Ещё один объект. И снова Колтуши.
Как одна «формальность» съела больше года

Мы начинаем новый объект.
И да -он снова в Колтушах.

Этот проект мы реализуем в Колтушах,
и история у него, к сожалению, очень показательная.

Участок был куплен заказчиком больше года назад.
По документам в условно разрешённых видах использования значился магазин.
При этом обязанность перевода участка под магазин лежала на продавце.

Со слов продавца всё звучало максимально просто:
«Это формальность. Никаких проблем. Пара месяцев -и всё будет готово».

На практике первые полгода что-то вроде бы происходило.
Продавец куда-то писал, с кем-то общался, что-то согласовывал.
Процесс как будто шёл, но без ощутимого результата.

А потом он просто остановился.

В какой-то момент стало понятно:
если мы хотим двигаться дальше,
этот вопрос придётся закрывать самим.
Иллюзий больше не осталось.

Дальше начался стандартный, но крайне неторопливый путь.
Публикации в официальном вестнике, подготовка пакета документов,
общественные слушания, переписка с администрацией и ожидание решений.

Причём всё это происходило в режиме замедленной съёмки.
Архитектурный отдел был сильно загружен,
а в какие-то моменты создавалось ощущение,
что половина сотрудников просто в отпуске.
Ответы тянулись неделями, сроки постоянно сдвигались,
а любое движение вперёд требовало нового круга ожидания.

Когда наконец удалось сменить вид использования под магазин,
казалось, что самое сложное позади.
Но нет.

Дальше началась отдельная эпопея -получение разрешения на строительство.
Проект ходил взад-вперёд с замечаниями:
что-то поправить, что-то уточнить, что-то пересогласовать.
Каждый круг -это снова время, письма и ожидание.

И всё это - всё ещё не стройка.
Это только путь к тому,
чтобы получить право начать копать землю.

В итоге на одном, казалось бы, простом моменте -
«участок уже подходит под магазин» -
мы потеряли больше года.

Год без стройки.
Год без дохода.

Хорошая новость в том, что этот этап уже позади.
Все вопросы закрыты, решения получены.

Наши коллеги пошли пилить лес.
А мы - вслед за ними, но уже с экскаваторами.

Стройка наконец-то началась.

‼️Опасные звоночки для арендодателя‼️,которые нельзя игнорировать

Есть один показатель, за которым я советую следить всем,
кто сдаёт объекты стрит-ритейла.

Это доля аренды в обороте магазина.

Если в первый месяц работы магазина
твоя аренда составляет больше 6% от розничного товарооборота
( например 15%),
это не повод радоваться.

Это первый звоночек.

На старте магазин почти всегда «переплачивает»:
нет трафика, нет постоянных покупателей,
выручка ещё не разогнана.

Это нормально.

Но дальше важно смотреть не на эмоции, а на динамику.

⸻

Как должно быть в здоровой модели

Магазин в среднем раскручивается около года.
За это время оборот должен вырасти,
а доля аренды постепенно снизиться
и прийти к значению до 6%.

Когда аренда в этих пределах:
• арендатору комфортно работать
• бизнес дышит
• у него нет мотивации срочно что-то менять

Если при этом нет других серьёзных факторов
(плохая локация, конкуренты через дорогу, ошибки формата),
арендатор, скорее всего, останется надолго.

⸻

А если за год оборот не вырос

Если проходит год,
а РТО не нарос
и аренда всё так же «давит» на экономику магазина,
ждать долго не придётся.

Сначала ты получишь письмо
с предложением снизить арендную ставку.

Если договориться не получится —
арендатор начнёт ждать момент, чтобы съехать.

Иногда этот момент связан не с тобой напрямую:
кто-то строится неподалёку,
кто-то ищет более удачную локацию,
а текущий объект нужен просто как временное решение.

⸻

Главный вывод

В ритейле не работает логика
«построил и забыл».

Объектом нужно управлять,
следить за цифрами
и понимать, что происходит у арендатора внутри бизнеса.

Иначе письма о снижении аренды
или о расторжении договора
становятся лишь вопросом времени.

🔥 Какая земля под склады будет котироваться через несколько лет

Часто при выборе участка под склад смотрят только на одно -
сколько стоит вход сегодня.

Но если объект не планируется продавать сразу,
а рассматривается на удержание,
логика должна быть другой.

Через несколько лет котироваться будет не дешёвая земля,
а правильная локация.

Вспомните, сколько стоила земля под склады в начале 2000-х
по сути, копейки.

Тогда на неё смотрели как на неликвид:
далеко, непонятно, без инфраструктуры.

А сегодня именно эти участки:
• стоят в разы дороже
• застроены
• приносят стабильный доход

Цена выросла не потому, что земля была дешёвой,
а потому что локация со временем стала востребованной.

Что действительно будет иметь значение

Если смотреть на рынок в горизонте 3-7 лет,
ценность участка под склад будут формировать несколько факторов.

1️⃣ Ограниченное предложение земли

Локации, где:
• под склады не выделены миллионы квадратных метров
• нет бесконечного поля под застройку
• новые проекты появляются точечно

всегда будут чувствовать себя устойчивее.

Там:
• нет перегрева
• ставка держится
• арендатор выбирает меньше



2️⃣ Дороги и логистика

Даже хороший склад теряет ценность, если:
• неудобные подъезды
• постоянные пробки
• сложный выезд на КАД или трассы

Через несколько лет будут котироваться участки:
• с прямым и понятным заездом
• без «узких горлышек»
• с возможностью работы 24/7

Логистика всегда важнее цены земли.


3️⃣ Коммуникации решают всё

Это то, что часто недооценивают на старте.
• электричество базовый минимум
• газ большой плюс
• центральная вода и канализация -вообще огонь

Участки с готовыми или легко подключаемыми коммуникациями:
• быстрее осваиваются
• интереснее арендаторам
• проще масштабируются

И именно они дорожают быстрее остальных.



📌 Ключевая мысль

Если вы строите склад не “на перепродажу”,
а на долгий срок,
выбирать нужно не самую дешёвую землю,
а самую ограниченную и подготовленную.

Через несколько лет рынок будет ценить:
• дефицит
• инфраструктуру
• удобство эксплуатации

А не цену за гектар «на старте».

На улице -20,
но как ни странно - это лучшее время для выборки корыта под парковку

Ещё одна история из жизни.

Про то, как хороший объект внезапно перестаёт быть хорошим

Расскажу один кейс, который до сих пор хорошо отрезвляет.

Был у нас один объект с сильным сетевым арендатором.
Локация мечта. Большой частный массив, плотная застройка, пересечение двух очень оживлённых дорог.

Построили. Посадили арендатора. Магазин открылся -и всё пошло как по учебнику.
Оборот нормальный, тревожных сигналов нет.Живи и радуйся.

Но ещё до покупки участка мы знали одну деталь. По соседству был участок, собственник планировал его перевести под магазин. Он был откровенно проблемный. Сложный заезд, через весь участок проходила ЛЭП, участок был непростой.

Честно, тогда казалось, что если они и решат эти вопросы, то точно не быстро. Мы ошиблись. Прошло пару лет. Соседи разобрались с заездом. Решили вопрос с ЛЭП. Прошли все круги согласований.

Построились.
И открыли Пятёрочку.

Оборот нашего магазина упал резко.
Не на проценты. Не «чуть-чуть».А так, что это стало заметно сразу. И это был ещё не финал.

Чуть позже мы узнали,
что ещё один, уже более крупный участок рядом, находится в стадии перевода под магазин и выставлен на продажу.

И по рынку пошли разговоры,
что туда смотрит уже Лента.
В такие моменты быстро понимаешь одну вещь.

Ритейл -это не история
«я выбрал хорошее место и победил». Нужно знать все возможные исходы .

🏛 Сегодня общественные слушания.
Очередной обязательный этап перед реализацией объекта.

Спойлер: всё прошло спокойно.
Присутствовали только мы и администрация.

Всем 👋
Магазин в ИЖС. Почему «условно разрешённый» -это не формальность

Очень часто вижу одну и ту же ситуацию. Человек покупает участок ИЖС, смотрит ПЗЗ и видит: магазин -в условно разрешённых.

И делает логичный вывод:
«Ну значит, проблем не будет».
Будут. И почти всегда.

Что многие не понимают

Условно разрешённый ВРИ -это не разрешение.
Это лишь право попросить разрешение.

А дальше начинается реальная жизнь:
• администрация
• комиссии
• слушания
• публикации
• ожидание решений

И всё это -до первой лопаты.


Как это выглядит на практике

Сначала подаёшь заявление на предоставление условно разрешённого вида использования. К нему прикладываешь документы на участок, схему размещения магазина, описание объекта.

Потом администрация запускает процедуру:
публикации в официальных источниках, уведомления, общественные слушания.

Если рядом есть жильё -почти всегда будут вопросы:
про трафик, шум кондиционеров ,парковку, заезды, грызунов .

После этого материалы уходят на комиссию.
И только если комиссия и администрация сказали «да» участок можно официально использовать под магазин.

И только после этого ты действительно можешь:
• делать АГО (если требуется)
• проектировать
• получать разрешение на строительство


Где чаще всего ломаются ожидания
• «Продавец обещал, что всё переведёт»
• «Сказали, что это формальность»
• «Думали, уложимся за пару месяцев»

По факту:
полгода, девять месяцев, год - обычная история.
А деньги всё это время просто лежат в земле.


Главный вывод

Покупка участка ИЖС под магазин -это не про стройку.
Это в первую очередь про документы, терпение и контроль процесса.

Если ты этого не учитываешь:
ты покупаешь не инвестицию,
а длинную паузу без дохода.



Я строю объекты в Ленинградской области,
но эта логика работает в любом регионе.

И если хочется строить и зарабатывать,
а не годами «готовить бумаги» -
эти вещи нужно понимать до покупки участка, а не после.

Всем привет 👋
Да-да, на фото я. Тогда мне было 23 года. Совсем зелёный, но уже технадзор.
Это был 2007 год (а устроился я туда в 2003–2004).
Тогда Гатчинский ДСК (ЛСР Недвижимость) ещё не был гигантской компанией, какой его знают сегодня.

Ну ладно, вообще-то я не про это хотел написать -просто случайно наткнулся на фото.

Про первое коммерческое помещение.

Было это примерно в 2011 году.
Тогда все (все -это я, конечно, сильно обобщил, скорее те, кто меня тогда окружал) мечтали заработать и накупить однушек под сдачу.
Но у меня в тот момент уже закралось сомнение.
И мы приобрели первое коммерческое помещение.

Определились с застройщиком. Думаю, вы уже поняли, что это была за компания -ЛСР.

Забавно, что спустя почти 15 лет жизнь сделала круг, и уже я сотрудничал с ЛСР как генподрядчик на их объектах.

Чем руководствовались при покупке помещения?
Если честно -больше интуицией, чем расчётом.

Тогда ещё не было того взрыва сетевого ритейла, который позже начал забирать всё подряд.
Это было буквально накануне.
Казалось, что хорошее коммерческое помещение в большом жилом комплексе -почти гарантия спроса.

Логика была простая:
большой ЖК, много людей -значит, арендаторы найдутся.

Выбрали помещение.
На бумаге всё выглядело нормально. Локация рядом с потоком, понятный формат, без очевидных рисков.

Но по факту оказалось, что место чуть не дотягивает. Не катастрофа. Просто не то, которое арендаторы выбирают в первую очередь.

И самое важное -тогда даже не пришла мысль заранее поговорить с потенциальными арендаторами. Спросить, интересно ли им это место. Рассматривали бы они его вообще.

Если бы тогда это сделали, многое стало бы понятно ещё до покупки.

Но в тот момент казалось, что мы и так всё понимаем.
Опыт, как водится, пришёл позже.

Всем привет 👋
С понедельника в канале небольшое обновление. Запускаем новую рубрику.

Сейчас можно подумать, что я тот самый блогер «эксперт во всём» 😂
Но нет -только про коммерцию и реальные объекты.

Мы как занимались коммерцией в МКД, так и продолжаем этим заниматься.
И эта рубрика про нежилые помещения в МКД.

Просто теперь буду системно разбирать эту тему в канале.

Начнём понемногу с узких и часто недооценённых моментов:
согласования, перепланировки, жильцы, лицензии, входные группы, договоры.
А дальше уже придём к главному
как в эту историю вообще стоит инвестировать
и когда она действительно работает.

Без теории ради теории.
Только практика и реальные кейсы.

Если тема откликается -ставим лайки 👍 и реакции 🔥
Продолжаем 👌
Романенко | ProСтроительство

Всем привет 👋
Сегодня поговорим про долгосрочные договоры аренды с сетевыми арендаторами.

И в частности про то, почему принцип
«чем дольше - тем лучше»
оказался совсем не правдой.

Примерно в 2013-2014 годах, когда на рынок начали массово заходить первые крупные федеральные сети, такие как «Синее и Зелёное», мы с энтузиазмом подписывали долгосрочные договоры аренды.

Более того, мы продавали такие объекты, делая акцент именно на срок договора.
Декларировали это как залог стабильности.

7 лет -отлично.
10 лет -вообще супер.
А некоторые доходили и до 15 лет.

Казалось, что длинный договор сам по себе решает все вопросы.
Тем более что на старте ставка выглядела вполне достойно.

Но был один момент, на который тогда почти не обращали внимания.
Пункт про индексацию.

Чаще всего он звучал максимально размыто:
«по соглашению сторон».

На бумаге -вроде нормально.
На практике -почти всегда тупик.

Наладить ежегодную индексацию было не то что сложно -
по большому счёту нереально.

Пока рынок рос, арендаторы не спешили пересматривать условия.
А через 5-6 лет выяснялось, что ставка, которая в начале договора казалась хорошей,
превратилась просто в цифру из прошлого.

Сейчас с этим стало чуть лучше.
Рынок повзрослел, и сети чаще принимают более понятные условия.
Но тогда, на заре, длинные договоры без чёткой индексации сыграли против нас.

🧠 Вывод, к которому со временем пришли, простой:

Либо в договоре есть безусловная индексация,
желательно с возможностью применения в одностороннем порядке,

Либо мы не гонимся за длиной
и ограничиваемся более коротким сроком -например, 5 лет.

Длинный договор -это не всегда защита.
Иногда это просто длинная фиксация старых денег.

Надеюсь, пост был полезен.
Если откликнулось -ставим 👍
Если нет пишете в комментах , что не нравится , будем дорабатывать !