🧐 Если сдавал жилье в наем/аренду как самозанятый, будет ли считаться, что эта недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности?

😱 Согласно Налоговому кодексу РФ, если недвижимость непосредственно используется в предпринимательской деятельности, то при расчете НДФЛ с дохода от продажи такой недвижимости:
🔻неприменим минимальный предельный срок владения - но это не касается жилой недвижимости и садовых домов (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ),
🔻неприменим имущественный налоговый вычет при продаже, который составляет 1 млн или 250 тыс рублей (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ),
🔻нельзя зачесть расходы по приобретению проданного объекта (см., напр., Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 18 июня 2019 г. № 03-04-05/44452).

🥳 Соответственно, по истечении минимального предельного срока владения не будет платиться НДФЛ (налог на доходы физических лиц) с продажи сдававшегося ранее самозанятым жилого помещения.

🫤 А вот, что касается продажи до истечения минимального предельного срока владения, то тут ФНС может отказать в предоставлении вычета или зачете расходов.
Поскольку самозанятые - это лица применяющие специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" и, соответственно, ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются данным налогом. А значит можно считать, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

🫥 Пока, насколько нам известно, ФНС не "кошмарит" граждан, продавших недвижимость, которую ранее они сдавали как самозанятые (мы не говорим о вариантах, когда самозанятый сдавал сразу несколько десятков квартир).
Видимо это связано с тем, что доходы от аренды пытаются вывести из тени (замотивировать арендодателей платить налог хотя бы по ставке 4% как самозанятые).
Какой будет подход у ФНС "завтра" - мы не знаем.

📨 Если хотите подстраховаться - пусть арендодатель перед сдачей в аренду отправит письмо в Минфин для получения разъяснений.
Поступивший ответ будет потом обязателен для применения в отношении лица, отправившего письмо.

Телеграм-канал: @risrf

#самозанятые #НДФЛ #аренда #наем

🤨 Что делать, если доход "самозанятого" превысит лимит в 2,4 млн рублей?

📈 Как писали ранее, максимальная сумма дохода у самозанятого в течение календарного года не может составлять более 2,4 млн рублей.
При достижении указанного лимита приложение не даст пробить чек.

📎 Если вы продолжаете и дальше извлекать доход из своей деятельности в этом же календарном году, то необходимо сняться с учета как плательщику НПД.

⚠️ Обратите внимание, что налог после прекращения/утраты статуса самозанятого (достижения лимита в 2,4 млн руб) будет взиматься уже по другим ставкам.


👀 А какие это ставки?

💤 Если просто сняться с учета как самозанятый и больше ничего не предпринимать, то с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей, бывший самозанятый будет платить:

🔻Физлицо без статуса ИП:
▫️стандартный НДФЛ => для налоговых резидентов 13-22 %, для налоговых нерезидентов 30%;
▫️а если доходы, облагаемые НДФЛ, признают предпринимательскими и при этом за три подряд календарных месяца они превысят 2 млн рублей, то также нужно будет уплатить НДС 20%.
📃На следующий год нужно не забыть подать декларацию о доходах (до 30 апреля) и заплатить налог, рассчитанный в декларации (до 15 июля).

🔻Физлицо в статусе ИП будет на общей системе налогообложения (ОСНО), она у него состоит:
▫️из НДФЛ (13-22% для резидентов и 30% для нерезидентов),
▫️+ НДС 20%,
▫️+ обязательных страховых и пенсионных взносов (но на их сумму можно уменьшить налоги).
📃Ежемесячно нужно подавать декларацию по НДС (даже если дохода не было), ежеквартально платить налог (так называемые авансовые платежи), на следующий год подать декларацию по всем предпринимательским доходам за год, кроме тех, по которым был уплачен НПД (налог для самозанятых).

🪄 Как оптимизировать размер налога после того, как доход самозанятого превысил 2,4 млн рублей?

🔸Физлицу, уже имеющему статус ИП, стоит подать уведомление о переходе на УСН (или другой специальный налоговый режим).
⚠️ Важно перед прекращением самозанятости убедиться, что вы пробили чеков на общую сумму 2,4 млн рублей. Иначе на специальный налоговый режим перейти не получится! И вы вынуждены будете до конца года быть на ОСНО (выше указали что это).
Поскольку вряд ли удастся подогнать платеж клиента ровно под сумму остатка по НПД, поэтому, если пришла сумма больше, то чек как самозанятый пробейте только на часть, которой не хватает до 2,4 млн рублей, с остальной части платежа налог заплатите уже как ИП на спец.режиме или ОСНО.
🏃 Уведомление о переходе на УСН (или другой специальный налоговый режим) нужно успеть подать в течение 20 календарных дней с даты снятия учета в качестве плательщика НПД (налога для самозанятых). Подается такое уведомление в ФНС по месту жительства.
💃🏻Если в срок уложились - новый специальный налоговый режим будет применяться с даты снятия с учета как плательщика НПД (налога для самозанятых).
🤦🏻Не успеете подать уведомление в указанный срок, перейти на УСН или другой специальный налоговый режим уже не сможете в этом году (за исключением патента), до конца года останетесь на ОСНО.

🔸Физлицу без статуса ИП, можно рассмотреть вариант открытия ИП и перехода на УСН или другой специальный налоговый режим.

ℹ️ Если в следующем году вы захотите опять перейти на налог на профессиональный доход (налог для самозанятых), то нужно будет заново зарегистрироваться в приложении для самозанятых "Мой налог".

✏️ Дополнение. Какие есть специальные налоговые режимы, кроме НПД (налога для самозанятых 4/6%):
▫️УСН (доходы 6% или доходы минус расходы 15%),
▫️АвтоУСН (доходы 8% или доходы минус расходы 20%),
▫️патентная система налогообложения. Не ко всем видам деятельности применима, поэтому для риэлтора не подойдёт, но для арендодателей подходит. Калькулятор приблизительной платы за патент здесь.

Телеграм-канал: @risrf

#самозанятые

🌊 Ни для кого не секрет, что нарастает волна мошенничеств, связанных с принуждением граждан к снятию денежных средств с вкладов, кредитных карт, получению неоправданных кредитов.

🤼‍♂ Бороться с мошенниками непросто, ведь хитрый и изощренный паразит ищет все новые и новые пути, чтобы подобраться к вашим деньгам, деньгам ваших родственников и клиентов🫩.

В целях оказания гражданам посильной помощи в борьбе с мошенниками ЦБ РФ выпустил Приказ № ОД-1765 от 07.08.2025 года «Об установлении признаков выдачи наличных денежных средств без добровольного согласия клиента с использованием банкоматов".

👀 Подробнее с ним можно ознакомиться вот 👉 тут

❌ Блокировка операций по установленным признакам будет реализовываться уже с 01 сентября 2025 года.

😒 Казалось бы, причем тут сделки с недвижимостью?

Приведем вам реальную ситуацию:

День сделки. Суббота. Беззаботный покупатель приезжает в банк, выбранный продавцом по территориальному признаку🗺.

💳Деньги покупателя лежат на счету в совершенно другом банке и их нужно либо переводить со счета на счет для расчетов через аккредитив, либо 🏃‍➡️ снимать где-то.

Покупатель пытается переводить денежные средства, но, вот беда, деньги в выходной день по межбанковскому переводу могут идти довольно долго🫨.

Тогда покупатель бросается к банкомату снимать имеющиеся накопления. И вот тут велика вероятность попасть на блокировку всех карт.

🤨 К чему мы это?

Блокировки банковских операций были и ранее, однако теперь ЦБ
РФ четко обозначил признаки, которые могут указывать на совершение противоправных действий в отношении владельца карт.

🫣 Приведенная ситуация показывает, что мошенничеству в данной ситуации места нет, а вот результат в виде блокировки есть.

🚪Какой выход?

🤔 Чтобы избежать ненужных и несвоевременных блокировок денежных средств можно озаботиться переводом денежных средств заранее в банк проведения сделки.

А можно еще воспользоваться интересными, а самое главное БЕСПЛАТНЫМИ продуктами АКБ «ФОРА-БАНК» для участников сделки:

📍на 10 дней ДО сделки покупателю абсолютно бесплатно может быть предоставлена сейфовая ячейка в личное пользование для размещения денежных средств под сделку.

Кроме того,

📍 на 10 дней ПОСЛЕ сделки продавцу абсолютно бесплатно может быть предоставлена сейфовая ячейка в личное пользование для размещения денежных средств после сделки.

🔥Все это доступно здесь и сейчас в любом офисе АКБ «ФОРА-БАНК»🔥

Подробную информацию вы можете получить в любом офисе АКБ "ФОРА-БАНК".

Телеграм-канал @risrf

✍️ Ранее мы писали о необходимости указания в договоре отчуждения земельного участка сведений об установленных в отношении участка ограничениях прав/обременениях.

Речь идет не только о заключенных договорах аренды, сервитутах, но и об установленных ограничениях прав, предусмотренных ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ.

К сожалению, бесплатно генерируемая порталом госуслуги выписка для правообладателя, содержащая сведения из ЕГРН о принадлежащем ему объекте недвижимости, в вопросе наличия или отсутствия ограничений прав, предусмотренных ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, не информативна.

Кстати, там и адрес объекта не всегда слово в слово совпадает с тем адресом, какой вы увидите в выписке из ЕГРН, подтверждающей проведенную государственную регистрацию права по сделке.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, к сожалению, тоже мало поможет в данном вопросе.

Большинство государственных регистраторов рекомендует вписывать в договор сведения об установленных ограничениях, предусмотренных ст. 56, 56.1, руководствуясь Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости.

👍 Казалось бы, взяли выписку – вписали – зарегистрировали.

😏 Но вот какая штука…

Не так давно нам руки попало🤲 несколько уведомлений о приостановлении регистрационных действий в отношении земельных участков, находящих в Москве, где регистраторы указывают на то, что имеющихся сведений из выписки ЕГРН об объекте недвижимости тоже недостаточно.

Приведем цитату:

«В настоящее время могут существовать ЗОУИТ и, соответственно, ограничения использования земельных участков в таких зонах, которые установлены как со дня внесения сведений о них в ЕГРН, так и ЗОУИТ, которые считаются установленными при соблюдении определенных условий без внесения сведений о таких зонах в ЕГРН…

Как усматривается из содержания пункта 17 части 1 статьи 26 Закона, в данной норме речь идет о любых ограничениях прав, установленных федеральным законом или договором, даже тех, которые не подлежат внесению в ЕГРН или порождают правовые последствия для правообладателя объекта недвижимости до их внесения в ЕГРН…

Однако, представленный в Управление Договор не содержит полные сведения об обременениях (ограничениях прав), предусмотренных вышеупомянутыми статьями 56, 56.1 ЗК РФ».

🤨Конечно тут же возникает вопрос: «А как найти то, что не видно в моменте?»

В этом случае можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

Если выставить фильтры, отражающие послойно установленные в отношении объекта недвижимости ЗОУИТ, то система выдаст то, чего в ЕГРН по участку не попало.

Не может не радовать тот факт, что пока подобного рода приостановки не регулярные и выходят по объектам, находящимся в Москве.

Случай редкий, но мы решили с вами им поделиться, чтобы вы были начеку.

Телеграм-канал @risrf

🥸 На днях к нам обратился коллега за разъяснениями по «Сообщению об отказе», полученному от Отдела государственной регистрации ограничений и обременений Управления Росреестра по Москве.

📝Немного подробностей:

🔹 Проведена сделка с рассрочкой платежа.

🔹 В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, до момента полной оплаты по договору объект находится в залоге у продавца.

🔹 Чуть позже оплата по договору произведена.

🔹 Предыдущий владелец обращается в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

😱 Вот только государственный регистратор вынес решение об отказе в погашении записи об ипотеке:

«Регистрационная запись об ипотеке в случае, если не выдана закладная, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

- при подаче совместного заявления залогодателя и заявления залогодержателя;

- заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном статьей 25 Закона об ипотеке».

👀 Вроде бы обозначенные условия для снятия залога выполнены. Что не так?

😞 Все дело в том, что продавец, в пользу которого была зарегистрирована ипотека, – юридическое лицо.

💼Генеральный директор, уполномоченный совершать действия от имени организации, обратился в МФЦ с заявлением на снятие залога, приложив все необходимые документы.

Вот только он не учел, что с 01 марта 2025 года Росреестр принимает заявления от юридических лиц о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов.

Об этом мы писали 👉 тут

🥹 Какое решение проблемы?

1. Можно, к примеру, подать документы на погашение регистрационной записи об ипотеке через личный кабинет на сайте Росреестра

Для этого потребуется авторизация через учетную запись юридического лица на Госуслугах и токен с УКЭП организации с установленным плагином.

🫵 Если подавать документы от имени юридического лица будет доверенное лицо, то процедура та же, но доверенность на действия от имени юридического лица должна быть машиночитаемой и нотариально удостоверенной (об этом мы писали тут).

Подписание документов в таком случае будет осуществляться УКЭП доверенного лица.

2. Можно обратиться в АКБ «ФОРА-БАНК» для погашения имеющейся записи.

👍 Мы подскажем вам как оптимально решить вашу проблему.

☎ Для получения консультации, записи на сделку и проведения электронной регистрации в любом офисе Фора-Банка звоните:

▫Москва и Московская обл.
+74951204425

▫Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
+78125657801

▫️Калуга и Калужская обл.
+74842207320

▫️Тула и Тульская обл.
+74872526122

▫️Пермь и Пермский край
+73422921810

▫️Ярославль и Ярославская обл.
+74852609930

▫️Сочи
+78625552928

▫️Краснодар и Краснодарский край
+78612050185

Телеграм-канал @risrf

⚡️⚡️⚡️ Злоумышленники, выдавая себя за сотрудников Росреестра, пытаются получить доступ к личным данным и финансам граждан. Атаки осуществляются через телефонные звонки, электронную почту и мессенджеры. Об этом вчера сообщили в РБК со ссылкой на письмо от Росреестра.

Мошенники информируют россиян о якобы проводимых операциях с их недвижимостью, таких как продажа, залог или арест. Их цель — вызвать панику и побудить человека незамедлительно обратиться в «службу поддержки» по указанному номеру телефона. Под маской консультантов мошенники стараются выведать конфиденциальную информацию или заставить жертву перевести деньги для отмены несуществующих операций.

Для защиты от мошенников Росреестр рекомендует следовать нескольким ключевым правилам безопасности:

▪️необходимо проверять домен отправителя. Официальная переписка Росреестра осуществляется только с адресов домена @rosreestr.ru. Сообщения с бесплатных почтовых сервисов (@mail.ru, @gmail.com, @yandex.ru) или с ошибками в названии (например, @rosrestr.ru, @rosreestrr.ru) являются фишингом;

▪️не стоит открывать подозрительные вложения. Рекомендуется включить отображение полных расширений файлов в настройках операционной системы. Крайне важно не открывать исполняемые файлы с расширениями;

▪️не рекомендуется перезванивать по указанным номерам. Для проверки любой полученной информации следует использовать исключительно официальные телефоны, опубликованные на сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru.

Будьте внимательнее!

☎️ Если у вас есть вопросы, звоните нашим специалистам в региональные центры регистрации сделок ↩️

Телеграм-канал: @risrf

📰 В первую очередь ознакомим вас с рядом банкротных дел.

🍿Вот, например, одно из дел, где в рамках банкротства финансовый управляющий заявил о признании сделки недействительной по причине того, что недвижимость продана по заниженной стоимости

🤝 25.11.2020 гр-ка Попаева (продавец) и гр-н Конеев (покупатель) заключили договор купли-продажи двух земельных участков сельхоз.назначения. Каждый из участков был продан по цене в 30 000 рублей.
За продавца подписывала по доверенности договор некая гр-ка Конеева.

⛓️‍💥 Спустя год - 08.12.2021 Попаева подала в арбитражный суд заявление о признании ее (т.е. себя) банкротом.
18.01.2022 суд удовлетворил ее заявление, признал ее банкротом и ввел в отношении ее имущества процедуру банкротства под названием "реализация имущества гражданина".

‼️ А в 2024 году (до этого времени банкротное дело все еще не было закрыто, т.к. все еще не была завершена процедура реализация имущества) финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 2020 года в отношении тех самых участков.

🗣 По мнению финансового управляющего, договор купли-продажи был совершен продавцом в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, поскольку на момент совершения сделки продавец имел кредитные обязательства и кредиторскую задолженность перед перед ООО «Коллекторское агентство «21 век» по кредитному договору от 2014 года, перед ООО «Финансовая грамотность» по кредитному договору от 2017 года и перед ПАО Сбербанк от 2017 года.

👀 При этом
кадастровая стоимость земельных участков в почти в тридцать раз выше той, по которой участки проданы (согласно договору купли-продажи). Кадастровая стоимость каждого из участков составляла порядка 860 000 рублей.
денежные средства, вырученные от продажи участков не направлялись продавцом на погашение имевшихся задолженностей по кредитным договорам.

📚 Со слов финансового управляющего продажа двух земельных участков была совершена по явно заниженной цене, является подозрительной сделкой:
▫️ по признаку неравноценного встречного предоставления (пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»)
▫️и по признаку цели причинения вреда кредиторам (пункт 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»,
▫️и одновременно сделкой, совершенной с заинтересованностью, а к таким сделкам применяются последствия недействительности сделки в силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ.

🧰 21 марта 2024 года Арбитражный суд Республики Калмыкия признал договор купли-продажи недействительным.
Присудил земельные участки изъять в конкурсную массу Попаевой.
А покупателя включить в реестр кредиторов банкрота (соответственно, в полном объеме получить обратно свои деньги с продавца-банкрота он не сможет, т.к. у банкрота не достаточно имущества для погашения долгов перед всеми кредиторами).

📜 Покупатель обжаловал решение суда.

🧮 Ссылался покупатель на то, что кадастровая стоимость не совпадала с рыночной (кадастровая была существенно завышена).
Суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу для установления рыночной стоимости участков. В ходе которой выяснилось, что цена в договоре купли-продажи действительно соответствовала рыночным ценам на такие участки на момент продажи (оценщик оценил каждый участок в 31 000 рублей).

💁 Кроме того продавец заявила об отсутствии аффилированности по отношению к покупателю - родственниками они не являются.

🫥 В дополнение апелляционный суд указал, что не нашли подтверждение доводы финансового управляющего о том, что покупатель знал о наличии у должника просроченных обязательств перед кредиторами.
По мнению суда, критерием осведомленности покупателя о противоправности цели сделки является кратное превышение рыночной стоимости отчужденного имущества по сравнению с фактической (которого, как установил суд, не было).

✊В результате 10.12.2024 Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд отменил решение Арбитражного суда Республики Калмыкия и отказал в признании сделки по продаже участков недействительной.

Телеграм-канал: @risrf

📰 Еще одно дело о признании сделок недействительными в рамках банкротства.

🎁 В октябре 2015 года гражданин А. подарил своему отцу гражданину Э. апартамент и машино-место в Крыму.

💰 А спустя месяц гражданин Э. продал эти два объекта недвижимости гражданке Ч. (за гражданина Э. подписывал договор по доверенности гражданин А.).
Объекты были проданы за 7 млн рублей.

💸 На дату дарения у гражданина А. имелась задолженность перед кредиторами, но срок возврата этой задолженности не наступил.
❗️Просроченная задолженность перед кредиторами возникла лишь в 2019 году.

🫤 Спустя семь лет после дарения - в апреле 2022 года решением Арбитражного суда г. Москвы гражданин А. был признан банкротом.

😳 В рамках банкротного дела финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительными указанных договоров.

🧨 И Арбитражный суд г. Москвы признал указанные сделки недействительными (мнимыми). Апартамент и машино-место были изъяты в конкурсную массу должника.

🫥 Это несмотря на то, что в ст. 61.2 закона о банкротстве установлен максимальный срок для оспаривания подозрительных сделок - сделки должны быть совершены не более чем за 3 года до даты принятия заявления о банкротстве.
Но суд просто применил общие нормы ГК РФ - статьи 10, 168 и 170.

☢️ Суд посчитал, что данная цепочка сделок (сначала дарение на отца, потом продажа третьему лицу) была совершена только на бумаге, это был способ сокрытия недвижимости от возможных притязаний кредиторов.

🧮 Оценщиком было установлено, что совокупная рыночная стоимость объектов недвижимости составила 37 360 000 руб. (т.е. в 5 раз выше, чем указаная в договорах купли-продажи).

⚠️ Выводы суда:

... действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.
В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что должник избавляется от имущества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.

📁 Также, согласно определению суда, гражданка Ч. как ответчик обязана была доказать реальность сделки, в том числе наличие у нее финансовой возможности внесения оплаты.
В договоре было указано, что расчеты произведены в полном объеме до подписания договора. Но доказательства того, что оплата действительно вносилась или что у покупателя были деньги для оплаты товара, так и не были суду предоставлены.
Суд пришел к выводу, что непредставление покупателем доказательств наличия у него финансовой возможности оплаты спорного имущества позволяет квалифицировать сделку как заведомо безвозмездную.

👥 И еще суд посчитал гражданку Ч. и гражданина А. аффилированными лицами ввиду того, что:
▫️в какой-то период времени граданка Ч. проживала в одной квартире совместно с супругой гражданина А.
▫️после продажи недвижимости гражданин А. продолжал нести бремя содержания имущества - производил оплату в 2020 году (через 5 лет после заключения спорного договора) по услугам управляющей компании по уборке и обслуживанию, а также земельный налог.

👴🏻 Аффилированность гражданина А. и гражданина Э. была установлена на основании их близкого родства.

🗂 Совокупность всех этих факторов позволила суду прийти к выводу о мнимости сделок.

Телеграм-канал: @risrf

📰 И еще одно дело о признании сделки недействительной в рамках банкротства.

🤝 В мае 2019 года гражданин Ж. продал гражданину Н. земельный участок с жилым домом в Ростовской области.

📃 В июне 2021 года было принято к производству заявление о признании гражданина Ж. банкротом (заявление подала ИФНС).

🕳 В январе 2022 года гражданин Ж. был признан арбитражным судом банкротом.

⛓️‍💥В январе 2023 года (к тому времени все еще не было завершено банкротство Ж.) в суд поступило заявление финансового управляющего о признании вышеуказанного договора купли-продажи недействительным.

💰Цена проданных гражланином Ж. гражданину Н. земельного участка и дома по договору купли-продажи составила 1 680 000 рублей. Оплата, со слов сторон, произведена при заключении договора наличными.

🧮 В обоснование финансовой возможности оплаты купленной недвижимости гражданир Н. указал, что 380 000 рублей накопил, а 1 300 000 взял взаем у своей матери.
При этом мать гражданина Н., в свою очередь, заняла денежные средства у гражанина М., в подтверждение чего была предоставлена расписка матери, выданная этому лицу при получении займа, а также выписка со счета гражданина М. в АКБ "Фора-Банк".

✅ Суд указал, что законом не установлен запрет на осуществление расчетов между физическими лицами при совершении бытовой сделки наличными денежными средствами.

🗣Так же гражданин Н. представил суду пояснения, согласно которым:
▫️ он не является заинтересованным (аффилированным) лицом по отношению к гражданину Ж.;
▫️ у него не было оснований считать стоимость заниженной, поскольку дом фактически был куплен в непригодном для
постоянного проживания состоянии (без внутренней отделки, без утепления).

🤷🏼‍♂️ Финансовый управляющий:
▫️не смог доказать суду наличие аффилированности между гражанином Ж. и гражданином Н.;
▫️не доказал суду отличие стоимости сделки от рыночной стоимости аналогичных объектов в кратном размере (что позволило бы гражданину Н. сделать вывод о наличии сомнений в добросовестности продавца).

🧑‍🏫 Также суд указал, что:

Финансовый управляющий не представил доказательства того, что гражданин Н. при заключении оспариваемой сделки знал или должен был знать о том, что у должника имеются признаки неплатежеспособности.
Само по себе наличие у должника неисполненных денежных обязательств перед отдельными кредиторами не является безусловным основанием для квалификации признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества при оспаривании сделок должника.
Поскольку ответчик является физическим лицом, неразумно возлагать на него обязанность по проведению широкого спектра мероприятий как таковых (например, ознакомление на сайте службы судебных приставов с информацией о возбужденных в отношении должника исполнительных производствах, на сайте судов о наличии дел с участием должника; запрос у должника справки из налогового органа о наличии (отсутствии) задолженности по обязательным платежами т.п.) и касающихся выявления
реального финансового состояния должника на момент совершения оспариваемой сделки, а также цели ее совершения.
Доказательства заинтересованности/осведомленности ответчика о совершении сделки с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов при совершении оспариваемой сделки управляющим не представлены.
Оспариваемая сделка носит возмездный характер. Оснований для вывода о продаже (передаче) имущества по заниженной цене с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов не имеется.

👏 В результате суд отказал в признании сделки недействительной.

Телеграм-канал: @risrf

📚Банкротство. Теория. Часть № 1

📜 Кредиторы (т.е. те лица, перед которыми имеется задолженность) могут подать заявление о банкротстве должника, если денежные обязательства должника составляют:
🔻не менее 500 000 рублей - если должником является физлицо, в т.ч. в статусе ИП,
🔻не менее 2 000 000 рублей - если должником является юрлицо (за исключением сельхозпредприятий и некоторых других юрлиц, где эта планка еще выше).

📆 При этом, к дате подачи заявления о банкротстве у должника должна быть просрочка по оплате не менее трех месяцев.

🙋🏼Лицо, которое должно кому-то денег, может и самостоятельно подать заявление с требованием признать его банкротом (вернее в большинстве случаев обязано подать такое заявление). Причем в отношении себя можно подать заявление о банкротстве и при меньшей сумме долга.

⚖️ Для юрлиц и индивидуальных предпринимателей предусмотрено банкротство только в судебном порядке.

🎠 А вот физлица, банкротящиеся не как ИП, могут банкротиться и во внесудебном порядке (через МФЦ). Но только если у банкротящегося лица отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, отсутствуют доходы (кроме пенсий и пособий), а сумма долга не превышает 1 млн руб.

🏢 При банкротстве в судебном порядке обращаться нужно в арбитражный суд (даже при банкротстве физлица, не являющегося предпринимателем).

🖥 Информация о любом банкротстве размещается на сайте Федресурс в разделе Банкротство (в т.ч. и при банкротстве во внесудебном порядке).

📄 Перед подачей заявления о банкротстве юрлица или индивидуального предпринимателя, сначала нужно разместить уведомление об этом не менее чем за 15 дней до подачи заявления о банкротстве (это же касается и случаев, когда должник хочет подать заявление о банкротстве самостоятельно в отношении себя).
Проверить наличие уведомления о намерении подать заявление о банкротстве можно на главной странице сайта Федресурс (по ИНН найти должника, а затем посмотреть наличие касающихся его публикаций).
⏳Срок действия такой публикации - 30 дней. Если по истечении 30 дней заявление о банкротстве так и не подано, публикация теряет силу.

⛓️‍💥 Признание сделок недействительными возможно только в судебном порядке (если гражданин банкротился во внесудебном порядке, но кредитор выявил подозрительные сделки и захочет признать их недействительными, то он должен будет обратится в суд).

💻 Информацию о судебных банкротных делах можно посмотреть на сайте арбитражных судов. Там публикуется информация обо всех поступивших в суд заявлениях, ходатайствах и о вынесенных судебных актах по делу.
А вышеуказанный сайт Федресурс поможет найти публикации финансового управляющего по этому же делу.

Телеграм-канал: @risrf

📚Банкротство. Теория. Часть № 2
(часть № 1 - здесь)

📝 После подачи заявления о банкротстве, арбитражный суд рассматривает его и:
🔸либо выносит определение о признании НЕобоснованным заявления о признании гражданина банкротом (в т.ч. если не доказана неплатежеспособность, либо задолженность просрочена менее чем на три месяца, либо сумма задолженности не соответствует установленной законом и т.п.),
🔹либо выносит определение о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и вводит одну из банкротных процедур.

📂 При банкротства физлица применяются следующие процедуры (этапы банкротства):
🧮 Сначала вводится процедура реструктуризации долгов гражданина. Цель ее - восстановление платежеспособности должника и поэтапное погашение задолженности перед кредиторами в соответствии с планом реструктуризации долгов (тут могут быть в т.ч. введены отсрочки и рассрочки оплаты долгов). Максимальный срок выполнения плана реструктуризации - пять лет.
Данная процедура не применяется, если у должника нет доходов и в ряде иных случаев.
⚖️ Если процедура реструктуризации долгов не помогла погасить долги, либо если должник нарушает план, либо процедура реструктуризации не вводилась => гражданин признается банкротом и вводится процедура реализации имущества гражданина.
Данная процедура вводится не более чем на 6 месяцев, но может неоднократно продляться.

🤝 При этом на любом этапе возможно заключение мирового соглашения.

🗿При банкротстве юрлиц применяются другие процедуры:
▫️санация,
▫️наблюдение,
▫️финансовое оздоровление (что-то типа процедуры реструктуризации, применяемой при банкротстве граждан),
▫️внешнее управление,
▫️конкурсное производство (что-то типа процедуры реализации имущества, применяемой при банкротстве граждан).

🥱 Соответственно, банкротство - это очень длительный процесс, который может длиться долгие годы.

👨🏻‍💻В банкротстве, помимо суда, должника и кредиторов, есть еще одно важное действующее лицо - арбитражный управляющий.
Он может по разному именоваться в зависимости от того, кто банкротится и какая процедура введена:
▫️при банкротстве гражданина - финансовый управляющий,
▫️при банкротстве юрлица - временный управляющий, административный управляющий или конкурсный управляющий.

🤓Арбитражный управляющий по сути рулит (управляет) процессом банкротства и выступает посредником между должником и кредиторами.

⚠️ Пока длится банкротство должник не вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом без получения одобрения арбитражного управляющего. Это же касается и продажи недвижимости, а также выдачи согласия супругу на отчуждение недвижимости!

Телеграм-канал: @risrf

Банкротство. Теория. Часть № 3
Признание сделок недействительными в рамках банкротства.

🤷🏻‍♀️Ни для кого не секрет, что недобросовестные должники, дабы не допустить изъятие у них имущества для погашения долгов, могут предварительно вывести свое имущество на подставных лиц (родственников, друзей, коллег и т.п.), либо продать это имущество, т.к. наличные проще скрыть.

❌ В банкротстве установлен период подозрительности - сделки, совершенные в этот период могут быть признаны судом недействительными.
Но это касается не всех подряд сделок, а только отвечающих определенным критериям.
Об этом сказано в статье 61.2 "Оспаривание подозрительных сделок должника" федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ ("О несостоятельности (банкротстве)".

📚Указанной статьей установлено, что суд может признать недействительными следующие подозрительные сделки банкротящегося лица:

⏳п.1 указанной статьи - если сделка совершена с неравноценным встречным исполнением (сюда как раз относится продажа не по рыночной стоимости).
Данная норма применима, если такая сделка была совершена в течение ОДНОГО года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления.

⌛️п.2 указанной статьи - если сделка совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, а другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
Данная норма применима, если такая сделка была совершена в течение ТРЕХ лет до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления.

📆 Срок исковой давности для признания указанных сделок (и с неравноценным встречным исполнением, и ущемляющей права кредиторов) недействительными составляет один год.
Начинает течь такой срок с момента, когда первоначально утвержденный арбитражный управляющий узнал или должен был узнать об основаниях оспаривания (о существовании такой сделки и ее условиях), но не ранее вынесения судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом (для юрлиц не ранее введения процедуры внешнего управления или конкурсного производства).
Напомним, что суд применит исковую давность только если об этом заявит кто-то из сторон. По собственной инициативе суд это сделать не вправе.

💬 Для примера (случай вымышленный, но основанный на нормах закона):

🔻01.08.2021 Иван Иванович (у которого возникли проблемы с погашением долгов перед кредиторами) продал квартиру за 100 тыс. рублей своему сыну. При этом рыночная цена квартиры составляла 3 млн рублей.
🔻30.07.2024 суд принял от кредитора (которому Иван Иванович так и не погасил долг) заявление о признании Ивана Ивановича банкротом. Заявление было признано судом обоснованным, была введена процедура реализации имущества.
🔻29.07.2025 арбитражный управляющий подал в суд заявление о признании договора купли-продажи недействительным как подозрительной сделки, совершенной с целью ущемления прав кредиторов (т.е. по п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве). Суд увлетворил заявление.

📅 Итого в нашем примере прошло более 4 лет от момента совершения сделки до момента признания ее недействительной:
▪️сделка, совершенная в пределах трехгодичного срока, установленного п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве
▪️заявление о признании указанной сделки недействительной было подано в пределах годичного срока исковой давности
▪️и еще какое-то время заявление рассматривал суд.

⏬ В следующих постах поговорим подробнее об основаниях признания недействительными подозрительных сделок.

Телеграм-канал: @risrf

Банкротство. Теория. Часть № 4
Признание сделок недействительными в рамках банкротства.

📚 В этом посте мы рассмотрим подробнее признание недействительными подозрительных сделок на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве (т.е. сделок с неравноценным встречным исполнением).

📙Напомним, что на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве:

Сделка, совершенная должником в течение ОДНОГО года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

‼️ Соответственно, для признания сделки недействительной на основании п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности двух следующих обстоятельств:
1) сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или уже после принятия указанного заявления;
2) и сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (т.е. рыночная стоимость существенно превышает цену в договоре).

⚠️ Никакие другие моменты не имеют значения в рамках данной нормы и никак не повлияют на решение суда. Например, не важно были ли у продавца долги на дату сделки и знал ли о них покупатель. Не важно был ли покупатель аффилированным лицом или нет. Так же не важно произошло ли уже исполнение по сделке (передача имущества и денег) или только подписан договор.

⚖️ В законе о банкротстве не сказано когда считать, что оплаченная за товар денежная сумма является неравноценным встречным исполнением. Т.е. не даны критерии того, когда считать, что цена в договоре существенно ниже рыночной, а когда еще несущественно. Например, отклонение цены от рынка на 10% считать существенным или нет, а на 20%, а на 30%?...
Сейчас суды, как правило, исходят из того, что неравноценное встречное исполнение имеет место быть, если цена в договоре в несколько раз меньше рыночной на дату сделки (например, в два раза).

📆 Для того, чтобы определить истек ли один год или нет между датой сделки и принятием заявления о банкротстве, суд за точку отсчёта будет принимать не дату подписания договора, а на дату регистрации перехода права собственности (т.к. дату договора стороны могли умышлено указать не соответствующую действительности).

Телеграм-канал: @risrf

Банкротство. Теория. Часть № 5
Признание сделок недействительными в рамках банкротства

📚 В этом посте мы рассмотрим подробнее признание недействительными подозрительных сделок на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве (т.е. сделок, совершенных с целью ущемления прав кредиторов).

⛓️‍💥 В прошлом посте, мы рассмотрели признание сделок недействительными по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Но если сделка совершена более чем за один год до принятия заявления о банкротстве, либо если в договоре нет неравноценного встречного исполнения, то сделку могут попробовать признать недействительной по другому пункту этой же статьи - п. 2.

‼️ При этом в пункте 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, более сложный состав доказывания. Сделка будет признана судом недействительной, только если будет доказано наличие совокупности ВСЕХ ЧЕТЫРЕХ следующих обстоятельств:
1️⃣ сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления;
2️⃣ при этом сделка была совершена должником (банкротящимся лицом) с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
3️⃣ при этом в результате совершения сделки действительно был причинен вред имущественным правам кредиторов;
4️⃣ и при этом другая сторона сделки на момент сделки знала или должна была знать о том, что сделка совершается с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника.
🧿 Если хотя бы один из вышеуказанных пунктов не будет доказан, суд откажет в признании сделки недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.


🧩 Теперь пройдемся подробнее по каждому вышеперечисленному обстоятельству

1️⃣ Как посчитать срок, мы уже обсуждали в прошлом посте: нужно смотреть не на дату подписания договора, а на дату регистрации перехода права собственности (т.к. дату договора стороны могли умышлено указать не соответствующую действительности).

2️⃣ Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если:
🔻на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
🔻и при этом:
или сделка была совершена безвозмездно,
или сделка была совершена в отношении заинтересованного лица (это в т.ч. супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга),
или после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
или должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения,
или должник скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы.

3⃣ Под причинением вреда имущественным правам кредиторов понимается, например:
🔻совершение сделок с неравноценным встречным исполнением (в т.ч. продажа имущества по цене существенно ниже рыночной)
🔻или совершение должником иных сделок, приведших к тому, что у должника (банкрота) не осталось (или осталось недостаточно) имущества, из-за чего нечем погасить долги перед кредиторами.

4️⃣ Предполагается, что другая сторона (другой участник сделки) сделки знала о том что, сделка совершается с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, если:
🔻либо эта сторона признана заинтересованным лицом,
🔻либо если эта сторона знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника
🔻либо эта сторона знала или должна была знать о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника:
▫️например, что гражданин перестал исполнять денежные обязательства, срок исполнения которых наступил (просрочил выплаты)
▫️или, например, о том, что какое-либо исполнительное производство завершено ФССП по причине того, что у гражданина отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание.

Телеграм-канал: @risrf

Банкротство. Теория. Часть № 6
Признание сделок недействительными в рамках банкротства
Это последний пост с теорий по банкротству и далее переходим уже к более интересной части - примеры и чек-лист при покупке

🤓 Признание сделок недействительными по специальным нормам, предусмотренным Законом о банкротстве, мы рассмотрели в предыдущих постах.
🤨 Но в рамках банкротства сделки должника также могут быть оспорены и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ).

П. 1 ст. 10 ГК РФ: Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

П. 2 ст. 168 ГК РФ:
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ст. 170 ГК РФ:
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

🤷🏻‍♀️При признании сделок недействительными по общим нормам гражданского законодательства нет периода подозрительности (как в предыдущих рассматриваемых случаях). Т.е. не важно как давно до подачи заявления о банкротстве была совершена оспариваемая сделка.

📆 Тут применяются только общие сроки исковой давности.
Срок исковой давности для признания сделок ничтожными по ст. 10, 168, 170 ГК РФ составляет ТРИ года.
Начинает течь такой срок с момента, когда первоначально утвержденный арбитражный управляющий узнал или должен был узнать об основаниях оспаривания (о существовании такой сделки и ее условиях), но не ранее вынесения судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом (для юрлиц не ранее введения процедуры внешнего управления или конкурсного производства).

👀 Также при признании сделки недействительной по этим нормам закона суду не важно будет - на момент совершения сделки должник уже имел просрочки по оплате долгов или нет (т.е. были ли признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества).

📑 Если арбитражный управляющий представит достаточно серьезные доказательства и приведет убедительные аргументы в пользу того, что продавец и покупатель при заключении договора действовали недобросовестно.
То ответчикам (продавцу и покупателю) нужно будет доказать, что сделка совершена в интересах контрагентов, по справедливой цене (и оплата действительно произведена), а не для причинения вреда кредитору путем воспрепятствования обращению взыскания на имущество и имущественные права по долгам.

Телеграм канал: @risrf
Проголосовать за канал

📌 Банкротство.
Чек-лист при покупке.

📚 Итак, мы узнали, что в рамках банкротства гражданина (и юрлица тоже) могут быть признаны недействительными ранее совершенные им сделки, если будет выяснено, что сделки совершены в ущерб интересам кредиторов:
▪️по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве,
▪️по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве,
▪️по ст. 10, 168 и 170 Гражданского кодекса РФ.

🗞 В зависимости от того, по какой норме закона идет оспаривание, различается состав обстоятельств, которые нужно будет доказать.

💰Но если брать в расчет только сделки купли-продажи, то у всех этих составов есть одно общее - если сделка была совершена по рыночной стоимости и реально передавалась оплата...
🎉 ... то такая сделка не может быть признана недействительной ни по одной из вышеуказанных норм.

⚠️ Поэтому, покупая недвижимость, необходимо чтобы:
1️⃣ В договоре купли-продажи указывалась реальная цена объекта.
2️⃣ Цена объекта была приближена к рыночной стоимости (желательно, чтобы цена объекта не отклонялась от рынка более чем на 30% в меньшую сторону. В противном случае, должно быть четкое понимание и обоснование, почему объект стоит дешевле аналогов. Кстати, это важно не только в рамках доказывания при банкротстве, такое отклонение может свидетельствовать и о мошенничестве при совершении сделки).
3️⃣ Должно быть подтверждение осуществления расчетов:
▪️если расчеты в безналичной форме - выписки, справки из банка, свидетельствующие перечисление покупателем продавцу оплаты по договору,
▪️если расчеты осуществляются наличными (через банковский сейф) - одной расписки может быть не достаточно в качестве доказательства. Поэтому покупателю необходимо заручиться какими-то еще подтверждениями того, что на дату сделки у него такая сумма была в наличии. Например, справка из банка о проверке и пересчете указанной в расписке суммы, или выписка о снятии денег со вклада, или подтверждение того, что эти средства были выручены от продажи иного имущества, или кредитный договор с банком и т.п.).

🔎 Дополнительно перед сделкой стоит сделать:
1️⃣ Поверить продавца на сайте Федресурс в разделе Банкротство на предмет того, что в отношении него нет текущих банкротных дел.
2️⃣ Проверить продавца на предмет размещенных на сайте Федресурс уведомлений о его планируемом банкротстве.
3️⃣ Проверить наличие у продавца просроченных оплат по кредитам, займам иным долгам на сайте ФССП (исполнительные производства) и в кредитной истории. Также дополнительно можно посмотреть судебные дела о взыскании каких-либо оплат на сайтах судов общей юрисдикции (это городские и районные суды) и сайтах мировых судов по месту жительства продавца (для юрлиц и ИП - на сайте арбитражных судов).
4️⃣ Если продавец является руководителем или учредителем в организации, которая находится в процессе банкротства или признана банкротом, проверить, что продавец не привлечен к субсидиарной ответственности (изучив опубликованные материалы в деле о банкротстве юрлица на Федресурсе, на сайте арбитражных судов, а также посмотрев информацию на сайте ФНС в Реестре субсидиарных ответчиков).
5️⃣ При наличии просроченной задолженности у продавца желательно предусмотреть направление продавцом вырученных от продажи недвижимости средств на погашение этих долгов.
6️⃣ При наличии текущего банкротного дела (не завершенного) в отношении продавца, действует особый порядок продажи недвижимости, который необходимо уточнить его у финансового управляющего.
7️⃣ Если недвижимость, которую вы планируете купить, была приобретена продавцом в период брака, то проверить по всем вышеуказанным пунктам и супруга продавца. Даже если супруги находятся в разводе и/или заключен брачный договор. Исключение - если недвижимость была приобретена на основании наследства, дарения (не от супруга) или бесплатно приватизирована.
8️⃣ Если недвижимость была приобретена продавцом недавно, то все то же самое (по обоим спискам) проверить в отношении предыдущего собственника и предыдущей сделки.

Телеграм-канал: @risrf
Проголосовать за канал