязательно на большую семью 2и и больше санузла.
8. Квадратура и чек.
В среднем квартиры в бизнес‑классе на 10–15% крупнее, чем в комфорт‑классе: больше комнат и вспомогательных помещений внутри квартиры.
9. Содержание дома.
Всё выше перечисленное = выше платёж за содержание и ремонт: подземный паркинг, охрана, лобби, благоустройство, инженерия стоят дороже в обслуживании.
10. Бизнес плюс - локации ближе к центру и метро, МЦД, МЦК.
При этом бизнес - класс дорожает «выше рынка». По итогам 2025 года цены на бизнес‑класс выросли на 17–20%, тогда как весь рынок новостроек — примерно на 15%.
И вот здесь у меня к вам вопрос: за что именно вы готовы доплачивать, переходя из комфорта в бизнес — за метры, за локацию, за двор/паркинг или за позиционирование «я купил бизнес»? И где для вас лично проходит та самая граница, после которой бизнес‑класс уже не оправдывает ценник?
Своё мнение расскажу в следующих постах.
Сколько сейчас «стоит» бизнес‑класс
Условно делю сегмент так (по живому рынку 2025 года):
- Бизнес: 400–550 тыс. ₽ за кв. м — это бывший комфорт+, который подтянули по фасадам, подъездам и двору.
- Бизнес плюс: 550–700 тыс. ₽ за кв. м — проекты, где уже совпадают локация, архитектура, планировки и сервис
Чем бизнес отличается от комфорта:
1. Меньше квартир на этаже.
В бизнесе обычно на 20–30% меньше квартир на коридор, чем в комфорт‑классе: вместо 8–10 квартир — 4–6. Это влияет на тишину, лифты и приватность.
2. Двор - больше «зон».
Там должны быть зоны: детские, спортивные, тихие зоны, иногда летние лаунжи, воркаут.
3. Входные группы (подъезды) и коридоры.
Лобби с зоной ожидания, ресепшн/консьерж, отдельный вход на уровне земли, хорошие материалы на полу и стенах. Это сделано не только «красиво», но и износостойко, чтобы через три года выглядело «всё также хорошо».
4. Больше света: окна и высота потолков.
Панорамные окна, увеличенная площадь остекления, высота потолков 3,0–3,2 м (против 2,7–2,8 м в большинстве комфорт‑проектов).
5. Паркинг и машино‑места.
Коэффициент обеспеченности для бизнеса обычно доходит до 0,5–0,7 машино‑места на квартиру (в комфорте часто 0,3 - 0,5). (Как видите, на 0,5 могут быть «пересечения» между классами)
6. Фасады.
Сложные фасады: несколько материалов, архитектурные детали, подсветка. Не всегда «красиво» (вкусовщина), но почти всегда дороже и технологичнее, чем у типового комфорта.
7. Планировки и мастер‑спальни.
Больше квартир с мастер‑зоной (спальня + гардероб + санузел), кухни‑гостиные, прачечные и обязательно на большую семью 2и и больше санузла.
8. Квадратура и чек.
В среднем квартиры в бизнес‑классе на 10–15% крупнее, чем в комфорт‑классе: больше комнат и вспомогательных помещений внутри квартиры.
9. Содержание дома.
Всё выше перечисленное = выше платёж за содержание и ремонт: подземный паркинг, охрана, лобби, благоустройство, инженерия стоят дороже в обслуживании.
10. Бизнес плюс - локации ближе к центру и метро, МЦД, МЦК.
При этом бизнес - класс дорожает «выше рынка». По итогам 2025 года цены на бизнес‑класс выросли на 17–20%, тогда как весь рынок новостроек — примерно на 15%.
И вот здесь у меня к вам вопрос: за что именно вы готовы доплачивать, переходя из комфорта в бизнес — за метры, за локацию, за двор/паркинг или за позиционирование «я купил бизнес»? И где для вас лично проходит та самая граница, после которой бизнес‑класс уже не оправдывает ценник?
Своё мнение расскажу в следующих постах.
👍51⚡48🤓42🆒20🔥14❤3🥰2
На канале мы сейчас много говорим про базу застройки и девелопмента: класс жилья, двор, лифты, паркинг и всё, что зашито в цену квадрата. Но в первую очередь вы должны отталкиваться от своей личной экономики — эта квартира вам точно по карману?
Вот очень толковый разбор про то, как посчитать свой платёж, понять «безопасный» уровень нагрузки и не превращать ипотеку в прыжок в пропасть.
Вот очень толковый разбор про то, как посчитать свой платёж, понять «безопасный» уровень нагрузки и не превращать ипотеку в прыжок в пропасть.
⚡32🔥29👍28