🤔 Часто задаваемый вопрос: как уведомить сособственников об имеющемся у них праве преимущественной покупки?

🧩 Согласно ст. 250 ГК РФ «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

📌 Исключения, когда не требуется уведомлять сособственников:
👥 если покупает сособственик, у остальных собственников нет преимущественного права покупки,
📯 продажа имущества с публичных торгов,
🏢 или если продается объект недвижимости (в отношении которого нет преимущественного права покупки) вместе с
долей в праве на общее имущество собственников недвижимости, которое предназначенно для обслуживания этой недвижимости. Например, если продается целиком квартира и вместе с ней доли в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - не нужно предлагать собственникам других квартир в многоквартирном доме выкупить долю общего имущества.

📚 Но вот при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупки у остальных собственников комнат тоже есть - в силу ст. 42 ЖК РФ: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ».
Применятся будут условия, предусмотренные ст. 250 ГК (то есть те же, что и при продаже долей).

❗️Правила уведомления сособственников от наличии преимущественного права покупки применяются и по договорам мены указанного имущества.

🔊🔊Продавец доли/комнаты обязан известить в письменной форме всех сособственников, включая несовершеннолетних, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

📣 Продавец вправе направить извещение сособственникам по своему выбору:

1️⃣ через нотариуса,

2️⃣ посредством почтового отправления (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении - в описи обязательно описать содержание уведомления),

3️⃣ телеграммой (с уведомлением о вручении и копию телеграммы обязательно заверить у сотрудника телеграфа),

4⃣ если сособственников более 20, можно не направлять им уведомления, а разместить предложение о выкупе на сайте Росреестра (но так нельзя сделать при продаже жилой недвижимости).

⚠️ Если сделка по продаже будет в нотариальной форме, то нужно иметь ввиду, что некоторые нотариусы отказываются принимать заказные письма и телеграммы как подтверждение уведомления сособственника.

👍 Если остальные сособственники не приобретут продаваемую долю/комнату в течение месяца с момента получения извещений, продавец вправе продать ее любому лицу по цене не меньше той, чем было предложено соседям.

⏱ Чтобы не ждать месяц с момента направления уведомлений сособственникам, можно получить от них нотариально удостоверенные отказы от покупки и сразу же продавать кому угодно.
Но если сособственники - это несовершеннолетние дети, или лица, ограниченные в дееспособности, то отказ они могут выдать только при наличии разрешения органа опеки.

⏳Срок действия отказа от преимущественного права покупки или извещения законодательно не установлен.
При определении срока действия указанных документов нотариусы и государственные регистраторы руководствуются требованиями принципа разумности. Как правило, в течение года точно принимают.

⛔️ При продаже доли/комнаты с нарушением преимущественного права покупки сделка не становится недействительной (в отличие сделки по продаже сельхозземель без предложения выкупа органам региональной или муниципальной власти).
Но сособственник в таком случае имеет право в течение трех месяцев (с момента как узнал или должен был узнать о факте продажи) требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

☎️ По всем вопросам оформления сделок звоните в наши территориальные подразделения ↩️

Телеграм-канал: @risrf

👶 Какие особенности совершения сделок с участием несовершеннолетних?

1️⃣ По общему правилу, установленному ст. 54 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Ст. 28 ГК РФ устанавливает такую категорию несовершеннолетних детей, как малолетние. Это дети в возрасте до 14 лет.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Ст. 26 ГК РФ устанавливает категорию несовершеннолетних, которые совершают сделки, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Это дети в возрасте от 14 до 18 лет.

2️⃣ Сделки, связанные с распоряжением имущества указанных категорий несовершеннолетних, совершаются с согласия органов опеки и попечительства и исключительно в нотариальной форме.

☝️Однако из этого правила есть исключение:

Несовершеннолетний, достигший возраста 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным – эмансипированным, если:

🖌 он работает по трудовому договору, в том числе по контракту,

🖌с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Объявление несовершеннолетнего эмансипированным производится:

🔸 либо по взаимному согласию обоих родителей,
🔸 либо по решению суда.

🤓Совершать сделки с эмансипированным гражданином можно как в нотариальной, так и в простой письменной форме.

Главное – отразить в преамбуле договора реквизиты решения суда или распоряжения органов опеки о признании гражданина эмансипированным.

Телеграм-канал: @risrf

Право на общее имущество в многоквартирном доме🤨
Это что?

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с правом на помещения в таком доме независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.

Общее имущество это (ст. 36 ЖК РФ):

🔹 помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,

🔹 иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

🔹 Крыши, ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,

🔹 3емельный участок, на котором расположен дом.

Жилищный кодекс РФ устанавливает порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме:

👉 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения;

👉 доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

☝️По желанию правообладателей можно зарегистрировать в ЕГРН право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

😕 В этом случае при продаже основного помещения, имеющегося в собственности лица, необходимо в договоре купли-продажи указать и имеющиеся у него зарегистрированные в ЕГРН доли в праве собственности на общее имущество. При отсутствии соответствующей записи регистрация перехода права будет приостановлена.

😳 Следует отметить, что госпошлина будет возникать за регистрацию права собственности по количеству кадастровых номеров объектов, на которые регистрируется право покупателя (это может быть и один кадастровый номер для всего общего имущества, а может быть, к примеру, и отдельный кадастровый номер для каждого этажа).

😁 Есть и хорошие новости: под требование об обязательной нотариальной форме такие договоры не попадают, поскольку доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным предметом сделки, самостоятельным объектом гражданских прав (письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 17.01.2020 N ОГ-Д23-327).

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Способы подачи декларации 3-НДФЛ

Близится окончание декларационной кампании 2023 года (отчитаться о полученных в 2022 году доходах физлицам нужно не позднее 2 мая 2023 года).
Поэтому хотим напомнить о способах подачи декларации 3-НДФЛ в ФНС.

📜 Декларацию 3-НДФЛ можно передать в налоговую инспекцию следующими способами:
1⃣ направить в налоговую в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС,
2⃣ отправить в ИФНС бумажную декларацию заказным письмом Почтой России (лучше с описью вложения),
3⃣ прийти в ИФНС и передать бумажную декларацию налоговому инспектору из рук в руки.

👨‍👨‍👦 Декларацию может подать или сам налогоплательщик лично, или его доверенное лицо на основании нотариальной доверенности.
За несовершеннолетних детей декларацию подаёт один из родителей.
За недееспособных лиц - опекун.

Советы:
📆 Днём подачи декларации, отправленной по почте, будет считаться не дата доставки письма в ФНС, а дата отправки вами письма.
🤫 Как показывает практика, при отправке декларации Почтой России, сотрудники почты не проверяют кто же им принес письмо. Поэтому от имени налогоплательщика отправить письмо с декларацией может кто угодно и без доверенности. Главное чтобы на письме отправителем значился сам налогоплательщик и декларация была заполнена от его имени.

Телеграм-канал: @risrf

🧮 Интересный вопрос:
Как посчитать размер доли в квартире?

С 1 сентября 2022 года нельзя купить долю в жилом помещении, если она пропорциональна меньше чем 6 кв.м от общей площади этого помещения.
Мы об этом (и об исключениях) писали здесь.

❓Поступил вопрос "А как посчитать размер доли квартиры, если известно сколько метров хотим выделить человеку?"
❔Например, покупается квартира 40 кв.м на 3х человек - родители и ребенок. Ребенку нужно выделить 8 кв.м в этой квартире. Какой у ребенка размер доли указывать?

😎 Все просто.
✍ Делим площадь, которую хотим выделить, на общую площадь помещения.
В нашем примере это: 8/40.
Поскольку получилась сократимая дробь, то по правилам математики сокращаем ее (делим и числитель и знаменатель на 8) и получаем 1/5.
То есть, мы получили, что ребенка из нашего примера нужно наделить 1/5 долей в праве на квартиру, а оставшиеся 4/5 доли остаются родителям.

⚠️ Обратите внимание, что в ЕГРН вносится информация о долях именно в простых дробях, а не в десятичных.
Поэтому и в нашем примере доля ребенка записана как 1/5, а не как 0,2.

Телеграм-канал: @risrf

🚀 День знаний риэлтора®.
Пермь. 20.04.2023.
СМИ о нас:
В центральном офисе АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) в Перми 20 апреля состоялось одно из главных событий российского рынка недвижимости 2023 года – «День знаний риэлтора».

Читать подробнее:
Комерсантъ. 24.04.2023.
https://www.kommersant.ru/doc/5952494?erid=4CQwVszH9pSaL5Ed1mC&ysclid=lgw2equw48248474393

📌 Вот уже больше года прошло с того момента как установлен особый порядок осуществления сделок с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении юридических лиц и физических лиц недружественные действия и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

👉Подробно этот вопрос нами был рассмотрен здесь.

🥺26 сентября 2022 года Правительство РФ в лице Министерства Финансов РФ опубликовало протокол по результатам заседания Правительственной комиссии о разрешении гражданам «недружественных стран», осуществлять сделки с недвижимостью (для передачи права собственности) на территории РФ в виде оформления договора дарения.

🤗 Мы неспроста решили напомнить вам о существующих ограничениях по сделкам, где со стороны правообладателя выступают иностранные лица, связанные с иностранными государствами, которые совершают в отношении юридических лиц и физических лиц недружественные действия.

🫣 Хотим обратить ваше внимание на эту сторону вопроса в сделках с участием ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ.

Если вы имеете дело с правообладателем-юридическим лицом, пусть и зарегистрированным в РФ, обязательно нужно изучить выписку из ЕГРЮЛ в отношении данного юридического лица.

👉В частности, обратить внимание на лицо или организацию, которая является учредителем данной организации.

Если учредитель попадает под действие Указа Президента РФ, то для сделки нужно будет предоставить на выбор:

🔸 разрешение, выданное Правительственной комиссией,

🔸 договор, содержащий условие об оплате по сделке с использование счета типа «С»,

🔸 документы, подтверждающие раскрытие сведений бенефициаром о подконтрольных лицах.

😃Дело в том, что «недружественными» не признаются лица, отвечающие одновременно следующим требованиям:

а) они находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц, в том числе в случае если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами;

б) информация о контроле над ними раскрыта российскими юридическими лицами или физическими лицами, налоговым органам Российской Федерации.

☺️Кроме того, иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, совершающие недружественные действия, не признаются:

📍 лица, находящиеся под контролем юридических лиц или физических лиц, личным законом которых является право иностранного государства, не относящегося к иностранным государствам, совершающим недружественные действия, при условии, что такой контроль установлен до 1 марта 2022 г.;

📍лица, находящиеся под контролем иностранного государства, не относящегося к иностранным государствам, совершающим недружественные действия, при условии, что такой контроль установлен до 1 марта 2022 г.

Телеграм-канал: @risrf

☝️Довольно часто при оформлении сделок мы сталкиваемся с ситуацией, когда правообладатель после приобретения имущества произвел замену паспорта.

🛋🚶 С заявлением на внесение изменений в записи ЕГРН в орган регистрации прав правообладатель обычно не торопится.

Несколько лет назад при оформлении сделок, где в правоустанавливающих документах числился старый паспорт, на регистрацию одновременно с основным пакетом по сделке дополнительно подавалось заявление на внесение изменений (корректировку) и дополнительно оплачивалась квитанция.

В настоящее время ситуация обстоит иначе: дополнительные заявления и оплаты не взимаются при одновременной подаче на государственную регистрацию прав по договорам отчуждения недвижимости.

😤Тем не менее, ряд отделов Управления Росреестра приостанавливает государственную регистрацию прав по причине несоответствия паспортных данных правообладателя с теми, что внесены в ЕГРН.

🤷‍♂Кстати отсутствие актуальных паспортных данных в ЕГРН может быть причиной того, что объект не отражается у собственника в разделе «Недвижимость» в личном кабинете на портале gosuslugi.ru

😎Особенно внимательным следует быть, если мы имеем дело с продавцом:

📌 являющимся гражданином другого государства,

📌сменившим гражданство,

📌 имеющим в собственности несколько объектов недвижимости, из которых один приобретен при наличии гражданства одного государства, а другой при наличии иного гражданства.

🏢🏃‍♂В таких случаях рекомендуем до сделки актуализировать данные в ЕГРН.

☎️ По всем вопросам оформления сделок и электронной регистрации звоните в наши территориальные подразделения.

Телеграм-канал @risrf

🤔Важное о доверенностях или что делать, если хочется и в долгий отпуск, и квартиру продать.

Доверенность это документ, согласно которому одно лицо наделяет другое лицо определенными полномочиями по представлению его интересов перед третьими лицами.

☝️В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.

🫵Серия публикаций о доверенностях, совершаемых за пределами РФ, опубликована вот тут.

👋Доверенность на совершение дарения, в которой не указано кому дарится имущество и не указан предмет дарения, ничтожна.

⏳Срок действия

🔹 Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

🔹 Предельный срок, на который может быть выдана доверенность, не установлен.

🔹 Доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

🔹 Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.

🤾‍♂Передоверие

🔸 возможно в случае прямого указания в основной доверенности,

🔸 если полномочий на передоверие в основной доверенности нет, то выдать доверенность в порядке передоверия нельзя,

🔸 доверенность, выданная в порядке передоверия, совершается в той же форме, что и основная доверенность,

🔸 допускается только в пределах тех полномочий, которые указаны в основной доверенности.

В тексте доверенности может быть предусмотрена передача как всех полномочий, указанных в ней, так и отдельных полномочий.

Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия.

Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом.

💣Основания прекращения доверенности

❌ истечение срока доверенности;

❌ отмена доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно,

❌ отказ лица, которому выдана доверенность, от полномочий;

❌ прекращение юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу

❌ смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

❌ смерть гражданина, которому выдана доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

❌ введение в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

‼️С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

👉Важно: Изменение паспортных данных доверенного лица не является основанием для отказа в совершении нотариальных и регистрационных действий.

Телеграм-канал @risrf

👶А что если в квартире зарегистрирован ОДИН несовершеннолетний ребенок БЕЗ родителей?

🔎 При получении от правообладателя документа жилищного учета, полученного через мфц или, к примеру, через портал mos.ru необходимо изучить данные о зарегистрированных, кроме собственника, лицах.

❗️Особое внимание следует уделить ситуациям, при которых в квартире числится зарегистрированным несовершеннолетний ребенок без родителей.

👨‍👩‍👦Согласно ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

😔 Если в квартире зарегистрирован ребенок, оставшийся без попечения родителей, то следует иметь в виду, что он сохраняет право пользования жилым помещением (ст.155.3 СК РФ).

👉Защита прав и интересов детей, в случае лишения их родителей родительских прав, а также в других случаях отсутствия родительского попечения, возлагается на органы опеки и попечительства.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

🫨 При наличии у государственного регистратора сведений о регистрации по месту жительства в отчуждаемой квартире лица, находящегося под опекой или попечительством, регистратор приостановит регистрационные действия и затребует соответствующее распоряжение органов опеки.

👨‍🎓При отсутствии согласия органов опеки и попечительства, такая сделка может быть признана судом недействительной (ст. 168 и 173.1 ГК РФ).

Телеграм-канал @risrf

🤔 Клиент приобретает новостройку на этапе строительства. Необходимо ли согласие супруга на приобретение?

✅ Краткий ответ: Да.

📚Развернутый ответ:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (абз 1 п. 3 ст 35 Семейного кодекса РФ).
А договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав по нему как раз подлежат государственной регистрации (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Поэтому приобретая новостройку по договору участия в долевом строительстве или по договору уступки прав по такому договору, необходимо получить нотариальное согласие супруга на заключение такого договора.

Телеграм-канал: @risrf

🎁 Интересное о Договоре дарения

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне

🔹 вещь в собственность;
🔹 имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;
🔹 освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

⛔️Запрещено дарение (за исключением обычных подарков):

❗️ от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями,

❗️ в отношениях между коммерческими организациями.

☝️В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

💍 Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов в период брака в дар, является его личной собственностью.

🧑‍⚖ Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

🤝 Брачным договором супруги вправе установить режим совместной собственности на имущество каждого из супругов.

💐В случае дарения недвижимого имущества в дар супругам, последние принимают в дар доли в праве общей долевой собственности.
В общую совместную собственность супруги дар принять не могут.

🤔 В отношении недвижимого имущества может быть заключен договор обещания дарения.
Такой договор в обязательном порядке составляется в письменной форме и должен содержать предмет дарения и указывать на конкретное лицо, которому даритель намеревается передать дар в будущем.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

📍Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения,

📍Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

🧏‍♀ Договор дарения доли в праве общей долевой собственности, даже в случае дарения доли сособственнику, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Не так давно мы писали о Кассационном определении судебной коллегии Верховного суда РФ, в соответствии с которым решение об отказе в совершении регистрационных действий по договору дарения доли сособственнику в ППФ было признанно незаконным.

🤷‍♀Обращаем ваше внимание, что вышеуказанное определение было вынесено в отношении конкретного договора дарения.
🙅‍♂Оно не распространяется на все аналогичные сделки, поскольку норма закона, устанавливающая требования по обязательной нотариальной форме для таких сделок пока не изменена.

Телеграм-канал: @risrf