❗️ С 1 января 2026 года для семей с двумя (и более) детьми меняется порядок освобождения от уплаты налога на доходы при продаже жилья!

👨‍👩‍👧‍👦 Ранее мы рассказывали, какие требования семьям с двумя и более детьми необходимо выполнить, чтобы получить освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже жилья до окончания минимального срока владения, в соответствии с пунктом 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Сейчас в данную норму внесены изменения.

📌 Что меняется:

🔵Было:
Ранее засчитывали для применения льготы только несовершеннолетних детей и студентов очной формы обучения до 24 лет.
✅ Стало:
Теперь можно учесть также совершеннолетних (взрослых) детей, которые признаны судом недееспособными.

🔵Было:
Возраст детей (для того, чтобы понять можно ли учесть ребенка для применения льготы) нужно было смотреть на дату государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на проданное жилое помещение.
✅ Стало:
Можно воспользоваться льготой, даже если ребенок родится после продажи жилья, главное чтобы не позднее 30 апреля следующего за продажей года.

🔵Было:
Ранее, если у семьи помимо проданного жилого помещения в собственности имелось другое жилье, то семья "слетала" с данной льготы, если площадь имеющегося жилого помещения (где семья владеет более чем 1/2 долей) превышала площадь приобретенного жилого помещения.
❌ Стало:
Теперь же еще и кадастровая стоимость имеющегося жилого помещения (где семья владеет более чем 1/2 долей) не должна превышать кадастровую стоимость приобретенного жилого помещения.

Указанные изменения вступают в силу с:
1⃣ ▫️▫️▫️▫️▫️▫️ 2⃣0⃣2⃣6⃣

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🖥 Продолжаем серию постов на тему
- снятие и постановка на регистрационный учет по месту жительства и пребывания граждан РФ

1️⃣2️⃣3️⃣
🔴 Теперь перейдем к исключениям, о которых упоминали 10 декабря.
Когда же не получится в судебном порядке выселить проживающего и снять его с рег.учета в жилом помещении, даже новому собственнику жилого помещения?


1️⃣ Согласно п. 4 ст. 71 Семейного кодекса РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением!

🔜 Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ необходимо согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилой недвижимости, если там проживают (т.е. даже не являются собственниками):
🔵оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (это и сироты, и лица, чьи родители лишены родительских прав),
🔵находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (т.е. лишенные дееспособности или ограниченные судом в дееспособности граждане).

⚠️ Если не получить разрешение органа опеки, сделка может быть признана судом недействительной, если нарушит права указанных лиц.

⁉️ Но вот совсем не ясно как быть с правами пользования жилым помещением ребенка, в отношении которого родители лишены родительских прав, если он не проживает в отчуждаемом жилом помещении (т.е. когда разрешение опеки на отчуждение не требуется), утратит ли он право пользования при снятии с рег.учета?...
Судебных актов мы на эту тему не нашли.
Но можно предположить, что если ребенка усыновила другая семья, он должен утратить право пользования жилым помещением родителя, лишенного родительских прав, на основании п. 2 ст. 137 Семейного кодекса РФ.
А если ребенок не усыновлен никем...


2️⃣ Если жилое помещение было приватизировано, то граждане, проживавшие на момент приватизации в этом жилом помещении, но не принявшие в ней участие (по любым причинам) имеют бессрочное право пользования данным жилым помещением.
Данное право пользования не прекращается даже при смене собственника помещения (к таком выводу пришел Верховный суд РФ на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

🫨 Данная норма направлена на устранение возможности принудительного выселения по инициативе собственника - пока такой гражданин живет в жилом помещении, он сохраняет право пользования им на протяжении всего срока проживания (как долго бы он там не жил).

🟢НО если же такой гражданин добровольно выселится и снимется с регистрационного учета в жилом помещении, то такое обстоятельство должно расцениваться как отказ этого гражданина от своего права пользования данным жилым помещением.
То есть, если выехал добровольно (переехав в другую квартиру, где зарегистрировался по новому месту жительства) 👉 значит потерял право пользования приватизированной квартирой.
Вернуться обратно в жилое помещение без согласия собственника потом уже нельзя.
✏️ Можно также дополнительно получить от такого гражданина (но не от собственника!) письменный отказ от права пользования жилым помещением (чтобы не гадать действительно ли он имел намерение на постоянной основе выселиться).


3️⃣ Если жилое помещение было приобретено в связи с выплатой пая в ЖСК, то граждане, фигурировавшие в ордере на вселение в это жилое помещение (или вселенные в него) на момент полной выплаты пая, если они не были включены в число собственников, имеют бессрочное право пользования данным жилым помещением.
Данное право так же не прекращается даже при смене собственника помещения (данный вывод сделан Верховным судом РФ на основании того же п. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
И здесь все то же самое, что и с отказниками по приватизации 👉 выехал добровольно на новое место жительства, значит потерял право пользования жилым помещением.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

По просьбе подписчиков создали пост-опрос.

Напишите, пожалуйста, как и где сейчас получаете сведения о зарегистрированных в жилом помещении лицах?

Выдают ли в вашем регионе вдк? Можно ли получить вдк с архивными сведениями и за какой период?

Пожалуйста, указывайте регион в в своём сообщении (т.к. в разных регионах разная практика) 🤝

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🤭 Интересный момент из определения Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

🗣Адвокат Долиной неоднократно ссылалась на то, что Лурье является ИП, из-за чего для нее якобы должны действовать повышенные стандарты осмотрительности.
А из-за своей работы в сфере недвижимости Лурье якобы могла и должна была понять, что Долина вообще-то и не хотела продавать квартиру...
В свою очередь про Долину ее адвокат утверждала, что та не понимала, что подписывает настоящий (реальный) договор купли-продажи, думала, что это "фиктивная" сделка, после которой не наступят правовые последствия (квартира не перейдёт в собственность покупателя).

🔥 В своем определении Верховный суд применил этот довод к самой Долиной!

🫵 Он указал, что и Долина является Индивидуальным предпринимателем.
И ей на протяжении жизни, "с учетом объективной потребности в юридическом оформлении творческой деятельности", приходилось заключать множество договоров и контрактов...

Любое лицо на месте Долиной, обладающие сходным с ней уровнем познаний и опыта, "проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота"...
... должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта.

"Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения", сказал суд!

✍️Сегодня выложим полный обзор данного определения Верховного суда.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

📰 Фабула по делу Долина-Лурье
(изложили кратко,
но можно не читать. Если это все знаете, тогда просто переходите к следующему посту)

👑 24 апреля 2024 Долина обратилась в агентство недвижимости с запросом на продажу квартиры.

💭13 мая 2024 была размещена реклама на Циане за 130 млн руб.
Квартира была показана ряду потенциальных покупателей, среди них была и Лурье.

👛 20 мая 2024 Лурье сказала, что готова купить, но по цене 112 млн руб. Долина согласилась.

📄 24 мая 2024 между Долиной и Лурье был заключен предварительный договор.
При подписании предварительного договора был внесен наличными задаток в размере 1 млн руб, о чем Долина выдала расписку.

📑 31 мая 2024 Долина и Лурье подписали доп.соглашение к предварительному договору, которым:
🔵 изменили срок, в течение которого стороны должны подписать основной договор - с 10 июня на 20 июня,
🔵 из описи передаваемого с квартирой имущества удалили фортепиано! по просьбе продавца.

📝 20 июня 2024 стороны заключили договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.
По условиям договора:
🔵цена 112 млн руб. (1 млн уже ранее выплачен),
🔵оплата через банковский сейф, доступ к сейфу после регистрации перехода права собственности (оплата наличными - было требование продавца),
🔵Долина и члены ее семьи снимаются с рег.учета и выселяются в течение 21 дня с даты регистрации перехода права.
Сразу же в этот день стороны выдали нотариальные доверенности на подачу документов на гос.регистрацию на "регистратора".

🕹24 июня 2024 было зарегистрировано право собственности Лурье на квартиру.

💰26 июня 2024 Долина забрала деньги из ячейки в размере 111 млн руб (расписка в получении денежных средств лежала в другой ячейке, доступ к которой был у Лурье под предоставление выписки из ЕГРН).

📲 14 июля 2024 Лурье отправила уведомление Долиной с предложением 23 июля подписать передаточный акт, но Долина отказалась, указав, что в Москве будет лишь в конце месяца.
5 и 6 августа 2024 Лурье опять отправила уведомления с предложением подписать передаточный акт, но Долина уже не ответила на них.

🔈 Оказалось, что еще 3 августа Долина обратилась в МВД с заявлением о том, что в отношении нее совершено преступление.
С ее слов, с апреля 2024 ей звонили лица, представившиеся сотрудниками правоохранительных органов и Росфинмониторинга, которые потребовали сначала передать им имевшиеся у нее деньги, а потом и продать квартиру.
Со слов Долиной, после регистрации перехода права на квартиру она в течение следующего месяца передала мошенникам деньги. И подала заявление в полицию, когда мошенники перестали выходить с ней на связь.
Было возбуждено уголовное дело, в рамках которого Долина выступает потерпевшей.

📜 В результате Лурье подала иск о выселении Долиной и членов ее семьи из квартиры.
Долина подала встречный иск о признании недействительными предварительного и основного договоров купли-продажи, а также о прекращении права собственности Лурье на квартиру.
Иски были объединены в одно производство.

👀 Иск Долиной Хамовнический районный суд г. Москвы удовлетворил - договоры признали недействительными, квартиру вернули в ее собственность, при этом суд не присудил вернуть деньги Лурье.
В иске о выселении суд отказал, т.к. Лурье перестала быть собственником.

🤷🏻‍♀️Ни апелляционная жалоба, ни первая кассационная ничего не изменили...

🎯 После чего юрист Лурье подал вторую кассационную жалобу уже в Верховный суд РФ...
...и ее рассмотрели (это чудо, поскольку только 1% из общего количества поданных кассационных жалоб Верховный суд берет на рассмотрение).

🛟 Верховный суд:
▫️ отменил судебные акты нижестоящих судов,
▫️ по иску Долиной Верховный суд сразу же вынес решение - отказал в иске (квартира осталась в собственности Лурье),
▫️ а по иску Лурье о выселении Долиной и членов ее семьи Верховный суд отправил дело обратно в Мосгорсуд (апелляционная инстанция) на пересмотр. Судебное заседание назначено на конец декабря.

✍️ Дальше перейдем к разбору юридических моментов.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🥸 Что указано в определении Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

✍️ Перейдем к разбору юридических моментов.

🗂 Для начала напомним, что в контексте сделок с "ведомыми" продавцами в исках встречаются три нижеуказанные нормы:
🔸 Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
🔸Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
🔸Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

📝 НО каждая из этих норм имеет свой собственный состав!
И чтобы суд признал договор недействительным по какой-то из этих норм, истцу нужно доказать наличие оснований, предусмотренных именно данной конкретной нормой.


📝 В своем иске с требованием признать недействительным договор купли-продажи Долина ссылалась на то, что:
🔻она совершала сделку под влиянием существенного заблуждения в природе сделки (т.е. ст. 178 ГК РФ)

Истец полагала, что предварительный договор и договор купли-продажи жилого помещения являются недействительными сделками.

🔻она находилась в том состоянии, в котором не понимала значение своих действий (т.е. ст. 177 ГК РФ)

Истец также указала на то, что оспариваемые договоры заключены истцом на фоне имевшегося у нее в тот момент психического нарушения, в состоянии, исключавшем наличие у нее возможности в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.

📜 Суд первой инстанции, вынося решение, опирался только на ст. 178 ГК РФ.

👍 И то, что Хамовнический районный суд г. Москвы НЕ применил ст. 177 ГК РФ, - это правильно!
Поскольку для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ истцу необходимо доказать, что в момент совершения сделки он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

🩻 А так как суд (и свидетели) не обладает специальными познаниями в области психиатрии и психологии, то должен быть привлечен специалист (в рамках судебной медицинской экспертизы).

🙅‍♀️ При этом представитель Долиной неоднократно заявляла суду, что Долина не видит необходимости в экспертизе в рамках гражданского дела. По мнению истца достаточно уже тех экспертиз, которые были проведены ранее в рамках уголовного дела.

⛔️ Верховный суд подтвердил мнение нижестоящего суда, что по этому делу:

...заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, не подменяет собой заключение судебной экспертизы, назначаемой в порядке гражданского судопроизводства, и не может подтверждать обстоятельства нахождения Долиной в момент совершения оспариваемых ею сделок в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.

✅ То есть тут нарушений нижестоящие суды не допустили, по мнению Верховного суда.


⚡️⚡️⚡️
Что нужно учитывать при проведении сделок с недвижимостью (абстрагируясь от дела Долиной):

⚠️ Если сделка оспаривается по ст. 177 ГК РФ и была проведена судебная экспертиза в рамках гражданского дела, которая установила, что продавец на момент продажи болел каким-то заболеванием, из-за которого не мог понять, что подписывает именно договор купли-продажи и/или последствия заключения подписанного договора...

⛓️‍💥 ТО сделку суд признает недействительной вне зависимости от того, действовал ли покупатель с должной осмотрительностью или нет! При применении данной нормы добросовестность покупателя никак не влияет на исход дела.
Поэтому важно заранее заручиться доказательствами для экспертизы (освидетельствование, видеофиксация нотариуса).

💰Если будет доказана передача продавцу денег, то суд присудит эти деньги покупателю вернуть.
Но при передаче денег продавцу наличными (например, без описи вложения) доказать, что деньги реально переданы, когда продавец это отрицает, будет сложно (суд может не принять расписку продавца как доказательство, посчитав, что подписывая ее продавец также не понимал ее содержание).

✍️ В следующем посте продолжим.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🥸 Что указано в определении Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

✍️ Разбор юридических моментов. Начало здесь

📚 Про ст. 177 ГК РФ мы написали в прошлом посте,
теперь поговорим о том, что же сказал Верховный суд РФ о применении ст. 178 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения" (напомним, именно на основании нее суд первой инстанции вынес решение по делу Долина-Лурье).

〰 Двусторонняя реституция.

📚Согласно п. 6 ст. 178 ГК РФ:

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

📖А согласно п. 2 указанной ст. 167 ГК РФ:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке...

👀Несмотря на прямое указание в законе, суд первой инстанции присудил возврат квартиры Долиной, но не присудил возврат денег Лурье...

🌑Долина изначально говорила, что раз денег у нее больше нет, то и возвращать Лурье она ничего не должна:

Истец [Долина] также настаивала на отсутствии оснований для применения двусторонней реституции, указывая, что фактически какое-либо предоставление ею по сделке получено не было, поскольку уплаченные Лурье П.А. за жилое помещение денежные средства находятся у третьих лиц (мошенников).

🤥Суд первой инстанции, по его мнению, выкрутился из ситуации, указав, что неизвестно сколько денег передала Лурье Долиной. Хотя в рамках дела передача оплаты по договору не оспаривалась - Долина не отрицала, что получила от Лурье всю сумму.

🫣На этом основании (что якобы не известно сколько денег передано) суд первой инстанции отправил Лурье самостоятельно взыскивать деньги с мошенников (правда не ясно, как она должна была это сделать, если потерпевшей в рамках уголовного дела Лурье не являлась - не у нее мошенники деньги украли).

При этом суд первой инстанции не нашел оснований для применения двусторонней реституции в части взыскания с Долиной в пользу Лурье денежных средств, составляющих стоимость квартиры со ссылкой на то, что
денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления,
...
к таким лицам [мошенникам, которым Долина передала деньги] Лурье не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков.
При рассмотрении же настоящего гражданского дела достоверно установить сумму, полученную истцом по оспариваемым сделкам, не представляется возможным. Доказательств, безусловно свидетельствующих о возмездном характере договора купли-продажи не представлено.

😡Наверное, именно из-за этого и поднялась волна народного негодования по делу Долина-Лурье (и по другим аналогичным) - неприменение двусторонней реституции (т.е. возврата друг друг ОБЕИМИ сторонами полученного по сделке).

🙄Даже далекий от юриспруденции человек понимал, что здесь что-то не так с решением суда. Лурье передала деньги именно Долиной, почему же Лурье должна нести ответственность за то, как Долина распорядилась этими деньгами?

🔄 Верховный суд РФ подтвердил, что неприменение двусторонней реституции (возврата друг другу полученного по недействительной сделке) возможно только в строго оговоренных законом случаях.
И конечно же, к сделкам, признаваемым недействительными по ст. 178 ГК РФ, двусторонная реституция должна применяться обязательно (если покупатель успел передать деньги продавцу)!

🤔 К сожалению, Верховный суд при этом не объяснил нижестоящим судам, где же закралась логическая ошибка в их рассуждениях:
〰 не указал, что если Долина фактически получила деньги от Лурье, то для применения реституции не важно, что она (Долина) отдала их мошенникам,
〰 не указал на то, что раз Долина не отрицала получение денег по договору и размер суммы, то нельзя говорить, что неустановлена возмездность сделки и факт получения Долиной денег в сумме цены квартиры (хотя закладка расписки в сейф до сделки и доступ к расписке лишь по факту регистрации перехода права сыграл бы против Лурье, если бы Долина сказала, что в сейфе было меньше денег).

✍️ Продолжение далее.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🥸 Что указано в определении Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

✍️ Продолжаем обсуждать ст. 178 ГК РФ

〰 Распознаваемость заблуждения продавца и добросовестное поведение покупателя.

📚Согласно п. 5 ст. 178 ГК РФ:

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

👥 Т.е. если практически любой среднестатистический покупатель квартиры не смог бы понять, что данный продавец продает свою недвижимость по указке мошенников, то суд вправе не признавать сделку недействительной.

🫵 Именно поэтому адвокаты Долиной давили на то, что:
🔻 Лурье действовала, якобы, без должной осмотрительности и
🔻 требования суда к осмотрительному поведению Лурье должны быть повышенные, поскольку Лурье является индивидуальным предпринимателем и ведет предпринимательскую деятельность в сфере недвижимости.

📜 Из иска Длиной:

при этом ответчик, зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя, чей основной вид деятельности — аренда и управление собственным или арендованным имуществом, имея возможность выяснить цели истца при продаже принадлежащей ей жилья по существенно заниженной стоимости, не проявила необходимой степени осмотрительности и заботливости, проигнорировав все сопутствующие купле-продаже недвижимости обстоятельства, свидетельствующие об искажении воли истца.

📉 Кстати о "продаже по заниженной стоимости", в рамках гражданского дела судебная экспертиза для установления рыночной стоимости не назначалась (ни одна из сторон, по-видимому, не подавала такого ходатайства).
Но каждая из сторон предъявила отчет о рыночной стоимости квартиры Долиной на дату ее продажи, произведенный "своим" оценщиком:
▫️ в оценке Долиной рыночная стоимость была указана в размере 205,5 млн руб.;
▫️ в оценке Лурье - 125 млн руб.;
▫️ и еще была проведена в рамках уголовного дела судебно-строительная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость составила 138 млн руб.


📌 Верховный суд РФ указал, что несмотря на то, что в п. 5 ст. 178 ГК РФ написано - суд может отказать в признании сделки недействительной..., судам нужно трактовать эту норму как - суд обязан отказать в признании сделки недействительной, если покупатель действовал добросовестно и осмотрительно (т.е. при безупречном поведении покупателя).
🧿 Поскольку иное может подорвать стабильность гражданского оборота сделок с недвижимостью:

Признание сделки [совершенной добросовестно действовавшим покупателем] недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования.

📜 Из определения Верховного суда следует, что:
💙 суды в обязательном порядке должны исследовать и оценить поведение покупателя (на добросовестность), когда стоит вопрос о признании сделки недействительной по причине существенного заблуждения продавца при заключении этой сделки,
💙и если покупатель действовал добросовестно, с должной осмотрительностью - суд обязан отказать продавцу в удовлетворении иска о признании сделки недействительной (за исключением редких случаев, например, когда поведение покупателя, пусть и не виновное, поспособствовало введению в заблуждение истца).

📇 Верховный суд РФ там же в своем определении указал про осмотрительность и добросовестность Лурье:

При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения Лурье П.А. при заключении оспариваемых сделок судами установлено не было.

❇️ Из этого следует, что уже хотя бы на этом основании суд первой инстанции должен был отказать Долиной в удовлетворении иска.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канале

🥸 Что указано в определении Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

✍️ Продолжаем обсуждать ст. 178 ГК РФ

〰 Не всякое заблуждение является основанием для признания сделки недействительной
Верховный суд именно по этой причине отказал Долиной в удовлетворении иска!

📌 Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, для того, чтобы суд мог признать сделку недействительной, заблуждение должно быть ненамеренным и существенным! Т.е. когда заблуждавшаяся сторона не совершила бы сделку вовсе, если бы знала о действительном положении вещей:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

✳️ При этом не может быть признана недействительной сделка, если заблуждение было выражено в обстоятельствах, которые подтолкнули сторону эту сделку совершить (т.е. заблуждение в мотиве сделки), п. 3 ст. 178 ГК РФ:

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

🏠 Пример мотива сделки: Продавец продает квартиру с целью приобрести на вырученные деньги дом в деревне (допустим, даже аванс за дом уже внесен). А после продажи квартиры сделка по приобретению этого дома срывается.
Несмотря на то, что продавец может и не продал бы квартиру, если бы знал, что не купит дом - сделку про продаже квартиры недействительной не признают (если иное не было оговорено в договоре купли-продажи квартиры).

📝 Долина в своем иске заявляла:

Истец полагала, что предварительный договор и договор купли-продажи жилого помещения являются недействительными сделками [т.е. мнимые, не порождающие обязанности реальной передачи квартиры покупателю], поскольку ее воля при их совершении была существенно искажена и в действительности не была направлена на реальное отчуждение квартиры.

❌ Суд первой инстанции, признавая сделку недействительной, указал, что Долина заблуждалась в правовой природе сделки (т.е. в сущности сделки, основных ее свойствах):

Долина при совершении указанных сделок действовала под влиянием существенного заблуждения относительно их природы, а именно, полагала, что ее действия осуществляются под контролем сотрудников правоохранительных органов в целях предотвращения совершения преступления против ее имущества и не влекут юридических последствий как для нее, так и для покупателя квартиры...

🧐 Верховный суд не согласился с квалификацией заблуждения (ошибки) Долиной и указал, что здесь была ошибка не в природе сделки, а в мотивах! А соответственно, по такому основанию сделка не может быть признана недействительной!

Заблуждение Долиной относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.

👉 Обосновал это Верховный суд тем, что Долина ввиду характера своей деятельности на протяжении жизни заключила много договоров и контрактов, так что она должна была понимать природу заключаемого договора купли-продажи недвижимости - что за этим последует реальный переход права собственности к покупателю.
А то, что она рассчитывала каким-то образом потом аннулировать сделку и эти ожидания ее не оправдались, то это не является основанием для признания сделки недействительной.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

📜 Где можно получить официальную информацию о зарегистрированных в жилом помещении лицах?

🥇 Владельцы жилых помещений имеют право получить официальную информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении.

✅ Для этого им необходимо заказать адресную справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах.

▶️ Выдается такая справка Министерством внутренних дел (МВД).

💼 Сейчас такую справку можно получить без согласия зарегистрированных граждан (раньше МВД требовало их согласие).

📌 Как получить такую справку:
🔘 в электронном виде — через портал Госуслуги;
🔘в бумажном виде — в подразделении по вопросам миграции МВД России.
❎ А вот МФЦ не выдает данную справку.

❗️ Для получении справки по доверенности, доверенность должна быть нотариально удостоверена.

🗓 Срок подготовки результата — не более 10 календарных дней.
Но на практике выдают раньше!

🌐 Поскольку у МВД единая база для всей России, при заказе справки не имеет значения:
🔵где находится объект недвижимости;
🔵 где проживает заявитель.

❗️Но важно иметь ввиду, справка, к сожалению, не всегда содержит достоверную информацию - в ней могут быть ошибки. Связано это в первую очередь с техническими проблемами выгрузки сведений из базы.

Телеграм-канал @risrf
⛄ Проголосовать за канал

🖥 Навигация по постам о регистрации граждан РФ по месту жительства и месту пребывания

1️⃣ Чем регистрация по месту жительства отличается от регистрации по месту пребывания?
Где возможна регистрация (в каких помещениях)?

2️⃣ В течение какого срока нужно встать на регистрационный учет?
Можно ли быть зарегистрированным одновременно по двум адресам?

3️⃣ Снятие с учета по месту жительства лиц, призванных на военную службу, и лиц, осужденных к лишению свободы или принудительным работам.

4️⃣ Ответственность за отсутствие регистрации.
Ответственность за фиктивную регистрацию.
Ответственность собственника жилого помещение за проживание незарегистрированных лиц.

5️⃣ Как снять человека с рег.учета или зарегистрировать его по новому адресу (в т.ч. по доверенности, в т.ч. несовершеннолетних)?

6️⃣ Что делать, если "временно" зарегистрированные не снялись самостоятельно с рег.учета.
Кто из временно зарегистрированных может сохранять право пользования квартирой

7️⃣ Что делать, если зарегистрированные по месту жительства не снялись самостоятельно с учета?
Кто из них сохраняет право пользования даже после продажи?

8️⃣ Еще кого не удастся снять с рег.учета в жилом помещении даже новому собственнику (про отказников от приватизации, лиц вселенных в ЖСК и детей, чьих родителей лишили родительских прав).

9️⃣ Пост-опрос: где заказываете выписки из домовых книг?

🔟 Как получить информацию о зарегистрированных в жилом помещении лицах в МВД.

Телеграм-канал @risrf
🎇 Проголосовать за канал

📲Как не терять переписки с клиентами в Телеграм?

🗂 Если в Телеграм не сортировать переписки, чаты и каналы по папкам, то чаще всего они теряются в потоке уведомлений от каналов и рассылок.

📨 Чтобы быстро найти нужную переписку и не упустить ничего важного, советуем создать папочки и рассортировать по ним каналы и переписки по разным тематикам.

👥 Например, можно создать папку "Личные" и туда будет падать только персональная переписка - это позволит не потерять сообщение от нового клиента в общей ленте новостей:
1. Зайдите в настройки
2. Выберете раздел «Папки с чатами»
3. Нажмите «Создать папку» и назовите ее, например, «Личные»
4. Нажмите «Добавить чаты»
5. Поставьте галочки напротив «Контакты» и «Не контакты»

🏡 Все готово! Теперь все переписки под контролем!

Телеграм-канал @risrf
🐰 Проголосовать за канал

⛄ Дорогие наши читатели и партнеры!

🌟 Команда РИС.РФ искренне поздравляет вас
с наступающим 2⃣0⃣2⃣6⃣ годом!

🏡 В новом году желаем вам не только много интересных и прибыльных сделок, профессионального роста, благодарных клиентов, но и побольше тёплых встреч в кругу друзей и единомышленников, душевных вечеров в кругу близких, интересных путешествий, увлекательных хобби...

🎄 Пусть ваша жизнь будет насыщена разнообразными положительными эмоциями!

🎇Пусть в ваших домах и сердцах царит уют, а в делах — гармония и процветание!

🔵🔵🔵

📢 С 1 января 2026 года можно оспорить приостановку регистрации в апелляционной комиссии Росреестра (т.е. не ходить в суд).

Раньше такая возможность ограничивалась только вопросами приостановки кадастрового учета недвижимости.

Изменения вступают в силу, на основании Федерального закона № 207-ФЗ от 22 июля 2024 года и Приказа Росреестра № П/0237/25 от 1 июля 2025 года.

Всего будет функционировать три вида комиссии:
- Центральная апелляционная комиссия будет рассматривать жалобы на решения Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, а также если решение о приостановки принято государственным регистратором прав, являющимся руководителем одного или всех членов любой иной апелляционной комиссии;
- Региональные и межрегиональные комиссии будут принимать заявления, если уведомление о приостановке направил территориальный орган Росреестра.

⏰ Срок подачи заявления ограничен 15 рабочими днями с момента, когда Росреестр направил "письмо счастья" о приостановке.

📋 Подать заявление можно ТРЕМЯ способами:
- Лично в письменном виде – классика! ✍️
- Почтой с описью и уведомлением – надежно! ✉️
- Через информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал «Госуслуги» – современно! 💻

🗣Заявителя обязательно уведомят о статусе его заявления одним из двух возможных вариантов:
- заявление принято к рассмотрению.
- заявлению отказано в приёме.
Уведомление направляется заявителю по почте, указанной в самом заявлении.

📝 В каких случаях заявление НЕ будут рассматривать:
- если прошло >15 рабочих дней с момента уведомления о приостановке;
- если данное решение уже рассматривалось комиссией;
- если вопрос уже находится на стадии судебного разбирательства;
- если на заявлении нет подписи заявителя.

⭐️ Ключевые моменты процесса..
- информация о заседании будет размещаться на официальном сайте Росреестра заранее, за три дня до начала заседания,
- присутствовать на заседании может и сам заявитель,
- решение комиссии должно быть принято в срок не более чем 15 рабочих дней со дня регистрации заявления,
- принятие решения будет осуществляться открытым голосованием большинства членов комиссии,
- решение комиссии будет оформляться протоколом, который впоследствии нельзя будет изменить,
- о принятом решении заявителя известят тем же способом, каким он подал жалобу, в течение суток.

Что в итоге? Два пути к правде!
1. Апелляционная комиссия: быстрый и, потенциально, менее затратный путь решения вопроса.
2. Суд: знакомый, но часто дорогостоящий и длительный метод борьбы за свои права.

НО! Давайте посмотрим правде в глаза! 🧐
Статистика о принятых решениях апелляционной комиссии, правда по вопросам кадастрового учета, но все же.. (данные с сайта Росреестра):
❄за 2025 год: подано 26 987 заявлений, удовлетворено… всего 1437!
❄за 2024 год: подано 25 921 заявление, удовлетворено… лишь 1422!

Цифры говорят сами за себя. Эффективность комиссии вызывает вопросы…

💬 Что думаете? Станет проще отстаивать свои права с комиссией, или лучше по старинке через суд? Поделитесь в комментариях! 👇

Телеграм-канал @risrf
☕ Проголосовать за канал

❗️В каких случаях договор должен быть удостоверен нотариально

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в двух случаях:
1. В случаях, предусмотренных законом.
2. В случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если эта форма законодательством не предусмотрена для такого договора (п.2 ст.163 ГК РФ)


🪧Сегодня разберем случаи, когда сделку требуется обязательно нотариально удостоверить потому что этого требует закон.

🎁 Дарение недвижимости, если договор заключен между физическими лицами. Даже если отчуждается целиком недвижимость (п. 3 ст. 574 ГК РФ - эти изменения вступили в силу с 13.01.2025).

🧩 Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в т.ч. продажа или мена (п.1.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Исключение (нет требования к нотариальной форме):
- или если целиком весь объект в одном договоре отчуждается всеми собственниками,
- или это сделка с имуществом ПИФ или приобретается имущество для включения в состав ПИФ,
- или если сделка заключается в связи с изъятием недвижимости для гос. или муниц. нужд,
- или если это сделка по реновации в Москве,
- или это сделка с сельхоз. землями, оборот которых регулируется ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

👫 Брачный договор (п.2 ст. 41 СК)

🫂 Соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов (п.2 ст.38 СК РФ - изменения вступили в силу с 29.12.2015)

💍 Приобретение супругами недвижимости в долевую, а не совместную собственность, если отсутствует брачный договор.
В этом случае удостоверяется договор с элементами брачного договора (ст.33 СК РФ, ст. 41 СК РФ)

👦 Сделки, связанные с распоряжением имуществом на условиях опеки, а также отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным (п.2 ст.54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

🩺 Договор с участием лица, которое в силу болезни не может самостоятельно поставить подпись под текстом договора.
В этом случае договор за него подписывает рукоприкладчик (п.3 ст. 160 ГК РФ).
Но если за такое лицо договор подписывает доверенное лицо на основании нотариальной доверенности, то договор можно заключить и в простой письменной форме

👴🏼 Договор ренты, в т.ч. договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ)

🇸🇹 Договор, в котором одна из сторон не владеет русским языком
В этом случае на договоре дополнительно расписывается дипломированный переводчик, который устно или письменно переводит текст документа для участника сделки (абз.2 ст.81 Основ законодательства РФ о нотариате)
Но если за иностранца договор подписывает доверенное лицо на основании нотариальной доверенности, то договор можно заключить и в простой письменной форме

👨‍👩‍👧 Соглашение о наделении детей долями в жилом помещении, приобретённом с использованием материнского капитала, когда оно содержит элементы брачного договора, т.е. если на приобретение объекта использовались совместные средства супругов и соглашением устанавливается долевая собственность на долю супругов (Письмо Минюста РФ от 15.07.2020 N 12/79244-МБ)

📃 Предварительный договор, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению (п.2 ст.429 ГК РФ)

🔓 Договор залога в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст.339 ГК РФ)

🔏 Договор залога (ипотеки) долей в праве общей собственности на недвижимость (п.1.1 ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Исключение (нет требования к нотариальной форме):
- или если в сделке участвует кредитная организация,
- или если целиком весь объект в одном договоре закладывается,
- или это сделка с имуществом ПИФ

📑 Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п.1 ст.452 ГК РФ)

📨 Сделки по объекту недвижимости, если заявления и документы на гос. регистрацию этой сделки или на ее основании — на регистрацию права, ограничения или обременения представляются почтовым отправлением (ФЗ от 13.07.15 № 218-ФЗ)

Телеграм-канал @risrf
🌐 Проголосовать за канал

Ранее мы напомнили о тех сделках, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению в связи с прямым указанием на это в законе.

❓ Сегодня же мы хотим ознакомить вас со спорным случаем, когда по мнению Росреестра, договор также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Гражданину А. принадлежит на праве собственности целиком весь объект недвижимости.
А. решил продать Б. долю этой недвижимости
Договор купли-продажи доли стороны заключили в простой письменной форме.

Стороны исходили из того, что договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, когда договором не установлен обязательный нотариат.

При отчуждении долей обязательная нотариальная форма установлена только при продаже доли в праве общей собственности, согласно ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению...

Общая собственность - это когда у объекта недвижимости несколько собственников, это прямо следует из ст. 244 ГК РФ:

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

То есть если объект не находится в общей собственности, то продажа доли не требует обязательного нотариального удостоверения.

Это же неоднократно подтверждалось практикой правоприменения - Росреестр спокойно регистрировал переход права по таким сделкам в ППФ.

🔖 Но в этот раз, что-то пошло не так...
Росреестр приостановил регистрацию перехода прав на долю и потребовал удостоверить договор нотариально.

🤷 Так что, если у Вас планируется подобная сделка - отчуждение доли в праве на объект, который принадлежит целиком продавцу:
🔘либо удостоверяйте сделку нотариально,
🔘либо будьте готовы к спорам с Росреестром в т.ч. в судебном порядке.

🖥 Подписаться на канал РИС.РФ
➡️ Проголосовать за канал

🤫Хотим поделиться с вами довольно любопытной историей.

Почти под бой курантов стороны договорились заключить сделку по продаже нежилого помещения.

🏠Продавец предоставил покупателю бесплатно полученную с портала госуслуги выписку, содержащую Сведения из ЕГРН на принадлежащий продавцу объект недвижимого имущества.

Документ составлен по состоянию на 25.12.2025 года.

Сразу по окончании новогодних каникул стороны решили выйти на сделку, заблаговременно согласовав все условия.

✍️Стороны для составления договора обратились в Центр оформления сделок ФОРА-Банка и только от специалистов центра узнали о том, что кадастровая стоимость объекта, указанная в бесплатной выписке, не соответствует той кадастровой стоимости, которая внесена в ЕГРН😮.

↗️Ни много ни мало актуальная кадастровая стоимость объекта отличалась в большую сторону аж на 12 млн. рублей, а дата обновлений сведений на сайте Росреестра совпадает с датой получения выписки продавцом.

👉Почему это важно?

Дело в том, что в случае некорректной оплаты госпошлины (пусть даже вы недоплатили несколько рублей), государственный регистратор вернет документы без рассмотрения и подавать их придется заново.

💡Почему так произошло?

Бесплатно генерируемая госуслугами выписка представляет из себя так называемую «витрину» данных, которые могут несвоевременно обновляться, отражать информацию, внесенную в ЕГРН, не корректно или не в полной мере.

🖥Корректную информацию о кадастровой стоимости оперативно можно увидеть, к примеру, на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме on-line».

🔍 Будьте начеку и не забывайте проверять объект недвижимого имущества накануне и в день совершения сделки не только по бесплатно генерируемым выпискам.

🖥 Подписаться на канал РИС.РФ
➡️ Проголосовать за канал

🔊Ранее мы размещали информацию о том, что в соответствии с Указом Президента РФ от 14 марта 2025 г. N 145 "О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 2024 г. N 1103 "Об особенностях осуществления государственной регистрации юридических лиц, имеющих место нахождения на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество":

регистрация прав на недвижимость в ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областях граждан недружественных иностранных государств осуществляется только при наличии специального разрешения региональной комиссии.

В конце уходящего 2025 года Указ Президента от 24 декабря 2024 г. N 1103  был существенно дополнен:

🔺 До 1 января 2028 г. запрещается совершение нотариальных действий по удостоверению доверенностей, выдаваемых гражданами недружественных иностранных государств для представительства по вопросам, связанным с совершением сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области, осуществлением государственной регистрации прав на такое имущество и совершением иных юридически значимых действий в отношении такого имущества, без специального разрешения на совершение указанных нотариальных действий.

🔺 Коллегиальный орган отказывает в выдаче специального разрешения, если осуществление соответствующих регистрационных действий и (или) совершение соответствующих нотариальных действий может представлять угрозу обороне страны и безопасности государства.

🔺В случае выдачи специального разрешения нотариальные действия совершаются только нотариусами, осуществляющими свою деятельность в нотариальных округах, расположенных в пределах соответствующего субъекта Российской Федерации, на территории которого находится недвижимое имущество.

🔺 Для совершения указанных нотариальных действий специальное разрешение должно быть получено нотариусом до начала их совершения.

✔️Как и прежде из любого правила есть исключения – категории граждан, на которых мера не распространяется:

📍иностранные граждане, заключившие контракт о прохождении военной службы после 24.02.2022 г. на срок не менее 1 года или на срок, установленный пунктом 71 статьи 38 Федерального закона от 28 марта 1998 г. N 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе", либо иностранных граждан, заключивших контракт о прохождении военной службы до 24 февраля 2022 г. и проходящих в период проведения специальной военной операции военную службу; 

📍 иностранные граждане, уволенные с военной службы после 24 февраля 2022 г. по основаниям, предусмотренным подпунктами "а", "б", "в" и "г" пункта 1 статьи 51 Федерального закона от 28 марта 1998 г. N 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе",

📍 супруги, дети (в том числе усыновленные (удочеренные) и родители иностранных граждан, названных выше категорий граждан, в том числе погибших (умерших);

📍супруги, дети (в том числе усыновленные (удочеренные) и родители граждан Российской Федерации, принимающих (принимавших) участие в специальной военной операции (в том числе погибших (умерших), за исключением уволенных с военной службы по основаниям, предусмотренным подпунктами "д", "д1", "д2", "e", "e1", "з" и "н" пункта 1, подпунктами "в", "г", "д", "e1", "e2", "и", "к", "л" и "м" пункта 2 статьи 51 Федерального закона от 28 марта 1998 г. N 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе".

🖥 Подписаться на канал РИС.РФ
➡️ Проголосовать за канал

💬 Часто задаваемый вопрос: есть ли у вас регистрация за 1 день?

❗️Во многих офисах у нас есть нотариальные конторы. И есть возможность зарегистрировать переход права собственности за 1 день!

Разберем это подробнее.

Сделка может быть нотариальной, если такая форма:
👉 установлена законом,
👉 выбрана соглашением сторон.

🤕Так сколько стоит "спокойствие + скорость"?

🖌Обязательная форма - 0,5 % от суммы сделки, но не более 20 000 р.

🖌 нотариат по соглашению сторон -  стоимость определяется по установленной формуле в зависимости от цены объекта:

Например,
при сумме сделки до 10 млн. - 0,2 % от суммы, превышающей 1 000 000 р.+ 7 000 р.

И в том, и в другом случае дополнительно оплачивается региональный тариф (ранее это называлось правовая и техническая работа).

В Москве и Санкт-Петербурге региональный тариф за удостоверение договора купли-продажи с одним объектом недвижимости составляет 10 000 р.

🔔Особо хотелось бы отметить, что какой бы большой ни была сумма сделки, максимальный тариф за удостоверение договора не может составлять более 100 000 рублей.

🔮 И что важно, все эти тарифы уже ВКЛЮЧАЮТ в себя проведение государственной регистрации ЗА ОДИН день.

🔻Ниже приведём несколько примеров:

🔎 Продается квартира, в которой одним из собственников является несовершеннолетний гражданин.

Цена договора - 29 млн. р. В таком случае бесплатный аккредитив + нотариальный договор + регистрация его за один день будет стоить всего 30 000 р.

🔎 В нотариате по соглашению сторон продается квартира за 5 млн. р. за аккредитив + договор + регистрацию за 1 день оплачиваем 25 000 р.

🔎 Квартира стоит 15 млн. р. и сделать договор в нотариате настоятельно советует предусмотрительный риэлтор. Стоимость договора + регистрация за один день составит 40 000 р.

Даже покупая самый дорогой пентхаус в Москве за 3 млрд., максимальная цифра, которую нотариус может взять за договор с регистрацией, составляет всего 😲 110 000 р., что, согласитесь, при такой серьёзной сумме сделки совсем немного.

☎️ Любые вопросы по оформлению сделок в Фора-Банке с БЕСПЛАТНЫМ АККРЕДИТИВОМ вы можете задать по телефону:
+74951204425

🖥 Подписаться на канал РИС.РФ
➡️ Проголосовать за канал