Помните как у А.С. Пушкина: "Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной..."

🏚Решив недорого купить долю имущества банкрота с торгов, предприимчивый гражданин чуть было не заплатил за свою авантюру втридорога, оставшись и без своей покупки, и без денег.

А вот как такое могло с ним приключиться - мы с вами сейчас узнаем.

Немного предыстории:

▪️ В отношении должника, признанного банкротом, была введена процедура реализации имущества.

▪️Заочным решением суда по иску должника в лице финансового управляющего к супруге должника произведен раздел совместно нажитого имущества. В итоге должник оказался собственником доли дома и земельного участка.

▪️Спустя год Определением Арбитражного суда утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника. Соответствующее сообщение было опубликовано в открытых источниках.

▪️ Кроме того, финансовым управляющим это положение было направлено супруге должника.
Супруга заинтересованности в участии в торгах не проявила.

▪️По результатам торгов был определен победитель. Между должником и победителем заключен соответствующий договор купли-продажи.

🫣 Вот только спустя некоторое время супруга не только смогла восстановить пропущенный её трехмесячный срок предъявления исковых требований по п. 3 ст. 250 ГК РФ, но и в судебном порядке перевела на себя права и обязанности покупателя.

👉 А все потому, что супруге, как сособственнику, не было направлено предложение приобрести отчуждаемую с торгов долю.

🪤В итоге победитель торгов остался ни с чем, поскольку большая часть уплаченных им денежных средств пошла на погашение судебных расходов на оплату юридических услуг, понесённых супругой при рассмотрении указанного обособленного спора (супруга же хотела истребовать денег в два раза больше!)

😢 Сколько ни ходил по судам гражданин, сколько ни искал правды - все одно: ни доли, ни полного возврата затраченных денежных средств.

В итоге обратился он в Конституционный суд РФ.

👨‍⚖Постановлением Конституционного суда РФ № 23-П от 16.05.2023 года п. 1 ст. 250 признан частично не соответствующим Конституции РФ, так как

«…не позволяет определить условия и порядок реализации участником общей долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина и, соответственно, возможность перевода на него прав и обязанностей победителя торгов - приобретателя такой доли и потому не соответствует Конституции Российской Федерации (ст. 2, 17, 19, 35 и 55)».

📜Конституционным судом РФ законодателю предписано внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения:

🔹 При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах.

🔹При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности.

🔹При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов.

🔹При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.

😞 В итоге гражданин, потратив на судебные тяжбы не один год, так толком ничего обратно и не получил.

☝️ Однако возможно благодаря его обращению в Конституционый суд РФ, в данном вопросе будет наведен порядок.

Телеграм-канал @risrf

❗️27.06.2023 года Пленум Верховного суда РФ утвердил постановление «О применении судами правил о залоге вещей».

В Постановлениях Пленума в целях обеспечения единообразного толкования и применения законодательства РФ Верховный суд РФ дает судам разъяснения по вопросам судебной практики на основе ее изучения и обобщения.

Свое отражение в Постановлении Пленума нашли следующие моменты:

📌 Рассмотрена возможность заключения договора залога под отменительным или отлагательным условием (ст. 157 ГК).

📌Обозначены права, обязанности и ответственность залогодателя, не являющегося стороной обеспеченного обязательства.

📌Определены критерии, по которым можно однозначно идентифицировать вещи, которые могут быть переданы в залог.

📌Определена ответственность залогодателя в случае наступления последствий случайной гибели или повреждения заложенного имущества.

📌Обозначены особенности внесудебного и судебного порядка обращения взыскания.

📌Особое внимание уделено обращению взыскания на предмет долга:

👉Обращение взыскания не допускается в случае если нарушение незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи.

👉Если иное не установлено договором между залогодателем и залогодержателем, незначительность нарушения и несоразмерность требования предполагается, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости заложенной вещи, а период просрочки не превышает трех месяцев.

👉Если залогом обеспечено денежное обязательство, исполняемое периодическими платежами, основанием обращения взыскания на предмет залога является систематическое нарушение сроков внесения таких платежей.

👉 Систематическим признается нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенную вещь во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (если иное не предусмотрено законом или договором).

👉 Взыскание на предмет залога в связи с систематическим нарушением срока внесения периодических платежей не допускается, а начатое обращение взыскания прекращается в случае погашения должником или залогодателем – третьим лицом задолженности по внесению периодических платежей.

👉 В то же время при правомерном предъявлении требования о досрочном исполнении обязательства сами по себе факты погашения просроченной задолженности по внесению периодических платежей и продолжения их уплаты в соответствии с установленными договором сроками не могут служить достаточным основанием для отказа залогодержателю в обращении взыскания на заложенную вещь, если к моменту вынесения судебного решения обеспеченное требование не удовлетворено в полном объеме.

📌 Ранее применяемое Постановление Пленума ВАС от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» применению не подлежит.

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Вопрос с прошедшего вебинара: Если приобрести апартаменты, а не квартиру - ежегодный налог на имущество будет отличаться?

✅ Да, налог будет рассчитываться по другому.

📕 Понятие «апартаменты» законодательно на федеральном уровне все еще не закреплено.

🏢 Подавляющее большинство апартаментов относятся к нежилым помещениям (это указано в графе «Назначение» в выписке из ЕГРН).

👆 А если апартаменты – это нежилые помещения, то ставки налога на имущество, предусмотренные для квартир, на них не распространяются.

⚠️ Размер ежегодного налога на апартаменты может варьироваться в интервале от 0,1% до 2%.

🏠 Налоговая ставка будет зависеть в том числе от следующих параметров:
▫️в каком муниципальном образовании или городе федерального значения находятся апартаменты,
▫️какая кадастровая стоимость,
▫️находятся ли апартаменты в здании, которое облагается налогом на имущество организаций (т.е. в зданиях, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ),
▫️есть ли какие-то льготы для апартаментов в данном муниципальном образовании или городе федерального значения.

🖥 Для определения ставки можно воспользоваться сервисом на сайте ФНС: https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/

🗞 Также потребуется найти утвержденный в регионе, в котором находятся апартаменты, перечень зданий, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ (чтобы узнать есть ли в этом перечне здание, в котором расположены ваши апартаменты). Наличие здания в таком перечне может повлиять на налоговую ставку в сторону ее увеличения.

Продолжение темы - в следующих постах:
1) Как пользоваться сервисом ФНС
2) Имущественные налоги по апартаментам в Санкт-Петербурге
3) Имущественные налоги по апартаментам в Сочи
4) Имущественные налоги по апартаментам в Красногорске, Одинцово и Химках Московской области
5) Имущественные налоги по апартаментам в Москве

Телеграм-канал: @risrf

Друзья, летний бесплатный интенсив для профессионалов рынка недвижимости, оформляющих сделки в Фора-Банке*, продолжается.

Следующие наши семинары и мастер-классы нацелены на максимальную проработку практических навыков.

🧑‍🏫 В ср. 12 июля
состоится авторский мастер-класс на тему:

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛОК.
Часть 1.

Будут рассмотрены:

1️⃣ Виды и формы договоров отчуждения недвижимого имущества.

2️⃣ Обязательная и необязательная нотариальная форма договоров.
Какие преимущества нотариальной формы перед простой письменной?

3️⃣ Последствия несоблюдения формы, установленной законом.

4️⃣ Гарантии связкам.

5️⃣ Односторонние сделки и их особенности.

6️⃣ «Если друг оказался вдруг и не друг, и не враг – а так…». Особенности оформления сделок с отдельными категориями граждан: нерезиденты, граждане недружественных стран и пр.

7️⃣ Изменение порядка получения распоряжения органов опеки для отчуждения имущества.

8️⃣ Рекомендуемые формулировки и дополнительные фразы в ДКП, обеспечивающие гарантии Продавцу / или Покупателю (в зависимости от того, чьи интересы вы представляете).

9️⃣ Решение типовых спорных моментов между продавцом и покупателем.

ТОЛЬКО ПРАКТИКА,
НИКАКОЙ ТЕОРИИ❗️

Место проведения: флагманский офис Фора-Банка «Дирижабль»
г.Москва, ул.Профсоюзная, д. 64, к.2, 2 этаж

Время начала: 11.00, 13.30

Продолжительность: 2,5 часа

📝 Для записи на мастер-класс ЗАПОЛНИТЕ ФОРМУ ↩️

* Напоминаем, что оформление всего лишь 1-2 сделок в Фора-Банке в месяц дает риэлтору необходимое количество бонусов для бесплатного доступа к уникальной среде РИС Премиум, частью которой является образование, реклама, бесплатные проверки и многое др.

Подробнее - в 🎞️ нашем видео.

👨‍💻 Если у вас еще нет Карты риэлтора уровня Премиум - сейчас лучшее время ее получить с акцией «☀️Лето в подарок». Для подключения - заполните форму заявки ↩️

📱 В прошлом посте мы рассказывали о ежегодном имущественном налоге в отношении апартаментов и упомянули сервис налоговой: https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/

🧐Теперь хотим немного подробнее рассказать о том, как им пользоваться:

➡️ Переходите по ссылке и выбираете в отношении какого имущества вас интересует  размер налоговой ставки:
🚘 транспортный – налог на автомобили,
🏕 земельный – налог на земельные участки,
🏢 налог на имущество физлиц – налог квартиры и комнаты, жилые дома, гаражи и машино-места, нежилые здания и помещения (в.ч. апартаменты). Выбираете этот вариант, если нужно посмотреть размер ежегодного налога по апартаментам.

🗓 Далее выбираете интересующий вас год, за который нужно посмотреть размер налога.

🌏 Потом выбираете регион, где находится имущество (для автомобиля – где стоит автомобиль на учете).

⌨️ Нажимаете «Найти», после чего внизу сформируется список действующих законов для выбранного региона.

🖱 Нажимаете «Подробнее» напротив нужного закона и внизу странички найдёте удобную сводную таблицу по налоговым ставкам.

🔍 Как откроется таблица со ставками, загляните также во вкладки "Местные льготы", "Федеральные льготы".

Телеграм-канал: @risrf

🧮 Теперь, в продолжение поднятой ранее темы, давайте перейдем к конкретным примерам и
рассмотрим как считается налог на имущество в отношении апартаментов в Санкт-Петербурге.

🏢 Ставки налога на имущество в отношении апартаментов в СПб следующие
(налог считается от кадастровой стоимости объекта):

0,3 % - если здание, в котором находятся апартаменты, отсутствует в перечне объектов, утвержденном Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с п.7 ст.378 Налогового кодекса РФ

1,5 % (ставка для 2022-2023 годов, в 2024 году и далее - 2 %) - если здание, в котором находятся апартаменты, указано в перечне объектов, утвержденном Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с п.7 ст.378 Налогового кодекса РФ

2 % - если кадастровая стоимость апартамента превышает 300 млн. рублей

Нормативная база:
1) Закон Санкт-Петербурга от 26.11.2014 N 643-109 "О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге"
2) Перечень объектов на 2023 год можно посмотреть в приложении к Приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 23.12.2022 года N 158-п

Телеграм-канал: @risrf

🧮 И последнее что мы рассмотрим по теме ежегодного налога на апартаменты:
как считается налог на имущество в отношении апартаментов в Москве.

🏢 Ставки налога на имущество в отношении апартаментов в Москве следующие
(налог считается от кадастровой стоимости объекта):

0,5 % - если здание, в котором находятся апартаменты, отсутствует в Перечне объектов из приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП

1,5 % * - если здание, в котором находятся апартаменты, имеется в вышеуказанном перечне (то есть находится в торговом или деловом центре, который внесен в указанный перечень).
Чтобы проверить есть ли здание в указанном перечне, можно так же воспользоваться сервисом на mos.ru. Указывать в поиске нужно кадастровый номер здания, в котором расположены апартаменты, или адрес. Ссылка на сервис.

2 % - если кадастровая стоимость апартамента превышает 300 млн. руб.
__________________________

🤨 Но в Москве расчеты немного сложнее, поскольку...

* Для некоторых апартаментов со ставкой 1,5 % в Москве предусмотрена налоговая льгота.

🍱 Если в собственности налогоплательщика находятся несколько апартаментов, подпадающих под ставку 1,5%, то данная льгота применима только к одному апартаменту, в отношении которого по ставке 1,5% рассчитана максимальная сумма налога.

🎉 Итак, к апартаменту можно применить льготу, если он одновременно подпадает под все следующие условия:

1️⃣ здание, в котором находится апартамент, есть в Перечне объектов из приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП

2️⃣ здание, в котором находится апартамент, или сам апартамент есть в Реестре апартаментов из Постановления Правительства Москвы от 26.10.2016 N 706-ПП

3️⃣ кадастровая стоимость одного квадратного метра апартамента - не менее 100000 руб. (на 1 января года, являющегося налоговым периодом)

4️⃣ площадь апартамента - не более 300 кв.м

5️⃣ апартамент не является местом нахождения организации (юр.адресом)

6️⃣ апартамент не используется налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

🧮 Налог со льготой будет рассчитываться по следующим формулам:

▫️Налог для апартаментов площадью до 150 кв.м.
= Н * 0,33

▪️Налог для апартаментов, площадью от 150 кв.м.
= Н - (Н*100,5 / площадь апартамента)

где Н - это сумма налога без льгот, рассчитанная по ставке 1,5%.
__________________________
Источники:

🔸Закон г. Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц"

🔸Перечень объектов из приложения № 1 к Постановления Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП

🔸Реестр апартаментов из Постановления Правительства Москвы от 26.10.2016 N 706-ПП

Телеграм-канал: @risrf