Кейс, который многое объясняет
В Dubai Internet City нет жилых башен в привычном смысле.
Район состоит в основном из офисных зданий, кампусов, университетов, старых малоэтажных вилл и таунхаусов, построенных ещё в начале 2000-х.
Большая часть этой недвижимости - leasehold. Она не продаётся. Она просто “есть” и почти не меняет владельцев.
Новое жильё здесь - редкость. Когда оно появляется, интерес высокий, особенно со стороны тех, кто знает зачем.
Один из таких кейсов:
семья, у которой уже есть апартаменты в Address JBR, приобрела объект в Dubai Internet City с handover в 2027 году.
Не для аренды. Не под инвестиции.
Цель - чтобы их сын, который через два года пойдёт в Dubai College, мог каждый день ходить туда пешком.
Dubai College - одна из самых известных британских школ в Дубае.
Основана в 1978 году. Первая средняя школа британской модели в эмирате.
Сегодня - селективное учебное заведение, дающее обучение по системе GCSE и A-Level.
Конкурс высокий, отбор строгий, программа плотная.
Находится в районе Al Sufouh, в пешей доступности от Internet City.
Именно это расстояние стало ключевым фактором при покупке.
У родителей не было задачи “вложиться”.
Им нужно было, чтобы утром ребёнок мог спокойно дойти до школы, а вечером - вернуться домой. Без транспорта, без водителя, без зависимости от школьного автобуса.
На фоне этого кейса район Dubai Internet City и его соседство с Knowledge Park начинают выглядеть не просто как деловой хаб.
Здесь находятся офисы Google, Microsoft, Oracle, TikTok и Яндекса.
В Knowledge Park - филиалы университетов, образовательные центры, исследовательские подразделения.
Проблема в другом: жилой недвижимости здесь практически нет. А новое предложение появляется крайне редко.
И когда оно появляется те, кому важна школа, маршрут, тишина и инфраструктура, не раздумывают долго.
В Dubai Internet City нет жилых башен в привычном смысле.
Район состоит в основном из офисных зданий, кампусов, университетов, старых малоэтажных вилл и таунхаусов, построенных ещё в начале 2000-х.
Большая часть этой недвижимости - leasehold. Она не продаётся. Она просто “есть” и почти не меняет владельцев.
Новое жильё здесь - редкость. Когда оно появляется, интерес высокий, особенно со стороны тех, кто знает зачем.
Один из таких кейсов:
семья, у которой уже есть апартаменты в Address JBR, приобрела объект в Dubai Internet City с handover в 2027 году.
Не для аренды. Не под инвестиции.
Цель - чтобы их сын, который через два года пойдёт в Dubai College, мог каждый день ходить туда пешком.
Dubai College - одна из самых известных британских школ в Дубае.
Основана в 1978 году. Первая средняя школа британской модели в эмирате.
Сегодня - селективное учебное заведение, дающее обучение по системе GCSE и A-Level.
Конкурс высокий, отбор строгий, программа плотная.
Находится в районе Al Sufouh, в пешей доступности от Internet City.
Именно это расстояние стало ключевым фактором при покупке.
У родителей не было задачи “вложиться”.
Им нужно было, чтобы утром ребёнок мог спокойно дойти до школы, а вечером - вернуться домой. Без транспорта, без водителя, без зависимости от школьного автобуса.
На фоне этого кейса район Dubai Internet City и его соседство с Knowledge Park начинают выглядеть не просто как деловой хаб.
Здесь находятся офисы Google, Microsoft, Oracle, TikTok и Яндекса.
В Knowledge Park - филиалы университетов, образовательные центры, исследовательские подразделения.
Проблема в другом: жилой недвижимости здесь практически нет. А новое предложение появляется крайне редко.
И когда оно появляется те, кому важна школа, маршрут, тишина и инфраструктура, не раздумывают долго.
❤6🔥5🤓2
Очередной отчет? Очередной. Но этот не из тех, что «выросло всё и сразу». BH сделали нормальный разбор, вот коротко — что важно.
Чтобы не полагаться вслепую, сравнил данные отчета с открытой статистикой DLD, рыночными обзорами CBRE и Property Monitor, ипотечной статистикой банков а также свежими сводками от Cavendish Maxwell.
Спрос: смещение в сторону больших планировок
Согласно BH, растёт интерес к просторному жилью - в первую очередь со стороны семейных арендаторов и покупателей. Аренда вилл подскочила на 52% за квартал, а количество сделок с виллами и таунхаусами - на 80% год к году (по данным Engel & Völkers). В аренде дома подорожали на 9-14% за год - прямое следствие высокого спроса. Показательно и то, что доля сделок с домами выросла с 20% до 24% за год.
📌 BH точно зафиксировал реальный сдвиг в структуре спроса.
Покупатели для себя - уже не меньшинство
По данным BH, доля end-users в их базе достигла 50% — рост на 22% за квартал. При этом 57% сделок проходят с ипотекой. Логично: аренда растёт, а жить "в съёмном" всё менее рационально. Данных по end-users на уровне DLD нет, но рост продаж готового жилья на 21% по числу сделок и на 34% по сумме — уже показатель. Это типичное поведение тех, кто покупает не ради перепродажи, а для жизни.
📌 В Дубае всё больше покупателей с долгосрочным фокусом — и это меняет рынок.
Ипотека как основной двигатель спроса
Пока в США и Европе ипотека становится недоступнее, в ОАЭ ставки по-прежнему держатся в пределах 3,99–4,49%, а иногда и ниже особенно при фиксации на 3–5 лет.
Это - главный триггер. Платёж по ипотеке часто оказывается ниже, чем арендная ставка. Особенно в районах с высокой доходностью. Отсюда - активизация резидентов: зачем платить арендодателю, если можно платить банку за своё?
Добавим сюда лояльность банков (по готовому жилью), и получаем всплеск сделок на вторичке и устойчивый рост в сегменте end-users.
📌 Пока ставки низкие - рынок будет двигаться. Но если Центробанк затянет гайки спрос может остудиться. Пока предпосылок к этому нет.
Предложение: стройка ускоряется, но спрос опережает
В Q1 было введено 7 848 новых объектов. Cavendish Maxwell даёт цифру 9 300 — расхождение в пределах нормы, методики разные. Важно, что большинство ввода - в доступных районах: JVC (4,3 тыс. ед.), MBR City (1 тыс.), Business Bay, Downtown Jebel Ali. Все данные бьются с DLD и другими источниками.
BH также прогнозирует до 97 000 новых объектов в 2026. Это в рамках рыночного консенсуса: всего до 2028 года ожидается порядка 300 000 новых юнитов.
📌 Отчёт даёт ясную картину — и по локациям, и по темпам, и по рискам перегрева предложения.
В отличие от многих слайдовых презентаций, BH сделал подробный, аргументированный отчёт. Особенно важно: видны изменения в поведении покупателей, в типах жилья и в динамике локаций.
Продолжение будет, если вижу, что вам это интересно. Оставьте реакцию - и выложу:
📌 Часть 2: где растут цены и почему, на какие районы стоит смотреть, как меняется структура сделок
📌 Часть 3: рынок аренды — кто снимает, как меняется спрос, что с доходностью
Чтобы не полагаться вслепую, сравнил данные отчета с открытой статистикой DLD, рыночными обзорами CBRE и Property Monitor, ипотечной статистикой банков а также свежими сводками от Cavendish Maxwell.
Спрос: смещение в сторону больших планировок
Согласно BH, растёт интерес к просторному жилью - в первую очередь со стороны семейных арендаторов и покупателей. Аренда вилл подскочила на 52% за квартал, а количество сделок с виллами и таунхаусами - на 80% год к году (по данным Engel & Völkers). В аренде дома подорожали на 9-14% за год - прямое следствие высокого спроса. Показательно и то, что доля сделок с домами выросла с 20% до 24% за год.
📌 BH точно зафиксировал реальный сдвиг в структуре спроса.
Покупатели для себя - уже не меньшинство
По данным BH, доля end-users в их базе достигла 50% — рост на 22% за квартал. При этом 57% сделок проходят с ипотекой. Логично: аренда растёт, а жить "в съёмном" всё менее рационально. Данных по end-users на уровне DLD нет, но рост продаж готового жилья на 21% по числу сделок и на 34% по сумме — уже показатель. Это типичное поведение тех, кто покупает не ради перепродажи, а для жизни.
📌 В Дубае всё больше покупателей с долгосрочным фокусом — и это меняет рынок.
Ипотека как основной двигатель спроса
Пока в США и Европе ипотека становится недоступнее, в ОАЭ ставки по-прежнему держатся в пределах 3,99–4,49%, а иногда и ниже особенно при фиксации на 3–5 лет.
Это - главный триггер. Платёж по ипотеке часто оказывается ниже, чем арендная ставка. Особенно в районах с высокой доходностью. Отсюда - активизация резидентов: зачем платить арендодателю, если можно платить банку за своё?
Добавим сюда лояльность банков (по готовому жилью), и получаем всплеск сделок на вторичке и устойчивый рост в сегменте end-users.
📌 Пока ставки низкие - рынок будет двигаться. Но если Центробанк затянет гайки спрос может остудиться. Пока предпосылок к этому нет.
Предложение: стройка ускоряется, но спрос опережает
В Q1 было введено 7 848 новых объектов. Cavendish Maxwell даёт цифру 9 300 — расхождение в пределах нормы, методики разные. Важно, что большинство ввода - в доступных районах: JVC (4,3 тыс. ед.), MBR City (1 тыс.), Business Bay, Downtown Jebel Ali. Все данные бьются с DLD и другими источниками.
BH также прогнозирует до 97 000 новых объектов в 2026. Это в рамках рыночного консенсуса: всего до 2028 года ожидается порядка 300 000 новых юнитов.
📌 Отчёт даёт ясную картину — и по локациям, и по темпам, и по рискам перегрева предложения.
В отличие от многих слайдовых презентаций, BH сделал подробный, аргументированный отчёт. Особенно важно: видны изменения в поведении покупателей, в типах жилья и в динамике локаций.
Продолжение будет, если вижу, что вам это интересно. Оставьте реакцию - и выложу:
📌 Часть 2: где растут цены и почему, на какие районы стоит смотреть, как меняется структура сделок
📌 Часть 3: рынок аренды — кто снимает, как меняется спрос, что с доходностью
🔥11❤6
Report 2.pdf
6.2 MB
Вот, собственно, и сам отчет - в PDF
Для тех, кто любит в цифрах, с графиками и без пересказов - прикладываю оригинал Betterhomes Market Report Q1 2025.
Для тех, кто любит в цифрах, с графиками и без пересказов - прикладываю оригинал Betterhomes Market Report Q1 2025.
🔥12
Не про сделки. Про среду, в которой хочется жить.
Прошлой зимой мы заехали на кофе в штаб-квартиру BEEAH в Шардже, то самое здание от Захи Хадид, которое выглядит как выдох пустыни. Тогда на территории пространства раскручивали pop-up форматы: уличные кофейни, небольшие ресторанчики, сувенирные лавки.
Недавно в этом же здании прошла выставка Naseej: Threads of Hope. Показывали девять ковров, сотканных вручную в Кабуле по эскизам художников. Один, с пальмой особенно запомнился. Эскиз придумала Сара Каноо, а Надин Гнум дизайнер из Вроцлава, родом из Дамаска, сделала для него анимацию. Там всё очень просто: пальма покачивается, волны двигаются. По мне так визуальная медитация.
Этот пост не про искусство. Он про то, как выглядит город, в который хочется инвестировать не только деньгами, но и временем, семьёй, присутствием.
Такие детали не влияют напрямую на цену за «m2», но именно из них складывается то, что потом называют “средой”.
А спрос всегда следует за средой.
Если интересно следить за такими вещами, можно подписаться на @beeahgroup. У них бывают неожиданные проекты.
Прошлой зимой мы заехали на кофе в штаб-квартиру BEEAH в Шардже, то самое здание от Захи Хадид, которое выглядит как выдох пустыни. Тогда на территории пространства раскручивали pop-up форматы: уличные кофейни, небольшие ресторанчики, сувенирные лавки.
Недавно в этом же здании прошла выставка Naseej: Threads of Hope. Показывали девять ковров, сотканных вручную в Кабуле по эскизам художников. Один, с пальмой особенно запомнился. Эскиз придумала Сара Каноо, а Надин Гнум дизайнер из Вроцлава, родом из Дамаска, сделала для него анимацию. Там всё очень просто: пальма покачивается, волны двигаются. По мне так визуальная медитация.
Этот пост не про искусство. Он про то, как выглядит город, в который хочется инвестировать не только деньгами, но и временем, семьёй, присутствием.
Такие детали не влияют напрямую на цену за «m2», но именно из них складывается то, что потом называют “средой”.
А спрос всегда следует за средой.
Если интересно следить за такими вещами, можно подписаться на @beeahgroup. У них бывают неожиданные проекты.
❤6💯3💔2🔥1😍1
Всё сделал “не по учебнику” и заработал.
Если бы я слушал советы с форумов, “экспертов” и брокеров,
я бы не купил эту квартиру.
18 месяцев назад мы купили однушку в - районе, который на тот момент почти все эксперты называли перегретым.
Рынок шёл вверх, но в воздухе уже было напряжение. Все говорили одно: берите маленькие, ликвидные, дешёвые объекты только не в JVC.
Мы пошли другим путём.
Нашли редкую угловую планировку с балконом, который соединял кухню и спальню - всего таких было 3 на весь проект.
Взяли самый большой layout из всех возможных однушек в здании. Не стандартная «инвест-коробка», а квартира с характером.
Был риск, что её будет сложно перепродать - но она цепляла.
Имтиаз - не флагман, не “Emaar”. Но аккуратно строит и иногда даёт интересные решения.
Теперь к цифрам.
Цена покупки: 918,200 AED
Внесли 60% = 550,920 AED
• DLD (4%) = 36,728 AED
• Регистрационный сбор = 3,000 AED
Итого вложено: 590,648 AED
Продали через 18 месяцев за 1,225,000 AED
– Агентская комиссия: 24,500 AED
– NOC (Non-Objection Certificate): 4,000 AED
Чистая прибыль: 241,000AED
🧮 Доходность: 41% за 18 месяцев
📈 Годовых: 26%
Никаких “первых очередей”. Никаких хайповых локаций.
Просто продуманный выбор и понимание, кому это жильё потом реально нужно.
Покупатель нашёл меня через Telegram. Не просил скидку.
Хотел ход, который работает. И получил его.
Вывод?
Иногда самое разумное - не следовать толпе.
А смотреть на планировку, на редкость, на возможность выделиться.
И просто, спокойно - сделать сделку, которая принесёт деньги, а не красивые истории.
Если этот кейс был полезен - сохрани.
Если хочешь больше таких - 🔥
Если бы я слушал советы с форумов, “экспертов” и брокеров,
я бы не купил эту квартиру.
18 месяцев назад мы купили однушку в - районе, который на тот момент почти все эксперты называли перегретым.
Рынок шёл вверх, но в воздухе уже было напряжение. Все говорили одно: берите маленькие, ликвидные, дешёвые объекты только не в JVC.
Мы пошли другим путём.
Нашли редкую угловую планировку с балконом, который соединял кухню и спальню - всего таких было 3 на весь проект.
Взяли самый большой layout из всех возможных однушек в здании. Не стандартная «инвест-коробка», а квартира с характером.
Был риск, что её будет сложно перепродать - но она цепляла.
Имтиаз - не флагман, не “Emaar”. Но аккуратно строит и иногда даёт интересные решения.
Теперь к цифрам.
Цена покупки: 918,200 AED
Внесли 60% = 550,920 AED
• DLD (4%) = 36,728 AED
• Регистрационный сбор = 3,000 AED
Итого вложено: 590,648 AED
Продали через 18 месяцев за 1,225,000 AED
– Агентская комиссия: 24,500 AED
– NOC (Non-Objection Certificate): 4,000 AED
Чистая прибыль: 241,000AED
🧮 Доходность: 41% за 18 месяцев
📈 Годовых: 26%
Никаких “первых очередей”. Никаких хайповых локаций.
Просто продуманный выбор и понимание, кому это жильё потом реально нужно.
Покупатель нашёл меня через Telegram. Не просил скидку.
Хотел ход, который работает. И получил его.
Вывод?
Иногда самое разумное - не следовать толпе.
А смотреть на планировку, на редкость, на возможность выделиться.
И просто, спокойно - сделать сделку, которая принесёт деньги, а не красивые истории.
Если этот кейс был полезен - сохрани.
Если хочешь больше таких - 🔥
🔥23🙏6❤5👍1
Шейх Мактум дал старт строительству новой ветки метро. Что такое Dubai Metro Blue Line и почему это может перевернуть восток города
Вчера шейх Мактум бен Мохаммед, заместитель правителя Дубая, заложил первый камень в фундамент Dubai Metro Blue Line - самой масштабной транспортной стройки в эмирате за последние 15 лет.
Что происходит? В Дубае появляется третья линия метро, 30 километров, 14 станций, две ветви, пересекающийся маршрут, подземные и надземные участки, три пересадки (на красную и зелёную линии), и всё это должно заработать к сентябрю 2029 года аккурат к 20-летию первого поезда метро в Дубае.
Но давай не по верхам. Вот главное, что нужно знать:
🤷♀ Что за Blue Line?
Это новая ветка, которая соединит Dubai Creek Harbour, Festival City, International City, Silicon Oasis, Academic City, Mirdif, Al Warqaa и Rashidiya. Грубо говоря, она замкнёт восточный полумесяц города и впервые обеспечит метро-доступ к районам, которые раньше были «сами по себе».
Самая эффектная часть маршрута эстакадный мост через Dubai Creek, длиной 1.3 км. Это будет первое в истории дубайского метро прямое пересечение водной артерии. И, если всё пойдёт по плану, самый фотогеничный кусок инфраструктуры в городе.
Кто строит?
Контракт на 20.5 млрд дирхамов (≈$5.6 млрд) ушёл турецко-китайскому консорциуму: MAPA, LIMAK и CRRC. Архитектурный облик знаковой станции Dubai Creek Harbour - работа бюро SOM (те самые, кто проектировал Burj Khalifa).
Что будет с недвижимостью?
Blue Line - это не только транспорт. Это бомба замедленного действия для цен на жильё.
RTA честно говорит: по их расчётам, стоимость недвижимости в радиусе новых станций вырастет на 10–25%.
Особенно выиграют Silicon Oasis, Academic City, Ras Al Khor и International City - районы, которые получат первую полноценную транспортную связку с городом.
Если ты девелопер - ты уже знаешь, где копать.
Если ты инвестор - есть 4 года, чтобы зайти до того, как в зонах вокруг станций появятся «Sold».
Станции и ключевые точки
⏺ Creek (пересадка на зелёную линию)
⏺ Festival City
⏺ Dubai Creek Harbour (иконическая станция SOM)
⏺ Ras Al Khor Industrial
International City (супер-хаб, 44 000 м²)
⏺ Silicon Oasis
⏺ Academic City (конечная юго-восточной ветви)
⏺ Mirdif
⏺ Al Warqaa
⏺ Centrepoint (пересадка на красную линию)
И да линия идёт по двум маршрутам, которые соединяются в International City 1. Такое раздвоение делает доступ удобным сразу из нескольких направлений.
🖇 Вывод простой:
Blue Line - это история про Дубай будущего, с продуманной логистикой, многофункциональными районами и миллионом людей, которые смогут сесть в поезд там, где раньше стояли в пробке.
Вчера шейх Мактум бен Мохаммед, заместитель правителя Дубая, заложил первый камень в фундамент Dubai Metro Blue Line - самой масштабной транспортной стройки в эмирате за последние 15 лет.
Что происходит? В Дубае появляется третья линия метро, 30 километров, 14 станций, две ветви, пересекающийся маршрут, подземные и надземные участки, три пересадки (на красную и зелёную линии), и всё это должно заработать к сентябрю 2029 года аккурат к 20-летию первого поезда метро в Дубае.
Но давай не по верхам. Вот главное, что нужно знать:
Это новая ветка, которая соединит Dubai Creek Harbour, Festival City, International City, Silicon Oasis, Academic City, Mirdif, Al Warqaa и Rashidiya. Грубо говоря, она замкнёт восточный полумесяц города и впервые обеспечит метро-доступ к районам, которые раньше были «сами по себе».
Самая эффектная часть маршрута эстакадный мост через Dubai Creek, длиной 1.3 км. Это будет первое в истории дубайского метро прямое пересечение водной артерии. И, если всё пойдёт по плану, самый фотогеничный кусок инфраструктуры в городе.
Кто строит?
Контракт на 20.5 млрд дирхамов (≈$5.6 млрд) ушёл турецко-китайскому консорциуму: MAPA, LIMAK и CRRC. Архитектурный облик знаковой станции Dubai Creek Harbour - работа бюро SOM (те самые, кто проектировал Burj Khalifa).
Что будет с недвижимостью?
Blue Line - это не только транспорт. Это бомба замедленного действия для цен на жильё.
RTA честно говорит: по их расчётам, стоимость недвижимости в радиусе новых станций вырастет на 10–25%.
Особенно выиграют Silicon Oasis, Academic City, Ras Al Khor и International City - районы, которые получат первую полноценную транспортную связку с городом.
Если ты девелопер - ты уже знаешь, где копать.
Если ты инвестор - есть 4 года, чтобы зайти до того, как в зонах вокруг станций появятся «Sold».
Станции и ключевые точки
International City (супер-хаб, 44 000 м²)
И да линия идёт по двум маршрутам, которые соединяются в International City 1. Такое раздвоение делает доступ удобным сразу из нескольких направлений.
Blue Line - это история про Дубай будущего, с продуманной логистикой, многофункциональными районами и миллионом людей, которые смогут сесть в поезд там, где раньше стояли в пробке.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥10👍5❤3💯2
🚴♂️ Почему в Дубае всё больше велосипедов
Многие из вас знают: за последний год я подсел на вел. Не ради спорта, а просто как способ проживать город. Зимой мы с детьми катаемся на MTB в Мирдифе, по дорожкам вокруг Mushrif Park. Каждую субботу — выезды с друзьями в Аль-Кудру. А недавно с питерскими друзьями сделали большой велотрип по Корее: почти 800 километров от Сеула до Пусана. За неделю мы проехали страну с севера на юг, пересекли деревни, города, перевалы и десятки рек. И это путешествие сильно изменило моё отношение к понятию «город для людей».
Почему? Потому что Корея - это не про “велосипед как спорт”. Там маршруты проходят сквозь жизнь: вдоль школ, храмов, мостов, кафе, между домами. И на этих маршрутах в основном не спортсмены в обтягивающем, а семьи, студенты, курьеры, дедушки. Велосипед - это просто часть повседневности.
А что в Дубае?
Когда вернулся в Дубай стало интересно: а что вообще происходит с городом в плане велоинфраструктуры? Я начал копаться - и вскрылось, что в Дубае давно идёт системная работа по превращению велосипеда в часть городской логики.
Велосипедная карта города — что уже есть:
• Al Qudra — почти 80 км через пустыню. Станции отдыха, аренда, кафе. Отличный трек и для 20 км, и для 100+
• Nad Al Sheba — круги по 4, 6 и 8 км, детская зона с дорожными знаками. Идеально для катаний после заката
• Jumeirah Beach Track — 16 км вдоль моря, между парками, пляжами и кафе. Прямо как в Калифорнии, только в Эмиратах
• Mushrif Park MTB Trail — трейл в черте города по лесу. Не шоссе, а настоящая мягкая земля и повороты.
• District One — Canal — Downtown — связка между новыми кварталами и центром. Можно проехать на велосипеде к Бурдж-Халифе — и ни разу не выйти на проезжую часть.
Плюс десятки коротких петель внутри жилых районов и парков: Al Warqa, Barsha, Quranic Park, Dubai Hills.
Что строится прямо сейчас:
Самое интересное началось в последние пару лет. Велосипед стал частью инфраструктурной повестки. Вот проекты, которые идут прямо сейчас:
• 13,5 км велодорожки по улице Hessa — от Dubai Marina до Dubai Hills. Два моста через Sheikh Zayed и Al Khail уже в работе
• Новая трасса через Al Khawaneej, Mirdif, Silicon Oasis и Academic City
• Реконструкция в Al Mizhar и Al Warqaa — там появляются велозоны с местами отдыха, теневыми участками, парковками
• Петли в парках — Dubai Municipality добавляет 65+ км дорожек внутри зелёных зон, чтобы дети, родители и те, кто просто хочет прокатиться после работы, могли это сделать комфортно.
И главное: это всё часть плана
До 2025 года в Дубае уже построили 557 км велодорожек. Цель к 2030 — 1000 км. За это отвечает RTA.
Что это меняет?
Если коротко - появляется выбор. Хочешь - садись в машину. А хочешь - поехали на велике. В парк. До соседнего района. В кафе. На работу, если недалеко.
🔥
Многие из вас знают: за последний год я подсел на вел. Не ради спорта, а просто как способ проживать город. Зимой мы с детьми катаемся на MTB в Мирдифе, по дорожкам вокруг Mushrif Park. Каждую субботу — выезды с друзьями в Аль-Кудру. А недавно с питерскими друзьями сделали большой велотрип по Корее: почти 800 километров от Сеула до Пусана. За неделю мы проехали страну с севера на юг, пересекли деревни, города, перевалы и десятки рек. И это путешествие сильно изменило моё отношение к понятию «город для людей».
Почему? Потому что Корея - это не про “велосипед как спорт”. Там маршруты проходят сквозь жизнь: вдоль школ, храмов, мостов, кафе, между домами. И на этих маршрутах в основном не спортсмены в обтягивающем, а семьи, студенты, курьеры, дедушки. Велосипед - это просто часть повседневности.
А что в Дубае?
Когда вернулся в Дубай стало интересно: а что вообще происходит с городом в плане велоинфраструктуры? Я начал копаться - и вскрылось, что в Дубае давно идёт системная работа по превращению велосипеда в часть городской логики.
Велосипедная карта города — что уже есть:
• Al Qudra — почти 80 км через пустыню. Станции отдыха, аренда, кафе. Отличный трек и для 20 км, и для 100+
• Nad Al Sheba — круги по 4, 6 и 8 км, детская зона с дорожными знаками. Идеально для катаний после заката
• Jumeirah Beach Track — 16 км вдоль моря, между парками, пляжами и кафе. Прямо как в Калифорнии, только в Эмиратах
• Mushrif Park MTB Trail — трейл в черте города по лесу. Не шоссе, а настоящая мягкая земля и повороты.
• District One — Canal — Downtown — связка между новыми кварталами и центром. Можно проехать на велосипеде к Бурдж-Халифе — и ни разу не выйти на проезжую часть.
Плюс десятки коротких петель внутри жилых районов и парков: Al Warqa, Barsha, Quranic Park, Dubai Hills.
Что строится прямо сейчас:
Самое интересное началось в последние пару лет. Велосипед стал частью инфраструктурной повестки. Вот проекты, которые идут прямо сейчас:
• 13,5 км велодорожки по улице Hessa — от Dubai Marina до Dubai Hills. Два моста через Sheikh Zayed и Al Khail уже в работе
• Новая трасса через Al Khawaneej, Mirdif, Silicon Oasis и Academic City
• Реконструкция в Al Mizhar и Al Warqaa — там появляются велозоны с местами отдыха, теневыми участками, парковками
• Петли в парках — Dubai Municipality добавляет 65+ км дорожек внутри зелёных зон, чтобы дети, родители и те, кто просто хочет прокатиться после работы, могли это сделать комфортно.
И главное: это всё часть плана
До 2025 года в Дубае уже построили 557 км велодорожек. Цель к 2030 — 1000 км. За это отвечает RTA.
Что это меняет?
Если коротко - появляется выбор. Хочешь - садись в машину. А хочешь - поехали на велике. В парк. До соседнего района. В кафе. На работу, если недалеко.
🔥
🔥15❤5💯5💔2
Как проинвестировать в Дубайскую недвижимость с порогом входа 500 AED
Stake и PRYPCO Mint - две архитектуры владения недвижимостью, которые уже работают в Дубае.
Они решают одну задачу: как дать частному инвестору долю в реальном активе c минимальным порогом входа.
Но реализуют это по-разному на уровне законодательства, технологии и ликвидности.
Вот как устроены обе модели.
🧱 Stake
Запущен в 2021. Лицензии — DFSA (ОАЭ) и CMA (Саудовская Аравия).
Каждый объект оформляется на отдельную SPV-компанию.
Инвестор становится её акционером.
Доли фиксируются документально через DIFC.
Вход от 500 AED.
Выход из позиции — дважды в год, не ранее чем через 12 месяцев.
По состоянию на 2025:
– обработано 1 млрд AED
– 420+ объектов
– 1 млн пользователей
– более 135 млн SAR привлечено в Саудовской Аравии за первые 5 месяцев работы
Это масштабируемый краудинвестинг.
С прозрачным управлением, банковской инфраструктурой и полной отчётностью.
🧠 PRYPCO Mint
Запущен в мае 2025 в партнёрстве с DLD, VARA и Центральным банком ОАЭ.
Это первый в истории случай, когда право долевой собственности оформляется не через компанию, а через токен, зарегистрированный в государственном реестре недвижимости (DLD).
Владение отображается в блокчейне (XRP Ledger) и подтверждается цифровым сертификатом, равнозначным title deed.
Вход от 2,000 AED.
Выход - в любой момент, через торгуемый токен.
Первая сделка прошла за 24 часа.
Объект полностью профинансирован через 224 инвестора.
Сейчас доступ ограничен - только для резидентов ОАЭ.
Почему это важно?
Потому что впервые появилась инфраструктура, где собственность не оформляется, а выпускается.
И её можно передать, продать, выйти из неё — как из цифрового актива.
Это реестр DLD. Это государственный титул. Это работающая модель.
📌 И да — перед вами первый зарегистрированный в Дубае Property Token Ownership Certificate.
Сертификат, который можно проверить, продать, застраховать, заложить.
Если интересно:
- как токенизация может повлиять на вторичный рынок
- как через это оформлять Golden Visa
- как может выглядеть юридическая передача права через смарт-контракт
- или почему это может заменить резидентскую ипотеку в сегменте до 1 млн AED
Ставьте реакцию 🔥
Если будет интерес. разберу отдельно, по пунктам, как обычно - с цифрами, логикой и без маркетингового песка.
Stake и PRYPCO Mint - две архитектуры владения недвижимостью, которые уже работают в Дубае.
Они решают одну задачу: как дать частному инвестору долю в реальном активе c минимальным порогом входа.
Но реализуют это по-разному на уровне законодательства, технологии и ликвидности.
Вот как устроены обе модели.
🧱 Stake
Запущен в 2021. Лицензии — DFSA (ОАЭ) и CMA (Саудовская Аравия).
Каждый объект оформляется на отдельную SPV-компанию.
Инвестор становится её акционером.
Доли фиксируются документально через DIFC.
Вход от 500 AED.
Выход из позиции — дважды в год, не ранее чем через 12 месяцев.
По состоянию на 2025:
– обработано 1 млрд AED
– 420+ объектов
– 1 млн пользователей
– более 135 млн SAR привлечено в Саудовской Аравии за первые 5 месяцев работы
Это масштабируемый краудинвестинг.
С прозрачным управлением, банковской инфраструктурой и полной отчётностью.
🧠 PRYPCO Mint
Запущен в мае 2025 в партнёрстве с DLD, VARA и Центральным банком ОАЭ.
Это первый в истории случай, когда право долевой собственности оформляется не через компанию, а через токен, зарегистрированный в государственном реестре недвижимости (DLD).
Владение отображается в блокчейне (XRP Ledger) и подтверждается цифровым сертификатом, равнозначным title deed.
Вход от 2,000 AED.
Выход - в любой момент, через торгуемый токен.
Первая сделка прошла за 24 часа.
Объект полностью профинансирован через 224 инвестора.
Сейчас доступ ограничен - только для резидентов ОАЭ.
Почему это важно?
Потому что впервые появилась инфраструктура, где собственность не оформляется, а выпускается.
И её можно передать, продать, выйти из неё — как из цифрового актива.
Это реестр DLD. Это государственный титул. Это работающая модель.
📌 И да — перед вами первый зарегистрированный в Дубае Property Token Ownership Certificate.
Сертификат, который можно проверить, продать, застраховать, заложить.
Если интересно:
- как токенизация может повлиять на вторичный рынок
- как через это оформлять Golden Visa
- как может выглядеть юридическая передача права через смарт-контракт
- или почему это может заменить резидентскую ипотеку в сегменте до 1 млн AED
Ставьте реакцию 🔥
Если будет интерес. разберу отдельно, по пунктам, как обычно - с цифрами, логикой и без маркетингового песка.
🔥20❤2
📌 P.S. И ещё одно наблюдение.
Когда появляются такие проекты, становится понятно:
брокер перестаёт быть человеком, который “знает, где купить”
Доступ больше не эксклюзивен.
Он будет смещен в приложения. В токены и API
Значит, ценность сдвигается.
Брокер будущего - это не “человек, у которого есть ключи от квартиры”.
Это:
- аналитик, который знает, куда идёт рынок
- куратор, который может отобрать стратегию под цели
- структурщик, который объяснит, чем SPV отличается от токена
- медиатор между цифрой и активом
Рынок становится сложнее, инструменты гибче, а у клиента - слишком много выбора.
И вот здесь брокер либо станет навигатором, либо будет искать себе другое назначение
Когда появляются такие проекты, становится понятно:
брокер перестаёт быть человеком, который “знает, где купить”
Доступ больше не эксклюзивен.
Он будет смещен в приложения. В токены и API
Значит, ценность сдвигается.
Брокер будущего - это не “человек, у которого есть ключи от квартиры”.
Это:
- аналитик, который знает, куда идёт рынок
- куратор, который может отобрать стратегию под цели
- структурщик, который объяснит, чем SPV отличается от токена
- медиатор между цифрой и активом
Рынок становится сложнее, инструменты гибче, а у клиента - слишком много выбора.
И вот здесь брокер либо станет навигатором, либо будет искать себе другое назначение
💯8❤5🔥3
Что думают люди с $20+ млн в кармане
Исследование Knight Frank показало интересный срез: как сегодня смотрят на рынок Дубая те, у кого в распоряжении десятки миллионов долларов. Ниже - цифры, которые стоит не просто знать, а учитывать при формировании стратегий на 2025 год - как брокерам, так и девелоперам.
Knight Frank опросила 387 HNWI (high-net-worth individuals) из 4 регионов: Саудовская Аравия, Индия, Великобритания, Восточная Азия. Средний капитал $22 млн.
Суммарно они готовы вложить $10.3 млрд в дубайскую недвижимость.
Средний чек $32 млн.
Причём бюджеты резко отличаются:
Саудиты - $45.7 млн
Индусы - $44.6 млн
Британцы - $30.0 млн
Восточная Азия - $23.0 млн
Более 50% готовы вложить $80 млн+ в одну сделку.
Что покупают?
✅ Виллы и прибрежные дома
Спрос + рост цен на 19.6% за год - виллы остаются топ-форматом. Особенно у воды и на островах.
Но! 80% тех, у кого капитал $15-20 млн, предпочитают также и квартиры. Значит, нужны не только виллы, но и luxury-апартаменты с частным сервисом.
✅ Земля под застройку
83% HNWI хотят не готовую коробку, а земельный участок, чтобы строить свой дом.
Это сдвиг от “купить и сдать” к “владеть и обживать”. Девелоперам стоит подумать: Продавать коробку - одно, участок под особняк - совсем другое.
✅ Брендированные резиденции
А 69% вообще мечтают о branded residence/брендированной резиденции. И готовы платить:
👉 $5,000+ за фут не предел для клиентов с капиталом $20 млн+.
🔍 География интереса
Саудовцы - самые “горячие”. Они рядом, им удобно, у них огромное внутреннее давление на капитал.
Индусы - растущий сегмент. Дубай для них "второй дом", логистика, стиль жизни.
Британцы - стабильный интерес, особенно после ухода Лондона с пьедестала налогооблагаемого рая.
Восточная Азия - тихо, портфельный подход, но без эмоций. Средние чеки ниже, но интерес есть.
📈 Что с этим делать девелоперам и брокерам?
1. Фокус на конечного пользователя
55% респондентов покупают для себя, а не с целью перепродажи.
Значит, и маркетинг, и продукт, и UX - должны быть про “дом”, а не про “инвестицию”.
2. Ультра-люкс в дефиците
Предложение домов дороже 50 млн дирхам упало на 48% за год.
Спрос при этом не только не упал - он стал требовательнее.
👉 Варианты за $10 млн+ уходят быстрее, чем строятся.
Итого
Рынок Дубая взрослеет - инвесторам нужна уникальность, приватность, архитектура и земля под свой дом.
А значит:
Branded residences - пока must-have
Прибрежные виллы - must-have
Продажа через эмоции и стиль жизни - обязательная база
Исследование Knight Frank показало интересный срез: как сегодня смотрят на рынок Дубая те, у кого в распоряжении десятки миллионов долларов. Ниже - цифры, которые стоит не просто знать, а учитывать при формировании стратегий на 2025 год - как брокерам, так и девелоперам.
Knight Frank опросила 387 HNWI (high-net-worth individuals) из 4 регионов: Саудовская Аравия, Индия, Великобритания, Восточная Азия. Средний капитал $22 млн.
Суммарно они готовы вложить $10.3 млрд в дубайскую недвижимость.
Средний чек $32 млн.
Причём бюджеты резко отличаются:
Саудиты - $45.7 млн
Индусы - $44.6 млн
Британцы - $30.0 млн
Восточная Азия - $23.0 млн
Более 50% готовы вложить $80 млн+ в одну сделку.
Что покупают?
Спрос + рост цен на 19.6% за год - виллы остаются топ-форматом. Особенно у воды и на островах.
Но! 80% тех, у кого капитал $15-20 млн, предпочитают также и квартиры. Значит, нужны не только виллы, но и luxury-апартаменты с частным сервисом.
83% HNWI хотят не готовую коробку, а земельный участок, чтобы строить свой дом.
Это сдвиг от “купить и сдать” к “владеть и обживать”. Девелоперам стоит подумать: Продавать коробку - одно, участок под особняк - совсем другое.
А 69% вообще мечтают о branded residence/брендированной резиденции. И готовы платить:
👉 $5,000+ за фут не предел для клиентов с капиталом $20 млн+.
🔍 География интереса
Саудовцы - самые “горячие”. Они рядом, им удобно, у них огромное внутреннее давление на капитал.
Индусы - растущий сегмент. Дубай для них "второй дом", логистика, стиль жизни.
Британцы - стабильный интерес, особенно после ухода Лондона с пьедестала налогооблагаемого рая.
Восточная Азия - тихо, портфельный подход, но без эмоций. Средние чеки ниже, но интерес есть.
📈 Что с этим делать девелоперам и брокерам?
1. Фокус на конечного пользователя
55% респондентов покупают для себя, а не с целью перепродажи.
Значит, и маркетинг, и продукт, и UX - должны быть про “дом”, а не про “инвестицию”.
2. Ультра-люкс в дефиците
Предложение домов дороже 50 млн дирхам упало на 48% за год.
Спрос при этом не только не упал - он стал требовательнее.
👉 Варианты за $10 млн+ уходят быстрее, чем строятся.
Итого
Рынок Дубая взрослеет - инвесторам нужна уникальность, приватность, архитектура и земля под свой дом.
А значит:
Branded residences - пока must-have
Прибрежные виллы - must-have
Продажа через эмоции и стиль жизни - обязательная база
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥9💯4❤2
Проект, который останется в памяти.
Иногда попадаются проекты, где всё устроено чуть глубже, чем обычно.
На этот раз — небольшое место в Jumeirah Garden City, где неожиданно собралось всё: японский минимализм, дизайнерская мебель, продуманная тишина, и ощущение, что ты в городе, но вне суеты.
Формально — апарт-отель.
Но по сути — пространство, в котором хочется остаться. Или вернуться. Или просто заварить кофе, открыть ноутбук и задержаться на пару часов дольше, чем планировал.
88 студий, кофейня, терраса с бассейном, рабочие зоны и много воздуха.
Проект точно не для всех — и этим интересен. Только тёплые текстуры, свет и внимание к деталям.
Если тебе близко — могу отправить PDF с полным разбором.
Просто напиши слово Apart.
А если интересно чуть больше — подберу похожие проекты.
Те же принципы: небольшие, собранные, с характером.
Но с доходностью 7-9% годовых.
Иногда попадаются проекты, где всё устроено чуть глубже, чем обычно.
На этот раз — небольшое место в Jumeirah Garden City, где неожиданно собралось всё: японский минимализм, дизайнерская мебель, продуманная тишина, и ощущение, что ты в городе, но вне суеты.
Формально — апарт-отель.
Но по сути — пространство, в котором хочется остаться. Или вернуться. Или просто заварить кофе, открыть ноутбук и задержаться на пару часов дольше, чем планировал.
88 студий, кофейня, терраса с бассейном, рабочие зоны и много воздуха.
Проект точно не для всех — и этим интересен. Только тёплые текстуры, свет и внимание к деталям.
Если тебе близко — могу отправить PDF с полным разбором.
Просто напиши слово Apart.
А если интересно чуть больше — подберу похожие проекты.
Те же принципы: небольшие, собранные, с характером.
Но с доходностью 7-9% годовых.
🔥11❤3😍3
Binghatti приобрёл 74 гектара земли в Nad Al Sheba 1.
🤩 Сумма сделки — 25 млрд AED.
Формат — жилой мастер-план с инфраструктурой.
Локация: между Downtown и Meydan.
Будущий жилой кластер обещает объединение жилья, инфраструктуры, рекреационных зон и, возможно, ориентирован на концепцию integrated living с гольфом(пока не точно), зелёными зонами, сервисами и удобствами на уровне современных master plan проектов.
Мега-позитив для рынка: ещё один крупный мастер-план, полностью эмитированный через собственные средства.
Ход знаковый.
@eynari11
Формат — жилой мастер-план с инфраструктурой.
Локация: между Downtown и Meydan.
Будущий жилой кластер обещает объединение жилья, инфраструктуры, рекреационных зон и, возможно, ориентирован на концепцию integrated living с гольфом(пока не точно), зелёными зонами, сервисами и удобствами на уровне современных master plan проектов.
Мега-позитив для рынка: ещё один крупный мастер-план, полностью эмитированный через собственные средства.
Ход знаковый.
@eynari11
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥7❤2👌2