Историю рассказал в сообществе «Судебная гидрология» во ВКонтакте специалист по судебным гидрологическим экспертизам, участвовавший в деле. Пересказываем кратко — интересно будет всем, кто работает с загородной недвижимостью.

Собственник в 2013 году выкопал на своём участке дренажную канаву. Спустя годы Минэкологии Московской области своим распоряжением объявило эту канаву ручьём и установило по ней водоохранную зону и прибрежно-защитную полосу. На местность никто не выезжал: подрядчик определил границы картометрическим способом, по космоснимкам. Логику свою он потом изложил в суде: да, по снимкам видно, что объект искусственный и появился в 2013 году, но в реестре гидротехнических сооружений его нет — а значит, будем считать, что это ручей.

Собственник узнал обо всём, когда получил уведомление: часть его участка, якобы попавшую в береговую полосу, собираются изъять через суд. Пока шёл спор об изъятии, собственник подал отдельный иск — об оспаривании распоряжения Минэкологии МО в той части, где его канаву признали водным объектом. Дальше — только об этом деле.

Первая инстанция отказала.

Апелляционный суд вызвал в качестве эксперта начальника отдела гидрологии подразделения Росгидромета, который выехал на место и пояснил, что течения нет, уклона нет, впадения в водоток нет, объект искусственный. Даже прокурор после его пояснений встал на сторону собственника — согласился, что распоряжение в части признания дренажной канавы ручьём незаконно.
Суд требования удовлетворил — спорный пункт распоряжения отменил.

А через два с половиной месяца та же прокуратура подала кассационное представление... с просьбой это определение суда отменить. Но кассация оставила апелляционное определение в силе.
Казалось бы, ну теперь точка. Но нет.

Прокурор дошел до Верховного суда, а тот... отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе отказ собственнику суда первой инстанции.
Канава – снова ручей.

Параллельно идёт гражданское дело об изъятии части участка "в береговой полосе ручья". В нём проведено четыре экспертизы, и ни одна дренажную канаву ручьём не назвала.

Получается так:
Росгидромет — ручья нет.
Четыре экспертизы — ручья нет.
А в распоряжении Минэкологии ручей есть — и Верховный суд это распоряжение оставил в силе.

Первоисточник: https://vk.ru/wall-190797580_7198

Что из этого следует:

1. Ограничения по водному объекту могут установить без выезда на местность. Отсутствие ручья или реки на участке и поблизости ещё ничего не значит — смотреть нужно документы.

2. Ограничения проверяйте и по выписке из ЕГРН, и по публичной кадастровой карте, и по ГПЗУ. Осмотр участка ни о чем может и не сказать.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Продавец боится, что может не получить оплату. Что с этим делать

Случай из практики отдела электронной регистрации Фора-Банка.

Недавно к нам обратился риелтор с вопросом: можно ли подать на регистрацию и зарегистрировать одновременно и переход права к покупателю, и залог в пользу продавца.

Причина следующая: Покупатель покупал квартиру частично за счёт средств материнского капитала. Продавец опасался, а вдруг деньги по какой-то причине ему не перечислят. И пока он будет судиться, покупатель успеет перепродать квартиру другому человеку, поэтому вернуть её будет невозможно.
Отсюда возникло предложение риелтора — наложить на квартиру залог в пользу продавца до полной оплаты.

Закон это допускает. Согласно статье 488 ГК РФ, если товар продан в кредит (передан до того, как продавец получил за него деньги) то до полной оплаты он находится в залоге у продавца.

Именно поэтому вы часто видите в договорах фразу о том, что стороны пришли к соглашению, что залог не возникает. Так стороны меняют условие, установленное законом.
В данном же случае нужно было наоборот — чтобы норма о залоге сработала.

Соответственно, на регистрацию нужно было подать не только заявление о переходе права к покупателю, но и заявление о регистрации залога.

Сначала риелтор обратился в другой банк. Там сказали, что залог зарегистрировать не смогут, и отправили в МФЦ.

После этого участники договора и пришли к нам.

Мы подали всё одним пакетом – зарегистрировали и переход права, и залог продавца на квартиру.

Как залог потом снять:
Когда продавец получит деньги полностью, запись об ипотеке погашается по совместному заявлению продавца и покупателя либо по одному заявлению продавца как залогодержателя.

Если вам отказали в электронной регистрации из-за залога или непривычной схемы расчётов — напишите в комментариях (а в следующий раз обращайтесь сразу к нам).

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

­­­­Этот дом стоит сурово на одной из главных трасс.
Расскажу о нем немного. Все, что знаю. Без прикрас.
Словно мощный сильный воин, возвышаясь надо мной,
Он таит в себе секреты, увлекая за собой.
 
Архитектором Жолтовским спроектирован гигант,
Асимметрия в решениях и декор то тут, то там.
Исключительная прелесть и изящества венец
Устремляющая в небо башня, где живет творец.
 
На фасаде нет балконов. Только сбоку угловой.
Это прямо как в Ферраре, что хранит веков покой.
А в подъездах буйство красок - их Миняев рисовал:
Черномор несет Людмилу, рядом где-то там Руслан…

🤓 Подписчики, увлекающиеся историей архитектуры Москвы, могли узнать в отрывке стихотворения здание, располагающееся на Смоленской пл. 13/21.

😍 Красотами внутреннего убранства можно насладиться при посещении Гербового зала города Москвы, библиотеки им. Н.А. Добролюбова, на экскурсиях и не только.

🤔А что если среди наших читателей есть и те, кто помогал продавать или покупать квартиры в этом доме?

🕰 Здание является объектом культурного наследия регионального значения "Жилой дом, 1949-1951 гг., арх.И.В.Жолтовский".

И именно об объектах культурного наследия мы хотели бы вам немного рассказать.

Одной из услуг отдела электронной регистрации АКБ "ФОРА-БАНК" является подготовка проектов договоров для самостоятельной подачи документов в Росреестр.

🔎 При подготовке договоров учитываются требования ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ.

👩‍💻 Если отчуждаемый объект находится в пределах выявленного или признанного объекта культурного наследия, в договор в обязательном порядке вносятся необходимые в таких случаях фразы:

✅ о статусе объекта, его названии, номере документа, устанавливающего статус

✅ обязательства нового собственника по соблюдению требований пп. 1-3 ст. 47.3.

📍Подчеркнем, что указанные сведения являются существенными условиями договора.

📍Отсутствие их в договоре влечет ничтожность сделки.

👩‍💻 В случае если объект является признанным ОКН, то производится поиск охранного обязательства в открытых источниках.

✅ Если охранное обязательство утверждено, то оно интегрируется в текст договора.

✅ Если на момент заключения договора охранный статус установлен, но не утверждено охранное обязательство, к тексту прикрепляется иной охранный документ.

📍Важно понимать, что копия охранного обязательства/охранного документа является неотъемлемой частью договора в силу прямого указания в законе (ст. 48).

✅ При любом способе подачи документов в Росреестр копия охранного обязательства подается не как отдельный самостоятельный документ.

📍 Если подать на регистрацию договор и копию охранного обязательства как самостоятельные документы, то регистратор приостановит государственную регистрацию.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

😏 Сегодня мы расскажем вам об одном занятном случае проведения сделки без риэлтора.

👩‍💻При подготовке договора купли-продажи помещения на уточняющий вопрос по имеющейся записи об аренде помещения мы получили довольно странный ответ:

- Да она уже все. Не актуальна. Там же написано до июля 2021 года. Срок аренды истек уже давным-давно.

«Однако», — подумали мы.

🫩 Собственник был несколько обескуражен тем, что оказывается сама по себе запись из ЕГРН никуда не девается.

🗣 Соответствующие разъяснения неоднократно давал Росреестр:

- "Истечение срока действия договора аренды не является правовым основанием для автоматического внесения изменений в ЕГРН. Орган регистрации действует строго в рамках закона и фиксирует факт прекращения обременения исключительно на основании представленных правоустанавливающих документов, подтверждающих исполнение сторонами обязательств по возврату имущества";

- "Орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации".

Давайте разберемся как быть с имеющейся записью:

1. Подать в Росреестр заявление о снятии обременения, приложив подписанный акт передачи помещения (возврата), в соответствии со ст. 622 ГК РФ, или соглашение о досрочном расторжении договора.

В этом случае запись будет прекращена в срок до 7 рабочих дней.

2. Если акт или соглашение не были подписаны, то можно воспользоваться положениями ст. 610 ГК РФ, и в одностороннем порядке отказаться от бессрочного договора, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца, если иное не предусмотрено в договоре.

Уведомление об отказе от договора нужно отправить заказным письмом с описью вложения.
Спустя 3 месяца можно будет подать в Росреестр заявление на снятие ограничения, приложив документы, подтверждающие исполнение обязанности по уведомлению.

3. В некоторых случаях для погашения записи может потребоваться обращение в суд.

👉 Обратиться с заявлением о прекращении записи об аренде может как арендодатель, так арендатор.

В итоге на погашение записи у продавца ушел месяц.

Именно столько времени понадобилось, чтобы найти бывшего арендатора и подписать с ним все необходимые документы.

Полагаем, попади продавец в заботливые руки риэлтора, такая ситуация вряд ли застала бы стороны сделки врасплох.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

ИИ с каждым днём всё больше отвоевывает свои позиции. И всё чаще риелторы слышат от клиентов: «да зачем мне платить, я сам это сделаю с помощью ИИ — сам составлю договор или сам проверю объект».

Да, в принципе, ИИ очень облегчает жизнь.
Но суть в том, что ИИ — это в первую очередь средство для написания красивых и убедительных текстов (он так и называется — «большая языковая модель»). А вот чтобы получить грамотный ответ от ИИ, нужно сначала грамотно задать вопрос, а потом суметь проанализировать ответ и увидеть допущенные в нём ошибки.

Пример № 1. Покупатель составил предварительный договор с задатком с помощью ИИ.

Риелтор, который представлял интересы продавца, попросил нас проверить договор, который составили покупатели. Вернее, два договора — один из них предварительный, второй — зачем-то вынесенное в отдельный документ соглашение о передаче задатка по предварительному договору.

В принципе, все эти 20 листов текста можно было спокойно поместить на 2, убрав повторения, избыточно раздутые фразы и фразы-пустышки (которые придают документу «солидность», но убери их — и никаких отрицательных последствий не будет).

Но курьёзное тут было в другом — ИИ составил договор так, что большинство пунктов защищали интересы продавца, а не покупателей (которые эти договоры составили). И покупатели даже не поняли этого. Договор же «солидный», как можно не довериться ИИ!
Риелтор продавца, естественно, возражать не стал, подписали вариант покупателей))

Пример № 2. «А зачем мне платить за проверку объекта? Я загружу документы в ИИ, и он сам всё проверит».

В принципе, да, что-то ИИ проверит. Но если быть не «в теме вопроса», то сложно понять, где ИИ чего-то не заметил, а где наоборот, «раздул из мухи слона».

Для наглядности: если дать ИИ на проверку документы, где правоустанавливающий документ — справка ЖСК о выплаченном пае, то с вероятностью 50/50 он не вспомнит, что могут быть риски с лицами, сохраняющими бессрочное пользование объектом.
А лица, которые до 01.03.2005 года на момент выплаты пая проживали в квартире, сохраняют право пользования этой квартирой бессрочно, пока сами добровольно не выедут из квартиры и не снимутся с учёта (при смене собственника квартиры их право пользования квартирой не прекращается — по аналогии с отказниками от приватизации).

Чем это грозит, думаем, каждый риелтор понимает. А клиент, проверивший объект через ИИ, выйдет на сделку в полной уверенности, что всё чисто.

Кстати, теперь клиенты даже вопросы риелтору формулируют с помощью ИИ)) Одному из риелторов, выставившему на продажу квартиру в восьмиэтажке в юго-западном округе Москвы, прилетел вопрос, где в том числе уточнялось, есть ли центральное отопление и лифт.

К чему этот пост?

Таких клиентов/контрагентов, которые полагаются во всем на ИИ, будет всё больше и больше.
И это вполне понятно (кто из нас не искал ответы, например, на медицинские вопросы в интернет, вместо того, чтобы сходить к врачу): а получить ответ в чате ИИ – это быстро, удобно и бесплатно (вот только далеко не всегда качественно).

Нужно выдохнуть, смириться с неизбежным и продолжать работать (внедрив в свою работу ИИ, чтобы идти в ногу со временем 😉).

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

НАЛОГ НА ВКЛАДЫ: КОГДА И СКОЛЬКО ПЛАТИТЬ?

С процентов по банковским вкладам и накопительным счетам может возникнуть НДФЛ. Не облагаются проценты по рублёвым вкладам в российских банках, ставка по которым весь год не превышала 1% годовых, и проценты по счетам эскроу.

Необлагаемый лимит

Налог считают не со всей суммы процентов. Лимит определяют так: берут ключевые ставки ЦБ на первое число каждого месяца года, выбирают наибольшую и умножают на 1 млн рублей.

За 2025 год (ставка 21%) лимит — 210 000 рублей. Получили 250 000 ₽ процентов по всем российским вкладам — налог с 40 000 ₽.

За 2026 год лимит — 160 000 рублей (ставка 16%). Эта величина окончательная: ближайшее заседание Банка России по ставке — 18 декабря 2026 года.

По вкладам на срок свыше 15 месяцев с выплатой процентов в конце срока действует особый порядок: банк передаёт в ФНС проценты с разбивкой по годам, а неиспользованный лимит прошлых лет уменьшает налоговую базу.

Ставки

Для резидентов РФ — 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого.

Проценты по вкладам не складываются с зарплатой и арендой, но учитываются вместе с доходами от продажи имущества, в том числе недвижимости (после вычетов). Поэтому в год продажи квартиры проценты могут попасть под 15%.

Для нерезидентов — 15%.

Налог с 40 000 рублей составит 5 200 ₽ по ставке 13% и 6 000 ₽ по ставке 15%.

Как платить

По российским вкладам налог считает ФНС по сведениям банков, декларация не нужна. За 2025 год уведомления уже в личных кабинетах, уплатить — не позднее 1 декабря 2026 года. За 2026 год — до 1 декабря 2027 года.

По вкладам в иностранных банках лимит не применяется: проценты входят в основную налоговую базу вместе с зарплатой и облагаются по шкале от 13% до 22%. Их декларируют самостоятельно: 3-НДФЛ подать нужно до 30 апреля, налог уплатить — до 15 июля.

Что предлагают с 2027 года

Законопроект № 617-9 (внесён в Госдуму 30 сентября 2026 года, первое чтение назначено на 29 октября) предлагает для процентов, полученных с 1 января 2027 года:

• банки будут сами удерживать НДФЛ при выплате процентов, а ФНС по итогам года сможет доначислить налог с учётом всех банков;

• лимит будут считать по максимальной ставке предыдущего года — для 2027 года это 16%, то есть те же 160 000 рублей;

• проценты включат в прогрессивную шкалу 13–22%, и ставка может оказаться выше нынешней;

• для нерезидентов ставку повысят с 15% до 30%.

Законопроект не принят, правила ещё могут измениться. Действующий порядок установлен статьёй 214.2 НК РФ.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Разрешение на строительство есть. Значит, можно брать?

При покупке на этапе строительства все обычно исходят из того, что раз разрешение есть – значит, всё в порядке.

Но оно не гарантирует, что дом построят. Действие разрешения могут прекратить и после начала продаж – из-за нарушений, существовавших в момент выдачи.

Отменить разрешение может суд по иску прокуратуры

🔸 Липецк, ЖК «Турист 2», застройщик «Брусника». Разрешение выдано в октябре 2024 года, продажи шли. Иску предшествовали обращения архитекторов и жителей против высотки в историческом центре. Прокуратура установила: часть квартир выходит на север без нормативной инсоляции, парковок меньше нормы, проезды и пути эвакуации не отвечают пожарным требованиям, школ и садов в пешей доступности нет, участок в зоне подтопления, рядом парк – памятник природы. 29 января 2026 года суд признал недействительными разрешение, заключение экспертизы проекта и разрешения на отклонение от предельных параметров. Застройщик не обжаловал: стройка законсервирована, договоры расторгаются. Новый проект вынесен на слушания только 5 октября 2026 года – стройка стоит больше года.

🔸 Таганрог, ЖК «Маяк», застройщик «Югжилстрой». В 2021 году город разрешил восьмиэтажный дом на участке, отведённом генеральным планом под деловую и общественную застройку. Местные правила землепользования жильё допускали, на них администрация и сослалась. В феврале 2026 года первая инстанция поддержала застройщика, в июне апелляция признала разрешение недействительным: правила не могут разрешать запрещённое генпланом. Сносить построенное не стали – застройщик вправе получить разрешение на дом не выше четырёх этажей. Купившие квартиры на верхних этажах жильё, видимо, не получат.

🔸 Уфа, дом на улице Менделеева. Разрешение выдано без утверждённого проекта планировки территории и без расчёта обеспеченности школами и садами. Суд приостановил разрешение и запретил строительство.

🔸 Махачкала, жилой комплекс. Дом невозможно было подключить к городским сетям: присоединение к электричеству, воде и канализации проектом не предусматривалось, защита от подтопления не закладывалась. Апелляция в сентябре 2026 года признала документы незаконными.

🔸 Воронеж, ЖК «Родченко», застройщик «Эталон». Разрешение аннулировано по иску прокуратуры – не хватало школ и садов, работы приостановили. Застройщик нарушения устранил и заключил с администрацией соглашение о развитии социальной инфраструктуры. В июне 2026 года прокурор отказался от иска, дело прекращено.

Отменить разрешение может и сам его выдавший орган, без суда

Администрация вправе отменить собственный акт, если разрешение изначально противоречило закону. В картотеке арбитражных дел на момент отмены ничего нет – дело появится позже, когда застройщик пойдёт оспаривать.

🔸 Ростов-на-Дону, девятиэтажка на улице 7-го Февраля, застройщик «Строительная компания – эволюция». Грунт на склоне к Дону удерживала подпорная стена, застройщик снёс её при расчистке участка. Жители домов выше заявили об угрозе оползня. Владелец одного из соседних домов обратился в суд самостоятельно, но получил отказ – разрешение признали законным. Затем жители обратились к депутату, прокуратура нашла нарушения в проекте. В марте 2025 года департамент архитектуры отменил своё разрешение 2023 года, в январе 2026 года суд признал отмену законной.

Повлиять может и спор о земле

🔸 Адыгея, Тахтамукайский район, застройщик «Северная». В октябре 2026 года суд по иску прокуратуры запретил работы на восьми участках и запретил Росреестру регистрировать по ним права. Прокуратура требует вернуть участки государству, считая владение незаконным. Пока спор идёт, покупатель не зарегистрирует ни договор, ни право собственности.

Что с покупателями?

Остаётся расторгнуть договор. Деньги с эскроу вернёт банк, при иных расчётах их придётся взыскивать с застройщика. Возможны и потери: выросшие цены, уплаченные проценты по ипотеке. Удастся ли взыскать их – под вопросом.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

«А вот мы/сосед/коллега делали, и всё прошло!»

Наверное, вы уже слышали такие упрёки от клиентов – из разряда «вы ни в чём не разбираетесь!».
Высказать это могут по любому вопросу, но мы сегодня остановимся на налогах и налоговых вычетах.

Слышать такие претензии порой неприятно, поэтому следующему клиенту в схожей ситуации иногда хочется сказать: «предыдущие так сделали, и всё было хорошо, делайте так же».

Но то, что прошло по предыдущим клиентам, не факт, что сработает у следующих.
Если вы уверены, что ФНС не должна была пропустить декларацию без замечаний, но почему-то пропустила… вполне возможно, что в ФНС просто не заметили ошибку.

В налоговой инспекции работают живые люди, и инспектор в большом потоке документов может не заметить несоответствие. А ещё декларации проверяет робот, он смотрит на цифры в декларации и может не учесть, что приложены не те документы.

Вот примеры, с которыми мы сталкивались:

1. Вычет на приобретение/строительство жилого помещения нельзя получить при покупке апартаментов, т. к. у них назначение «нежилое»… Но мы знаем случай, где человек получил вычет по апартаментам.

2. Нельзя показать расходы на ремонт квартиры, можно только на отделку, если в договоре указано, что квартира приобретается без отделки… Но мы знаем случай, когда человек указал расходы по ремонту, и прошло.

3. Нельзя показать с 2019 года расходы по риелторским и юридическим услугам (до этого периода у Минфина была иная позиция)… Но недавно нам сказали, что зачла ФНС.

4. Если квартира приобреталась за счёт субсидии или сертификата, то в большинстве случаев нельзя вычет на приобретение жилья запросить в той части, что оплачена этой субсидией/сертификатом… Но мы знаем случаи, когда ФНС сама в автоматическом упрощённом порядке предложила человеку получить такой вычет, и он его оформил и получил.

5. Нельзя уменьшить доход на расходы по приобретению, если систематически покупались и перепродавались квартиры для извлечения дохода… Но мы знаем случай, когда человек перепродал за год почти десяток квартир, заявил расходы на их покупку, и прошло.

Если у какого-то вашего клиента заявили то, что заявлять было нельзя, и ФНС пропустила, то имеется риск того, что ошибку выявят позже и потребуют доплатить налог либо вернуть полученное в бюджет. Кроме самой суммы возможны санкции: пени за весь период, а если инспекция решит, что налогоплательщик действовал умышленно, то и штраф.

Конечно же, если ошибку не заметили сразу, то скорее уже и не заметят. Но гарантий нет.

Шанс, что ошибку обнаружат, повышается, если подать уточнённую декларацию. Например, забыли указать какой-то ещё вычет. А поскольку двух деклараций за один год быть не может, такое дополнение производят за счёт уточнения ранее поданной декларации. И тут проверку проведут заново, а значит, могут перепроверить и то, что уже ранее уже проверялось.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

К нам часто обращаются с вопросом: какой договор заключать с клиентом – агентский или договор оказания услуг? И чем они отличаются?

1. Договор оказания услуг и агентский договор: в чем разница

Договор оказания услуг. Исполнитель по заданию заказчика совершает определенные действия или ведет определенную деятельность, а заказчик их оплачивает (ст. 779 ГК РФ).
Риелтор оценивает объект, рекламирует, показывает, ведет переговоры, проверяет документы, готовит проекты договоров.
При этом риелтор за клиента не подписывает предварительный договор, договор купли-продажи, договоры с банком, а также не получает деньги.

Агентский договор. Агент за вознаграждение совершает по поручению клиента юридические и иные действия – от своего имени либо от имени клиента, но всегда за его счет (ст. 1005 ГК РФ).
Проще говоря, сюда входит все, что риелтор делает по договору оказания услуг, и сверх того – действия, которые создают для клиента права и обязанности: принять за него аванс или задаток, подписать за него договор или соглашение, подать заявку на получение кредита.

2. Самозанятому нельзя работать по агентскому договору

Как мы знаем, для риелторов, которые применяют налог на профессиональный доход, то есть являются "самозанятыми", закон установил ограничение: работать по агентскому договору нельзя (п. 5 ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

При этом сама риелторская деятельность на самозанятости разрешена, просто не по агентскому договору – письма Минфина от 22.07.2019 № 03-11-11/54306 и от 11.06.2021 № 03-11-11/46304.

Если же самозанятый будет заключать агентские договоры, ФНС при выявлении этого факта прекратит режим самозанятости.

Договоры в налоговую самозанятый не подает. Узнать, какой договор заключен, инспекция может в трех случаях: если вы сами назовете его при пробитии чека в приложении, если инспекция запросит у вас документы при проверке или если клиент сообщит информацию в налоговую.

Итого: если вы самозанятый – заключайте с клиентами договоры оказания услуг. Если не самозанятый – можете выбрать любой из двух договоров, какой вам удобнее.

3. Может ли налоговая признать договор оказания услуг агентским договором?

Чаще всего риелторов беспокоит – а вдруг налоговая посмотрит на договор оказания услуг и решит, что на самом деле он агентский. Иногда ссылаются на то, что такой повод ФНС может дать фраза «осуществить поиск покупателя».

На наш взгляд, так не получится: если в договоре нет права подписывать за клиента договоры и соглашения и получать за него деньги, признать договор агентским нельзя. Сама по себе цель «найти покупателя» договор в агентский не превращает.

Минфин тоже исходит из того, что привлечение клиентов – это услуга, а не посредничество: доход по такому договору можно учитывать как доход самозанятого (письмо от 19.10.2022 № 03-04-06/101302).

Но если вы хотите перестраховаться, вот что можно дополнительно сделать:

– Пишите в договоре не цель (найти покупателя), а конкретные действия, которые вы будете выполнять для ее достижения, например: определить стоимость объекта, подготовить фотографии и объявление, разместить его, принимать обращения, организовывать осмотры, передавать заказчику поступившие предложения, проверять документы и готовить их проекты. Если ваш клиент покупатель – вместо «подобрать объект» можно написать, например, «предоставлять информацию об объектах по заявленным критериям и организовывать их осмотры».

– Добавьте пункты о том, что исполнитель не вправе заключать от имени заказчика какие-либо сделки и подписывать за него документы; исполнитель не участвует в расчетах: аванс, задаток и оплату по сделке покупатель передает или перечисляет заказчику напрямую; переговоры исполнителя с потенциальным покупателем носят предварительный характер, все условия сделки утверждает заказчик.

– И не прописывайте в договоре обязанность получать документы за клиента по доверенности и подавать документы в Росреестр по доверенности.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

В отдел электронной регистрации АКБ "ФОРА-БАНК" иногда обращаются с просьбой направить на регистрацию в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Сегодня хотим поделиться случаем из практики.

В отношении квартиры заключен договор купли‑продажи с рассрочкой платежа.
 
Где‑то спустя полгода покупатель понял, что не в силах погасить оставшуюся сумму долга.
 
Пошел он тогда к продавцу с просьбой расторгнуть заключенный договор.
 
Продавец предложил, как сторонам показалось, компромиссный вариант:

расторгнуть заключенный договор по соглашению сторон; уже уплаченную сумму зачесть как платеж по договору купли‑продажи другого имущества — новой квартиры, но уже чуть поменьше.
 
👨‍💻 В соглашении о расторжении договора стороны договора так и написали:

«Сумма, внесенная покупателем в счет оплаты квартиры , считается внесенной покупателем в счет оплаты квартиры по договору купли‑продажи квартиры *»
 
🖌Подписали и направили документы в Росреестр.
 
👀 Забегая немного вперед, скажем: судьбу установленного в пользу продавца залога стороны сделки никак не обозначили в соглашении, что несомненно ведет к приостановлению регистрационных действий (п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
 
🤔Прочел государственный регистратор написанное, изучил вопрос, опираясь на судебную практику и постановления Пленума ВАС РФ, и вынес решение о приостановлении регистрационных действий:
 
🔻При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а последствия расторжения, отличные от установленных п. 4 ст. 453 ГК РФ, могут быть определены соглашением сторон в пределах свободы договора п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" с учетом ограничений, установленных п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
 
🔻Однако условие о зачете уплаченной по первоначальному ДКП суммы в счет оплаты по новому ДКП как «иное последствие» расторжения в соглашении не согласовано: не указаны встречные требования, их размер и реквизиты договора, против которого производится зачет (ст. 410 ГК РФ; п. 10-14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").
 
🔻Раз «иное» не установлено, действуют общие правила: если до расторжения одна из сторон не исполнила свое обязательство либо предоставила неравноценное исполнение, применяются правила о неосновательном обогащении (п. 4 ст. 453, ст. 1103 ГК РФ; п. 5–6 Постановления Пленума ВАС РФ № 35).
 
🔻Обратные обязательства сторон носят встречный и взаимозависимый характер:

обязанность продавца вернуть деньги взаимообусловлена обязанностью покупателя вернуть товар, право собственности на который продавцу восстанавливается производным способом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 35; п. 13 "Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).
 
📍Таким образом, правовыми последствия расторжения договора купли-продажи в рассматриваемом случае должны быть возврат приобретенного недвижимого имущества с государственной регистрацией обратного перехода права и возврат уплаченных к моменту расторжения договора денежных средств.

📍 В связи с чем, положения соглашения о расторжении о зачете средств оплаченных покупателем по первоначальному договору купли-продажи в счет оплаты цены по заключенному позднее договору купли-продажи противоречат требованиям действующего законодательства.
 
Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Сегодня продолжим разговор о договорах риелтора с клиентом.
Часто риелтор при составлении договора упускает, что клиента защищает Закон о защите прав потребителей.
Почему-то все думают, что этот закон касается только покупок в магазине. На самом деле он касается и оказания услуг, в том числе риелторских (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).

Закон применяется, когда заказчик – физлицо и услугу он заказывает не в предпринимательских целях.
То есть когда семья покупает квартиру, машино-место или апартаменты и обращается к риелтору, на договор закон распространяется. А когда риелтор подбирает помещение под размещение магазина или офиса – не распространяется.

При этом неважно, кто на стороне риелтора: ООО, ИП, самозанятый или риелтор, который не оформил ни ИП, ни самозанятость. По сути это ведение предпринимательской деятельности, и то, что риелтор ее не оформил, от требований закона не освобождает (п. 12 того же постановления, п. 4 ст. 23 ГК РФ).

Нормы этого закона обязательны к применению и ухудшить их договором нельзя – независимо от того, договор оказания услуг вы заключаете или агентский. Пункты договора, которые закону не соответствуют, суд посчитает недействительными и просто не будет принимать их во внимание при разрешении спора.

Итак, перейдем к конкретике.

1. По Закону о защите прав потребителей клиент может отказаться от договора в любой момент, оплатив только фактически понесенные риелтором расходы. А доказать их очень сложно: по сути, это только реклама, а бензин, мобильная связь и потраченное время не компенсируются.

Поэтому разбивайте работу на этапы и прописывайте цену каждого. Укажите в договоре e-mail клиента и условие, что сообщения на этот адрес считаются полученными, и отчитывайтесь туда обо всем: отправляйте подборки, согласовывайте показы, сообщайте о результатах. Тогда при отказе от договора вы сможете доказать, какие услуги фактически оказаны и в каком объеме.

2. В договоре нельзя предусмотреть штраф за отказ от договора. То есть вы не можете прописать, что при досрочном отказе клиент должен заплатить какую-то сумму.

3. Как правило, в договорах не прописывают срок, в который нужно что-то сделать. Но если в вашем договоре срок есть – например, это договор на сопровождение объекта, уже найденного клиентом, – имейте в виду: за нарушение срока законом предусмотрены пени 3 процента в день. Месяц просрочки – это 90 процентов цены услуги, а на 34-й день вы теряете ее целиком.

4. Закон предусматривает штраф в размере 50 процентов от взысканной судом суммы. То есть если вы не исполнили обоснованное требование клиента и суд взыскал с вас эту сумму, сверху он присудит еще половину. Причем независимо от того, просил клиент о штрафе или нет.

5. Также законом предусмотрена возможность взыскать с исполнителя моральный вред. На практике он присуждается в небольших суммах – от 5 до 30 тысяч рублей.

6. Клиент сам выбирает суд, в котором будет судиться. Если вы прописали в договоре конкретный суд, клиента это не связывает: он может пойти и в этот суд, и в суд по вашему адресу, и в суд по месту своего жительства. Например, если клиент живет во Владивостоке, а квартиру ищет в Москве, то при споре он может подать иск к вам в суд во Владивостоке – и вам придется либо ездить туда, либо нанимать местного юриста.

7. По искам в рамках Закона о защите прав потребителей клиент, как правило, госпошлину не платит. А значит, ему проще обратиться в суд: он не будет раздумывать, не потеряет ли пошлину, если ему ничего не присудят. Но совсем бесплатным иск для него не будет: если клиент проиграет, вы вправе взыскать с него свои судебные расходы, в том числе на юриста. Правда, суд урежет расходы на юриста до разумной, по мнению судьи, суммы – обычно это максимум 60 тысяч рублей. А вот если проиграете вы, то госпошлину суд взыщет с вас в бюджет (ч. 1 ст. 103 ГПК РФ).

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf