🤔Действует ли договор аренды, заключенный на срок от 1 года, если стороны так и не зарегистрировали данный договор?

✅ Для участников договора он действует.
Если арендатор и арендодатель отразили все предусмотренные законом условия, подписали договор, то обязаны потом им руководствоваться. Нельзя сказать "я не буду платить тебе арендную плату, так как договор не зарегистрирован", или "выезжай из помещения, так как договор не зарегистрирован, я ничего тебе не обязан".

⛔️ А вот для тех, кто в договоре не участвовал (так называемых третьих лиц), данный договор силы не имеет.

📚 Такое мнение сначала закрепилось в судебной практике, а затем были внесены изменения на этот счет и в Гражданский кодекс, пункт 3 статьи 433 которого сейчас гласит:

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

🧨 Какие последствия того, что договор долгосрочной аренды из-за его нерегистрации не действует для третьих лиц?

🧳 В случае смены собственника имущества (например, продажи), новый собственник может потребовать от арендатора освободить помещение (т.е. в данном случае не действует ст. 617 ГК РФ).

👋 Арендатор не имеет преимущественное право заключения договора на новый срок (у него не будет преимущества перед другими лицами).

💸 Арендатору ИП или юрлицу нельзя будет зачесть расходы по аренде для снижения суммы налога с прибыли. Письмо Минфина РФ от 23.11.2015 № 03-07-11/67890:

...расходы по незаключенному [т.е. не зарегистрированному] договору [долгосрочной] аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организации как не соответствующие критериям расходов, установленных статьей 252 [Налогового] Кодекса.

😳 А что с наймом, заключенным на срок от года, если обременение в ЕГРН не зарегистрировать?

👜🚪По долгосрочному найму подлежит регистрации обременение. И если его не зарегистрировать, то точно так же при смене собственника сдаваемого в наем жилья, новый собственник может попросить освободить помещение.

🤪 А ещё за нерегистрацию предусмотрены штрафы!

🧐 В Кодексе РФ об административных правонарушениях есть целая статья на этот счет - 19.21 "Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним".

👀 В ней предусмотрены штрафы для обеих сторон договора аренды и договора найма за нерегистрацию (а мы помним из прошлого поста, что для найма законом даже конкретный срок установлен, в который нужно подать документы на регистрацию).

За нерегистрацию договора аренды установлен штраф:
- для физлиц 1500 - 2000 рублей,
- для юрлиц - 30000 - 40000 рублей.

За несвоевременную регистрацию найма установлен штраф:
- для физлиц - 5000 рублей,
- для ИП - 100000 рублей,
- для юрлиц - 200000 рублей.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

📚Сравниваем аренду и наем. Часть 4
(Речь пойдет только о недвижимости, находящейся в частной собственности граждан и юрлиц.
Так же мы не затрагиваем такую недвижимость, как предприятия, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)

📚Для начала вспоминаем, что определение договор найма: по договору найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

🔎 И еще раз хотим акцентировать внимание, кто может являться сторонами договора:
⚠️ Нанимателем по договору найма может быть только гражданин (т.е. человек)!
✅ Наймодателем, арендодателем и арендатором могут быть как юрлица, так граждане (в т.ч. в статусе ИП).

💡То есть, если снимать жилое помещение будет юрлицо, то данный договор будет являться не договором найма, а договором аренды. И применяться к нему будут нормы закона об аренде, а не о найме.
При этом юрлицо может использовать арендуемое жилое помещение только для проживания граждан (т.е. может разместить там своих сотрудников для проживания, но не может разместить пекарню, салон красоты или гостиницу - ст. 671 Гражданского кодекса РФ и ст. 17 Жилищного кодекса РФ).

⏳Сроки договоров. Договор может быть заключен:
🔹договор аренды недвижимости - на любой срок, установленный договором,
🔸договор найма может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

📆 Срок может быть указан:
▫️или в виде фиксированной календарной даты (например - "договор действует по 31.12.2025 включительно"),
▫️или в виде периода времени (например - "договор заключен на 1 год и 6 месяцев"),
▫️а может быть привязан к наступлению определенного события (которое неизбежно должно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон, см. ст. 190 Гражданского кодекса РФ).

🧐 Если в договоре не указан срок (например, забыли указать), договор будет считаться заключенным на:
🔹договор аренды - на неопределенный срок (и любая сторона вправе будет в любое время отказаться от договора уведомив другую за месяц),
🔸договор найма - на 5 лет (что может стать сюрпризом для невнимательного наймодателя)!

🔄 Возобновляется ли договор на новый срок автоматически по истечении срока действия?

🔷 По договору аренды: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

🔶 По договору найма, здесь зависит от того на какой срок заключен был изначально договор:
⚠️ Договор найма был заключен на срок от 1 года до 5 лет - не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
❌ Договор найма был заключен на срок до 1 года (краткосрочный наем) - по истечении срока договор прекращает действие и никаких специальных оговорок на этот счет нет в законе. Но если наниматель будет жить дальше в жилом помещении и платить арендную плату, а от наймодателя никаких возражений не будет поступить, полагаем суд посчитает, что в этот период продолжал действовать договор найма.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

🧐 Теперь затронем вопрос о том, что происходит с земельным участком, когда сдаётся в аренду или наем расположенное на нем здание или помещение в таком здании?

🏭 Начнём с аренды

Вариант 1️⃣: Если арендодатель здания или помещения и собственник земельного участка под таким зданием (помещением) одно и то же лицо.

🖇 В этом случае арендодатель передаёт в аренду арендатору и здание (помещение), и земельный участок под ним.

🧷 Так же может быть (не запрещено законом), что здание (помещение) сдаётся в аренду, а земельный участок под ним предоставляется арендатору здания (помещения на основании какого-то другого договора, например, договора безвозмездного пользования.

🔖 Если же в отношени здания (помещения) договор аренды заключили, а про землю под зданием не упомянули, тоже ничего страшного.
В этом случае к арендатору переходит на срок аренды здания (помещения) право пользования земельным участком под зданием, в той части, которая необходима для использования здания (помещения) в соответствии с его назначением.

Вариант 2️⃣: Если же сдаваемое в аренду здание (или помещение в здании) принадлежит одному лицу (арендодателю),
а земельный участок под таким зданием (помещением) принадлежит другому лицу.

⛓️‍💥То аренда такого здания (помещения) допускается без согласия собственника участка, только если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным договором с собственником земельного участка или законом.

🧮 Например, ООО "Ромашка"  взяло в аренду на срок 49 лет земельный участок, принадлежий городу Москва.
Затем ООО "Ромашка" построило на этом арендованном участке здание (склад) и оформило его в свою собственность.
Теперь ООО "Ромашка" решило сдать в аренду это здание склада ИП Иванову.
Поскольку собственник сдаваемого в аренду здания и собственник земельного участка это разные лица, необходимо ознакомиться с договором аренды земельного участка, заключенным между городом Москвой и ООО "Ромашка".
Если в договоре аренды земли Москва не установила запрет на сдачу в аренду принадлежащих ООО "Ромашка" строений, то можно сдавать в аренду здание склада.

🏘 Соответственно, если запрет на сдачу в аренду зданий (помещений) не установлен законом или договором между собственником здания (помещения) и собственником земли,
то после сдачи в аренду здания (помещения) к арендатору переходит на срок аренды здания (помещения) право пользования земельным участком под зданием, в той части которая необходима для использования здания (помещения) в соответствии с его назначением.

Вариант 3️⃣: Если в период аренды здания (помещения) у земельного участка под зданием изменится собственник,
за арендатором этого здания (помещения) сохраняется право пользования земельным участком (который занят зданием и необходим для его использования) на прежних условиях.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

🧐 Теперь поговорим о том,
что же происходит с земельным участком, когда сдаётся в наём расположенное на нем здание или помещение в таком здании.
(Про аналогичный вопрос с арендой обсуждали в пятницу)

🏙 Если сдаётся в наём квартира в многоквартирном доме, тут все просто - к нанимателю квартиры вместе с квартирой переходит в пользование и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. А к общему имуществу относятся не только лестничной клетки, лифты..., но и земельный участок под домом.

🏡 А если сдаётся в наём не квартира в многоквартирном доме, а, например, часть блокированного дома, таунхаз или целиком жилой дом?

🤷 В главе Гражданского кодекса, посвященной найму, вопрос с судьбой земельного участка не раскрыт.

📚Поэтому, если стороны договора найма при сдаче в наем жилого объекта никак вопрос с землёй не решили, по аналогии будут применяться нормы главы Гражданского кодекса об аренде зданий и сооружений.
🔖 То есть, в этом случае к нанимателю переходит на срок найма здания (помещения) право пользования земельным участком под зданием, в той части, которая необходима для использования здания (помещения) в соответствии с его назначением.

📋 Также, если земельный участок под сдаваемым в наём зданием (помещением) не принадлежит наймодателю или нанимателю,
то сдача в наём здания (помещения) допускается без согласия собственника участка, только если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным договором с собственником земельного участка или законом.

🖇 Если же и участок, и сдаваемое в наем здание (помещение) принадлежит наймодателю, и стороны хотят заключить договор как на здание (помещение), так и на земельный участок, то:
🔗 можно заключить два разных договора отношении каждого из объектов - здание сдать в наём, а землю, например, в аренду и на другой срок (так любят делать муниципальные образования) или землю вообще бесплатно предоставить по договору ссуды,
📝 либо заключить общий договор в отношении и здания (помещения), и земельного участка, а назвать его договором найма (суды такой вариант вполне устраивает).

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

📰 Подоспели новые поправки в минимальные предельные сроки владения для земельных участков

🎁 Это подарок к Новому году для тех владельцев земельных участков, которые произвели их раздел или объединение.

📝 Законодатель внес изменения в ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, но только в отношении
земельных участков, предназначенных для:
▫️индивидуального жилищного строительства,
▫️для ведения личного подсобного хозяйства,
▫️для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд,
▫️для размещения гаражей для собственных нужд.

🖇В случае образования земельного участка в результате объединения нескольких земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков.

📎📎В случае образования земельных участков в результате раздела (или выдела) другого земельного участка - минимальный предельный срок владения считаем теперь с даты возникновения собственности на первоначальный участок (который разделили).
⚠️ Но тут есть ограничения: указанное применимо только если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.

Изменения вступают в силу с 1 января 2025 года (т.е. тех, кто продал участки в 2024 и ранее, не коснутся).

Телеграм-канал: @risrf

#НДФЛ #земельныйучасток

🗿Госдума приняла в третьем (окончательном) чтении очередной законопроект, ограничивающий права лиц, признанных "иноагентами"

⚔️ Данным законопроектом в том числе установлено, что деньги по сделкам с недвижимостью "иноагента" должны зачисляться на специальный рублёвый счёт.

💰Речь о деньгах, выплачиваемых:
▫️ по договорам купли-продажи недвижимости,
▫️ по договорам найма и аренды.

🧰 Такие деньги покупатель (арендатор, наниматель) должен будет перечислять продавцу (арендодателю, наймодателю), признанному "иноагентом", только на специальный рублёвый счёт.
🕳 Воспользоваться деньгами на таком счету "иноагент" сможет только после исключения из реестра Минюста (т.е. тут прямая аналогия со спецсчетом типа С, на который зачисляются средства от продажи недвижимости иностранцам из "недружественных" стран - деньги есть, но доступа к ним нет).

📋 С реестром "иноагентов" можно ознакомиться на сайте Минюста РФ.

📆 Дополнение: Закон в указанной части вступил в силу с 01.03.2025 - см. п. 14 ст. 9 Федерального закона от 14.07.2022 N 255-ФЗ "О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием".

Телеграм-канал: @risrf

#иноагенты

📜 Вернемся к договорам найма и аренды

Теперь поговорим о плате по договору

💰 В главе об аренде указано, что арендная плата может быть установлена как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.
Например, если сдается в аренду земельный участок с нежилым зданием на нем, можно прописать арендную плату отдельно за участок и отдельно за здание, а можно написать одну общую сумму арендной платы сразу за оба объекта.

📝 Так же в главе об аренде указано, что арендная плата может выражаться:
▫️или в виде платежей в твердой сумме, вносимых периодически (например, 10 000 рублей ежеквартально);
▫️или в виде платежа в твердой сумме, вносимого единовременно (например, 1 000 000 рублей за весь срок аренды);
▫️или в виде платежа на единицу площади сдаваемого в аренду объекта (например, 50 000 рублей за кв.м ежемесячно);
▫️или в виде установленной доли от продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества (например, стороны договора аренды договорились, что арендатор будет сдавать помещение в субаренду и 50% от субарендной платы, выплачивать в качестве арендной платы по договору аренды);
▫️или в виде предоставления арендатором определенных услуг (например, помещение сдается в аренду бухгалтеру и стороны договорились, что вместо арендных платежей в твердой сумме, арендатор должен оказывать бухгалтерские услуги арендодателю в течение срока действия договора аренды);
▫️или в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду (например, сдается в аренду гараж и стороны договорились, что вместо арендных платежей в твердой сумме, арендатор должен передать в собственность арендодателя снегоход);
▫️или в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (например, сдается в аренду помещение после пожара в крайне неудовлетворительном состоянии и стороны договорились, что арендатор вместо оплаты арендных платежей в денежном выражении произведет за свой счет капитальный ремонт помещения и, соответственно, вернет после окончания срока аренды помещение с этим самым ремонтом);
▫️стороны договора аренды могут предусмотреть вообще какую-то иную форму арендной платы.

🔂 В договоре аренды можно как угодно сочетать вышеуказанные формы арендной платы.

📔В главе о найме ничего про формы наемной платы для договоров коммерческого найма не сказано. А значит нет запрета на то, что бы стороны указывали наемную плату не только в виде твердых денежных сумм, но и в других формах. Можно ориентироваться на варианты из вышеприведенного списка для арендной платы.

😲 Если в договоре забыли указать сроки внесения оплаты:
🔹если речь о найме - тогда будет считаться, что предусмотренная договором плата должна вноситься нанимателем ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем,
🔸если речь об аренде - суд применит сроки и условия внесения арендной платы, которые посчитает обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

😵‍💫 Если в договоре забыли указать размер платы - в этом случае суд посчитает договор незаключенным.

🍿В следующем посте поговорим про включение коммунальных платежей в стоимость арендной платы.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

🛁 Коммунальные платежи и арендная/наемная плата

ℹ️ Для тех кто не читал предыдущие посты, напоминаем, что договор аренды и договор найма это не одно и то же. Это разные договоры, которые регулируются разными нормами закона.

Итак...

🙃 Частенько у арендодателей и наймодателей возникает желание переложить все расходы по оплате коммунальных платежей и капремонта на арендаторов и нанимателей.

🤨 Можно ли это сделать?

Посмотрим для начала, что написано в главе ГК о найме...

📚 Согласно п. 2 ст. 676 Гражданского кодекса РФ, наймодатель обязан за плату обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг.
📚 Согласно ст. 678 Гражданского кодекса РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Так, а что в главе ГК об аренде?...

📚 В статьях, касающихся договора аренды, ничего про коммунальные платежи не указано.
Сказано, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Что относится к расходам на содержание, применительно к недвижимости, не расшифровано.
Но и запрета на то, чтобы арендатор возмещал арендодателю расходы по коммунальным платежам, нет.

🥳 На основании вышеуказанного делаем вывод, что оплату коммуналки можно возложить на арендатора или нанимателя!

😳 Стоп! А что с налогами?

😟 Нужно ли платить арендодателю/наймодателю налог с той суммы, которую за него внёс арендатор/наниматель в уплату коммунальных платежей??
🫣 Ведь тут образовалась экономическая выгода...

Спойлер:
😱 Нужно.
😬 Но не всегда.

Обсудим это в следующем посте.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

🧐 В договоре найма стороны предусмотрели, что коммунальные платежи платит наниматель.
🤨 Посчитает ли ФНС, что наймодатель получил доход в виде оплаченных за него платежей и потребует ли заплатить с этого дохода налог?

📇 На эту тему есть письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 1 февраля 2019 г. N 03-04-05/5889, в котором идет речь о налогообложении физлиц:

...уплата коммунальных платежей, является обязанностью собственника вне зависимости от факта использования помещения и от того, используется это помещение самим владельцем или сдается им в наем.

Вместе с тем, плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения наймодателем или нанимателем услуги, так и зависящие от факта и объема их использования.

Следовательно, при компенсации наймодателю нанимателем жилого помещения суммы расходов на коммунальные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, у наймодателя возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Компенсация нанимателем жилого помещения суммы расходов наймодателя на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у наймодателя, поскольку такие расходы производятся нанимателем исключительно в своих интересах.

⚠️ Соответственно, если стороны в договоре найма предусмотрели, что наниматель оплачивает коммунальные платежи, квартплату, капремонт, то:

🆓 Не считаются доходом наймодателя суммы, которые оплачиваются нанимателем по счётчикам (так как наличие и размер этих сумм напрямую зависит от самого нанимателя).
Полагаем, в актах приема-передачи стоит зафиксировать показания счетчиков на дату передачи объекта нанимателю и на дату его возврата наймодателю.

🥊 Является доходом наймодателя (экономической выгодой) всё, что оплачивается нанимателем НЕ по счётчикам, а по квитанциям (т.е. что наймодатель бы оплачивал в любом случае, даже если бы не сдавал объект в наем - квартплату, капремонт, вывоз ТКО, оплату домофона и т.п.).
Эти суммы нужно отразить в декларации и с них необходимо заплатить налог!

📌 Аналогично стоит определять доход физлица и при сдаче в аренду недвижимости.

Телеграм-канал: @risrf

#наем #аренда

⌛️Закон, устанавливающий, что заключение договора дарения недвижимости возможно только в нотариальной форме,
подписан Президентом и вступает в силу с 13 января 2025 года

#дарение