И почему ставка в договоре -не вся правда
В большинстве договоров аренды всё выглядит просто и понятно.
Арендатор платит по счётчикам: электричество, воду, тепло.
На этом, кажется, вопрос закрыт.
Но именно здесь и начинается заблуждение.
Коммунальные расходы -это не только счётчики.
Всегда остаётся то, что в них не попадает и почти незаметно перекладывается на собственника.
Почти всегда они ложатся на собственника. В договоре аренды про них либо не пишут вовсе, либо упоминают мельком, будто это несущественная деталь. А по факту это стабильный платёж, который ты платишь независимо от того, кто сидит в помещении и как у него идут дела.
Часто ситуация выглядит так:
по прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями :электричество, вода, водоотведение, тепло -платит арендатор.
А вот платёжки от управляющей компании почти всегда остаются на плечах собственника.
В результате ставка, которая на бумаге выглядит привлекательной, в реальности оказывается ниже. Просто потому что часть дохода тихо уходит на коммуналку и обязательные платежи.
И если их не учитывать, арендная ставка начинает вводить в заблуждение.
Ставим
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍16🔥10👌6❤4
Всем привет 👋
Нас уже не так мало , что очень радует !
Хотел попросить помочь направить канал в нужное русло . И так давайте уточним, какая тема вам ближе ?
Нас уже не так мало , что очень радует !
Хотел попросить помочь направить канал в нужное русло . И так давайте уточним, какая тема вам ближе ?
Anonymous Poll
40%
Коммерция в многоквартирном доме
38%
Строим склады
54%
Строим пятерки и магниты
❤8👍6🙏3🔥2😁2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Сегодня почти всё общение с сетями ушло в личные кабинеты, оферты и общие почты.
Формально удобно.
По факту ,как только возникает вопрос, который нужно решить быстро, начинаются сложности.
И ты упираешься в главный квест
найти живого человека.
Кому писать?
В какой отдел?
Кто вообще ведёт именно твой объект?
И тут важный момент: сложности есть почти со всеми.
WB? Да.
КИБ -тоже.
В Дикси в своё время было непросто.
С Магнитом сейчас проще, но не потому что система идеальная.
А потому что за годы работы ты просто знаешь всех -кому написать, кому позвонить и в какой момент.
Это не регламент.
Это наработанный опыт (и немного человеческих связей 😄).
Именно поэтому «удалённый формат» в аренде - не всегда плюс.
Когда всё идёт по плану вопросов нет.
Но как только что-то выходит за рамки шаблона, живой контакт решает быстрее любого ЛК.
И это ещё одна вещь, о которой редко думают, когда говорят:
«Сетевой арендатор -значит всё автоматизировано».
Автоматизировано да.
Просто не всегда удобно для собственника.
#полезнопросто
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥14👍13❤6👌5😈2
Рекомендую внимательно ознакомиться с аналитикой Bright Rich цифры там действительно показательные.
К концу 2025 года на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области сформируется рекордный за последние пять лет профицит.
По оценке аналитиков, общий объём предложения достигнет около 660 тыс. кв. м.
И речь идёт не только о вакантных площадях, но и о складах, которые:
• будут введены во второй половине года
• освободятся и выйдут на рынок
Причины, в целом, понятны.
Активность большинства отраслей заметно охладилась на фоне высокой ключевой ставки. Компании осторожнее смотрят на расширение ,если вообще на него смотрят , пересматривают планы и не спешат брать новые площади «на вырост».
И вот здесь начинает работать то, о чём я писал ранее
https://t.me/romanenko_probuild/29
https://t.me/romanenko_probuild/36
Теперь решают не ожидания собственника, а:
• локация
• формат склада
• инженерная инфраструктура
• гибкость условий
• и реальная потребность арендатора
История «построил и сразу сдал» больше не работает по умолчанию.
Для девелоперов и инвесторов это хороший момент остановиться и пересчитать модель, особенно если проект ещё только на старте.
Рынок складов взрослеет.
И место на нём найдётся не для всех.
Инвестируй с умом.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍24🔥24❤6👏6
Романенко|ProСтроительство
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Обещал закрыть эту тему !
Купил помещение, сдал в аренду и расслабился? Не совсем.
🗣 Спойлер : так отдай в управление !
Думаешь: купил помещение, сдал в аренду и дальше можно не участвовать. Ну-ну
Иногда так и бывает ( в большинстве случаев , а бывает такие объекты как заноза …в пальце ).
Если у тебя два или три помещения, а тем более пять или десять, вовлечённость никуда не девается. Она просто меняет форму.
🔵 Постепенно всплывают мелкие, но регулярные вопросы. Нужно поменять счётчики, где-то потёк домовой стояк, покупатели выбрасывают мусор не туда , вопросы по ступенькам , козырькам , кондиционерам , фасадом , кто-то неправильно передал показания🤯
🔵 Управляющая компания тоже не даёт заскучать и регулярно пишет с предложениями что-нибудь профинансировать , хочет тебе рассказать что-то кто-то из жильцов чем-то не доволен …. и так далее.
К этому добавляется минимальный, но постоянный документооборот. Выставить счета по коммуналке , проверить оплаты, сделать акты сверки. Да этот оборот минимален , но он есть и теперь ты обязан этим заниматься каждый месяц .
🔵 С отдельно стоящими зданиями забот становится ещё больше. Зимой добавляется уборка снега на парковке и кровле, контроль подрядчиков, состояние территории, да это же целое здание , которое постоянно нуждается в обслуживание и ремонте .
Одно помещение ещё можно вести самостоятельно. Но когда их становится три и больше, иллюзия пассивного дохода исчезает окончательно.
🔵 И ты начинаешь искать выход. И он есть -ты нанимаешь техника , бухгалтера /администратора , со всеми вытекающими затратами ( это уже превращается в маленькую компанию и головняк с обслуживанием заканчивается , но приходит другой ))
🗣 либо взять на обслуживание управляющую компанию , которая возьмет на себя весь комплекс вопросов по твоим объектам .
Коммерческая недвижимость это точно про доход. Просто она всегда требует внимания.
Какие мысли на этот счет у тебя, пиши в комментариях 👇👇👇
Купил помещение, сдал в аренду и расслабился? Не совсем.
Думаешь: купил помещение, сдал в аренду и дальше можно не участвовать. Ну-ну
Иногда так и бывает ( в большинстве случаев , а бывает такие объекты как заноза …в пальце ).
Если у тебя два или три помещения, а тем более пять или десять, вовлечённость никуда не девается. Она просто меняет форму.
К этому добавляется минимальный, но постоянный документооборот. Выставить счета по коммуналке , проверить оплаты, сделать акты сверки. Да этот оборот минимален , но он есть и теперь ты обязан этим заниматься каждый месяц .
Одно помещение ещё можно вести самостоятельно. Но когда их становится три и больше, иллюзия пассивного дохода исчезает окончательно.
Коммерческая недвижимость это точно про доход. Просто она всегда требует внимания.
Какие мысли на этот счет у тебя, пиши в комментариях 👇👇👇
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍21❤11🔥2👏2👌1
Друзья, чтобы не теряться подписывайтесь и в MAX.
Там дублирую важное, делюсь кейсами и мыслями без лишнего шума.
Буду рад видеть вас и там 🤝
https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg
Там дублирую важное, делюсь кейсами и мыслями без лишнего шума.
Буду рад видеть вас и там 🤝
https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg
MAX
MAX – быстрое и легкое приложение для общения и решения повседневных задач
MAX позволяет отправлять любые виды сообщений и звонить даже на слабых устройствах и при низкой скорости интернета.
❤8
Романенко|ProСтроительство pinned «Друзья, чтобы не теряться подписывайтесь и в MAX. Там дублирую важное, делюсь кейсами и мыслями без лишнего шума. Буду рад видеть вас и там 🤝 https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg»
и почему с алкомаркетами всё не так просто
Алкомаркеты многие инвесторы любят. И это легко понять. Формат понятный, спрос стабильный, сети дисциплинированные, платят вовремя и обычно надолго. Кажется, что это почти идеальный арендатор, особенно если хочется спокойного объекта без лишних сюрпризов.
Но именно здесь чаще всего и скрывается тонкий момент, о который многие спотыкаются.
Когда покупаешь помещение, обычно смотришь на текущее окружение. Есть ли рядом школа, детский сад, клиника. Если нет -кажется, что вопрос закрыт.
Самое неприятное в том, что формально вы ничего не нарушили. Объект куплен правильно, требования на момент сделки соблюдены, документы чистые. Но правила работают в реальном времени.
В этот момент рушится не только ставка, но и вся экономика объекта. Особенно если расчёт изначально строился именно под алкогольный формат.
Поэтому при работе с алкомаркетами важно смотреть шире, чем просто на помещение. Не только на то, кто рядом сейчас, но и на то, кто может появиться завтра.
Всем спасибо за
Теперь и в max
https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍19❤4🔥3💯3🆒1
⚡️ Новость прилетела .
Как раз готовил пост про перепланировки и тут информация от пресс-службы Смольного.
Это уже не частная история, а системная работа.
Тема максимально живая. Особенно для собственников коммерции, где «немного передвинули стену» часто считается рабочим процессом.
В пятницу разберём, к чему готовиться и почему игнорировать этот вопрос сейчас рискованно.
Напоминаю, что мы теперь и в
Max
https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg
Как раз готовил пост про перепланировки и тут информация от пресс-службы Смольного.
В 2025 году планировали проверить более 2 200 жилых и нежилых помещений. Осмотрели около 1 500. И в каждом третьем выявлены самовольные перепланировки. По всем случаям запускаются административные процедуры с требованием вернуть помещения в первоначальное состояние.
Каждый третий.
Это уже не частная история, а системная работа.
Тема максимально живая. Особенно для собственников коммерции, где «немного передвинули стену» часто считается рабочим процессом.
В пятницу разберём, к чему готовиться и почему игнорировать этот вопрос сейчас рискованно.
Напоминаю, что мы теперь и в
Max
https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg
👍16❤5🔥5⚡3💯2
Перепланировка -тема настолько ёмкая, что про неё действительно можно писать книгу. Поэтому начнём с самого типового сценария, который в коммерции случается чаще всего.
Небольшое помещение в многоквартирном жилом доме. Арендатор заходит, делает ремонт, не трогая несущие стены. Чуть меняет санузел, ставит перегородки, открывается и спокойно начинает работать. На первый взгляд -ничего криминального.
И вот тут начинается самое интересное. Часто в договорах аренды арендатор должен согласовывать перепланировку, но не всегда. На практике же это почти никогда не работает так, как написано на бумаге.
В этот момент собственник внезапно становится участником процесса, о котором до этого мог даже не знать. И важно понимать, что перепланировкой всё редко ограничивается. Почти сразу всплывают вопросы согласования кондиционеров, вывесок, входной группы, витрин, инженерных решений. Каждый из этих пунктов -отдельная история с администрацией, управляющей компанией и соседями.
Краткая инструкция, что делать если перепланировка уже выполнена:
1. Заказывается обмер БТИ и актуальный технический паспорт.
2. Делается проект перепланировки «по факту» у лицензированной проектной организации.
3. Проводится техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.
4. Пакет документов подаётся в администрацию / МВК.
5. После положительного решения вносятся изменения в ЕГРН
Звучит просто. На практике это месяцы работы.
А если дом -объект культурного наследия, процесс может растянуться на годы.
Этот сценарий обычно появляется тогда, когда администрация отказывает в согласовании или сроки затягиваются, а вернуть помещение в исходное состояние уже невозможно или экономически нецелесообразно.
Мы проходили этот сценарий на объекте, который относился к зоне охраны КГИОП.
История была непростая и заняла немало времени.
Про такие объекты отдельный разговор.
Расскажу про это, но уже в следующий раз
Напоминаю , что я еще в мах
https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤17🤨8👍6✍4🆒2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
ЧАСТЬ 1
⚠️ Осторожно: лонгрид. Тем, кто любит «в двух словах», сегодня будет тяжело 🙂
Во что вложить деньги в 2026 году? А еще лучше -где заработать?
Начнем с самого волатильного и самого спокойного инструмента.
🪙 Криптовалюта
Скажу честно все мои попытки заработать на крипте провалились. Пробовал трейдинг: сильно погрузился в этот инструмент и с депозита в 500 долларов смог заработать 7000, но потом решил переложить обязанность торговать на бота, и за пару недель он успешно всё слил. Но уверен, что такой же результат был бы, если бы я сам торговал 😂 Казино не переиграть!
Пробовал формировать «правильный» портфель, слушал экспертов ,столько времени на это потратил впустую. Они, как и все экономисты с экранов, могут описать уже случившееся, но как себя рынок поведет, еще никто не смог спрогнозировать. Диверсифицировал -в итоге все эти монеты сейчас лежат на дне.
Да, кто-то делает иксы на мем-коинах, но это больше похоже на рулетку, чем на стратегию.
Поэтому если и заходить в крипту, то без иллюзий: базовые монеты на очень сильной просадке и долгий горизонт. И только той суммой, которую не страшно не только заморозить на несколько лет, но и в худшем случае полностью потерять.
🔵Депозит
Те, кто в период высоких ставок оказался с наличными, наверняка смогли неплохо заработать. По сути, депозит давал доходность, с которой не могли конкурировать многие бизнесы - при этом без операционных рисков и головной боли.
Но цикл меняется: ключевая ставка постепенно снижается, а значит, период сверхдоходности по вкладам закончится уже в 2026 году.
И здесь возникает вопрос что дальше?
И, на мой взгляд, в такой переходный момент правильнее не фиксироваться в депозите, а искать возможности на рынке недвижимости — квартиры, участки, коммерцию.
В периоды высокой ставки рынок недвижимости замер. Сделок меньше, покупатели осторожны, да и привыкли каждый месяц получать процент по вкладу. И именно в такие моменты те, кому нужны деньги, готовы давать хороший дисконт по своим объектам.
А дисконт на входе -это и есть будущая прибыль.
Во второй части разберу золото, акции и облигации, а главное — недвижимость. Там уже интереснее.
Не забываем реакции и комментарии!
Напоминаю вам про max
https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg
⚠️ Осторожно: лонгрид. Тем, кто любит «в двух словах», сегодня будет тяжело 🙂
Во что вложить деньги в 2026 году? А еще лучше -где заработать?
Начнем с самого волатильного и самого спокойного инструмента.
🪙 Криптовалюта
Скажу честно все мои попытки заработать на крипте провалились. Пробовал трейдинг: сильно погрузился в этот инструмент и с депозита в 500 долларов смог заработать 7000, но потом решил переложить обязанность торговать на бота, и за пару недель он успешно всё слил. Но уверен, что такой же результат был бы, если бы я сам торговал 😂 Казино не переиграть!
Пробовал формировать «правильный» портфель, слушал экспертов ,столько времени на это потратил впустую. Они, как и все экономисты с экранов, могут описать уже случившееся, но как себя рынок поведет, еще никто не смог спрогнозировать. Диверсифицировал -в итоге все эти монеты сейчас лежат на дне.
Да, кто-то делает иксы на мем-коинах, но это больше похоже на рулетку, чем на стратегию.
Поэтому если и заходить в крипту, то без иллюзий: базовые монеты на очень сильной просадке и долгий горизонт. И только той суммой, которую не страшно не только заморозить на несколько лет, но и в худшем случае полностью потерять.
🔵Депозит
Те, кто в период высоких ставок оказался с наличными, наверняка смогли неплохо заработать. По сути, депозит давал доходность, с которой не могли конкурировать многие бизнесы - при этом без операционных рисков и головной боли.
Но цикл меняется: ключевая ставка постепенно снижается, а значит, период сверхдоходности по вкладам закончится уже в 2026 году.
И здесь возникает вопрос что дальше?
И, на мой взгляд, в такой переходный момент правильнее не фиксироваться в депозите, а искать возможности на рынке недвижимости — квартиры, участки, коммерцию.
В периоды высокой ставки рынок недвижимости замер. Сделок меньше, покупатели осторожны, да и привыкли каждый месяц получать процент по вкладу. И именно в такие моменты те, кому нужны деньги, готовы давать хороший дисконт по своим объектам.
А дисконт на входе -это и есть будущая прибыль.
Во второй части разберу золото, акции и облигации, а главное — недвижимость. Там уже интереснее.
Не забываем реакции и комментарии!
Напоминаю вам про max
https://max.ru/join/aGsHWQfHsVQyE_M5C_5pu923UumEXTSfaAn-f_2KZLg
👍30❤18👌7🔥4✍2💯2
Магазин стал складом. А вы спонсором?
👿 Буквально вчера я был ошарашен.
Ко мне обратился знакомый: у него долгое время в помещении сидел «Магнит» с хорошим товарооборотом. Аренда была привязана к проценту от РТО , фиксированная часть невысокая .
И вдруг за последние 4–5 месяцев оборот просел почти на 40%. Соответственно, на тот же процент сократился и арендный поток. Новых магазинов рядом не открылось, визуально трафик есть, но понять, что происходит, долго не удавалось.
Оказалось всё проще, чем ожидали. Магазин активно запустил и развивает доставку. Всё, что продаётся через доставку, в отчёт по обороту конкретного магазина не попадает (тот отчет который присылают собственнику каждый месяц ). Товар проходит через «виртуальную кассу», и формально к РТО магазина не относится. Ответ сети был предсказуемый: «К вам это отношения не имеет, на прилавок товар не попадал , по кассе магазина не проходил».
По факту магазин начинает работать как склад или распределительный пункт. Сеть наращивает онлайн-продажи и оптимизирует модель, а собственник помещения теряет процент от оборота. Вместе с этим снижается и стоимость самого ГАБа.
Идём дальше. Крупные сети сейчас активно тестируют компактные форматы. Офлайн становится витриной и логистическим узлом, а основной поток постепенно уходит в доставку. То, что какие-то мини-форматы закрываются, не означает отказ от идеи -это этап доработки модели ( имею ввиду мини формат Магнита , который свернули в конце 2025 года )
Главный вопрос остаётся открытым: если аренда привязана к проценту от РТО, вы точно понимаете, что именно считается оборотом?
Наши юристы подтвердили , что формально позиция сетей законна . Напишите , что думаете по этому поводу .
Не забываем про👌
Теперь мы и в max📲
Романенко|ProСтроительство
Ко мне обратился знакомый: у него долгое время в помещении сидел «Магнит» с хорошим товарооборотом. Аренда была привязана к проценту от РТО , фиксированная часть невысокая .
И вдруг за последние 4–5 месяцев оборот просел почти на 40%. Соответственно, на тот же процент сократился и арендный поток. Новых магазинов рядом не открылось, визуально трафик есть, но понять, что происходит, долго не удавалось.
Оказалось всё проще, чем ожидали. Магазин активно запустил и развивает доставку. Всё, что продаётся через доставку, в отчёт по обороту конкретного магазина не попадает (тот отчет который присылают собственнику каждый месяц ). Товар проходит через «виртуальную кассу», и формально к РТО магазина не относится. Ответ сети был предсказуемый: «К вам это отношения не имеет, на прилавок товар не попадал , по кассе магазина не проходил».
По факту магазин начинает работать как склад или распределительный пункт. Сеть наращивает онлайн-продажи и оптимизирует модель, а собственник помещения теряет процент от оборота. Вместе с этим снижается и стоимость самого ГАБа.
Идём дальше. Крупные сети сейчас активно тестируют компактные форматы. Офлайн становится витриной и логистическим узлом, а основной поток постепенно уходит в доставку. То, что какие-то мини-форматы закрываются, не означает отказ от идеи -это этап доработки модели ( имею ввиду мини формат Магнита , который свернули в конце 2025 года )
Главный вопрос остаётся открытым: если аренда привязана к проценту от РТО, вы точно понимаете, что именно считается оборотом?
Наши юристы подтвердили , что формально позиция сетей законна . Напишите , что думаете по этому поводу .
Не забываем про
Теперь мы и в max
Романенко|ProСтроительство
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😱15👌14⚡10💯5❤3
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Почему адрес в выписке не всегда достаточен.
Вы нашли помещение.
Оценили локацию, просчитали экономику, договорились с арендатором и подписали договор.
И вроде бы все , ждём денег на счете,но есть один нюанс, который способен остановить весь процесс на месяцы.
ФИАС - это Федеральная информационная адресная система, государственный реестр официальных адресов. Если адреса нет в этой базе, для ряда процедур объект фактически «не существует». Особенно если арендатору нужна лицензия - на алкоголь, медицинскую деятельность или банковские услуги.
Даже если дом не новый, это не означает, что адрес коммерческого помещения корректно внесён в систему. Помещение могло быть переведено из жилого в нежилое, объединено или разделено, могла меняться нумерация, а данные просто не дошли до нужного реестра. Бывает и так, что в выписке ЕГРН адрес указан, а в ФИАС его нет либо он отображается иначе.
И это длинная административная история.
Нужно определить, кто отвечает за присвоение или корректировку адреса. Это может быть администрация района, комитет имущественных отношений, профильный отдел архитектуры. Затем заявления, согласования, ожидание, внесение изменений и передача сведений.
Недели сменяются месяцами.
А арендатор в это время ждёт. Сдвигает сроки запуска, пересматривает поставки, начинает говорить о штрафах и рисках.
Достаточно зайти на официальный сайт ФИАС и ввести адрес так, как он указан в выписке ЕГРН. Важно убедиться, что в системе отображается не только дом, но и конкретное помещение.
Если адреса нет или он указан некорректно - это не приговор.
Но это значит, что придётся закладывать время на приведение документов в порядок.
И лучше узнать об этом до сделки, чем в момент, когда арендатор уже готов открываться.
Не забываем про
Теперь мы и в max
Романенко|ProСтроительство
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6🔥2👌1💯1