🧐 Продолжаем обсуждать интересные моменты вот этого судебного дела (если еще не знакомились, то лучше сначала перейти по ссылке и ознакомиться с первым постом)

В-третьих...

📜 Итак, в 2013 году муж Людмилы Николаевны продал дом с земельным участком жене их сына - Елене Александровне.
Спустя 9 лет муж (продавец) умер, а Людмила Николаевна обратилась в суд и в судебном порядке признала договор купли-продажи недействительным.
Договор был признан недействительным по причине того, что дом был построен в период брака (являлся общей собственностью супругов), а нотариальное согласие Людмилы Николаевны на продажу получено не было.

🗂Как следует из материалов дела:

При обращении 17.07.2013 в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи земельного участка кадастровый <...> и жилого дома кадастровый <...> по адресу <...> на основании договора купли-продажи от 16.05.2013, Х. [продавец] не представил согласие Людмилы Николаевны как своей супруги.
При этом в заявлениях о государственной регистрации Х. указал, что в браке не состоит.

🙄 А как мы помним, покупатель Елена Александровна (она же жена сына продавца и истицы), говорила, что Людмила Николаевна в 2013 году знала о продаже жилого дома и земельного участка и даже лично оказывала помощь в оформлении сделки, привлекала риэлтора.

🤔 Так почему, если Людмила Николаевна знала о продаже и сама помогала, почему она не выдала нотариальное согласие на продажу дома с участком? Почему прикладывалось заявление от продавца о том, что он не в браке?

💣 А все дело в том, что брак между Людмилой Николаевной и ее умершим мужем (продавцом дома), заключённый 22.10.1967,
... согласно решению Армавирского городского суда Краснодарского края расторгнут 20 июля 1989 года!

📆 Спорный дом был построен только в 2008 году.

👨‍👩‍👦‍👦 И хотя Людмила Николаевна и ее супруг продолжали жить вместе, наверняка невестка (покупатель дома) знала о наличии данного решения суда.
Об этом же решении суда, скорее всего сообщили и банку, который выдавал кредит на покупку дома.
И, видимо, по этому же и было на регистрацию предоставлено заявление от продавца о том, что он не состоит в браке.

🙄 А вот при открытии наследства после смерти мужа в 2022 году Людмила Николаевна нотариусу не сообщила о наличии указанного решения суда о расторжении брака.
Дети наследника от вступления в наследство отказались. Людмила Николаевна вступила в наследство на машину и обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи дома с участком, чтобы вернуть их в наследственную массу.

👏🏻 Что можем сказать, у Людмилы Николаевны был грамотный юрист, защищавший ее интересы в суде.
Он хорошо знал семейное законодательство, поэтому ему не составило труда объяснить суду, что брак прекращен не был, несмотря на наличие решения суда о расторжении брака.

📚 Доводы были основаны на том, что во ФГИС «ЕГР ЗАГС» отсутствует запись о расторжении брака между истцом и умершим продавцом:

Согласно действующему семейному законодательству, ст. 25 Семейного кодекса РФ (от 8 декабря 1995 года) моментом прекращения брака, расторгнутого в суде, считается вступление решения суда в законную силу. В течение трех дней с момента вступления решения в законную силу суд направляет выписку из решения в орган загса по месту государственной регистрации заключения брака.
В соответствии с п. 3 ст. 169 Семейного кодекса РФ, данное правило не распространяется на случаи, когда брак был расторгнут до 1 мая 1996 года.
В соответствии со ст. 40 "Кодекса о браке и семье РСФСР" (от 1969 года) брак считался прекращенным с момента регистрации расторжения в книге записи актов гражданского состояния. Кроме того, ранее у судов отсутствовала обязанность представлять в органы загса выписки из решений о расторжении брака.
Таким образом, если ни один из супругов не обращался в орган загса с просьбой о регистрации расторжения брака, брак считался сохраненным, несмотря на вынесенное судебное решение.

Телеграм-канал: @risrf

🙏 спасибо за ваши интересные комментарии.

📽️ Кино продолжается.

Предыдущие серии этого судебного дела здесь >>>

В-четвертых (уже не про согласие супруги)...

🏗На земельном участке площадью 471 кв.м. продавцом было построено:
🔸в 1996 году - один двухэтажный дом (площадью 322 кв.м.),
🔸в 2008 году - второй двухэтажный дом (площадью 310,4 кв.м).

🏘 В одном двухэтажном доме жили умерший продавец с Людмилой Николаевной, а во втором их сын со своей семьей.

💰Как мы помним, 2013 году второй дом вместе с земельным участком был продан невестке (именно этот договор Людмила Николаевна оспаривала в суде).

🤷🏻При продаже никого не смутило, что продавец продал земельный участок только с одним находящимся на нем домом, а второй оставил в своей собственности.

❗️А ведь всё, что находится на земельном участке, должно следовать судьбе участка!
Т.е. если продавец продает целиком участок, он должен вместе с ним продать/подарить покупателю и все находящиеся на участке постройки).

🤦🏻 Банк выдал кредит на покупку дома с участком не заметив второй дом.
🤥 А перед этим оценщик наверняка делал отчет об оценке для банка и тоже "не заметил" второй дом.
🫣 Росреестр зарегистрировал переход прав, тоже не обратив внимание на нарушение законодательства (видимо в ЕГРН отсутствовала информация о том, что на этом участке расположены два дома и координаты первого дома также не были внесены в ЕГРН).

📚 Кроме того на земельном участке для ИЖС, садоводства, дачного строительства и т.п. можно строить только один жилой дом.

⚠️ Возведение двух жилых домов на одном участке - это нарушение градостроительного законодательства. В этом случае второе здание является самостроем и подлежит сносу (или переводу в хозяйственную постройку).

🤔 Проданный дом имел назначение - жилое.
Из материалов дела не видно, какое назначение у дома, построенного первым. Но есть большое подозрение, что и он был жилым по документам.

Телеграм-канал: @risrf

❗️Продажа квартиры по низкой цене может грозить россиянам тюремным сроком, предупредил депутат Госдумы Никита Чаплин. В разговоре с NEWS.ru парламентарий уточнил, что продавца могут привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов. По его словам, основной мотивацией при продаже квартиры ниже рыночной стоимости является желание сократить налоговые обязательства. При этом депутат подчеркнул, что обе стороны сделки могут подвергнуться налоговой проверке. (Источник news.ru)

Мы об этом часто предупреждали наших читалей и приводили интересные реальные случаи, когда ответственность по ст. 198 УК РФ наступала не только у собственника недвижимости, но и у риэлтора. Например:

✔️ Ответственность в статьях, цифрах и сроках >>>

✔️ ⚡️Ошибка взаимозачета (разъяснения опроса, где половина риэлторов дали неправильный ответ) >>>

✔️ Занижайка с двумя аккредитивами >>>

✔️ Обычный обмен тещи >>>

✔️ Примеры иных ошибок риэлторов >>>

Телеграм-канал: @risrf

Тема совместной собственности супругов привела к большому количеству вопросов. Наиболее интересный разберем ниже:

🤔 Собственник приобрел недвижимость в период брака. Брак расторгнут 10 лет назад. Может ли он продать квартиру без согласия бывшего супруга?

👨‍🎓 Все имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст.34 СК РФ).

❤️ Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются по обоюдному согласию супругов (п.1 ст.35 СК РФ).

✍️ Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35 СК РФ).

💔 Режим совместной собственности может быть изменен путем:
✔️заключения в период брака брачного договора, который должен быть нотариально удостоверен (ст.40-42 СК РФ),
✔️заключения как в период брака, так и после его расторжения нотариально заверенного соглашения о разделе общего имущества (п.2 ст.38 СК РФ),
✔️ раздела общего имущества супругов в судебном порядке  (п.3 ст.38 СК РФ).

➡️ Если брак расторгнут и режим совместной собственности был изменен каким-либо указанным выше способом, то данный документ будет заменять согласие бывшего супруга. 

👆 Если же между супругами не был решен вопрос об изменении режима совместной собственности, то независимо от того, сколько лет (10, 20,… 100) прошло с момента расторжения брака, при распоряжении таким имуществом (продажа, дарение, мена, аренда и т.д.) необходимо получить согласие бывшего супруга.

⚖️ Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п.3 ст.35 СК РФ).

Телеграм-канал: @risrf

🧨 Но есть и другое мнение:
О том, что нотариальное согласие бывшего супруга на продажу не требуется.

🗞 Оно все чаще и чаще встречается в судебной практике (в т.ч. и в определениях Верховного суда РФ), поэтому считаем, что его уже можно смело озвучивать.

🗣 Аргументируют это суды следующим образом:

🪢 Имущество, которое на момент развода находилось в совместной собственности супругов, после развода так и продолжает находиться в совместной собственности, если соглашением о разделе между супругами или решением суда не будет установлено иное.

📚 Но при распоряжении совместным имуществом, которое находится в собственности уже бывших супругов, нужно применять не ст. 35 Семейного кодекса РФ, а статью 253 Гражданского кодекса РФ:

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Далее рассмотрим одно из дел на эту тему.
А потом дадим свои комментарии и подведем обобщающий итог под всеми ранее размещенными постами о согласиях супругов на совершение сделок.

Телеграм-канал: @risrf

📃 И еще одно дело для примера, в дополнение ко вчерашнему.

💍 Панова Э.А. и Панов М.С. состояли в браке с 25 декабря 2010 по 11 октября 2018.
🏗 В период брака в 2014 году ими приобретен земельный участок, на котором за счет общих денежных средств возведен дачный
дом.
💰31 октября 2018 (менее чем через месяц после прекращения брака) Панов М.С. без согласия Пановой Э.А. продал дом с земельным участком Жаринову М.В.

😡 Панова Э.А. обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

1️⃣ 14 февраля 2019 Чердаклинский районный суд Ульяновской области не стал признавать договор недействительным, а вместо этого взыскал с Панова М.С. в пользу Пановой Э.А. стоимость 1/2 доли на земельный участок и дачный дом.

2️⃣ 2 июля 2019 при рассмотрении апелляционной жалобы Ульяновский областной суд отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение - признал недействительным договор купли-продажи земельного участка с дачным домом; прекратил право собственности покупателя Жаринова М.В. на указанную недвижимость.

3️⃣ 30 июня 2020 Верховный Суд Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы не согласился с решением Ульяновского областного суда, отменил его и постановил Ульяновскому областному суду заново рассмотреть дело. А при рассмотрении учесть указания Верховного суда (они ниже).

4⃣ В результате дело вернулось обратно в Ульяновский областной суд для повторного рассмотрения.
И на этот раз (4 августа 2020) Ульяновский областной суд решил оставить в силе решение суда первой инстанции (1⃣), в котором Пановой Э.А. отказано в признании договора купли-продажи недействительным.

Почему? Читаем ниже 👇

Телеграм-канал: @risrf

Что сказал Верховный суд, отменяя решение Ульяновского областного суда:

Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.
Положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимостью другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги.

На момент заключения оспариваемой сделки брак между истцом и Пановым М.С. был прекращен и, соответственно, получение нотариального согласия Пановой Э.А. на отчуждение бывшим супругом доли в праве собственности на квартиру [тут описка в определении суда, имелись ввиду дом с участком] не требовалось. Поскольку оспариваемый истцом договор заключен после того, как Пановы перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, они приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации КАЖДЫЙ из участников совместной собственности ВПРАВЕ совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду кроме установления полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом следовало установить наличие или отсутствие ОСВЕДОМЛЕННОСТИ другой стороны по сделке ОБ ОТСУТСТВИИ у участника совместной собственности ПОЛНОМОЧИЙ на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Телеграм-канал: @risrf

Итоговый комментарий к последним трем постам

❗️Все, что указано ниже относится только к случаям отчуждения имущества ПОСЛЕ расторжения брака.

🏢 Верховный суд РФ считает, что Семейный кодекс РФ регулирует отношения только членов семьи.
💔 А бывшие супруги уже не являются членами одной семьи.

🚫 Поэтому, на сделки по распоряжению общим имуществом (продажу, дарение, мену, сдачу в аренду, наем и т.д.) бывших супругов не распространяется ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Это та самая статья, в соответствии с которой нужно получить нотариальное согласие супруга на распоряжение общим недвижимым имуществом.

🪢 Но после расторжения брака имущество так и остается в общей совместной собственности уже бывших супругов, если они не произвели раздел или в период брака не заключили брачный договор, прекративший совместную собственность.

⛓ То есть, совместная собственность никуда не делась у бывших супругов - не трансформировалась в личную собственность того из супругов, который указан в правоустанавливающих документах.

📚Но раз специальная норма (ст. 35 Семейного кодекса РФ) не применяется к имуществу бывших супругов,
то применяется общая норма - ст. 253 Гражданского кодекса РФ, которая называется "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности".

🛒 Статья 253 Гражданского кодекса РФ касается любого имущества, находящегося в совместной собственности, далеко не только и не столько недвижимости.

🏙В отношении распоряжения недвижимостью, находящейся в совместной собственности, данная норма редко применялась. Поскольку совместная собственность на недвижимость, это только:
1️⃣ собственность супругов,
2️⃣ старая приватизация 90х годов,
3️⃣ собственность членов крестьянского /фермерского хозяйства.

📜 В последних двух случаях (2️⃣ и 3️⃣) все собственники перечислены в правоустанавливающих документах и Росреестр не зарегистрирует переход права, если все собственники совместной собственности не распишутся на договоре.
В первом случае (1️⃣), если два супруга указаны как собственники в правоустанавливающих документах, то, точно также, Росреестр потребует чтобы оба продавали/дарили/меняли. А если в правоустанавливающих документах указан только один из супругов, то в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ потребуется нотариальное согласие второго супруга на распоряжение недвижимостью.

🤷🏻Но после того как Верховный суд РФ несколько раз говорит, что на бывших супругов ст. 35 Семейного кодекса РФ не распространяется,
к ним начинают применять ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

🧐 Согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ,
каждый из собственников (при совместной собственности) вправе распоряжаться этим общим имуществом (по своему усмотрению).
И считается, что остальные собственники согласны с действиями того из них, кто этим общим имуществом распорядился (п. 2 указанной статьи). Отдельное письменное (а тем более нотариальное) согласие от них не требуется!

🙅 Чтобы признать недействительным договор, по которому один из участников совместной собственности распорядился общим имуществом, необходимо доказать следующее:
📝 Что лицо, приобретшее имущество (покупатель, одаряемый и т.п.), на момент совершения сделки знало или заведомо должно было знать о том, что остальные участники совместной собственности не согласны с данной сделкой. При этом, по умолчанию предполагается, что все согласны. Несогласие нужно как-то активно заранее выразить.

🤦🏻То есть в нашем случае, бывший супруг (без ведома которого продали) должен доказать суду, что он известил покупателя до сделки о том, что продаваемая недвижимость находится в совместной собственности и что он не хочет ее продавать. Как понимаете, это практически нереально, если переоформление было не в рамках одной семьи (или бывшей семьи), где все про всё знают.

Телеграм-канал: @risrf

🛟 Что делать в таком случае бывшему супругу, как защитить свое имущество?

🤷🏻Не ждать у моря погоды (пока бывший супруг продаст или переоформит на знакомых общее имущество).

🧿 Необходимо действовать активно и превентивно:

1️⃣ Можно внести сведения о себе в ЕГРН, как о втором собственнике объекта недвижимости (подать заявление в МФЦ, приложив документы о браке). После этого в ЕГРН будут указаны оба супруга как собственники и будет указано, что у них совместная собственность на данную недвижимость.
Заявление можно подать как в период брака, так и после расторжения.
Причем такое заявление можно подать даже если недвижимость находится в залоге банка. Росреестр сказал, что согласие банка на такое внесение изменений в ЕГРН не требуется.

2️⃣ Во время брака заключить нотариальный брачный договор, где сразу установить кому какое имущество будет принадлежать после расторжения брака (и не забыть внести информацию в ЕГРН об этом).

3️⃣ Во время брака или после расторжения брака заключить с супругом нотариальное соглашение о разделе нажитого имущества (и не забыть внести информацию в ЕГРН об этом).

4️⃣ В судебном порядке разделить совместно нажитое имущество (если бывший супруг не готов делить добровольно).
При подаче в суд иска о разводе, туда же можно сразу включить требования о разделе совместно нажитого имущества (в этом случае иск подаётся не мировому судье, а в суд общей юрисдикции (районный, городской, межрайонный).
На период пока идет суд можно по ходатайству наложить арест на спорную недвижимость, чтобы она никуда не "уплыла" во время разбирательства.

⚖️ В случае же если продажа/дарение все-же произошло без ведома одного из бывших супругов, то он может требовать с бывшего супруга:
💰 половину от полученных последним по договору денежных средств,
💰 компенсацию понесенных убытков (если имущество было продано на невыгодных условиях или подарено).

Телеграм-канал: @risrf

📺 Помните наш судебный детектив из пяти серий постов, где Любовь Николаевна после смерти мужа признала недействительным договор купли-продажи, заключенный им 10 лет назад?

Кто не смотрел, рекомендуем предварительно посмотреть.
1й пост: https://t.me/risrf/1131
2й пост: https://t.me/risrf/1132
3й пост: https://t.me/risrf/1133
4й пост: https://t.me/risrf/1134
5й пост: https://t.me/risrf/1136

📚Нам поступил комментарий к этому делу от судебного юриста Пак Татьяны Юрьевны

⬇️

🗣Татьяна Юрьевна, расскажите, какие последствия были для всех участников того спора?

🎙 Как мы помним:
❌суд признал недействительным договор от 16 мая 2013 года купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между прдацом Х. (умершим мужем истца) и Еленой Александровной (невесткой);
❌также суд признал недействительным договоры, по которым Елена Александровна (невестка) передала доли указанной недвижимости своему мужу (который по совместительству сын истца) и своим несовершеннолетним детям.
Право собственности судом было признано за истцом - Любовью Николаевной. А у ее сына, невестки и внуков право собственности прекратилось.

То есть суд вернул все назад, как будто бы договор купли-продажи дома и последующий договор дарения долей этого же дома и не подписывались.

Но продавец уже умер, поэтому недвижимость возвращена в собственность его единственного наследника (обратившегося за наследством) - Любови Николаевны (жены).

А из-за того, что истец Любовь Николаевна является единственным наследником, принявшим наследство, то к ней перешло не только все имущество умершего, но и его долги. Поэтому она должна вернуть в пользу покупателя – Елены Александровны (невестки), уплаченную ранее покупателем продавцу цену (600 000 руб).

В связи с этим:
🔸суд взыскал с Любови Николаевны в пользу Елены Александровны (покупателя, у которого изъяли недвижимость) 600 000 рублей, уплаченных Еленой Александровной продавцу по договору купли-продажи от 16 мая 2013 года;
🔸а Елену Александровну суд, в свою очередь, обязал возвратить обратно в Социальный Фонд России (бывший Пенсионный Фонд) средства материнского капитала (в размере 408 960,50 руб.), которые были направлены на частичную оплату по договору купли-продажи.

Телеграм-канал: @risrf

🗣Татьяна Юрьевна, срок исковой давности по такой категории дел равен 1 году с момента как супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, узнал или должен был узнать о нарушении своего права (продаже).
Как Вы относитесь к тому, что в данном деле суд посчитал, что Любовь Николаевна узнала о продаже только когда готовила документы для получения наследства после смерти мужа, и только с этого момента якобы начал течь срок исковой давности?

🎙Судом обоснованно приняты во внимание доводы Истца о том, что ей стало известно о переходе права собственности на спорный объект к ответчику при изучении наследственного дела.

Но с точки зрения практикующего судебного юриста, хотелось бы отметить слабую позицию защиты в части доказывания фактов и обстоятельств, явно свидетельствующих о наличии осведомленности Истца в более ранний период времени в отношении перехода права собственности на предмет спора.

Суд исходит из предоставленных обеими сторонами доказательств.
Почему защите не удалось предоставить суду убедительные доказательства того, что Любовь Николаевна знала о продаже еще в 2013 году и сама принимала деятельное участие в ее совершении, остается не ясным.
Надо отметить, что стороны вправе предъявлять доказательства только в суде первой инстанции (исключение - если суд первой инстанции не приобщил к материалам то, что ему предоставляли, или суд не истребовал доказательства, о которых ходатайствовал кто-то из участников).
В дальнейшем, вышестоящие суды при рассмотрении жалоб (апелляционной, кассационной) рассматривают дело, исходя из тех доказательств, которые были представлены суду изначально. Поэтому важно ответственно подходить к судебному спору еще на первоначальном этапе.

Телеграм-канал: @risrf

🗣 Татьяна Юрьевна, последний вопрос. В чем уникальность данного дела, на Ваш взгляд?

🎙Предложенное дело, безусловно, интересное, но не уникальное.
Такие дела при схожих обстоятельствах периодически рассматриваются судами общей юрисдикции и арбитражными судами по общим основаниям недействительности сделок.

Изюминку данному делу придает то, что брак истца и ее умершего супруга являлся действующим, не смотря на наличие вступившего в законную силу решения суда о расторжении брака.

Брак заключен: 22 октября 1967 года
Брак расторгнут решением Армавирского городского суда: 20 июля 1989 года
Дом построен: в 2008 году.
Дом продан: в 2013 году.
Казалось бы, что у супруги не было права совместной собственности на дом, но возникло "но"!

Ключевым моментом дела является то обстоятельство, что сведении о государственной регистрации расторжения брака, заключенного между истцом и ее мужем, в ФГИС «ЕГР ЗАГС» не значатся.

Правовое обоснование позиции:
В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в редакции закона, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ).
Согласно действующему семейному законодательству, ст. 25 СК РФ (от 8 декабря 1995 года) моментом прекращения брака, расторгнутого в суде, считается вступление решения суда в законную силу. В течение трех дней с момента вступления решения в законную силу суд направляет выписку из решения в орган загса по месту государственной регистрации заключения брака.
В соответствии с п. 3 ст. 169 СК РФ (от 8 декабря 1995 года) данное правило не распространяется на случаи, когда брак был расторгнут до 1 мая 1996 года.
В соответствии со ст. 40 КоБС РСФСР 1969 г. (от 1969 года) брак считался прекращенным с момента регистрации расторжения в книге записи актов гражданского состояния.
Кроме того, ранее у судов отсутствовала обязанность представлять в органы ЗАГСа выписки из решений о расторжении брака.
Таким образом, если ни один из супругов не обращался в орган загса с просьбой о регистрации расторжения брака, брак считался сохраненным, несмотря на вынесенное судебное решение.

Поэтому важно при проверке статуса гражданского состояния лиц, участвующих в сделке, обращать внимания на дату, когда (до или после 1 мая 1996 года) был расторгнут брак и способ расторжения брака (по заявлению в органы ЗАГС или по решению суда).
Если брак расторгнут до 01.05.1996 по решению суда, в обязательном порядке требуется запросить свидетельство о расторжении брака. Если такое свидетельство Вам предоставить не могут, значит исходите из того, что брак продолжает действовать!

Телеграм-канал: @risrf

👫 Подведем итоги тех знаний, которые мы получили за два месяца по согласиям супругов.

💍 Варианты 1 и 2. Сделка по продаже совместно нажитой недвижимости заключена в период брака, но без нотариального согласия супруга продавца:
     📅 если заключена не позднее 01.09.2022 - супруг вправе признать сделку недействительной просто доказав, что согласия не давал;
     📆 если заключена начиная с 02.09.2022 и позже - супруг вправе признать сделку недействительной если докажет, что покупатель знал или должен был знать о необходимости получения согласия и об его отсутствии.

💔 Варианты 3-4. Сделка по продаже совместно нажитой недвижимости заключена после прекращения брака:
    😬 сейчас у судов превалирует мнение, что нотариальное согласие бывшего супруга не требуется. А признать сделку недействительной можно только если супруг докажет факт того, что продавец с бывшим супругом до продажи пришли к решению о том, что продавец не может без нотариального согласия бывшего супруга продать недвижимость);
🤔 но стоит исходить из того, что у конкретного судьи может быть иное мнение и он считает, что для распоряжения общим недвижимым имуществом и после развода необходимо нотариальное согласие супруга.


🤯 Как видим, во всех случаях разный объем фактов, которые нужно доказать супругу для признания сделки недействительной.

😟 Если сделка была совершена в период брака и при этом до 01.09.2022, то супругу продавца вообще не составляет труда признать договор купли-продажи недействительным. Главное установить, что нотариальное согласие он не выдавал. И никого не интересует, как действовал покупатель - предпринимал ли какие-то действия для выяснения семейного положения продавца.

🙂 Если сделка быда совершена продавцом в период брака и при этом после 01.09.2022, то здесь для признания сделки недействительной одного только факта отсутствия нотариального согласия не достаточно. Тут решающую роль будет играть действовал ли покупатель осмотрительно и добросовестно, выяснял ли перед покупкой информацию о наличии брака у продавца на период приобретения недвижимости.

🤪 По сделкам, совершеным после расторжения брака, как правило, супругу нужно доказать практически невозможное, что покупатель знал о том, что бывший супруг продавца не согласен продавать это имущество.

Телеграм-канал: @risrf

🛟 ГЛАВНЫЙ ПРАКТИЧЕСКИЙ ВЫВОД:
Что же делать❓
Как риэлтору защитить своего Покупателя от рисков признания договора недействительным по требованию супруга продавца❓

1️⃣ Если продавец утверждает, что не состоял в браке на момент приобретения недвижимости (за исключением случаев, когда недвижимость принадлежит на основании дарения, наследства, бесплатной приватизации жилья):
🔸️запросить справку из ЗАГС о том, что продавец не состоял в браке на даты заключения договора и его оплаты,
🔸️дополнительно указать в текущем договоре купли-продажи заверение продавца о том, что имущество приобретено им не в период брака, является его личной собственностью, нотариальное согласие супруга на продажу не требуется,
🔸️вместо вышесказанного пункта в договоре или в дополнение к нему, можно запросить нотариальное заявление продавца аналогичного содержания.

⚠️ Вышеуказанное нужно сделать в том числе, если продавец утверждает что развёлся до приобретения недвижимости - даже если были предъявлены свидетельство о расторжении брака и/или решение суда о расторжении брака.

2️⃣ Если продавец состоял в браке на момент приобретения недвижимости (за исключением случаев, когда недвижимость принадлежит на основании дарения, наследства, бесплатной приватизации жилья):
🔸️запросить свидетельство о заключении брака,
🔸️дополнительно получить согласие супруга на продажу,
🔸️дополнительно в текущем договоре купли-продажи указать заверение продавца о том, что данный объект недвижимости находится в общей совместной собственности продавца и его супруга (указать ФИО). Указать, что нотариальное согласие этого супруга получено. Указать, что согласие не отозвано супругом.

3️⃣ Указанное в п. 2️⃣ рекомендуем получать и прописывать в том числе, если брак расторгнут (не смотря на благоприятную для текущую судебную практику).

😶‍🌫️ Если же Вы решили не получать нотариальное согласие бывшего супруга продавца, то рекомендуем, как минимум, запросить свидетельство, выданное органом ЗАГС, о расторжении брака и справку из органов ЗАГС о том, что продавец сейчас не состоит в браке (или свидетество о заключении нового брака).

Телеграм-канал: @risrf

🌍 Полезная информация для риэлторов, чьи клиенты находятся за рубежом.

С 01 июля 2024 года работники консульских учреждений МИД РФ наделены полномочиями на осуществление такого действия как удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе.

👉 Разъясняем:

❗️Изготовленный электронный документ имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе, равнозначность которому удостоверена консульским должностным лицом.

При обращении в консульское учреждение потребуется предъявить:

🔹 оригинал документа, равнозначность которого необходимо удостоверить,

🔹 документ, удостоверяющий личность обратившегося за услугой: внутренний или заграничный паспорт гражданина РФ.

📨Электронный образ документа, содержащий удостоверительную надпись и подписанный УКЭП консульского должностного лица, направляется заявителю на указанный им адрес электронной почты.

⛔️ По соображениям информационной безопасности использование для передачи электронного образа различных устройств для хранения информации (флеш-карты, CD/DVD-ROM и т.п.), представленных заявителем, не допускается.

😉 Полученный файл заявителем может быть направлен любому заинтересованному лицу, которое при необходимости может обратиться к любому нотариусу на территории РФ за совершения обратного действия - удостоверения равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу.

👨‍💻Нотариус на основании представленного ему электронного документа изготавливает аналогичный документ на бумажном носителе, на котором проставляется соответствующая удостоверительная надпись.

🤗 После изготовления документ, имеющий силу оригинала, готов для предъявления третим лицам

💰В соответствии с Постановлением РФ № 755 от 01.06.2024 года стоимость услуги за удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе - составляет 10 долларов США за каждую страницу документа на бумажном носителе.

Телеграм-канал @risrf