Рынок складской недвижимости в Санкт-Петербурге заметно меняется.

За последние годы крупные игроки логистики и e-commerce всё чаще делают ставку на собственные склады или BTS-проекты, построенные под конкретные операционные процессы.

Ozon, Wildberries, X5 Group, крупные 3PL-операторы — все они в разное время:
• строили собственные распределительные центры,
• заходили в BTS-формат,
• укрупняли и оптимизировали логистику.

В результате часть ранее арендованных складских площадей освобождалась или выходила на рынок в формате субаренды. Это не всегда публичные «съезды», но рынок их хорошо чувствует — по росту вакансии и появлению крупных свободных блоков.

На фоне этого в Санкт-Петербурге активно вводятся новые складские объекты, и значительная часть из них — под конкретного пользователя, а не «в рынок».

И здесь возникает ключевой вопрос 👇
А какие склады имеет смысл строить сегодня?

❌ Крупные монолитные объекты на 50–100 тыс. м² всё сложнее закрывать одним арендатором.
❌ Даже крупные компании всё чаще предпочитают не арендовать «чужой» большой склад, а строить свой — под процессы, IT и автоматизацию.

✅ Зато стабильно востребован формат небольших и делимых складов:
• блоки до 5 000 м²
• возможность деления и объединения
• универсальная сетка колонн
• быстрый заход арендатора

Именно такие площади чаще всего выбирают:
• региональные логистические операторы
• производственные компании
• e-commerce второго эшелона
• дистрибьюторы и сервисные компании

Вывод простой:
Крупные игроки строят под себя.
А рынок аренды всё больше нуждается в гибких складах до 5 000 м², которые легко сдать, перепрофилировать или продать.
#полезнопросто

На видео — реально реализованный объект ритейла, смоделированный в формате ускоренного строительства:
от пустого участка до готового магазина.

Такой формат хорошо показывает главное:
ритейл сегодня — это скорость, точный расчёт и продуманная логистика, а не сложные архитектурные решения.

Когда проект грамотно проработан на старте, стройка идёт быстрее, а объект раньше начинает работать.

Полезные и неочевидные решения (почти вредные советы )😅

На последних объектах мы начали применять композитную арматуру.
Сначала относились к этому решению достаточно скептически, но по мере работы разобрались в нюансах и поняли, где этот материал действительно уместен.

Плюсы

— стоимость ниже примерно на 30% по сравнению с металлической арматурой того же диаметра;
— простая логистика: не нужны шаланды и краны для разгрузки;
— удобство работы на площадке.

Минусы и нюансы

— требуется больше «лягушек» для поддержания верхней сетки;
— особенно это критично при бетонировании, когда тяжёлые шланги бетононасоса ложатся на арматуру.

Армирование плиты мы выполняем комбинированным способом. При шаге армирования 250 мм на каждый погонный метр используется три хлыста композитной арматуры и один хлыст металлической. Армирование выполняется в двух направлениях и по двум сеткам.

Естественно, всё зависит от конкретного проекта.
Наши проектные организации выполнили соответствующие расчёты и подтвердили возможность применения композитной арматуры в данных конструкциях.

Как и во многих решениях в строительстве, здесь важен не сам материал, а грамотный расчёт и понимание, где и в каких конструкциях его действительно можно применять.

❌ Частая ошибка при работе с арендаторами ритейла

Одна из самых распространённых ошибок -
покупать помещение или участок ДО согласования локации с крупной сетью.

Как это обычно происходит:
инвестор видит «хорошее место»,
покупает участок или здание,
а уже потом идёт к федеральной сети с предложением аренды.

И тут начинается проблема.

⸻

Почему это риск ❗️

Крупные ритейлеры не принимают решения “на глаз”.
Перед открытием магазина они обязаны:
• согласовать локацию на внутреннем комитете
• провести анализ трафика
• рассчитать предполагаемый товарооборот
• оценить формат, площадь, парковку, подъезды

Если комитет или МИГ (модель инвестиционной группы) локацию не одобрил -
магазина там просто не будет.

⸻

Что это значит для собственника

Если сеть не делала расчёт товарооборота, ты:
• не понимаешь, какую аренду реально можно получить
• не знаешь, потянет ли локация фикс + %
• не можешь корректно посчитать окупаемость объекта
• рискуешь остаться с неликвидом или дешёвой арендой

Фраза «ну здесь точно кто-нибудь сядет»
в ритейле не работает.

⸻

Как правильно ✅

Правильная логика всегда обратная:

1️⃣ Предварительно показать локацию сетям
2️⃣ Получить принципиальное согласование
3️⃣ Понять целевой формат и ставку
4️⃣ И только потом покупать / строить объект

⸻

Вывод

В ритейле арендатор первичен,
а объект -вторичен.

Сначала расчёт, потом деньги.
Не наоборот.
#полезнопросто

«У нас есть письмо о намерениях от сети»
-это ещё не арендатор.

LOI (Letter of Intent) - один из самых переоценённых документов в ритейле.

Что важно понимать:
• письмо о намерениях не обязывает сеть открывать магазин
• в нём нет утверждённой экономики
• локация ещё не прошла комитет или МИГ

На этом этапе сеть:
- только смотрит площадку
- прикидывает формат
- сравнивает с другими локациями

И если цифры не сходятся -
проект просто снимается с рассмотрения.

Поэтому:
LOI ≠ договор
LOI ≠ гарантированная аренда
LOI ≠ подтверждённая окупаемость

В ритейле имеет значение только одно -
решение комитета и подписанный договор.
Из личного опыта

Мы купили участок, получили письмо о намерениях от сетевого арендатора.
На этом основании:
• отсыпали участок
• разработали проект
• залили фундамент

Решили уточнить статус объекта -
и получили ответ:
локация МИГ не прошла, объект сети неинтересен.

Причина простая -слишком маленький жилой массив.

В итоге:
• участок был продан
• часть вложений вернуть не удалось
• проект закрылся с издержками

Этот опыт хорошо показывает разницу между:
«интерес есть» и «решение принято».
#полезнопросто

🔥 Один якорь или якорь и несколько арендаторов. Что на самом деле выгоднее?

Когда речь заходит о покупке участка под ритейл, почти всегда возникает один и тот же вопрос.
Что выбрать: небольшой участок под одного якорного арендатора
или участок побольше, где рядом с якорем можно разместить ещё несколько магазинов?

Оба варианта выглядят логично.
И оба имеют право на жизнь.
Но ощущаются они совершенно по-разному.



Один якорь

Это простая конструкция.
Один арендатор, один договор, минимум суеты.
Понятная экономика и предсказуемый доход.

Но вся эта устойчивость держится на одном решении.
Пока якорь на месте - всё работает.
Если он уходит, объект на время остаётся без опоры.
И заменить такого арендатора быстро удаётся не всегда.

Это история про стабильность,
но с высокой концентрацией риска.



Якорь и несколько небольших арендаторов

На первый взгляд эта модель кажется более надёжной.
Доход распределён, ставка выше,
объект выглядит живым и наполненным.

Но за этим стоит более сложная реальность.
Проектировать такой объект труднее.
Эксплуатации больше.
А успех напрямую зависит от роли якоря.

Если якорь действительно тянет трафик и допускает соседство,
малый ритейл чувствует себя уверенно.
Объект работает как экосистема.

Если нет - всё начинает рассыпаться.
Малые арендаторы не выдерживают экономику,
начинается текучка,
и качество объекта постепенно снижается.



Личный вывод

Со временем взгляд на эти модели меняется.
И сегодня я всё чаще ловлю себя на том,
что склоняюсь к объектам с одним сильным якорем.

Да, диверсификация звучит красиво.
Но если якорь уходит,
остальные, как правило, долго не держатся.

С хороших мест якоря не уходят.
А объект без якоря - это уже совсем другая история,
с длинной окупаемостью и большим количеством вопросов.

Поэтому сейчас мне ближе простой формат.
Небольшой объект, 400–500 метров,
один понятный арендатор,
проще стройка и спокойнее результат.

Возможно, со временем подход изменится.
Но на сегодняшний день - именно так

🔥 Почему дешёвая земля под склады - не всегда преимущество

Недавно встретил знакомого, который только начал заниматься строительством складов.
В разговоре он рассказал, что решил купить сразу большой участок под склады в Ломоносовском районе.

Я, честно говоря, сильно удивился.

Зная ситуацию в этом районе, где уже построено очень большое количество складов,
часть из которых стоит без арендаторов,
я понял, что эта тема требует отдельного разговора.

Именно поэтому решил написать этот пост.

⸻

Сейчас на рынке складской недвижимости появляется опасный перекос.

В ряде районов склады строятся быстрее, чем формируется спрос.
В результате часть объектов в ближайшие годы рискует остаться невостребованной.

Хороший пример - южные районы агломерации, район Новоселья и Ломоносовского района в целом.

⸻

📊 Что происходит в локации

Достаточно просто открыть Авито или Циан,
чтобы увидеть несколько десятков объявлений о сдаче складов
в разной степени готовности -
от котлована и «под ключ через 3 месяца»
до уже построенных объектов без арендатора.

Это наглядно показывает:
• предложение формируется быстрее спроса
• склады выходят на рынок «впрок»
• конкуренция между объектами уже высокая

На бумаге всё выглядит логично:
дёшево построить → дёшево сдать → быстро окупить.

На практике:
складов становится больше, чем арендаторов.
⚖️ Почему север выглядит устойчивее
• земля дорогая
• свободных участков почти нет
• входной билет высокий

Но при этом:
• спрос стабильный
• логистика удобнее для города
• вакансия минимальная
• арендатор находится быстрее

Парадокс рынка:
там, где дорого - часто безопаснее,
там, где дёшево -выше риск простоя.

⸻

📌 Ключевой вывод

Складская недвижимость - это не про цену земли.
Это про баланс локации, логистики и реального спроса.

Когда в одном районе:
• строится слишком много складов
• одинакового формата
• без подтверждённого арендатора

рынок очень быстро перегревается.

И дешёвая земля перестаёт быть преимуществом.

Ещё один объект. И снова Колтуши.
Как одна «формальность» съела больше года

Мы начинаем новый объект.
И да -он снова в Колтушах.

Этот проект мы реализуем в Колтушах,
и история у него, к сожалению, очень показательная.

Участок был куплен заказчиком больше года назад.
По документам в условно разрешённых видах использования значился магазин.
При этом обязанность перевода участка под магазин лежала на продавце.

Со слов продавца всё звучало максимально просто:
«Это формальность. Никаких проблем. Пара месяцев -и всё будет готово».

На практике первые полгода что-то вроде бы происходило.
Продавец куда-то писал, с кем-то общался, что-то согласовывал.
Процесс как будто шёл, но без ощутимого результата.

А потом он просто остановился.

В какой-то момент стало понятно:
если мы хотим двигаться дальше,
этот вопрос придётся закрывать самим.
Иллюзий больше не осталось.

Дальше начался стандартный, но крайне неторопливый путь.
Публикации в официальном вестнике, подготовка пакета документов,
общественные слушания, переписка с администрацией и ожидание решений.

Причём всё это происходило в режиме замедленной съёмки.
Архитектурный отдел был сильно загружен,
а в какие-то моменты создавалось ощущение,
что половина сотрудников просто в отпуске.
Ответы тянулись неделями, сроки постоянно сдвигались,
а любое движение вперёд требовало нового круга ожидания.

Когда наконец удалось сменить вид использования под магазин,
казалось, что самое сложное позади.
Но нет.

Дальше началась отдельная эпопея -получение разрешения на строительство.
Проект ходил взад-вперёд с замечаниями:
что-то поправить, что-то уточнить, что-то пересогласовать.
Каждый круг -это снова время, письма и ожидание.

И всё это - всё ещё не стройка.
Это только путь к тому,
чтобы получить право начать копать землю.

В итоге на одном, казалось бы, простом моменте -
«участок уже подходит под магазин» -
мы потеряли больше года.

Год без стройки.
Год без дохода.

Хорошая новость в том, что этот этап уже позади.
Все вопросы закрыты, решения получены.

Наши коллеги пошли пилить лес.
А мы - вслед за ними, но уже с экскаваторами.

Стройка наконец-то началась.

‼️Опасные звоночки для арендодателя‼️,которые нельзя игнорировать

Есть один показатель, за которым я советую следить всем,
кто сдаёт объекты стрит-ритейла.

Это доля аренды в обороте магазина.

Если в первый месяц работы магазина
твоя аренда составляет больше 6% от розничного товарооборота
( например 15%),
это не повод радоваться.

Это первый звоночек.

На старте магазин почти всегда «переплачивает»:
нет трафика, нет постоянных покупателей,
выручка ещё не разогнана.

Это нормально.

Но дальше важно смотреть не на эмоции, а на динамику.

⸻

Как должно быть в здоровой модели

Магазин в среднем раскручивается около года.
За это время оборот должен вырасти,
а доля аренды постепенно снизиться
и прийти к значению до 6%.

Когда аренда в этих пределах:
• арендатору комфортно работать
• бизнес дышит
• у него нет мотивации срочно что-то менять

Если при этом нет других серьёзных факторов
(плохая локация, конкуренты через дорогу, ошибки формата),
арендатор, скорее всего, останется надолго.

⸻

А если за год оборот не вырос

Если проходит год,
а РТО не нарос
и аренда всё так же «давит» на экономику магазина,
ждать долго не придётся.

Сначала ты получишь письмо
с предложением снизить арендную ставку.

Если договориться не получится —
арендатор начнёт ждать момент, чтобы съехать.

Иногда этот момент связан не с тобой напрямую:
кто-то строится неподалёку,
кто-то ищет более удачную локацию,
а текущий объект нужен просто как временное решение.

⸻

Главный вывод

В ритейле не работает логика
«построил и забыл».

Объектом нужно управлять,
следить за цифрами
и понимать, что происходит у арендатора внутри бизнеса.

Иначе письма о снижении аренды
или о расторжении договора
становятся лишь вопросом времени.

🔥 Какая земля под склады будет котироваться через несколько лет

Часто при выборе участка под склад смотрят только на одно -
сколько стоит вход сегодня.

Но если объект не планируется продавать сразу,
а рассматривается на удержание,
логика должна быть другой.

Через несколько лет котироваться будет не дешёвая земля,
а правильная локация.

Вспомните, сколько стоила земля под склады в начале 2000-х
по сути, копейки.

Тогда на неё смотрели как на неликвид:
далеко, непонятно, без инфраструктуры.

А сегодня именно эти участки:
• стоят в разы дороже
• застроены
• приносят стабильный доход

Цена выросла не потому, что земля была дешёвой,
а потому что локация со временем стала востребованной.

Что действительно будет иметь значение

Если смотреть на рынок в горизонте 3-7 лет,
ценность участка под склад будут формировать несколько факторов.

1️⃣ Ограниченное предложение земли

Локации, где:
• под склады не выделены миллионы квадратных метров
• нет бесконечного поля под застройку
• новые проекты появляются точечно

всегда будут чувствовать себя устойчивее.

Там:
• нет перегрева
• ставка держится
• арендатор выбирает меньше



2️⃣ Дороги и логистика

Даже хороший склад теряет ценность, если:
• неудобные подъезды
• постоянные пробки
• сложный выезд на КАД или трассы

Через несколько лет будут котироваться участки:
• с прямым и понятным заездом
• без «узких горлышек»
• с возможностью работы 24/7

Логистика всегда важнее цены земли.


3️⃣ Коммуникации решают всё

Это то, что часто недооценивают на старте.
• электричество базовый минимум
• газ большой плюс
• центральная вода и канализация -вообще огонь

Участки с готовыми или легко подключаемыми коммуникациями:
• быстрее осваиваются
• интереснее арендаторам
• проще масштабируются

И именно они дорожают быстрее остальных.



📌 Ключевая мысль

Если вы строите склад не “на перепродажу”,
а на долгий срок,
выбирать нужно не самую дешёвую землю,
а самую ограниченную и подготовленную.

Через несколько лет рынок будет ценить:
• дефицит
• инфраструктуру
• удобство эксплуатации

А не цену за гектар «на старте».

На улице -20,
но как ни странно - это лучшее время для выборки корыта под парковку

Ещё одна история из жизни.

Про то, как хороший объект внезапно перестаёт быть хорошим

Расскажу один кейс, который до сих пор хорошо отрезвляет.

Был у нас один объект с сильным сетевым арендатором.
Локация мечта. Большой частный массив, плотная застройка, пересечение двух очень оживлённых дорог.

Построили. Посадили арендатора. Магазин открылся -и всё пошло как по учебнику.
Оборот нормальный, тревожных сигналов нет.Живи и радуйся.

Но ещё до покупки участка мы знали одну деталь. По соседству был участок, собственник планировал его перевести под магазин. Он был откровенно проблемный. Сложный заезд, через весь участок проходила ЛЭП, участок был непростой.

Честно, тогда казалось, что если они и решат эти вопросы, то точно не быстро. Мы ошиблись. Прошло пару лет. Соседи разобрались с заездом. Решили вопрос с ЛЭП. Прошли все круги согласований.

Построились.
И открыли Пятёрочку.

Оборот нашего магазина упал резко.
Не на проценты. Не «чуть-чуть».А так, что это стало заметно сразу. И это был ещё не финал.

Чуть позже мы узнали,
что ещё один, уже более крупный участок рядом, находится в стадии перевода под магазин и выставлен на продажу.

И по рынку пошли разговоры,
что туда смотрит уже Лента.
В такие моменты быстро понимаешь одну вещь.

Ритейл -это не история
«я выбрал хорошее место и победил». Нужно знать все возможные исходы .

🏛 Сегодня общественные слушания.
Очередной обязательный этап перед реализацией объекта.

Спойлер: всё прошло спокойно.
Присутствовали только мы и администрация.

Всем 👋
Магазин в ИЖС. Почему «условно разрешённый» -это не формальность

Очень часто вижу одну и ту же ситуацию. Человек покупает участок ИЖС, смотрит ПЗЗ и видит: магазин -в условно разрешённых.

И делает логичный вывод:
«Ну значит, проблем не будет».
Будут. И почти всегда.

Что многие не понимают

Условно разрешённый ВРИ -это не разрешение.
Это лишь право попросить разрешение.

А дальше начинается реальная жизнь:
• администрация
• комиссии
• слушания
• публикации
• ожидание решений

И всё это -до первой лопаты.


Как это выглядит на практике

Сначала подаёшь заявление на предоставление условно разрешённого вида использования. К нему прикладываешь документы на участок, схему размещения магазина, описание объекта.

Потом администрация запускает процедуру:
публикации в официальных источниках, уведомления, общественные слушания.

Если рядом есть жильё -почти всегда будут вопросы:
про трафик, шум кондиционеров ,парковку, заезды, грызунов .

После этого материалы уходят на комиссию.
И только если комиссия и администрация сказали «да» участок можно официально использовать под магазин.

И только после этого ты действительно можешь:
• делать АГО (если требуется)
• проектировать
• получать разрешение на строительство


Где чаще всего ломаются ожидания
• «Продавец обещал, что всё переведёт»
• «Сказали, что это формальность»
• «Думали, уложимся за пару месяцев»

По факту:
полгода, девять месяцев, год - обычная история.
А деньги всё это время просто лежат в земле.


Главный вывод

Покупка участка ИЖС под магазин -это не про стройку.
Это в первую очередь про документы, терпение и контроль процесса.

Если ты этого не учитываешь:
ты покупаешь не инвестицию,
а длинную паузу без дохода.



Я строю объекты в Ленинградской области,
но эта логика работает в любом регионе.

И если хочется строить и зарабатывать,
а не годами «готовить бумаги» -
эти вещи нужно понимать до покупки участка, а не после.