📚Продолжим про договор доверительного управления

👤 Учредитель управления - это тот, кто передает имущество (имущественные права) в доверительное управление.
Им является (ст. 1014 ГК РФ):
🔶 в большинстве случаев это собственник передаваемого в доверительное управление имущества,
🔸но так же может быть и нотариус, когда необходимо установить управление наследственным имуществом умершего на период, пока наследники не вступят в фактическое владение,
🔸или органы опеки и попечительства, когда необходимо постоянное управление недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного.

👤 Доверительный управляющий - это тот, кто принимает имущество в доверительное управление.
Кто может быть доверительным управляющим (ст. 1015 ГК РФ):
🔶 коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия,
🔶 индивидуальный предприниматель,
🔸 в исключительный случаях физическое лицо, не являющееся предпринимателем. А именно, если доверительное управление устанавливается нотариусом в отношении наследственного имущества умершего на период пока наследники не вступили в фактическое владение, либо если доверительное управление устанавливается органом опеки и попечительства в отношении имущества подопечного.

❌ "Самозанятый" НЕ может являться доверительным управляющим, т.к. данную систему налогообложения (налог на профессиональный доход) нельзя применять в отношении дохода от ведения деятельности в рамках договора доверительного управления имуществом (ч. 7 п. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ).

⚠️ Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по сделкам с переданным ему в доверительное управление имуществом!
Т.е. доверительный управляющий не может купить или арендовать переданную ему в доверительное управление недвижимость (имущественные права).

🔁 Уполномочить кого-то другого управлять доверенным ему имуществом доверительный управляющий может только если:
🔹это разрешено договором доверительного управления данным имуществом,
🔹либо если доверительный управляющий получил на это согласие учредителя управления в письменной форме,
🔹либо если доверительный управляющий вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

💰Доверительный управляющий имеет право на:
▫️ предусмотренное договором вознаграждение (но также договор доверительного управления может быть и безвозмездным),
▫️а также на возмещение необходимых расходов, произведенных управляющим при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Телеграм-канал: @risrf

#доверительноеуправление

👨🏻‍💻 И еще немного про доверительное управление...

📝 Заключать договор нужно в письменной форме.
🕹 При этом, если для бы для продажи передаваемой в доверительное управление недвижимости потребовалось бы нотариальное удостоверение договора, то договор доверительного управления также в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариально.

🏢 Также необходимо зарегистрировать в ЕГРН передачу недвижимого имущества в доверительное управление (иначе договор будет недействителен).

🖇Что в обязательном порядке должно быть прописано в договоре доверительного управления (иначе договор будет недействителен):
🔹наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
🔹перечень имущества, передаваемого в доверительное управление (так, чтобы можно было идентифицировать);
🔹размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
🔹срок действия договора (не может превышать 5 лет).

⚠️ Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не направит другой заявление о прекращении договора, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

👤При заключении договоров в отношении переданного в доверительное управление имущества, доверительному управляющему не требуется доверенность. Т.е. сделки он совершает с имуществом от своего имени!
Но при этом, обязательно во всех документах нужно указывать, что подписант действует в качестве доверительного управляющего. Например, достаточно будет после имени или наименования доверительного управляющего сделать пометку "Д.У."

✳️ И на всякий случай еще раз проговорим, что:
▫️передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему;
▫️поэтому наличие долгов, в т.ч. банкротство доверительного управляющего, никак не может привести к продаже с торгов имущества, переданного ему в доверительное управление, или к аресту этого имущества.

😲 А еще есть не очень очевидный момент (возможно, положительный для собственника недвижимости).
🙅При наличии долгов у учредителя управления (т.е. лица, чье имущество было передано в доверительное управление) нельзя будет обратить взыскание на находящееся в доверительном управлении имущество. Т.е. приставы не могут продать данное имущество с торгов, если у собственника есть долги перед кем-то.
🤷🏽Но указанная защита не распространяется на банкротство собственника имущества. При его банкротстве доверительное управление прекращается, а имущество поступает в конкурсную массу.

Телеграм-канал: @risrf

#доверительноеуправление

📸Продажа квартиры: почему качественные фото имеют значение?

😍 При продаже квартиры первое впечатление имеет решающее значение!
В эпоху цифровых технологий большинство покупателей начинают поиск жилья онлайн💻, и именно 🎞фотографии становятся их первым знакомством с вашим предложением. Вот почему важно уделить внимание качеству снимков.

Фотографирование объекта можно поручить профессионалам и это, наверно, самый правильный подход, но такая возможность есть не всегда и, зачастую, риэлтор берет на себя этот функционал.

В недрах интернета мы нашли, на наш взгляд, очень полезный и подробный материал от одной крупной рекламной площадки с подробной инструкцией о самостоятельной подготовке фото при продаже объекта:
🔹 Подготовка к съемке

🔹 Технические рекомендации при мобильной съемке (настройки камеры, ракурсы, освещение)

🔹 Оптимальный набор фото для объявления

🔹 Особенности фотографирования разных помещений

Телеграм-канал: @risrf

👌Материал будет полезен и опытным риелторам и новичкам.
Рады с вами поделиться🤝

Телеграм-канал: @risrf

С 01 марта 2025 года Росреестр будет принимать заявления от юридических лиц о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов.

👀 Однако есть исключения:

▫️ если стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, является физическое лицо,

▫️ если стороной сделки, на основании которой подлежит государственной регистрации право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо

(кроме договоров участия в долевом строительстве, которые предоставляются только в форме электронных документов).

▫️ Крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся юридическими лицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе направлять заявления на кадастровый учет и регистрацию прав в форме документа на бумажном носителе до 1 января 2026 года.

🚶‍➡️🏢 Юридические лица вправе подать указанные заявления и (или) документы в форме документов на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности подачи указанных заявлений и (или) документов в форме электронных документов.

🌐 Информация о наличии временной технической невозможности подачи указанных заявлений и (или) документов в форме электронных документов размещает Росреестр незамедлительно с момента ее обнаружения на официальном сайте с указанием времени возобновления технической возможности подачи заявлений и (или) документов в форме электронных документов.

🤝 Юридические лица регулярно пользуются услугами АКБ «ФОРА-БАНК» как в области предоставления обширного перечня банковских услуг для юридических лиц, так и при подаче документов в Росреестр для целей осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

🤔А вот какие особенности есть у таких сделок и особо интересные случаи из практики, мы с вами рассмотрим далее.

Телеграм-канал @risrf

#юрлица

Рассматривая вопрос оформления сделок с участием юридических лиц, первое, на что необходимо обратить внимание – кто и как подписывает договор и прочие документы от имени юридического лица.

Договоры отчуждения недвижимого имущества от имени юридического лица имеет право подписать:

📌 единоличный исполнительный орган

Это может быть Директор, Генеральный директор, Председатель, Управляющий фондом (если речь идет, к примеру о личном фонде) и проч.

👆Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга.

👉 Сведения о том, кто имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности обязательно вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц.

Актуальную информацию можно посмотреть на сайте ФНС.

📌 уполномоченный представитель, наделяемый соответствующими полномочиями доверенностью.

Важно! Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

При электронной подаче документов от имени юридического лица с 01.09.2024 года обычной нотариальной доверенностью не обойтись.

👩‍💻 Она должна быть составлена в электронной форме в машиночитаемом виде (МЧД), подлежит обязательному нотариальному удостоверению и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) нотариуса и представителя.

Телеграм-канал: @risrf

#юрлица

Следующий вопрос, на котором хотелось бы остановиться – как происходит подписание документов от имени юридического лица при электронной подаче документов в Росреестр.

Если от имени юридического лица действует доверенное лицо:

🖌 подписание документов происходит, как и в любой другой сделке, подаваемой в Росреестр с использованием различных сервисов прямого взаимодействия с Росреестр,

🖌 выпускается УКЭП физическому лицу,

🖌 к обращению в Росреестр приобщается нотариальной удостоверенная МЧД.

Что же касается подписания договора и иных документов от имени юридического лица единым исполнительным органом, то в таком случае подписание происходит УКЭП организации с помощью установленных у организации сервисов для подписания документов (Сервис удаленного подписания Технокад, Контур.диадок или иное) и на оборудовании организации.

И вот тут получается довольно интересная ситуация:

- УКЭП организации далеко не всегда находится в руках того лица, который имеет право подписывать документы от имени юр.лица без доверенности.

В большинстве случаев УКЭП организации находится в руках у бухгалтера, а иногда и юриста организации, который подписывает документы, сидящего не рядом с тем же генеральным директором, а где-то в совершенно ином месте.

👀 Такое положение вещей в дальнейшем может не лучшим образом сказаться на истории владения недвижимостью.

При оказании услуг по электронной регистрации АКБ ФОРА-БАНК мы в обязательном порядке запрашиваем у лица, подписывающего документы от имени организации, номер телефона и ту почту, к которой данное лицо имеет доступ, чтобы он мог непосредственно контролировать что отправлено на подписание и что в итоге подписано.

Телеграм-канал: @risrf

#юрлица #электроннаяподпись

Хотелось бы немного поделиться с вами реальными случаями из практики работы с юридическими лицами:

Случай 1

🔎При изучении уставных документов среди учредителей обнаружен ребенок в возрасте 15 лет (не эмансипированный).

Единоличный исполнительный орган – генеральный директор. Им является женщина, которая заодно является матерью 16-ти летнего учредителя🤱.

💰Сделка является для организации крупной (сумма сделки больше 25% балансовой стоимости активов компании и выходит за рамки ее обычной деятельности).

Решение о продаже квартиры в соответствии с уставными документами организации подписано учредителями и мамой, поставившей подпись на данном решении в знак согласияс действиями несовершеннолетнего.

🙋‍♀️Встал вопрос: а нужно ли в данном случае распоряжение органов опеки при вынесении данного решения?

Мнения разделились.

🙇‍♂️Операторы горячих линий не могли прийти к единому мнению:

👀Росреестр кивал в сторону опеки.

🗣Горячая линия отдела по вопросам опеки и попечительства просила куда-нибудь еще сходить за разъяснениями, например, обратиться во флагманские офисы МФЦ, где сидят «живые» специалисты.

😭Нотариусы так же выдавали диаметрально противоположные мнения по данному вопросу.

В итоге регистрация перехода права собственности с организации на физическое лицо прошла обыденно.

Никаких распоряжений органов опеки для совершения сделки не получалось, не предоставлялось и не было запрошено со стороны Росреестра.

Телеграм-канал: @risrf

#юрлица

Сегодня хотели бы вас познакомить с еще одной интересной ситуацией

Случай 2

На регистрацию отправился пакет документов по сделке с участием покупателя-физического лица и юридического лица в качестве продавца.

Казалось бы, такая же, как и много других, но есть на первый взгляд ряд несущественная особенность:

рассрочка платежа на два года и отсутствие возникающего в силу закона права залога в пользу продавца до момента полной оплаты по договору.

Договор от имени организации подписал генеральный директор.

Вот только государственный регистратор усомнился в истинных намерениях сторон.

Поводом к тому послужило отчасти заявление о приостановлении регистрационных действий, поданное в Росреестр другим представителем юридического лица, действующим по доверенности, которое обратилось в Росреестр через МФЦ.

Исходя из содержания это заявления, а также принимая во внимание вышеуказанные особенности сделки, регистратор вынес решение, согласно которому данная сделка имеет признаки мнимой сделки (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Телеграм-канал: @risrf

В завершении серии публикаций о сделках с юридическими лицами, хотелось бы остановиться на еще одном очень важном аспекте.

Имея дело с юридическими лицами, необходимо внимательно изучать выписку из ЕГРЮЛ не только на предмет сведений о лице, имеющей право подписания документов от имени юридического лица без доверенности.

Учредителями организации могут быть как физические, так и юридические лица, которые в свою очередь могут попадать под действие Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».


Если юридическое лицо с «недружественным» учредителем
участвует в сделке со стороны покупателя, то никаких особых ограничений для совершения сделок нет.

А вот если со стороны продавца, то расчет по сделке возможен только с использованием специального счета типа «С».

Исключения:

- получено и предоставлено разрешение правительственной комиссии,

- предоставлены документы, подтверждающие, что конечным бенефициаром по данной сделке является лицо, чьим личным законом является закон страны, не являющейся недружественной для России.

Телеграм-канал: @risrf

#юрлица #подконтрольныелица #недружественныестраны

👨🏻‍💻 Работающий пенсионер и доплаты к пенсии.

Периодически возникают вопросы:
"Я - получаю доплату к пенсии как неработающий пенсионер. Потеряю ли я её, если:
- буду сдавать квартиру в аренду/наем,
- буду работать риэлтором как самозанятый,
- стану индивидуальным предпринимателем,
- заключу договор на привлечение клиентов с застройщиком, страховой компанией, банком"...

🤷🏽 К сожалению, даже сотрудники Социального (пенсионного) фонда не всегда могут дать четкий ответ.

⚠️ Итак, пенсионер считается "работающим", если он:
▫️ работает по трудовому договору или
▫️ осуществляет иную деятельность, в период которой он подлежит обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Федеральным законом от 15 декабря 2001 года N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации".

🧐 С трудовым договором все понятно. А вот что это за "иная деятельность", которая позволяет приравнять пенсионера к работающему?

📎 К иной деятельности, подлежащей обязательному пенсионному страхованию, (то есть к деятельности, из-за которой пенсионер будет считаться "работающим") относятся:
🔻получение оплаты (вознаграждения) по договорам, согласно которым физлицо (не являющееся самозанятым) оказывает услуги или выполняет работы (т.е. это так называемые гражданско-правовые договоры - в том числе договоры оказания услуг, агентские договоры, договоры выполнения работ...). Даже если такой пенсионер заключил договор с заказчиком-физлицом (об исключениях мы поговорим далее);
🔻получение оплаты (вознаграждения) по договорам авторского заказа в пользу авторов произведений, договорам об отчуждении исключительного права на результаты интеллектуальной деятельности, издательским лицензионным договорам и т.п.;
🔻деятельность в качестве индивидуального предпринимателя;
🔻деятельность в качестве единственного учредителя юрлица, когда при этом этот учредитель также является и руководителем данной компании.

📌 Что тут важно помнить:
▫️ если пенсионер работает по трудовому договору, то работающим пенсионером он будет считаться пока не уволится (всё вполне логично);
▫️ если пенсионер является ИП, то работающим пенсионером он будет считаться пока не прекратит ИП (тут тоже всё логично);
▫️ если пенсионер заключил гражданско-правовой договор (оказания услуг, агентский, подряда...), то работающим пенсионером он будет считаться... пока не расторгнет договор или не истечет срок договора, даже если вообще не получает никакие деньги по этому договору!

💔 Пример:
Иван Иванович, является пенсионером, ИП и "самозанятость" не оформлял.
Три месяца назад он заключил договор с застройщиком на привлечение клиентов, по которому за каждого привлеченного клиента должен был получить вознаграждение.
Договор заключил, но ни одного клиента так и не направил застройщику. Соответственно, ни копейки вознаграждения ему не выплачено.
Спустя три месяца Иван Иванович получил от Социального фонда уведомление, что ему переплатили пенсию за предыдущие за три месяца - он же работающий пенсионер, а при расчёте пенсии это забыли учесть. Теперь надбавку к пенсии он получать не будет, и ещё из следующих выплат пенсии удержат переплату.
Иван Иванович в недоумении - он не работает и от застройщика денег не получал... Почему его приравняли к работающим пенсионерам?
А все дело в том, что застройщик передал в Социальный фонд сведения о заключении агентского договора с Иваном Ивановичем, как того требует закон. И с этого момента Иван Иванович является лицом, осуществляющим деятельность, подлежащую обязательному пенсионному страхованию, а значит надбавки к пенсии в этот период ему не положены...
Иван Иванович растог договор с застройщиком, застройщик передал в Социальный фонд информацию о расторжении агентского договора, после чего Иван Иванович написал заявление на возобновление начисления доплаты к пенсии как "неработающему пенсионеру". Только со следующего месяца ему опять начали начислять надбавку к пенсии... Но за период, когда он числился "работающим пенсионером" надбавку все же вычли 🤷.

Телеграм-канал: @risrf

#пенсионеры

🤨 А что же можно безопасно заключить пенсионеру?

🔥 Не теряя доплаты к пенсии пенсионеры могут работать как самозанятые (без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя)!
Т.к. самозанятые не подлежат обязательному пенсионному страхованию, то такие пенсионеры не будут считаться "работающими пенсионерами".
Но нужно помнить, что самозанятые не могут нанимать сотрудников, не могут выступать посредниками (например агентами по агентским договорам), не могут получать доход более 2,4 млн в год.

⭐️ Также пенсионеры могут заключать договоры, по которым не уплачиваются обязательные страховые взносы, а это:
🔹 договоры, предметом которых является переход права собственности на имущество/имущественные права (в т.ч. договоры купли-продажи, мены, ренты, дарения...);
🔹договоры, связанные с передачей в пользование имущества (в т.ч. договоры аренды и найма недвижимости), но не распространяется на авторские и интеллектуальные права;
🔹заключенные между физлицами (не ИП и не самозанятыми) договоры оказания некоторых услуг для личных, домашних и (или) иных подобных нужд, перечисленных в п. 70 ст. 217 Налогового кодекса РФ, а именно:
▫️ договоры об оказании услуг по присмотру и уходу за детьми, больными лицами, лицами, достигшими возраста 80 лет, а также иными лицами, нуждающимися в постоянном постороннем уходе по заключению медицинской организации;
▫️ договоры об оказании репетиторских услуг;
▫️ договоры об оказании услуг по уборке жилых помещений, ведению домашнего хозяйства;
▫️ также на уровне субъекта РФ (области, края, республики, города федерального значения) региональным законом могут быть установлены дополнительные виды услуг для личных, домашних и (или) иных подобных нужд, доходы от оказания которых освобождаются от налогообложения (и соответственно от уплаты с таких доходов обязательных страховых взносов).

✅ Так же, если в регионе есть свои региональные доплаты к пенсиям, то также законодательством данного региона может быть установлено какие работающие пенсионеры не утрачивают право на эту региональную надбавку.
В Москве это пенсионеры, зарегистрированные по месту жительства городе Москве не менее 10 лет в общей сложности и:
🔸работающие, например, консьержами в многоквартирных домах, дворниками, на некоторых должностях в органах ЗАГС, библиотеках, на некоторых должностях в муниципальных и государственных учреждениях;
🔸или, например, являющиеся инвалидами 1 и 2 группы, при этом не важно где и в какой должности работающие.
Полный список можно посмотреть здесь.

Телеграм-канал: @risrf

#пенсионеры #самозанятые