🤔 Часто возникает вопрос:
Как гарантированно ускорить сроки регистрации?
 
⏳Действительно, некоторые дела не терпят отлагательств.  

👩‍💻 Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости», стандартный срок регистрации прав составляет до 7 рабочих дней при прямой подаче и до 9 рабочих дней через МФЦ.
 
⛳️ На практике реальные сроки готовности документов часто превращаются в лотерею.
 
🤷‍♀️ Регистрационные действия могут быть завершены как в день подачи документов, так и в любой из последующих рабочих дней в пределах установленного срока.
 
💆‍♂️ Как быть, если не хочется зависеть от загруженности Росреестра и хочется максимально быстро завершить сделку?

💆‍♀️ Можно ли ускорить процесс до одного рабочего дня?
 
🙋Конечно можно! И законом предусмотрено несколько таких способов оптимизации сроков:
 
🟢 Заключить сделку в нотариальной форме

👩‍💻В этом случае нотариус бесплатно может подать документы в электронном виде в Росреестр и в течение следующего рабочего дня права будут зарегистрированы (ч. 1 ст. 16 Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года).
 
🟢 Заключить сделку в ППФ и воспользоваться гарантированной ускоренной регистрацией, оплатив двойную государственную пошлину (ч. 1.1 ст. 16 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года и п.1.1 ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации N 117-ФЗ  от 05.08.2000 года).

📯 Росреестр публикует перечень видов регистрационных действий, для которых допустима ускоренная процедура.
 
🗂 Перечень содержит схожие виды регистрационных действий, как для физических, так и для юридических лиц:

📌 регистрация ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке,  

📌 государственная регистрация прав на помещение (жилое или нежилое) на основании договора купли-продажи,

📌 государственная регистрация прав на машино-место на основании договора купли-продажи.
 
🤨 Обратите внимание, что далеко не всё можно зарегистрировать ускоренно.

Есть исключения, при которых этот механизм не применим:
 
🔻 сделки с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями,  

🔻сделки с имущественными комплексами,  

🔻сделки с объектами, расположенными в нескольких кадастровых округах,

🔻 при продаже недвижимости с публичных торгов.  
 
☑️ Для ускоренной регистрации важно не забыть поставить соответствующую отметку в заявлении.
 
🟡 Двойная оплата госпошлины не влияет на сроки рассмотрения документов, если у регистратора будут иметься основания для приостановления регистрационных действий.
 
🟢 В случае, если государственная регистрация при оплате двойной госпошлины не завершена в течение рабочего дня, следующего за днем приема Росреестром документов, то заявитель имеет право обратиться за возвратом 50% оплаченной пошлины.  
 
🔴 Важно: на сделки с имуществом, находящимся на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области такая услуга не распространяется.
 
В завершении хочется напомнить: за спешкой не всегда кроется желание рационально относиться ко времени.

👀 Иногда она вызвана тревогой или желанием поскорее закрыть сомнительное дело.

«Он спешил не потому, что боялся опоздать… до тех пор ему казалось всё неспокойно и неловко; всё-таки приходила мысль: что души не совсем настоящие и что в подобных случаях такую обузу всегда нужно поскорее с плеч».
Н.В. Гоголь. «Мёртвые души».

🤓 Если же речь идёт о законных сделках, инструменты для экономии времени действительно есть!
 

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

🖥 ЭЛЕКТРОННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ В ФОРА-БАНКЕ
Быстро. Удобно. По всей России!

🤝 Оформите электронную регистрацию прав по сделке с недвижимостью в любом офисе Фора-Банка!

⏱️ Срок регистрации в среднем от 1 до 3 дней.

💰Вместе с составлением договора - от 3900 ₽*

📍 Выберите свой регион и свяжитесь с нами:
▫️ Москва и Московская область
📞 +7 (495) 120-44-25

▫️ Санкт-Петербург и Ленинградская область
📞 +7 (812) 565-78-01

▫️ Калуга и Калужская область
📞 +7 (4842) 20-73-20

▫️ Тула и Тульская область
📞 +7 (4872) 52-61-22

▫️ Пермь и Пермский край
📞 +7 (342) 292-18-10

▫️ Ярославль и Ярославская область
📞 +7 (4852) 60-99-30

▫️ Сочи
📞 +7 (862) 555-29-28

▫️ Краснодар и Краснодарский край
📞 +7 (861) 205-01-85

▫️ Рязань и Рязанская область
📞 +7 (4912) 26-80-01

✨ Электронная регистрация — проще путь к завершению сделки!

*зависит от региона, вида расчетов, количества участников и от наличия накопленных бонусов на карте риэлтора

Ждём вас в офисах Фора-Банка.
Поможем сделать процесс оформления удобнее и безопаснее!

История одной неприятной ошибки при использовании маткапитала (на самом деле это не единичный случай)
Делимся данной информацией, поскольку, возможно, она убережет вас от такой же ситуации.

Что произошло?

Семья приобрела квартиру, часть стоимости которой планировалось оплатить за счет средств материнского капитала.
Однако квартиру купили только на несовершеннолетних детей. Мать детей, она же владелица сертификата на материнский капитал, долю в квартире себе не оформила.
Росреестр зарегистрировал переход права.
После чего мать покупателей подала в СФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала с перечислением их продавцу...

... и получила отказ!
Основание — доли в квартире выделены не всем членам семьи (владелицу сертификата не наделили долей).

Итог: квартира уже принадлежит детям, а продавец остался без полной оплаты.

Почему так вышло?
Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению.

Ранее мы уже подробно разбирали эту тему: https://t.me/risrf/1239


Что же делать в такой ситуации?

Вариант 1: Закрыть расчет другими деньгами — самый быстрый и, возможно, самый простой путь. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи, изменив пункт о расчетах, а именно исключить использование материнского капитала и указать, что оплата производится за счет личных средств покупателей. В результате чего покупатели выплачивают продавцу сумму, равную размеру маткапитала, из собственных средств (или с помощью потребительского кредита, займа у родственников и т.п.).

Вариант 2: Расторгнуть договор и потом заключить новый, с правильным составом покупателей, указав в числе покупателей не только несовершеннолетних детей, но и мать — владелицу сертификата.
Но здесь есть серьезное препятствие, дети уже являются собственниками. А значит, любые действия с их долями (включая прекращение права путем расторжения договора) требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Вариант 3: Расторжение договора в судебном порядке. С таким иском может обратиться только продавец.
Но если покупатели будут против, то тут может тоже возникнуть проблема связанная с тем, что большая часть цены уже выплачена. Поэтому суд может не договор расторгнуть, а взыскать с покупателей оставшуюся часть долга. А если покупатели неплатежеспособны, взыскание может затянуться на годы.

Кроме того, при расторжении договора — как по соглашению сторон, так и в судебном порядке — у продавца возникает налоговый риск. Минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ будет исчисляться заново — с даты государственной регистрации права собственности продавца после расторжения договора, в связи с чем при повторной продаже может возникнуть обязанность уплатить налог.

А вы сталкивались с ситуациями, когда СФР отказывался перечислять деньги продавцу? Как выходили из положения? Поделитесь опытом в комментариях.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

На сделку спешно собираясь, окинув взглядом гору дел,
Проверки быстро пробегая на случай «вдруг, что проглядел»,
Торопится, бежит риэлтор. И дождь, и снег – все ерунда.
Скорее в банк он забегает, решая быстро что куда.
 
И вроде бы дела отлично: с деньгами никаких проблем
Да с договором все прилично. Казалось, все предусмотрел.
Нотариус ведет беседу, проверив всех: «Ай, молодец!»
И в добрый путь пускает дело, чтоб Росреестр подвел конец.
 
Хозяин вещи собирает, а новый ищет мебель в дом.
Риэлтор календарь листает да обрывает телефон.
Всему виною ожидание: с чего? да как? и почему?
Она ж была нотариальной. Там ведь всегда лишь сутки ждут!

Лирика лирикой, но вернемся к нашим трудовым будням.

Сразу скажем, что дело, о котором мы вам хотели бы рассказать, Росреестром приостановлено из-за запрещения, которого не было в ЕГРН.

🤯 Как же могло так случиться, если и риэлтором, и нотариусом все проверено?

🧶 Вам название «КУА» о чем-нибудь говорит?

📖Дело в том,  что регистратор при работе опирается не только на сведения, внесенные в ЕГРН, но и на книгу учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, иных ограничений прав и обременений объектов недвижимого имущества (если коротко, то КУА).

🤦 К сожалению, такого инструмента как КУА и доступа к нему у нотариуса нет.

📂 Это книга учета документов, предназначенная для внесения записей о поступивших в орган регистрации прав:

- копиях решений уполномоченных органов о наложении арестов, запретов и запрещений и иных поступающих от данных органов в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ, другими нормативными правовыми актами РФ решениях об ограничении прав на объекты недвижимого имущества, обременении объектов недвижимости…, по которым отсутствуют разделы ЕГРН, открытые на соответствующие объекты недвижимости, либо записи о зарегистрированных правах, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости соответствующих лиц в реестре прав на недвижимость;

- копиях решений уполномоченных органов, принятых в отношении правообладателей объектов недвижимости без указания конкретного имущества,
 
- документах (сведениях), поступивших из органов опеки и попечительства…
 
🗃 Полный перечень вносимых сведений опубликован в Приказе Росреестра от 28.06.2022 № П/0254.

👀 При проведении правовой экспертизы регистратор проверяет нет ли каких-то актуальных записей в КУА, имеющих отношение к имуществу, в отношении которого поданы документы на регистрацию.

⛔️ Если запись в КУА есть и она не прекращена, регистратор приостановит регистрацию и направит запрос в соответствующий орган, принявший решение о наложении ограничения, на предмет его актуальности (пп.228,229 Приказа Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2017 г. № 278).

👩‍⚖️ Согласно ч. 13 ст. 32 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости, суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом, направляют в Росреестр в срок не более чем 3 рабочих дня копию акта о наложении/снятии ареста, о запрете/снятия запрета совершать определенные действия с объектом недвижимости.

🌐 Основанием для погашения записи об аресте (запрете) в отношении объекта недвижимости будут являться поступившие в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия, документы и сведения.

⌛️В рассматриваемом нами случае решение о снятии обеспечительных мер было принято еще год назад, однако в Росреестр сведений от суда не поступало.

🕳 То ли затерялось в пути, то ли документ был сформирован некорректно.

В любом случае с этим предстоит еще разбираться.

К сожалению, это далеко не единственная ситуация из разряда «не ждали».

Мы будем рады, если вы поведаете нам о своих случаях неожиданных приостановок.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

☎️ В отдел электронной регистрации АКБ «ФОРА‑БАНК» часто поступает вопрос:

- Можно ли провести расчёты и оформить сделку с электронной регистрацией в Росреестре с участием физического лица, не являющегося гражданином РФ?

Отвечаем:

- Да, такие сделки не только возможны, но и регулярно проводятся в АКБ «ФОРА‑БАНК».

👀 Рассмотрим, какие документы потребуются для такой сделки:

Для расчетных операций:

📍 паспорт с нотариально удостоверенным переводом (кроме паспортов, в которых сведения уже приведены на русском языке)

📍документы, подтверждающие законность пребывания на территории РФ

Для выпуска УКЭП:

📍паспорт с нотариально удостоверенным переводом

📍ВНЖ (если есть)

📍СНИЛС и ИНН

🗃 Ранее мы публиковали ряд материалов по сделкам с гражданами иностранных государств.

❗️Настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними заранее:

🔎 О сделках с участием граждан «недружественных государств»

🔎О сделках с участием лиц, внесённых в реестр контролируемых лиц

🙄Думаем, будет полезным остановиться на теме, тесно связанной с наполнением вышеупомянутого реестра контролируемых лиц.

Речь пойдёт о мобильном приложении «АМИНА».

🔴 С 1 сентября 2025 года в Москве и Московской области проводится эксперимент по дистанционной постановке на учёт и контролю за перемещением иностранцев из безвизовых стран с помощью приложения «АМИНА».

👉 Установка приложения «АМИНА», регистрация в нем, а также внесение любых изменений обязательны для следующих категорий граждан:

📍для приехавших с целью осуществления трудовой деятельности

📍для приехавших с нерабочей целью на срок больше 90 дней — с 1 сентября 2026 года

📲 «АМИНА» не заменяет другие обязательные процедуры: дактилоскопию, медосвидетельствование, продление срока пребывания.

✂️Требования по установке и использованию приложения «АМИНА» не распространяются:

📍на граждан Республики Беларусь

📍на лиц, не достигших 18 лет

📍на тех, кто в России до 90 дней с нерабочей целью

📍на иностранцев с РВП или ВНЖ

📍на дипломатов, сотрудников консульств и международных организаций, также членов их семей

📍на проживающих в гостиницах, общежитиях, санаториях, больницах и т. п. (учёт ведёт администрация учреждения)

🙋‍♂️ Возможно, у вас возник вопрос: как это все связано с реестром контролируемых лиц?

👉 Приложение передает данные в фоновом режиме.

Важно периодически иметь доступ в интернет, иначе  передача данных прервется.

👉 Если у участника эксперимента более 3 рабочих дней нет данных о геолокации устройства, на которое установлена «АМИНА», его снимают с учёта и он попадает в реестр контролируемых лиц.

🤗 Подводя итог, не лишним будет напомнить, что иностранные граждане, не имеющие ВНЖ и паспорта гражданина РФ, являются валютными нерезидентами.

📍Расчеты по сделкам между валютным резидентом и валютным нерезидентом должны быть совершены строго в безналичной форме (Федеральный закон № 173‑ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).

❌ Нарушение установленного правила может быть квалифицировано как незаконная валютная операция и повлечь административную ответственность по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ с выплатой существенного по величине штрафа.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

😌Береги пенсию с молоду!

Вот так живешь, живешь, на работу ходишь, жилищные условия улучшить решаешься, как вдруг "бац!" и на сделке случайно узнаешь, что у тебя 2 номера СНИЛС.

🪎Такое открытие для себя сделал один из наших клиентов:
в комоде с документами лежала карточка с одним номером, а на госуслугах отражался совершенно иной номер.

Странно, да? Ситуация не частая, но и такое бывает(

Может показаться, что никаких последствий такая проблема не несет, однако это не так.

Наличие сразу нескольких СНИЛС может привести к тому, что и пенсия будет меньше, и могут быть проблемы с начислением больничных и прочих социальных выплат, а еще, к примеру, могут возникнуть трудности с перечисление денежных средств по материнскому капиталу да и многое другое.

Давайте разберемся как так получилось и что делать в таких случаях

Социальный фонд России (СФР) при постановке физ. лица на учет в системе обязательного пенсионного страхования открывает ему индивидуальный лицевой счет, которому присвоен уникальный СНИЛС.
 
СНИЛС, как и ИНН, выдается лицу однократно и его номер остается неизменным в случае изменения персональных данных.
 
Тем не менее, иногда бывают случаи, когда у лица имеется несколько СНИЛС.
 
При такой множественной регистрации анкетные данные на лицевых счетах могут совпадать или отличаться.

Причин может быть несколько:
 
🔻неоднократное анкетирование гражданина для получения СНИЛС, в том числе с указанием разных (ошибочных) персональных данных

🔻полные тезки по ФИО и дате рождения

🔻ошибочное оформление «Анкеты зарегистрированного лица» при изменении фамилии или других персональных данных

🔻ошибочный ответ «нет» в «Запрос об уточнении сведений» при обработке повторной анкеты в системе учета

🏃‍➡️В случае, если гражданин обнаружил у себя несколько СНИЛС, ему необходимо обратиться в СФР по месту жительства, имея при себе:

🔹документ, удостоверяющий личность,

🔹трудовую книжку при наличии или ее копию (в том числе электронную трудовую),

🔹 все имеющиеся СНИЛС в виде страхового свидетельства и/или уведомления о регистрации в системе индивидуального учета,

🔹договор с негос. пенсионным фондом, если заключался,

🔹документы, подтверждающие «нестраховые периоды» (военный билет, свидетельство о рождении ребенка).

Дополнительно надо взять с собой все документы, которые подтверждают вашу личность и историю изменений данных (свидетельство о браке, справка о смене ФИО).

👆Это сильно ускорит проверку и объединение счетов.
 
👐После проверки всех документов сотрудники СФР предложат застрахованному лицу заполнить заявление об объединении информации на одном индивидуальном лицевом счете.
 
В рамках такой процедуры возможны два варианта:
 
1) Один СНИЛС берется в качестве основного и к нему добавляется информация по другим счетам;

2) Открывается новый СНИЛС, на который будут зачислены данные по уже имеющимся свидетельствам.
 
В обоих случаях у гражданина останется только один СНИЛС, а лишние будут закрыты.

👉 После этого важно проверить, чтобы работодатель обновил информацию и перечислял страховые выплаты по правильному номеру свидетельства.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

🗣 К нам в редакцию обратились за разъяснением по следующему вопросу:

Почему в некоторых нотариальных конторах для совершения нотариальных действий запрашивают у лица, к ним обратившегося (и мужчин, и женщин), выписку из Реестра повесток?

🤔 Мы решили разобраться в данном вопросе и обратились к нотариусам, работающим в отделениях АКБ «ФОРА‑БАНК»:

- Подскажите, правда ли, что для совершения нотариальных действий в конторах настаивают на предоставлении выписок из Реестра повесток?

Ответ:

- Такая практика в некоторых конторах действительно существует, но далеко не во всех. Данное требование не регламентировано законом, и непредъявление такого документа не может препятствовать осуществлению нотариального действия.

В большей степени подстраховываются, полагая, что в случае наличия сведений о направленной повестке будут иметь представление о возможности и вероятности применения к лицу временных мер, направленных на обеспечение явки по повестке.

Федеральная нотариальная палата (ФНП) в письме № 8558/03‑16‑3 от 15.09.2026 допустила возможность истребования у граждан выписок из Реестра повесток при совершении нотариальных действий, связанных с последующей государственной регистрацией недвижимости.

🔺Несмотря на имеющееся письмо, стоит отметить, что письмо ФНП не является нормативным правовым актом, не устанавливает безусловной обязанности нотариусов требовать выписки у всех участников сделок с недвижимостью, а лишь указывает на возможность их истребования.

🖌Отметим, что ст. 48 Основ законодательства РФ «О нотариате» содержит исчерпывающий список оснований, по которым может быть вынесен отказ в совершении нотариального действия, и такого основания, как непредоставление выписки из Реестра повесток, в этом списке нет.

🔺Напомним, что неявка без уважительной причины гражданина, состоящего на воинском учёте или не состоящего, но обязанного состоять на воинском учёте, по вручённой повестке по истечении 20 календарных дней со дня, указанного в повестке, влечёт применение в отношении такого гражданина временных мер, направленных на обеспечение его явки:

▫️запрет на государственную регистрацию физических лиц в качестве ИП

▫️запрет на постановку на учёт в налоговом органе физического лица в качестве налогоплательщика, применяющего специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход»

▫️приостановка Росреестром всех регистрационных действий

▫️ограничение на пользование гражданином правом на управление транспортными средствами

▫️запрет на государственную регистрацию транспортных средств

▫️ отказ в заключении кредитного договора, договора займа
 
👀 Заметим, что в случае, если к гражданину уже применяются меры, направленные на обеспечение явки по повестке, в полученной ЕГРН на объект недвижимости будет видна запись о запрещении регистрации, где в качестве основании внесения записи будет указано решение о применении временных мер военного комиссариата.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Историю рассказал в сообществе «Судебная гидрология» во ВКонтакте специалист по судебным гидрологическим экспертизам, участвовавший в деле. Пересказываем кратко — интересно будет всем, кто работает с загородной недвижимостью.

Собственник в 2013 году выкопал на своём участке дренажную канаву. Спустя годы Минэкологии Московской области своим распоряжением объявило эту канаву ручьём и установило по ней водоохранную зону и прибрежно-защитную полосу. На местность никто не выезжал: подрядчик определил границы картометрическим способом, по космоснимкам. Логику свою он потом изложил в суде: да, по снимкам видно, что объект искусственный и появился в 2013 году, но в реестре гидротехнических сооружений его нет — а значит, будем считать, что это ручей.

Собственник узнал обо всём, когда получил уведомление: часть его участка, якобы попавшую в береговую полосу, собираются изъять через суд. Пока шёл спор об изъятии, собственник подал отдельный иск — об оспаривании распоряжения Минэкологии МО в той части, где его канаву признали водным объектом. Дальше — только об этом деле.

Первая инстанция отказала.

Апелляционный суд вызвал в качестве эксперта начальника отдела гидрологии подразделения Росгидромета, который выехал на место и пояснил, что течения нет, уклона нет, впадения в водоток нет, объект искусственный. Даже прокурор после его пояснений встал на сторону собственника — согласился, что распоряжение в части признания дренажной канавы ручьём незаконно.
Суд требования удовлетворил — спорный пункт распоряжения отменил.

А через два с половиной месяца та же прокуратура подала кассационное представление... с просьбой это определение суда отменить. Но кассация оставила апелляционное определение в силе.
Казалось бы, ну теперь точка. Но нет.

Прокурор дошел до Верховного суда, а тот... отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе отказ собственнику суда первой инстанции.
Канава – снова ручей.

Параллельно идёт гражданское дело об изъятии части участка "в береговой полосе ручья". В нём проведено четыре экспертизы, и ни одна дренажную канаву ручьём не назвала.

Получается так:
Росгидромет — ручья нет.
Четыре экспертизы — ручья нет.
А в распоряжении Минэкологии ручей есть — и Верховный суд это распоряжение оставил в силе.

Первоисточник: https://vk.ru/wall-190797580_7198

Что из этого следует:

1. Ограничения по водному объекту могут установить без выезда на местность. Отсутствие ручья или реки на участке и поблизости ещё ничего не значит — смотреть нужно документы.

2. Ограничения проверяйте и по выписке из ЕГРН, и по публичной кадастровой карте, и по ГПЗУ. Осмотр участка ни о чем может и не сказать.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Продавец боится, что может не получить оплату. Что с этим делать

Случай из практики отдела электронной регистрации Фора-Банка.

Недавно к нам обратился риелтор с вопросом: можно ли подать на регистрацию и зарегистрировать одновременно и переход права к покупателю, и залог в пользу продавца.

Причина следующая: Покупатель покупал квартиру частично за счёт средств материнского капитала. Продавец опасался, а вдруг деньги по какой-то причине ему не перечислят. И пока он будет судиться, покупатель успеет перепродать квартиру другому человеку, поэтому вернуть её будет невозможно.
Отсюда возникло предложение риелтора — наложить на квартиру залог в пользу продавца до полной оплаты.

Закон это допускает. Согласно статье 488 ГК РФ, если товар продан в кредит (передан до того, как продавец получил за него деньги) то до полной оплаты он находится в залоге у продавца.

Именно поэтому вы часто видите в договорах фразу о том, что стороны пришли к соглашению, что залог не возникает. Так стороны меняют условие, установленное законом.
В данном же случае нужно было наоборот — чтобы норма о залоге сработала.

Соответственно, на регистрацию нужно было подать не только заявление о переходе права к покупателю, но и заявление о регистрации залога.

Сначала риелтор обратился в другой банк. Там сказали, что залог зарегистрировать не смогут, и отправили в МФЦ.

После этого участники договора и пришли к нам.

Мы подали всё одним пакетом – зарегистрировали и переход права, и залог продавца на квартиру.

Как залог потом снять:
Когда продавец получит деньги полностью, запись об ипотеке погашается по совместному заявлению продавца и покупателя либо по одному заявлению продавца как залогодержателя.

Если вам отказали в электронной регистрации из-за залога или непривычной схемы расчётов — напишите в комментариях (а в следующий раз обращайтесь сразу к нам).

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

­­­­Этот дом стоит сурово на одной из главных трасс.
Расскажу о нем немного. Все, что знаю. Без прикрас.
Словно мощный сильный воин, возвышаясь надо мной,
Он таит в себе секреты, увлекая за собой.
 
Архитектором Жолтовским спроектирован гигант,
Асимметрия в решениях и декор то тут, то там.
Исключительная прелесть и изящества венец
Устремляющая в небо башня, где живет творец.
 
На фасаде нет балконов. Только сбоку угловой.
Это прямо как в Ферраре, что хранит веков покой.
А в подъездах буйство красок - их Миняев рисовал:
Черномор несет Людмилу, рядом где-то там Руслан…

🤓 Подписчики, увлекающиеся историей архитектуры Москвы, могли узнать в отрывке стихотворения здание, располагающееся на Смоленской пл. 13/21.

😍 Красотами внутреннего убранства можно насладиться при посещении Гербового зала города Москвы, библиотеки им. Н.А. Добролюбова, на экскурсиях и не только.

🤔А что если среди наших читателей есть и те, кто помогал продавать или покупать квартиры в этом доме?

🕰 Здание является объектом культурного наследия регионального значения "Жилой дом, 1949-1951 гг., арх.И.В.Жолтовский".

И именно об объектах культурного наследия мы хотели бы вам немного рассказать.

Одной из услуг отдела электронной регистрации АКБ "ФОРА-БАНК" является подготовка проектов договоров для самостоятельной подачи документов в Росреестр.

🔎 При подготовке договоров учитываются требования ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ.

👩‍💻 Если отчуждаемый объект находится в пределах выявленного или признанного объекта культурного наследия, в договор в обязательном порядке вносятся необходимые в таких случаях фразы:

✅ о статусе объекта, его названии, номере документа, устанавливающего статус

✅ обязательства нового собственника по соблюдению требований пп. 1-3 ст. 47.3.

📍Подчеркнем, что указанные сведения являются существенными условиями договора.

📍Отсутствие их в договоре влечет ничтожность сделки.

👩‍💻 В случае если объект является признанным ОКН, то производится поиск охранного обязательства в открытых источниках.

✅ Если охранное обязательство утверждено, то оно интегрируется в текст договора.

✅ Если на момент заключения договора охранный статус установлен, но не утверждено охранное обязательство, к тексту прикрепляется иной охранный документ.

📍Важно понимать, что копия охранного обязательства/охранного документа является неотъемлемой частью договора в силу прямого указания в законе (ст. 48).

✅ При любом способе подачи документов в Росреестр копия охранного обязательства подается не как отдельный самостоятельный документ.

📍 Если подать на регистрацию договор и копию охранного обязательства как самостоятельные документы, то регистратор приостановит государственную регистрацию.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

😏 Сегодня мы расскажем вам об одном занятном случае проведения сделки без риэлтора.

👩‍💻При подготовке договора купли-продажи помещения на уточняющий вопрос по имеющейся записи об аренде помещения мы получили довольно странный ответ:

- Да она уже все. Не актуальна. Там же написано до июля 2021 года. Срок аренды истек уже давным-давно.

«Однако», — подумали мы.

🫩 Собственник был несколько обескуражен тем, что оказывается сама по себе запись из ЕГРН никуда не девается.

🗣 Соответствующие разъяснения неоднократно давал Росреестр:

- "Истечение срока действия договора аренды не является правовым основанием для автоматического внесения изменений в ЕГРН. Орган регистрации действует строго в рамках закона и фиксирует факт прекращения обременения исключительно на основании представленных правоустанавливающих документов, подтверждающих исполнение сторонами обязательств по возврату имущества";

- "Орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации".

Давайте разберемся как быть с имеющейся записью:

1. Подать в Росреестр заявление о снятии обременения, приложив подписанный акт передачи помещения (возврата), в соответствии со ст. 622 ГК РФ, или соглашение о досрочном расторжении договора.

В этом случае запись будет прекращена в срок до 7 рабочих дней.

2. Если акт или соглашение не были подписаны, то можно воспользоваться положениями ст. 610 ГК РФ, и в одностороннем порядке отказаться от бессрочного договора, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца, если иное не предусмотрено в договоре.

Уведомление об отказе от договора нужно отправить заказным письмом с описью вложения.
Спустя 3 месяца можно будет подать в Росреестр заявление на снятие ограничения, приложив документы, подтверждающие исполнение обязанности по уведомлению.

3. В некоторых случаях для погашения записи может потребоваться обращение в суд.

👉 Обратиться с заявлением о прекращении записи об аренде может как арендодатель, так арендатор.

В итоге на погашение записи у продавца ушел месяц.

Именно столько времени понадобилось, чтобы найти бывшего арендатора и подписать с ним все необходимые документы.

Полагаем, попади продавец в заботливые руки риэлтора, такая ситуация вряд ли застала бы стороны сделки врасплох.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

ИИ с каждым днём всё больше отвоевывает свои позиции. И всё чаще риелторы слышат от клиентов: «да зачем мне платить, я сам это сделаю с помощью ИИ — сам составлю договор или сам проверю объект».

Да, в принципе, ИИ очень облегчает жизнь.
Но суть в том, что ИИ — это в первую очередь средство для написания красивых и убедительных текстов (он так и называется — «большая языковая модель»). А вот чтобы получить грамотный ответ от ИИ, нужно сначала грамотно задать вопрос, а потом суметь проанализировать ответ и увидеть допущенные в нём ошибки.

Пример № 1. Покупатель составил предварительный договор с задатком с помощью ИИ.

Риелтор, который представлял интересы продавца, попросил нас проверить договор, который составили покупатели. Вернее, два договора — один из них предварительный, второй — зачем-то вынесенное в отдельный документ соглашение о передаче задатка по предварительному договору.

В принципе, все эти 20 листов текста можно было спокойно поместить на 2, убрав повторения, избыточно раздутые фразы и фразы-пустышки (которые придают документу «солидность», но убери их — и никаких отрицательных последствий не будет).

Но курьёзное тут было в другом — ИИ составил договор так, что большинство пунктов защищали интересы продавца, а не покупателей (которые эти договоры составили). И покупатели даже не поняли этого. Договор же «солидный», как можно не довериться ИИ!
Риелтор продавца, естественно, возражать не стал, подписали вариант покупателей))

Пример № 2. «А зачем мне платить за проверку объекта? Я загружу документы в ИИ, и он сам всё проверит».

В принципе, да, что-то ИИ проверит. Но если быть не «в теме вопроса», то сложно понять, где ИИ чего-то не заметил, а где наоборот, «раздул из мухи слона».

Для наглядности: если дать ИИ на проверку документы, где правоустанавливающий документ — справка ЖСК о выплаченном пае, то с вероятностью 50/50 он не вспомнит, что могут быть риски с лицами, сохраняющими бессрочное пользование объектом.
А лица, которые до 01.03.2005 года на момент выплаты пая проживали в квартире, сохраняют право пользования этой квартирой бессрочно, пока сами добровольно не выедут из квартиры и не снимутся с учёта (при смене собственника квартиры их право пользования квартирой не прекращается — по аналогии с отказниками от приватизации).

Чем это грозит, думаем, каждый риелтор понимает. А клиент, проверивший объект через ИИ, выйдет на сделку в полной уверенности, что всё чисто.

Кстати, теперь клиенты даже вопросы риелтору формулируют с помощью ИИ)) Одному из риелторов, выставившему на продажу квартиру в восьмиэтажке в юго-западном округе Москвы, прилетел вопрос, где в том числе уточнялось, есть ли центральное отопление и лифт.

К чему этот пост?

Таких клиентов/контрагентов, которые полагаются во всем на ИИ, будет всё больше и больше.
И это вполне понятно (кто из нас не искал ответы, например, на медицинские вопросы в интернет, вместо того, чтобы сходить к врачу): а получить ответ в чате ИИ – это быстро, удобно и бесплатно (вот только далеко не всегда качественно).

Нужно выдохнуть, смириться с неизбежным и продолжать работать (внедрив в свою работу ИИ, чтобы идти в ногу со временем 😉).

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

НАЛОГ НА ВКЛАДЫ: КОГДА И СКОЛЬКО ПЛАТИТЬ?

С процентов по банковским вкладам и накопительным счетам может возникнуть НДФЛ. Не облагаются проценты по рублёвым вкладам в российских банках, ставка по которым весь год не превышала 1% годовых, и проценты по счетам эскроу.

Необлагаемый лимит

Налог считают не со всей суммы процентов. Лимит определяют так: берут ключевые ставки ЦБ на первое число каждого месяца года, выбирают наибольшую и умножают на 1 млн рублей.

За 2025 год (ставка 21%) лимит — 210 000 рублей. Получили 250 000 ₽ процентов по всем российским вкладам — налог с 40 000 ₽.

За 2026 год лимит — 160 000 рублей (ставка 16%). Эта величина окончательная: ближайшее заседание Банка России по ставке — 18 декабря 2026 года.

По вкладам на срок свыше 15 месяцев с выплатой процентов в конце срока действует особый порядок: банк передаёт в ФНС проценты с разбивкой по годам, а неиспользованный лимит прошлых лет уменьшает налоговую базу.

Ставки

Для резидентов РФ — 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого.

Проценты по вкладам не складываются с зарплатой и арендой, но учитываются вместе с доходами от продажи имущества, в том числе недвижимости (после вычетов). Поэтому в год продажи квартиры проценты могут попасть под 15%.

Для нерезидентов — 15%.

Налог с 40 000 рублей составит 5 200 ₽ по ставке 13% и 6 000 ₽ по ставке 15%.

Как платить

По российским вкладам налог считает ФНС по сведениям банков, декларация не нужна. За 2025 год уведомления уже в личных кабинетах, уплатить — не позднее 1 декабря 2026 года. За 2026 год — до 1 декабря 2027 года.

По вкладам в иностранных банках лимит не применяется: проценты входят в основную налоговую базу вместе с зарплатой и облагаются по шкале от 13% до 22%. Их декларируют самостоятельно: 3-НДФЛ подать нужно до 30 апреля, налог уплатить — до 15 июля.

Что предлагают с 2027 года

Законопроект № 617-9 (внесён в Госдуму 30 сентября 2026 года, первое чтение назначено на 29 октября) предлагает для процентов, полученных с 1 января 2027 года:

• банки будут сами удерживать НДФЛ при выплате процентов, а ФНС по итогам года сможет доначислить налог с учётом всех банков;

• лимит будут считать по максимальной ставке предыдущего года — для 2027 года это 16%, то есть те же 160 000 рублей;

• проценты включат в прогрессивную шкалу 13–22%, и ставка может оказаться выше нынешней;

• для нерезидентов ставку повысят с 15% до 30%.

Законопроект не принят, правила ещё могут измениться. Действующий порядок установлен статьёй 214.2 НК РФ.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

Разрешение на строительство есть. Значит, можно брать?

При покупке на этапе строительства все обычно исходят из того, что раз разрешение есть – значит, всё в порядке.

Но оно не гарантирует, что дом построят. Действие разрешения могут прекратить и после начала продаж – из-за нарушений, существовавших в момент выдачи.

Отменить разрешение может суд по иску прокуратуры

🔸 Липецк, ЖК «Турист 2», застройщик «Брусника». Разрешение выдано в октябре 2024 года, продажи шли. Иску предшествовали обращения архитекторов и жителей против высотки в историческом центре. Прокуратура установила: часть квартир выходит на север без нормативной инсоляции, парковок меньше нормы, проезды и пути эвакуации не отвечают пожарным требованиям, школ и садов в пешей доступности нет, участок в зоне подтопления, рядом парк – памятник природы. 29 января 2026 года суд признал недействительными разрешение, заключение экспертизы проекта и разрешения на отклонение от предельных параметров. Застройщик не обжаловал: стройка законсервирована, договоры расторгаются. Новый проект вынесен на слушания только 5 октября 2026 года – стройка стоит больше года.

🔸 Таганрог, ЖК «Маяк», застройщик «Югжилстрой». В 2021 году город разрешил восьмиэтажный дом на участке, отведённом генеральным планом под деловую и общественную застройку. Местные правила землепользования жильё допускали, на них администрация и сослалась. В феврале 2026 года первая инстанция поддержала застройщика, в июне апелляция признала разрешение недействительным: правила не могут разрешать запрещённое генпланом. Сносить построенное не стали – застройщик вправе получить разрешение на дом не выше четырёх этажей. Купившие квартиры на верхних этажах жильё, видимо, не получат.

🔸 Уфа, дом на улице Менделеева. Разрешение выдано без утверждённого проекта планировки территории и без расчёта обеспеченности школами и садами. Суд приостановил разрешение и запретил строительство.

🔸 Махачкала, жилой комплекс. Дом невозможно было подключить к городским сетям: присоединение к электричеству, воде и канализации проектом не предусматривалось, защита от подтопления не закладывалась. Апелляция в сентябре 2026 года признала документы незаконными.

🔸 Воронеж, ЖК «Родченко», застройщик «Эталон». Разрешение аннулировано по иску прокуратуры – не хватало школ и садов, работы приостановили. Застройщик нарушения устранил и заключил с администрацией соглашение о развитии социальной инфраструктуры. В июне 2026 года прокурор отказался от иска, дело прекращено.

Отменить разрешение может и сам его выдавший орган, без суда

Администрация вправе отменить собственный акт, если разрешение изначально противоречило закону. В картотеке арбитражных дел на момент отмены ничего нет – дело появится позже, когда застройщик пойдёт оспаривать.

🔸 Ростов-на-Дону, девятиэтажка на улице 7-го Февраля, застройщик «Строительная компания – эволюция». Грунт на склоне к Дону удерживала подпорная стена, застройщик снёс её при расчистке участка. Жители домов выше заявили об угрозе оползня. Владелец одного из соседних домов обратился в суд самостоятельно, но получил отказ – разрешение признали законным. Затем жители обратились к депутату, прокуратура нашла нарушения в проекте. В марте 2025 года департамент архитектуры отменил своё разрешение 2023 года, в январе 2026 года суд признал отмену законной.

Повлиять может и спор о земле

🔸 Адыгея, Тахтамукайский район, застройщик «Северная». В октябре 2026 года суд по иску прокуратуры запретил работы на восьми участках и запретил Росреестру регистрировать по ним права. Прокуратура требует вернуть участки государству, считая владение незаконным. Пока спор идёт, покупатель не зарегистрирует ни договор, ни право собственности.

Что с покупателями?

Остаётся расторгнуть договор. Деньги с эскроу вернёт банк, при иных расчётах их придётся взыскивать с застройщика. Возможны и потери: выросшие цены, уплаченные проценты по ипотеке. Удастся ли взыскать их – под вопросом.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

«А вот мы/сосед/коллега делали, и всё прошло!»

Наверное, вы уже слышали такие упрёки от клиентов – из разряда «вы ни в чём не разбираетесь!».
Высказать это могут по любому вопросу, но мы сегодня остановимся на налогах и налоговых вычетах.

Слышать такие претензии порой неприятно, поэтому следующему клиенту в схожей ситуации иногда хочется сказать: «предыдущие так сделали, и всё было хорошо, делайте так же».

Но то, что прошло по предыдущим клиентам, не факт, что сработает у следующих.
Если вы уверены, что ФНС не должна была пропустить декларацию без замечаний, но почему-то пропустила… вполне возможно, что в ФНС просто не заметили ошибку.

В налоговой инспекции работают живые люди, и инспектор в большом потоке документов может не заметить несоответствие. А ещё декларации проверяет робот, он смотрит на цифры в декларации и может не учесть, что приложены не те документы.

Вот примеры, с которыми мы сталкивались:

1. Вычет на приобретение/строительство жилого помещения нельзя получить при покупке апартаментов, т. к. у них назначение «нежилое»… Но мы знаем случай, где человек получил вычет по апартаментам.

2. Нельзя показать расходы на ремонт квартиры, можно только на отделку, если в договоре указано, что квартира приобретается без отделки… Но мы знаем случай, когда человек указал расходы по ремонту, и прошло.

3. Нельзя показать с 2019 года расходы по риелторским и юридическим услугам (до этого периода у Минфина была иная позиция)… Но недавно нам сказали, что зачла ФНС.

4. Если квартира приобреталась за счёт субсидии или сертификата, то в большинстве случаев нельзя вычет на приобретение жилья запросить в той части, что оплачена этой субсидией/сертификатом… Но мы знаем случаи, когда ФНС сама в автоматическом упрощённом порядке предложила человеку получить такой вычет, и он его оформил и получил.

5. Нельзя уменьшить доход на расходы по приобретению, если систематически покупались и перепродавались квартиры для извлечения дохода… Но мы знаем случай, когда человек перепродал за год почти десяток квартир, заявил расходы на их покупку, и прошло.

Если у какого-то вашего клиента заявили то, что заявлять было нельзя, и ФНС пропустила, то имеется риск того, что ошибку выявят позже и потребуют доплатить налог либо вернуть полученное в бюджет. Кроме самой суммы возможны санкции: пени за весь период, а если инспекция решит, что налогоплательщик действовал умышленно, то и штраф.

Конечно же, если ошибку не заметили сразу, то скорее уже и не заметят. Но гарантий нет.

Шанс, что ошибку обнаружат, повышается, если подать уточнённую декларацию. Например, забыли указать какой-то ещё вычет. А поскольку двух деклараций за один год быть не может, такое дополнение производят за счёт уточнения ранее поданной декларации. И тут проверку проведут заново, а значит, могут перепроверить и то, что уже ранее уже проверялось.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

К нам часто обращаются с вопросом: какой договор заключать с клиентом – агентский или договор оказания услуг? И чем они отличаются?

1. Договор оказания услуг и агентский договор: в чем разница

Договор оказания услуг. Исполнитель по заданию заказчика совершает определенные действия или ведет определенную деятельность, а заказчик их оплачивает (ст. 779 ГК РФ).
Риелтор оценивает объект, рекламирует, показывает, ведет переговоры, проверяет документы, готовит проекты договоров.
При этом риелтор за клиента не подписывает предварительный договор, договор купли-продажи, договоры с банком, а также не получает деньги.

Агентский договор. Агент за вознаграждение совершает по поручению клиента юридические и иные действия – от своего имени либо от имени клиента, но всегда за его счет (ст. 1005 ГК РФ).
Проще говоря, сюда входит все, что риелтор делает по договору оказания услуг, и сверх того – действия, которые создают для клиента права и обязанности: принять за него аванс или задаток, подписать за него договор или соглашение, подать заявку на получение кредита.

2. Самозанятому нельзя работать по агентскому договору

Как мы знаем, для риелторов, которые применяют налог на профессиональный доход, то есть являются "самозанятыми", закон установил ограничение: работать по агентскому договору нельзя (п. 5 ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

При этом сама риелторская деятельность на самозанятости разрешена, просто не по агентскому договору – письма Минфина от 22.07.2019 № 03-11-11/54306 и от 11.06.2021 № 03-11-11/46304.

Если же самозанятый будет заключать агентские договоры, ФНС при выявлении этого факта прекратит режим самозанятости.

Договоры в налоговую самозанятый не подает. Узнать, какой договор заключен, инспекция может в трех случаях: если вы сами назовете его при пробитии чека в приложении, если инспекция запросит у вас документы при проверке или если клиент сообщит информацию в налоговую.

Итого: если вы самозанятый – заключайте с клиентами договоры оказания услуг. Если не самозанятый – можете выбрать любой из двух договоров, какой вам удобнее.

3. Может ли налоговая признать договор оказания услуг агентским договором?

Чаще всего риелторов беспокоит – а вдруг налоговая посмотрит на договор оказания услуг и решит, что на самом деле он агентский. Иногда ссылаются на то, что такой повод ФНС может дать фраза «осуществить поиск покупателя».

На наш взгляд, так не получится: если в договоре нет права подписывать за клиента договоры и соглашения и получать за него деньги, признать договор агентским нельзя. Сама по себе цель «найти покупателя» договор в агентский не превращает.

Минфин тоже исходит из того, что привлечение клиентов – это услуга, а не посредничество: доход по такому договору можно учитывать как доход самозанятого (письмо от 19.10.2022 № 03-04-06/101302).

Но если вы хотите перестраховаться, вот что можно дополнительно сделать:

– Пишите в договоре не цель (найти покупателя), а конкретные действия, которые вы будете выполнять для ее достижения, например: определить стоимость объекта, подготовить фотографии и объявление, разместить его, принимать обращения, организовывать осмотры, передавать заказчику поступившие предложения, проверять документы и готовить их проекты. Если ваш клиент покупатель – вместо «подобрать объект» можно написать, например, «предоставлять информацию об объектах по заявленным критериям и организовывать их осмотры».

– Добавьте пункты о том, что исполнитель не вправе заключать от имени заказчика какие-либо сделки и подписывать за него документы; исполнитель не участвует в расчетах: аванс, задаток и оплату по сделке покупатель передает или перечисляет заказчику напрямую; переговоры исполнителя с потенциальным покупателем носят предварительный характер, все условия сделки утверждает заказчик.

– И не прописывайте в договоре обязанность получать документы за клиента по доверенности и подавать документы в Росреестр по доверенности.

Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf

В отдел электронной регистрации АКБ "ФОРА-БАНК" иногда обращаются с просьбой направить на регистрацию в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Сегодня хотим поделиться случаем из практики.

В отношении квартиры заключен договор купли‑продажи с рассрочкой платежа.
 
Где‑то спустя полгода покупатель понял, что не в силах погасить оставшуюся сумму долга.
 
Пошел он тогда к продавцу с просьбой расторгнуть заключенный договор.
 
Продавец предложил, как сторонам показалось, компромиссный вариант:

расторгнуть заключенный договор по соглашению сторон; уже уплаченную сумму зачесть как платеж по договору купли‑продажи другого имущества — новой квартиры, но уже чуть поменьше.
 
👨‍💻 В соглашении о расторжении договора стороны договора так и написали:

«Сумма, внесенная покупателем в счет оплаты квартиры , считается внесенной покупателем в счет оплаты квартиры по договору купли‑продажи квартиры *»
 
🖌Подписали и направили документы в Росреестр.
 
👀 Забегая немного вперед, скажем: судьбу установленного в пользу продавца залога стороны сделки никак не обозначили в соглашении, что несомненно ведет к приостановлению регистрационных действий (п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
 
🤔Прочел государственный регистратор написанное, изучил вопрос, опираясь на судебную практику и постановления Пленума ВАС РФ, и вынес решение о приостановлении регистрационных действий:
 
🔻При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а последствия расторжения, отличные от установленных п. 4 ст. 453 ГК РФ, могут быть определены соглашением сторон в пределах свободы договора п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" с учетом ограничений, установленных п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
 
🔻Однако условие о зачете уплаченной по первоначальному ДКП суммы в счет оплаты по новому ДКП как «иное последствие» расторжения в соглашении не согласовано: не указаны встречные требования, их размер и реквизиты договора, против которого производится зачет (ст. 410 ГК РФ; п. 10-14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").
 
🔻Раз «иное» не установлено, действуют общие правила: если до расторжения одна из сторон не исполнила свое обязательство либо предоставила неравноценное исполнение, применяются правила о неосновательном обогащении (п. 4 ст. 453, ст. 1103 ГК РФ; п. 5–6 Постановления Пленума ВАС РФ № 35).
 
🔻Обратные обязательства сторон носят встречный и взаимозависимый характер:

обязанность продавца вернуть деньги взаимообусловлена обязанностью покупателя вернуть товар, право собственности на который продавцу восстанавливается производным способом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 35; п. 13 "Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).
 
📍Таким образом, правовыми последствия расторжения договора купли-продажи в рассматриваемом случае должны быть возврат приобретенного недвижимого имущества с государственной регистрацией обратного перехода права и возврат уплаченных к моменту расторжения договора денежных средств.

📍 В связи с чем, положения соглашения о расторжении о зачете средств оплаченных покупателем по первоначальному договору купли-продажи в счет оплаты цены по заключенному позднее договору купли-продажи противоречат требованиям действующего законодательства.
 
Подписаться на канал РИС.РФ:
в Telegram https://t.me/risrf
в MAX https://max.ru/risrf
во ВКонтакте https://vk.ru/risrf