🤔 Интересный вопрос.

При планировании нотариальной сделки некоторые риэлторы удивляются: для чего нотариус требует согласие супруга ПОКУПАТЕЛЯ на приобретение имущества, если Росреестру для регистрации ничего не надо?

🛎 Считаем необходимым прояснить данный вопрос.

В соответствии с п. 3 ст.35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие супруга требуется в следующих случаях:
🔘 при заключении одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
🔘 при заключении сделки, для которой законом установлена нотариальная форма,
🔘 при заключении сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

🧨 По общему правилу, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной 😤 в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

😳 В нашей практике встречались интересные случаи признания сделки недействительной по иску супруга продавца даже по истечении 10 летнего срока после расторжения брака.

Телеграм-канал: @risrf

#согласиесупруга

🛟 На наш взгляд, возможность обжалования действий Росреестра во внесудебном порядке это то, чего очень не хватает сейчас.

😒 Иногда сотрудники Росреестра по таким надуманным и нелепым предлогам приостанавливают регистрацию, что и смешно, и грустно.

🥳 Хорошо, если телефон регистратора, указанный в уведомлении о приостановлении, работает. Можно позвонить и попытаться донести свою позицию, переубедить.

☹️ Но зачастую к телефону никто не подходит, или регистратор стоит на своём мнении. Не помогают никакие отсылки к нормам закона, к тому, что он их не знает или неверно толкует, к разъяснениям судебных инстанции...

😩 Судиться долго и дорого. Второй стороне договора проще отказаться от сделки и найти себе что-то другое.
Зачастую неправомерная приостановка ведёт к развалу сделки.

👍 Поэтому, если в самом Росреестре будет какая-то специальная комиссия проверять правомерность действий своего сотрудника, это может помочь избежать развала сделки и судебных тяжб.

👀 Были у вас случаи неправомерных отказов в регистрации или приостановок регистрации Росреестром?

Телеграм-канал: @risrf

#росреестр

🗣 Поделимся случаем неправомерной приостановки регистрации

🏙 Проводилась сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире в Москве.

👶 Собственниками других комнат (которые не продавались) были в т.ч. несовершеннолетние дети.

📨 Всем собственникам других комнат продавцом были направлены нотариально удостоверенные предложения воспользоваться преимущественным правом покупки комнаты.

⌛️Соседи комнату не выкупили, через месяц продавец продал комнату постороннему лицу (в простой письменной форме) и подал документы в Росреестр, приложив в т.ч. документы, подтверждающие надлежащее извещение сособственников.

🤯 Регистратор приостановил регистрацию.
В уведомлении о приостановлении регистрации указал, что для возобновления регистрации необходимо приложить отказы родителей несовершеннолетних сособственников, совершенные с разрешения органа опеки.

🤔 Параллельно регистратор направил запрос в органы опеки (почему-то по месту жительства только одного из детей) о том, были ли получены разрешения на отказ от преимущественного права покупки.

📜 Юристом РИС.РФ был направлен отзыв на действия регистратора:

В соответствии с действующим законодательством (п. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), при продаже комнаты в коммунальной квартире достаточным условием для регистрации перехода права собственности является предоставление надлежаще оформленных уведомлений собственников других комнат с предложением воспользоваться преимущественным правом выкупа комнаты, если продажа постороннему лицу осуществляется по истечении одного месяца с момента уведомления таких собственников и такие собственники не выкупили комнату в указанный срок.

При этом продавец вправе (но не обязан) приложить, вместо уведомлений, отказы от собственников других комнат от преимущественного права покупки.

Данные нормы закона действуют вне зависимости от того, являются ли собственники других комнат совершеннолетними и полностью дееспособными или нет.

Также законом не возложена на продавца комнаты обязанность получать разрешение органов опеки и попечительства, если собственниками других комнат в коммунальной квартире являются несовершеннолетние или недееспособные, как и не возложена обязанность получать разрешение органов опеки на направление собственникам других комнат уведомлений с предложением о выкупе комнаты.

Таким образом государственный регистратор требуя отказы собственников других комнат (при наличии надлежаще оформленных извещений их) нарушает конституционные права собственника свободно распоряжаться принадлежащими ему недвижимым имуществом, установленные ст. 55 Конституции РФ, хотя такое ограничение возможно исключительно федеральным законом.

Между тем законодатель, предусматривая в статье 250 ГК РФ правила реализации права отчуждения доли в общей долевой собственности и возлагая дополнительные обязанности на продавца доли, никаких исключений для несовершеннолетних граждан, являющихся собственниками других долей, не сделал.

Поскольку данная норма направлена на соблюдение баланса интересов - на защиту не только прав собственников других долей (в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя), но и на защиту прав собственника-продавца, не допуская возможность собственников других долей неправомерно препятствовать продаже доли без выкупа ее.

Прошу разобраться в указанной ситуации и возобновить государственную регистрацию в кратчайший срок.

📝Орган опеки в свою очередь ответил Росреестру, что не располагает информацией о том, были ли получены разрешения опеки по указанному вопросу. А так же напомнил, что продажа комнаты постороннему лицу не ущемляет права несовершеннолетних сособственников, когда соблюдаются положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

🥳 Спустя несколько дней регистратор возобновил регистрацию и зарегистрировал переход права собственности на комнату.

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо #росреестр

🧐Наш вчерашний пост вызвал недоумение и вопросы, поэтому решили остановиться на нем чуть подробнее

Для начала, при продаже
- доли в праве общей собственности на недвижимость
- комнаты в коммунальной квартире
действуют одни и те же положения закона о преимущественном праве покупки - это статья 250 Гражданского кодекса РФ.

📚Не смотря на то, что в ст. 250 ГК РФ идет речь о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу,
мы руководствуемся этой же статьей ГК и при продаже комнаты в коммуналке, т.к. нас к ней отсылает п. 6 ст. 42 ЖК РФ (поскольку в коммунальной квартире есть места общего пользования - кухня, санузел, коридор).

📎 Итак, какие обязанности накладывает ст. 250 ГК РФ на продавца доли в праве на недвижимость или комнаты в коммунальной квартире?

⚠️ Продавец (собственник) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности (собственников остальных комнат в коммунальной квартире) о своем намерении продать долю/комнату.
В извещении должен указать цену и другие условий, на которых продает.

⏳У собственников других долей/комнат есть ровно один месяц со дня извещения, чтобы приобрести предложенное имущество.

📘 П. 2 ст. 250 ГК РФ устанавливает, что если остальные участники долевой собственности (комнат) не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество (комнату) в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свое имущество любому лицу.

‼️ Т.е. если сособственники надлежаще уведомлены, долю/комнату не выкупили и прошел 1 месяц с их извещения - продавец выполнил все требования закона и вправе продавать свое имущество кому угодно (но на тех же условиях).
Закон не возлагает никакие дополнительные обязанностей на продавца, в случае если среди собственников других долей или комнат есть несовершеннолетние или недееспособные лица. В частности,
▫️закон не обязывает продавца получать разрешение опеки на продажу такой доли или комнаты,
▫️закон не обязывает продавца получать отказы от родителей или опекунов.

📝 Теперь по отказам сособственников

📕 В той же ст. 250 ГК РФ указано, что продавец вправе (т.е. если хочет и может, а не потому что обязан) вместо направления уведомлений сособственникам получить от них отказы от преимущественного права покупки.
Если продавец получил отказы от преимущественного права покупки, то продавать долю/комнату он может постороннему лицу сразу же, не ожидая пока пройдет один месяц.

👶 И вот как раз здесь, если отказ выдается от имени несовершеннолетнего/недееспособного или ограниченного в дееспособности лица, у родителя или опекуна (но не продавца) возникает необходимость получения разрешения опеки на выдачу такого письменного отказа. Т.к. в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ, родители и опекуны не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.
Т.е. разрешение опеки требуется родителю/опекуну, если он подписывает отказ от преимущ. права покупки за несовершеннолетнего/недееспособного или дает согласие на выдачу такого отказа.

📌Резюмируем
Если нотариусу или в Росреестр при продаже доли или комнаты предъявляются:
🔹документы об уведомлении сособственников более чем месяц назад, то разрешение опеки не требуется!
🔸отказы от имени несовершеннолетних/недееспособных, то нужно разрешение опеки такому родителю/опекуну на подписание отказа от преимущ. права покупки,
🔻нотариус и регистратор не вправе требовать отказы от сособственников, если предоставлены надлежаще оформленные документы об уведомлении сособственников более месяца назад (т.к. иное противоречит требованиям ст. 250 ГК РФ).

🤷🏻‍♀️ НО помним, что у конкретного регистратора или нотариуса могут быть свои взгляды.
А значит с вас могут требовать то, что по закону не должны требовать (просто потому что нотариусу или регистратору спокойнее с такой бумагой, чем без нее)
И в этих случаях исходите из того, готовы ли вы потратить время и силы на обжалование (в контролирующие органы или в суд)

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо

⚖️ Рассмотрим Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 25 мая 2018 г. N 35-КГ18-3 (нормы закона в отношении преимущественного права покупки с тех пор не менялись)

🔎 Ситуация аналогична приведенной нами в позавчерашнем посте:

📝 Был заключен договор купли-продажи комнаты постороннему лицу в коммунальной квартире. Среди собственников других комнат были несовершеннолетние дети.

⛔️Росреестр приостановил государственную регистрацию на месяц с мотивировкой, что не предоставлен отказ от преимущественного права покупки от остальных собственников комнат коммунальной квартиры или сведений о том, что они были уведомлены о предстоящей сделке.

📨 Продавец предоставил документы, подтверждающие что двумя месяцами ранее предлагал сособственникам воспользоваться преимущественным правом покупки.

❌ Несмотря на это Росреестр вынес отказ в регистрации.

⚖️ Покупатель обратился в суд с иском об оспаривании отказа Росреестра. Суд первой инстанции отказал ему, но в апелляции покупатель выиграл - оспариваемое решение Управления Росреестра признано незаконным.
Росреестр, настаивая на своей правоте, дошел аж до Верховного суда РФ.

😎 В результате Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ так же отказала Росреестру.

🫶 Верховный суд указал, что поскольку:
▫️ продавцом для регистрации перехода права собственности представлен договор купли-продажи, заключённый на условиях, указанных в уведомлении сособственников о намерении совершить сделку,
▫️договор купли-продажи заключен по истечении более месяца со дня, когда собственникам другой комнаты стало известно о продаже недвижимости,
▫️а также продавцом предоставлено доказательство исполнения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации...
... у Росреестра отсутствовали законные основания для отказа в совершении регистрационных действий по мотиву непредставления согласованного с органом опеки и попечительства отказа законного представителя несовершеннолетнего собственника от права преимущественной покупки недвижимости.

🔥По мнению Верховного суда РФ,

положения Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ, определяющие обязанности законных представителей при совершении сделок от имени несовершеннолетних получать разрешение органа опеки,
не применимы к данным правоотношениям,
поскольку не содержат нормы, обязывающие собственника доли в общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире совершать сделку по её отчуждению в любом случае только после получения согласованного с органом опеки и попечительства отказа законного представителя несовершеннолетнего собственника другой доли или комнаты в коммунальной квартире от права преимущественной покупки.

Такое ограничение права собственника свободно распоряжаться принадлежащими ему недвижимым имуществом, как установлено ст. 55 Конституции РФ, возможно исключительно федеральным законом.

Между тем законодатель,
предусматривая в статье 250 Гражданского кодекса РФ правила реализации права отчуждения доли в общей долевой собственности и возлагая дополнительные обязанности на продавца доли,
не сделал никаких исключений для несовершеннолетних граждан, являющихся собственниками других долей,
указав, что в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 названной статьи).

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо #росреестр

🧩 Еще немного поговорим о праве сособственников в преимущественном порядке выкупить продаваемую долю в праве долевой собственности или комнату в коммунальной квартире

📰 Мы уже вскользь затрагивали вопрос о том, что же сособственнику делать если его право нарушили.
Сейчас рассмотрим подробнее.

😳 Ну например, продавец доли или комнаты направил остальным собственникам уведомление о том, что намерен продать свою долю (или комнату) и предлагает ее выкупить в преимущественном порядке.
Но когда собственник другой доли (или комнаты) выразил желание ее купить на предложенных условиях, продавец не стал с ним заключать договор купли-продажи (уклонился), подождал месяц и продал кому-то другому, приложив уведомления о том, что якобы выполнил требования ст. 250 ГК.
Такое возможно, когда между собственниками натянутые отношения.

🛟 В п. 3 ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Эта же норма действует и при продаже комнаты в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки.

❕Т.е. даже если права сособственника (собственника другой доли или комнаты) нарушены, он не может признать договор купли-продажи недействительным.
Он может только в заключенном договоре купле-продажи встать на место покупателя, а покупателю возместить сумму, которую тот по договору заплатил продавцу.
Это страхует продавца от недобросовестных действий сособственников, которые и сами не покупают, и препятствуют продаже другому лицу доли или комнаты.

💰Как правило, суд при таких исках требует от подавшего иск сособственника внести на депозит суда в полном размере сумму, которая указана в качестве цены в договоре купли-продажи, по которому предъявлен иск.
Это делается также для защиты от недобросовестных сособственников - чтобы не получилось так, что суд перевел права покупателя на сособственника, а тот потом изначальному покупателю годами не отдает уплаченную покупателем продавцу по договору купли-продажи сумму, ссылаясь на отсутствие денег.

🪙 А что с изначальным покупателем?
После вынесения решения суда о переводе прав покупателя на сособственника, у изначального покупателя недвижимость изымается, при этом возвращается вся сумма уплаченная им по договору купли-продажи.
Так же покупатель вправе требовать от продавца возмещения понесенных убытков (которые понес при заключении договора купли-продажи и в связи с прекращением права собственности покупателя на купленный им объект).

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо

🍿 Это оооочень интересно!!!

В заключение темы по вашим просьбам приведем несколько судебных дел по спорам о нарушении преимущественного права покупки
(любых сособственников, а не только несовершеннолетних)

🎬 Дело № 1 - Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02 апреля 2025 г. по делу N 8Г-3001/2025[88-4219/2025]

🏘 В 2022 году Рожина А.А. продала Ильиных Т.М. долю в праве на земельный участок. Договор удостоверялся нотариально.

📨 За 6 месяцев до заключения договора с Ильных Т.М. собственнику другой доли данного участка (Черноскутовой О. И.) была направлена телеграмма, в которой сообщалось о намерении Ильиных Т.М. продать принадлежащую долю земельного участка с указанием цены.
Нотариусу при заключении договора была предоставлена копия телеграммы, а также сообщение телеграфиста, согласно которому "телеграмма не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является".

🤺Черноскутова О. И. обратилась в суд с иском о переводе на нее прав покупателя, в связи с тем, что было нарушено ее преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), поскольку телеграмму она не получила.

🤷🏻‍♀️Суд первой инстанции (Кировский районный суд г. Екатеринбурга) отказал в удовлетворении иска. Апелляция и кассация так же отказали истцу в удовлетворении жалоб.

⚖️ Суды нарушений закона не выявили, они:
▫️оценили действия сторон с точки зрения добросовестности,
▫️приняли во внимание своевременность направления Ильиных Т.М. телеграммы о намерении продажи доли в праве собственности, а также оформлении сделки по истечении месячного срока со дня уведомления,
▫️учли продажу спорного имущества за цену, предложенную в той же сумме, как и истцу - лицу, обладающему преимущественным правом покупки.

☝️Суд апелляционной инстанции указал, что

зарегистрированные по месту жительства граждане, но фактически не проживающие по месту регистрации, обязаны получать почтовую корреспонденцию по месту регистрации, так как осуществление прав и обязанностей, связанных с местом проживания находится в зависимости от волеизъявления именно такого лица, которое при добросовестном отношении должно было позаботиться о получении почтовой корреспонденции, направляемой на его имя.
Истец, зная о своем отсутствии в месте регистрации, не лишена была возможности оформить пересылку почты по фактическому месту пребывания, озаботиться о получении направляемой ей корреспонденции, однако никаких мер не предприняла, направленную ей корреспонденцию не получила.

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо

🎬 Дело № 2 - Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05 марта 2025 г. по делу N 8Г-1795/2025[88-5387/2025]

🏙 Дочкин Александр продал Тугарину Сергею 47/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в августе 2023 года.

🤺 Дочкина Анна обратилась с иском в суд от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына Дочкина Дмитрия о переводе на них прав покупателя, в связи с тем, что было нарушено преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), поскольку извещение о продаже они не получили.

🎰 Люберецкий городской суд Московской области удовлетворил иск в этой части. Апелляция и кассация оставила данное решение суда в силе.

📑Суд установил, что:
🔸изначально квартира находилась в собственности Дочкиной Анны и Дочкина Алексея (на момент приобретения квартиры являлись супругами, потом развелись), а также Дочкиной Дарьи и Дочкина Дмитрия (дети Анны и Алексея, которым доли выделили в связи с использованием материнского капитала);
🔸затем 3 апреля 2023 года Дочкин Алексей (бывший муж истца) подарил свою долю (47/100 квартиры) своему отцу Дочкину Александру;
🔸4 августа 2023 года Дочкин Александр заключил в нотариальной форме договор купли-продажи 47/100 доли на квартиру с Тугариным С.Р. по цене 3 500 000 руб.

📨 За 2 месяца до заключения договора купли-продажи Дочкин Александр через нотариуса направил по почте Дочкиной Анне и Дочкиной Дарье уведомления о своем намерении продать долю квартиры.
Согласно отчетам об отслеживании отправлений, уведомления прибыли в место вручения, но вследствие неудачной попытки вручения, возвращены отправителю за истечением срока хранения.
Уведомления были отправлены по адресу регистрации указанных лиц по месту жительства.

‼️ Но в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что после расторжения брака в 2022 году Дочкина Анна вместе с детьми фактически проживала в другой квартире (т.е. не по месту регистрации).
Суд посчитал, что Дочкин Александр не мог не знать, что другие сособственники квартиры - его внуки Дарья и Дмитрий, а также бывшая жена сына Дочкина Анна по адресу регистрации не проживают.
В связи с чем суд, пришел к выводу, что направление уведомлений с предложением покупки принадлежащей ответчику доли только по адресу регистрации не может рассматриваться как надлежащее выполнение требований статьи 250 ГК РФ.

Исходя из добросовестности действий сторон при продаже доли в праве собственности на квартиру, продавец обязан направить участнику долевой собственности предложение о совершении сделки в разумный срок, предполагающий возможность получения указанного сообщения и выражение его позиции относительно предлагаемой сделки.
Указанные требования не были исполнены продавцом. Дочкин А.Н. имел возможность уведомить Дочкину А.А. и Дочкину Д.А. о продаже доли, условиях ее продажи лично, исходя из факта наличия родственных отношений он обладал их контактными данными, не мог быть не осведомлен об адресе их фактического проживания, формально исполнив обязанность по извещению собственников доли о предстоящей продаже.
[При этом] Имеющиеся в деле доказательства не свидетельствуют о намеренном уклонении истцов от получения юридически значимого сообщения от нотариуса, направленного по адресу их регистрации, где они длительное время не проживали.

🧐 Итак, несмотря на то, что здесь точно так же, как и в рассматриваем вчера деле, уведомление отправлялось по адресу регистрации сособственника, но не было им получено...
...Суд пришел прямо к противоположному выводам.
А причина - в недобросовестном, сугубо формальном подходе продавца при направлении уведомлений.

‼️ Вывод: Продавцу нужно действовать добросовестно - предпринимая все возможные действия для уведомления сособственника. В частности направлять уведомления нужно по всем известным продавцу адресам сособственников (и по месту регистрации, и по месту жительства, если они отличаются).

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо

🎬 Дело № 3 - Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 г. по делу N 8Г-1115/2025[88-2866/2025].

💰Фофанова Вероника и несовершеннолетний Фофанов С. продали Кириков Ирине 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру в июле 2023

⚖️ Спустя время собственник оставшейся 1/2 доли квартиры - Фофанов Сергей - подал иск о переводе на него прав покупателя, т.к. по его мнению было не соблюдено его преимущественное право покупки

📜 Петрозаводский городской суд Республики Карелия удовлетворил иск. Апелляционная и кассационная инстанция оставили в силе решение Петрозаводского суда

📨 Суд установил, что Фофанова Вероника направила Фофанову Сергею через нотариуса уведомление с предложением выкупить долю квартиры. Нотариус направил уведомление Почтой России по указанному Фофановой Вероникой адресу. Спустя время Почта России вернула письмо обратно нотариусу - "по причине неудачной попытки вручения получателю, возвращено отправителю по истечении срока хранения"

🤷🏻‍♀️Фофанова Вероника заявила в суде, что ей не было известно о конкретном адресе проживания истца в Финляндии.
Хотя о факте его длительного проживания за пределами Российской Федерации ответчику было известно, но о данном обстоятельстве Фофанова Вероника нотариусу при отправке извещения не сообщила

👀 Суд установил, что сведения о месте жительства Фофанова Сергея содержались в ЕГРН, но истцом не были приняты меры по установлению адреса проживания истца, в том числе путем запроса соответствующих сведений о собственнике жилого помещения из ЕГРН, либо путем обращения за соответствующим запросом к нотариусу

🫥 Поэтому суд пришел к выводу о том, что преимущественное право Фофанова Сергея на приобретение доли Фофановой Вероники и несовершеннолетнего Фофанова С. было нарушено, т.к. истец не был надлежащим образом проинформирован о предстоящем отчуждении спорной доли

Признавая извещение собственника о предстоящей продаже ненадлежащим, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, принял во внимание, что Фофанова Вероника имела возможность напрямую связаться с истцом для обеспечения надлежащего информирования его лично или через представителей о намерении реализовать принадлежащие ей и ее сыну доли в праве собственности на спорное жилое помещение. Ей также было известно, кто осуществляет полномочия истца в части обеспечения доступа к спорному жилому помещению и поступающим на его адрес почтовым отправлениям, однако каких-либо мер по установлению местонахождения истца и вручения ему уведомления о продаже доли с ее стороны предпринято не было. Вместе с тем, о факте его длительного проживания за пределами РФ ответчику было известно, однако о данном обстоятельстве ответчик нотариуса, для целей направления Фофанову Сергею извещения о намерении по совершению сделки по продаже доли в праве на жилое помещение, не проинформировала.

🗣 Комментарий от нас
Суд пришел к выводу, что продавец Вероника недобросовестно подошла к вопросу уведомления сособственника и если бы захотела, могла бы узнать его адрес и уведомить его о продаже доли квартиры.
Возможно это действительно так. Но в одном суд ошибся, а ответчик (и его адвокат) не доработали и не донесли до суда информацию - с 01 марта 2023 персональные данные в выписках из ЕГРН закрыты.
И если собственник другой доли закажет выписку из ЕГРН в Росреестре или запросит эту информацию у нотариуса, то ему сообщат только ФИО и дату рождения другого собственника (ст 36.3 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Информация о месте жительства не предоставляется никому, кроме самого лица, чьи данные внесены в ЕГРН, и его доверенного лица!

✅ Рекомендации:
При отправке уведомлений сособственнику стоит заказать и сохранить выписку из ЕГРН об основных характеристиках на объект недвижимости с ФИО и датой рождения остальных сособственников (чтобы можно было в суд предъявить подтверждение невозможности получения сведений о месте жительства сособственника)

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо

🎬 Дело № 4 - Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 марта 2024 г. по делу N 8Г-3041/2024[88-6755/2024]

💰В январе 2023 года Никитина Клавдия продала Картунову Антону 2/3 доли квартиры.

🤺В июне 2023 года собственник 1/3 доли в указанной квартире Никитин Владимир (являющийся несовершеннолетним) подал иск о переводе на него прав покупателя по указанному договору, т.к., по его мнению, было нарушено при продаже его право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

⏳Поскольку истец пропустил отведенный законом трехмесячный срок для подачи иска, он ходатайствовал о его восстановлении.
Ссылался на то, что о продаже Никитиной Клавдией 2/3 долей квартиры ему якобы стало известно только в мае 2023 года.
До этого он жил в другой квартире, а в мае переехал в эту и выяснил, что там живут неизвестные ему арендаторы.
После общения с арендаторами, он выяснил, что долю квартиры сдает в аренду посуточно некий Картунов Антон, а после разговора с Антоном стало известно, что он купил эту долю в январе 2023 у Никитиной Клавдии.
Суд посчитал, что истец действительно раньше не мог узнать о продаже доли и восстановил ему срок обращения с иском.

✅ После чего суд удовлетворил иск Никитина Владимира и перевел на него права покупателя по договору купли-продажи доли.
Апелляционный и кассационный суды оставили решение суда первой инстанции в силе.

📝 Суды установили, что:

🔸Никитин Владимир был зарегистрирован в другой квартире (по месту жительства матери) до 17 мая 2023.

🔸За месяц до продажи 2/3 долей квартиры (в декабре 2022) Никитина Клавдия направила Никитину Владимиру (к слову, своему правнуку) телеграмму с уведомлением о продаже. Телеграмма была направлена не по месту жительства Никитина Владимира и его матери, а по адресу квартиры, в которой продавалась доля. Адресату телеграмма вручена не была

🔸Перед подписанием договора купли-продажи долей нотариус, удостоверивший сделку, получил выписку из ЕГРН на квартиру, в которой был указан адрес места жительства Никитина Владимира! Т.е. адрес его регистрации продавец мог узнать просто получив и изучив выписку из ЕГРН (на тот период времени персональные данные в ЕГРН еще не были закрыты)

🤷🏻‍♀️Таким образом суд пришел к выводу, что продавец Никитина Клавдия недобросовестно подошла к вопросу извещения сособственника. Она могла установить адрес, по которому Владимир был зарегистрирован по месту жительства, но не стала этого делать - и просто направила телеграмму по адресу спорной квартиры.
Т.е. из-за ее недобросовестного поведения сособственник не смог получить уведомление и воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

👀Но то, что к отправке уведомлений нужно подходить добросовестно (предпринимая все возможные и доступные действия для того, чтобы известить сособственника), мы уже обсуждали вчера.
Так почему мы выделили данное дело из общей массы аналогичных?

❕Потому что здесь суд указал:

... что приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 года N 724 утвержден "Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Извещение, размещенное продавцом доли посредством заполнения электронной формы извещения в личном кабинете, становится доступным для просмотра в специальном разделе официального сайта органа регистрации прав (далее - специальный раздел) с момента его размещения (пункт 4).
... доказательств того, что Никитина Клавдия разместила извещение о продажи своей доли с соблюдением требований вышеприведенного порядка ... не представлено.

🤔 Т.е. по мнению суда, если бы продавец действительно хотела уведомить сособственника, но не знала адрес его места жительства, то испробовала бы все доступные ей способы извещения... в том числе разместила бы объявление еще и на сайте Росреестра.

Наш комментарий на эту тему опубликуем в следующем посте⬇️

Телеграм-канал: @risrf

#преимущественноеправо

🖇 Комментарий от нас по Делу № 4.

🫤 Суд не прав, вменяя ответчику в обязанность размещение уведомления о продаже доли квартиры на сайте Росреестра.

📚В законе сказано, что если число участников долевой собственности более 20, тогда можно не рассылать письменные уведомления сособственникам, а разместить информацию о продаже доли на сайте Росреестра. Но данное правило не распространяется на продажу долей жилой недвижимости (п. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

🤷🏽 Т.е. данный сервис создан для уведомления сособственников о продаже нежилых помещений, зданий и земельных участков (там даже нет варианта "квартира" в перечне объектов недвижимости). И адвокату ответчика имело бы смысл на это обратить внимание суда.

📝НО можно взять на заметку данное решение суда и использовать данный сервис в своих интересах.

✔️Рекомендуем дополнительно к отправке письменных уведомлений сособственникам нежилых помещений и земельных участков,
еще или размещать информацию на сайте Росреестра с предложением сособственнику выкупить долю (когда сервис разрешает разместить уведомление, если не разрешает - созраните скрин об этом).
Особенно, когда не известно место жительства сособственника.

    🔸Уведомление размещается лично продавцом через личный кабинет на сайте Росреестра.
    🔸Размещение уведомления в данном сервисе абсолютно бесплатно.

⏹️ На этом завершаем нашу серию постов о преимущественном праве покупке. Желаем успешных сделок!

ℹ️ Дополнительно рекомендуем также ознакомиться с опубликованными в прошлом году постами о направлении уведомлений сособственникам:
        https://t.me/risrf/1261
        https://t.me/risrf/1262
        https://t.me/risrf/1263

Телеграм-канал: @ risrf

🔎 Так же заработал реестр должников по алиментам
(т.е. тех, кто имеет задолженность по выплатам на содержание своих несовершеннолетних детей или нетрудоспособных детей, достигших восемнадцатилетнего возраста, либо нетрудоспособных родителей).

📲Ссылка на сервис: https://fssp.gov.ru/ip_alim

📰 В реестр включаются те, кто:
🔻 привлечен к административной за неуплату алиментов,
🔻 и (или) уголовной ответственности за неуплату алиментов,
🔻 и (или) объявленных судебным приставом-исполнителем в розыск.

📖 Общедоступные сведения, которые отражаются по должнику, это в том числе:
▫️фамилия, имя, отчество должника
▫️дата и место рождения его рождения
▫️сумма непогашенной задолженности по исполнительному документу;
▫️если привлечен к административной или уголовной ответственности за неуплату алиментов - дата принятия судебного акта о привлечении должника соответствующей ответственности;
▫️если объявлен в розыск - данные об объявлении розыска должника, его имущества или розыска ребенка (для ребенка - фамилия, имя, отчество (при его наличии) и год рождения);
▫️наименование и адрес подразделения судебных приставов, в котором возбуждено (ведется) исполнительное производство.

✏️ Сейчас сервис выполняет только информационную функцию.

❕Запрета на совершение сделок с должником по алиментам нет.

⛓️В дальнейшем планируют ввести для лиц, внесенных в реестр, ограничения. Например, запрет на открытие банковских счетов.

🪄Что касается банкротства должника по алиментам

🔂 При банкротстве, требование об уплате алиментов включается в первую очередь реестра кредиторов.

🤷🏽 Если в процессе банкротства задолженность по алиментам полностью закрыть не удастся, то оставшаяся часть долга не "списывается" (т.е. должник не освобождается от дальнейшей оплаты задолженности по алиментам).

⚠️ При этом в рамках банкротного дела может ставиться перед судом вопрос о признании совершенных должником сделок (в т.ч. до банкротства) недействительными (см. ст. 61.2 и 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Телеграм-канал: @risrf

#реестр #база

❗️Обязанность № 1: пробитие кассовых чеков при получении оплаты от физ.лица

На территории РФ действует Федеральный закон "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации".

‼️Согласно нему, при получении оплаты от физлица необходимо пробить кассовый чек.

📮Чек обязаны пробивать:
- индивидуальные предприниматели (не являющиеся самозанятыми),
- организации.

⚠️ Чек нужно пробить не только при получении оплаты наличными (из рук в руки или через ячейку), но даже если деньги получены в безналичном порядке (перевод по номеру телефона, по номеру карты, по реквизитам счета, раскрытие аккредитива и т.п.)!!

⚠️И даже, если договор был заключен с ИП или юрлицом, а деньги в оплату по нему пришли со счета физлица (т.е. не со счета ИП и не от юрлица) - в обязательном порядке нужно пробить чек!

📠Пробивается кассовый чек с использованием онлайн-кассы.
📲"Онлайн" означает, что касса должна быть подключена к интернет и информация о пробитом чеке сразу же передается в ФНС.

👨🏻‍💻При этом сам кассовый аппарат может быть в привычном нам виде - как отдельная машинка, так и в виде приложения на телефон или в виде личного кабинета на каком-то сайте (облачная онлайн-касса).

👛 Риэлтору в статусе ИП или риэлторской организации необходимо приобрести в собственность или арендовать онлайн-кассу, фискальный накопитель к ней (на нем хранится информация по пробитым чекам) и зарегистрировать кассу в ФНС (с помощью личного кабинета на сайте ФНС).

🔖 При пробитии чека, плательщику выдается бумажный чек, либо направляется электронный чек на e-mail или с помощью СМС.

ℹ️ Самозанятые тоже обязаны пробивать чеки. Причем они обязаны пробивать чеки при получении оплаты не только от физлица, но и от ИП или от юрлица.
Но нести расходы на приобретение кассового аппарата и фискального накопителя им не требуется, все чеки пробиваются бесплатно через приложение для самозанятых.

Телеграм-канал: @risrf

#касса #чеки

Обязанность № 2: встать на учет в Росфинмониторинге и отчитываться перед ним

Еще один закон, которым обязаны руководствоваться риэлторы: Федеральный закон "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (кратко его именуют по его номеру "115-ФЗ")

👀 Данный закон распространяется на оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества:
🔸индивидуальных предпринимателей и
🔸юридических лиц
🟢 Самозанятых (у которых не оформлено ИП) не касается.

🧐 Под посреднической деятельностью при купле-продаже недвижимости Росфинмониторинг понимает:
🔹ведение деятельности по подбору вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи,
🔹оказание помощи в заключении клиентами сделок по купле-продаже объектов недвижимости,
🔹организацию продажи объектов недвижимости по поручению данных лиц.

🤷🏽 Т.е. если Вы оказываете указанные услуги (даже очень редко) и являетесь ИП (или открыли юрлицо), то Вы попадаете под действие указанного закона и обязаны его исполнять (даже если у Вас отсутствует соответствующий данным услугам код ОКВЭД).

🕺Если же Вы занимаетесь, например, только арендой и, при этом, у Вас отсутствуют ОКВЭД по предоставлению посреднических услуг при купле-продаже недвижимости, то указанный закон на Вас не распространяется.

💃🏻Что касается риэлторов, занимающихся привлечением клиентов застройщикам. Если деятельность ограничивается только привлечением клиента на заключение ДДУ, и опять же отсутствуют ОКВЭД по предоставлению посреднических услуг при купле-продаже недвижимости, то указанный закон на таких риэлторов так же не распространяется.
🤦🏻‍♀️Если же риэлтор помогает клиенту (или застройщику) при заключении сделки купли-продажи недвижимости с застройщиком (когда дом сдан, помещения оформлены в собственность), то такая деятельность подпадает под регулирование вышеуказанного закона.

🕵️‍♀️ Указанный закон обязывает ИП и юрлиц, контролировать сделки, в которых участвуют их клиенты, и выявлять:
🔻сделки с недвижимостью, по которым производится оплата на сумму от 5 000 000 рублей (в т.ч. в эквивалентной сумме в валюте);
🔻операции с денежными средствами или иным имуществом в случае, если хотя бы одной из сторон является организация или физическое лицо, включенные в перечни Росфинмониторинга (в список организаций и физических лиц, связанных с терроризмом или с распространением оружия массового уничтожения);
🔻необычные операции (сделки), в отношении которых возникают подозрения, что они совершаются в целях отмывания доходов, полученных преступным путём, и финансирования терроризма;
🔻а так же ряд других сделок.


⁉️ Что необходимо выполнять риэлтору в рамках указанного закона 115-ФЗ:

✔️Пройти платное обучение в одной из обучающих компаний и раз в 3 года повышать квалификацию (тоже платно).

✔️Разработать внутреннюю документацию (даже если Вы работаете без сотрудников), постоянно следить за изменениями законодательства в рамках данного закона и вносить изменения во внутренние документы (а изменения вносятся часто).

✔️Встать на учет в Росфинмониторинге (до начала осуществления посреднической деятельности при купле-продаже недвижимости).

✔️Сразу же при начале сотрудничества проверять каждого! клиента в т.ч. на наличие его в списках Росфинмониторинга (террористов и распространителей массового оружия), а потом каждые три месяца перепроверять не добавили ли клиента в такие списки (если с клиентом продолжатся работа). И не менее 5-ти лет хранить анкеты и документы по клиентам, подтверждающие, что клиентов проверяли в соответствии с требованиями 115-ФЗ.

✔️Сообщать незамедлительно обо всех сделках, подлежащих контролю (в т.ч. о ДКП с ценой от 5 млн рублей).

✔️Подавать не реже 1 раза в 3 месяца отчетность, даже если вообще не было сделок.

Телеграм-канал: @risrf

#росфинмониторинг