🥳 Со ставками налогов мы вчера разобрались

🌰 А теперь новая ЗАДАЧА

🗒 Иван в 2025 году продал:

1️⃣ квартиру за 3,5 млн руб (приватизировал ее годом ранее);
2️⃣ садовый участок за 500 тыс руб (получил его в 1993 году от администрации бесплатно),
3️⃣ машину за 900 тыс руб (купил ее в 2023 году за 600 тыс).

Больше доходов за 2025 год у него нет.
Иван являлся налоговым резидентом РФ по итогам 2025 года.

Для самых пытливых наших подписчиков укажем, что Иван:
▫️ в браке не состоит/не состоял,
▫️ детей не имеет,
▫️ право на социальные налоговые вычеты (лечение, обучение, физкультура и т.д.) у него отсутствует,
▫️ право на имущественные вычеты отсутствует, кроме тех, которые прямо следуют из условий задачи,
▫️ минимальные предельные сроки владения в регионе его проживания не уменьшены,
▫️ в предпринимательской деятельности проданное имущество не использовалось,
▫️ продажа осуществлялась как физлицом (т.е. не ИП).

☠️ Риски депозитариев, оформленных на ООО и ИП. (продолжение)

Нужно также не упускать из внимания удобство проведения сделок. На базе Фора-Банка в разных городах функционируют Расчётные центры по сделкам с недвижимостью. Здесь предоставляется полный комплекс услуг для того, чтобы сделка прошла быстро, безопасно и комфортно: благоустроенные переговорные пространства, высокопрофессиональный персонал, современное оборудование, комфортабельные кассовые зоны. А для риэлторов предусмотрены бонусы при каждой сделке и бесплатный сейф. Справедливости ради, весь этот комплекс услуг можно получить и в других офисах Фора-Банка.

- А сколько времени требуется на оформление сделки?
Сорокин В.: Очевидно, что каждая сделка индивидуальна, но, если документы для проверки и подготовки договора купли-продажи будут предварительно высланы по электронной почте, весь процесс оформления сделки может занять всего лишь 30 минут.

- Так, с покупателями разобрались. А что со страхами продавца?
Сорокин В.: Часть страхов у продавца и покупателя – общие. Продавец так же может опасаться увозить наличные деньги в день их получения. Тут, ко всему вышесказанному, банки могут предложить разместить деньги на депозите (вкладе) под высокий текущий процент.
При наличной форме расчета сразу возникает вопрос пересчета и проверки подлинности купюр. Банки, безусловно, предоставляют такую услугу.
Сервисы и услуги проведения сделок с недвижимостью банки непрерывно совершенствуют, уделяя особое внимание безопасности. А вот решение, как проводить сделку и где разместить деньги, люди принимают самостоятельно. Возвращаясь к криминальному происшествию в Сочи, хочется отметить, что выбор был: в Сочи и Адлере функционируют упомянутые выше Расчётные центры по сделкам с недвижимостью, в которых клиенты могли воспользоваться депозитарием с большим комфортом и гарантиями безопасности.
🛡️ Фора-Банк более 30 лет оказывает услуги по расчетам на рынке недвижимости. Безупречная репутация – это основа доверия клиентов банка!

Комментарий Евгения Проскурина, Президента некоммерческого партнерства «Гильдия риэлторов Сочи»:

В профессиональном сообществе мы последовательно и много лет обращаем внимание специалистов рынка  недвижимости и клиентов риэлторов на безопасные методы проведения сделок с недвижимостью через классические банковские механизмы расчетов: банковские ячейки в депозитариях банков партнеров Гильдии, аккредитивные и другие формы безналичных расчетов под контролем и с проверкой специалистов банка.
Буквально месяц назад, в декабре 20024 года, мы, совместно с Администрацией Сочи, с участием представителей полиции, ФНС и других силовых структур  мы провели конференцию как раз под девизом «Безопасные сделки» в Сочи, где партнерами выступили «Фора-банк» и другие проверенные ведущие банки России, имеющие офисы в Сочи.
Все условия для безопасных расчетов и сделок в Сочи существуют. Недобросовестные участники рынка, «псевдориэлторы» и «гореюристы» действуют через маркетинговые ловушки «сделаем все быстро» за один день»и очень дешево. И на многих людей это работает. И конечно, ряд федеральных агрегаторов продолжает публикацию фейков не только объектов, но и услуг по оформлению сделок. Они не за что не отвечают и потом «не найдешь концов».
Поэтому мы запускаем совместную городскую программу «Честные метры Сочи», в которой гости и жители Сочи могут проверить объект недвижимости через чат-бот, заказать комплексную экспертизу, найти сертифицированного риэлтора в муниципальном реестре «Риэлторы Сочи». Клиенты могут застраховать титул в  аккредитованной СК и провести сделку у банков-партнеров, в частности в Фора-банке, у которого функционируют расчетные центры в Сочи, в Адлере.

Телеграм-канал: @risrf

⚡️Без межевания никуда⚡️

С 01 марта 2025 года вступают в силу важные изменения в Федеральный закон РФ «О государственной регистрации недвижимости».

Статья 26 «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав»
дополнена следующими основаниями:

❌ в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;

❌ в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление.

Телеграм-канал @risrf

#межевание

ℹ️ Итак, как применять ставки, если было несколько источников дохода за год?

📌Возвращаемся к шпаргалке для налоговых резидентов (ссылка сверху поста).

📝 Видим, что существуют 4️⃣ варианта налоговых ставок, применяемых к доходам физлиц-резидентов.
Т.е. к каждому конкретному виду дохода будет применяться какой-то один вариант ставок из приведенных в шпаргалке.
Так доходы от продажи недвижимости, облагаются ставками, указанными во втором варианте шпаргалки (13-15%). А доходы от продажи прав требования по уступке по ДДУ, облагаются налогами, указанными в первом варианте в шпаргалке (13-15-18-20-22%).

⚠️ Но прогрессивные ставки налога считаются не по отдельности по каждому виду дохода, а в отношении суммы всех доходов облагаемых по данному варианту ставок.

🧮 Например, если за год проданы двое апартаментов по 7,4 млн каждый, при этом куплены они за год до этого по 5 млн каждый. То есть налогооблагаемый доход составит по 2,4 млн с каждого апартамента.
Вспоминаем, что доходы от продажи недвижимости облагаются по второму варианту из шпаргалки (13-15%)
Но налог считается не по 13% с каждых 2,4 млн по отдельности. А сначала суммируем доход, получаем 4,8 млн. И дальше уже к этой сумме применяем ставки налога (т.е. нужно будет заплатить 13% с 2,4 млн и 15% оставшихся 2,4 млн).

💡Т.е. нужно сначала все полученные за год и подлежащие налогообложению доходы выписать в 4 столбца (для каждого столбца применяется один из 4х вариантов ставок из шпаргалки). Потом просуммировать отдельно по каждому столбцу доходы. И только потом отдельно от итоговых цифр в каждом столбике посчитать налоги.

🧮 Более сложный пример.
Допустим, Иван (налоговый резидент РФ) получил в 2025 году следующие доходы:
▫️ зарплату в размере 1,5 млн руб,
▫️ дивиденды 1 млн руб.
▫️ доход по вкладам (налогооблагаемая часть составила 0,7 млн руб),
▫️ доходы от продажи квартиры (налогооблагаемая часть составила 5 млн руб),
▫️ доходы от продажи машины (налогооблагаемая часть составила 1 млн руб),
▫️ доход от уступки прав по ДДУ (налогооблагаемая часть составила 5 млн руб),
▫️ а также выиграл в лотерею 1 млн руб.
Итого нужно заплатить налог с 15,2 млн руб.

📝Чтобы посчитать какую сумму налога Ивану необходимо оплатить, сначала распределяем доходы в зависимости от вариантов применяемых ставок.
💡В шпаргалке со ставками есть ссылки на нормы Налогового кодекса, в которых можно посмотреть полный перечень доходов, применимый по каждому конкретному варианту ставок.

1️⃣ Из нашего примера, облагаться ставками из первого варианта шпаргалки (13-15-18-20-22%) будут:
🔺 зарплата в размере 1,5 млн руб,
🔺 доход от уступки прав по ДДУ (налогооблагаемая часть составила 5 млн руб),
🔺 выигрыш в лотерею 1 млн руб.
Общая сумма доходов составила: 7,5 млн руб.
Соответственно, Иван заплатит с этих доходов налог: 1,152 млн (13% с 2,4 млн, 15% с 2,6 млн и 18% с оставшихся 2,5 млн)

2️⃣ Облагаться ставками из второго варианта шпаргалки (13-15%) будут:
🔻доходы от продажи квартиры (налогооблагаемая часть составила 5 млн руб),
🔻доходы от продажи машины (налогооблагаемая часть составила 1 млн руб),
🔻дивиденды 1 млн руб.
🔻доход по вкладам (налогооблагаемая часть составила 0,7 млн руб).
Общая сумма доходов составила: 7,7 млн руб.
Соответственно, Иван заплатит с этих доходов налог: 1,107 млн (13% с 2,4 млн, 15% с оставшихся 5,3 млн).

Телеграм-канал: @risrf

#НДФЛ

Сегодня к нам обратился клиент со следующим вопросом:

«Хотим сделать договор дарения квартиры между двумя братьями. Оба участника сделки проживают в Европе. Стороны сходили к местному нотариусу. Он согласился подписать такой договор. Позже мы легализуем договор в консульстве и подадим тут в Росреестре. Как иной вариант – удостоверим договор в консульстве…»

Как бы сильно не хотелось братьям решить свой вопрос, не покидая насиженного места, все равно для совершения сделки им придется либо приехать в Россию, либо озадачиться выдачей доверенностей на заключение договора дарения по месту нахождения имущества.

Давайте разберемся, почему нельзя сделать именно так, как хотелось бы участникам сделки

С 13 января 2025 года договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Почему нельзя удостоверить договор у нотариуса, осуществляющего деятельность на территории другого государства?

Статься 56 Основ законодательства РФ о нотариате устанавливает порядок определения места удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества:

📌 Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество

📌 При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора

Почему нельзя удостоверить договор в консульстве?

Статья 38 Основ законодательства РФ о нотариате устанавливает перечень нотариальных действий, которые уполномочены совершать консульские должностные лица.

Среди перечисленных полномочий отсутствуют полномочия по удостоверению договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации.

Как мы писали выше, сторонам предстоит либо посетить РФ для совершения сделки, либо выдать соответствующие доверенности на представителей.

👆Вот только даритель при выдаче доверенности на заключение от его имени договора дарения в обязательном порядке должен учесть требования п. 5 ст. 576 Гражданского кодекса РФ:

«Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна».

Телеграм-канал @risrf

#дарение

🤓 Что такое договор доверительного управления?

📚 Договор доверительного управления имуществом – это соглашение, по которому одна сторона (ее называют учредитель управления) передает другой стороне (которую называют доверительный управляющий) какое-то имущество в доверительное управление. В свою очередь доверительный управляющий обязуется осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Такое определение дано в ст. 1012 Гражданского кодекса РФ.

👩‍💻Поскольку наш канал для риэлторов, то мы остановимся на доверительном управлении именно недвижимостью.

☕️ Как может выглядеть на практике доверительное управление недвижимостью?

Пример:

Иван живет и работает в Санкт-Петербурге, но у него есть в собственности 5 квартир в Сочи, которые он покупал с целью извлечения из них прибыли - сдачи в аренду.
При этом, ему неудобно из Санкт-Петербурга постоянно ездить в Сочи, чтобы самостоятельно искать арендаторов, показывать квартиры, принимать квартиры у арендаторов при их выезде, контролировать состояние квартир, делать ремонт по необходимости, урегулировать конфликтные ситуации с арендаторами или соседями...

Поэтому Иван обратился в местное агентство, которое имеет опыт управления недвижимостью.
Иван и местное агентство оговорили, что именно и как агентство должно делать (объем полномочий), оговорили размер ежемесячного вознаграждения агентства, заключили договор доверительного управления и зарегистрировали доверительное управление в Росреестре.

После того, как в ЕГРН была внесена запись о доверительном управлении 5 квартирами Ивана в Сочи,
агентство стало вправе заключать без доверенности договоры аренды в отношении указанных 5 квартир Ивана, получать деньги от арендаторов, производить ремонт, следить за оплатой коммуналки, судиться с арендаторами, если они нанесут ущерб и т.п.

При этом в договоре аренды в качестве арендодателя указывается не Иван, а агентство (мы помним, что в ЕГРН теперь имеется о нем информация).
Таким образом, еще и паспортные данные Ивана не "светятся" перед постоянно меняющимися арендаторами (снижается риски мошеннических действий с его имуществом).

Из вырученных от сдачи в аренду квартир денег агентство оставляет оговоренную договором доверительного управления сумму денег себе в качестве вознаграждения, а оставшуюся часть переводит на счет Ивана.

Иван также получает отчеты от агентства и таким образом может понимать насколько эффективно это агентство управляет его имуществом, не нужно ли его сменить на другое.

☝️Это один из возможных вариантов того, когда можно применить доверительное управление.

👶Так же доверительное управление может устанавливаться в отношении имущества несовершеннолетнего или недееспособного органами опеки.

👴🏻Доверительное управление может инициировать нотариус - после смерти наследодателя может потребоваться управление имуществом умершего на период пока устанавливается круг наследников. Как правило в отношении недвижимости это редко встречается.

🍰 К доверительному управлению прибегают при управлении имуществом ПИФов (паевых инвестиционных фондов).

🍿 А завтра поговорим о законодательном регулировании доверительного управления...

Телеграм-канал: @risrf

#доверительноеуправление

📚Продолжим про договор доверительного управления

👤 Учредитель управления - это тот, кто передает имущество (имущественные права) в доверительное управление.
Им является (ст. 1014 ГК РФ):
🔶 в большинстве случаев это собственник передаваемого в доверительное управление имущества,
🔸но так же может быть и нотариус, когда необходимо установить управление наследственным имуществом умершего на период, пока наследники не вступят в фактическое владение,
🔸или органы опеки и попечительства, когда необходимо постоянное управление недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного.

👤 Доверительный управляющий - это тот, кто принимает имущество в доверительное управление.
Кто может быть доверительным управляющим (ст. 1015 ГК РФ):
🔶 коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия,
🔶 индивидуальный предприниматель,
🔸 в исключительный случаях физическое лицо, не являющееся предпринимателем. А именно, если доверительное управление устанавливается нотариусом в отношении наследственного имущества умершего на период пока наследники не вступили в фактическое владение, либо если доверительное управление устанавливается органом опеки и попечительства в отношении имущества подопечного.

❌ "Самозанятый" НЕ может являться доверительным управляющим, т.к. данную систему налогообложения (налог на профессиональный доход) нельзя применять в отношении дохода от ведения деятельности в рамках договора доверительного управления имуществом (ч. 7 п. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ).

⚠️ Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по сделкам с переданным ему в доверительное управление имуществом!
Т.е. доверительный управляющий не может купить или арендовать переданную ему в доверительное управление недвижимость (имущественные права).

🔁 Уполномочить кого-то другого управлять доверенным ему имуществом доверительный управляющий может только если:
🔹это разрешено договором доверительного управления данным имуществом,
🔹либо если доверительный управляющий получил на это согласие учредителя управления в письменной форме,
🔹либо если доверительный управляющий вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

💰Доверительный управляющий имеет право на:
▫️ предусмотренное договором вознаграждение (но также договор доверительного управления может быть и безвозмездным),
▫️а также на возмещение необходимых расходов, произведенных управляющим при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Телеграм-канал: @risrf

#доверительноеуправление

👨🏻‍💻 И еще немного про доверительное управление...

📝 Заключать договор нужно в письменной форме.
🕹 При этом, если для бы для продажи передаваемой в доверительное управление недвижимости потребовалось бы нотариальное удостоверение договора, то договор доверительного управления также в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариально.

🏢 Также необходимо зарегистрировать в ЕГРН передачу недвижимого имущества в доверительное управление (иначе договор будет недействителен).

🖇Что в обязательном порядке должно быть прописано в договоре доверительного управления (иначе договор будет недействителен):
🔹наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
🔹перечень имущества, передаваемого в доверительное управление (так, чтобы можно было идентифицировать);
🔹размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
🔹срок действия договора (не может превышать 5 лет).

⚠️ Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не направит другой заявление о прекращении договора, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

👤При заключении договоров в отношении переданного в доверительное управление имущества, доверительному управляющему не требуется доверенность. Т.е. сделки он совершает с имуществом от своего имени!
Но при этом, обязательно во всех документах нужно указывать, что подписант действует в качестве доверительного управляющего. Например, достаточно будет после имени или наименования доверительного управляющего сделать пометку "Д.У."

✳️ И на всякий случай еще раз проговорим, что:
▫️передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему;
▫️поэтому наличие долгов, в т.ч. банкротство доверительного управляющего, никак не может привести к продаже с торгов имущества, переданного ему в доверительное управление, или к аресту этого имущества.

😲 А еще есть не очень очевидный момент (возможно, положительный для собственника недвижимости).
🙅При наличии долгов у учредителя управления (т.е. лица, чье имущество было передано в доверительное управление) нельзя будет обратить взыскание на находящееся в доверительном управлении имущество. Т.е. приставы не могут продать данное имущество с торгов, если у собственника есть долги перед кем-то.
🤷🏽Но указанная защита не распространяется на банкротство собственника имущества. При его банкротстве доверительное управление прекращается, а имущество поступает в конкурсную массу.

Телеграм-канал: @risrf

#доверительноеуправление

📸Продажа квартиры: почему качественные фото имеют значение?

😍 При продаже квартиры первое впечатление имеет решающее значение!
В эпоху цифровых технологий большинство покупателей начинают поиск жилья онлайн💻, и именно 🎞фотографии становятся их первым знакомством с вашим предложением. Вот почему важно уделить внимание качеству снимков.

Фотографирование объекта можно поручить профессионалам и это, наверно, самый правильный подход, но такая возможность есть не всегда и, зачастую, риэлтор берет на себя этот функционал.

В недрах интернета мы нашли, на наш взгляд, очень полезный и подробный материал от одной крупной рекламной площадки с подробной инструкцией о самостоятельной подготовке фото при продаже объекта:
🔹 Подготовка к съемке

🔹 Технические рекомендации при мобильной съемке (настройки камеры, ракурсы, освещение)

🔹 Оптимальный набор фото для объявления

🔹 Особенности фотографирования разных помещений

Телеграм-канал: @risrf

👌Материал будет полезен и опытным риелторам и новичкам.
Рады с вами поделиться🤝

Телеграм-канал: @risrf

С 01 марта 2025 года Росреестр будет принимать заявления от юридических лиц о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов.

👀 Однако есть исключения:

▫️ если стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, является физическое лицо,

▫️ если стороной сделки, на основании которой подлежит государственной регистрации право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо

(кроме договоров участия в долевом строительстве, которые предоставляются только в форме электронных документов).

▫️ Крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся юридическими лицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе направлять заявления на кадастровый учет и регистрацию прав в форме документа на бумажном носителе до 1 января 2026 года.

🚶‍➡️🏢 Юридические лица вправе подать указанные заявления и (или) документы в форме документов на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности подачи указанных заявлений и (или) документов в форме электронных документов.

🌐 Информация о наличии временной технической невозможности подачи указанных заявлений и (или) документов в форме электронных документов размещает Росреестр незамедлительно с момента ее обнаружения на официальном сайте с указанием времени возобновления технической возможности подачи заявлений и (или) документов в форме электронных документов.

🤝 Юридические лица регулярно пользуются услугами АКБ «ФОРА-БАНК» как в области предоставления обширного перечня банковских услуг для юридических лиц, так и при подаче документов в Росреестр для целей осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

🤔А вот какие особенности есть у таких сделок и особо интересные случаи из практики, мы с вами рассмотрим далее.

Телеграм-канал @risrf

#юрлица