😐 В заключение темы интересные казусы со "старыми" документами на квартиру

📜 08.02.1993 Андрей Юрьевич приватизировал квартиру в городе Змеиногорск Алтайского края.

🎁 23.03.1994 Андрей Юрьевич подарил эту квартиру своей матери Лии Петровне.
Договор дарения был нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ (согласно действовавшим на тот период времени законам).

💰10.03.2023 Лия Петровна продала квартиру Гутовой Т.А. (покупатель купил квартиру с использованием кредитных средств банка).
Право собственности Гутовой Т.А. зарегистрировано в ЕГРН 11.03.2023.


🤯 А 24.03.2023 в МВД обратился Андрей Юрьевич - с просьбой "привлечь к указанной законом ответственности неизвестное лицо, которое в неустановленный период времени незаконно продало" квартиру Андрея Юрьевича (то есть квартиру, о которой речь в данном посте).

🫣 Выяснилось, что Андрей Юрьевич, узнав что мать (Лия Петровна) хочет продать квартиру, взял сохранившийся у него договор о приватизации квартиры от 08.02.1993 и обратился в Росреестр с заявлением о регистрации его ранее возникшего права собственности.
🔥И 20.03.2023 Росреестр зарегистрировал право собственности на Андрея Юрьевича (у него к этому времени была уже другая фамилия).


🧐 Как это могло получиться?

🤦🏻 Все дело в том, что когда массово все объекты недвижимости ставились на кадастровый учет в России, данной квартире присвоили случайно два разных кадастровых номера.

🤷🏻При этом, у одного из кадастровых номеров был верный адрес квартиры, а у другого была опечатка в номере дома (кажется, там пропустили букву "А").
И именно с этим кадастровым номером, у которого была опечатка в адресе, Гутова Т.А. и купила изначально квартиру. А затем 17.03.2023 получила постановление местной администрации о присвоении верного адреса объекту.


🎎Таким образом, незаконные действия Андрея Юрьевича привели к тому, что один объект недвижимости (с двумя разными кадастровыми номерами) одновременно находился в единоличной собственности двух разных лиц.

⛔️ 03.04.2023 Андрею Юрьевичу МВД отказало в возбуждении уголовного дела "за отсутствием события преступления".

⚖️ 11.04.2023 Гутова Т.А. обратилась с иском к Андрею Юрьевичу о прекращении права собственности Андрея Юрьевича на квартиру и снятия с кадастрового учета объекта со вторым кадастровым номером, который фигурировал в выписке из ЕГРН о собственности Андрея Юрьевича.

📝 В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза.
Экспертиза установила, что на договоре дарения, заключенном 23.03.1994 между Андреем Юрьевичем и его матерью Лией Петровной, стоит подпись самого Андрея Юрьевича (подпись не подделана). Так же подпись самого Андрея Юрьевича стоит в журнале регистрации нотариальных действий за 1994 года (договор был нотариальный).

📆 Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля отец Андрея Юрьевича пояснил, что никаких претензий у сына на квартиру не было и родители его не видели около 20 лет.
А в 2018 году Лия Петровна даже сняла сына с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире на основании решения суда. В суд была предоставлена в отношении сына справка-характеристика участкового полиции о том, что Андрей Юрьевич в квартире не проживает на протяжении 20 лет, на профилактических учетах в МО МВД России «Змеиногорский» не состоит, жалоб со стороны соседей и администрации г. Змеиногорска не поступало, к административной и уголовной ответственности не привлекался.

✅ 03 апреля 2024 года был удовлетворен иск Гутовой Т.А. по прекращении права собственности Андрея Юрьевича на квартиру.

Телеграм-канал: @risrf

📚 "Свежие" изменения (с августа 2024 г.) в налоговом законодательстве по минимальным предельным срокам владения

Пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ дополнен абзацем шестым следующего содержания:

В минимальный предельный срок владения земельным участком, образованным в результате раздела или перераспределения исходного земельного участка в связи с изъятием для ГОСУДАРСТВЕННЫХ и МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД, включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного земельного участка, из которого был образован указанный земельный участок.
Таким образом:

🤗 Если участок делился, потому что часть изымали для гос. или муниципальных нужд, то минимальный предельный срок владения на новый участок, заново течь не начинает (в соответствии с вышеуказанным новым абзацем).

Телеграм-канал: @risrf

📚 Изменения в налоговом законодательстве (с августа 2024 г.) по минимальным предельный срокам владения

2️⃣ Во-вторых,
пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ дополнен абзацем седьмым следующего содержания:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении).

В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта.

Таким образом в Налоговом кодексе РФ закрепили уже давно сложившуюся практику исчисления минимального предельного срока владения:

🪢 Если приобрели по-комнатно коммунальную квартиру, а потом объединили комнаты в один объект (квартиру) => минимальный предельный срок владения для всего целиком образованного объекта (квартиры) считаем с даты, когда минимальный предельный срок владения начал течь для комнаты, которую приобрели последней.
Если объединили несколько квартир в одну квартиру, то аналогично, считаем минимальный предельный срок владения в отношении всей новой квартиры по минимальному предельному сроку владения той из старых квартир, которую приобрели последней.

🪚 Если разделили жилой дом на два отдельных объекта недвижимости. То заново у образованных объектов не начинает течь минимальный предельный срок владения => считаем его с даты, когда начал течь минимальный предельный срок владения у дома, который разделили.
Аналогично считаем, если разделили одну квартиру на две квартиры (иногда такое случается).

⚠️ Что здесь важно:
🔸Та недвижимость, которую делили или объединяли, должна иметь назначение "жилое".
🔸Та недвижимость, которую получили в результате раздела или объединения, также должна иметь назначение "жилое".
Только при выполнении обоих условий данная норма будет применима.

🤷🏻Можно предположить, что при разделе нежилой недвижимости, теперь уже наверняка минимальный предельный срок владения будут считать как и по земле - с даты регистрации собственности на образованную в результате раздела или объединения недвижимость, то есть заново.

Телеграм-канал: @risrf

🥤И еще немного о минимальных предельных сроках владения в целях налогообложения - ДДУ и наследство

🏗 Наследодатель заключил договор участия в долевом строительстве, по которому ему после окончания строительства застройщик должен был передать квартиру.
Оплату по ДДУ в полном объеме произвел.
Но до окончания строительства умер.

📜Поскольку квартира еще не была построена, наследник вступил в наследство на права требования к застройщику в отношении квартиры, указанной в ДДУ.

🤝 Спустя время застройщик достроил дом и передал наследнику квартиру по передаточному акту.
Затем наследник зарегистрировал свое право собственности на квартиру.
А потом решил продать.

🤔 С какой даты у наследника начинает течь минимальный предельный срок владения квартирой в данном случае? И сколько лет он составляет 3 или 5?

🏢 По мнению Департамента налоговой политики Минфина России минимальный предельный срок владения жилым помещением в указанном случае исчисляется:
🔸если наследодателем осуществлена полная оплата по ДДУ - тогда со дня открытия наследства,
🔸если наследник уже после дня открытия наследства внес полную оплату по ДДУ - тогда с момента полной оплаты по ДДУ.

🙅 Так же, Департамент налоговой политики обращает внимание о том, что в данном случае не применима норма, согласно которой минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования (подпункт 1 пункта 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

🤷🏻А не применима она потому что по наследству наследником было получено не право собственности на объект недвижимости, а права требования к застройщику (право получить от застройщика объект недвижимости после завершения его строительства).

📌 Соответственно, минимальный предельный срок владения в данном случае составит 5 лет - если это не единственное жилье у продавца (наследника), и 3 года - если единственное.

🗺 Также напомним, что регионы вправе региональным законом уменьшить минимальный предельный срок владения для какого-то имущества или для каких-то категорий налогоплательщиков.

Телеграм-канал: @risrf

🗺 Об изменении минимальных предельных сроков владения региональными законами

📚В налоговом кодексе сказано, что законом субъекта РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (см. п. 6 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

🧐 Рассмотрим несколько примеров как это работает.

📖 Пример № 1, взят из Письма Федеральной налоговой службы от 1 февраля 2024 г. N БС-4-11/1018@

Согласно закону Ставропольского края от 09.03.2016 N 22-кз минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в целях освобождения от налогообложения доходов физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, полученных от продажи объекта недвижимого имущества на территории Ставропольского края.

Учитывая изложенное, в случае, если физическое лицо, состоящее на учете на территории Ставропольского края, продает объект недвижимого имущества, расположенный в другом регионе, минимальный предельный срок владения таким объектом составляет 5 лет.

📉 То есть, в законе Ставропольского края минимальный предельный срок владения снижен для всех объектов недвижимости, расположенных на территории Ставропольского края.

🥳 Если человек, который живет в Ставропольском крае, продаст квартиру в Ставропольском же крае - минимальный предельный срок владения для нее будет 3 года (не зависимо от того, каким способом приобретена недвижимость и является ли единственным жильем).

😢 А поскольку в указанном законе Ставропольского края написано, что он применим только к недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края.
То если человек, который живет в Ставропольском крае, продаст квартиру в другом регионе (например Карачаево-Черкесской Республике) будет применяться минимальный предельный срок владения, установленный в Налоговом кодексе (т.е. 3 года только для единственного жилья, или для недвижимости полученной по наследству или в дар от близкого родственника либо супруга, приватизированной, полученной по договор пожизненного содержания с иждивением, полученой от личного фонда; в остальных случаях - 5 лет).

🤨 А если житель Карачаево-Черкессии продает квартиру в Ставропольском крае? Для него минимальный предельный срок владения 3 года?
Рассмотрим в следующем посте.

Телеграм-канал: @risrf

🗺 Об изменении минимальных предельных сроков владения региональными законами. Продолжение...

📌 Итак, региональные депутаты (депутаты области, края, республики, автономного округа, автономной области или города федерального значения) могут принять закон, снижающие минимальный предельный срок владения.

📝 В принятом законе, как правило, указывают:
🔸на какую категорию граждан распространяется закон (например, только на налоговых резидентов, или только на граждан пенсионного возраста, или только на зарегистрированных по месту жительства в данном регионе на дату перехода права на объект к покупателю и т.п.),
🔸и на какие объекты недвижимости распространяется закон (например, только жилая недвижимость, или на недвижимость, приобретенную после такой-то даты и т.п.).

🤔 А если в законе о снижении минимальных предельных сроков владения депутаты ничего не указали про место жительства налогоплательщика? Например, написали что действует в отношении всех налоговых резидентов.
🤨 Означает ли это, что любой человек, живущий на территории России, попадает под действие такого регионального закона?
Например, если продавец недвижимости зарегистрирован по месту жительства в Карачаево-Черкесской Республике, может ли он при продаже недвижимости в Ставропольском крае не платить НДФЛ, если владел недвижимостью более 3 лет?
Ведь в законе Ставропольского края нет ограничений по месту жительства налогоплательщика.

Статья 1 Закона Ставропольского края от 09.03.2016 № 22-кз:
В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации установить минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества три года в целях освобождения от налогообложения доходов физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, полученных от продажи объекта недвижимого имущества на территории Ставропольского края.

⚠️ Даже если в законе ничего нет про место регистрации налогоплательщика, налогоплательщик должен руководствоваться региональным законом того региона, в котором находится налоговая инспекция, в которой он стоит на учете.

❕А стоит на учете налогоплательщик в ФНС по месту жительства (т.е. там, где зарегистрирован по месту жительства).
Если регистрация по месту жительства у налогоплательщика отсутствует, тогда он становится на учет в ФНС по месту "временной" регистрации (регистрации по месту пребывания).
И только если налогоплательщик впринципе никакой регистрации не имеет (ни по месту жительства, ни по месту пребывания), тогда он может встать на учет в ФНС по месту нахождения какого-то его недвижимого имущества или транспортного средства.

🔍 Проверить в какой ФНС налогоплательщик стоит на учете, можно в личном кабинете на сайте ФНС.

📌 Итак, продавец может применить закон о снижении минимальным предельных сроков владения только того региона, где он зарегистрирован по месту жительства (а при отсутствии места жительства, там где зарегистрирован по месту пребывания).

🤷🏻Соответственно в нашем примере, если продавец недвижимости зарегистрирован по месту жительства в Карачаево-Черкесской Республике, то при продаже недвижимости в Ставропольском крае он руководствуется сроками, которые указаны в Налоговым кодексе (под действие закона Ставропольского края он не попадает).

😫 Но почему так несправедливо???

⚖️ Все как раз очень справедливо.
Дело в том, что налог на доходы физических лиц, который продавец недвижимости заплатит в бюджет, попадет большей частью в бюджет региона, в котором он стоит на налоговом учете (т.е. в нашем примере - в бюджет Карачаево-Черкессии).
И регион вправе принять закон, уменьшающий налоговые поступления, только в отношении себя. Один регион не вправе регулировать налоговые поступления другого региона (т.е. Карачаево-Черкессия сама должна принять решение готова ли она снизить размер поступающего ей дохода в виде налога на доходы от продажи недвижимости. За нее это Ставропольский край не вправе решать).

Телеграм-канал: @risrf

📖 Ко вчерашнему посту еще один интересный пример, разобранный вчера на еженедельном круглом столе с риэлторами:

Письмо Федеральной налоговой службы от 19 февраля 2024 г. N БВ-4-7/1786@ пункт 6

Гражданин, будучи зарегистрирован по месту жительства на территории Карачаево-Черкесской Республики, продал принадлежащую ему квартиру, находящуюся на территории другого субъекта Российской Федерации - Ставропольский край. Срок владения указанной квартирой составил 3 года 9 месяцев.

Декларацию гражданин не подал, налог не заплатил, т.к. решил что у него истек минимальный предельный срок владения, который в Ставропольском крае равен 3 годам.

Налоговая указала, что к данному гражданину не применим закон Ставропольского края об уменьшении минимальных предельных сроков владения, и потребовала заплатить налоги, да еще и неустойку насчитала.

Сослалась ФНС на следующее:
Согласно письму Федеральной налоговой службы от 25.10.2022 N БС-4-11/14345@ когда физическое лицо, состоящее на учете в налоговом органе одного региона, продает объект недвижимого имущества, находившийся в его собственности менее 5 лет, расположенный в другом регионе, в котором на основании подпункта 1 пункта 6 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации принят соответствующий закон о снижении минимального предельного срока владения объектом недвижимости (например, до 3 лет), минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества необходимо исчислять с учетом нормативно-правовых актов, принятых во исполнение подпункта 1 пункта 6 статьи 217.1 Кодекса тем субъектом Российской Федерации, в котором физическое лицо состоит на учете по месту жительства, независимо от наличия (отсутствия) таких актов в регионе по месту нахождения проданного имущества.

Гражданин пытался судиться с ФНС но суды не встали на его сторону.

Тогда гражданин пошел признавать недействительным вышеуказанное письмо ФНС от 25.10.2022 N БС-4-11/14345@. И дошел аж до Верховного суда РФ.
Но и тот ему отказал, указав:

... налог на доходы физических лиц в полном объеме зачисляется в соответствующие региональные и местные бюджеты

, за счет средств которых, в свою очередь, органами власти оказывается адресная помощь отдельным категориям граждан, нуждающимся в финансовой поддержке, предоставляются налоговые вычеты, льготы, обеспечиваются социальные блага и услуги, исполняются иные публичные обязательства.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимосвязи свидетельствует, что субъект Российской Федерации своим законом может уменьшить минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, только применительно к тем налогам на доходы физических лиц, которые в качестве налогового дохода подлежат зачислению в бюджет этого субъекта Российской Федерации и бюджеты входящих в него муниципальных образований.

Иное толкование не представляется возможным, поскольку означало бы возможность распоряжения налоговыми доходами, причитающимися иным получателям.

Таким образом, дав разъяснения территориальным налоговым органам, ФНС России в письме не изменила и не дополнила действующее налоговое законодательство Российской Федерации, в связи с чем содержание оспариваемого акта, вопреки доводам административного истца, не устанавливает не предусмотренные приведенными в нем положениями общеобязательные правила, распространяющиеся на неопределенный круг лиц и рассчитанные на неоднократное применение.

В понедельник мы приведем перечень регионов, в которых уменьшены минимальные предельные сроки владения.

Телеграм-канал: @risrf

Начало ⬆️⬆️⬆️⬆️

📌 Собрали для вас интересную информацию:
Регионы, в которых уменьшены минимальные предельные сроки владения

⚠️ Перед применением указанных сроков, проверьте в актуальной версии закона точную формулировку (иногда дьявол кроется в деталях, да и законам свойственно изредка меняться).

⚠️ Также напоминаем, что указанные региональные законы действуют только на продавцов, которые на дату подачи налоговой декларации стоят на налоговом учете в ФНС того же региона, в котором принят закон.

📎 Условные обозначения:
"выкуплена для детей-сирот" - жилая недвижимость, которая была куплена у продавца органом исполнительной власти для предоставления этой недвижимости в собственность детям-сиротам

😍 Магаданская область
📃 Закон Магаданской области от 27 ноября 2020 года N 2532-ОЗ
📉 3 года – для налоговых резидентов РФ от продажи недвижимости, расположенной в Магаданской области

🫤 Омская область
📃 Закон Омской области от 31 января 2022 года N 2464-ОЗ
📉 3 года – для налоговых резидентов РФ, которые зарегистрированы по месту жительства в Омской области, от продажи жилой недвижимости, расположенной в Омской области, если указанная недвижимость выкуплена для детей-сирот

😍 Саха (Якутия) Республика
📃 Закон Республики Саха (Якутия) от 07.11.2013 1231-З N 17-V
📉 3 года (без уточнения категорий объектов и налогоплательщиков)

🫤 Сахалинская область
📃 Закон Сахалинской области от 25 декабря 2023 года N 144-ЗО
📉 1 год – для налоговых резидентов РФ, зарегистрированных по месту жительства в Сахалинской области (или зарегистрированных по месту пребывания в Сахалинской области, при отсутствии регистрации по месту жительства), от продажи жилой недвижимости, расположенной в Сахалинской области, если указанная недвижимость выкуплена для детей-сирот

😍 Севастополь город
📃 Закон города Севастополя от 17 ноября 2020 года N 610-ЗС
📉 3 года – для налоговых резидентов РФ от продажи недвижимости, расположенной в городе Севастополь

😍 Ставропольский край
📃 Закон Ставропольского края от 09 марта 2016 года N 22-кз
📉 3 года – для налоговых резидентов РФ от продажи недвижимости, расположенной в Ставропольском крае

🫤 Томская область
📃 Закон Томской области от 15.07.2024 N 59-ОЗ
📉 1 месяц – для налоговых резидентов РФ, зарегистрированных по месту жительства в Томской области (или зарегистрированных по месту пребывания в Томской области, при отсутствии регистрации по месту жительства) от продажи жилой недвижимости, расположенной в Томской области, если указанная недвижимость выкуплена для детей-сирот или для граждан, переселяемых из ветхого/аварийного жилья

😍 Ханты-Мансийский автономный округ - Югра
📃 Закон Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27 сентября 2015 года N 70-оз
📉 3 года – для налоговых резидентов РФ зарегистрированных по месту жительства в ХМАО от продажи жилой недвижимости, расположенной в ХМАО

🫤 Чукотский автономный округ
📃 Закон Чукотского автономного округа от 18.05.2015 N 47-ОЗ
📉 1 месяц – от продажи жилой недвижимости, расположенной в Чукотском автономном округе, если указанная недвижимость выкуплена для детей-сирот

Телеграм-канал: @risrf

🤷 Объем жилищных кредитов, по которым не платят более трех месяцев, вырос на 16% с начала года. На 1 июня он достиг 106 млрд, следует из данных ЦБ, которые проанализировали «Известия» во вчерашней статье.

К нам тоже все чаще риэлторы стали обращаться с вопросом: Что же делать, если у моего клиента нет денег на оплату ипотеки? Неужели банк продаст квартиру «за дешево» и из этих денег погасит кредит?

✖️Так могло быть.
✅ Но в этом году все изменилось!

12 июня 2024 года Президентом подписан Федеральный закон № 140-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости".

👍 Данный закон закрепил за залогодателем-физическим лицом возможность и порядок самостоятельной реализации заложенного имущества для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа.

Для реализации залогодателем такой возможности установлен определенный регламент:

✔️ Залогодатель в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество может направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества (далее - Заявление).

Если залогодатель и должник - разные граждане, то такое Заявление подается ими совместно.

❗️С даты получения залогодержателем Заявления обращение взыскания на заложенное имущество в судебном или во внесудебном порядке не допускается.

✔️ Залогодержатель в течение 10 рабочих дней со дня получения Заявления обязан направить залогодателю (должнику):

-  Уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества (далее - Уведомление о согласии залогодержателя),

или

-  Уведомление об отказе в самостоятельной реализации залогодателем имущества с обоснованием такого отказа (далее - Уведомление об отказе залогодержателя).

📨 Стороны могут направлять друг другу документы несколькими способами:

- особым способом, указанным в кредитном договоре или договоре займа,

- по почте заказным письмом с уведомлением о вручении,

- путем вручения под расписку.

Данные уведомления являются главными для заемщика и будут рассмотрены нами далее.

Телеграм-канал @risrf

✅ Уведомление о согласии залогодержателя должно содержать:

▫️ объем требований залогодержателя по кредитному договору или договору займа, рассчитанный на день окончания установленного срока самостоятельной реализации,

▫️ равную такому объему требований минимальную цену, по которой заложенное имущество может быть реализовано (далее - минимальная продажная цена),

▫️ порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации,

▫️ дату начала и окончания течения срока самостоятельной реализации.

❗️Последующее увеличение залогодержателем указанных в уведомлении объема требований и (или) минимальной продажной цены не допускается.

Законодатель установил срок для самостоятельной реализации имущества, который, включая срок на государственную регистрацию перехода права собственности и погашения задолженности - всего 4 месяца!

❗️Залогодатель в любой момент после направления залогодержателю Заявления вправе отказаться от самостоятельной реализации имущества путем направления залогодержателю Заявления об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества.

⏳ Срок самостоятельной реализации по соглашению между залогодержателем и залогодателем (должником) может быть продлен.

🤝 В этом случае соглашение должно содержать условие о новой минимальной продажной цене.

❌Самостоятельная реализация залогодателем имущества по цене ниже минимальной продажной цены не допускается.

▪️Сумма, вырученная от самостоятельной реализации, в полном объеме подлежит зачислению на банковский счет, определенный залогодержателем для осуществления расчетов в связи с самостоятельной реализацией залогодателем имущества.

▪️ Разница между ценой, за которую имущество было реализовано залогодателем, и размером задолженности, имеющейся по кредитному договору или договору займа, подлежит возврату залогодателю за вычетом расходов залогодержателя.

Телеграм-канал @risrf

Как мы писали ранее, Залогодержатель в течение 10 рабочих дней со дня получения Заявления обязан направить должнику:
▫️Уведомление о согласии залогодержателя (разобрали вчера)
или
▫️Уведомление об отказе залогодержателя (об этом сегодняшний пост).

⛔️ Залогодержатель (например, банк) может отказать залогодателю в выдаче согласия на продажу заложенного объекта недвижимости в следующих случаях:

📍до даты получения залогодержателем Заявления подан иск об обращении взыскания на имущество;

📍до даты получения залогодержателем Заявления нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона;

📍в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства;

📍 в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами);

📍 имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;

📍 заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек;

📍 полученное залогодержателем Заявление, является повторным и при этом предыдущее аналогичное заявление было удовлетворено залогодержателем, но впоследствии залогодержателем было получено заявление залогодателя об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества либо имущество не было реализовано залогодателем по истечении срока, установленного соглашением о продлении сроков самостоятельной реализации залогодателем имущества.

В случае, если от залогодержателя было получено Уведомление об отказе залогодержателя либо имущество не было реализовано залогодателем в срок, установленный соглашением между залогодержателем и залогодателем (должником), либо залогодержателем получено заявление об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество.

⚡️ Федеральный закон вступает в силу уже 11 сентября 2024 года.

Телеграм-канал @risrf

❗️Не позднее 1 декабря необходимо заплатить налоги на имущество физических лиц, находившееся в собственности в 2023 году.

Видимо, поэтому к нам все чаще риэлторы обращаются с вопросом:
❓А можно ли самостоятельно посчитать размер ежегодного налога:
🔸на имущество,
🔸земельного,
🔸транспортного

👌 Можно.
📚Но нужно знать региональный или местный закон, утвердивший ставки налога для нужной нам территории (Налоговый кодекс лишь задает максимальную планку, выше которой регион или муниципальное образование не могут установить ставку налога).
🖥 Для этого пригодится сервис на сайте ФНС: https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/

1️⃣ Переходите по ссылке.

2️⃣ Выбираете вид налога (для земли - земельный налог, для иной недвижимости - налог на имущество ФЛ).

3️⃣ Выбираете год, за который хотите узнать ставку налога.

4️⃣ Выбираете регион, в котором находится объект, в отношении которого хотите узнать ставку налога.
(Например, Московская область)

5️⃣ Выбираете муниципальное образование, в котором находится объект.
(Например, городской округ Красногорск)

🪄Нажимаете на кнопку "Найти".

📜 Появятся реквизиты закона, который устанавливает размер налога

🗃 Нажмите справа от него на кнопку "Подробнее".

📑 У Вас откроется окошко, состоящее из трех вкладок:
🔹 "Ставки" - здесь можно посмотреть ставки налога для разных видов имущества,
🔹"Местные льготы" - здесь можно посмотреть какие льготы предусмотрены местным законом для данного налога.
🔹"Федеральные льготы" - здесь можно посмотреть какие льготы предусмотрены Налоговым кодексом РФ для данного налога.

Телеграм-канал: @risrf

🌽🌾 Много вопросов у наших клиентов возникает по продаже земель сельхозназначения.
На самые важные дадим ответы на канале.

❗️В отношении продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения законодательством предусмотрены особые условия

⚠️ Если Вы продаете земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то у субъекта РФ (т.е. у республики, области, края, города федерального значения) есть преимущественное право покупки такого участка (в некоторых случаях преимущественным правом покупки может обладать какое-то муниципальное образование (район, городской округ...) на территории этого субъекта РФ).

‼️ Если преимущественное право покупки сельхоз.земли не соблюсти, то договор купли-продажи, заключенный с другим лицом, будет ничтожен.

📬 Извещение с предложением выкупить участок нужно направить в письменном виде в соответствующий орган исполнительной власти.
Так, при продаже сельскохозяйственного участка, расположенного в Московской области, продавец сначала должен предложить его купить Министерству имущественных отношений Московской области.

📝 В извещении нужно указать:
▫️цену,
▫️местоположение земельного участка,
▫️размер участка,
▫️срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней).

🕹 Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. При этом, в конкретном субъекте РФ (как, например, в Московской области) может быть предусмотрена электронная подача заявлений.

⏳О своем намерении приобрести участок орган исполнительной власти должен известить письменно в течение 30 дней со дня поступления извещения.

💸 Если орган исполнительной власти прислал извещение об отказе от выкупа, либо если в течение 30 дней не поступил ответ о намерении выкупить участок, то у продавца есть 1 год на то, чтобы продать этот участок кому-то другому (иначе потом у субъекта РФ опять появится преимущественное право покупки).

💰Продать участок можно и дороже, чем предлагалось субъекту РФ.

🔀 Но, при продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение субъекту РФ с предложением купить участок.


🤨 В каких случаях нет преимущественного права покупки сельхозки?

✳️ Не нужно предлагать субъекту РФ (муниципальному образованию) выкупить сельскохозяйственный участок, если:
▫️участок является садовым,
▫️участок является огородным,
▫️земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства,
▫️участок является дачным (в законе это не указано, но в соответствии с п. 7 ст. 54 Федерального закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества..." земельные участки, в отношении которых в ЕГРН установлены виды разрешенного использования "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", являются садовыми земельными участками для целей применения в т.ч. в других федеральных законах),
▫️земельный участок предназначен для гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд),
▫️на земельном участке расположен объект недвижимого имущества (за исключением жилого дома, строительство, реконструкция и эксплуатация которого допускается на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности),
▫️участок продается с публичных торгов,
▫️участок и так изымается для государственных или муниципальных нужд.

Телеграм-канал: @risrf

🌽 🚜 Продолжаем тему сельхозземель разбором самого часто задаваемого вопроса:
🧐 Можно ли построить жилой дом на сельхозземлях, если вид разрешенного использования участка указан "для личного-подсобного хозяйства"?

📗Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

📘В статье 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" указано следующее:
🗺 Участок с видом разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства" (далее сокращенно - ЛПХ) может находиться:
▫️как в границах населенного пункта (т.е. на категории земель - "земли поселений"). Такой участок ЛПХ закон именует приусадебным земельным участком,
▫️так и за пределами населенного пункта. Такой участок ЛПХ закон именует полевым земельным участком.

🏗 На приусадебном земельном участке (т.е. ЛПХ в границах населенного пункта) можно возвести жилой дом, производственные, бытовые и иных здания. Но при условии соблюдения градостроительных регламентов (т.е. смотрим правила землепользования и застройки, утвержденные местными депутатами, там указаны отступы о границ участка, плотность застройки и т.п.), строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

🏡 Жилой дом на приусадебном земельном участке, можно построить такой же как и на землях ИЖС - отдельно стоящее здание, этажностью не более трех этажей (наземных), высотой не более двадцати метров, не может быть разделен на отдельные самостоятельные объекты (т.е. нельзя из него сделать многоквартирный дом, таунхауз и т.п).

🤷🏻А вот на полевом земельном участке (речь про ЛПХ на сельхозземлях) возводить здания и строения нельзя. Такой участок можно использовать исключительно только для производства сельскохозяйственной продукции (п. 3 вышеуказанной статьи).

Телеграм-канал: @risrf