🖥 Продолжаем серию постов на тему
- снятие и постановка на регистрационный учет по месту жительства и пребывания граждан РФ

✏️ Сегодня поговорим о том, как сняться и/или зарегистрироваться по месту жительства и по месту пребывания.

➡️ Для этого можно обратиться:
➡️электронно в МВД через Госуслуги (но все равно нужно будет посетить МВД, за редким исключением),
➡️посетив МВД (лично или направив доверенное лицо),
➡️посетив МФЦ (лично или направив доверенное лицо),
➡️через консульство. Это временный порядок, который был согласован между МВД и МИД России после 2022 года. Гражданин РФ, проживающий за границей, вправе через консульство направить в МВД заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства (паспорт передавать не нужно для проставления отметки).

📕При регистрации по месту жительства и/или снятии с регистрационного учета по месту жительства:
🟣 лицам от 14 лет соответствующая отметка проставляется в паспорте (кроме лиц, находящихся за пределами РФ и подавших документы на снятие с рег.учета по доверенности или через консульство);
🟣 лицам до 14 лет выдается свидетельство о регистрации по месту жительства.

📝 При регистрации по месту пребывания:
🟣 выдается свидетельство о регистрации по месту пребывания.

⚡️ Требования к доверенности при подаче документов доверенным лицом:
✅в доверенности должно быть указано какое действие необходимо произвести (например, зарегистрировать по месту жительства в квартире по адресу ; или, например, снять с регистрационного учета по месту жительства в квартире по адресу ). Если доверенность выдана для регистрации по месту пребывания, то должен быть указан срок пребывания,
✅доверенность должна содержать полномочия на подписание и подачу заявлений, подачу и получение документов, необходимых для регистрации граждан РФ по месту жительства или месту пребывания в пределах РФ.
✅доверенность должна быть нотариально удостоверена:
🟣или российским нотариусом,
🟣или иностранным нотариусом (но тогда должна быть легализация, если иное не установленно международным соглашением),
🟣или консульским должностным лицом российского консульства за границей,
🟣или начальником места лишения свободы, в котором находится лишенное свободы лицо, выдавшее доверенность,
🟣или руководителем (заместителем) стационарной организации социального обслуживания, где проживает дееспособный гражданин, выдавший доверенность,
🟣или командиром (начальником) части, соединения, учреждения или заведения, если в пункте дислокации нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, - для доверенностей военнослужащих, работников, членов их семей и членов семей военнослужащих,
🟣или начальником учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом, для военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях.

❗️Если документы подаются по доверенности, то необходим паспорт доверителя (того, кто выдал доверенность) для проставления штампа.
Исключение составляет случай, когда снимают с учета гражданина, живущего заграницей - его паспорт предъявлять не нужно.

🤰 Несовершеннолетние до 14 лет:
🔸При регистрации по месту жительства или при снятии с рег.учета по месту жительства - в некоторых МВД/МФЦ потребуют присутствие обоих родителей, либо нотариально удостоверенное согласие отсутствующего родителя. Но в ряде МВД/МФЦ могут потребовать только оригинал паспорта второго родителя (без его присутствия).
🔹При регистрации по месту пребывания - достаточно заявления находящегося с ребенком родителя или даже просто близкого родственника (например, когда ребенок уехал к бабушке на лето).

Продолжение в посте ниже ✍️

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

✍️ Продолжение о том, как сняться и/или зарегистрироваться по месту жительства и по месту пребывания.

👨‍👩‍👧 Несовершеннолетние от 14 лет:
Дети в возрасте от 14 лет являются ограниченно дееспособными - они самостоятельно от своего имени совершают юридически значимые действия, но должны получить согласие законного представителя.
Соответственно, такой ребенок должен присутствовать вместе с одним из родителей при подаче документов на снятие или постановку на регистрационный учет.
Если же документы подаются по доверенности, то такой ребенок сам должен подписать доверенность у нотариуса, но родитель дает согласие на подписание доверенности.


🧐 Согласие собственников жилого помещения на регистрацию по месту жительства или по месту пребывания:

🪧 Если человек регистрируется по месту жительства или по месту пребывания в жилом помещении, где ему принадлежит доля в праве, то согласие других собственников не требуется.

🪧 Если человек регистрируется по месту жительства или по месту пребывания в жилом помещении, где он не входит в число собственников, то необходимо письменное согласие ВСЕХ собственников (от 14 лет). А если жилое помещение в соц.найме - то согласие наймодателя, нанимателя и всех членов семьи нанимателя.
Такое согласие собственники могут выдать:
🔵если придут в МВД/МФЦ вместе с лицом, которое будет регистрироваться в жилом помещении,
🔵если заранее нотариально удостоверят свое согласие и передадут его лицу, которое будет регистрироваться в жилом помещении,
🔵если подача документов осуществляется через Госуслуги, то могут дать согласие через Госуслуги (для этого они должны иметь подтвержденную учетную запись).

⚡️⚡️⚡️
🪧 А вот для регистрации несовершеннолетних детей по месту жительства или месту пребывания родителей согласие собственников жилого помещения не требуется!
Тут нужно учитывать, что:
🔘если родитель зарегистрирован по месту жительства - ребенка зарегистрируют так же по месту жительства,
🔘если же родитель зарегистрирован в чужом помещении по месту пребывания - ребенка (без согласия собственников) можно зарегистрировать только по месту пребывания на срок регистрации родителя (иное будет нарушением закона).

🪧 При регистрации по месту жительства или месту пребывания в комнате, находящейся в квартире коммунального заселения (т.е. когда у комнаты есть свой собственный кадастровый номер), не требуется согласие собственников остальных комнат.


👮 Если подача документов осуществляется через Госуслуги, то человеку, который регистрируется или снимается с учета все равно нужно будет лично посетить МВД.
Пока не посетите МВД (в назначенное время) рег.действия не произведут!

Исключение - если производится регистрация по месту пребывания или снятие с учета по месту пребывания. В этом случае при подаче документов через Госуслуги посещать МВД не потребуется. Правда если необходимо согласие собственников помещения, то чтобы не посещать МВД у всех собственников должна быть подтверждения учётная запись (иначе не получить их согласие в электронном виде).

И напомним - если документы подаются по доверенности, то через Госуслуги это сделать нельзя.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🪙Немного отвлечемся на налоги (НДФЛ при продаже недвижимости)

🇷🇺 Напомним, что чтобы повысить собираемость налогов,
с 2016 года внесли в Налоговый Кодекс РФ норму, согласно которой...
... если цена проданного объекта недвижимости меньше 70% его кадастровой стоимости => то доход продавца (в целях расчета налога на доходы физлиц) считается равным 70% кадастровой стоимости.
В Налоговом кодексе РФ цифра, на которую нужно умножить кадастровую стоимость (0,7), называется "понижающим коэффициентом".

♥️ А с 2025 года разрешили регионам увеличить размер понижающего коэффициента. В регионах, где депутаты своим законом увеличили понижающий коэффициент, нужно сравнивать цену в ДКП с полной кадастровой стоимостью (со 100%). И если цена будет меньше полной кадастровой стоимости, то доход продавца будет считаться равным 100% кадастровой стоимости.

😀 С 2025 года применяются 100% кадастровой стоимости при определении размера дохода в следующих регионах:
🔺Архангельская область
🔺Астраханская область
🔺Калининградская область
🔺Краснодарский край
🔺Республика Карелия
🔺Республика Крым
🔺Республика Татарстан
🔺Санкт-Петербург

🆕 С 2026 года добавляются еще следующие регионы:
🔻Воронежская область
🔻Курганская область
🔻Курская область
🔻Новгородская область
🔻Новосибирская область
🔻Ростовская область
🔻Тюменская область
(если мы упустили еще какие-то регионы, напишите, пожалуйста, в комментариях)

🔍 Регион нужно смотреть не по месту нахождения продаваемого объекта, а по месту жительства продавца на дату перехода права собственности к покупателю (странный подход, но так сказано в единственном письме Минфина, которое мы нашли на эту тему) ‼️

♥️♥️♥️♥️♥️♥️♥️♥️♥️♥️♥️
🧮 Пример:
▫️квартира куплена за 6 млн рублей в 2024 году,
▫️эта же квартира продана за 6 млн в 2025 году,
▫️кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2025 составляла 10 млн (70% = 7 млн),
◽️продавец налоговый резидент РФ, детей не имеет.

♥️ Допустим на указанных условиях Иван (живет в Москве) купил и продал квартиру в Москве.
Как он будет рассчитывать налог:
🔸сравнивает продажную цену в ДКП (6 млн) с 70% кадастровой стоимости (7 млн) и выбирает ту сумму, которая больше (т.е. 7 млн) - именно эта сумма будет являться в глазах ФНС доходом Ивана;
🔸 вычитает из суммы дохода расходы по приобретению данной квартиры, получает налогооблагаемую базу в размере 1 млн руб (7 млн минус 6 млн).
🔶 И таким образом выясняет, что налог ему нужно заплатить в размере мин. 130 тыс рублей (13-15% от 1 млн) 🕺

♥️ А теперь допустим, что на указанных условиях Петр, который живет в Санкт-Петербурге, купил и продал квартиру в Москве.
Как он будет рассчитывать налог:
🔹сравнивает продажную цену в ДКП (6 млн) с 100% кадастровой стоимости (10 млн) и выбирает ту сумму, которая больше (т.е. 10 млн) - именно эта сумма будет являться в глазах ФНС доходом Петра;
🔹 вычитает из суммы дохода расходы по приобретению данной квартиры, получает налогооблагаемую базу в размере 4 млн руб (10 млн минус 6 млн).
🔷 И таким образом выясняет, что налог ему нужно заплатить в размере мин. 552 тыс рублей (13-15% от 4 млн) 👀

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🖥 Продолжаем серию постов на тему
- снятие и постановка на регистрационный учет по месту жительства и пребывания граждан РФ

🤔 Сегодня поговорим о том, что делать, если проживающий по месту пребывания самостоятельно не снялся с рег.учета.

📆 Если регистрация была по месту пребывания, то она сама прекратится как истечет срок, на который был зарегистрирован гражданин.
Сейчас, как правило, можно зарегистрироваться по месту пребывания на срок до 5 лет (хотя максимальный срок законом не ограничен).

🗂 Автоматического продления срока регистрации не существует.
Если регистрацию необходимо продлить, то это нужно заново регистрироваться (соблюдя всю предусмотренную законом процедуру, в т.ч. по получению согласия собственников помещения).

📝 Если временно проживавший в жилом помещении гражданин выехал до истечения срока действия регистрации по месту пребывания и сам не снялся с рег.учета,
то снять его с учета может собственник самостоятельно - подав соответствующее заявление в МВД (в т.ч. через МФЦ или Госуслуги).

✖️Если вдруг так вышло, что в жилом помещении кто-то зарегистрирован по месту пребывания без согласия собственника этого жилого помещения (когда такое согласие необходимо), например, подделав документы,
то собственник может аннулировать эту регистрацию просто подав соответствующее заявление в МВД.

👨‍👩‍👧 Но напомним, что если в отношении жилого помещения заключен договор аренды, найма или безвозмездного пользования (ссуды), то наниматель или ссудополучатель, его несовершеннолетние дети, а также другие указанные в договоре найма или ссуды лица вправе жить в жилом помещении (и быть зарегистрированы по месту пребывания) в течение всего срока действия договора найма или ссуды.

⚠️ Если продано жилое помещение, в отношении которого был заключен договор аренды, найма или ссуды, то такой договор продолжает действовать на тех же условиях до окончания срока действия.
А значит новый собственник (покупатель) обязан его соблюдать (к нему перешли права и обязанности арендодателя, наймодателя, ссудодателя по заключенному прежним собственником договору).
Исключение, когда новый собственник вправе попросить нанимателей или арендаторов освободить помещение - если договор найма или аренды был заключен на срок от 1 года, при этом в ЕГРН отсутствует запись о найме или аренде, а продавец не сообщил о данном обременении. Для безвозмездного пользования (ссуды) это же правило действует, только когда в безвозмездное пользование передан земельный участок или объект культурного наследия (т.к. договоры ссуды в отношении иной недвижимости не подлежат регистрации, даже если заключены на долгий срок).

😡Если продавец скрыл от покупателя информацию о заключенных договорах аренды, найма или ссуды, то покупатель вправе потребовать либо уменьшения цены, либо расторжения договора купли-продажи.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🖥 Продолжаем серию постов на тему
- снятие и постановка на регистрационный учет по месту жительства и пребывания граждан РФ

👨‍💻 Сегодня поговорим о том, что делать если проживающий по месту жительства самостоятельно не снялся с рег.учета.

♥️ Кто теоретически может быть зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении?
♥️лица, которым право пользования помещением предоставлено на основании договоров аренды, найма или безвозмездного пользования (ссуды),
♥️члены семьи самого собственника,
♥️бывшие члены семьи собственника,
♥️бывший собственник жилого помещения (к примеру, продал но еще не снялся с учета), члены семьи бывшего собственника и иные зарегистрированные им в жилом помещении лица.

🟩 Если в жилом помещении проживают и зарегистрированы граждане, которые пользуются помещением на основании договора аренды, найма и безвозмездного пользования, то тут аналогично указанному в прошлом посте - пока договор не прекратит действие данные лица вправе проживать в помещении, даже после смены собственника:

⚠️ Если продано жилое помещение, в отношении которого был заключен договор аренды, найма или ссуды, то такой договор продолжает действовать на тех же условиях до окончания срока действия.
А значит новый собственник (покупатель) обязан его соблюдать (к нему перешли права и обязанности арендодателя, наймодателя, ссудодателя по заключенному прежним собственником договору).
Исключение, когда новый собственник вправе попросить нанимателей или арендаторов освободить помещение - если договор найма или аренды был заключен на срок от 1 года, при этом в ЕГРН отсутствует запись о найме или аренде, а продавец не сообщил о данном обременении. Для безвозмездного пользования (ссуды) это же правило действует, только когда в безвозмездное пользование передан земельный участок или объект культурного наследия (т.к. договоры ссуды в отношении иной недвижимости не подлежат регистрации, даже если заключены на долгий срок).

Но как только договор аренды, найма или безвозмездного пользования прекратит действие - все проживавшие в жилом помещении на основании договора лица утрачивают право пользования этим помещением (т.к. нет законных оснований для пользования помещением, а договорные основания прекращены).

🟨 Бывшие члены семьи текущего собственника утрачивают право пользования жилым помещением, если между собственником и его бывшими членами семьи нет иной договоренности (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).
🔴Но из этого правила есть исключения, о них чуть позже.

🟦 Бывший собственник утрачивает право пользования жилым помещением с момента перехода права собственности к новому собственнику, если иное не оговорено договором (его можно выселить на основании ст. 304 ГК РФ).
❗️Рекомендуем внимательно изучать правоустанавливающие документы, предъявленые продавцом - возможно там указано, что предыдущий собственник сохраняет право пользования жилым помещением и после перехода права.

🟦 Лица, которых вселил бывший собственник без договора (например, текущие и бывшие члены его семьи), теряют право пользования жилым помещением с момента перехода права собственности к новому собственнику (можно выселить на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ, п. 4 ст. 31 ЖК РФ и ст. 304 ГК РФ).
🔴 Но из этого правила есть исключения, о них чуть позже.

📌 Если кто-то из вышеуказанных лиц, утративших право пользования жилым помещением, добровольно не выселяется и не снимается с учета,
то такое лицо можно выселить и снять с рег.учета только в судебном порядке на основании (т.е. тут для снятия с рег.учета не получится как с "временно" зарегистрированными просто подать заявление в МВД). Выселение будет осуществляться на основании п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ.

🔥 Но развеиваем страхи:
Суд по вышеуказанным основаниям выселит и прекратит регистрацию даже несовершеннолетних, и даже "в никуда"!
🔴 Об исключениях чуть позже.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

⚡️В связи с большой активностью на рынке недвижимости офис Фора-Банка по адресу:
📍Москва, м. Парк Культуры, Зубовский б-р, д.25 переведен на ежедневный график работы без выходных.

☎️ Для оперативного решения вопросов записи или структурирования сделки звоните мне лично:
Руководитель офиса
+79687163522
Анна Олеговна

❗️ С 1 января 2026 года для семей с двумя (и более) детьми меняется порядок освобождения от уплаты налога на доходы при продаже жилья!

👨‍👩‍👧‍👦 Ранее мы рассказывали, какие требования семьям с двумя и более детьми необходимо выполнить, чтобы получить освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже жилья до окончания минимального срока владения, в соответствии с пунктом 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Сейчас в данную норму внесены изменения.

📌 Что меняется:

🔵Было:
Ранее засчитывали для применения льготы только несовершеннолетних детей и студентов очной формы обучения до 24 лет.
✅ Стало:
Теперь можно учесть также совершеннолетних (взрослых) детей, которые признаны судом недееспособными.

🔵Было:
Возраст детей (для того, чтобы понять можно ли учесть ребенка для применения льготы) нужно было смотреть на дату государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на проданное жилое помещение.
✅ Стало:
Можно воспользоваться льготой, даже если ребенок родится после продажи жилья, главное чтобы не позднее 30 апреля следующего за продажей года.

🔵Было:
Ранее, если у семьи помимо проданного жилого помещения в собственности имелось другое жилье, то семья "слетала" с данной льготы, если площадь имеющегося жилого помещения (где семья владеет более чем 1/2 долей) превышала площадь приобретенного жилого помещения.
❌ Стало:
Теперь же еще и кадастровая стоимость имеющегося жилого помещения (где семья владеет более чем 1/2 долей) не должна превышать кадастровую стоимость приобретенного жилого помещения.

Указанные изменения вступают в силу с:
1⃣ ▫️▫️▫️▫️▫️▫️ 2⃣0⃣2⃣6⃣

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🖥 Продолжаем серию постов на тему
- снятие и постановка на регистрационный учет по месту жительства и пребывания граждан РФ

1️⃣2️⃣3️⃣
🔴 Теперь перейдем к исключениям, о которых упоминали 10 декабря.
Когда же не получится в судебном порядке выселить проживающего и снять его с рег.учета в жилом помещении, даже новому собственнику жилого помещения?


1️⃣ Согласно п. 4 ст. 71 Семейного кодекса РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением!

🔜 Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ необходимо согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилой недвижимости, если там проживают (т.е. даже не являются собственниками):
🔵оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (это и сироты, и лица, чьи родители лишены родительских прав),
🔵находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (т.е. лишенные дееспособности или ограниченные судом в дееспособности граждане).

⚠️ Если не получить разрешение органа опеки, сделка может быть признана судом недействительной, если нарушит права указанных лиц.

⁉️ Но вот совсем не ясно как быть с правами пользования жилым помещением ребенка, в отношении которого родители лишены родительских прав, если он не проживает в отчуждаемом жилом помещении (т.е. когда разрешение опеки на отчуждение не требуется), утратит ли он право пользования при снятии с рег.учета?...
Судебных актов мы на эту тему не нашли.
Но можно предположить, что если ребенка усыновила другая семья, он должен утратить право пользования жилым помещением родителя, лишенного родительских прав, на основании п. 2 ст. 137 Семейного кодекса РФ.
А если ребенок не усыновлен никем...


2️⃣ Если жилое помещение было приватизировано, то граждане, проживавшие на момент приватизации в этом жилом помещении, но не принявшие в ней участие (по любым причинам) имеют бессрочное право пользования данным жилым помещением.
Данное право пользования не прекращается даже при смене собственника помещения (к таком выводу пришел Верховный суд РФ на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

🫨 Данная норма направлена на устранение возможности принудительного выселения по инициативе собственника - пока такой гражданин живет в жилом помещении, он сохраняет право пользования им на протяжении всего срока проживания (как долго бы он там не жил).

🟢НО если же такой гражданин добровольно выселится и снимется с регистрационного учета в жилом помещении, то такое обстоятельство должно расцениваться как отказ этого гражданина от своего права пользования данным жилым помещением.
То есть, если выехал добровольно (переехав в другую квартиру, где зарегистрировался по новому месту жительства) 👉 значит потерял право пользования приватизированной квартирой.
Вернуться обратно в жилое помещение без согласия собственника потом уже нельзя.
✏️ Можно также дополнительно получить от такого гражданина (но не от собственника!) письменный отказ от права пользования жилым помещением (чтобы не гадать действительно ли он имел намерение на постоянной основе выселиться).


3️⃣ Если жилое помещение было приобретено в связи с выплатой пая в ЖСК, то граждане, фигурировавшие в ордере на вселение в это жилое помещение (или вселенные в него) на момент полной выплаты пая, если они не были включены в число собственников, имеют бессрочное право пользования данным жилым помещением.
Данное право так же не прекращается даже при смене собственника помещения (данный вывод сделан Верховным судом РФ на основании того же п. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
И здесь все то же самое, что и с отказниками по приватизации 👉 выехал добровольно на новое место жительства, значит потерял право пользования жилым помещением.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

По просьбе подписчиков создали пост-опрос.

Напишите, пожалуйста, как и где сейчас получаете сведения о зарегистрированных в жилом помещении лицах?

Выдают ли в вашем регионе вдк? Можно ли получить вдк с архивными сведениями и за какой период?

Пожалуйста, указывайте регион в в своём сообщении (т.к. в разных регионах разная практика) 🤝

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🤭 Интересный момент из определения Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

🗣Адвокат Долиной неоднократно ссылалась на то, что Лурье является ИП, из-за чего для нее якобы должны действовать повышенные стандарты осмотрительности.
А из-за своей работы в сфере недвижимости Лурье якобы могла и должна была понять, что Долина вообще-то и не хотела продавать квартиру...
В свою очередь про Долину ее адвокат утверждала, что та не понимала, что подписывает настоящий (реальный) договор купли-продажи, думала, что это "фиктивная" сделка, после которой не наступят правовые последствия (квартира не перейдёт в собственность покупателя).

🔥 В своем определении Верховный суд применил этот довод к самой Долиной!

🫵 Он указал, что и Долина является Индивидуальным предпринимателем.
И ей на протяжении жизни, "с учетом объективной потребности в юридическом оформлении творческой деятельности", приходилось заключать множество договоров и контрактов...

Любое лицо на месте Долиной, обладающие сходным с ней уровнем познаний и опыта, "проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота"...
... должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта.

"Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения", сказал суд!

✍️Сегодня выложим полный обзор данного определения Верховного суда.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

📰 Фабула по делу Долина-Лурье
(изложили кратко,
но можно не читать. Если это все знаете, тогда просто переходите к следующему посту)

👑 24 апреля 2024 Долина обратилась в агентство недвижимости с запросом на продажу квартиры.

💭13 мая 2024 была размещена реклама на Циане за 130 млн руб.
Квартира была показана ряду потенциальных покупателей, среди них была и Лурье.

👛 20 мая 2024 Лурье сказала, что готова купить, но по цене 112 млн руб. Долина согласилась.

📄 24 мая 2024 между Долиной и Лурье был заключен предварительный договор.
При подписании предварительного договора был внесен наличными задаток в размере 1 млн руб, о чем Долина выдала расписку.

📑 31 мая 2024 Долина и Лурье подписали доп.соглашение к предварительному договору, которым:
🔵 изменили срок, в течение которого стороны должны подписать основной договор - с 10 июня на 20 июня,
🔵 из описи передаваемого с квартирой имущества удалили фортепиано! по просьбе продавца.

📝 20 июня 2024 стороны заключили договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.
По условиям договора:
🔵цена 112 млн руб. (1 млн уже ранее выплачен),
🔵оплата через банковский сейф, доступ к сейфу после регистрации перехода права собственности (оплата наличными - было требование продавца),
🔵Долина и члены ее семьи снимаются с рег.учета и выселяются в течение 21 дня с даты регистрации перехода права.
Сразу же в этот день стороны выдали нотариальные доверенности на подачу документов на гос.регистрацию на "регистратора".

🕹24 июня 2024 было зарегистрировано право собственности Лурье на квартиру.

💰26 июня 2024 Долина забрала деньги из ячейки в размере 111 млн руб (расписка в получении денежных средств лежала в другой ячейке, доступ к которой был у Лурье под предоставление выписки из ЕГРН).

📲 14 июля 2024 Лурье отправила уведомление Долиной с предложением 23 июля подписать передаточный акт, но Долина отказалась, указав, что в Москве будет лишь в конце месяца.
5 и 6 августа 2024 Лурье опять отправила уведомления с предложением подписать передаточный акт, но Долина уже не ответила на них.

🔈 Оказалось, что еще 3 августа Долина обратилась в МВД с заявлением о том, что в отношении нее совершено преступление.
С ее слов, с апреля 2024 ей звонили лица, представившиеся сотрудниками правоохранительных органов и Росфинмониторинга, которые потребовали сначала передать им имевшиеся у нее деньги, а потом и продать квартиру.
Со слов Долиной, после регистрации перехода права на квартиру она в течение следующего месяца передала мошенникам деньги. И подала заявление в полицию, когда мошенники перестали выходить с ней на связь.
Было возбуждено уголовное дело, в рамках которого Долина выступает потерпевшей.

📜 В результате Лурье подала иск о выселении Долиной и членов ее семьи из квартиры.
Долина подала встречный иск о признании недействительными предварительного и основного договоров купли-продажи, а также о прекращении права собственности Лурье на квартиру.
Иски были объединены в одно производство.

👀 Иск Долиной Хамовнический районный суд г. Москвы удовлетворил - договоры признали недействительными, квартиру вернули в ее собственность, при этом суд не присудил вернуть деньги Лурье.
В иске о выселении суд отказал, т.к. Лурье перестала быть собственником.

🤷🏻‍♀️Ни апелляционная жалоба, ни первая кассационная ничего не изменили...

🎯 После чего юрист Лурье подал вторую кассационную жалобу уже в Верховный суд РФ...
...и ее рассмотрели (это чудо, поскольку только 1% из общего количества поданных кассационных жалоб Верховный суд берет на рассмотрение).

🛟 Верховный суд:
▫️ отменил судебные акты нижестоящих судов,
▫️ по иску Долиной Верховный суд сразу же вынес решение - отказал в иске (квартира осталась в собственности Лурье),
▫️ а по иску Лурье о выселении Долиной и членов ее семьи Верховный суд отправил дело обратно в Мосгорсуд (апелляционная инстанция) на пересмотр. Судебное заседание назначено на конец декабря.

✍️ Дальше перейдем к разбору юридических моментов.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🥸 Что указано в определении Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

✍️ Перейдем к разбору юридических моментов.

🗂 Для начала напомним, что в контексте сделок с "ведомыми" продавцами в исках встречаются три нижеуказанные нормы:
🔸 Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
🔸Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
🔸Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

📝 НО каждая из этих норм имеет свой собственный состав!
И чтобы суд признал договор недействительным по какой-то из этих норм, истцу нужно доказать наличие оснований, предусмотренных именно данной конкретной нормой.


📝 В своем иске с требованием признать недействительным договор купли-продажи Долина ссылалась на то, что:
🔻она совершала сделку под влиянием существенного заблуждения в природе сделки (т.е. ст. 178 ГК РФ)

Истец полагала, что предварительный договор и договор купли-продажи жилого помещения являются недействительными сделками.

🔻она находилась в том состоянии, в котором не понимала значение своих действий (т.е. ст. 177 ГК РФ)

Истец также указала на то, что оспариваемые договоры заключены истцом на фоне имевшегося у нее в тот момент психического нарушения, в состоянии, исключавшем наличие у нее возможности в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.

📜 Суд первой инстанции, вынося решение, опирался только на ст. 178 ГК РФ.

👍 И то, что Хамовнический районный суд г. Москвы НЕ применил ст. 177 ГК РФ, - это правильно!
Поскольку для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ истцу необходимо доказать, что в момент совершения сделки он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

🩻 А так как суд (и свидетели) не обладает специальными познаниями в области психиатрии и психологии, то должен быть привлечен специалист (в рамках судебной медицинской экспертизы).

🙅‍♀️ При этом представитель Долиной неоднократно заявляла суду, что Долина не видит необходимости в экспертизе в рамках гражданского дела. По мнению истца достаточно уже тех экспертиз, которые были проведены ранее в рамках уголовного дела.

⛔️ Верховный суд подтвердил мнение нижестоящего суда, что по этому делу:

...заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, не подменяет собой заключение судебной экспертизы, назначаемой в порядке гражданского судопроизводства, и не может подтверждать обстоятельства нахождения Долиной в момент совершения оспариваемых ею сделок в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.

✅ То есть тут нарушений нижестоящие суды не допустили, по мнению Верховного суда.


⚡️⚡️⚡️
Что нужно учитывать при проведении сделок с недвижимостью (абстрагируясь от дела Долиной):

⚠️ Если сделка оспаривается по ст. 177 ГК РФ и была проведена судебная экспертиза в рамках гражданского дела, которая установила, что продавец на момент продажи болел каким-то заболеванием, из-за которого не мог понять, что подписывает именно договор купли-продажи и/или последствия заключения подписанного договора...

⛓️‍💥 ТО сделку суд признает недействительной вне зависимости от того, действовал ли покупатель с должной осмотрительностью или нет! При применении данной нормы добросовестность покупателя никак не влияет на исход дела.
Поэтому важно заранее заручиться доказательствами для экспертизы (освидетельствование, видеофиксация нотариуса).

💰Если будет доказана передача продавцу денег, то суд присудит эти деньги покупателю вернуть.
Но при передаче денег продавцу наличными (например, без описи вложения) доказать, что деньги реально переданы, когда продавец это отрицает, будет сложно (суд может не принять расписку продавца как доказательство, посчитав, что подписывая ее продавец также не понимал ее содержание).

✍️ В следующем посте продолжим.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🥸 Что указано в определении Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

✍️ Разбор юридических моментов. Начало здесь

📚 Про ст. 177 ГК РФ мы написали в прошлом посте,
теперь поговорим о том, что же сказал Верховный суд РФ о применении ст. 178 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения" (напомним, именно на основании нее суд первой инстанции вынес решение по делу Долина-Лурье).

〰 Двусторонняя реституция.

📚Согласно п. 6 ст. 178 ГК РФ:

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

📖А согласно п. 2 указанной ст. 167 ГК РФ:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке...

👀Несмотря на прямое указание в законе, суд первой инстанции присудил возврат квартиры Долиной, но не присудил возврат денег Лурье...

🌑Долина изначально говорила, что раз денег у нее больше нет, то и возвращать Лурье она ничего не должна:

Истец [Долина] также настаивала на отсутствии оснований для применения двусторонней реституции, указывая, что фактически какое-либо предоставление ею по сделке получено не было, поскольку уплаченные Лурье П.А. за жилое помещение денежные средства находятся у третьих лиц (мошенников).

🤥Суд первой инстанции, по его мнению, выкрутился из ситуации, указав, что неизвестно сколько денег передала Лурье Долиной. Хотя в рамках дела передача оплаты по договору не оспаривалась - Долина не отрицала, что получила от Лурье всю сумму.

🫣На этом основании (что якобы не известно сколько денег передано) суд первой инстанции отправил Лурье самостоятельно взыскивать деньги с мошенников (правда не ясно, как она должна была это сделать, если потерпевшей в рамках уголовного дела Лурье не являлась - не у нее мошенники деньги украли).

При этом суд первой инстанции не нашел оснований для применения двусторонней реституции в части взыскания с Долиной в пользу Лурье денежных средств, составляющих стоимость квартиры со ссылкой на то, что
денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления,
...
к таким лицам [мошенникам, которым Долина передала деньги] Лурье не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков.
При рассмотрении же настоящего гражданского дела достоверно установить сумму, полученную истцом по оспариваемым сделкам, не представляется возможным. Доказательств, безусловно свидетельствующих о возмездном характере договора купли-продажи не представлено.

😡Наверное, именно из-за этого и поднялась волна народного негодования по делу Долина-Лурье (и по другим аналогичным) - неприменение двусторонней реституции (т.е. возврата друг друг ОБЕИМИ сторонами полученного по сделке).

🙄Даже далекий от юриспруденции человек понимал, что здесь что-то не так с решением суда. Лурье передала деньги именно Долиной, почему же Лурье должна нести ответственность за то, как Долина распорядилась этими деньгами?

🔄 Верховный суд РФ подтвердил, что неприменение двусторонней реституции (возврата друг другу полученного по недействительной сделке) возможно только в строго оговоренных законом случаях.
И конечно же, к сделкам, признаваемым недействительными по ст. 178 ГК РФ, двусторонная реституция должна применяться обязательно (если покупатель успел передать деньги продавцу)!

🤔 К сожалению, Верховный суд при этом не объяснил нижестоящим судам, где же закралась логическая ошибка в их рассуждениях:
〰 не указал, что если Долина фактически получила деньги от Лурье, то для применения реституции не важно, что она (Долина) отдала их мошенникам,
〰 не указал на то, что раз Долина не отрицала получение денег по договору и размер суммы, то нельзя говорить, что неустановлена возмездность сделки и факт получения Долиной денег в сумме цены квартиры (хотя закладка расписки в сейф до сделки и доступ к расписке лишь по факту регистрации перехода права сыграл бы против Лурье, если бы Долина сказала, что в сейфе было меньше денег).

✍️ Продолжение далее.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

🥸 Что указано в определении Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

✍️ Продолжаем обсуждать ст. 178 ГК РФ

〰 Распознаваемость заблуждения продавца и добросовестное поведение покупателя.

📚Согласно п. 5 ст. 178 ГК РФ:

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

👥 Т.е. если практически любой среднестатистический покупатель квартиры не смог бы понять, что данный продавец продает свою недвижимость по указке мошенников, то суд вправе не признавать сделку недействительной.

🫵 Именно поэтому адвокаты Долиной давили на то, что:
🔻 Лурье действовала, якобы, без должной осмотрительности и
🔻 требования суда к осмотрительному поведению Лурье должны быть повышенные, поскольку Лурье является индивидуальным предпринимателем и ведет предпринимательскую деятельность в сфере недвижимости.

📜 Из иска Длиной:

при этом ответчик, зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя, чей основной вид деятельности — аренда и управление собственным или арендованным имуществом, имея возможность выяснить цели истца при продаже принадлежащей ей жилья по существенно заниженной стоимости, не проявила необходимой степени осмотрительности и заботливости, проигнорировав все сопутствующие купле-продаже недвижимости обстоятельства, свидетельствующие об искажении воли истца.

📉 Кстати о "продаже по заниженной стоимости", в рамках гражданского дела судебная экспертиза для установления рыночной стоимости не назначалась (ни одна из сторон, по-видимому, не подавала такого ходатайства).
Но каждая из сторон предъявила отчет о рыночной стоимости квартиры Долиной на дату ее продажи, произведенный "своим" оценщиком:
▫️ в оценке Долиной рыночная стоимость была указана в размере 205,5 млн руб.;
▫️ в оценке Лурье - 125 млн руб.;
▫️ и еще была проведена в рамках уголовного дела судебно-строительная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость составила 138 млн руб.


📌 Верховный суд РФ указал, что несмотря на то, что в п. 5 ст. 178 ГК РФ написано - суд может отказать в признании сделки недействительной..., судам нужно трактовать эту норму как - суд обязан отказать в признании сделки недействительной, если покупатель действовал добросовестно и осмотрительно (т.е. при безупречном поведении покупателя).
🧿 Поскольку иное может подорвать стабильность гражданского оборота сделок с недвижимостью:

Признание сделки [совершенной добросовестно действовавшим покупателем] недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования.

📜 Из определения Верховного суда следует, что:
💙 суды в обязательном порядке должны исследовать и оценить поведение покупателя (на добросовестность), когда стоит вопрос о признании сделки недействительной по причине существенного заблуждения продавца при заключении этой сделки,
💙и если покупатель действовал добросовестно, с должной осмотрительностью - суд обязан отказать продавцу в удовлетворении иска о признании сделки недействительной (за исключением редких случаев, например, когда поведение покупателя, пусть и не виновное, поспособствовало введению в заблуждение истца).

📇 Верховный суд РФ там же в своем определении указал про осмотрительность и добросовестность Лурье:

При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения Лурье П.А. при заключении оспариваемых сделок судами установлено не было.

❇️ Из этого следует, что уже хотя бы на этом основании суд первой инстанции должен был отказать Долиной в удовлетворении иска.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канале

🥸 Что указано в определении Верховного суда РФ по делу Долина-Лурье

✍️ Продолжаем обсуждать ст. 178 ГК РФ

〰 Не всякое заблуждение является основанием для признания сделки недействительной
Верховный суд именно по этой причине отказал Долиной в удовлетворении иска!

📌 Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, для того, чтобы суд мог признать сделку недействительной, заблуждение должно быть ненамеренным и существенным! Т.е. когда заблуждавшаяся сторона не совершила бы сделку вовсе, если бы знала о действительном положении вещей:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

✳️ При этом не может быть признана недействительной сделка, если заблуждение было выражено в обстоятельствах, которые подтолкнули сторону эту сделку совершить (т.е. заблуждение в мотиве сделки), п. 3 ст. 178 ГК РФ:

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

🏠 Пример мотива сделки: Продавец продает квартиру с целью приобрести на вырученные деньги дом в деревне (допустим, даже аванс за дом уже внесен). А после продажи квартиры сделка по приобретению этого дома срывается.
Несмотря на то, что продавец может и не продал бы квартиру, если бы знал, что не купит дом - сделку про продаже квартиры недействительной не признают (если иное не было оговорено в договоре купли-продажи квартиры).

📝 Долина в своем иске заявляла:

Истец полагала, что предварительный договор и договор купли-продажи жилого помещения являются недействительными сделками [т.е. мнимые, не порождающие обязанности реальной передачи квартиры покупателю], поскольку ее воля при их совершении была существенно искажена и в действительности не была направлена на реальное отчуждение квартиры.

❌ Суд первой инстанции, признавая сделку недействительной, указал, что Долина заблуждалась в правовой природе сделки (т.е. в сущности сделки, основных ее свойствах):

Долина при совершении указанных сделок действовала под влиянием существенного заблуждения относительно их природы, а именно, полагала, что ее действия осуществляются под контролем сотрудников правоохранительных органов в целях предотвращения совершения преступления против ее имущества и не влекут юридических последствий как для нее, так и для покупателя квартиры...

🧐 Верховный суд не согласился с квалификацией заблуждения (ошибки) Долиной и указал, что здесь была ошибка не в природе сделки, а в мотивах! А соответственно, по такому основанию сделка не может быть признана недействительной!

Заблуждение Долиной относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может.

👉 Обосновал это Верховный суд тем, что Долина ввиду характера своей деятельности на протяжении жизни заключила много договоров и контрактов, так что она должна была понимать природу заключаемого договора купли-продажи недвижимости - что за этим последует реальный переход права собственности к покупателю.
А то, что она рассчитывала каким-то образом потом аннулировать сделку и эти ожидания ее не оправдались, то это не является основанием для признания сделки недействительной.

Телеграм-канал @risrf
➡️ Проголосовать за канал

📜 Где можно получить официальную информацию о зарегистрированных в жилом помещении лицах?

🥇 Владельцы жилых помещений имеют право получить официальную информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении.

✅ Для этого им необходимо заказать адресную справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах.

▶️ Выдается такая справка Министерством внутренних дел (МВД).

💼 Сейчас такую справку можно получить без согласия зарегистрированных граждан (раньше МВД требовало их согласие).

📌 Как получить такую справку:
🔘 в электронном виде — через портал Госуслуги;
🔘в бумажном виде — в подразделении по вопросам миграции МВД России.
❎ А вот МФЦ не выдает данную справку.

❗️ Для получении справки по доверенности, доверенность должна быть нотариально удостоверена.

🗓 Срок подготовки результата — не более 10 календарных дней.
Но на практике выдают раньше!

🌐 Поскольку у МВД единая база для всей России, при заказе справки не имеет значения:
🔵где находится объект недвижимости;
🔵 где проживает заявитель.

❗️Но важно иметь ввиду, справка, к сожалению, не всегда содержит достоверную информацию - в ней могут быть ошибки. Связано это в первую очередь с техническими проблемами выгрузки сведений из базы.

Телеграм-канал @risrf
⛄ Проголосовать за канал

🖥 Навигация по постам о регистрации граждан РФ по месту жительства и месту пребывания

1️⃣ Чем регистрация по месту жительства отличается от регистрации по месту пребывания?
Где возможна регистрация (в каких помещениях)?

2️⃣ В течение какого срока нужно встать на регистрационный учет?
Можно ли быть зарегистрированным одновременно по двум адресам?

3️⃣ Снятие с учета по месту жительства лиц, призванных на военную службу, и лиц, осужденных к лишению свободы или принудительным работам.

4️⃣ Ответственность за отсутствие регистрации.
Ответственность за фиктивную регистрацию.
Ответственность собственника жилого помещение за проживание незарегистрированных лиц.

5️⃣ Как снять человека с рег.учета или зарегистрировать его по новому адресу (в т.ч. по доверенности, в т.ч. несовершеннолетних)?

6️⃣ Что делать, если "временно" зарегистрированные не снялись самостоятельно с рег.учета.
Кто из временно зарегистрированных может сохранять право пользования квартирой

7️⃣ Что делать, если зарегистрированные по месту жительства не снялись самостоятельно с учета?
Кто из них сохраняет право пользования даже после продажи?

8️⃣ Еще кого не удастся снять с рег.учета в жилом помещении даже новому собственнику (про отказников от приватизации, лиц вселенных в ЖСК и детей, чьих родителей лишили родительских прав).

9️⃣ Пост-опрос: где заказываете выписки из домовых книг?

🔟 Как получить информацию о зарегистрированных в жилом помещении лицах в МВД.

Телеграм-канал @risrf
🎇 Проголосовать за канал

📲Как не терять переписки с клиентами в Телеграм?

🗂 Если в Телеграм не сортировать переписки, чаты и каналы по папкам, то чаще всего они теряются в потоке уведомлений от каналов и рассылок.

📨 Чтобы быстро найти нужную переписку и не упустить ничего важного, советуем создать папочки и рассортировать по ним каналы и переписки по разным тематикам.

👥 Например, можно создать папку "Личные" и туда будет падать только персональная переписка - это позволит не потерять сообщение от нового клиента в общей ленте новостей:
1. Зайдите в настройки
2. Выберете раздел «Папки с чатами»
3. Нажмите «Создать папку» и назовите ее, например, «Личные»
4. Нажмите «Добавить чаты»
5. Поставьте галочки напротив «Контакты» и «Не контакты»

🏡 Все готово! Теперь все переписки под контролем!

Телеграм-канал @risrf
🐰 Проголосовать за канал

⛄ Дорогие наши читатели и партнеры!

🌟 Команда РИС.РФ искренне поздравляет вас
с наступающим 2⃣0⃣2⃣6⃣ годом!

🏡 В новом году желаем вам не только много интересных и прибыльных сделок, профессионального роста, благодарных клиентов, но и побольше тёплых встреч в кругу друзей и единомышленников, душевных вечеров в кругу близких, интересных путешествий, увлекательных хобби...

🎄 Пусть ваша жизнь будет насыщена разнообразными положительными эмоциями!

🎇Пусть в ваших домах и сердцах царит уют, а в делах — гармония и процветание!

🔵🔵🔵