«Во саду ли, в огороде…»
И если с огородами нам все понятно, а что с садами? Можно ли там строить?
- Можно. Но не все и не всегда!

🍏🍐🍒 Строительство на участках с видом разрешенного использования "для садоводства".

🛤 Садовые земельные участки могут быть как на землях населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения (ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

📘Согласно классификатору видов разрешенного использования, на участке с ВРИ "Ведение садоводства" возможно размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаража.

❗️Но не все так просто!
Не всегда на садовом участке можно строить все то, что перечислено в классификаторе!

⚠️ Если в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) отсутствует территория, на которой находится ваш садовый участок, значит строить на таком участке капитальные объекты НЕЛЬЗЯ.
Если в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) есть территория, на которой находится ваш садовый участок, то строить можно только с учётом параметров, разрешённых ПЗЗ.

📖 Все дело в том, что с 2019 года на садовых земельных участках допускается строительство объектов капитального строительства только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные Правилами землепользования и застройки территориальные зоны, в которых (т.е. зонах) разрешено такое строительство (п. 1 ст. 23.1. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...").
➖Исключение сделано для случаев, когда участок находится в пределах населенного пункта, при этом права на участок возникли до 31.01.1998, но в ЕГРН до сих пор не внесены. Тогда на таком участке можно зарегистрировать здание по дачной амнистии, вне зависимости от того, что указано в ПЗЗ (п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ"О государственной регистрации недвижимости").

📜 ПЗЗ утверждаются местными депутатами в отношении сразу всего городского округа или поселения.

💻 Найти ПЗЗ можно на сайте местной администрации (главное проверьте, что смотрите актуальную версию - периодически в ПЗЗ вносятся изменения, дополнения).

📃 Проще всего выяснить, разрешают ли ПЗЗ строительство на вашем участке, можно заказав Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Так как ГПЗУ будет содержать в том числе выдержки из ПЗЗ именно в части, распространяющейся на ваш участок.
Заказать ГПЗУ может собственник или арендатор.

🏃🏻 ГПЗУ можно получить в местном или региональном отделе/комитете/департаменте архитектуры. Где-то можно обратиться напрямую в отдел архитектуры, где-то заказ документа возможен только через местный МФЦ.
Также в ряде регионов заказать ГПЗУ можно на региональном портале государственных и муниципальных услуг (например, Московской области - на портале mosreg.ru, по Москве - на портале mos.ru).

⏳ ГПЗУ изготавливается долго, (как правило от 14 дней), но бесплатно.

📐Если информация о границах участка не внесена в ЕГРН, то ГПЗУ не выдадут.

🕵️ Как самостоятельно проверить в ПЗЗ возможность строительства?
Найти ПЗЗ на сайте местной администрации (убедитесь, что читаете последнюю актуальную версию ПЗЗ, за помощью можно попробовать обратиться в местный отдел архитектуры).
ПЗЗ состоят из двух частей - из карты и текстовой части.
На карте в ПЗЗ нужно найти место, где расположен ваш садовый участок. По условным обозначениям (цвету, линиям) понять к какой территориальной зоне он относится (выписать номер этой зоны).
Затем перейти в текстовую часть этих же ПЗЗ и посмотреть какие параметры строительства установлены данными ПЗЗ для территориальной зоны с таким номером.

Телеграм-канал: @risrf

🙃 На примере Казани разберем вопрос со строительством на садовых земельных участках

📰 На сайте Казани размещена статья от 10.05.2023, приведем некоторые цитаты из нее:

В Казани построить жилой дом на садовом участке нельзя.
В Татарстане помимо Казани подобное ограничение действует в Набережных Челнах, Чистополе и Мензелинске.
Согласно федеральному закону о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, капитальное строительство допускается на садовых участках только в том случае, если они по Правилам землепользования и застройки входят в соответствующие зоны.
Как отметила Анастасия Латыпова [замначальника Управления архитектуры и градостроительства Казани на дату публикации статьи], по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Казани в зоне садоводства и огородничества строить жилые дома нельзя. В этом документе предельные параметры возведения таких объектов отражены в виде нуля – это значит, что строительство жилых домов недопустимо.
🤨 Почему в Казани пошли по пути запрета строительства жилых домов в СНТ?
Такое ограничение действует в городе 25 лет с тех пор, как в 1998 году были приняты первые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
[Дело в том, что] индивидуальная жилая застройка подразумевает наличие соответствующих условий – территории должны быть обеспечены инженерной и транспортной инфраструктурой, социальными объектами.
Широкие дороги нужны, чтобы смогла проехать пожарная машина или карета скорой помощи. Но в случае с СНТ соблюсти градостроительные требования просто невозможно, так как нет свободных земельных участков, – придется сносить всю первую линию домов.
Аналогичная ситуация складывается с больницами, школами, детскими садами. В СНТ не резервировали земельные участки под социальные объекты, как это делали в жилых массивах. В результате – мест для них нет.
Кроме того, на территориях СНТ не предусмотрено движение общественного транспорта и нет коридоров для прокладки инженерных коммуникаций. Для прокладки сетей, например, также потребуется снос существующих домов, а их обслуживание, как и на территории поселков, будет гораздо дороже, чем обслуживание обычной городской застройки.
👀 А почему некоторые дома, построенные на садовых участках в Казани, все же были зарегистрированы как жилые? Есть ли такая возможность сейчас?
Некоторые дома на садовых участках казанцы зарегистрировали как жилые по дачной амнистии. Она подразумевает упрощенный порядок оформления прав на отдельные объекты недвижимости. К ним относятся и жилые дома, построенные на земельном участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства.
Сейчас зарегистрировать жилой дом, построенный на садовом участке в Казани, по дачной амнистии нельзя. Причина этому – расширение полномочий Росреестра при проверке документов, с помощью которых легализуют жилые дома по дачной амнистии. Изменения вступили в силу 1 июля 2022 года. Теперь Росреестр должен проверять документы на предмет соответствия жилого дома ПЗЗ.
«Законодатель продлил дачную амнистию на огромный срок – до 2031 года, но ввел ограничения – регистраторы должны проверять, что строительство дома разрешено градостроительным регламентом. Прежде такого требования не было», – отметила замначальника УАИГ.
🤔 Как быть тем владельцам садовых участков, которые начали строить жилой дом до расширения полномочий Росреестра?

Для строительства жилого дома всегда нужно было получать разрешительную документацию: раньше это было разрешение на строительство,

после 4 августа 2018 года – уведомление о возможности строительства

.
«С точки зрения закона гарантированно защищено строительство в том случае, когда у вас есть на это разрешительная документация. Что бы ни поменялось в законодательстве, вы имеете право зарегистрировать свой дом, который строите на основании уведомления с положительным заключением», – пояснила А.Латыпова.

🔠В пятницу приведем алгоритм, как определить, что МОЖНО, а что НЕЛЬЗЯ построить на участке.

Телеграм-канал: @risrf

😳 Интересный факт: на фоне кризиса на рынке недвижимости мы наблюдаем УВЕЛИЧЕНИЕ количества оформляемых через Фора-Банк сделок!

😳 И это увеличение происходит за счет риэлторов, обращающихся в наш банк ВПЕРВЫЕ!

Почему? Есть 2 причины:

1️⃣ Риэлторов становится больше.

«В России наблюдается дефицит профессиональных риелторов на вторичном рынке жилья» - указывается в статье РИА Недвижимость от 16 сентября 2024 года.

И мы видим следствие этого.
К нам все больше приходит риэлторов, которые, осуществляя первые шаги в профессии, ищут высокотехнологичные услуги и в результате выбирают наш банк
(через Фора-Банк оформляется 54.1 % сделок с недвижимостью).

2️⃣ Опытные риэлторы выбирают продукты расчетов, которые есть ТОЛЬКО в Фора-Банке!

Стало много обращаться опытных риэлторов, ранее не знакомых с банком, ☠️ осознавших, что устаревающие инструменты расчетов (классический сейф или классический аккредитив) уже не обеспечивают должного уровня безопасности.

Им в первую очередь нужны наши прогрессивные продукты, такие как:

▪️Супер СБР и

▪️Расширенный договор аренды сейфа,

которые существенно снижают риски обмана и мошенничества при оформлении сделки.

⏺Специально для тех, кто только знакомится с нашим банком мы запускаем акцию:

❗️Первая сделка в Фора-Банке БЕСПЛАТНО!

Как это работает?

При проведении первой сделки по Карте риэлтора, включающей в себя
▪️расчеты (сейф или аккредитив)
▪️подготовку ДКП
▪️регистрацию в Росреестре

Вы получаете 100% кешбэк по всем оплаченным клиентом расходам на бонусный счет Карты риэлтора.

✔️ Комментарий: услуги по оформлению сделки оплачивает Продавец или Покупатель, а бонусные рубли на карту получает Риэлтор!

🪪 Если у вас еще нет Карты риэлтора, то для ее получения, оставьте заявку на сайте рис.рф или перейдите по ссылке >>>

✍️ А далее записывайтесь в любой удобный для вас офис >>>

🤵🏻 По вопросам качества оказываемых услуг в любом офисе Фора-Банка РФ звоните мне лично:
Заместитель Председателя Правления Фора-Банка Владимир Олегович Сорокин
+79853339020

😳 Что МОЖНО, а что НЕЛЬЗЯ построить?

Давайте на примере ПЗЗ Казани попробуем проверить правда ли то, что в Казани на садовых участках нельзя строить жилые дома.
(Чтобы понять о чем речь, ознакомьтесь сначала с нашими постами от 17.09.2024 и 18.09.2024)

💻 Итак, на сайте Казани переходим в раздел "Правила землепользования и застройки".

🗺 Скачиваем карту к ПЗЗ (Карта-градостроительного-зонирования-(территориальных-зон))

🔦 Ищем на карте наш предполагаемый садовый участок, запоминаем каким цветом он выделен (первая и вторая картинки)

🕵️ Ищем в условных обозначениях название зоны с нужным нам цветом - это зона "СТ" (третья картинка)

🗂 Запоминаем название зоны (СТ) и переходим в текстовую часть ПЗЗ (Правила землепользования и застройки г.Казани)

🤷🏻Ищем там раздел с градостроительными параметрами для зоны СТ - это таблица 33 и там во всех параметрах строительства напротив строки "жилой дом" стоит цифра "0", т.е. строить нельзя (четвертая картинка)
Но видим, что можно построить садовый дом (это нежилое здание), гараж и хозпостройки площадью не более 100 кв.м (площадь ОКС), отступив от каждой из границ участка по 3 кв.м, при этом все объекты капитального строительства должны занимать не более 30% от площади участка.

Телеграм-канал: @risrf

В четверг, 26 сентября в 12:00 состоится наш очередной регулярный семинар:

🎓«Новые онлайн инструменты для работы риэлтора в Личном кабинете РИС.РФ»

💡 Подробно разбираем весь функционал личного кабинета, отдельно остановившись на последних его дополнениях и обновлениях:

1️⃣ чат с площадками: ЦИАН, АВИТО, Яндекс, ДомКлик

2️⃣ медиапланирование: реклама с расширенными настройками

3️⃣ статистика по каждой из площадок с формированием сводного отчета эффективности

4️⃣ автоматические проверки объекта и собственников

5️⃣ сервис электронной записи в переговорные комнаты и рабочие пространства в любой из 163 офисов по всей России

☝️Семинар будет полезен как новым партнерам, которые только начинают пользоваться инструментами РИС Премиум, так и опытным пользователям нашей системы, т.к. за последние пару месяцев многое поменялось и появились новые возможности в работе с кабинетом.

👨‍💻 Если у вас еще нет карты риэлтора уровня Премиум, то ПОДАТЬ ЗАЯВКУ можно ЗДЕСЬ >>>

🎁 Сейчас лучшее время УСПЕТЬ сделать это с продленной летней акцией ➖5️⃣0️⃣%

📍Место проведения: учебный зал в "Дирижабле" (Профсоюзная,64)
🕑 Продолжительность: 2 ч.
📝 Задать вопросы и записаться можно по тел.: +79037991501 Дмитрий Вадимович
ℹ️ Количество мест ограничено!

🤔 И последний вопрос:
Что же делать, чтобы не отобрали?

В соответствии с размещенным проектом Постановления Правительства РФ «Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков» к мероприятиям по освоению участка планируется отнести:

🍀 Освобождение земельного участка от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений (за исключением деревьев и иных насаждений, выращенных силами правообладателя земельного участка, для целей благоустройства и озеленения земельного участка), препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием

🗿 Освобождение земельного участка от предметов, нахождение которых на земельном участке привело к его захламлению.

♻️ Освобождение земельного участка от отходов производства и потребления, в том числе твердых коммунальных отходов в соответствии с требованиями законодательства РФ в области обращения с отходами, в случае если земельный участок загрязнен отходами.

🌬Осушение земельного участка, понижение уровня грунтовых вод, в случае если земельный участок заболочен, излишне увлажнен или характеризуется повышенным уровнем грунтовых вод, препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

💦Увлажнение земельного участка, в случае если земельный участок иссушен.

🌋Производство земляных работ, необходимых для использования земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием,

🚜 Рекультивация земель.

😢 На этом мы заканчиваем теоретический блок о земле и уже завтра приведем интересные примеры из риэлторской практики, показывающие как игнорирование норм земельного законодательства может привести к отказу Росреестра и иным плачевным последствиям.

Телеграм-канал для думающих риэлторов @risrf

Игра на понижение.
Итоги августа в цифрах Росреестра:

📉 ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ➖5️⃣6️⃣,5️⃣%

В августе 2024 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано договоров долевого участия в строительстве в сегменте жилой недвижимости на 56,5% меньше августа прошлого года.

📉 ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ➖3️⃣6️⃣,3️⃣%

В августе 2024 года число переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья уменьшилось на 36,3% к августу прошлого года.

🤷 О том, что рынок ждет падение и снижение цен мы писали на канале еще в декабре 2023 года.

Телеграм-канал @risrf

🤔 Из практики юного риэлтора.

🧔‍♂️ Начинающий риэлтор решил, что может без проблем продать внушительных размеров участок с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения»:
«А чего? Делов-то!»

🤵🏻Покупатель оказался лицом самостоятельным во всех отношениях, поэтому присутствовал на сделке без своего риэлтора.

«Сам справлюсь. Земля меня устраивает. Буду ее осваивать. С риэлтором продавца уже договорился. Он мне показал выписку из ЕГРН с госуслуг. Право его клиента и никаких проблем нет. Я ему авансом 500 тысяч дал, чтобы он больше никому не продавал участок».

🏘️ В виду имеющихся особенностей земельного участка от продавца был запрошен отказ от преимущественного права покупки в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

😳 Продавец и его риэлтор удивились, что оказывается у кого-то еще разрешения спрашивать должен. Но делать нечего, надо идти получать отказ.

🤝 Получив соответствующий документ, стороны ударили по рукам, подписали договор, открыли аккредитив на месяц и разошлись, отправив документы на регистрацию.

Казалось бы, должно быть все хорошо.

⏰ Время идет, а документы с регистрации не выходят.

❌ По истечении 5 рабочих дней стороны получают уведомление из Росреестра о возврате документов без рассмотрения.

☑️ Оказывается, в ЕГРН содержится отметка о невозможности каких-либо действий с участком, за исключением универсального правопреемства, до завершения рассмотрения судом дела об изъятии земельного участка в связи с НЕИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПО ЦЕЛЕВОМУ (то о чем мы и писали выше) или использованием его с нарушением законодательства РФ.

🤷 К сожалению, полученная с сайта gosuslugi.ru бесплатная выписка из ЕГРН сведений об этом не содержала, раздел сайта Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line» в данном случае тоже не был информативен.

👍 Закажи риэлтор или кто-нибудь из участников сделки Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, такой ситуации можно было бы избежать.

👀 Исключительно из любопытства мы решили посмотреть, не видны ли какие-либо судебные дела с участием продавца по земельным участкам, расположенным в регионе продажи.

🛡️Оказалось, что прокуратура сразу после приобретения участка продавцом (еще более 10 лет назад) пыталась признать недействительным описание границ земельного участка, договоры, на основании которых земельный участок перепродавался, а также прекратить право собственности на земельный участок.

❗️Не забывайте делать проверки физ лиц и объекта! В рамках пакета Премиум они практически бесплатны!

⚡️Осталась всего неделя для возможности его подключения с 50% скидкой по акции.

Телеграм-канал @risrf

🤔 Почему произошел такой обвал спроса на новостройки - почти в 2 раза больше, чем на вторичку? (См.выше) Что будет дальше с ценами на недвижимость?

👔 На нашем еженедельном круглом столе с риэлторами Премиального уровня «Инструменты Фора-Банка для увеличения ценности риэлторской услуги» мы затронули этот вопрос.

⏩️ Пришли к главному выводу: В последние годы была продажа не новостроек, а низкой процентной ставки льготных ипотечных кредитов! Рынок жилья оказался в замешательстве из–за резкого завершения льготной ипотеки, служившей двигателем всего этого безумного роста.

Интересные цифры были вчера опубликованы в РБК:

По данным Счетной палаты

▪️Свыше 100 тыс. россиян не ограничились одной льготной ипотекой и оформили одновременно два и более льготных ипотечных кредита. Их совокупная задолженность составляет 1,11 трлн руб.

▪️Еще 1,5 тыс. банковских клиентов имели по пять и более льготных ипотек каждый, сумма их совокупных обязательств достигала 42,45 млрд руб.

😳 Аудиторы Счетной палаты выявили случай, когда на одного заемщика было оформлено 26 кредитов с господдержкой. Максимальная сумма взятой льготной ипотеки одним заемщиком превысила 196 млн руб., отмечается в отчете.

🤷 Эксперты Счетной палаты подчеркнули, что такие клиенты не были целевой аудиторией программ господдержки. Одной из основных целей нацпроекта, в рамках которого запускалась льготная ипотека, является обеспечение доступным жильем «семей со средним достатком».

🔮 Наш прогноз:
В ближайшее время мы увидим возврат ситуации, которая существовала десятилетиями до льготной ипотеки: цена новостройки будет существенно ниже цен на вторичном рынке.

🔑 Квартира с ключами здесь и сейчас - это то, что обладает ценностью! И она не может стоить дешевле картинки в рекламном буклете со сроком материального воплощения через 2,3,4 и более лет!

Телеграм-канал @risrf

⚡️ Осталось 2 дня! Успейте перевести свою Карту риэлтора на уровень Премиум используя в 2 раза меньше накопленных в Фора-Банке бонусов!
Подробности ↩️

❗️Специальное предложение для городов России: все что нужно риэлтору (офис, бренд, проверки и т.д.) - за 500 бонусных рублей в месяц!

🤨 Так ли важен вид разрешенного использования участка?

🍿 Продолжаем знакомить читателей с интересными случаями.

Сегодня рассмотрим опыт Сочи, когда парковочные места в здании паркинга переделали... 😳 в апартаменты.

📜 В 2011 году ООО «Сити Парк» приобрело право аренды на земельный участок, целевое использование которого было - для размещения многоэтажного паркинга со встроенными помещениями.
Арендодателем выступал город Сочи.

📄 В 2012 году ООО «Сити Парк» получило в администрации г. Сочи разрешение на строительство семиэтажного «паркинга со встроенными помещениями».

🏗 Согласно проектной документации, в паркинге были предусмотрены на 1,2 этажах торговые залы непродовольственных товаров с подсобными помещениями, а на 3-7 этажах и эксплуатируемой кровле - открытый автопаркинг на 257 машино-мест.

💰На этапе строительства застройщик продавал помещения и парковочные места по договорам участия в долевом строительстве.

🏢 В 2013 году здание было построено и администрация г. Сочи выдала ООО «Сити Парк» разрешение на ввод в эксплуатацию здания паркинга.

⚡️ А 2021 году город Сочи обратился в суд с иском о признании здания самовольной постройкой и требованием о его сносе.
Ответчиками выступали ряд физлиц-владельцев парковочных мест и само ООО «Сити Парк» (которое за собой также оставило ряд помещений в здании).

🗣 В обоснование заявленных требований администрация г. Сочи указала:
- В рамках осуществления муниципального земельного контроля сотрудниками администрации города Сочи Краснодарского края установлено, что на момент проверки ответчиками проводилась реконструкция на 3-7 этажах нежилого здания и эксплуатируемой кровле. Указанная реконструкция влечет изменение функционального назначения паркинга => на нежилое здание с апартаментами.

⚖ Суд первой инстанции сделал вывод, что реконструкция спорного объекта осуществляется без соответствующего разрешения администрации г. Сочи, следовательно, является самовольной постройки.

✍ Один из ответчиков в суде ссылался на то, что ранее ему Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Сочи письменно ответил, что получение разрешения на реконструкцию объекта не требуется.
👆Но суд обратил внимание, что в письме Департамента архитектуры ответчику было разъяснено, что работы не должны приводить к решению изменению вида разрешенного использования объекта капитального строительства, который должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка. А изменение функционального назначения объекта капитального строительства возможно только после получения разрешения на реконструкцию, в соответствии с порядком, предусмотренным ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

🧨 Итого: 22.10.2021 суд первой инстанции вынес решение - здание теперь отвечает признакам самовольной постройки, право собственности ответчиков на помещения прекратить, ответчикам необходимо снести здание за свой счет.

Что же произошло дальше?

Телеграм-канал: @risrf

⚡️ ⚡️⚡️ Остался последний день! Успейте перевести свою Карту риэлтора на уровень Премиум используя в 2 раза меньше накопленных в Фора-Банке бонусов!
Подробности ↩️

❗️Специальное предложение для городов России: все что нужно риэлтору (офис, бренд, проверки и т.д.) - за 500 бонусных рублей в месяц!