🤨 От глобальных вопросов лицензирования возвращаемся к практическим вопросам.

Женщина использовала материнский капитал, наделила всех детей долями в приобретенной квартире. А затем родила ЕЩЕ ОДНОГО РЕБЕНКА. Нужно ему выделять долю в квартире (в законе же написано "и последующим детям")?

Ответ: Нет. При рождении новых детей после наделения долями предыдущих детей, перераспределять доли не требуется.

📃 Если жилое помещение сразу приобретается в собственность мамы и детей (например, по договору купли-продажи без использования кредита). То в этом договоре сразу наделяются долями все имеющиеся дети владелицы сертификата на мат.кап (как несовершеннолетние, так и совершеннолетние). Если после родятся еще дети, у них уже не будет права на выделение им доли квартиры по мат.капу.

💰Если жилое помещение изначально оформлено только в собственность мамы и/или ее супруга, а дети наделяются долями спустя время. То нужно будет наделить долями всех детей, которые рождены (или усыновлены) владелицей сертификата на мат.кап к моменту подписания соглашения о выделении долей (как несовершеннолетних, так и совершеннолетних).
Всех остальных детей, которые будут рождены или усыновлены позже, наделять долями не требуется.
Например, квартира куплена на имя мамы в ипотеку, материнский капитал был использован на первоначальный взнос.
На момент подписания договора купли-продажи был один ребенок. Пока выплачивали ипотеку родился еще второй ребенок, после полной выплаты ипотеки родился третий ребенок. Затем мама подписала соглашение о наделении детей долями в квартире (наделить обязана всех троих!). После подписания соглашения родился четвертый ребенок, его наделять долей не требуется, т.к. соглашение уже подписано.

Телеграм-канал: @risrf

#материнскийкапитал

🗄 Напоминаем, что бесплатный банковский сейф для риэлтора предоставляется не только в московских офисах, но и во всех офисах Фора-Банка любого города России: Санкт-Петербург, Тула, Ярославль, Пермь Калуга, Сочи и т.д.

▫️Для чего может быть использован бесплатный сейф на сделке для риэлтора❓

🎁 Бесплатный сейф может использоваться:
🔸для передачи агентского вознаграждения,
🔸для гарантированного получения расписки от Продавца, когда вы работаете от Покупателя,
🔸для гарантированного получения подписанных передаточных актов,
🔸для передачи той части документов, которая должна оставаться у риэлтора после сделки,
🔸для получения денежной суммы под условие снятия с регистрационного учёта, если вы работаете от имени Продавца.

Таких вариантов может быть ещё множество.
⚠️ Главное условие:
«Арендатором-2» по договору совместной аренды сейфа должен быть специалист рынка недвижимости, имеющий Карту риэлтора.

🪪 Для получения бесплатного банковского сейфа просто предъявите Карту риэлтора сотруднику банка.

🤝 Если у вас ещё пока нет Карты риэлтора, то ее можно получить совершенно бесплатно
✔️в любом офисе Фора-Банка,
или
✔️оставив заявку на сайте рис.рф: перейдите по ссылке >>>

✍️ А далее записывайтесь в любой удобный для вас офис >>>

Телеграм-канал: @risrf

🙃 Хорошо, когда продавцу доли или комнаты точно известны фамилии, имена, отчества и место жительства соседей.

☹️ А что делать, если сособственники не известны? Кого и как уведомлять о продаже доли недвижимости или комнаты в коммуналке?

1⃣-й вариант: Можно заказать выписку из ЕГРН об объекте или об основных характеристиках и таким образом получить информацию о ФИО и дате рождения сособственников.

🧐 Согласно действующему законодательству Росреестр обязан выдавать выписки из ЕГРН с ФИО и датой рождения гражданина-собственника:
▫️ лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности;
▫️лицам, которые наряду с указанным гражданином являются правообладателями иных комнат в квартире, при условии, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о расположении таких комнат в этой квартире, а также зарегистрированы права данных лиц на них.

🤖 Вот только выписки из ЕГРН формируются автоматически... И если программное обеспечение не распознает в лице, заказавшем выписку, сособственника, то выписка придет обезличенной.
А не распознаёт частенько. Тем более если тот, кто заказывает выписку из ЕГРН, сменил ФИО или просто получил новый паспорт, а в ЕГРН информацию не поправил...

2⃣-й вариант: Можно обратиться к нотариусу и попросить его узнать данные сособственников в Росреесте (так же только ФИО и дату рождения).
Закон предоставляет такое право гражданину, которому эти сведения необходимы "для защиты своих прав и законных интересов".

📃 При обращении к нотариусу, необходимо предоставить письменные доказательства того, что эта информация необходима для защиты своих прав и интересов. Например, проект уведомления с предложением о покупке.

📇 Если нотариус посчитает предоставленные письменные доказательства недостаточными, он обязан выдать письменный отказ в выдаче сведений (который потом можно будет попробовать оспорить в суде).

😵‍💫 Но опять же, в законе все красиво описано, а на практике нотариусы частенько отказывают и в выдаче сведений из ЕГРН, и в выдаче письменного отказа.

👂Делитесь в комментариях, удавалось ли вашим клиентам получать выписки с данными сособственников или сведения о них у нотариуса.

📽 А мы продолжим данную тему в следующем посте...

Телеграм-канал: @risrf

🍿Итак, отправляем уведомление сособственникам с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки

🧐 И дальше у нас могут возникнуть вопросы:
- "А что делать, если?..."

🤯 Например, а что делать, если:

🆘 выписку из ЕГРН с информацией о сособственниках получили, но там же только ФИО и дата рождения, а место жительства мы не знаем...

🆘 знаем, что сособстенник умер, не не знаем вступали ли в наследство наследники и кто они (в ЕГРН они на себя собстанность не зарегистрировали)...

🆘 не смогли получить выписку с данными сособственников, и нотариус отказался выдавать о них информацию...

🆘 в ЕГРН отсутствует информация о сособственниках, поскольку у них правоустанавливающие документы получены до 1998 года и в ЕГРН ранее возникшее право они не регистрировано...


📚 Закон не содержит готовых конструкций на все случаи жизни.
🗽Но это НЕ означает, что раз по месту жительства сособственника уведомление отправить не смогли, значит продавать долю/комату вообще теперь нельзя!

🛟 Задача продавца предпринять доступные ему меры для уведомления сособственника, то есть действовать добросовестно.

📨 И именно из этого нужно исходить при направлении уведомлений сособственникам.

❔Знаете ФИО сособственника, но не знаете адрес его места жительства?
✅ Отправляйте уведомление по месту нахождения недвижимости, доля или комната в которой продаётся.

❔Сособственник умер, в ЕГРН наследники свои права еще не зарегистрировали, информация о наследниках не известна?
✅ Посмотрите, открыто ли наследственное дело и у какого нотариуса открыто (информация есть на сайте Федеральной нотариальной палаты). Попробуйте обратится к нотариусу, у которого открыто наследственное дело, чтобы он отправил уведомления наследникам. Он может согласиться, если, например, потом через у него удостоверять сделку по продаже доли/комнаты.
✅ Нотариус, ведущий наследственное дело, отказался отправлять уведомления наследникам, тогда отправьте два уведомления:
▫️одно на имя умершего (и его как раз и предъявите в Росреестр);
▫️другое на имя нотариуса, у которого открыто наследственное дело (информация есть на сайте Федеральной нотариальной палаты). В уведомлении укажите, что просите нотариуса донести до наследников информацию о предстоящей продаже доли/комнаты, и куда обращаться, если они готовы выкупить.

❔Вообще нет сведений в ЕГРН о сособственниках?
✅ Отправьте обезличенное уведомление на адрес объекта, в котором продается доля/комната (в поле кому - укажите "собственнику такой-то доли/комнаты").
Только сами это уведомление не получайте, когла придет почтальон. И не забудьте на всякий случай сохранить выписку из ЕГРН, которую заказывал продавец, когда пытался узнать информацию о сообственниках, и письменный отказ нотариуса в выдаче информации из ЕГРН о сособственниках.


📃 Если продается целиком комната в коммунальной квартире и все продавцы полностью деееспособны, то договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме.
🍹Росреестр такие способы уведомления, как указали выше, устроят.

🕹 Если продается доля объекта, то договор купли-продажи необходимо заверить нотариально.
🌰 Тут уже может зависеть от нотариуса, нужно будет поискать такого, который будет готов принять "нестандартные" уведомления.
🗺 При выборе нотариуса, не обязательно ограничиваться нотариусами своего населенного пункта, можно обращаться к любому нотариусу региона (субъекта РФ), в котором расположена отчуждаемая недвижимость.
🗿Если ни один нотариус не готов удостоверить договор, придётся брать у нотариуса письменный отказ в удостоверении договора и обжаловать его в суде.

#сособственник #преимущественноеправо #250ГК #подажадоли

Телеграм-канал: @risrf

✍️ Рубрика: «Из нашей практики»

📃 Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости довольно интересный и содержательный документ.

🕵️‍♂️ Однако иногда она может содержать такие записи, которые могут не только сбить с толку, но и потребовать проведения дополнительной проверки.

Рассмотрим ситуацию:

😳 Агент в рамках проверки объекта перед сделкой заказывает выписку из ЕГРН на объект и видит в Особых отметках запись, где в качестве правообладателя указан давно почивший дедушка собственника.

👨‍💻 Внесена следующая запись

«Сведения о вещных правах на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений и обременений недвижимого имущества: вид права: собственность; Правообладатель: ФИО прежнего собственника или без ФИО; реквизиты документа-основания: свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения земельным участком…»

🤔 Как это могло получиться?

В период слияния многочисленных баз для формирования Единого государственного реестра недвижимости некоторая часть данных по объекту могла в таких базах не соответствовать друг другу.

👴 Старожилы помнят какой был бардак.

Бывало даже так, что регистратор при регистрации прав сверял базы между собой в поисках истины.

Тогда все несоответствия старались относить в раздел "Особые отметки".

В большинстве случаев из-за записей в Особых отметках не стоит волноваться.

☎️ Можно позвонить, к примеру, на горячую линию Росреестра +7 800 100 34 34 и с большой долей вероятности вам скажут, что проблем никаких.

☝️Вот только относиться к таким записям совсем легкомысленно не надо!

⛔️Там могут притаиться и ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ и ограничения (обременения), которые в бесплатной выписке с госуслуг не видны, и много чего еще интересного.

Посмотрим какой "сюрприз" еще можно ожидать...

Телеграм-канал: @risrf

Рассмотрим еще один случай:

В разделе «Правопритязания и сведениях о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации…» можно увидеть запись о представленных документах на регистрацию.

⚡️Запись может говорить как о реально поданном заявлении в отношении объекта недвижимости, так и о наличии технической ошибки в ЕГРН.

Читаем внимательно!

Выше мы привели вариант ошибочной записи.

В первую очередь необходимо уточнить у продавца: не известно ли ему что-то о поданных на регистрацию документах.

☠️ Ведь такая запись может говорить и о недобросовестности продавца, и о возможных действиях третьих лиц в отношении имущества продавца.

К примеру, может быть так, что правообладателем ранее была предпринята попытка подачи документов для совершения регистрационных действий, но по каким-то причинам действие не было завершено – приостановка. А поскольку отказ получен не был, то и запись могла сохраниться.

Корректная запись при «настоящей» подаче документов выглядит так:

«Представлены документы на государственную регистрацию: Регистрация перехода права на объект
недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета (при наличии в ЕГРН сведений
об объекте недвижимого имущества); Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета (при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества).

❗️В приведенном случае эта запись неполная, что указывает на ее ошибочность.

Разного рода неточности то и дело встречаются в выписках. А какие ошибочные записи встречались вам?

Телеграм-канал: @risrf

🖥🛠 Наши IT разработчики постоянно совершенствуют риэлторские онлайн инструменты для эффективной работы с рекламой объектов недвижимости.
⭐️ Рады представить последние изменения:

1️⃣ По любому вашему объекту можно подготовить отдельное коммерческое предложение в виде pdf файла. При этом вид вашего презентационного материала можно настроить, например указывать или нет такие параметры как:
- цена
- контакты
- описание
- характеристики
Можно выбрать свои варианты верстки и отображения фотографий.

2️⃣ Внедрили 🤖 систему ИИ в работу с объектами. Теперь при подготовке объявления вы можете воспользоваться помощью нейросети, которая подготовит для вас описание объекта на основе введенных параметров. Описание можно сделать более наполненным, если указать параметр «длинное описание».

3️⃣ Сделали апгрейд функции📊 «Метрика» по объекту. Теперь у вас есть возможность выбрать конкретный период для вывода графика со статистикой, а также можно всю информацию распечатать или сохранить в формате pdf файла для удобной пересылки клиенту.

🗓️ Приближается 2 декабря, а значит это хороший повод напомнить всем вашим клиентам (как «стареньким», так и «новеньким»):
всем «владельцам заводов, газет, пароходов»,
а также и простым собственникам
🏕 земельных участков,
🏠 домов (жилых и нежилых),
🏢 квартир, комнат, апартаментов и иной недвижимости,
🚘 автомобилей,
🏍 мотоциклов,
⛵️ яхт,
🛩 самолётов,
🚂 иных транспортных средств,

о необходимости оплатить налоги (налог на имущество, земельный налог и транспортный налог) за имущество, которым владели в 2023 году.

⏱ Налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 409 НК РФ)

При этом, если последний день срока оплаты попадает на выходной или праздничный день, то окончание срока переносится на следующий рабочий день - 2 декабря (см. п. 7 ст. 6.1 НК РФ).

🖥 Проверить начислен ли налог можно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

⚠️ Это необходимо сделать даже если
▫️не приходил инспектор с квитанцией об оплате
▫️ничего не оказалось в почтовом ящике
▫️нет информации в личном кабинете на портале Госуслуг.

Потому что:

📕 Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы (ст.57 Конституции РФ)

🧾 Неполучение уведомления об уплате налога на имущество не освобождает от оплаты
🔺как самого налога
🔺так и штрафов и пеней за просрочку его оплаты.

⚡️Свеженькое!
Ниже предлагаем рассмотреть наиболее интересные случаи из опубликованных ФНС
жалоб налогоплательщиков за второй квартал 2024 года, знание которых позволит изысканно подчеркнуть высокий уровень вашего профессионализма в глазах клиента.

Телеграм-канал: @risrf

🤔 Пример 1: Можно ли в качестве подтверждения оплаты по договору участия в долевом строительстве вместо выписок со счета или платежных поручений предоставить акт приема-передачи, если там указано, что расчеты произведены?

✅ В качестве документа, подтверждающего расходы на приобретение, можно.

📰 В обзоре приводится следующий случай:

🏗 По договору участия в долевом строительстве Иванов И.И. (имя нами изменено) приобрел квартиру за 2 688 800 рублей. Дом был построен, оплата произведена полностью, право собственности на квартиру было зарегистрировано на Иванова И.И. в Едином государственном реестре недвижимости.

📜Затем Иванов И.И. умер. Его жена - Иванова Н.Н. (имя нами изменено) получила свидетельство о праве на супружескую долю в размере половины квартиры и свидетельство о праве на наследство на 2/6 доли квартиры. Итого в собственности у нее оказалось 5/6 долей.

💰Спустя время квартиру продали. Доля Ивановой Н.Н. (5/6) была оценена в договоре в 2 308 333,33 рублей.

⏳Минимальный предельный срок владения на момент продажи не истек.

📃 В налоговой декларации Иванова Н.Н. отразила ДОХОДЫ минус РАСХОДЫ. Т.е. вычла из суммы дохода - 5/6 от суммы, которую заплатил ее муж застройщику по договору участия в долевом строительстве. К декларации приложила те документы, которые нашла:
▫️договор участия в долевом строительстве,
▫️передаточный акт, в котором указано, что оплата за квартиру в размере 2 688 800 рублей Ивановым И.И. произведена полностью;
▫️уведомление застройщика, выданное Иванову И.И., в
котором отражено, что согласно договору ДДУ оплата в сумме 2 688 800 рублей произведена полностью;
▫️справку, выданную застройщиком уже самой Ивановой Н.Н., в которой застройщик сообщает, что оплата в рамках договора ДДУ Ивановым И.И. осуществлена полностью в размере 2 688 800 рублей на основании соглашения о зачете взаимных обязательств и обязательства по оплате исполнены в полном объеме.
🤷🏻‍♀️То есть платежек не было.

🙅‍♂️Налоговую инспекцию данные документы не устроили и она потребовала доплатить налог, т.к. расходы не подтверждены документально.

😡 Иванова Н.Н. подала жалобу в вышестоящую ФНС и попросила разобраться в данном вопросе.

🥳 Вышестоящая инспекция встала на сторону налогоплательщика - Ивановой Н.Н. и удовлетворила ее жалобу. Цитата:

... ФНС России полагает возможным считать расходы на приобретение объекта долевого строительства произведенными и документально подтвержденными в отсутствие платежных документов, но [при] отражении в подписанном сторонами документе о передаче объекта долевого строительства факта полной оплаты денежных средств по договору участия в долевом строительстве, свидетельствующего о признании застройщиком исполнения обязательств участником долевого строительства по указанному договору.

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Пример 2: Можно ли применить минимальный предельный срок владения 3 года при продаже квартиры, если в собственности есть другое жилое помещение, но оно фактически не пригодно для проживания?

🩻 Ответ: В компетенцию ФНС не входит установление факта пригодности или непригодности помещения для проживания.

📰 В обзоре приводится следующий случай:

📜 Петров П.П. (имя нами изменено) приобрел квартиру на основании договора купли-продажи от 14.03.2018.

💰А спустя некоторое время продал её дороже на основании договора купли-продажи от 21.07.2021.

🤓 Декларацию не подавал, налог не платил, так как решил, что эта квартира на момент продажи была у него единственным жилым помещением. А раз так, то минимальный предельный срок владения составляет 3 года и он истек.

🤷 Но вот налоговая решила по другому и потребовала заплатить налоги и еще штраф.

😡 Петров П.П. возмутился и подал жалобу в вышестоящую ФНС.
В жалобе он написал, что истекли 3 года владения на момент продажи.
А то, что у него имеется в собственности ещё и жилой дом, ФНС не должна брать в расчёт, так как дом по факту не пригоден для проживания (допустим, сгорел).

☹️ Вот только и вышестоящая ФНС его доводам не вняла.

📆 Петрову П.П. ответили, что, во-первых, он неверно посчитал три года. Срок считается исходя из дат регистрации собственности в ЕГРН, а не из дат подписания договоров купли-продажи.
Свое право собственности на квартиру Петров П.П. зарегистрировал только 14.12.2018.
А переход права собственности на покупателя был зарегистрирован 30.07.2021.
И между этими двумя датами не прошло трех лет...

🏓 А во-вторых, даже если бы Петров П.П. дождался пока истекут 3 года с того дня, как на его имя было зарегистрировано право собственности на квартиру....
...на проданную квартиру все равно не распространялся бы 3-х летний минимальный предельный срок владения, поскольку в собственности у Петрова есть ещё и жилой дом.
Право на него в ЕГРН не прекращено.
А то, что дом фактически не пригоден для проживания, так:

В силу пункта 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, оценка и обследование жилого помещения в целях признания его непригодным для проживания граждан осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и не относятся к компетенции налоговых органов.

Телеграм-канал: @risrf

🤨 Пример 3:

📰 Тут просто приведем описанную в обзоре ситуацию.
Но от себя добавим - нет гарантий, что так же повезет другому налогоплательщику...

💰Итак, Сидоров С.С. (имя нами изменено) в 2022 году продал в одном договоре купли-продажи сразу 17 земельных участков.
Цену указал общую, сразу за все участки - 8 000 000 рублей (т.е. не указывал, во сколько оценен каждый участок в отдельности).

📚Поскольку законом установлено, что если 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышают продажную цену объекта, то налог нужно рассчитывать от 70% кадастровой стоимости (из этой суммы вычитать вычеты или расходы)...

...Инспекция, определив среднюю стоимость 1 земельного участка (470 588,23 рублей = 8 000 000 рублей/17), сравнила ее с кадастровой стоимостью каждого земельного участка и установила, что сумма дохода налогоплательщика от продажи 1 земельного участка из 17 меньше, чем кадастровая стоимость этого земельного участка, внесенная в ЕГРН умноженная на понижающий коэффициент 0.7...

🪙 После чего ФНС, потребовала доплатить налог от продажи этого одного земельного участка.

😡 Сидоров С.С. подал жалобу в вышестоящую инспекцию.
В жалобе указал, что суммарная стоимость проданных 17 земельных участков превышает их суммарную кадастровую стоимость.

😲 И вышестоящая ФНС встала на его сторону, указав:

... положениями статьи 214.10 НК РФ не предусмотрена возможность определения налоговыми органами цены отдельного объекта недвижимого имущества, если в едином договоре купли-продажи нескольких объектов недвижимости не выделена стоимость каждого проданного объекта (в частности, пропорциональным либо расчетным методом).
В нарушение требований статьи 214.10 НК РФ инспекция самостоятельно определила цену каждого отдельного земельного участка, а также сумму дохода налогоплательщика от реализации земельных участком. При этом кадастровая стоимость для определения суммы дохода была применена только в отношении 1 земельного участка из 17, что, само по себе, является непоследовательным.
Решением ФНС России жалоба удовлетворена

Телеграм-канал: @risrf