📰 И еще одно дело о признании сделки недействительной в рамках банкротства.

🤝 В мае 2019 года гражданин Ж. продал гражданину Н. земельный участок с жилым домом в Ростовской области.

📃 В июне 2021 года было принято к производству заявление о признании гражданина Ж. банкротом (заявление подала ИФНС).

🕳 В январе 2022 года гражданин Ж. был признан арбитражным судом банкротом.

⛓️‍💥В январе 2023 года (к тому времени все еще не было завершено банкротство Ж.) в суд поступило заявление финансового управляющего о признании вышеуказанного договора купли-продажи недействительным.

💰Цена проданных гражланином Ж. гражданину Н. земельного участка и дома по договору купли-продажи составила 1 680 000 рублей. Оплата, со слов сторон, произведена при заключении договора наличными.

🧮 В обоснование финансовой возможности оплаты купленной недвижимости гражданир Н. указал, что 380 000 рублей накопил, а 1 300 000 взял взаем у своей матери.
При этом мать гражданина Н., в свою очередь, заняла денежные средства у гражанина М., в подтверждение чего была предоставлена расписка матери, выданная этому лицу при получении займа, а также выписка со счета гражданина М. в АКБ "Фора-Банк".

✅ Суд указал, что законом не установлен запрет на осуществление расчетов между физическими лицами при совершении бытовой сделки наличными денежными средствами.

🗣Так же гражданин Н. представил суду пояснения, согласно которым:
▫️ он не является заинтересованным (аффилированным) лицом по отношению к гражданину Ж.;
▫️ у него не было оснований считать стоимость заниженной, поскольку дом фактически был куплен в непригодном для
постоянного проживания состоянии (без внутренней отделки, без утепления).

🤷🏼‍♂️ Финансовый управляющий:
▫️не смог доказать суду наличие аффилированности между гражанином Ж. и гражданином Н.;
▫️не доказал суду отличие стоимости сделки от рыночной стоимости аналогичных объектов в кратном размере (что позволило бы гражданину Н. сделать вывод о наличии сомнений в добросовестности продавца).

🧑‍🏫 Также суд указал, что:

Финансовый управляющий не представил доказательства того, что гражданин Н. при заключении оспариваемой сделки знал или должен был знать о том, что у должника имеются признаки неплатежеспособности.
Само по себе наличие у должника неисполненных денежных обязательств перед отдельными кредиторами не является безусловным основанием для квалификации признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества при оспаривании сделок должника.
Поскольку ответчик является физическим лицом, неразумно возлагать на него обязанность по проведению широкого спектра мероприятий как таковых (например, ознакомление на сайте службы судебных приставов с информацией о возбужденных в отношении должника исполнительных производствах, на сайте судов о наличии дел с участием должника; запрос у должника справки из налогового органа о наличии (отсутствии) задолженности по обязательным платежами т.п.) и касающихся выявления
реального финансового состояния должника на момент совершения оспариваемой сделки, а также цели ее совершения.
Доказательства заинтересованности/осведомленности ответчика о совершении сделки с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов при совершении оспариваемой сделки управляющим не представлены.
Оспариваемая сделка носит возмездный характер. Оснований для вывода о продаже (передаче) имущества по заниженной цене с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов не имеется.

👏 В результате суд отказал в признании сделки недействительной.

Телеграм-канал: @risrf

📚Банкротство. Теория. Часть № 1

📜 Кредиторы (т.е. те лица, перед которыми имеется задолженность) могут подать заявление о банкротстве должника, если денежные обязательства должника составляют:
🔻не менее 500 000 рублей - если должником является физлицо, в т.ч. в статусе ИП,
🔻не менее 2 000 000 рублей - если должником является юрлицо (за исключением сельхозпредприятий и некоторых других юрлиц, где эта планка еще выше).

📆 При этом, к дате подачи заявления о банкротстве у должника должна быть просрочка по оплате не менее трех месяцев.

🙋🏼Лицо, которое должно кому-то денег, может и самостоятельно подать заявление с требованием признать его банкротом (вернее в большинстве случаев обязано подать такое заявление). Причем в отношении себя можно подать заявление о банкротстве и при меньшей сумме долга.

⚖️ Для юрлиц и индивидуальных предпринимателей предусмотрено банкротство только в судебном порядке.

🎠 А вот физлица, банкротящиеся не как ИП, могут банкротиться и во внесудебном порядке (через МФЦ). Но только если у банкротящегося лица отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, отсутствуют доходы (кроме пенсий и пособий), а сумма долга не превышает 1 млн руб.

🏢 При банкротстве в судебном порядке обращаться нужно в арбитражный суд (даже при банкротстве физлица, не являющегося предпринимателем).

🖥 Информация о любом банкротстве размещается на сайте Федресурс в разделе Банкротство (в т.ч. и при банкротстве во внесудебном порядке).

📄 Перед подачей заявления о банкротстве юрлица или индивидуального предпринимателя, сначала нужно разместить уведомление об этом не менее чем за 15 дней до подачи заявления о банкротстве (это же касается и случаев, когда должник хочет подать заявление о банкротстве самостоятельно в отношении себя).
Проверить наличие уведомления о намерении подать заявление о банкротстве можно на главной странице сайта Федресурс (по ИНН найти должника, а затем посмотреть наличие касающихся его публикаций).
⏳Срок действия такой публикации - 30 дней. Если по истечении 30 дней заявление о банкротстве так и не подано, публикация теряет силу.

⛓️‍💥 Признание сделок недействительными возможно только в судебном порядке (если гражданин банкротился во внесудебном порядке, но кредитор выявил подозрительные сделки и захочет признать их недействительными, то он должен будет обратится в суд).

💻 Информацию о судебных банкротных делах можно посмотреть на сайте арбитражных судов. Там публикуется информация обо всех поступивших в суд заявлениях, ходатайствах и о вынесенных судебных актах по делу.
А вышеуказанный сайт Федресурс поможет найти публикации финансового управляющего по этому же делу.

Телеграм-канал: @risrf

📚Банкротство. Теория. Часть № 2
(часть № 1 - здесь)

📝 После подачи заявления о банкротстве, арбитражный суд рассматривает его и:
🔸либо выносит определение о признании НЕобоснованным заявления о признании гражданина банкротом (в т.ч. если не доказана неплатежеспособность, либо задолженность просрочена менее чем на три месяца, либо сумма задолженности не соответствует установленной законом и т.п.),
🔹либо выносит определение о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и вводит одну из банкротных процедур.

📂 При банкротства физлица применяются следующие процедуры (этапы банкротства):
🧮 Сначала вводится процедура реструктуризации долгов гражданина. Цель ее - восстановление платежеспособности должника и поэтапное погашение задолженности перед кредиторами в соответствии с планом реструктуризации долгов (тут могут быть в т.ч. введены отсрочки и рассрочки оплаты долгов). Максимальный срок выполнения плана реструктуризации - пять лет.
Данная процедура не применяется, если у должника нет доходов и в ряде иных случаев.
⚖️ Если процедура реструктуризации долгов не помогла погасить долги, либо если должник нарушает план, либо процедура реструктуризации не вводилась => гражданин признается банкротом и вводится процедура реализации имущества гражданина.
Данная процедура вводится не более чем на 6 месяцев, но может неоднократно продляться.

🤝 При этом на любом этапе возможно заключение мирового соглашения.

🗿При банкротстве юрлиц применяются другие процедуры:
▫️санация,
▫️наблюдение,
▫️финансовое оздоровление (что-то типа процедуры реструктуризации, применяемой при банкротстве граждан),
▫️внешнее управление,
▫️конкурсное производство (что-то типа процедуры реализации имущества, применяемой при банкротстве граждан).

🥱 Соответственно, банкротство - это очень длительный процесс, который может длиться долгие годы.

👨🏻‍💻В банкротстве, помимо суда, должника и кредиторов, есть еще одно важное действующее лицо - арбитражный управляющий.
Он может по разному именоваться в зависимости от того, кто банкротится и какая процедура введена:
▫️при банкротстве гражданина - финансовый управляющий,
▫️при банкротстве юрлица - временный управляющий, административный управляющий или конкурсный управляющий.

🤓Арбитражный управляющий по сути рулит (управляет) процессом банкротства и выступает посредником между должником и кредиторами.

⚠️ Пока длится банкротство должник не вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом без получения одобрения арбитражного управляющего. Это же касается и продажи недвижимости, а также выдачи согласия супругу на отчуждение недвижимости!

Телеграм-канал: @risrf

Банкротство. Теория. Часть № 3
Признание сделок недействительными в рамках банкротства.

🤷🏻‍♀️Ни для кого не секрет, что недобросовестные должники, дабы не допустить изъятие у них имущества для погашения долгов, могут предварительно вывести свое имущество на подставных лиц (родственников, друзей, коллег и т.п.), либо продать это имущество, т.к. наличные проще скрыть.

❌ В банкротстве установлен период подозрительности - сделки, совершенные в этот период могут быть признаны судом недействительными.
Но это касается не всех подряд сделок, а только отвечающих определенным критериям.
Об этом сказано в статье 61.2 "Оспаривание подозрительных сделок должника" федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ ("О несостоятельности (банкротстве)".

📚Указанной статьей установлено, что суд может признать недействительными следующие подозрительные сделки банкротящегося лица:

⏳п.1 указанной статьи - если сделка совершена с неравноценным встречным исполнением (сюда как раз относится продажа не по рыночной стоимости).
Данная норма применима, если такая сделка была совершена в течение ОДНОГО года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления.

⌛️п.2 указанной статьи - если сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, а другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
Данная норма применима, если такая сделка была совершена в течение ТРЕХ лет до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления.

📆 Срок исковой давности для признания указанных сделок (и с неравноценным встречным исполнением, и ущемляющей права кредиторов) недействительными составляет один год.
Начинает течь такой срок с момента, когда первоначально утвержденный арбитражный управляющий узнал или должен был узнать об основаниях оспаривания (о существовании такой сделки и ее условиях), но не ранее вынесения судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом (для юрлиц не ранее введения процедуры внешнего управления или конкурсного производства).
Напомним, что суд применит исковую давность только если об этом заявит кто-то из сторон. По собственной инициативе суд это сделать не вправе.

💬 Для примера (случай вымышленный, но основанный на нормах закона):

🔻01.08.2021 Иван Иванович (у которого возникли проблемы с погашением долгов перед кредиторами) продал квартиру за 100 тыс. рублей своему сыну. При этом рыночная цена квартиры составляла 3 млн рублей.
🔻30.07.2024 суд принял от кредитора (которому Иван Иванович так и не погасил долг) заявление о признании Ивана Ивановича банкротом. Заявление было признано судом обоснованным, была введена процедура реализации имущества.
🔻29.07.2025 арбитражный управляющий подал в суд заявление о признании договора купли-продажи недействительным как подозрительной сделки, совершенной с целью ущемления прав кредиторов (т.е. по п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве). Суд увлетворил заявление.

📅 Итого в нашем примере прошло более 4 лет от момента совершения сделки до момента признания ее недействительной:
▪️сделка, совершенная в пределах трехгодичного срока, установленного п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве
▪️заявление о признании указанной сделки недействительной было подано в пределах годичного срока исковой давности
▪️и еще какое-то время заявление рассматривал суд.

⏬ В следующих постах поговорим подробнее об основаниях признания недействительными подозрительных сделок.

Телеграм-канал: @risrf

Банкротство. Теория. Часть № 4
Признание сделок недействительными в рамках банкротства.

📚 В этом посте мы рассмотрим подробнее признание недействительными подозрительных сделок на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве (т.е. сделок с неравноценным встречным исполнением).

📙Напомним, что на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве:

Сделка, совершенная должником в течение ОДНОГО года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

‼️ Соответственно, для признания сделки недействительной на основании п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности двух следующих обстоятельств:
1) сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или уже после принятия указанного заявления;
2) и сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (т.е. рыночная стоимость существенно превышает цену в договоре).

⚠️ Никакие другие моменты не имеют значения в рамках данной нормы и никак не повлияют на решение суда. Например, не важно были ли у продавца долги на дату сделки и знал ли о них покупатель. Не важно был ли покупатель аффилированным лицом или нет. Так же не важно произошло ли уже исполнение по сделке (передача имущества и денег) или только подписан договор.

⚖️ В законе о банкротстве не сказано когда считать, что оплаченная за товар денежная сумма является неравноценным встречным исполнением. Т.е. не даны критерии того, когда считать, что цена в договоре существенно ниже рыночной, а когда еще несущественно. Например, отклонение цены от рынка на 10% считать существенным или нет, а на 20%, а на 30%?...
Сейчас суды, как правило, исходят из того, что неравноценное встречное исполнение имеет место быть, если цена в договоре в несколько раз меньше рыночной на дату сделки (например, в два раза).

📆 Для того, чтобы определить истек ли один год или нет между датой сделки и принятием заявления о банкротстве, суд за точку отсчёта будет принимать не дату подписания договора, а на дату регистрации перехода права собственности (т.к. дату договора стороны могли умышлено указать не соответствующую действительности).

Телеграм-канал: @risrf

Банкротство. Теория. Часть № 5
Признание сделок недействительными в рамках банкротства

📚 В этом посте мы рассмотрим подробнее признание недействительными подозрительных сделок на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве (т.е. сделок, совершенных с целью ущемления прав кредиторов).

⛓️‍💥 В прошлом посте, мы рассмотрели признание сделок недействительными по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Но если сделка совершена более чем за один год до принятия заявления о банкротстве, либо если в договоре нет неравноценного встречного исполнения, то сделку могут попробовать признать недействительной по другому пункту этой же статьи - п. 2.

‼️ При этом в пункте 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, более сложный состав доказывания. Сделка будет признана судом недействительной, только если будет доказано наличие совокупности ВСЕХ ЧЕТЫРЕХ следующих обстоятельств:
1️⃣ сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления;
2️⃣ при этом сделка была совершена должником (банкротящимся лицом) с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
3️⃣ при этом в результате совершения сделки действительно был причинен вред имущественным правам кредиторов;
4️⃣ и при этом другая сторона сделки на момент сделки знала или должна была знать о том, что сделка совершается с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника.
🧿 Если хотя бы один из вышеуказанных пунктов не будет доказан, суд откажет в признании сделки недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.


🧩 Теперь пройдемся подробнее по каждому вышеперечисленному обстоятельству

1️⃣ Как посчитать срок, мы уже обсуждали в прошлом посте: нужно смотреть не на дату подписания договора, а на дату регистрации перехода права собственности (т.к. дату договора стороны могли умышлено указать не соответствующую действительности).

2️⃣ Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если:
🔻на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
🔻и при этом:
или сделка была совершена безвозмездно,
или сделка была совершена в отношении заинтересованного лица (это в т.ч. супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга),
или после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
или должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения,
или должник скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы.

3⃣ Под причинением вреда имущественным правам кредиторов понимается, например:
🔻совершение сделок с неравноценным встречным исполнением (в т.ч. продажа имущества по цене существенно ниже рыночной)
🔻или совершение должником иных сделок, приведших к тому, что у должника (банкрота) не осталось (или осталось недостаточно) имущества, из-за чего нечем погасить долги перед кредиторами.

4️⃣ Предполагается, что другая сторона (другой участник сделки) сделки знала о том что, сделка совершается с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, если:
🔻либо эта сторона признана заинтересованным лицом,
🔻либо если эта сторона знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника
🔻либо эта сторона знала или должна была знать о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника:
▫️например, что гражданин перестал исполнять денежные обязательства, срок исполнения которых наступил (просрочил выплаты)
▫️или, например, о том, что какое-либо исполнительное производство завершено ФССП по причине того, что у гражданина отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание.

Телеграм-канал: @risrf

Банкротство. Теория. Часть № 6
Признание сделок недействительными в рамках банкротства
Это последний пост с теорий по банкротству и далее переходим уже к более интересной части - примеры и чек-лист при покупке

🤓 Признание сделок недействительными по специальным нормам, предусмотренным Законом о банкротстве, мы рассмотрели в предыдущих постах.
🤨 Но в рамках банкротства сделки должника также могут быть оспорены и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ).

П. 1 ст. 10 ГК РФ: Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

П. 2 ст. 168 ГК РФ:
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ст. 170 ГК РФ:
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

🤷🏻‍♀️При признании сделок недействительными по общим нормам гражданского законодательства нет периода подозрительности (как в предыдущих рассматриваемых случаях). Т.е. не важно как давно до подачи заявления о банкротстве была совершена оспариваемая сделка.

📆 Тут применяются только общие сроки исковой давности.
Срок исковой давности для признания сделок ничтожными по ст. 10, 168, 170 ГК РФ составляет ТРИ года.
Начинает течь такой срок с момента, когда первоначально утвержденный арбитражный управляющий узнал или должен был узнать об основаниях оспаривания (о существовании такой сделки и ее условиях), но не ранее вынесения судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом (для юрлиц не ранее введения процедуры внешнего управления или конкурсного производства).

👀 Также при признании сделки недействительной по этим нормам закона суду не важно будет - на момент совершения сделки должник уже имел просрочки по оплате долгов или нет (т.е. были ли признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества).

📑 Если арбитражный управляющий представит достаточно серьезные доказательства и приведет убедительные аргументы в пользу того, что продавец и покупатель при заключении договора действовали недобросовестно.
То ответчикам (продавцу и покупателю) нужно будет доказать, что сделка совершена в интересах контрагентов, по справедливой цене (и оплата действительно произведена), а не для причинения вреда кредитору путем воспрепятствования обращению взыскания на имущество и имущественные права по долгам.

Телеграм канал: @risrf
Проголосовать за канал

📌 Банкротство.
Чек-лист при покупке.

📚 Итак, мы узнали, что в рамках банкротства гражданина (и юрлица тоже) могут быть признаны недействительными ранее совершенные им сделки, если будет выяснено, что сделки совершены в ущерб интересам кредиторов:
▪️по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве,
▪️по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве,
▪️по ст. 10, 168 и 170 Гражданского кодекса РФ.

🗞 В зависимости от того, по какой норме закона идет оспаривание, различается состав обстоятельств, которые нужно будет доказать.

💰Но если брать в расчет только сделки купли-продажи, то у всех этих составов есть одно общее - если сделка была совершена по рыночной стоимости и реально передавалась оплата...
🎉 ... то такая сделка не может быть признана недействительной ни по одной из вышеуказанных норм.

⚠️ Поэтому, покупая недвижимость, необходимо чтобы:
1️⃣ В договоре купли-продажи указывалась реальная цена объекта.
2️⃣ Цена объекта была приближена к рыночной стоимости (желательно, чтобы цена объекта не отклонялась от рынка более чем на 30% в меньшую сторону. В противном случае, должно быть четкое понимание и обоснование, почему объект стоит дешевле аналогов. Кстати, это важно не только в рамках доказывания при банкротстве, такое отклонение может свидетельствовать и о мошенничестве при совершении сделки).
3️⃣ Должно быть подтверждение осуществления расчетов:
▪️если расчеты в безналичной форме - выписки, справки из банка, свидетельствующие перечисление покупателем продавцу оплаты по договору,
▪️если расчеты осуществляются наличными (через банковский сейф) - одной расписки может быть не достаточно в качестве доказательства. Поэтому покупателю необходимо заручиться какими-то еще подтверждениями того, что на дату сделки у него такая сумма была в наличии. Например, справка из банка о проверке и пересчете указанной в расписке суммы, или выписка о снятии денег со вклада, или подтверждение того, что эти средства были выручены от продажи иного имущества, или кредитный договор с банком и т.п.).

🔎 Дополнительно перед сделкой стоит сделать:
1️⃣ Поверить продавца на сайте Федресурс в разделе Банкротство на предмет того, что в отношении него нет текущих банкротных дел.
2️⃣ Проверить продавца на предмет размещенных на сайте Федресурс уведомлений о его планируемом банкротстве.
3️⃣ Проверить наличие у продавца просроченных оплат по кредитам, займам иным долгам на сайте ФССП (исполнительные производства) и в кредитной истории. Также дополнительно можно посмотреть судебные дела о взыскании каких-либо оплат на сайтах судов общей юрисдикции (это городские и районные суды) и сайтах мировых судов по месту жительства продавца (для юрлиц и ИП - на сайте арбитражных судов).
4️⃣ Если продавец является руководителем или учредителем в организации, которая находится в процессе банкротства или признана банкротом, проверить, что продавец не привлечен к субсидиарной ответственности (изучив опубликованные материалы в деле о банкротстве юрлица на Федресурсе, на сайте арбитражных судов, а также посмотрев информацию на сайте ФНС в Реестре субсидиарных ответчиков).
5️⃣ При наличии просроченной задолженности у продавца желательно предусмотреть направление продавцом вырученных от продажи недвижимости средств на погашение этих долгов.
6️⃣ При наличии текущего банкротного дела (не завершенного) в отношении продавца, действует особый порядок продажи недвижимости, который необходимо уточнить его у финансового управляющего.
7️⃣ Если недвижимость, которую вы планируете купить, была приобретена продавцом в период брака, то проверить по всем вышеуказанным пунктам и супруга продавца. Даже если супруги находятся в разводе и/или заключен брачный договор. Исключение - если недвижимость была приобретена на основании наследства, дарения (не от супруга) или бесплатно приватизирована.
8️⃣ Если недвижимость была приобретена продавцом недавно, то все то же самое (по обоим спискам) проверить в отношении предыдущего собственника и предыдущей сделки.

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

🗞 В завершение темы о банкротстве рассмотрим еще несколько реальных судебных дел, где в рамках банкротства должника ставился вопрос о признании сделок недействительными.

📰 Дело No 1: Тут два в одном - о расторжении мирового соглашения и о признании недействительным отказа от наследства

✍️ В ноябре 2017 года Богдалов обратился в арбитражный суд с заявлением о признании банкротом Горячева.

🫂 В декабре 2017 года было утверждено мировое соглашение между указанными лицами, согласно которому Горячев предоставлял Богдалову в качестве отступного 9 объектов недвижимости, в т.ч. несколько участков и жилых домов (т.е. отступным погасил долг).
Банкротное дело на этом основании было завершено.

👀 А позднее Богдалов обратился в арбитражный суд с заявлением о расторжении указанного мирового соглашения и возобновлении дела о банкротстве Горячева.
Дело в том, что по отступному он в т.ч. получил земельный участок с расположенными на нем двумя жилыми домами. НО после регистрации прав собственности Богдалова на переданные объекты недвижимости он решил уточнить границы участка и выяснил, что фактическое его местоположение отличается от заявленного. Оказывается Горячев еще в 2016 году внес изменения в границы этого участка, из-за чего местоположение участка изменилось и два жилых дома, располагавшихся на нем (и переданных в дальнейшем по отступному Богдалову), оказались на совершенно других участках!

🔁 В мае 2022 года суд удовлетворил заявление Богдалова банкротное дело возобновили, мировое соглашение расторгли.

🔎 А дальше финансовый управляющий стал изучать сделки Горячева и выяснил, что
в мае 2017 года (т.е. до принятия судом заявления о банкротве) Горячев отказался от причитающегося ему после смерти бабушки наследства (в наследственную массу входили квартира и денежные средства).
Но из-за его отказа от наследства данное имущество досталось его родственникам.

🧐 Финансовый управляющий обратился в суд с признанием отказа от наследства недействительным, поскольку посчитал, что

отказ Горячева от наследства связан единым умыслом и заключен Горячевым с заинтересованным лицом - его братом А. с целью предотвращения возможного обращения взыскания на имущество кредиторами.
В действиях Горячева и его брата имеются признаки злоупотребления правом.
Вступление в наследство является сделкой, а отсутствие действий по вступлению в наследство со стороны должника является неправомерным отказом от наследства в пользу аффилированных лиц.

📜И феврале 2024 года суд удовлетворил заявление финансового управляющего:
▫️отказ от наследства был признан недействительным
▫️было восстановлено право собственности Горячева на 3/4 доли квартиры и денежных средств,
▫️возвращенные Горячеву доля квартиры и деньги были включены в конкурсную массу должника.

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

📰 Дело No 2: здесь ставился вопрос о признании недействительными брачного договора и договора купли-продажи

💍 В 2009 году гражданин Ш. и гражданка Ш. заключили брак.

🏘 В период брака супруги купили в Московской области земельный участок с двумя построенными на нем домами.

💰В 2020 году ООО «*», учредителем которой являлся гражданин Ш., взяло кредит в банке "Х".
Гражданин Ш. выступал поручителем по кредитному договору.

⛓️‍💥 03.10.2022, из-за нарушения компанией ООО «*» условий кредитного договора, банк "Х" направил требование о досрочном погашении кредита.
Требование было направлено в т.ч. гражданину Ш., как поручителю.

📜 Через неделю (10.10.2022) супруги Ш. заключили брачный договор.
В соответствии с условиями брачного договора, в личную собственность супруги перешли купленные ранее супругами земельный участок и два дома.

🕳 В ноябре 2023 года банк "Х" подал заявление на банкротство гражданина Ш.
В январе 2024 года в отношении гражданина Ш. была введена процедура реструктуризации долгов, затем в августе 2024 года введена процедура реализации имущества.

💸 В августе 2024 года гражданка Ш. продала указанные земельный участок и два дома гражданину С.

🧐 В феврале 2025 финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительными:
▫️брачного договора и
▫️договора купли-продажи, заключенного супругой должника с гражданином С.

👫 Рассматривая дело суд пришел к выводу, что гражданин Ш. и гражданка Ш. по отношению друг к другу являются заинтересованными лицами, т.к. они супруги.
Заключив брачный договор, стороны изменили режим собственности супругов, для последующего сокрытия имущества и невозможности кредиторов обратить на него взыскание, т.е. оспариваемый договор заключен с целью вывода активов должника и уменьшения конкурсной массы, за счет которой возможно погашения требований кредиторов.
Из-за чего указанный брачный договор суд признал недействительным.

🧿 Но вот в признании недействительным договора купли-продажи суд отказал.
Поскольку спорные объекты недвижимости были приобретены гражданином С. по цене выше рыночной, оплата произведена путем безналичного платежа, а также в материалы дела не представлены доказательства аффилированности сторон.
Недвижимость осталась в собственности покупателя.
А гражданку Ш. суд обязал вернуть в конкурсную массу должника - гражданина Ш. - половину средств, вырученных от продажи земельного участка и двух домов.

⏸️ Но на этом дело не закончилось...

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

📇 Так что же было дальше в деле, которое мы изучали вчера?...

🤺Кредиторов и управляющего решение суда не устроило, была подана апелляция. Они настаивали, что брачный договор и договор купли-продажи - являются цепочкой сделок, совершенных с единой целью - уберечь имущество должника от продажи на торгах.
Поэтому, по их мнению, нужно признать недействительным не только брачный договор, но и договор купли-продажи.

🔎 Изучив материалы дела апелляционный суд указал на следующее:

😧 Поведение покупателя при заключении договора купли-продажи нельзя признать добросовестным.
Осуществляя приобретение таких дорогостоящих объектов недвижимости, добросовестный покупатель должен был убедиться в том, что гражданка Ш. не злоупотребляет правом. Т.е. увидев брачный договор покупатель должен был проверить супруга продавца на банкротство (эти данные есть в общем доступе). А увидев, что супруг банкротится, прийти к выводу, что перевод имущества на жену и последующая продажа, возможно, направлены на сокрытие недвижимости от кредиторов.

👛 Спорные объекты недвижимости были приобретены гражданином С. за 50 500 000 руб.
Да, это даже выше рыночной цены. Да, расчеты были безналичные и подтверждены банковской выпиской.
НО... указанная сумма является значительной для физического лица. А из договора не следует, чтобы покупатель привлекал заемные средства. При этом покупатель не предоставил сведения о своих доходах или об иных источниках поступления средств в сумме, достаточной для приобретения недвижимости за такую сумму.

💻 В суде покупатель неоднократно указывал, что узнал о недвижимости из рекламы - якобы спорное имущество длительное время рекламировалось на сайте ЦИАН.
Но доказательства публикации рекламных объявлений также не были предоставлены.

🙅‍♂️Гражданин С. (покупатель) в суде заявлял о том, что раннее он не был знаком с продавцом - гражданкой Ш. (супругой должника).
Однако, было установлено, что гражданин С. совместно с неким гражданином П. были учредителями одной организации.
При этом, именно гражданин П. некогда продал спорные земельный участок и два дома гражданину Ш. (который потом по брачному передал их супруге, а супруга продала их гражданину С.).
Кроме того граждане С., П., Ш. и Ш. родились и ранее жили в одной и той же области (расположенной в 1000 км от текущего их места жительства).

🔖 Покупатель не представил документы, подтверждающие добросовестное исполнение обязанностей титульного собственника имущества.
А именно покупатель не доказал, что после покупки недвижимости самостоятельно оплачивал коммунальные платежи (электричество, газ...). Суду гражданином С. предоставлены платежки от 21.05.2025 и 25.06.2025, а эти платежи совершены значительно позднее даты покупки (05.08.2024), да еще и после подачи кредитором апелляционной жалобы. Иные предоставленные покупателем платежки не имеют указаний лицевого счета и периода платежа, что не позволяет их надлежаще идентифицировать.

🧨 Таким образом, на основании совокупности вышеуказанного, а также ввиду нераскрытия сторонами всех обстоятельств дела, апелляционный суд посчитал действия должника, супруги должника и гражданина С. недобросовесными, направленными на совместный вывод имущества должника из конкурсной массы.

↩️ Апелляционный суд признал ничтожным договор купли-продажи (как мнимый).
Земельный участок и два дома были изъяты у гражданина С. и возвращены в конкурсную массу должника.

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

📰 Дело No 3: Теперь ознакомимся с делом о признания недействительными торгов

💰В 2019 году гражданка К. взяла кредит в Банке Х, под залог квартиры в г. Магадан.

📜 В октябре 2022 года гражданка К. была признана банкротом (по заявлению уже другого банка). И в мае 2023 года была введена процедура банкротства - реализация имущества гражданина.

📋 Банк Х был включен в реестр кредиторов.

🛍 В июле 2023 года финансовый управляющий выставил на торги квартиру гражданки К. в Магадане.

🌇 Квартира являлась единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением гражданки К.
Но поскольку квартира была в залоге и залогодержатель был включен в реестр кредиторов должника, то на данную квартиру не распространялся запрет на продажу единственного жилья должника.

📃 В октябре 2023 года был заключен договор купли-продажи с победителем торгов (первые торги не состоялись, данное лицо победило на повторных торгах).

🤼 Сразу после этого гражданка К. обратилась в суд с заявлением о признании торгов недействительными.

🥳 И в мае 2024 года ее заявление Арбитражный суд Магаданской области удовлетворил!
Торги были признаны недействительными.
А в связи с этим был признан недействительным и договор купли-продажи с покупателем (п. 2 ст. 449 ГК РФ).
Финансового управляющего суд обязал вернуть из конкурсной массы должника денежные средства покупателю, которые тот уплатил по договору купли-продажи.

🤓 Причиной тому послужили следующие установленные судом факты:

В процессе рассмотрения дела о банкротстве, Банк Х продолжал принимать от должника и третьих лиц ежемесячные платежи в счёт погашения ипотечного кредита, тем самым ... давая должнику ... уверенность в том, что в процедуре банкротства не будет обращено взыскание на спорную квартиру должника.

На дату последнего судебного заседания задолженность перед Банком Х погашена в полном объёме. Иных кредиторов также не имеется в реестре требований кредиторов.

Кроме того, суд также пришёл к выводу о том, что Банк Х представил недостоверные сведения финансовому управляющему, предварительно, до выставления имущества должника на торги, не уведомив его о том, что должник продолжает вносить
ежемесячные платежи и сумма задолженности постоянно уменьшается.

На основании изложенного, такое поведение Банка Х в отношении должника и финансового управляющего, суд расценивает как злоупотребление правом.

В рассматриваемом случае, по мнению арбитражного суда, реализация спорной квартиры привела к существенному дисбалансу прав и законных интересов сторон, поскольку спорная квартира для должника является единственным жильём, и
обязательства по кредитному договору перед Банком исполняются надлежащим образом и без просрочек.

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

📰 Дело No 4: после завершения банкротства, банкротство может быть возобновлено по вновь открывшимся обстоятельствам. Например, как в нижеприведенном деле.

💰Принадлежащая Васильеву компания взяла кредит в банке. Поручителями по кредиту выступали сам Васильев и еще несколько принадлежащих ему компаний.

🕳 С середины 2016 года компания-должник перестала возвращать кредит. Поручители также не вносили платежи по кредиту, по которому выдали поручительство.

📜 В ноябре 2017 года Васильев признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества
гражданина.

⏹️ В августе 2019 года завершена процедура реализации имущества Васильева (т.е. завершено банкротство). Он освобожден от долгов, на погашение которых не хватило его имущества (за исключением долгов, указанных в п. 5 ст. 213.28 Закона о банкротстве).

↩️ Но в мае 2023 года было возобновлено производство о банкротстве Васильева по вновь открывшимся обстоятельствам. Определение суда о "списании" долгов отменено.

🕵🏻‍♂️ Основаниями для возобновления банкротства по вновь открывшимся обстоятельствам послужили вскрывшиеся, ранее не известные кредиторам и финансовому управляющему факты - в ходе расследования уголовного дела в отношении Васильева было установлено, что, как до процедуры банкротства, так и в период процедуры банкротства, должник скрывал имущество (большое количество участков) путем оформления прав собственности на разных подставных лиц.

📠 Например, из протоколов допроса от 2019 и 2021 годов свидетеля Шаталова, работавшего завхозом в компании Васильева - ООО «ТрансГарант», следует, что:

В 2016 году Васильев вызвал Шаталова в свой кабинет для разговора, в котором он сообщил ему, что он нашел для покупки земельный участок, который хочет приобрести в личную собственность, но оформлять документально участок будет на него (Шаталова), как на номинального собственника, при этом оставаясь фактическим собственником участка.
За то, что участок будет номинально оформлен на Шаталова, Васильев пообещал ему, что он построит на этом участке гостевые домики, а Шаталов будет там работать управляющим за вознаграждение.
Шаталов согласился на предложение Васильева, поскольку по своей трудовой деятельности всегда ему подчинялся, как руководителю общества-работодателя.

📃 В июле 2017 года земельный участок был куплен на имя Шаталова, деньги на покупку дал Васильев, он же по факту владел участком.
В свою очередь Васильев якобы на покупку этого участка использовал те деньги, которые были получены в кредит в банке, но так банку и не возвращены.

🗃 После возобновления банкротного дела по вновь открывшимся обстоятельствам, кредитор подал заявление о том, чтобы в конкурсную массу Васильева изъяли земельный участок, который в июле 2017 года был приобретен на Шаталова.

🪄 Суд удовлетворил требования, участок у Шаталова был изъят в конкурсную массу Васильева. Т.к. договор купли-продажи был признан притворной сделкой, прикрывающей покупку земельного участка другим покупателем - Васильевым.

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

📰 Дело No 5: признание недействительными договоров участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика.

🔦 05.08.2016 в отношении застройщика ООО «ИНТЕРКОМ» была введена процедура наблюдения (одна из процедур банкротства юрлиц).
В 2017 году застройщик был признан банкротом, была введена другая процедура банкротства - конкурсное производство (причем банкротство данного застройщика до сих пор не завершено).
Указанный застройщик строил несколько жилых комплексов в Москве.

🤺 В 2019 году арбитражный управляющий подал заявления о признании недействительными ряда договоров участия в долевом строительстве, заключенных с подставными лицами, в частности с Ганиным.

🧩 Во всех случаях была одна и та же схема вывода имущества на подставных лиц - в счет оплаты по ДДУ засчитывались встречные однородные требования, существовавшие только на бумаге.

💰Так, например, в ноябре 2010 года ООО «ИНТЕРКОМ» якобы взяло в долг у зарубежной компании Overseas Harvest LTD 55 млн руб.
А в декабре 2012 года ООО «ИНТЕРКОМ» якобы взяло в долг у ООО «СУ «Западные Регионы» 324 млн рублей.
Затем в июле 2013 года Ганин якобы выкупил у Overseas Harvest LTD и ООО «СУ «Западные Регионы» долговые обязательства ООО «ИНТЕРКОМ» (причем с дисконтом и отсрочкой платежа).
В результате чего ООО «ИНТЕРКОМ» стало обязано вернуть деньги по договору займа не изначальным займодавцам, а Ганину.

🏗 В декабре 2013 года Ганин заключил с застройщиком ООО «ИНТЕРКОМ» несколько десятков договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир и нежилых помещений.
По некоторым ДДУ Ганин рассчитался частично деньгами (которые позднее были возвращены ему обратно), а частично путем зачета встречных однородных требований - т.к. Ганин должен был денег застройщику по ДДУ, а застройщик в свою очередь был должен Ганину денег по договорам займа, эти обязательства на суммарную цену заключенных ДДУ и были зачтены.

⁉️Почему же данные договоры отвечали признакам подозрительных сделок? Ведь стороны якобы исполнили свои обязательства друг перед другом...

☑️ Суд пришел к выводу, что Ганин, Overseas Harvest LTD, ООО «СУ «Западные Регионы» и ООО «ИНТЕРКОМ» являются заинтересованными по отношению друг к другу лицами.
Единственный учредитель ООО «ИНТЕРКОМ» и Ганин - близкие родственники (мать и сын).
А Overseas Harvest LTD., ООО «СУ «Западные Регионы» и ООО «ИНТЕРКОМ» являются аффилированным лицами на основании участия одного и того же физического лица в связанных с ними компаниях.

☑️ Суд пришел к выводу, что на самом деле движение денежных средств было только на бумаге, в реальности Ганин не выкупил и не мог выкупить долги ООО «ИНТЕРКОМ». А раз ООО «ИНТЕРКОМ» не должно было ему денег по договорам займа, то и нечего было засчитывать в счет оплаты объектов недвижимости по ДДУ.

⚖️ В марте 2020 года сделки между Ганиным и ООО «ИНТЕРКОМ» (договоры участия в долевом строительстве) были судом признаны недействительными, права требования по ДДУ и объекты недвижимости изъяты в конкурсную массу ООО «ИНТЕРКОМ» (определение суда № 1 и определение суда № 2).

⏳На заявление Ганина о том, что истек срок исковой давности, суд ответил, что отсчет срока исковой давности пошел не с даты утверждения первоначального арбитражного управляющего в 2016 году, а с даты утверждения в мае 2018 года нового арбитражного управляющего (как раз и обратившегося с оспариванием сделок).

🎳 Аналогично были признаны недействительными и сделки с другими подставными лицами.

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

🏗 В продолжение поста о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика

Вчера мы привели пример (реальный случай) того, как признаются недействительными ДДУ, заключенные на подставных лиц.

😳 А что будет с договорами уступки прав по ДДУ? Изымут ли недвижимость, если ДДУ признают недействительным?
Рассмотрим на примере того же ООО «ИНТЕРКОМ».

🫥 Как мы говорили, Ганин был не единственным подставным лицом, с которым застройщик ООО «ИНТЕРКОМ» заключил ДДУ.
Еще одним таким лицом была аффилированная к застройщику компания - ООО «СтройЛига».
С ООО «СтройЛига» застройщик так же заключил ряд договоров участия в долевом строительстве.
А потом ООО «СтройЛига» заключала договоры уступки прав по ДДУ уже с реальными покупателями.

💰В числе таких покупателей была Данилова.
В феврале 2014 она заключила с ООО «СтройЛига» договор уступки прав по ДДУ в отношении машино-места в строящемся ООО «ИНТЕРКОМ» многоквартирном доме.
В июле 2014 года договор уступки был зарегистрирован в Росреестре.
В соответствии с договором уступки Данилова заплатила ООО «СтройЛига» 1,7 млн руб (перечислив на расчетный счет компании).

🪜В декабре 2014 года многоквартирный дом был застройщиком построен и введен в эксплуатацию.
Машино-месту был присвоен кадастровый номер.
Но застройщик машино-место Даниловой по акту приема-передачи так и не передал.

💣 Затем, как мы помним из прошлого поста, с 2016 года в отношении застройщика ООО «ИНТЕРКОМ» началось банкротство, которое по сей день все еще не завершено.

⛓️‍💥 В рамках банкротства застройщика, в апреле 2021 года были признаны недействительными договоры участия в долевом строительстве между ООО «СтройЛига» и ООО «ИНТЕРКОМ».
Суд установил, что оплата по ДДУ не производилась, а кроме того ООО «СтройЛига» и ООО «ИНТЕРКОМ» являются аффилированными по отношении друг к другу лицами (учредитель ООО «ИНТЕРКОМ» и ген.директор ООО «СтройЛига» являются свекровью и невесткой - одна из них мать, а другая жена Ганина, о котором упоминали в прошлом посте).

👀 В том числе суд признал недействительным и договор участия в долевом строительстве, по которому ранее ООО «СтройЛига» уступила права на машино-место Даниловой.
Машино-место было изъято в конкурсную массу ООО «ИНТЕРКОМ».

🏃🏻‍♀️‍➡️По неизвестным нам причинам Данилова обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании за ней права собственности на машино-место только в феврале 2025 года.

🛟 В июле 2025 года суд рассмотрел ее заявление, установил, что действительно была уступка прав, что Данилова по уступке полностью произвела сразу же в 2014 году полную оплату. Сомнений у суда в реальности сделки и добросовестности самой Даниловой не возникло.

🥳 Суд удовлетворил заявление - признал за Даниловой право собственности на машино-место, из конкурсной массы должника его исключили.


⏹️ На этой приятной ноте завершаем нашу серию постов о банкротстве.

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

🗣 Как всем известно, с начала 2025 года кратно увеличился размер госпошлины, взимаемой Росреестром за совершение регистрационных действий:

Так для физических лиц:

📍 Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 000 000 ₽, размер пошлины составляет 4000 ₽.

📍Если кадастровая стоимость больше 20 000 000 ₽, размер пошлины составляет 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,02% договорной стоимости объекта и не более 500 000 ₽.

А для юридических лиц:

📍Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 22 000 000 ₽, размер пошлины составляет 44000 ₽.

📍Если кадастровая стоимость больше 22 000 000 ₽, размер пошлины составляет 0,2% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,2% договорной стоимости объекта и не более 1 000 000 ₽.

Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 700 ₽.

😱 Установленная прогрессивная шкала взимания госпошлины сразу негативно отразилась на тех участниках гражданского оборота, у которых принадлежащий объект недвижимости не имел отдельного кадастрового номера, а был оформлен как доля в праве общей долевой собственности.

👀 В некоторых регионах, к примеру, машино-места в паркинге и комнаты до настоящего времени оформляются как доля в праве общей долевой собственности, а значит и размер госпошлины определялся от кадастровой стоимости всего паркинга или всей квартиры соответственно.

😏 Если со стоимостью квартиры все не так страшно, то стоимость всего паркинга, а точнее получавшийся размер госпошлины повергал будущих правообладателей в шок.

⚡️ И вот наконец законодатель решил эту проблему!

❤️ Размер госпошлины при приобретении доли в праве общей долевой собственности теперь рассчитывается, отталкиваясь не от кадастровой стоимости всего объекта недвижимости, а от части кадастровой стоимости, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.

Телеграм-канал @risrf
Проголосовать за канал

01.09.2025 года в соответствии с Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в ЕГРН по объекту недвижимости должны вноситься сведения следующего содержания:

📌 сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим;

📌 сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, указанных в момент полной выплаты паевого взноса в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо вселенных до указанного момента в жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда.

🖌 Данная запись вносится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней на основании:

🔹 заявления правообладателя/его представителя и члена семьи, в том числе бывшего, в отношении которого вносится запись в ЕГРН,

🔹 на основании вступившего в силу решения суда.

💡Если помещение находится в общей долевой собственности, то с соответствующим заявлением должны обратиться все лица, в чьей собственности находится такое помещение.

💥Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0285/25 от 20.08.2025 года, вступившим в силу 04.10.2025 года, добавлены новые строки в следующие виды формируемых Выписок из ЕГРН:

👉 об объекте недвижимости (строки 14 и 15),

👉 об основных характеристиках и зарегистрированных правах (строки 15 и 16).

😔Следует помнить, что персональные данные по указанным лицам открыты только для обособленной категории обратившихся за запросом лиц (полный перечень указан в частях 13 и 14 ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

❌ Для остальных категорий заявителей данная информация в отношении физических лиц предоставляется обезличенно.

✍ Указанные сведения исключаются из ЕГРН в срок до 5 рабочих дней на следующих основаниях:

▫️совместное заявление собственника жилого помещения и лица, в отношении которого такие сведения внесены в ЕГРН,

▫️ на основании вступившего в законную силу решения суда.

Телеграм-канал @risrf
Проголосовать за канал

🗞 Госдума приняла в первом чтении законопроект, вносящий поправки в Налоговый кодекс РФ

💬 После чего нам позвонило и написало уже несколько человек с вопросом:

"А правда ли, что отменят минимальные предельные сроки владения при продаже недвижимости, полученной по дарению и наследству???"

🔎 Мы изучили законопроект, выложенный на официальном сайте https://sozd.duma.gov.ru/bill/1026190-8,
и можем сказать, что ЭТО НЕ ТАК !

📝 А что же написано в законопроекте на эту тему?

📚 Как мы помним, освобождены от уплаты налога следующие доходы физлиц:
▫️доход от продажи недвижимости, если эта недвижимости находилась в собственности не менее установленного законом минимального предельного срока владения,
▫️доход от продажи недвижимости семьей с двумя детьми (и не важно сколько времени ею владели), если семья подпадает под условия п. 2.1. ст. 217.1 НК РФ,
▫️доход, в виде имущества и денег, полученных по наследству (т.е. не нужно платить налог при получении наследства),
▫️доход в виде недвижимости, транспортных средств, акций..., полученных в дар от супруга или близкого родственника (т.е. не нужно платить налог при получении дара),
▫️доход в виде иного имущества и денег, полученных в дар от любого физлица (т.е. не нужно платить налог при получении дара).

⚠️ Законодатель все это (согласно законопроекту) оставляет, НО дописывает, что указанное освобождение от уплаты налога не распространяется на иноагентов.

📈 А еще, согласно законопроекту, увеличивается ставка налога на доходы физлиц для иноагентов - она составит 30%.

📇 Соответственно, ужесточения в части НДФЛ есть, но пока они касаются только иноагентов.
Что будет в итоговом варианте закона (после того, как его примут) - поживем, увидим...

Статья 2
Внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации следующие изменения:
...
30) в статье 217:
...
б) в пункте 17.1:
абзац третий после слов "имущества, находившегося" дополнить словом "непрерывно";
абзац пятый изложить в следующей редакции:
"Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, цифровой валюты, на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, а также на доходы физических лиц, имевших в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента, приобретенный в соответствии с Федеральным законом от 14 июля 2022 года № 255-ФЗ "О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием" (далее в целях настоящего Кодекса - статус иностранного агента;";
...
д) пункт 18
дополнить абзацем следующего содержания:
"Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;";
е) в пункте 18.1:
...
дополнить абзацем следующего содержания:
"Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;";

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал

🌬Редакция нашего телеграм-канала старается всегда держать вас в курсе последних веяний по приостановкам со стороны Росреестра.

🙋‍♀ А это значит, что настало время познакомить вас с очередной порцией оснований для приостановления совершения регистрационных действий.

🖋Не так давно мы писали о том, что государственные регистраторы, осуществляющие регистрационные действия по земельным участкам, находящимся в Москве, требуют, чтобы в договоре обязательно были указаны сведения об установленных в отношении участка ограничениях прав, установленных в соответствии со ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ,

ориентируясь не только на сведения, размещенные в Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости,

но и на сведения, размещенные на публичной кадастровой карте.

🛎 Но московские регистраторы "не стоят на месте в своем стремлении к совершенству" и в настоящий момент настоятельно требуют, чтобы в договор вносились сведения о наличии ограничений прав, предусмотренных ст. 56. 56.1 Земельного кодекса РФ, на основании сведений, опубликованных на портале ГИС ОГД.

Для корректного поиска указанных сведений нужно:

📍 в поисковой строке справа указать правильный кадастровый номер земельного участка и нажать 🔍

📍Выбираем "поиск по карте"

📍Слева во вкладке "Слои" выбрать вкладку "6 Зоны с особыми условиями использования территории" и выделить ☑️ абсолютно все подвиды ЗОУИТ.

🔲 Перед вами предстанет заштрихованный земельный участок с очерченными границами, который будет или не будет окрашен разными способами заливки

(вариации заливки могут быть разными в зависимости от вида ЗОУИТ)

👀 Наводим курсор на участок и кликаем однократно мышкой.

👉 В результате должны выгрузиться сведения обо всех ЗОУИТ на земельном участке, в том числе о тех, которых нет ни в ЕГРН, ни на публичной кадастровой карте.

🔴Обратите внимание:

на разные части земельного участка могут быть установлены разные ЗОУИТ

(это будет видно по цветовой заливке)

и все их надо описать в договоре.

‼️Описать все ЗОУИТ нужно максимально подробно.
Простого указания в договоре о том, что в отношении земельного участка установлены ограничения прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса, по Москве недостаточно!

Телеграм-канал @risrf
Проголосовать за канал

- Алло! Тамара Ивановна?

- Да. А кто это?

- Это государственный регистратор. Вы на регистрацию отправляли договор по адресу...?

- Да. Мы в банке были и через этот банк вам все отправили.

- Но вы же ранее обращались в мфц, чтобы внести в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости, а значит теперь вы сами должны через мфц подавать документы, а не в электронном виде подписывать и подавать на регистрацию.

- Как это? Я же не по доверенности сделку заключала, а сама. И сама лично заявление в электронном виде заявления на регистрацию подписывала. Вы ничего не путаете?

- Нет. В общем, либо вы сегодня обращаетесь с заявлением о том, чтобы убрать эту запись из ЕГРН, либо завтра я вам верну документы без рассмотрения.

Вот такой неприятный звонок не так давно состоялся по одной региональной сделке.
Сразу скажем, Тамара Ивановна в данной ситуации абсолютно права и она оказалась куда компетентнее регистратора в данном вопросе.

Чтобы не тратить время клиента впустую на прогулки до мфц и указать регистратору на неправомерность возможного возврата документов без рассмотрения, регистратору было направлено заявление Тамары Ивановны с указанием на разъяснения Росреестра № 14-7576-ТГ/22 от 02.09.2022 года по правоприменительной практике решения данного вопроса:

«Федеральная служба гос. регистрации, кадастра и картографии по вопросу применения положений частей 1, 3 статьи 36, пункта 4 статьи 25 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", учитывая выявленные случаи возврата государственными регистраторами прав без рассмотрения заявлений и приложенных к ним документов, подписанных УКЭП собственников объектов недвижимости, являющихся предметом соответствующих договоров, при наличии в ЕГРН записи, предусмотренной частью 1 статьи 36 Закона N 218-ФЗ, сообщает:

Наличие в ЕГРН внесенных в соответствии с частью 1 статьи 36 Закона N 218-ФЗ записей о невозможности гос регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости согласно положениям статьи 25 Закона N 218-ФЗ является основанием для возврата поданных на гос регистрацию прав заявлений и документов в случае, если такие заявления и документы были поданы не собственником.

При этом следует учитывать, что, исходя из норм пункта 2 статьи 160 ГК РФ, части 4 статьи 11 ФЗ от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации", статьи 2, частей 1, 3 статьи 6 Федерального закона от 06.04.2011 N 69-ФЗ "Об электронной подписи" в их совокупном прочтении, наличие в ЕГРН записи, предусмотренной частью 1 статьи 36 Закона N 218-ФЗ, не препятствует осуществлению регистрационных действий, указанных в этой норме Закона N 218-ФЗ, на основании заявлений, подписанных УКЭП собственника (его законного представителя) и прилагаемых к ним документов в форме электронных документов (то есть, когда согласно представленным документам в процессе заключения сделок и подачи заявлений на гос регистрацию прав лично участвует собственник объекта недвижимости (его законный представитель).

В этой связи заявление, поданное на регистрацию перехода, прекращения, ограничения права или обременения объекта недвижимости и подписанное УКЭП собственника объекта недвижимости, чье право прекращается, ограничивается, обременяется (УКЭП его законного представителя), тождественно заявлению, поданному в форме бумажного документа и подписанному собственноручно таким собственником (его законным представителем), и не может квалифицироваться как поданное иным лицом (не собственником, его законным представителем).
Таким образом, в указанном случае предусмотренные пунктом 4 статьи 25 Закона N 218-ФЗ основания для возврата представленных на гос регистрацию прав заявлений и документов без рассмотрения отсутствуют».

👍 В тот же день довнесение было рассмотрено.

Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости завершена успешно.

Телеграм-канал @risrf