Что сказал суд...
Принимая решение о признании договора купли-продажи, по которому покупателем выступала Ткачева Л.И., суд исходил из того, что:
🔸 земельный участок и садовый домик были куплены Татлоками в период брака, а значит являются совместно нажитым имуществом Татлоков,
🔸брачный договор об установлении раздельного режима собственности на указанную недвижимость супруги (Татлоки) не заключали,
🔸Татлок Нафсет нотариальное согласие на продажу указанной недвижимости не выдавала.
📅 Кроме того, на дату заключения договора купли-продажи (да и на дату вынесения решения судом) действовала старая редакция п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Там отсутствовала фраза, что оспаривание сделки должно проводиться по правилам ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ.
Т.е. в Семейном кодексе не было указания на то, что при отсутствии нотариального согласия супруга, сделка может быть признана недействительной, только если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.
Семейный кодекс в новой редакции (с указанным дополнением) действует с 01.09.2022 и применяется данное изменение только сделкам, заключенным не ранее 01.09.2022.
Из решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от 10.03.2022:
Из апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 28.06.2022:
Телеграм-канал: @risrf
Принимая решение о признании договора купли-продажи, по которому покупателем выступала Ткачева Л.И., суд исходил из того, что:
🔸 земельный участок и садовый домик были куплены Татлоками в период брака, а значит являются совместно нажитым имуществом Татлоков,
🔸брачный договор об установлении раздельного режима собственности на указанную недвижимость супруги (Татлоки) не заключали,
🔸Татлок Нафсет нотариальное согласие на продажу указанной недвижимости не выдавала.
📅 Кроме того, на дату заключения договора купли-продажи (да и на дату вынесения решения судом) действовала старая редакция п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Там отсутствовала фраза, что оспаривание сделки должно проводиться по правилам ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ.
Т.е. в Семейном кодексе не было указания на то, что при отсутствии нотариального согласия супруга, сделка может быть признана недействительной, только если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия.
Семейный кодекс в новой редакции (с указанным дополнением) действует с 01.09.2022 и применяется данное изменение только сделкам, заключенным не ранее 01.09.2022.
Из решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от 10.03.2022:
При таких обстоятельствах, учитывая, что при заключении спорного договора купли-продажи, подлежащего государственной регистрации, ответчик обязан был получить нотариальное согласие супруги на заключение данной сделки, а такого согласия супругой не давалось, и данная сделка ею впоследствии прямо не одобрялась, суд считает, что данная сделка заключена с нарушением требований ст. 35 СК РФ и подлежит признанию недействительной, с применением последствий ее недействительности в виде возврата всего полученного сторонами по сделке и аннулированию зарегистрированного права.
Из решения Майкопского городского суда Республики Адыгея от 10.03.2022:
Доводы представителя ответчицы - Ткачевой Л.И. об истечении срока исковой давности суд считает несостоятельными
,
поскольку
материалами дела подтверждено, что
о наличии оспариваемого договора истица узнала только в 2021г. при рассмотрении Майкопским городским судом гражданского дела №2-176/2021
.
Из апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 28.06.2022:
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо
узнало
или должно было узнать о нарушении своего права
(ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).
Доводы апелляционной жалобы об истечении срока исковой давности основанием для отмены решения суда не являются. Суд правомерно признал, что в данном случае истцом не пропущен срок исковой данности по предъявленным требованиям.
Из материалов дела следует, что о наличии оспариваемого договора истец Татлок Н.С. узнала только в 2021 году при рассмотрении Майкопским городским судом гражданского дела № 2-176/2021. То обстоятельство, что об имевшем место факте отчуждения спорного имущества истец узнала в августе 2019 года не свидетельствует о пропуске срока исковой давности, поскольку
непосредственно о факте отчуждения общего имущества, произведенного на основании
оспариваемого в рамках настоящего дела договора купли-продажи
, она узнала в 2021 году
.
Телеграм-канал: @risrf
👍30🔥5❤3🥰1👏1🙏1👌1🤝1
🗣 И теперь прокомментируем пост с нормами закона, действующими в случае совершения сделки без согласия супруга
1️⃣ Если в силу закона НЕ требовалось нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки (вот здесь обсуждали, в каких случаях требуется нотариальное согласие)...
... то предполагается (презюмируется), что супруг на заключение сделки согласен.
📜 Если же супруг всё же не согласен, то признать недействительной сделку (с которой он не был согласен), можно только если он докажет, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
🏙 Например, Иван купил квартиру, договор заключался в простой письменной форме. Но вот его жена Мария была против данной сделки, она считает, что Иван нерационально потратил совместно нажитые накопления - купил квартиру дороже рынка, в старом жилом фонде с плохой транспортной доступностью.
Поскольку нотариальное согласие Марии на данную сделку не требовалось, Мария сможет признать сделку по покупке квартиры недействительной только если она докажет суду, что продавец квартиры знал о том, что она против покупки (например, она ему отправила телеграмму и у нее сохранилась копия заверенная телеграфом).
Продолжение в следующих постах
Телеграм-канал: @risrf
1️⃣ Если в силу закона НЕ требовалось нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки (вот здесь обсуждали, в каких случаях требуется нотариальное согласие)...
... то предполагается (презюмируется), что супруг на заключение сделки согласен.
📜 Если же супруг всё же не согласен, то признать недействительной сделку (с которой он не был согласен), можно только если он докажет, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
🏙 Например, Иван купил квартиру, договор заключался в простой письменной форме. Но вот его жена Мария была против данной сделки, она считает, что Иван нерационально потратил совместно нажитые накопления - купил квартиру дороже рынка, в старом жилом фонде с плохой транспортной доступностью.
Поскольку нотариальное согласие Марии на данную сделку не требовалось, Мария сможет признать сделку по покупке квартиры недействительной только если она докажет суду, что продавец квартиры знал о том, что она против покупки (например, она ему отправила телеграмму и у нее сохранилась копия заверенная телеграфом).
Продолжение в следующих постах
Телеграм-канал: @risrf
👍23❤4🔥3🥰1👏1🙏1
🗣 Продолжаем комментировать пост с нормами закона, действующими в случае совершения сделки без согласия супруга
2️⃣ Если в силу закона необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки, но сделка заключена была без такого согласия,
и заключена сделка после 01 сентября 2022 года...
⚠️ Такая сделка может быть признана недействительной по требованию супруга (чье согласие не было получено),
только если будет доказано,
что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ и п. 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ).
🔮 И тут нет гарантии, что чтобы суд отказался признавать сделку недействительной, покупателю будет достаточно показать суду выписку из ЕГРН, полученную перед сделкой (где не указан супруг как собственник).
🤷🏻♀️ Суд может сказать, что покупатель не проявил должной осмотрительности. То есть суд может заявить, что если бы покупатель уточнил у продавца информацию о его браке, запросил у продавца справку из ЗАГС и т.п., то легко и просто бы смог узнать, что необходимо согласие супруга на сделку.
🗂 Поэтому здесь покупателю нужно заручиться доказательствами того, что он интересовался вопросом - является ли объект совместно нажитым имуществом супругов или это личная собственность продавца.
Для этого покупателю необходимо:
🔸 посмотреть на основании чего приобретена недвижимость. Например, полученное в дар или по наследству имущество является личной собственностью, согласие супруга на продажу не требуется;
🔸посмотреть, когда приобретена недвижимость. Если имущество принадлежало продавцу до брака, значит оно является личной собственностью, согласие супруга на продажу не требуется;
🔸если имущество было приобретено в период брака и не относится к личной собственности супруга, то установлен ли режим раздельной собственности нотариальным брачным договором или соглашением о разделе имущества супругов (помним, что с 29.12.2015 такое соглашение так же должно быть удостоверено нотариально);
🔸ну и запросить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение сделки, если имущество все же было приобретено в период брака и не является при этом личной собственностью продавца.
💡И чтобы подтвердить суду, что покупатель действительно предпринял все законные доступные ему способы для того, чтобы выяснить о необходимости получения согласия супруга (если дело дойдет до суда), рекомендуем:
🔹если продавец приобрел имущество не в период брака, имеет смысл запросить у продавца справку из ЗАГС + соответствующее заявление от продавца (или включить соответствующий пункт в договор);
🔹так же если продавец приобрел имущество до брака, или по дарению, или по наследству, или приватизировал жилье... - имеет смысл в договор включить заверения продавца о том, что имущество является его личной собственностью и нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку не требуется, ведь супруги могли установить режим совместной собственности брачным договором (п. 1 ст. 42 Семейного кодекса РФ), или такое решение мог вынести суд (ст. 37 Семейного кодекса РФ);
🔹если продавец приобрел имущество в период брака, но предоставил брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов, то можно в договор купли-продажи добавить заверение продавца о том, что в брачный договор/соглашение о разделе не вносились изменения, либо он/оно не расторгнуто (и обязательно читаем содержание брачного договора/соглашения о разделе - из него четко должно следовать, что на данный объект установлен режим раздельной собственности супругов);
🔹если продавец предоставил нотариальное согласие супруга - имеет смысл включить в договор купли-продажи заверения продавца о том, что согласие супругом не отозвано (так же нужно ознакомиться с самим согласием - на каких условиях и на какой срок выдано, запросить копию свидетельства о заключении брака, если нотариус в согласии не указал когда брак был заключен).
Продолжение в следующих постах.
Телеграм-канал: @risrf
2️⃣ Если в силу закона необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки, но сделка заключена была без такого согласия,
и заключена сделка после 01 сентября 2022 года...
⚠️ Такая сделка может быть признана недействительной по требованию супруга (чье согласие не было получено),
только если будет доказано,
что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ и п. 2 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ).
🔮 И тут нет гарантии, что чтобы суд отказался признавать сделку недействительной, покупателю будет достаточно показать суду выписку из ЕГРН, полученную перед сделкой (где не указан супруг как собственник).
🤷🏻♀️ Суд может сказать, что покупатель не проявил должной осмотрительности. То есть суд может заявить, что если бы покупатель уточнил у продавца информацию о его браке, запросил у продавца справку из ЗАГС и т.п., то легко и просто бы смог узнать, что необходимо согласие супруга на сделку.
🗂 Поэтому здесь покупателю нужно заручиться доказательствами того, что он интересовался вопросом - является ли объект совместно нажитым имуществом супругов или это личная собственность продавца.
Для этого покупателю необходимо:
🔸 посмотреть на основании чего приобретена недвижимость. Например, полученное в дар или по наследству имущество является личной собственностью, согласие супруга на продажу не требуется;
🔸посмотреть, когда приобретена недвижимость. Если имущество принадлежало продавцу до брака, значит оно является личной собственностью, согласие супруга на продажу не требуется;
🔸если имущество было приобретено в период брака и не относится к личной собственности супруга, то установлен ли режим раздельной собственности нотариальным брачным договором или соглашением о разделе имущества супругов (помним, что с 29.12.2015 такое соглашение так же должно быть удостоверено нотариально);
🔸ну и запросить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение сделки, если имущество все же было приобретено в период брака и не является при этом личной собственностью продавца.
💡И чтобы подтвердить суду, что покупатель действительно предпринял все законные доступные ему способы для того, чтобы выяснить о необходимости получения согласия супруга (если дело дойдет до суда), рекомендуем:
🔹если продавец приобрел имущество не в период брака, имеет смысл запросить у продавца справку из ЗАГС + соответствующее заявление от продавца (или включить соответствующий пункт в договор);
🔹так же если продавец приобрел имущество до брака, или по дарению, или по наследству, или приватизировал жилье... - имеет смысл в договор включить заверения продавца о том, что имущество является его личной собственностью и нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку не требуется, ведь супруги могли установить режим совместной собственности брачным договором (п. 1 ст. 42 Семейного кодекса РФ), или такое решение мог вынести суд (ст. 37 Семейного кодекса РФ);
🔹если продавец приобрел имущество в период брака, но предоставил брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов, то можно в договор купли-продажи добавить заверение продавца о том, что в брачный договор/соглашение о разделе не вносились изменения, либо он/оно не расторгнуто (и обязательно читаем содержание брачного договора/соглашения о разделе - из него четко должно следовать, что на данный объект установлен режим раздельной собственности супругов);
🔹если продавец предоставил нотариальное согласие супруга - имеет смысл включить в договор купли-продажи заверения продавца о том, что согласие супругом не отозвано (так же нужно ознакомиться с самим согласием - на каких условиях и на какой срок выдано, запросить копию свидетельства о заключении брака, если нотариус в согласии не указал когда брак был заключен).
Продолжение в следующих постах.
Телеграм-канал: @risrf
👍31❤12🔥4👏3🥰1🤔1🙏1👌1
🗣 Продолжаем комментировать пост с нормами закона, действующими в случае совершения сделки без согласия супруга
3️⃣ Если в силу закона необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки, но сделка заключена была без такого согласия,
и заключена сделка НЕ ПОЗДНЕЕ 01 сентября 2022 года...
‼️ Такая сделка может быть признана недействительной по требованию супруга (чье согласие не было получено),
только в силу того, что отсутствовало нотариальное согласие супруга на совершение сделки.
Т.е. для признания сделки недействительной по иску супруга не важно знал ли покупатель при заключении договора и мог ли узнать, о том, что нужно было запросить согласие супруга продавца на продажу.
🥴 А все потому, что на заключенные до указанной даты сделки не распространяются изменения, внесенные в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ с 01.09.2022 (см. п. 2 ст. 4 Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ).
🤷🏻В указанном случае даже если супруг обратится в суд после 01.09.2022, ему будет достаточно просто доказать, что отсутствовало его согласие. И не важно, если покупатель не имел законной возможности установить, что нужно согласие этого супруга (например, продавец покупателю предъявил брачный договор, а оказывается он был расторгнут и не действовал на дату сделки).
⌛️Напомним, что согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, срок исковой давности по данной категории дел составляет один год с момента как супруг узнал или должен был узнать о том, что нарушено его право.
Т.е. срок считается не со дня продажи, а с даты, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже без его согласия.
🎲 И хотя на практике некоторые суды все же пытаются в каких-то совсем вопиющих и несправедливых (с их точки зрения) случаях защитить покупателя, к сожалению, везет далеко не всем покупателям.
😉 Нашли для вас интересное решение суда по данному вопросу. Разместим в следующем посте.
Телеграм-канал: @risrf
3️⃣ Если в силу закона необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки, но сделка заключена была без такого согласия,
и заключена сделка НЕ ПОЗДНЕЕ 01 сентября 2022 года...
‼️ Такая сделка может быть признана недействительной по требованию супруга (чье согласие не было получено),
только в силу того, что отсутствовало нотариальное согласие супруга на совершение сделки.
Т.е. для признания сделки недействительной по иску супруга не важно знал ли покупатель при заключении договора и мог ли узнать, о том, что нужно было запросить согласие супруга продавца на продажу.
🥴 А все потому, что на заключенные до указанной даты сделки не распространяются изменения, внесенные в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ с 01.09.2022 (см. п. 2 ст. 4 Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ).
🤷🏻В указанном случае даже если супруг обратится в суд после 01.09.2022, ему будет достаточно просто доказать, что отсутствовало его согласие. И не важно, если покупатель не имел законной возможности установить, что нужно согласие этого супруга (например, продавец покупателю предъявил брачный договор, а оказывается он был расторгнут и не действовал на дату сделки).
⌛️Напомним, что согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, срок исковой давности по данной категории дел составляет один год с момента как супруг узнал или должен был узнать о том, что нарушено его право.
Т.е. срок считается не со дня продажи, а с даты, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже без его согласия.
🎲 И хотя на практике некоторые суды все же пытаются в каких-то совсем вопиющих и несправедливых (с их точки зрения) случаях защитить покупателя, к сожалению, везет далеко не всем покупателям.
😉 Нашли для вас интересное решение суда по данному вопросу. Разместим в следующем посте.
Телеграм-канал: @risrf
❤17👍10🔥5🥰1👏1🤔1🙏1
🥳🥳🥳🥳 Наконец! Дождались!
⛓💥 Теперь можно по доверенности подать документы
для постановки или снятия гражданина РФ с регистрационного учёта по месту жительства или пребывания!
💻 Сегодня опубликован и вступил в силу Федеральный закон о внесении соответствующих изменений в статью 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
Телеграм-канал: @risrf
⛓💥 Теперь можно по доверенности подать документы
для постановки или снятия гражданина РФ с регистрационного учёта по месту жительства или пребывания!
💻 Сегодня опубликован и вступил в силу Федеральный закон о внесении соответствующих изменений в статью 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
Телеграм-канал: @risrf
publication.pravo.gov.ru
Федеральный закон от 22.06.2024 № 156-ФЗ ∙ Официальное опубликование правовых актов
Федеральный закон от 22.06.2024 № 156-ФЗ
"О внесении изменений в статью 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"
"О внесении изменений в статью 3 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"
🍾47👍40❤10🔥8🙏3🥰1👏1👌1
🏦 В мае этого года Министерство финансов представило законопроект по совершенствованию налоговой системы в России с 2025 года. Новая прогрессивная шкала НДФЛ предусматривает пять категорий — в зависимости от дохода. Как отразится это на рынке недвижимости, кого
затронет новая реформа, основные изменения в законодательстве для физических лиц, кого обяжут платить НДФЛ по новым ставкам.
Именно об этом мы поговорим на нашем следующем семинаре бесплатного летнего интенсива для риэлторов, которые оформляют свои сделки в Фора-Банке*
26 июня 2024 года:
⚙️ Тема: НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Все важное для риэлтора.
Разберем:
✔️ Планируемые изменения налогового законодательства с 2025 года и как это отразится на рынке недвижимости
✔️Материнский капитал, дарение, наследство уступка прав по ДДУ и аренда в оценке налоговых рисков
✔️Резиденты/нерезиденты или как избежать штраф 40 % от суммы?
✔️Двойное налогообложение с недружественными странами.
Место проведения: флагманский офис Фора-Банка «Дирижабль»
г.Москва, ул.Профсоюзная, д. 64, к.2, 2 этаж
Время начала:
26 июня 13.00
Продолжительность: 2 часа
📝 Для записи ЗАПОЛНИТЕ ФОРМУ ↩️
*Напоминаем, что оформление всего лишь 1-2 сделок в Фора-Банке в месяц дает риэлтору необходимое количество бонусов для бесплатного доступа к уникальной среде РИС Премиум, малой частью которой является непрерывное образование, реклама, проверки и др.
🎞 Подробно см. видео
👨💻 Заполнить заявку на
ПРЕМИУМ ↩️
затронет новая реформа, основные изменения в законодательстве для физических лиц, кого обяжут платить НДФЛ по новым ставкам.
Именно об этом мы поговорим на нашем следующем семинаре бесплатного летнего интенсива для риэлторов, которые оформляют свои сделки в Фора-Банке*
26 июня 2024 года:
Все важное для риэлтора.
Разберем:
✔️ Планируемые изменения налогового законодательства с 2025 года и как это отразится на рынке недвижимости
✔️Материнский капитал, дарение, наследство уступка прав по ДДУ и аренда в оценке налоговых рисков
✔️Резиденты/нерезиденты или как избежать штраф 40 % от суммы?
✔️Двойное налогообложение с недружественными странами.
Место проведения: флагманский офис Фора-Банка «Дирижабль»
г.Москва, ул.Профсоюзная, д. 64, к.2, 2 этаж
Время начала:
26 июня 13.00
Продолжительность: 2 часа
📝 Для записи ЗАПОЛНИТЕ ФОРМУ ↩️
*Напоминаем, что оформление всего лишь 1-2 сделок в Фора-Банке в месяц дает риэлтору необходимое количество бонусов для бесплатного доступа к уникальной среде РИС Премиум, малой частью которой является непрерывное образование, реклама, проверки и др.
👨💻 Заполнить заявку на
ПРЕМИУМ ↩️
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍18🔥5❤2👏1🙏1👌1
📜 Обещанное судебное дело по признанию недействительным договора купли-продажи спустя 10 лет!
📝 16.05.2013 продавец продал жилой дом покупателю - Елене Александровне. Право собственности покупателя было зарегистрировано в ЕГРН.
🏺07.05.2022 (спустя 9 лет) продавец умер.
🕹02.11.2022 (еще спустя 6 месяцев) супруга продавца - Людмила Николаевна обратилась к нотариусу для открытия наследственного дела.
Со слов Людмилы Николаевны, именно после этого (при сборе документов на недвижимость умершего) ей и стало известно из выписки из ЕГРН, что жилой дом оформлен на Елену Александровну.
📤 23.01.2023 (почти спустя 10 лет) Людмила Николаевна обратилась в Армавирский городской суд Краснодарского края с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома в связи с отсутствием ее нотариального согласия.
📃 19.07.2023 Армавирский городской суд Краснодарского края отказал в удовлетворении иска.
❗️ 23.10.2023 Краснодарский краевой суд в рамках рассмотрения апелляционной жалобы отменил решение Армавирского суда и вынес новое решение - иск удовлетворить, договор купли-продажи признать недействительным.
‼️ 23.04.2024 Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в рамках рассмотрения кассационной жалобы оставил определение Краснодарского краевого суда в силе.
⏳ В обоснование почему договор купли-продажи был признан недействительным Четвертый кассационный суд общей юрисдикции указал, что срок исковой давности не истек - он начал течь не с даты продажи (2013 год), а с даты когда Людмила Николаевна узнала о продаже (2022 год):
📄 И Четвертый кассационный суд общей юрисдикции указал, что для признания сделки недействительной достаточно просто самого факта отсутствия нотариального согласия. А вот знал ли покупатель о том, что продавец был в браке и нужно запросить это согласие, значения не имеет (напоминаем, что это касается только сделок, совершенных не позднее 01.09.2022, на них текущая редакция ст. 35 Семейного кодекса РФ не распространяется):
Здесь можно посмотреть решение суда первой инстанции
Здесь определение суда апелляционной инстанции
Здесь определение суда кассационной инстанции
А дальше приведем еще некоторые интересные моменты из этого спора.
Телеграм канал: @risrf
📝 16.05.2013 продавец продал жилой дом покупателю - Елене Александровне. Право собственности покупателя было зарегистрировано в ЕГРН.
🏺07.05.2022 (спустя 9 лет) продавец умер.
🕹02.11.2022 (еще спустя 6 месяцев) супруга продавца - Людмила Николаевна обратилась к нотариусу для открытия наследственного дела.
Со слов Людмилы Николаевны, именно после этого (при сборе документов на недвижимость умершего) ей и стало известно из выписки из ЕГРН, что жилой дом оформлен на Елену Александровну.
📤 23.01.2023 (почти спустя 10 лет) Людмила Николаевна обратилась в Армавирский городской суд Краснодарского края с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома в связи с отсутствием ее нотариального согласия.
📃 19.07.2023 Армавирский городской суд Краснодарского края отказал в удовлетворении иска.
❗️ 23.10.2023 Краснодарский краевой суд в рамках рассмотрения апелляционной жалобы отменил решение Армавирского суда и вынес новое решение - иск удовлетворить, договор купли-продажи признать недействительным.
‼️ 23.04.2024 Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в рамках рассмотрения кассационной жалобы оставил определение Краснодарского краевого суда в силе.
⏳ В обоснование почему договор купли-продажи был признан недействительным Четвертый кассационный суд общей юрисдикции указал, что срок исковой давности не истек - он начал течь не с даты продажи (2013 год), а с даты когда Людмила Николаевна узнала о продаже (2022 год):
Аргументы заявителя о пропуске истцом срока исковой давности, несостоятельны.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).
... в связи с чем судом обоснованно приняты во внимание доводы Людмилы Николаевны о том, что ей стало известно о переходе права собственности на спорный объект к ответчику при изучении наследственного дела.
📄 И Четвертый кассационный суд общей юрисдикции указал, что для признания сделки недействительной достаточно просто самого факта отсутствия нотариального согласия. А вот знал ли покупатель о том, что продавец был в браке и нужно запросить это согласие, значения не имеет (напоминаем, что это касается только сделок, совершенных не позднее 01.09.2022, на них текущая редакция ст. 35 Семейного кодекса РФ не распространяется):
При признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 35 СК РФ закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Требование нотариальной формы согласия позволяет обеспечить подлинность одобряющего лица, а также его действительную волю, направленную на возникновение юридических последствий, предусмотренных сделкой.
Как установил суд апелляционной инстанции, спорный объект недвижимости возведен истцом и ее супругом в период брака, в связи с чем является совместным общим имуществом супругов (статья 253 ГК РФ).
Однако материалы дела не содержат сведений о предоставлении Людмилой Николаевной нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки по отчуждению.
Здесь можно посмотреть решение суда первой инстанции
Здесь определение суда апелляционной инстанции
Здесь определение суда кассационной инстанции
А дальше приведем еще некоторые интересные моменты из этого спора.
Телеграм канал: @risrf
👍36❤9🙈9🔥7🤔6👌2👏1🤨1😐1🤝1😎1
🕵🏼♂️Теперь об интересных моментах, заставляющих подумать: "А все же, кто тут действовал добросовестно, а кто нет? Какую сторону на самом деле должен был защитить суд?"...
Во-первых,
🧬 Людмила Николаевна подала иск не к постороннему для нее человеку.
Покупатель Елена Александровна - это невестка истца и ее умершего супруга (продавца).
Мало того, после покупки дома с землей Елена Александровна подарила доли внукам Людмилы Николаевны.
👨👩👦👦 То есть, на момент подачи иска собственниками спорного дома были сын Людмилы Николаевны, ее два несовершеннолетних внука и жена сына.
🙅Представители органов опеки возражали против расторжения договора купли-продажи, так как за этим следовало изъятие долей из собственности несовершеннолетних.
🤷🏻А вот сын Людмилы Николаевны не возражал против изъятия недвижимости в пользу матери у него, его детей и жены.
🗣Со слов покупателя Елены Александровны:
Телеграм-канал: @risrf
Во-первых,
🧬 Людмила Николаевна подала иск не к постороннему для нее человеку.
Покупатель Елена Александровна - это невестка истца и ее умершего супруга (продавца).
Мало того, после покупки дома с землей Елена Александровна подарила доли внукам Людмилы Николаевны.
👨👩👦👦 То есть, на момент подачи иска собственниками спорного дома были сын Людмилы Николаевны, ее два несовершеннолетних внука и жена сына.
🙅Представители органов опеки возражали против расторжения договора купли-продажи, так как за этим следовало изъятие долей из собственности несовершеннолетних.
🤷🏻А вот сын Людмилы Николаевны не возражал против изъятия недвижимости в пользу матери у него, его детей и жены.
🗣Со слов покупателя Елены Александровны:
Истице Людмиле Николаевне было достоверно известно о том, что в 2013 году было принято решение о продаже продавцом Елене Александровне жилого дома и земельного участка.
Истица лично оказывала помощь в оформлении сделки, привлекала риэлтора, а также по указанию истицы после оформления договора купли-продажи дома и земельного участка, доли в них были подарены внукам.
После оформления договора купли-продажи в доме был сделан ремонт и приобретена мебель, которую приобрели и подарили, в том числе родители и родственники покупателя.
Оспаривание данной сделки было инициировано истицей после того, как Елена Александровна и сын Людмилы Николаевны развелись и перестали проживать вместе.
Телеграм-канал: @risrf
🤔13👍11🔥6🙈6❤3👌2🤡2🥰1🙏1
🕵🏼♂️Об интересных моментах, заставляющих подумать: "А все же, кто тут действовал добросовестно, а кто нет? Какую сторону на самом деле должен был защитить суд?"...
Во-вторых,
🏗Спорный двухэтажный дом был построен примерно в 2008 году.
Со слов истца Людмилы Николаевны, этот дом ее муж и она предоставили для проживания своему сыну, его супруге (Елене Александровне) и их детям.
📜 В 2013 году, как мы помним, муж Людмилы Николаевны (якобы без ее согласия и ведома) продал дом с земельным участком жене сына - Елене Александровне.
💰Как следует из материалов дела, дом с участком покупались за счет средств материнского капитала и кредитных средств банка.
После полной выплаты кредита, собственно, и были выделены доли в указанной недвижимости мужу и детям Елены Александровны (т.е. сыну и внукам истца и умершего продавца).
💁 Кстати, Пенсионный фонд не возражал против расторжения сделки. Только сказал, чтобы, после расторжения, средства маткапитала вернули обратно в Пенсионный фонд.
🤔 Возникает вопрос, не была ли сделка купли-продажи направлена только на обналичивание маткапитала и получение кредита под более низкий процент (якобы на покупку недвижимости, а на самом деле на иные цели)?
И если действительно деньги продавцу и его жене не передавались, то какая была воля у умершего продавца:
🔸Преследовал ли он сразу двух зайцев - подарить недвижимость семье сына и помочь им обналичить деньги?
🔸Или все же вся семья (в т.ч. жена мужа) знала, что продавец продолжал считать себя собственником недвижимости, а договор купли-продажи считал фиктивным?
Оставшиеся два интересных момента опубликуем завтра.
Телеграм-канал: @risrf
Во-вторых,
🏗Спорный двухэтажный дом был построен примерно в 2008 году.
Со слов истца Людмилы Николаевны, этот дом ее муж и она предоставили для проживания своему сыну, его супруге (Елене Александровне) и их детям.
📜 В 2013 году, как мы помним, муж Людмилы Николаевны (якобы без ее согласия и ведома) продал дом с земельным участком жене сына - Елене Александровне.
💰Как следует из материалов дела, дом с участком покупались за счет средств материнского капитала и кредитных средств банка.
После полной выплаты кредита, собственно, и были выделены доли в указанной недвижимости мужу и детям Елены Александровны (т.е. сыну и внукам истца и умершего продавца).
💁 Кстати, Пенсионный фонд не возражал против расторжения сделки. Только сказал, чтобы, после расторжения, средства маткапитала вернули обратно в Пенсионный фонд.
🤔 Возникает вопрос, не была ли сделка купли-продажи направлена только на обналичивание маткапитала и получение кредита под более низкий процент (якобы на покупку недвижимости, а на самом деле на иные цели)?
И если действительно деньги продавцу и его жене не передавались, то какая была воля у умершего продавца:
🔸Преследовал ли он сразу двух зайцев - подарить недвижимость семье сына и помочь им обналичить деньги?
🔸Или все же вся семья (в т.ч. жена мужа) знала, что продавец продолжал считать себя собственником недвижимости, а договор купли-продажи считал фиктивным?
Оставшиеся два интересных момента опубликуем завтра.
Телеграм-канал: @risrf
👍23🙈11❤4🔥4🤡2🤓2🥰1👏1🙏1👌1
🧐 Продолжаем обсуждать интересные моменты вот этого судебного дела (если еще не знакомились, то лучше сначала перейти по ссылке и ознакомиться с первым постом)
В-третьих...
📜 Итак, в 2013 году муж Людмилы Николаевны продал дом с земельным участком жене их сына - Елене Александровне.
Спустя 9 лет муж (продавец) умер, а Людмила Николаевна обратилась в суд и в судебном порядке признала договор купли-продажи недействительным.
Договор был признан недействительным по причине того, что дом был построен в период брака (являлся общей собственностью супругов), а нотариальное согласие Людмилы Николаевны на продажу получено не было.
🗂Как следует из материалов дела:
🙄 А как мы помним, покупатель Елена Александровна (она же жена сына продавца и истицы), говорила, что Людмила Николаевна в 2013 году знала о продаже жилого дома и земельного участка и даже лично оказывала помощь в оформлении сделки, привлекала риэлтора.
🤔 Так почему, если Людмила Николаевна знала о продаже и сама помогала, почему она не выдала нотариальное согласие на продажу дома с участком? Почему прикладывалось заявление от продавца о том, что он не в браке?
💣 А все дело в том, что брак между Людмилой Николаевной и ее умершим мужем (продавцом дома), заключённый 22.10.1967,
... согласно решению Армавирского городского суда Краснодарского края расторгнут 20 июля 1989 года!
📆 Спорный дом был построен только в 2008 году.
👨👩👦👦 И хотя Людмила Николаевна и ее супруг продолжали жить вместе, наверняка невестка (покупатель дома) знала о наличии данного решения суда.
Об этом же решении суда, скорее всего сообщили и банку, который выдавал кредит на покупку дома.
И, видимо, по этому же и было на регистрацию предоставлено заявление от продавца о том, что он не состоит в браке.
🙄 А вот при открытии наследства после смерти мужа в 2022 году Людмила Николаевна нотариусу не сообщила о наличии указанного решения суда о расторжении брака.
Дети наследника от вступления в наследство отказались. Людмила Николаевна вступила в наследство на машину и обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи дома с участком, чтобы вернуть их в наследственную массу.
👏🏻 Что можем сказать, у Людмилы Николаевны был грамотный юрист, защищавший ее интересы в суде.
Он хорошо знал семейное законодательство, поэтому ему не составило труда объяснить суду, что брак прекращен не был, несмотря на наличие решения суда о расторжении брака.
📚 Доводы были основаны на том, что во ФГИС «ЕГР ЗАГС» отсутствует запись о расторжении брака между истцом и умершим продавцом:
В-третьих...
📜 Итак, в 2013 году муж Людмилы Николаевны продал дом с земельным участком жене их сына - Елене Александровне.
Спустя 9 лет муж (продавец) умер, а Людмила Николаевна обратилась в суд и в судебном порядке признала договор купли-продажи недействительным.
Договор был признан недействительным по причине того, что дом был построен в период брака (являлся общей собственностью супругов), а нотариальное согласие Людмилы Николаевны на продажу получено не было.
🗂Как следует из материалов дела:
При обращении 17.07.2013 в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи земельного участка кадастровый <...> и жилого дома кадастровый <...> по адресу <...> на основании договора купли-продажи от 16.05.2013, Х. [продавец] не представил согласие Людмилы Николаевны как своей супруги.
При этом в заявлениях о государственной регистрации Х. указал, что в браке не состоит.
🙄 А как мы помним, покупатель Елена Александровна (она же жена сына продавца и истицы), говорила, что Людмила Николаевна в 2013 году знала о продаже жилого дома и земельного участка и даже лично оказывала помощь в оформлении сделки, привлекала риэлтора.
🤔 Так почему, если Людмила Николаевна знала о продаже и сама помогала, почему она не выдала нотариальное согласие на продажу дома с участком? Почему прикладывалось заявление от продавца о том, что он не в браке?
💣 А все дело в том, что брак между Людмилой Николаевной и ее умершим мужем (продавцом дома), заключённый 22.10.1967,
... согласно решению Армавирского городского суда Краснодарского края расторгнут 20 июля 1989 года!
📆 Спорный дом был построен только в 2008 году.
👨👩👦👦 И хотя Людмила Николаевна и ее супруг продолжали жить вместе, наверняка невестка (покупатель дома) знала о наличии данного решения суда.
Об этом же решении суда, скорее всего сообщили и банку, который выдавал кредит на покупку дома.
И, видимо, по этому же и было на регистрацию предоставлено заявление от продавца о том, что он не состоит в браке.
🙄 А вот при открытии наследства после смерти мужа в 2022 году Людмила Николаевна нотариусу не сообщила о наличии указанного решения суда о расторжении брака.
Дети наследника от вступления в наследство отказались. Людмила Николаевна вступила в наследство на машину и обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи дома с участком, чтобы вернуть их в наследственную массу.
👏🏻 Что можем сказать, у Людмилы Николаевны был грамотный юрист, защищавший ее интересы в суде.
Он хорошо знал семейное законодательство, поэтому ему не составило труда объяснить суду, что брак прекращен не был, несмотря на наличие решения суда о расторжении брака.
📚 Доводы были основаны на том, что во ФГИС «ЕГР ЗАГС» отсутствует запись о расторжении брака между истцом и умершим продавцом:
Согласно действующему семейному законодательству, ст. 25 Семейного кодекса РФ (от 8 декабря 1995 года) моментом прекращения брака, расторгнутого в суде, считается вступление решения суда в законную силу. В течение трех дней с момента вступления решения в законную силу суд направляет выписку из решения в орган загса по месту государственной регистрации заключения брака.Телеграм-канал: @risrf
В соответствии с п. 3 ст. 169 Семейного кодекса РФ, данное правило не распространяется на случаи, когда брак был расторгнут до 1 мая 1996 года.
В соответствии со ст. 40 "Кодекса о браке и семье РСФСР" (от 1969 года) брак считался прекращенным с момента регистрации расторжения в книге записи актов гражданского состояния. Кроме того, ранее у судов отсутствовала обязанность представлять в органы загса выписки из решений о расторжении брака.
Таким образом, если ни один из супругов не обращался в орган загса с просьбой о регистрации расторжения брака, брак считался сохраненным, несмотря на вынесенное судебное решение.
👍34🔥16❤8🤔5👏2🤡2🤯1🙏1
🗄️🗄️🗄️ Все привыкли, что при оформлении сделки в Фора-Банке всегда предоставляются совершенно БЕСПЛАТНО ТРИ сейфа:
🔐 Один - Покупателю перед сделкой
🔐 Один - Продавцу после сделки
🔐 Один - Риэлтору на сделке.
Но часто от клиентов можно было услышать пожелание сделать СУПЕР-ЦЕНУ на индивидуальную аренду.
📢 Вы просили - мы сделали!
⚡️ ⚡️ ⚡️ Теперь в любом офисе Фора-Банка долгосрочная
АРЕНДА СЕЙФА
в личное пользование:
за 1373 р./мес.
🏆 Помимо этого в каждом из наших офисов вы найдете все, что нужно для проведения сделок:
👍 БЕСПЛАТНЫЙ АККРЕДИТИВ
👍 СЕЙФ под сделку за 3500 р.
👍 ПОДГОТОВКА ДКП + РЕГИСТРАЦИЯ за 3900 р.
и многое другое.
Чтобы получить подробную информацию
🏦 приходите в любой из наших офисов по всей России
🤳 или звоните
▫️Персональному менеджеру, контакты которого вы найдите в личном кабинете на сайте рис.рф
▫️Или управляющему выбранного вами офиса↩️
☎️ По всем замечаниям и предложениям звоните мне лично:
Заместитель Председателя Правления по оформлению сделок с недвижимостью Владимир Олегович Сорокин +79853339020
🔐 Один - Покупателю перед сделкой
🔐 Один - Продавцу после сделки
🔐 Один - Риэлтору на сделке.
Но часто от клиентов можно было услышать пожелание сделать СУПЕР-ЦЕНУ на индивидуальную аренду.
📢 Вы просили - мы сделали!
АРЕНДА СЕЙФА
в личное пользование:
за 1373 р./мес.
🏆 Помимо этого в каждом из наших офисов вы найдете все, что нужно для проведения сделок:
👍 БЕСПЛАТНЫЙ АККРЕДИТИВ
👍 СЕЙФ под сделку за 3500 р.
👍 ПОДГОТОВКА ДКП + РЕГИСТРАЦИЯ за 3900 р.
и многое другое.
Чтобы получить подробную информацию
🏦 приходите в любой из наших офисов по всей России
🤳 или звоните
▫️Персональному менеджеру, контакты которого вы найдите в личном кабинете на сайте рис.рф
▫️Или управляющему выбранного вами офиса↩️
☎️ По всем замечаниям и предложениям звоните мне лично:
Заместитель Председателя Правления по оформлению сделок с недвижимостью Владимир Олегович Сорокин +79853339020
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍14❤4🔥3👏3🤩1🙏1👌1
🙏 спасибо за ваши интересные комментарии.
📽️ Кино продолжается.
Предыдущие серии этого судебного дела здесь >>>
В-четвертых (уже не про согласие супруги)...
🏗На земельном участке площадью 471 кв.м. продавцом было построено:
🔸в 1996 году - один двухэтажный дом (площадью 322 кв.м.),
🔸в 2008 году - второй двухэтажный дом (площадью 310,4 кв.м).
🏘 В одном двухэтажном доме жили умерший продавец с Людмилой Николаевной, а во втором их сын со своей семьей.
💰Как мы помним, 2013 году второй дом вместе с земельным участком был продан невестке (именно этот договор Людмила Николаевна оспаривала в суде).
🤷🏻При продаже никого не смутило, что продавец продал земельный участок только с одним находящимся на нем домом, а второй оставил в своей собственности.
❗️А ведь всё, что находится на земельном участке, должно следовать судьбе участка!
Т.е. если продавец продает целиком участок, он должен вместе с ним продать/подарить покупателю и все находящиеся на участке постройки).
🤦🏻 Банк выдал кредит на покупку дома с участком не заметив второй дом.
🤥 А перед этим оценщик наверняка делал отчет об оценке для банка и тоже "не заметил" второй дом.
🫣 Росреестр зарегистрировал переход прав, тоже не обратив внимание на нарушение законодательства (видимо в ЕГРН отсутствовала информация о том, что на этом участке расположены два дома и координаты первого дома также не были внесены в ЕГРН).
📚 Кроме того на земельном участке для ИЖС, садоводства, дачного строительства и т.п. можно строить только один жилой дом.
⚠️ Возведение двух жилых домов на одном участке - это нарушение градостроительного законодательства. В этом случае второе здание является самостроем и подлежит сносу (или переводу в хозяйственную постройку).
🤔 Проданный дом имел назначение - жилое.
Из материалов дела не видно, какое назначение у дома, построенного первым. Но есть большое подозрение, что и он был жилым по документам.
Телеграм-канал: @risrf
📽️ Кино продолжается.
Предыдущие серии этого судебного дела здесь >>>
В-четвертых (уже не про согласие супруги)...
🏗На земельном участке площадью 471 кв.м. продавцом было построено:
🔸в 1996 году - один двухэтажный дом (площадью 322 кв.м.),
🔸в 2008 году - второй двухэтажный дом (площадью 310,4 кв.м).
🏘 В одном двухэтажном доме жили умерший продавец с Людмилой Николаевной, а во втором их сын со своей семьей.
💰Как мы помним, 2013 году второй дом вместе с земельным участком был продан невестке (именно этот договор Людмила Николаевна оспаривала в суде).
🤷🏻При продаже никого не смутило, что продавец продал земельный участок только с одним находящимся на нем домом, а второй оставил в своей собственности.
❗️А ведь всё, что находится на земельном участке, должно следовать судьбе участка!
Т.е. если продавец продает целиком участок, он должен вместе с ним продать/подарить покупателю и все находящиеся на участке постройки).
🤦🏻 Банк выдал кредит на покупку дома с участком не заметив второй дом.
🤥 А перед этим оценщик наверняка делал отчет об оценке для банка и тоже "не заметил" второй дом.
🫣 Росреестр зарегистрировал переход прав, тоже не обратив внимание на нарушение законодательства (видимо в ЕГРН отсутствовала информация о том, что на этом участке расположены два дома и координаты первого дома также не были внесены в ЕГРН).
📚 Кроме того на земельном участке для ИЖС, садоводства, дачного строительства и т.п. можно строить только один жилой дом.
⚠️ Возведение двух жилых домов на одном участке - это нарушение градостроительного законодательства. В этом случае второе здание является самостроем и подлежит сносу (или переводу в хозяйственную постройку).
🤔 Проданный дом имел назначение - жилое.
Из материалов дела не видно, какое назначение у дома, построенного первым. Но есть большое подозрение, что и он был жилым по документам.
Телеграм-канал: @risrf
👍29❤10🔥4🤔3🥰1👏1🙏1😍1🤣1
Forwarded from Госуслуги
@gosuslugi
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍18❤17🔥2👏2🥰1👌1😍1💯1
В четверг 04 июля состоится семинар-презентация на тему:
🚀 ИНСТРУМЕНТЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ РАБОТЫ РИЭЛТОРА.
Вы узнаете
▫️о вариантах минимизации расходов на рекламу и продвижение,
▫️о видах лидогенерации,
▫️о становления личного бренда при использовании уникальной риэлторской платформы
▫️и многое другое.
Мы подробно разберем все профессиональные инструменты, входящие в Премиальный пакет карты риэлтора и преимущества, которые они дают в повседневной работе риэлтора.
Место проведения: флагманский офис «Дирижабль»
г.Москва, ул. Профсоюзная, д. 64, к.2, Фора-Банк, 2 этаж, учебный зал
Время начала: 12.00
Продолжительность: 2 ч.
✍️ Для записи на семинар ЗАПОЛНИТЕ ФОРМУ ↩️
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍13❤4🔥2👏1👌1
❗️Продажа квартиры по низкой цене может грозить россиянам тюремным сроком, предупредил депутат Госдумы Никита Чаплин. В разговоре с NEWS.ru парламентарий уточнил, что продавца могут привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов. По его словам, основной мотивацией при продаже квартиры ниже рыночной стоимости является желание сократить налоговые обязательства. При этом депутат подчеркнул, что обе стороны сделки могут подвергнуться налоговой проверке. (Источник news.ru)
Мы об этом часто предупреждали наших читалей и приводили интересные реальные случаи, когда ответственность по ст. 198 УК РФ наступала не только у собственника недвижимости, но и у риэлтора. Например:
✔️ Ответственность в статьях, цифрах и сроках >>>
✔️ ⚡️Ошибка взаимозачета (разъяснения опроса, где половина риэлторов дали неправильный ответ) >>>
✔️ Занижайка с двумя аккредитивами >>>
✔️ Обычный обмен тещи >>>
✔️ Примеры иных ошибок риэлторов >>>
Телеграм-канал: @risrf
Мы об этом часто предупреждали наших читалей и приводили интересные реальные случаи, когда ответственность по ст. 198 УК РФ наступала не только у собственника недвижимости, но и у риэлтора. Например:
✔️ Ответственность в статьях, цифрах и сроках >>>
✔️ ⚡️Ошибка взаимозачета (разъяснения опроса, где половина риэлторов дали неправильный ответ) >>>
✔️ Занижайка с двумя аккредитивами >>>
✔️ Обычный обмен тещи >>>
✔️ Примеры иных ошибок риэлторов >>>
Телеграм-канал: @risrf
👍20❤6🖕6🥰1🤔1🙏1👌1
РИС.РФ
🙏 спасибо за ваши интересные комментарии. 📽️ Кино продолжается. Предыдущие серии этого судебного дела здесь >>> В-четвертых (уже не про согласие супруги)... 🏗На земельном участке площадью 471 кв.м. продавцом было построено: 🔸в 1996 году - один двухэтажный…
Тема совместной собственности супругов привела к большому количеству вопросов. Наиболее интересный разберем ниже:
🤔 Собственник приобрел недвижимость в период брака. Брак расторгнут 10 лет назад. Может ли он продать квартиру без согласия бывшего супруга?
👨🎓 Все имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст.34 СК РФ).
❤️ Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются по обоюдному согласию супругов (п.1 ст.35 СК РФ).
✍️ Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35 СК РФ).
💔 Режим совместной собственности может быть изменен путем:
✔️заключения в период брака брачного договора, который должен быть нотариально удостоверен (ст.40-42 СК РФ),
✔️заключения как в период брака, так и после его расторжения нотариально заверенного соглашения о разделе общего имущества (п.2 ст.38 СК РФ),
✔️ раздела общего имущества супругов в судебном порядке (п.3 ст.38 СК РФ).
➡️ Если брак расторгнут и режим совместной собственности был изменен каким-либо указанным выше способом, то данный документ будет заменять согласие бывшего супруга.
👆 Если же между супругами не был решен вопрос об изменении режима совместной собственности, то независимо от того, сколько лет (10, 20,… 100) прошло с момента расторжения брака, при распоряжении таким имуществом (продажа, дарение, мена, аренда и т.д.) необходимо получить согласие бывшего супруга.
⚖️ Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п.3 ст.35 СК РФ).
Телеграм-канал: @risrf
🤔 Собственник приобрел недвижимость в период брака. Брак расторгнут 10 лет назад. Может ли он продать квартиру без согласия бывшего супруга?
👨🎓 Все имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст.34 СК РФ).
❤️ Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются по обоюдному согласию супругов (п.1 ст.35 СК РФ).
✍️ Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35 СК РФ).
💔 Режим совместной собственности может быть изменен путем:
✔️заключения в период брака брачного договора, который должен быть нотариально удостоверен (ст.40-42 СК РФ),
✔️заключения как в период брака, так и после его расторжения нотариально заверенного соглашения о разделе общего имущества (п.2 ст.38 СК РФ),
✔️ раздела общего имущества супругов в судебном порядке (п.3 ст.38 СК РФ).
➡️ Если брак расторгнут и режим совместной собственности был изменен каким-либо указанным выше способом, то данный документ будет заменять согласие бывшего супруга.
👆 Если же между супругами не был решен вопрос об изменении режима совместной собственности, то независимо от того, сколько лет (10, 20,… 100) прошло с момента расторжения брака, при распоряжении таким имуществом (продажа, дарение, мена, аренда и т.д.) необходимо получить согласие бывшего супруга.
⚖️ Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п.3 ст.35 СК РФ).
Телеграм-канал: @risrf
👍46🔥8❤3👏2🙏2🥰1🤩1👌1🍾1🤓1
🧨 Но есть и другое мнение:
О том, что нотариальное согласие бывшего супруга на продажу не требуется.
🗞 Оно все чаще и чаще встречается в судебной практике (в т.ч. и в определениях Верховного суда РФ), поэтому считаем, что его уже можно смело озвучивать.
🗣 Аргументируют это суды следующим образом:
🪢 Имущество, которое на момент развода находилось в совместной собственности супругов, после развода так и продолжает находиться в совместной собственности, если соглашением о разделе между супругами или решением суда не будет установлено иное.
📚 Но при распоряжении совместным имуществом, которое находится в собственности уже бывших супругов, нужно применять не ст. 35 Семейного кодекса РФ, а статью 253 Гражданского кодекса РФ:
Далее рассмотрим одно из дел на эту тему.
А потом дадим свои комментарии и подведем обобщающий итог под всеми ранее размещенными постами о согласиях супругов на совершение сделок.
Телеграм-канал: @risrf
О том, что нотариальное согласие бывшего супруга на продажу не требуется.
🗞 Оно все чаще и чаще встречается в судебной практике (в т.ч. и в определениях Верховного суда РФ), поэтому считаем, что его уже можно смело озвучивать.
🗣 Аргументируют это суды следующим образом:
🪢 Имущество, которое на момент развода находилось в совместной собственности супругов, после развода так и продолжает находиться в совместной собственности, если соглашением о разделе между супругами или решением суда не будет установлено иное.
📚 Но при распоряжении совместным имуществом, которое находится в собственности уже бывших супругов, нужно применять не ст. 35 Семейного кодекса РФ, а статью 253 Гражданского кодекса РФ:
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Далее рассмотрим одно из дел на эту тему.
А потом дадим свои комментарии и подведем обобщающий итог под всеми ранее размещенными постами о согласиях супругов на совершение сделок.
Телеграм-канал: @risrf
🤔24👍21❤9⚡2🔥1🥰1👏1🙏1🌭1
РИС.РФ
🧨 Но есть и другое мнение: О том, что нотариальное согласие бывшего супруга на продажу не требуется. 🗞 Оно все чаще и чаще встречается в судебной практике (в т.ч. и в определениях Верховного суда РФ), поэтому считаем, что его уже можно смело озвучивать.…
💍 Корольков Е.А. и Королькова Ж.В. состояли в браке в период с 18 июня 2004 года по 6 июня 2017 года.
🏙 На основании договора участия в долевом строительстве жилья от 7 декабря 2010 года ими была приобретена квартира.
Право собственности на которую было зарегистрировано на имя Корольковой Ж.В.
📃 23 декабря 2021 года между Корольковой Ж.В. и Подойниковой А.В. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого Подойникова А.В. приобрела право собственности на указанную квартиру за 8 000 000 рублей.
🗣 Со слов Королькова Е.А., его бывшая супруга продала квартиру Подойниковой А.В. без его согласия, а новый собственник потребовал, чтобы он освободил квартиру.
📤 Корольков Е.А., после того как узнал о продаже квартиры, обратился в суд с иском о признании договора по продаже недействительным, ввиду отсутствия его нотариального согласия.
❌ Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 29 сентября 2022 года Королькову Е.А. в удовлетворении иска отказано.
❌ В рамках рассмотрения апелляционной жалобы Калининградский областной суд 10 января 2023 года согласился с решением суда первой инстанции.
❌ Третий кассационный суд общей юрисдикции в рамках рассмотрения кассационной жалобы 29 мая 2023 года поддержал нижестоящие суды.
Положения пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации к совершенной сделке не подлежали применению, поскольку на момент совершения оспариваемой сделки стороны не находились в браке.
Статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2).
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3).
Достаточных доказательств того, что приобретатель квартиры знал о возражениях против совершения сделки со стороны заявителя жалобы, не представлено.
Телеграм-канал: @risrf
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍25🤡6❤5🤓2🙈2🔥1🥰1👏1🙏1😍1💔1
📃 И еще одно дело для примера, в дополнение ко вчерашнему.
💍 Панова Э.А. и Панов М.С. состояли в браке с 25 декабря 2010 по 11 октября 2018.
🏗 В период брака в 2014 году ими приобретен земельный участок, на котором за счет общих денежных средств возведен дачный
дом.
💰31 октября 2018 (менее чем через месяц после прекращения брака) Панов М.С. без согласия Пановой Э.А. продал дом с земельным участком Жаринову М.В.
😡 Панова Э.А. обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.
1️⃣ 14 февраля 2019 Чердаклинский районный суд Ульяновской области не стал признавать договор недействительным, а вместо этого взыскал с Панова М.С. в пользу Пановой Э.А. стоимость 1/2 доли на земельный участок и дачный дом.
2️⃣ 2 июля 2019 при рассмотрении апелляционной жалобы Ульяновский областной суд отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение - признал недействительным договор купли-продажи земельного участка с дачным домом; прекратил право собственности покупателя Жаринова М.В. на указанную недвижимость.
3️⃣ 30 июня 2020 Верховный Суд Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы не согласился с решением Ульяновского областного суда, отменил его и постановил Ульяновскому областному суду заново рассмотреть дело. А при рассмотрении учесть указания Верховного суда (они ниже).
4⃣ В результате дело вернулось обратно в Ульяновский областной суд для повторного рассмотрения.
И на этот раз (4 августа 2020) Ульяновский областной суд решил оставить в силе решение суда первой инстанции (1⃣), в котором Пановой Э.А. отказано в признании договора купли-продажи недействительным.
Почему? Читаем ниже 👇
Телеграм-канал: @risrf
💍 Панова Э.А. и Панов М.С. состояли в браке с 25 декабря 2010 по 11 октября 2018.
🏗 В период брака в 2014 году ими приобретен земельный участок, на котором за счет общих денежных средств возведен дачный
дом.
💰31 октября 2018 (менее чем через месяц после прекращения брака) Панов М.С. без согласия Пановой Э.А. продал дом с земельным участком Жаринову М.В.
😡 Панова Э.А. обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.
1️⃣ 14 февраля 2019 Чердаклинский районный суд Ульяновской области не стал признавать договор недействительным, а вместо этого взыскал с Панова М.С. в пользу Пановой Э.А. стоимость 1/2 доли на земельный участок и дачный дом.
2️⃣ 2 июля 2019 при рассмотрении апелляционной жалобы Ульяновский областной суд отменил решение суда первой инстанции и вынес новое решение - признал недействительным договор купли-продажи земельного участка с дачным домом; прекратил право собственности покупателя Жаринова М.В. на указанную недвижимость.
3️⃣ 30 июня 2020 Верховный Суд Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы не согласился с решением Ульяновского областного суда, отменил его и постановил Ульяновскому областному суду заново рассмотреть дело. А при рассмотрении учесть указания Верховного суда (они ниже).
4⃣ В результате дело вернулось обратно в Ульяновский областной суд для повторного рассмотрения.
И на этот раз (4 августа 2020) Ульяновский областной суд решил оставить в силе решение суда первой инстанции (1⃣), в котором Пановой Э.А. отказано в признании договора купли-продажи недействительным.
Почему? Читаем ниже 👇
Телеграм-канал: @risrf
👍20❤5🔥1🥰1👏1
Что сказал Верховный суд, отменяя решение Ульяновского областного суда:
Телеграм-канал: @risrf
Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.
Положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимостью другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги.
На момент заключения оспариваемой сделки брак между истцом и Пановым М.С. был прекращен и, соответственно, получение нотариального согласия Пановой Э.А. на отчуждение бывшим супругом доли в праве собственности на квартиру [тут описка в определении суда, имелись ввиду дом с участком] не требовалось. Поскольку оспариваемый истцом договор заключен после того, как Пановы перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, они приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации КАЖДЫЙ из участников совместной собственности ВПРАВЕ совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду кроме установления полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом следовало установить наличие или отсутствие ОСВЕДОМЛЕННОСТИ другой стороны по сделке ОБ ОТСУТСТВИИ у участника совместной собственности ПОЛНОМОЧИЙ на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.
Телеграм-канал: @risrf
👍24❤8🤔6🤷♂3🔥2👌2🥰1👏1🙏1🤓1
Итоговый комментарий к последним трем постам
❗️Все, что указано ниже относится только к случаям отчуждения имущества ПОСЛЕ расторжения брака.
🏢 Верховный суд РФ считает, что Семейный кодекс РФ регулирует отношения только членов семьи.
💔 А бывшие супруги уже не являются членами одной семьи.
🚫 Поэтому, на сделки по распоряжению общим имуществом (продажу, дарение, мену, сдачу в аренду, наем и т.д.) бывших супругов не распространяется ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Это та самая статья, в соответствии с которой нужно получить нотариальное согласие супруга на распоряжение общим недвижимым имуществом.
🪢 Но после расторжения брака имущество так и остается в общей совместной собственности уже бывших супругов, если они не произвели раздел или в период брака не заключили брачный договор, прекративший совместную собственность.
⛓ То есть, совместная собственность никуда не делась у бывших супругов - не трансформировалась в личную собственность того из супругов, который указан в правоустанавливающих документах.
📚Но раз специальная норма (ст. 35 Семейного кодекса РФ) не применяется к имуществу бывших супругов,
то применяется общая норма - ст. 253 Гражданского кодекса РФ, которая называется "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности".
🛒 Статья 253 Гражданского кодекса РФ касается любого имущества, находящегося в совместной собственности, далеко не только и не столько недвижимости.
🏙В отношении распоряжения недвижимостью, находящейся в совместной собственности, данная норма редко применялась. Поскольку совместная собственность на недвижимость, это только:
1️⃣ собственность супругов,
2️⃣ старая приватизация 90х годов,
3️⃣ собственность членов крестьянского /фермерского хозяйства.
📜 В последних двух случаях (2️⃣ и 3️⃣) все собственники перечислены в правоустанавливающих документах и Росреестр не зарегистрирует переход права, если все собственники совместной собственности не распишутся на договоре.
В первом случае (1️⃣), если два супруга указаны как собственники в правоустанавливающих документах, то, точно также, Росреестр потребует чтобы оба продавали/дарили/меняли. А если в правоустанавливающих документах указан только один из супругов, то в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ потребуется нотариальное согласие второго супруга на распоряжение недвижимостью.
🤷🏻Но после того как Верховный суд РФ несколько раз говорит, что на бывших супругов ст. 35 Семейного кодекса РФ не распространяется,
к ним начинают применять ст. 253 Гражданского кодекса РФ.
🧐 Согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ,
каждый из собственников (при совместной собственности) вправе распоряжаться этим общим имуществом (по своему усмотрению).
И считается, что остальные собственники согласны с действиями того из них, кто этим общим имуществом распорядился (п. 2 указанной статьи). Отдельное письменное (а тем более нотариальное) согласие от них не требуется!
🙅 Чтобы признать недействительным договор, по которому один из участников совместной собственности распорядился общим имуществом, необходимо доказать следующее:
📝 Что лицо, приобретшее имущество (покупатель, одаряемый и т.п.), на момент совершения сделки знало или заведомо должно было знать о том, что остальные участники совместной собственности не согласны с данной сделкой. При этом, по умолчанию предполагается, что все согласны. Несогласие нужно как-то активно заранее выразить.
🤦🏻То есть в нашем случае, бывший супруг (без ведома которого продали) должен доказать суду, что он известил покупателя до сделки о том, что продаваемая недвижимость находится в совместной собственности и что он не хочет ее продавать. Как понимаете, это практически нереально, если переоформление было не в рамках одной семьи (или бывшей семьи), где все про всё знают.
Телеграм-канал: @risrf
❗️Все, что указано ниже относится только к случаям отчуждения имущества ПОСЛЕ расторжения брака.
🏢 Верховный суд РФ считает, что Семейный кодекс РФ регулирует отношения только членов семьи.
💔 А бывшие супруги уже не являются членами одной семьи.
🚫 Поэтому, на сделки по распоряжению общим имуществом (продажу, дарение, мену, сдачу в аренду, наем и т.д.) бывших супругов не распространяется ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Это та самая статья, в соответствии с которой нужно получить нотариальное согласие супруга на распоряжение общим недвижимым имуществом.
🪢 Но после расторжения брака имущество так и остается в общей совместной собственности уже бывших супругов, если они не произвели раздел или в период брака не заключили брачный договор, прекративший совместную собственность.
⛓ То есть, совместная собственность никуда не делась у бывших супругов - не трансформировалась в личную собственность того из супругов, который указан в правоустанавливающих документах.
📚Но раз специальная норма (ст. 35 Семейного кодекса РФ) не применяется к имуществу бывших супругов,
то применяется общая норма - ст. 253 Гражданского кодекса РФ, которая называется "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности".
🛒 Статья 253 Гражданского кодекса РФ касается любого имущества, находящегося в совместной собственности, далеко не только и не столько недвижимости.
🏙В отношении распоряжения недвижимостью, находящейся в совместной собственности, данная норма редко применялась. Поскольку совместная собственность на недвижимость, это только:
1️⃣ собственность супругов,
2️⃣ старая приватизация 90х годов,
3️⃣ собственность членов крестьянского /фермерского хозяйства.
📜 В последних двух случаях (2️⃣ и 3️⃣) все собственники перечислены в правоустанавливающих документах и Росреестр не зарегистрирует переход права, если все собственники совместной собственности не распишутся на договоре.
В первом случае (1️⃣), если два супруга указаны как собственники в правоустанавливающих документах, то, точно также, Росреестр потребует чтобы оба продавали/дарили/меняли. А если в правоустанавливающих документах указан только один из супругов, то в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ потребуется нотариальное согласие второго супруга на распоряжение недвижимостью.
🤷🏻Но после того как Верховный суд РФ несколько раз говорит, что на бывших супругов ст. 35 Семейного кодекса РФ не распространяется,
к ним начинают применять ст. 253 Гражданского кодекса РФ.
🧐 Согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ,
каждый из собственников (при совместной собственности) вправе распоряжаться этим общим имуществом (по своему усмотрению).
И считается, что остальные собственники согласны с действиями того из них, кто этим общим имуществом распорядился (п. 2 указанной статьи). Отдельное письменное (а тем более нотариальное) согласие от них не требуется!
🙅 Чтобы признать недействительным договор, по которому один из участников совместной собственности распорядился общим имуществом, необходимо доказать следующее:
📝 Что лицо, приобретшее имущество (покупатель, одаряемый и т.п.), на момент совершения сделки знало или заведомо должно было знать о том, что остальные участники совместной собственности не согласны с данной сделкой. При этом, по умолчанию предполагается, что все согласны. Несогласие нужно как-то активно заранее выразить.
🤦🏻То есть в нашем случае, бывший супруг (без ведома которого продали) должен доказать суду, что он известил покупателя до сделки о том, что продаваемая недвижимость находится в совместной собственности и что он не хочет ее продавать. Как понимаете, это практически нереально, если переоформление было не в рамках одной семьи (или бывшей семьи), где все про всё знают.
Телеграм-канал: @risrf
👍58🔥14❤6🤯4💔2❤🔥1🥰1👏1🙏1🍓1