👌Банкротство.

🤷‍♀️ Как мы видим, не все так просто: подал на банкротство и перестал платить за ипотеку.

❗️Поэтому важно изначально, приобретая квартиру, учесть все возможные риски снижения цены на нее.

📚Более подробную информацию о последствиях банкротства гражданина можно получить в том числе из:
🔸Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в первую очередь обратите внимание на следующие статьи:
7 "Право на обращение в арбитражный суд",
61.2 "Оспаривание подозрительных сделок должника",
61.3 "Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами",
213.25 "Имущество гражданина, подлежащее реализации в случае признания гражданина банкротом и введения реализации имущества гражданина",
213.30 "Последствия признания гражданина банкротом",
213.32 "Особенности оспаривания сделки должника-гражданина".
🔸Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ, в частности обратите внимание на статью:
446 "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам".

🔦 Узнать информацию о наличии поданного заявления о банкротстве, текущей или завершенной процедуры банкротства можно на сайтах:
🔹Федресурс (раздел "Банкротство") - здесь будет информация в том числе о банкротстве в упрощенном порядке через МФЦ,
🔹Арбитражный суд Московского округа - здесь будет информация о банкротстве в судебном порядке (в отношении всех регионов РФ, а не только Москвы и Московской области).

🔎 Узнать информацию о том, что кредитор планирует подать в суд заявление о банкротстве должника можно на сайте:
🔹Федресурс (главная страница) - кредитор обязан подать такое уведомление не менее чем за 15 дней до обращения в суд. При этом, по истечении 30 дней со дня опубликования указанного уведомления, содержащиеся в нем сведения утрачивают силу.

🪄И еще один ресурс, который пригодится для получения сведений о банкротстве:
🔹Сайт ФНС, раздел "Узнать ИНН физлица".

Телеграм-канал: @risrf

🤔 Интересный вопрос по теме имущества супругов.

Исходные данные:
✔️ Между застройщиком и гражданином заключен договор долевого участия (ДДУ).
✔️На момент заключения ДДУ гражданин состоял в браке.
✔️Чтобы определить судьбу имеющегося и будущего имущества, между супругами заключен брачный договор.
✔️В части договора, которая касалась строящегося объекта, указано, что после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и на квартиру будет оформлено право собственности, она перейдет в личную собственность жены.

Вопрос:
Как быть в ситуации, когда при указанных выше условиях есть необходимость уступить право требования по ДДУ третьему лицу?

🤝 В данном случае заключается соглашение об уступке права требования по ДДУ между лицом, которому принадлежит право требования (цедентом) и лицом, приобретающим право требования (цессионарием).

- А как же в данной ситуации жена🙎‍♀️?

📌 От супруги в данном случае потребуется нотариально удостоверенное согласие на заключение такого соглашения.

📌 Если брачный договор не содержит особых условий в отношении возможной переуступки прав требования, заключение соглашения об уступке условия брачного договора не нарушает.

Ps. Поскольку брачный договор является конструкцией, зачастую подвергающейся пристальному рассмотрению на предмет справедливости в случае расторжения брака, нотариусы рекомендуют в подобных случаях заключать дополнительное соглашение к брачному договору.

Телеграм-канал @risrf

📈 Центр анализа статистических данных подвел итоги за 2023 год:
54,1 % всех неипотечных сделок на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы и 38,2 % в целом по регионам (Калужская, Тульская, Ярославская обл., Краснодарский и Пермский край) было оформлено через Фора-Банк.

🏛 Почему риэлторы в большинстве случаев выбирают Фора-Банк для организации расчетов и оформления сделок с недвижимостью?

🏆 Потому что в каждом из наших офисов вы найдите все, что нужно для проведения сделок:

1️⃣ Супер-СБР от Фора-Банка:
👍 3900 - все включено!*
В комплекс входит: аккредитив + подготовка договора купли-продажи + регистрация.
*Цена указана с учетом начисления на Карту риэлтора 1000 бонусных рублей.

2️⃣ Бесплатный сейф в индивидуальную аренду
- для Покупателя ДО сделки
- для Продавца ПОСЛЕ сделки

3️⃣ Расширенный договор аренды сейфа под сделку на 90 дней по цене 30. Страхует в 2 раза больше рисков.

4️⃣ Бесплатный аккредитив
▫️любые условия
▫️с бесплатным снятием денег в любом офисе России
▫️с автоматическим раскрытием.

5️⃣ Пакетное предложение «Сейф + аккредитив» вместе дешевле, от 1600 р.

6️⃣ проверка-пересчет - от 0,05 до 0,1 %

7️⃣ Подготовка ДКП + электронная регистрация за 3900 р.

☎️ Выделенные линия по подготовке ДКП и регистрации во всех городах России ↩️

8️⃣ Бесплатная предварительная подготовка ДКП.

9️⃣ 3 способа безопасного получения агентского вознаграждения:
⁃ БЕСПЛАТНЫЙ сейф для риэлтора
⁃ аккредитив с трансферацией
⁃ совместный доступ риэлтора к сейфу с продавцом.

🔟 Всем риэлторам за КАЖДУЮ сделку, проведенную в Фора-Банке, начисляется от 2 до 10 тыс. бон. рублей на Карту риэлтора.

🏦 Это и многое другое вы можете получить в любом офисе Фора-Банка РФ.

💼 Для всех владельцев Карты риэлтора будет бесплатно организовано Премиальное обслуживание ↩️

🪪 Если у вас еще нет Карты риэлтора, то для ее получения оставьте заявку на сайте рис.рф или перейдите по ссылке↩️

🤵🏻 По вопросам качества оказываемых услуг в любом офисе Фора-Банка РФ звоните мне лично:
Заместитель Председателя Правления Фора-Банка Владимир Олегович Сорокин +7-985-333-90-20

🧐 Один из часто задаваемых вопросов, которому мы решили посвятить блок публикаций: Какие ДОКУМЕНТЫ необходимо предоставить в ОРГАНЫ ОПЕКИ, для получение разрешения на продажу недвижимости, в которой несовершеннолетний является собственником?

👩‍🍼ОРГАНЫ ОПЕКИ. Часть 1.

❗️Для начала хотим обратить внимание, что...
... нет какого-то единого государственного органа, выполняющего функции опеки и попечительства. Например, как Росреестр или ФНС, которые имеют центральный аппарат и отделения по всей стране, работающие в рамках единого регламента.
... в каждом субъекте РФ (области, крае, республике, городе федерального значения...) самостоятельно определяют на какой орган исполнительной государственной власти или орган местного самоуправления возложить полномочия по опеке и попечительству.

🤷🏻 А теперь к основному - нет единого регламента по оказанию государственной услуги "выдача предварительных разрешений на распоряжение имуществом несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченного в дееспособности лица".
Есть Конституция РФ, Семейный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "Об опеке и попечительстве". В них указано, что сделки с имуществом подопечного не должны идти в ущерб этому лицу, а также указано на какие сделки требуется разрешение опеки.
Но нигде в этих законах нет перечня документов, которые нужно предоставить в органы опеки для получения разрешения на сделку.

📚То есть вопрос "Что, куда и кому принести, чтобы получить разрешение органов опеки на сделку" регламентируется в каждом субъекте РФ своими нормативными документами.

🤯 Думаем многие из Вас сталкивались с тем, что в разных регионах разные требования к предоставляемым документам, а также разные мнения опеки на вопрос "какие сделки не ущемляют имущественные права подопечного".
Например:
▫️где-то опека не возражает против приобретения квартиры в кредит, а где-то против,
▫️где-то разрешает вывести деньги ребенка на счет, а где-то требует только наделения собственностью в другом жилье,
▫️где-то разрешает выделить взамен безвозмездно доли в другом жилье, принадлежащем близким родственникам ребенка, а где-то отказывает,
▫️где-то требует подписанные сторонами предварительные договоры, а где-то достаточно проектов или просто описания условий,
▫️ где-то отчет о рыночной оценке независимого оценщика обязателен, а где-то только рекомендуем,
▫️ где-то требуют продавать/покупать только по цене, равной до копейки оценке оценщика, а где-то отчет только для ориентира, чтобы понять, что ребёнок от сделки ничего не теряет в денежном выражении,
и так далее...

📲 Делитесь в комментариях с какими трудностями и абсурдными пожеланиями вам пришлось столкнуться при получении разрешения органов опеки на сделку.

🧹А в следующем посте мы поговорим о попытке Минпросвещения России навести порядок в этой области.

Телеграм-канал: @risrf

ОРГАНЫ ОПЕКИ. Часть 2.

📃 Рассмотрим Письмо Министерства просвещения РФ от 20 сентября 2023 г. N 07-5318 "О направлении информации"
В нем Министерство приводит рекомендуемый перечень документов, который должна запросить опека перед выдачей разрешения на сделку с имуществом несовершеннолетнего.

🙃 А приводит Министерство этот рекомендуемый перечень "в целях повышения эффективности деятельности специалистов органов опеки и попечительства в области защиты имущественных прав несовершеннолетних".

😥 На что важно обратить внимание - перечень рекомендуемый. То есть субъектам РФ желательно привести свои нормативные документы в соответствие с рекомендациями... но не обязательно.

🗞Итак, какие документы по мнению Министерства нужно запрашивать опеке при альтернативной сделке (когда взамен продаваемого ребенку будет предоставлена собственность на иную недвижимость):

🔸правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор передачи жилого помещения в собственность граждан, договор участия в долевом строительстве, договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, договор об участии в жилищно-строительном кооперативе, иной правоустанавливающий документ) в отношении отчуждаемого и приобретаемого жилого помещения;

🔸жилищные документы приобретаемого жилого помещения (единый жилищный документ либо иной документ, содержащий сведения о типе и характере жилого помещения, а также сведения об отсутствии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме);

🔸выписка из ЕГРН на объект недвижимости в отношении отчуждаемого и приобретаемого жилого помещения - по желанию заявителя, т.к. опека может и сама запросить в Росреестре;

🔸 отчеты об оценке на отчуждаемое и приобретаемое жилого помещение - при наличии;

🔸если взамен приобретается жилье в новостройке по ДДУ - проект договора участия в долевом строительстве и разрешение на строительство.
А если взамен приобретается жилье по уступке прав - зарегистрированный в Росреестре договор участия в долевом строительстве с первоначальным участником долевого строительства, выписка из ЕГРН о регистрации ДДУ, документ об оплате первоначальным участником долевого строительства цены ДДУ (если долг не переводится на нового дольщика), разрешение на строительство и проект договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве;

🔸 если приобретается взамен жилье на этапе строительства, то документ, подтверждающий права пользования или собственности подопечного на жилое помещение, в котором он может проживать до передачи объекта застройщиком (например, договор найма, безвозмездного пользования, выписка из Единого государственного реестра недвижимости о наличии в собственности у подопечного или его законных представителей жилого помещения) - при наличии;

🔸 документ кредитной организации, содержащий сведения о наличии на счете (счетах) подопечного денежных средств (в случае привлечения денежных средств подопечного);

🔸 документ кредитной организации, содержащий реквизиты расчетного счета, открытого имя подопечного, с целью зачисления денежных средств, полученных от распоряжения его имуществом (если часть денег от продажи переводится на счет ребенка).

👨‍👩‍👧‍👦 В следующем посте поговорим о том, кто должен/может подать заявление в органы опеки для получения разрешения на сделку с имуществом несовершеннолетнего...

Телеграм-канал: @risrf

ОРГАНЫ ОПЕКИ. Часть 3.

📃 Продолжаем изучать Письмо Министерства просвещения РФ от 20 сентября 2023 г. N 07-5318 "О направлении информации"

🥸 Итак, кто должен или может подать документы в органы опеки для получения разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего?

❗️В письме указано, что заявление в опеку подают совместно оба родителя ребенка - и мама, и папа!

✅ Но можно от одного из родителей принести нотариальное заявление, при этом второй в любом случае должен прийти в опеку лично.
Если доступа к нотариусу нет в том месте, где находится один из родителей, то заявление можно заверить:
▫️у начальника госпиталя, санатория и другого военно-лечебного учреждения, его заместителя по медицинской части, а при их отсутствии старшего или дежурного врачом (в случае нахождения родителя на лечении в указанном учреждении);
▫️у командира (начальника) воинской части, соединения, учреждения и военно-учебного заведения, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия (в случае если один данный родитель является военнослужащим);
▫️у начальника места лишения свободы (в случае нахождения родителя в местах лишения свободы);

👩‍👦‍👦Исключения, когда достаточно заявления только от одного из родителей ребенка:
▫️сведения об отце были внесены в свидетельство о рождении ребенка по заявлению матери (нужно предоставить справку справки о рождении несовершеннолетнего это подтверждающую);
▫️один из родителей умер (нужно предоставить свидетельство о смерти);
▫️один из родителей признан судом безвестно отсутствующим или объявлен умершим (нужно предоставить вступившее в законную силу решение суда);
▫️невозможно установить местонахождения одного из родителей (нужна справка правоохранительных органов об объявлении родителя в розыск или постановление судебного пристава-исполнителя о розыске должника);
▫️один из родителей признан судом недееспособным (нужно предоставить вступившее в законную силу решение суда);
▫️один из родителей судом лишен (или ограничен) родительских прав (нужно предоставить вступившее в законную силу решение суда);
▫️имеется вступившее в законную силу решение суда о достаточности согласия одного законного представителя при доказанной невозможности получения согласия от второго законного представителя (соответственно, предоставить это решение суда).

🤝Напоминаем, что данное письмо Министерства просвещения РФ носит только рекомендательный характер. Органы опеки руководствуются принятыми в конкретном субъекте РФ регламентами, они могут быть не приведены в соответствие с данным письмом, соответственно, там может несколько отличаться информация.

💻 При желании с письмом можно ознакомиться здесь. В письме приводится также список рекомендуемых документов для иных сделок несовершеннолетнего (помимо альтернативного приобретения жилья).

😎 А в следующем посте мы рассмотрим что еще нужно учесть при подаче документов в органы опеки для получения разрешения на сделку...

Телеграм-канал: @risrf

ОРГАНЫ ОПЕКИ. Часть 4.

🙋Мнение ребенка при получении разрешения органов опеки на заключение сделки с недвижимостью этого ребенка.

📘В Семейном кодексе РФ есть статья 57, именуемая "Право ребенка выражать свое мнение".
Согласно этой статье, ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы.
А если ребенку исполнилось 10 лет, то его мнение обязательно должно учитываться (за исключением случаев, когда учет его мнения противоречит его же интересам).

📙Кроме того, согласно статье 26 Гражданского кодекса РФ, у детей, которым исполнилось 14 лет, возникает ограниченная дееспособность.
Это означает, что от их имени уже не действуют родители. Дети, достигшие 14 лет, заключают сделки самостоятельно.
Но на заключение сделок таким детям необходимо письменное согласие их родителей (или усыновителей/попечителей).
Перечень сделок, на которые можно не получать согласие родителей, указан в той же ст. 26 ГК РФ.

Из всего вышеуказанного следует...

📜 Для получения разрешения органов опеки и попечительства, помимо заявления родителей необходимо:
🧑🏻‍🎤 если ребенку исполнилось 14 лет - заявление в опеку от ребенка, с просьбой разрешить ему проведение сделки (родители дают согласие ребенку на эту операцию),
👧🏻 если ребенку от 10 до 14 лет - опека должна поговорить с ребенком, чтобы выявить его мнение в отношении предстоящей сделки.

👨‍👩‍👦 Как правило, органы опеки требуют чтобы ребенок явиться лично в месте с родителями.

Здесь можно ознакомиться с требованиями московской опеки.

Телеграм-канал: @risrf

🎁 Мы уже рассказывали о договоре дарения и особенностях его заключения.

🤕 В одной из своих ранних публикаций мы рассказывали о том, что для подачи договоров дарения на электронную регистрацию дарителю необходимо заблаговременно подать особое заявление в мфц.

Подача подобного заявления дарителем иногда была затруднительна в виду разных жизненных обстоятельств, но
🤩 случилось ✨чудо✨...

🗣 Законодатель внес изменения в ст. 36.2 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости":

❗️подача документов на электронную регистрацию без предварительных походов в мфц теперь возможна не только в случае отправки в Росреестр

1️⃣ договоров КУПЛИ-ПРОДАЖИ

2️⃣ договоров ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ,

3️⃣ соглашений ОБ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ,

но и

4️⃣ договоров ДАРЕНИЯ,

5️⃣ договоров МЕНЫ.


☎️ Для получения любой консультации, записи на сделку, подготовку ДКП и проведение электронной регистрацию в любом офисе Фора-Банка звоните
в региональные
ЦЕНТРЫ ПОДГОТОВКИ и ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛОК:

▫️Москва и Московская обл.
+74951204425

▫️Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
+78125657801

▫️Калуга и Калужская обл.
+74842207320

▫️Тула и Тульская обл.
+74872526122

▫️Пермь и Пермский край
+73422921810

▫️Ярославль и Ярославская обл.
+74852609930

▫️Сочи
+78625552928

▫️Краснодар и Краснодарский край
+78612050185

В следующих публикациях мы поговорим:
▫️о рисках договора дарения и способах защиты от них,
▫️дарение при банкротстве,
▫️дарение денег как способ покупки в личную собственность в браке.

Телеграм-канал @risrf

☝️Тему заключения договоров дарения мы подняли не случайно.

💰 Риэлтор должен всегда задумываться о формировании долгосрочной лояльности клиента и помогать ему во всех жилищных вопросах.

👍 Дарение как раз и относится к одним из самых важных способов не только при решении конкретной ситуации: продажа, покупка, съезд, разъезд, обмен, а и в постпродажной работе с клиентом.

Разберем вопросы, с которыми чаще всего обращаются к нам наши риэлторы:

1️⃣ Условия о праве дарителя отменить дарение в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Возможен ряд спорных ситуаций, которые могут возникнуть в будущем.

Пример N 1

▫️Родители решили подарить свою квартиру дочери.
В договор добавили указанное выше условие.

▫️Приняв дар, одаряемая решила улучшить свои жилищные условия и обменяла c доплатой свою квартиру на более просторную.

▫️К сожалению, жизнь одаряемой оборвалась, и, как водится, наследники начали суетиться по поводу ожидаемого наследства.

▫️Ожидаемыми наследниками оказались мать (отца уже не было в живых) и муж одаряемой.

▫️Вот только мать настаивала на том, что обменянная квартира не должна делиться среди всех наследников.

▫️Она рассчитывала, что имеющееся условие договора дарения позволит забрать себе выменянную квартиру.

👨‍⚖️ Суд принял решение: в удовлетворении исковых требований матери отказать.

🔹 При отмене дарения одаряемый обязан возвратить именно подаренную вещь.

🔹В случае отчуждения вещи кому-либо одаряемым возврат ее недопустим.

Поскольку ко дню смерти дочери квартира выбыла из ее владения, то и отмена договора дарения невозможна.

👉 В итоге спорная квартира не выбыла из наследственной массы и была унаследована в причитающихся наследникам долях.

Телеграм-канал @risrf

🙏 Спасибо всем, кто задает вопросы, как по телефонам наших региональных справочных↩️, так и ниже в комментариях к постам.

👍 На все мы стараемся давать подробные ответы.
Также ваши вопросы становятся темами наших будущих публикаций.

А мы продолжаем…

Следующий интересный
Пример N 2.

▫️Банк выдал мужчине последовательно два потребительских кредита, а через месяц он умер.

▫️Банк обнаружил, что кредиты не гасятся и, спустя год, обратился в суд в поисках того, кто же будет гасить накопившиеся долги.

▫️Среди потенциальных наследников после умершего банк отметил мать должника, его жену и двоих сыновей, а среди имущества, имеющегося у должника, банк располагал информацией о наличии доли квартиры, машины, счетов.

▫️Вот только наследники должника с заявлениями о принятии наследства к нотариусу не обращались.

🔴 В случае, если наследники отсутствуют, задолженность по кредитным договорам подлежит взысканию с Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

❗️ Важно отметить, что супруга и дети умершего зарегистрированы и проживали там же, где и наследодатель.

🔴 В таком случае если кто-то из потенциальных наследников совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (ст. 1153 ГК РФ), то они солидарно обязаны погасить задолженность по заключенным кредитным договорам.

❗️По закону наследники отвечают по долгам умершего в пределах стоимости причитающегося им наследственного имущества.

💸 Банк ждало разочарование - наследственного имущества после смерти должника почти не осталось:

🔻 автомобиль продан за месяц до смерти должника;

🔻 доля квартиры перешла в собственность матери должника, поскольку договор ДАРЕНИЯ, на основании которого должнику принадлежало право собственности, предусматривал отмену дарения в случае, если одаряемый умрет раньше дарителя.

✔️ Получается, что единственное наследственное имущество должника - остаток денежных средств на счетах в Банке.

🔴 В соответствии со ст. 416 ГК РФ при отсутствии или недостаточности наследственного имущества требования кредиторов по обязательствам наследодателя не подлежат удовлетворению за счет имущества наследников и обязательства по долгам наследодателя прекращаются невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества

❗️Несмотря на то, что никто не обращался к нотариусу по вопросу вступления в права наследования после смерти должника, наследником, фактически принявшим наследство, была признана супруга должника.

😔 А все потому, что она после смерти мужа погасила долг по имевшейся у него кредитной карте (ст. 1153 ГК РФ).

При этом доводы супруги о том, что в реальности она ничего в наследство не получила, увы, не опровергают выводов суда о взыскании с неё долга наследодателя в пределах стоимости наследственного имущества.

Телеграм-канал @risrf

Пример N 3.

Гражданин, признанный судом банкротом, в лице финансового управляющего обратился в суд с иском об отмене договора дарения в связи с наличием в нем фразы «даритель вправе отменить дарение, если переживет одаряемого».

А теперь подробнее…

▫️В состав конкурсной массы включена имеющаяся у должника доля квартиры, которая унаследована им после смерти матери.

▫️Вот только свидетельства о праве на наследство, выданные ему и его брату, должник хотел признать недействительными.

Его желание было продиктовано следующим…

▫️За несколько лет до описываемых событий спорная квартира была подарена сыном (именно он в последствии будет признан банкротом) своему отцу.

▫️При этом в договоре дарения стороны предусмотрительно закрепили право сына отменить дарение, если он переживет отца.

▫️Спустя четыре года отец умирает и в права наследования вступает только его супруга (в виду отказа сыновей от наследства в ее пользу).

▫️Увы, но она не доживает до момента выдачи свидетельства о праве на наследство на квартиру.

▫️С заявлением о принятии наследства уже после смерти матери и обратились братья, в числе которых и был наш должник в лице финансового управляющего.

▫️Немного погодя брат, признанный банкротом обратился в Росреестр с требованием отменить дарение, совершенное им ранее за смертью одаряемого.

☝️Но Росреестр его желания не удовлетворил.

👩‍⚖Суд был солидарен:

Учитывая, что должник не только обращался к нотариусу по месту открытия наследственных дел после смерти наследодателей, но и получил свидетельство о праве на наследство на причитающуюся ему долю, своим правом на отмену дарения должник своевременно не воспользовался, и к моменту рассмотрения дела спорное имущество утратило статус дара.

👉 В этой связи возврат подаренной вещи и восстановление дарителя в правах на подаренное им недвижимое имущество невозможны.

Телеграм-канал @risrf