🧐 Кому и в каком случае нужно уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при ренте?

1️⃣ Когда плательщик ренты платит НДФЛ?

🏠 Недвижимость, переданная по договору ренты, НЕ считается доходом для плательщика ренты.
Т.е., даже если рента была бесплатная, плательщику ренты не нужно платить НДФЛ при получении недвижимости по договору ренты (как это было бы при дарении).

💰Если плательщик ренты продаст недвижимость, которую он приобрел на основании договора ренты, то он платит стандартный НДФЛ как при продаже недвижимости (13-15% для резидентов и 30% для нерезидентов).

🕺При этом, налог не потребуется платить, если:
▫️к дате продажи истек минимальный предельный срок владения,
▫️либо продавец попадает под норму освобождения от налога семей с двумя детьми.

📆 Минимальный предельный срок владения (МПСВ) при продаже недвижимости, полученной по договору ренты, составляет (см. п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ):
▫️3 года - если недвижимость приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, либо если продается жилая недвижимость, а в собственности продавца нет другой жилой недвижимости,
▫️5 лет - если недвижимость приобретена по договорам пожизненной или постоянной ренты (и если не применим 3-х летний срок владения для единственного жилья).

⏳Минимальный предельный срок владения (МПСВ) начинает течь с даты регистрации собственности в ЕГРН на основании договора ренты.
А не с даты смерти получателя ренты или с даты прекращения обременения на основания выкупа ренты...

🧮 При продаже недвижимости, полученной по договору ренты, налогооблагаемую базу можно уменьшить:
▫️или на сумму имущественного вычета, предоставляемого при продаже (1 млн. руб. для земли, жилой недвижимости и садовых домов или 250 тыс. руб. для иного имущества),
▫️или на расходы, связанные с приобретением недвижимости. Если рента была платной, то в качестве расходов можно указать платеж, внесенный за недвижимость. А вот рентные платежи вряд ли удастся зачесть в качестве расходов, т.к. они не являются оплатой имущества.

Завтра поговорим о налогах получателя ренты (да, ему тоже нужно платить налоги).

Телеграм-канал: @risrf

#рента #пожизненноесодержание #НДФЛ

🧐 Кому и в каком случае нужно уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при ренте?

2️⃣ В каких случаях получатель ренты, являющийся физлицом, платит НДФЛ

💰Доходом получателя ренты по договору ренты будут являться:
🔹платеж, выплаченный за имущество при заключении договора по платной ренте,
🔸рентные платежи, которые ему периодически выплачивает плательщик ренты,
🔸содержание с иждивением, предоставленное ему в натуральной форме (в размере стоимости предоставленных ему продуктов, лекарств, одежды, услуг сиделки, медицинских услуг и т.п.),
🔸выкупная цена ренты - в случае выкупа ренты плательщиком ренты (т.е. при выплате плательщиком ренты получателю ренты определенной денежной суммы за дальнейшее прекращение обязательства по оплате рентных платежей),
🔸сумма возмещенных получателю ренты плательщиком ренты убытков при расторжении договора.

👀 Рассчитываются налоги с вышеуказанных доходов по разному.

🧮 К платежу за имущество, выплаченному при заключении договора платной ренты, на наш взгляд, применимо следующее:
▫️действуют минимальные предельные сроки владения - и если они истекли, то НДФЛ с этого дохода платить не нужно,
▫️если минимальный предельный срок владения не истек, то налогооблагаемую базу можно уменьшить:
или на сумму расходов, связанных с приобретением имущества, переданного под ренту,
или на имущественный вычет при продаже (1 млн. руб. для жилой недвижимости, садовых домов и земли, 250 тыс. руб. для иного имущества),
▫️ не нужно сравнивать плату по договору с 70% кадастровой стоимости - доходом будет считаться именно сумма, указанная в договоре, даже если она существенно ниже кадастровой стоимости,
▫️НДФЛ будет платиться по той же ставке, что и при продаже (13-15% для налоговых резидентов, 30% для нерезидентов).

🤷🏻‍♀️ А вот по остальным доходам (рентным платежам, стоимости натурального содержания, выкупной цене, возмещенным убыткам) вышеуказанное не применимо. Налоги по ним рассчитываются в следующем порядке:
🔻налоговая ставка для налоговых резидентов будет 13-22% (а не 13-15%), для нерезидентов - 30%,
🔻не применимы минимальные предельные сроки владения (МПВС) ни к к рентным платежам, ни к компенсации убытков, т.к. это доходы не от продажи. При выкупе ренты также нельзя применить МПВС, поскольку они применимы только к продаже имущества, а имущественные права Налоговый кодекс РФ к имуществу не относит (абз. 2 п. 2 ст. 38 НК РФ).
🔻нельзя снизить налогооблагаемую базу на имущественный вычет при продаже (на 1 млн. или 250 тыс. руб.),
🔻нельзя снизить налогооблагаемую базу на сумму расходов по приобретению переданного под ренту имущества.

⚠️ Т.е. с рентных платежей получателю ренты в обязательном порядке необходимо платить НДФЛ!
Налог "для самозанятых" к доходам получателя ренты не применим.

📉 Снизить налогооблагаемую базу можно только на стандартные налоговые вычеты (например, налоговый вычет в размере 500 рублей за каждый месяц полагается инвалидам с детства, а также инвалидам I и II групп). Но при использовании стандартного вычета, необходимо убедиться, что его уже не заявил налоговый агент (если, например, получатель ренты работает, то налоговым агентом является работодатель).


⛓️‍💥 А если договор ренты будет расторгнут и недвижимость вернется опять в собственность получателя ренты?

↩️ В этом случае, если получатель ренты захочет продать эту недвижимость, ему нужно учитывать, что минимальный предельный срок владения у него начал течь заново (с момента текущей записи в ЕГРН о праве собственности).

Телеграм-канал: @risrf

#рента #пожизненноесодержание #НДФЛ

👀 Как получателю ренты платить НДФЛ с полученных доходов?

💼 Если плательщиком ренты является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то плательщик ренты будет выступать в качестве налогового агента.
В этом случае плательщик ренты самостоятельно вычтет сумму НДФЛ из причитающихся получателю ренты платежей и перечислит ее в бюджет, а получателю ренты отдаст сумму, уменьшенную на сумму налога.
Исключение: если содержание по ренте предоставляется не в деньгах, а полностью в товарах и услугах, тогда плательщик ренты сообщит в ФНС о сумме дохода получателя ренты, а ФНС потом пришлет получателю ренты уведомление с суммой налога, который тому нужно заплатить.

🧑Если плательщиком ренты выступает гражданин (не в статусе ИП), то получатель ренты самостоятельно информирует ФНС о размере своего дохода и платит НДФЛ с этого дохода.
Для этого получатель ренты:
▫️по окончании календарного года, но не позднее 30 апреля следующего года, подает в ФНС налоговую декларацию 3НДФЛ, в которой отражает все свои доходы полученные за отчетный год по договору ренты,
▫️а затем до 15 июля оплачивает рассчитанный налог.

Телеграм-канал: @risrf

#рента #пожизненноесодержание #НДФЛ

🤯 Квартира куплена у гражданина, который уже после сделки был признан лицом, подконтрольным недружественной стране. Последствия...

🏠В июне 2022 года Кокойло И.В. приобрела квартиру в Крыму у гражданина РФ Цуркана М.В., оформив сделку у нотариуса и зарегистрировав право собственности в соответствии с установленной процедурой.
Казалось бы, все законно и надежно...

🔎 Однако, уже после совершения сделки, а именно в марте 2023 года, Цуркан М.В. (продавец) был включен в перечень лиц, связанных с недружественными государствами (на основании Протокола внеочередного заседания Антитеррористической комиссии в Республике Крым от 31.03.2023, который не размещался в открытом доступе).

🤯 И поскольку более ранним нормативным актом Республики Крым было установлено, что в собственность Республики Крым переходит имущество лиц, связанных с недружественными государствами, принадлежавшее им по состоянию на 24 февраля 2022 года (Постановление Государственного Совета Республики Крым от 18.10.2022 № 1417-2/22)...
То квартиру, которую ранее Кокойло И.В. купила у Цуркана М.В., так же признали собственностью Республики Крым.
Никого не смутило, что владелец у недвижимости уже поменялся к моменту признания гражданина подконтрольным недружественным странам.

🫥 В результате, без решения суда, просто на основании регионального акта:
🔻Росреестр исключил из ЕГРН сведения о праве собственности Кокойло И.В. на квартиру,
🔻квартиру у Кокойло И.В. принудительно изъяли.

🤷🏻‍♀️Компенсацию за изъятое жилье Кокойло И.В. от Республики Крым, конечно же, не получила.

🗿Кокойло И.В. подала ряд исков и жалоб в Ялтинский городской суд Республики Крым и в Верховный суд Республики Крым, но те посчитали, что изъятие законно (квартира же перешла в собственность Республики Крым на основании правового акта органа власти Республики Крым) и в удовлетворении исков отказали.

🤺На текущий момент адвокат Кокойло И.В. обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ, считая действия Госсовета Республики Крым незаконными и нарушающими конституционные гарантии права собственности.

⚗️На наш взгляд, изъятие имущества без суда, да и еще на основании регионального правового акта, изданного после того, как у недвижимости сменился собственник, создает правовую неопределенность для участников рынка недвижимости.

Как заявляет адвокат Кокойло И.В.:

... нормы [Республики Крым] и практика их применения судами противоречат принципу доверия граждан к государству, закону и правосудию, как механизму защиты нарушенных прав, поскольку у добросовестных приобретателей имущества в Республике Крым может сложиться представление о том, что приобретенная недвижимость в данном регионе в будущем может быть во внесудебном порядке изъята государством без выплаты справедливой компенсации.

Телеграм-канал: @risrf

#Крым #подконтрольныелица #недружественныестраны

🥳 Однако, есть и положительные примеры из судебной практики по аналогичной ситуации...
Рассмотрим дело 2025 года, где суд признал национализацию недвижимости в Крыму незаконной!

🍿В данном случае все было аналогично:
🔸Ильенко Е.В. купила квартиру у гражданина России Хомутынника Ю.В., право собственности зарегистрировано в Росреестре
🔸уже после заключения сделки продавец был включен в список лиц, связанных с недружественными государствами
🔸на этом основании квартира, принадлежавшая ранее продавцу, была признана собственностью субъекта РФ -Республика Крым и принудительно изъята, без судебного решения

🥳 НО здесь суд первой инстанции встал на сторону покупателя - изъятие квартиры из ее собственности было признано незаконным!
(на сайте Верховного суда РК мы не нашли информацию о поданной апелляции, видимо ответчик не стал оспаривать решение суда)

📚Решение суда было основано на совокупности правовых норм, направленных на защиту от произвольного изъятия имущества

🤯 Законом Республики Крым № 38-ЗРК (абз. 3 ч.1 ст. 2-1) установлено, что право собственности на имущество прекращается у прежнего правообладателя и возникает у Республики Крым со дня включения такого имущества в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым

😳 Постановлением Государственного Совета Республики Крым от 18.10.2022 № 1417-2/22 установлено, что в собственность Республики Крым переходит имущество лиц, связанных с недружественными государствами, принадлежавшее им по состоянию на 24 февраля 2022 года

🙈 Ссылаясь на вышеуказанное, всю недвижимость, принадлежавшую продавцу на дату 24.02.2022, Республика Крым посчитала своей собственностью после того, как продавца признали подконтрольным недружественным странам.
Однако, принимая решение о национализации квартиры, органы власти не учли (посчитали это не имеющим значения), что к этому моменту бывший собственник (продавец) уже совершил сделку по продаже квартиры, и данная квартира принадлежит совершенно другому лицу

🧐 А ведь ранее Конституционный суд РФ уже говорил (в отношении спора по другому делу), что у Республики Крым нет права на основании своих правовых актов лишать собственности без компенсации:

...положения абзаца первого ч. 2 ст. 2 и абзаца третьего ч. 1 ст. 2-1 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК по своему конституционно-правовому смыслу не предполагают включение в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, объектов недвижимого имущества, принадлежащих физ. и юр. лицам на праве частной собственности, правомерно возникшем до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым ...", и, соответственно, не допускают произвольного прекращения права частной собственности на указанное имущество. Иное (будучи безусловным основанием для признания правового акта недействующим полностью или в части) приводило бы к нарушению конституционных гарантий права собственности, что не согласуется с требованиями ст.ст. 35 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции РФ. Следовательно, нет оснований для интерпретации указанных законоположений как позволяющих на основании включения того или иного объекта недвижимого имущества в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, прекращать правомерно возникшее право собственности на него физических и юридических лиц.

📚Рассматривая иск покупателя - Ильенко Е.В., у которой Крым изъял квартиру без компенсации, суд первой инстанции учел мнение Конституционного суда и указал на:
🔹положения ст. 35 и 55 Конституции РФ, согласно которым лишение имущества возможно только по решению суда, а принятие законов, ограничивающих права и свободы человека и гражданина, недопустимо
🔹 положения п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, согласно которым зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке

📌 Суд напомнил, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены лишь федеральным законом, а не правовыми актами субъектов РФ

Телеграм-канал: @risrf

#Крым #подконтрольныелица #недружественныестраны

🕵️‍♀️ И опять разоблачаем мифы рынка недвижимости...

👂Очередная волна слухов разлетелась со скоростью света, якобы вышел закон, который обязал включать в договор купли-продажи пункт об отсутствии у продавца статуса иностранного агента! В противном случае Росреестр приостановит регистрацию (или ещё что пострашнее произойдет)...

🙅‍♀️ СТОП! Это фейк!

🤓 Нет такого закона, который бы вводил подобное обязательство.
И в законе, на который ссылаются - Федеральный закон от 14.07.2022 N 255-ФЗ (ред. от 21.04.2025) "О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием" - так же ничего такого не прописано.

🤔 Что же на самом деле сказано в вышеуказанном законе?

👨🏻‍💻 Ранее мы уже подробно освещали этот вопрос, но давайте к нему вернемся:

🖥 Во-первых, лицо (физическое или юридическое) приобретает статус "иностранного агента" только со дня, следующего за днём внесения сведений о данном лице как о иноагенте в официальный публичный Реестр на сайте Минюста России (см. п. 4 ст. 1 вышеуказанного закона).
Соответственно, если лицо не внесено в Реестр иностранных агентов, то оно не имеет статуса иноагента! А значит на него не распространяются никакие ограничения, связанные с этим статусом!

💶 Во-вторых, если продавец имеет статус "иноагент" (т.е. включен в соответствующий реестр), то расчеты с ним возможны исключительно через специальный рублевый счет (см. п. 14 ст. 9 указанного закона).

🗣 В-третьих, если продавец признан иноагентом (т.е. включен в соответствующий реестр), на нем лежит обязанность сообщить об этом покупателю. Поскольку в п. 2 ст. 9 вышеуказанного закона указано - иностранный агент обязан сообщать о наличии этого статуса лицам, на которых в соответствии с законом или договором возлагается обязанность по выплате причитающихся иностранному агенту денежных средств от отчуждения недвижимого имущества и (или) транспортных средств, от сдачи их в аренду...
Поэтому, в случае ЕСЛИ продавец признан иноагентом, в договоре купли-продажи необходимо указать о наличии статуса иноагента у продавца.
Но нет обратной обязанности - у тех, кто не является иноагентами, нет обязанности сообщать об этом своим контрагентам. По аналогии с постами в соцсетях - если пост публикует иноагент, то он обязан написать в посте о наличии у него статуса иноагента; но если пост публикует лицо, не включенное в реестр иноагентов, то нет необходимости об этом упоминать в публикуемом посте.


⏸️ Так может ли Росреестр приостановить регистрацию, если в договоре не написано, что продавец НЕ является иноагентом?
НЕТ! Такое основание для приостановления регистрации отсутствует в ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". А проверить на иноагентство Росреестр может самостоятельно (не ориентируясь на информацию в договоре).

🥶 А банк может заморозить оплату по сделке?
Нет. Но при безналичных расчётах банк проверяет каждого получателя денежных средств по Реестру иноагентов.
Иноагенту деньги банк перечислит на специальный рублёвый счёт, который указан в Реестре, даже если в платежном поручении указали обычный счёт (если в Реестре иноагентов не указаны реквизиты специального счёта получателя платежа, то банк самостоятельно откроет такой счёт).

✅ Со своей стороны мы рекомендуем:
✔️перед сделкой, на сделке, а потом при каждой оплате проверить, есть ли продавец (наймодатель, арендодатель, рентополучатель...) в Реестре иноагентов
✔️если искомое лицо найдено вами в реестре иноагентов, проводить расчеты так, чтобы деньги поступали только на специальный рублевый счет этого лица. А в договоре указать о наличии статуса иноагента у участника сделки (если такой статус приобретен до сделки).

📝 Но по собственному желанию (а не потому, что якобы того требует закон) можно включить в договор купли-продажи фразу о том, что продавец на дату заключения договора не включён Минюстом России в Реестр иностранных агентов.
ℹ️ Хотя данная фраза в договоре просто служит напоминанием самим сторонам, что необходимо заглянуть в Реестр иноагентов. Другой функции она в себе не несёт.

Телеграм-канал: @risrf

🧩 Разрешено без согласия банка выделять доли членам семьи по маткапиталу до прекращения ипотеки

📜 Статья 7 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнена пунктом 3 следующего содержания:

На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.

📆 Указанная норма действует с 7 июля 2025 года.

🥱 Как было раньше...
Если человек купил квартиру (комнату, дом) с использованием кредитных средств банка, то квартира находится в залоге банка до полной оплаты кредита.
Если на оплату такой квартиры или погашение кредита (полное или частичное) был использован материнский капитал, то возникает обязанность после погашения ипотеки наделить всех детей и супруга собственника долями в этой квартире (если сразу при покупке их не включили в число покупателей).
До погашения кредита и снятия ипотеки наделить долями в "ипотечной" квартире детей и супруга можно только с разрешения банка-залогодержателя. А банки такое разрешение редко выдавали.
И получалось, что если семье нужно поменять что-то в жилищных условиях (продать "ипотечную" квартиру и взамен приобрести другую), то это было не возможно до полного погашения кредита.

🥳 Вышеуказанные дополнения в закон об ипотеке направлены на упрощение жизни лицам, использовавшим материнский капитал.
🤔 Вот только ли будет эта норма работать так, как было задумано (надеемся, что не намеренно написали так, как написали)?..

🫣 Дело в том, что в приведенном пункте указано только про случай, когда материнский капитал использован на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения.
Но не указано, что данная норма действует и когда материнский капитал использован на оплату кредита (как оно бывает в 80% случаев).
Соответственно, Росреестр и нотариусы могут трактовать норму буквально и требовать согласие банка, если маткап перечислялся не на счет продавца в уплату части цены жилого помещения, а на счет банка для погашения кредита.

🧷 В дополнение хотим напомнить, что в 2023 году Верховный суд в одном из своих определений (при рассмотрения жалобы по конкретному судебному спору) указал, что согласие банка-залогодержателя не требуется на выделение долей по маткапиталу, даже когда не снят залог и не погашен кредит, если в соответствии с законом о материнском (семейном) капитале требуется выделение долей в этом жилом помещении после погашения ипотеки.
Обосновал он это тем, что доли детям и супругу уже принадлежат в силу закона с момента использования маткапитала (не смотря на то, что соглашение еще не подписано и в ЕГРН их право собственности не зарегистрировано).
А кроме того, по мнению суда, права банка не ущемляются выделением долей членам семьи залогодателя - жилое помещение как было в залоге, так и осталось в залоге банка. А то, что залогодателями в отношении доли в праве на помещение стали другие лица (дети и супруг) ничего не меняет, этот залог все равно обеспечивает кредит так же, как и обеспечивал ранее.

👀 Возможно отсылка к этому определению Верховного суда РФ поможет вам отстоять свою правоту в споре с нотариусом или регистратором, когда будет ставиться вопрос о трактовке нововведений в закон об ипотеке и о (отсутствии) необходимости получения согласия банка-залогодержателя на выделение долей по маткапиталу.

Телеграм-канал: @risrf

#материнскийкапитал

🥁 Дождались, принят закон о предоставлении скидки при нотариальном удостоверении договора дарения

📆 Для начала напомним, что с 13 января 2025 года любые договоры дарения недвижимости должны заключаться в нотариальной форме.

📝 Закон внес изменения в Налоговый кодекс РФ (п. 19 ст 333.38), установив 50% скидку на государственную пошлину за нотариальное удостоверение договора дарения между близкими родственниками и членами семьи.

🪙 Скидка действует при заключении дарения между:
🔹супругами (в период брака),
🔹родителями и детьми (в т.ч. усыновителями и усыновленными),
🔹бабушками/дедушками и внуками,
🔹братьями и/или сестрами (в т.ч. неполнородными - имеющими только одного общего родителя).

👀 А вот размер скидки по факту составляет все же меньше 50% от общей суммы нотариального тарифа

🧮 Дело в том, что нотариальный тариф у нотариуса, занимающегося частной практикой (а только такие нотариусы и действуют сейчас в РФ), состоит из двух частей:
🔹федерального тарифа, который для сделок с обязательной нотариальной формой равен размеру государственной пошлины, установленной Налоговым кодексом РФ для государственных нотариальных контор,
🔹плюс регионального тарифа, который устанавливается региональными нотариальными палатами с учетом установленных Федеральной нотариальной палатой ограничений.

⚠️ 50% скидка предоставлена только на федеральный тариф!

🤷🏻‍♀️Решение о предоставлении скидки на региональный тариф принимается местными нотариальными палатами.


🤓 Рассмотри на примере Москвы:

🔹 Федеральный тариф (без скидки) за удостоверение договора дарения недвижимости (для всей России) составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
🔹Региональный тариф в Москве равен 7000 рублей.

🧮 Получается, что если дарится квартира в Москве с кадастровой стоимостью от 4 млн рублей,
то нотариусу за удостоверение договора нужно будет заплатить:
🔸если сделка между не родственниками (или не близкими родственниками) => 20000 (федеральный тариф) + 7000 (региональный тариф), итого 27000 рублей
🔸если сделка между близкими родственниками или супругами => 20000/2 + 7000, итого 17000 рублей.

🧩 Кстати, если у кого-то из участников сделки есть право на иные льготы при удостоверении договора (например, он является инвалидом I или II группы), то эта скидка предоставляется дополнительно (только на его долю федерального тарифа).

Телеграм-канал: @risrf

#дарение

💣 С 1 сентября стартует эксперимент по правовому регулированию гостевых домов

🏨🏕 До настоящего времени регулировалось только предоставление гостиничных услуг в гостиницах (к которым относятся и хостелы), санаториях, базах отдыха и кемпингах.

🏡 Теперь намерены регулировать и посуточную сдачу в аренду/наем жилых домов (т.н. "гостевых домов").

⏳Пока это коснется только следующих регионов:
▫️ г. Севастополь,
▫️ Республика Крым,
▫️ Республика Дагестан,
▫️ Республика Алтай,
▫️ Алтайский край,
▫️ Архангельская область,
▫️ Владимирская область,
▫️ Ивановская область,
▫️ Иркутская область,
▫️ Калининградская область,
▫️ Кемеровская область,
▫️ Краснодарский край и федеральная территория "Сириус",
▫️ Ленинградская область,
▫️ Приморский край,
▫️ Ставропольский край,
▫️ Ростовская область,
▫️ Херсонская область

📋 Для присвоения статуса "гостевой дом" объект размещения должен соответствовать следующим условиям:
▫️земельный участок, на котором расположен дом, имеет категорию "земли населенных пунктов", а вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) или ведение садоводства,
▫️в аренду/наем сдается индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, имеющая отдельный вход с участка,
▫️в отношении индивидуального жилого дома отсутствует решение органов местного самоуправления или суда о сносе самовольной постройки либо о его приведении в соответствие с установленными требованиями,
▫️индивидуальный жилой дом принадлежит на праве собственности физическому лицу, при этом информация о собственности внесена в ЕГРН,
▫️иным требованиям, установленным положением о классификации гостевых домов (которые в настоящее время еще не утверждены, но, например, в проекте от февраля этого года указано, что количество комнат не должно превышать 15, а количество одновременно размещенных человек - 30),
▫️ региональные власти могут устанавливать дополнительные требования с учетом местных особенностей.

⚠️ Гостевой дом (соответствующий указанным требованиям) в обязательном порядке нужно будет внести в специальный реестр классифицированных средств размещения.

🤷🏻‍♀️ Если у собственника несколько домов (или частей домов), которые он представляет в аренду как гостевые дома, то нужно будет выбрать и внести в реестр только один из них.

👀 При этом нельзя будет предоставлять услуги гостевого дома если:
🔻гостевой дом не внесен в реестр (с 1 января 2026 года),
🔻или если до потребителей не доносится информация об идентификационном номере дома по реестру, когда дом внесен в реестр.

Телеграм-канал: @risrf

#гостевыедома #аренда #наем

⚡️В суд передано уголовное дело, возбужденное в отношении директора Многофункционального депозитарного центра, который обвиняется в краже более 235 млн руб., которые хранились в арендованных сейфах.

Об этом сообщила официальный представитель МВД России Ирина Волк.
(Ист. Российская газета. 05.08.2025)

Часть украденного директор спрятал в тайнике в лесу. Полиция ранее уже обнаружила закопанные деньги.

Сейчас мужчина находится под стражей. Его имущество арестовано для возмещения ущерба. Общая стоимость арестованного — более 184 млн рублей.

Уголовное дело направлено в Центральный районный суд Сочи.

⚡️Коллеги, будьте бдительны!
В последнее время увеличилось количество так называемых «депозитариев», которые оформлены на ООО или ИП.

⚡️При оформлении сделок обращайте внимание, что сейфы предоставляет в аренду именно БАНК!

Телеграм-канал: @risrf

☠️ Риски депозитариев, оформленных на ООО и ИП.

С Гильдией Риэлтров Сочи нас связывают давние и дружеские отношения. Ниже публикуем интервью, данное Заместитетем Председателя Правления по оформлению сделок с недвижимостью Фора-Банка Владимиром Сорокиным Президенту Гильдии риэлторов Сочи Евгению Проскурину.

Новость последних дней: в суд г. Сочи передано уголовное дело, возбужденное в отношении директора ЧАСТНОГО ДЕПОЗИТАРИЯ ООО «Многофункциональный депозитарный центр», обвиняемого в краже более 235 млн руб., которые хранились в арендованных сейфах.
(См. публикацию выше)

Безусловно, это событие – сильное потрясение для клиентов, оставивших свои накопления на хранение в частном депозитарии в самом центре делового квартала Сочи. И просто катастрофа для людей, потерявших и жильё, и деньги!
Ячейки Многофункционального центра использовались в том числе и для проведения расчётов по сделкам с недвижимостью. В итоге продавцы остались и без продаваемых квартир, участков, домов, и без денег, которые они должны были получить после перехода права собственности. Попробуем разобраться, что же нужно сделать, чтобы обезопасить себя от столь кардинальных потрясений?

- В последнее время увеличилось количество так называемых «депозитариев», которые оформлены на ООО или ИП. То есть, они организуются не в банках, как такое возможно?
Сорокин В.: Формально, услуги депозитария – хранилища ценностей, оборудованного депозитарными ячейками, – не входят в перечень именно банковских услуг, и могут предоставляться частными небанковскими компаниями. Тем не менее, в некоторых банках подобные услуги оказываются. 
Самое главное – это защита средств клиента. И тут у банков колоссальные преимущества.
Во-первых, это выстроенная, глубоко «эшелонированная» система безопасности, на которую каждый банк выделяет значительные силы и средства, используя сложное, дорогостоящее оборудование. Эффективность этой работы проверена десятилетиями.
Во-вторых, это дополнительные банковские услуги, которыми клиенты могут воспользоваться, например, при проведении расчетов по сделкам с недвижимостью.

- Банковские сейфы очень востребованы при проведении сделок с недвижимостью. Расскажите, пожалуйста, какие предложения могут помочь участникам сделки?
Сорокин В.: Таких услуг целый перечень.
Рассмотрим, например, риски покупателей, связанные с необходимостью перевозить большое количество наличных.

- Да, покупатели часто боятся привозить деньги в день сделки, так как о ней знает некий круг людей и сохранить этот факт в тайне вряд ли получится.
Сорокин В.: Совершенно верно. Тут покупателю доступны различные решения.
Например, можно взять БЕСПЛАТНО сейф в индивидуальную аренду и заложить денежные средства заранее. Или перевести деньги на свой счет из другого банка и снять под сделку.
Также можно оформить расчеты в безналичной форме через аккредитив и это также не повлечет дополнительных трат. В нашем банке аккредитив – бесплатный, даже если счет раскрытия в другом банке.
А в случае проведения сложных сделок можно использовать смешанную форму расчетов: аккредитив плюс банковский сейф или аккредитив с трансферацией.

- Да, это удобно. А сколько времени уходит на оформление аккредитива?
Сорокин В.: 15 минут. И столько же времени потребуется для поступления средств на счет продавца.
Система быстрых расчетов с регистрацией в Росреестре обеспечит регистрацию сделки и переход права собственности, что позволит покупателю больше не посещать банк или иные учреждения. Все произойдет автоматически.
Кроме того, если риэлтор стремится защитить стороны от максимального количества рисков, то он будет рекомендовать РАСШИРЕННУЮ форму договора аренды сейфа, которую предоставляет наш банк.

Телеграм-канал: @risrf

😎 Межевание БЕСПЛАТНО!

Один из часто задаваемых вопросов:
- Когда межевание своего участка можно сделать за счет государства?

✅ Тогда, когда в отношении кадастрового квартала, в котором расположена ваша недвижимость, решено провести комплексные кадастровые работы!

💰В зависимости от источника финансирования комплексные кадастровые работы, выполняемые за счет бюджетных средств, подразделяются на работы федерального, регионального и местного значения.

Как пишет Росреестр:

Особенность комплексных кадастровых работ заключается в массовом характере их проведения. Работы проводятся сразу в отношении всех объектов недвижимости в кадастровом квартале.

Таким образом, комплексно исправляются реестровые ошибки, уточняются границы земельных участков, осуществляется образование земельных участков, привязка объектов капитального строительства к земельным участкам.

В результате проведения комплексных кадастровых работ приводится в соответствие описание местоположения границ объектов недвижимости (как земельных участков, так и объектов капитального строительства) их фактическому пользованию, что в свою очередь снижает судебные разбирательства между собственниками объектов недвижимости и позволяет органами исполнительной власти осуществлять более эффективное управление территориями.

📌 В каких кадастровых кварталах будут проводиться комплексные кадастровые работы в 2025 году, можно посмотреть на сайте Росреестра - вот здесь.

🧑‍🏫 Узнать в каком кадастровом квартале находится ваш объект недвижимости можно в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте (геоинформационном портале).
Также, как правило, номер кадастрового квартала, можно узнать из кадастрового номера самого объекта.
Например,
77:17:0140307:0001 - это кадастровый номер объекта,
77:17:0140307 - значит, скорее всего, номер кадастрового квартала, в котором он расположен, будет таким.

🗺 Также посмотреть, где планируется проведение комплексных кадастровых работ, можно на публичной кадастровой карте. Нужно выбрать слой "Иные территории", затем "Территории выполнения комплексных кадастровых работ", после чего на карте зеленым цветом подсветятся искомые участки.
Найдите нужную вам территорию и нажмите на зеленое выделение, после чего появится информация о проводимых работах и исполнителе.

Телеграм-канал: @risrf

#межевание

😱 В наших постах мы часто даем ссылки на сторонние ресурсы,
и бывает так, что при переходе по ссылке
выскакивает надпись о небезопасном соединении...

☠️ Означает ли это, что мы даем неверные ссылки на мошеннические сайты?

🛡Нет. Сайты, на которые мы даем ссылки, безопасные и действующие.

⛓️‍💥 Просто для данных сайтов (это сайты многих государственных органов и ряда крупных российских компаний) в 2022 году из-за международных санкций были отозваны сертификаты безопасности, выданные иностранными удостоверяющими центрами.

🪄 После чего указанные сайты перешли на TLS-сертификаты, издаваемые государственным удостоверяющим центром Минцифры России.

🛠 Но на данный момент использование таких TLS-сертификатов по умолчанию поддерживается только в браузерах «Яндекс» и «Атом».

💻 Поэтому, чтобы открыть сайт, который защищен российскими сертификатами (т.е. если выскакивает надпись о небезопасном соединении), необходимо:
🔸 или открывать его в браузерах «Яндекс» или «Атом» (скопируйте ссылку, которую хотели открыть, и вставьте ее в одном из указанных браузеров в адресную строку),
🔸 или вручную добавить сертификаты в операционную систему своего устройства - здесь указано как это сделать,
🔸 или (если проверили адрес сайта и на 100% доверяете ему) нажать на кнопку "Дополнительно", а затем нажать на надпись "Перейти на сайт www.***.ru (небезопасно)".

Телеграм-канал: @risrf

📚Сейчас многие риэлторы, подключая бесплатно на бонусы Фора-Банка пакет "Премиум", работают как самозанятые. Что важно знать:

🔖 "Самозанятыми" называют граждан, которые перешли на специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" (НПД).

🧮 Этот режим предусматривает уплату налога:
▫️4% с дохода, полученного от от физических лиц,
▫️6% с дохода, полученного от юридических лиц и ИП.

🆓 Из бонусов - самозанятый освобожден от ведения бухгалтерии, сдачи деклараций, уплаты социальных взносов.

👥 Применять этот налоговый режим могут:
▫️как физические лица в статусе Индивидуальных предпринимателей (ИП),
▫️так и физические лица, не имеющие статуса ИП.

🗺 Что касается гражданства, самозанятыми при этом могут быть не только граждане России, но и граждане Армении, Беларуси, Казахстана, Кыргызстана, Украины.

🧩 При этом, применять НПД (т.е. быть самозанятыми) могут граждане, которые ведут деятельность в любом из регионов РФ, а также на территория города Байконур и на федеральной территория "Сириус" (хотя изначально закон распространялся только на несколько регионов).

❌ Что не вправе делать самозанятые:
▫️оказывать услуги по договорам поручения, комиссии или агентским,
▫️иметь в штате сотрудников,
▫️для ИП - применять еще один специальный налоговый режим одновременно, например УСН или патент,
▫️оказывать услуги как самозанятый бывшему работодателю в течение 2 лет после увольнения.

📈 Кроме того, если доход самозанятого в течение года превысит 2 400 000 рублей, то далее в этом календарном году уже нельзя будет применять НПД (быть самозанятым). Но на следующий же год опять можно будет оформить самозанятость.

🤨 А вправе ли риэлторы быть самозанятыми?
✅ Да, если оказывают услуги по договору оказания услуг, а не по агентскому договору. На этот счет есть письмо Минфина №03-11-11/46304 от 11 июня 2021.

🧐 А пенсионерам грозит самозанятость потерей надбавок к пенсии?
👌 Нет, т.к. при самозанятости гражданин не платит взносы на обязательное пенсионное страхование. Писали об этом здесь.

Телеграм-канал: @risrf

#самозанятые

📚 Сегодня разберем вопросы на тему: самозанятость и сдачу в аренду недвижимости

💻 Об основных моментах (в т.ч. размере налога, гражданстве, а также о пенсионерах-самозанятых) мы писали в прошлом посте.

🤔 Может ли собственник сдавать свою недвижимость в аренду или наем как самозанятый?
📌 Может, но только жилую недвижимость (квартиры, комнаты, жилые дома).
Нельзя применять налог для самозанятых при сдаче аренду земельных участков и нежилой недвижимости (в т.ч. апартаментов).

🤔 Есть ли ограничение по количеству сдаваемых самозанятым в наем/аренду жилых помещеий?
📌 Нет, ограничений нет.

🤔 Самозанятый может сдавать в аренду/наем только собственную жилую недвижимость?
📌 Нет, он может сдавать в т.ч. ту недвижимость, которой владеет на основании договоров аренды, найма, безвозмездного пользования. Т.е. по сути это будет сдача в субаренду или в поднаем.

🤔 Госслужащие могут сдавать в аренду/наем жилье как самозанятые?
📌 Да, могут. Госслужащие вправе применять НПД (т.е. налог для самозанятых) в целях налогообложения доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений.

🤔 А если собственник недвижимости живет заграницей (т.е. не является налоговым резидентом РФ) и в аренду/наем сдает жилое помещение в России, он может как самозанятый платить налог?
📌 Да, может. Налог платится в стандартном размере (в отличие от НДФЛ, где для нерезидентов размер налога выше).

Телеграм-канал: @risrf

#самозанятые #аренда #наем

🧐 Если сдавал жилье в наем/аренду как самозанятый, будет ли считаться, что эта недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности?

😱 Согласно Налоговому кодексу РФ, если недвижимость непосредственно используется в предпринимательской деятельности, то при расчете НДФЛ с дохода от продажи такой недвижимости:
🔻неприменим минимальный предельный срок владения - но это не касается жилой недвижимости и садовых домов (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ),
🔻неприменим имущественный налоговый вычет при продаже, который составляет 1 млн или 250 тыс рублей (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ),
🔻нельзя зачесть расходы по приобретению проданного объекта (см., напр., Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 18 июня 2019 г. № 03-04-05/44452).

🥳 Соответственно, по истечении минимального предельного срока владения не будет платиться НДФЛ (налог на доходы физических лиц) с продажи сдававшегося ранее самозанятым жилого помещения.

🫤 А вот, что касается продажи до истечения минимального предельного срока владения, то тут ФНС может отказать в предоставлении вычета или зачете расходов.
Поскольку самозанятые - это лица применяющие специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" и, соответственно, ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются данным налогом. А значит можно считать, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

🫥 Пока, насколько нам известно, ФНС не "кошмарит" граждан, продавших недвижимость, которую ранее они сдавали как самозанятые (мы не говорим о вариантах, когда самозанятый сдавал сразу несколько десятков квартир).
Видимо это связано с тем, что доходы от аренды пытаются вывести из тени (замотивировать арендодателей платить налог хотя бы по ставке 4% как самозанятые).
Какой будет подход у ФНС "завтра" - мы не знаем.

📨 Если хотите подстраховаться - пусть арендодатель перед сдачей в аренду отправит письмо в Минфин для получения разъяснений.
Поступивший ответ будет потом обязателен для применения в отношении лица, отправившего письмо.

Телеграм-канал: @risrf

#самозанятые #НДФЛ #аренда #наем